北京房地产市场总结.doc

2004年度北京房地产市场总结及2005年预测北京成业行房地产经纪有限公司2004年11月目录第一部分 市场总体供需及价格走势 3一、 2004年回顾 3二、 2005年预期 9第二部分 热点区域12一、 2004年热点区域盘点12二、 2005年热点区域预测15第三部分 购房群体22一、 2004年购房群体盘点22二、 2005年购房群体预测25第四部分 别墅市场26一、 2004年盘点26二、 2005年预测28第五部分 高档公寓市场30一、 2004年盘点30二、 2005年预测33第六部分 商业市场 34一、 2004年回顾34二、 2005年预测36第七部分 写字楼市场37一、 2004年盘点37二、 2005年预测42第八部分 商住公寓市场45一、 2004年盘点45二、 2005年预测47第九部分 二手房市场49一、 2004年回顾49二、 2005年预测51第一部分 市场总体供需及价格走势主要观点：市场供应今年，供应减少，需求旺盛，交投活跃；明年，供应平缓，郊区化趋势进一步显现。房价走势2004年，销售市场涨字当头；2005年，价格趋势继续向上。一、 2004年回顾1、 市场运行情况2004年与2003年同期北京市房地产开发统计对比运行指标2004年前三季度2003年前三季度数额增长率数额增长率开发总投资（亿元）870.620.3%723.818.1%其中，商品住宅投资（亿元）471.617.3%402.14.7%写字楼投资（亿元）119.346.2%81.646.9%商业投资（亿元）56.780.1%31.5-4.1%其他领域（亿元）2236.9%208.648.5%土地开发面积（万）172.867%522.9125.8%新开工面积（万）1971.44.8%2069.925.3%；其中，商品房住宅（万）1499.05%1577.522.0%竣工面积（万）1131.227.1%889.745%其中，商品房住宅（万）896.821.4%738.744.7%空置面积（万）870.1-8.9%875.1%19.4%其中住宅（万）627.6-11.2%699.520.1%土地购置费用（亿元）121.66%114.732.3%注：开发投资数据来源：北京市统计局和国研网销售数据来源：北京市房管局结论1：宏观调控下，房地产开发投资增速放缓、土地开发面积大幅度降低分析：2004年北京房地产市场开发投资保持了一定增长速度，但与2003年同期相比，除住宅投资增速有所上升外，其他领域增速都有不同程度的降低。可以看出，在宏观调控作用下，北京市房地产市场投资增长速度已经明显放缓。投资结构与2003年同期相比，也有较大变化，主要体现在商业投资速度有明显上升，表明2004年是商业地产繁华的一年。但过于盲目的商业地产开发所带来的消极因素，在今年的销售市场已产生影响，预计2005年商业地产的持续放量将进一步加剧该领域的竞争强度。在宏观政策的调控下，土地开发面积大幅度降低，截止到9月份开发土地面积仅为172.8万平米，比去年同期降低67%，将会影响到明年市场的供应量。结论2：开竣工面积增速不同程度放缓分析：从表中可以看出，2004年前三季度的开工面积与去年相比在绝对数值上并无较大变化，竣工面积则比去年同期有所增加；而开、竣工增速则比去年同期相比有较大程度降低。结论3：商品房空置率和绝对量7年来首次出现下降，多年老盘普焕新春。分析：在今年销售形势一片大好的情况下，商品房空置率与去年同期相比有明显降低，许多滞销多年的老盘在今年焕发青春。尤其是东部的高档公寓，由于高档公寓总量供给的减少，不少老盘销售状况逆转，去化速度加快。52 / 522、 市场供应特征观点：受宏观调控的影响，今年市场供应总量减少，投放速度放缓，但交易火爆。根据成业行市场研究部的跟踪统计，截止到9月底，2004年北京市新开商品房面积1971.4万平方米，较去年同期的2069.9万平方米减少4.8%；其中新开住宅面积1499万平方米，较去年同期的1577.5万平方米减少了5%。结论1：开发地域郊区化趋势明显从新开盘的分布来看，五环外的供应量占到了总体供应量的，四五环间的供应量为，三四环间为。从侧面反映了土地市场的动向，就是政府在加大对城区别墅、公寓等高档住宅项目开发的限制力度后，开发商纷纷将目光转向郊区。远郊区的房地产市场异常活跃，是2004年的典型特征之一。结论2：中低档次比例加大从新开盘价格来看，今年月份新盘销售均价结构与去年同期相比，单价 元平方米以下的项目数量，占到总新盘数量的82%。结论3：新盘开盘价格普遍上涨受市场火暴及土地价格不断攀升的影响，今年的住宅项目开盘均价比去年同期同品质项目有明显提高，通州、昌平、大兴等郊区县涨幅明显，其中，销售均价同比增长幅度最大的通州区涨幅度达到.，上涨.元。3、 市场需求特征观点1：受宏观调控的短期效应影响，市场表现与调控目标不一致，在供应量减少的情况下，需求不降反升，导致2004年北京房地产市场全线飘红。 根据北京房管局的月度销售统计报告，截止今年9月份，北京房地产市场成交面积为2262.75万平米，已经超过2003年全年成交量的2123.19万平米，总成交金额为1340亿元，预售部分成交价为6696元，分别比去年同期增长38.12%、49.87%和8.89%。分析： 从上表可以看出，从2003年1月至今，北京房地产商品房（二级）市场整体呈现上升趋势，趋势明显；二手房（三级）市场的交易量则在2004年出现一定幅度的回落。二、 2005年预期1、 土地供应量持续减少4号令和71号令的相继出台，使2004年的土地供应明显有减少趋势。这种趋势将会一直持续下去。2004年购置土地面积、完成土地开发投资、新开工面积等都出现了一定幅度的下降，表明宏观调控措施对房地产开发的影响逐渐显现，规范和理性成为市场的主题。 此外，土地拍卖计划不明确、拍卖制度不完善等导致土地供应减少，土地购置价格提高，也将导致明年土地供应量减少。2、 价格走势整体趋势看涨，不同区域增长幅度不同。研究2004年的销售成交情况，可以看出北京楼市发展的根本动力来自于市场的需求，而非简单的市场供应量的减少。因此，我们在对2005年的市场价格走势作出预测前，首先要把握市场需求的态势，其次是市场供应情况的变化，以及土地成本等因素的影响。第一， 市场需求方面：由于奥运效应和北京经济的良性发展，北京已经不再仅仅是北京人的北京，已发展成为国际化大都市，外地和外籍人士入京购房趋势日益明显。据北京市房地产信息网数据显示， 2003 年外省市个人购买占普通住宅全部销售面积的四分之一，外籍人士在北京全年普通住宅投资达到 11.67 亿元。而公寓和别墅的购买客户中外地及外籍客户所占比例达到 45% 。这种趋势还会增强。第二， 开发量及开发速度的放缓，需求量持续增长将导致2005年房地产市场房价上涨。第三， 开发成本的增加。包括土地成本、建筑成本、资金成本。由于拿地的难度更大，有土地的开发商将一改以往的规模制胜的模式，而走精工路线，导致综合成本加大。银行利率提高，贷款难度加大，自有资本金提高，都将导致资金成本大幅度提高。第四， 由于行业产品生产周期特点，房地产市场供给表现出很强的惯性。考虑到惯性因素的影响，我们认为2005年北京楼市的价格（住宅市场）将依然延续今年的形势，呈现上升趋势。附表1： 2004年1-9月份销售成交情况预售套数预售面积(m2)预售金额(元)预售均价(元/m2)二手房套数二手房面积(m2)二手房金额(元)二手房均价(元/m2)2004年1月86841027376679388610066122526288514127034540044032月121201399929949274035767805871669458296341000044263月1401116497541161305100070395805696254266814513338324月1647719432071281553160965955837682192263768653338665月1568918656001202056315764436941767705297308356638726月1840421619851452841093667197837796318342601331843027月1776420868551420689772268075285585704249864697242668月14905179934411631484651646497381251123563312442345029月1456917404841184202046768038669121568650058570464117小计1326231567453411842020467 6696 8669695295450058570464176 说明：2004年前三季度总成交套数：141292套；总成交面积：22627488；总成交金额：16847877513元，预售成交均价为6696元/2003年1月6765736638512103059069514910706822354905380850212月3758429012270290933963003485531184253970852147813月7097844913486870950257626565925832414208297044734月5204662455412954805962334903567119252388337744505月6346744085402148095854047408717593302910452942216月1040812340816881231771557592871032243425779019441247月10616119338872245087346053102141202657580199490848248月117531354924883596602465218745902850411915510045629月131991620048106031300786544931197644550722229905194小计751468819544543885150556149.222648287562745350349963974627.777778说明： 2003年前三季度总成交套数：139974套；总成交面积：16382289；总成交金额：89423511452元，预售成交均价为6149元/第二部分 热点区域一、2004年热点区域盘点（一）朝阳公园“北京上东区”、“北京富人区”、公园地产等话题是今年媒体关注的焦点，众多高档项目的出现和热销使朝阳公园成为2004年北京楼市的热点区域。朝阳公园东边四环今年开始放量。从北往南有首创阳光总建筑面积70万平方米的高档公寓阳光上东，太合地产酝酿数年的东山墅，以及新开盘的国兴观湖国际。朝阳公园南边棕榈泉国际公寓和公园大道今年都进入高峰销售期。其中棕榈泉去年销售11亿元，今年已经入住，接近封盘。公园大道也静悄悄的以很快的速度销售着。朝阳公园西边新项目有北京GOLF公寓以及9号公寓。今年9月29日，蓝色港湾置业有限公司以10.08亿摘掉朝阳公园西北部10万平米左右的综合商业项目建筑用地，改变了朝阳公园西北部长期没有新项目的格局。（二）西山西部的别墅集群源于对“独占稀缺资源”别墅居住理念的普及。西山的土地资源十分稀缺，使得可开发的土地少。随着“北京别墅用地叫停”，香山地区在建在售的项目就显得尤为珍贵，升值潜力也骤然凸显。停止土地供应意味着几年后的别墅市场很有可能形成一个断档，而且即使是在建项目，也是相当有限。西山地区共有别墅项目10多个，分布在香山地区，大部分项目依山而建，形成独有的山地别墅群。最近，因其自古以来形成的皇家色彩与土地供应总量的稀缺，作为豪宅板块之首的西山板块，随着西山美墅馆、檀香山等高端项目的相继推出，而备受业内人士和购房者关注。据不完全统计，西山脚下目前大约有200万平方米的豪宅项目进入市场，目前在售的别墅项目有西山美墅馆、御墅临枫、汤泉艺墅、西山美庐、香山甲第等，这些别墅项目的集中放量，共同掀起了西山“城市别墅”的市场热潮。（三）东二环东城区政府于2003年规划了 “东二环交通商务带”，北起安定门东大街，南至建国门内大街，西起东直门南北小街、朝阳门南北小街，东至二环外东城区界。总占地面积5.39平方公里，其中新建写字楼面积约200万平方米。2004年，朝阳区东二环沿线也上演了写字楼会战，总面积约20平方米的朝阳广场建起了围档，天恒大厦基本封顶最近，位于东四十条桥畔的新保利大厦参加了京港经济合作洽谈会，凭借多项顶级设计和高品质的产品，新保利大厦在香港引起了广泛关注。与新保利比邻而居的南新仓商务天地开盘，项目秉承皇城文化，兼容现代文明元素。不远处的东直门枢纽东华广场因早年中的“鸡蛋换粮票”事件被炒得烂熟，而周边还有多个写字楼项目正处于紧张施工状态。未来，中国海洋石油总公司、中国移动通信公司、中国电信集团公司、中国人民保险公司、中国青年旅行社、保利集团等国企巨头的总部大楼将矗立在有“新国企大道”之称的东二环商务带两侧。与此同时，一批智能写字楼、会展中心、星级酒店、高档公寓和大型商业设施也将落户于这一正在崛起的新兴商务带中。（四）玉泉路包括目前正在运作的几个大盘在内，玉泉路两侧是目前北京大盘最集中的区域。该区域第一大盘是远洋山水，包括其东区在内，预计整个项目总建筑面积接近200万平方米，开发商计划在2007年之前全部入市，而今年的入市计划是50万平方米。第二大盘是上城，总建筑面积160万平方米，开发商计划在奥运会之前全部入市，今年供应量则是40万平方米。第三大盘是下半年开盘的玉泉新城，该项目总建筑面积105万平方米，开发商初步计划是在未来5年左右全部入市。此外，该区域目前正在运作的中高档项目紫金长安，总体量达到60万平方米，也将在奥运会之前全部入市。除这些大盘外，玉泉路在售的一些中小型项目包括乐府江南、恋舍长安明珠、兰德华庭、中国房子、永达逸家、水岸芳园等在内，建筑面积之和接近100万平方米。玉泉路一带商品房集中放量，主要得益于附近“西奥运中心”规划的实施。另外，交通等大市政的开工，也成了玉泉路住宅放量的原因之一，根据规划，奥运会之前，玉泉路将扩建成60米宽的城市主干道，延长至杏石口路和京石高速公路。（五）亦庄作为CBD后花园，亦庄长期以来是以低密度住宅区的面貌出现。但是在2004年，亦庄出现了向复合性、多元化发展的趋势，一系列总部办公及商业项目开盘。同时一批高端住宅项目的开盘及热销也给亦庄发展5年后的居住升级提供了机会。BDA国际企业大道是继丰台总部基地后又一个以总部办公为定位的项目。该本项目为花园式独立企业建筑。位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线。该项目的开盘打破了亦庄开发项目单一化的印象，也使亦庄高科技开发区的功能更加丰富。长期以来亦庄缺乏综合办公物业，荣华环岛西南侧的圣福华国际经济贸易中心今年5月破土动工，有助于改善亦庄缺乏商业配套的现状。该项目由5A级商务大厦、国际标准星级酒店、大型高档多功能会展中心、高档公寓及原有的圣福华国际俱乐部共同构成，集居住、消费、商务、休闲于一体。2004年各低密度项目纷纷推出商业街，境界项目1200米的商业街今年开始招商，其他项目也将商业街设置在了社区规划中。打出“融墅建筑”的瀛海名居是今年亦庄项目中的亮点。该项目采用了具有异国情调的建筑风格，现场样板区树木掩映，并频频举办各种活动吸引客户及业内同行的注意，使一个容积率较高、价格也较高的项目既叫好又叫座。而瀛海名居等项目的出现使亦庄二次置业者得到放量。二、2005年热点区域预测根据协议出让项目清单，所有居住类项目总建筑面积共2724万平方米，其中所占比例最大的依次是朝阳区、丰台区和海淀区。具体数据见下表：主要行政区总建筑面积百分比朝阳区1013720837.2%海淀区293622610.8%丰台区358555813.2%北京市27239755100%根据北京市房地局统计数字，1-3季度商品住宅开发量为1499万平方米，因此所有居住类协议出让项目预计在2年左右时间内开发。可以预测2005年的主要住宅开发区域是潮阳区、丰台区、海淀区。其中丰台区由于基础设施相对落后，开发会有所滞后。因此朝阳区和海淀区仍然是2005年的项目供应集中区。在这些区域中，我们认为，酒仙桥、中关村核心区、海淀后山、来广营和楠中轴路将是2005年的热点区域，这些区域鲜明的产业特点、大投入的基础设施改造以及新鲜的房地产概念，并且有大量土地潜在供应，将会引起各方面密切关注。（一）酒仙桥1、 交通：酒仙桥地区坐落在去机场的必经之路上，紧邻四环、五环。驱车15分钟便可到机场，约20分钟便可以到亚运村，可谓四通八达，交通便捷。 规划机场第二高速路又称机场东线，由亮马桥向东直达首都机场。2、 大量涉外人群：丽都饭店在内的“中央酒店区”是北京最早的涉外区域，外籍人士的聚集是该区域有别于京城其他区域的一大特色。据有关数据显示，目前在“中央酒店区”内集中了在京外籍人士中的三分之二。同时西门子、雀巢、微软等世界500强企业的高层管理人员也为该区域的高端产品提供了丰富的目标人群。3、 以大山子艺术区为核心的中央文化区：8、9月间，北京市主要领导表态决定保留大山子艺术区。2004年10月9日，法国文化年正式启动的前一天。法国总统希拉克的夫人纳黛特希拉克参观了位于北京市朝阳区酒仙桥地区的大山子艺术区。大山子艺术区正在散发出更大的国际影响力，并且将酒仙桥区域的文化氛围提升到了北京市独一无二的高度。4、 房地产项目多元化：在酒仙桥区域，既有东方之子、阳光上东、丽都水岸这类知名高档项目，也有咱们、上东三角洲这类中档大盘，还有电子城小区经济适用房。未来还将有陆续面世的土地供应。附件：区域内协议出让项目列表序号项目名称申请出让单位宗地位置土地用途土地面积（平米）规划建筑面积（平米）建议地价水平（楼面毛地价）备注1北京影视城一期工程北京森润房地产开发有限公司朝阳区南皋乡其他550000240000商业800 综合7002朝阳区东坝新村及配套利锦荣商业中心北京市东翔房地产开发公司、北京利锦荣房地产房地产开发有限公司东坝集团中区住宅34564121161出240/480控制容积率3.53爱家商业中心北京爱家房地产开发有限公司朝阳区将台乡商业金融业2798011217010004太平洋城（暂定名）北京太平洋城房地产开发有限公司朝阳区将台乡酒仙桥村住109196324052住出300 配出450 写字楼出540 商业出590 地下车库出1005将府家园二期（A、C组团）北京将台房地产开发有限公司将台乡驼房营村住921721950804906将台商务中心北京将台房地产开发有限公司将台乡驼房营村商586282006109007利锦荣商业中心北京市利锦荣房地产开发有限公司朝阳区东坝中路商34563.62166000800（二）中关村西区1、 多个写字楼项目已经投入使用：到今年年底，一级土地开发项目将基本完成。已经开工的12个项目中，中物理想大厦、鼎好大厦、蓝星大厦、中芯大厦等已经正式投入使用首创拓展大厦等6个项目年底前将陆续投入使用。中国化工集团、中国普天信息集团、中国电子集团等一批国内行业巨擘都将入驻。2、 知名企业入住：新浪网、中国银行海淀支行、国民人寿总部、美国花旗银行在京第二家分行等高科技企业和金融机构已经进驻西区。在前不久闭幕的第七届中关村电脑节上，有52家重点项目企业正式签约，决定入驻中关村。其中不乏在CBD办公的大型知名企业，如搜狐公司、法国电信、IBM公司研究开发机构、汤姆逊公司、AMD、甲骨文等。这些颇具影响力的国际企业“流向”中关村，使得人们对中关村特别是中关村西区的商务环境再次关注起来。3、 潜在的商业价值：在宏观上，北京确立的科技奥运，无疑给正在被打造“世界高科技产品集散地”的中关村带来直接的推动和影响。而这种推动和影响将使园区相关产业全面升值。在微观上，依据未来北京商业发展规划，二环以内居住工程有一定的缩减。随着对二环与四环之间的商业工程进行优化，一个新的商业空间布局将形成。这里每天有数十万人次的流量，对饮食和日用品的需求量都在一个庞大的数字之上。未来地上100万平方米的商务建筑群与地下13万平方米的Shoppin gM a ll构成立体综合的商圈结构，目前家乐福亚洲最大的旗舰店已经在中关村科技广场开业。4、 在西区的东南角，还有一个5万平方米的楔形绿地，由东南向西北逐步攀升，最高处是一个11米高的大平台，形成京城少有的空中花园。（三）海淀后山1、 产业规划：海淀新区，也叫山后地区，包括温泉镇、苏家坨镇、上庄镇和西北旺镇，面积221平方公里，占海淀全区总面积的51%以上。新区将在基本建成上地信息产业基地北区和中关村软件园的基础上，力争在2005年之前，陆续建成环保科技园、中医药产业园、永丰科技园、温泉科技园、生命科学园、科教园区、农林科技园。同时，新区的建设引入了被称为21世纪前瞻性建筑的生态办公区模式（EOD），该模式强调建筑成为生态循环的一部分，是低密度、高品质的环保生态办公场所。海淀新区将在年以前全部建成。2、 交通：为把山后地区建成世界一流的科技园区，将完善区域内的市政基础建设。如目前，山后地区将完善道路系统，东西向的交通干道除已经通车的北清路外，还将建设6到7条市政道路；南北向的道路，除永丰路、温羊路以及京包高速外，还将沿京密引水渠再修一条干道；轨道交通除城市轻轨外，还修建地铁4号线。从2000年开始成立中关村科技园区海淀园，每年市政道路投入资金都是十多亿以上，今年投入二十多亿重点建设北部地区。3、 自然风景：西山是北京市发展生态旅游、休闲度假一个非常重要的地区，从西山到城区距离不过20公里，非常适合于北京居民假期休假。另外一条东西向南沙河风景区，有著名的稻香湖，八月博奥亚洲教育论坛就在这里举行，也是市级的旅游区。东侧翠湖湿地，已经建20公顷，已经初步形成，目前没有对公众开放。另外从西北到东南也预留一个大的景观。4、 以最佳生态居住区概念引起关注：海淀后山的土地供应集中于百望山东北方向，目前在售的是百旺新城和中海枫涟山庄。未来在西侧冷泉村和东侧的树村还有土地供应。此地区是北京市城区范围内上风上水、景观最佳、生态环境最佳的地段。在社会环保意识日益高涨的潮流下，人们对玉泉山（山后）地区的满意度将逐渐提升，区域价值将越来越为人们所重视。但是由于此地区被大量山地和规划的科技园区所占据，可开发用地有限，因此该地段的房地产价格将呈现逐渐走高的态势。附件：区域内协议出让项目列表序号项目名称申请出让单位宗地位置土地用途土地面积（平米）规划建筑面积（平米）建议地价水平（楼面毛地价）1冷泉项目海开房地产公司海淀区冷泉村居住80000012000003502树村新村二期(E、F地块)北京泰跃房地产开发有限责任公司海淀乡树村住11530088700地面390（四）来广营1、 区位优越：来广营乡西邻亚运村，东连首都国际机场 ，乡域内有亚洲最大的居民住宅小区-望京新城以及正在崛起的望京新兴产业区、北苑小区。2、 交通便利： “两环、二线、双轨道”这些交通干线的修建贯通，彻底改变了来广营地区。“两环”是指北四环和北五环，“二线”是指刚通车的京承高速路和机场高速路，“双轨道”是指即将通车的城市铁路东线和正在修建的地铁5号线。3、 经济发展迅猛：来广营乡近年来经济发展迅猛，以服装、食品、家具行业为龙头的140家企业兴旺发达。以朝来农艺园、朝来足球训练中心、朝来北湖球艺中心、朝来森林公园为主导的都市农业和绿色产业方兴未艾。来广营乡面临绿化隔离带建设中的企业规划调整。三块工业小区（北苑工业小区、望京工业小区、乡工业小区）是全乡的经济中心。4、 区域环境好：来广营地区本身是北京的两片绿肺之一万柳地区之外的另一片绿肺，区域环境好。周边500米无高层，视野开阔。紧邻规划中的奥林匹克森林公园，北京会议中心、朝来森林公园、朝来农艺园以及4个高尔夫球场和10个足球场等。这些大型绿色公园和体育设施组成一个天然的城市绿色氧吧。5、 三低项目：从目前已经在建或在售的来广营地区房地产项目看，低密度、低容积率、低价格和回龙观地区是相同的特点。无论是时代庄园还是北京青年城，都是低密度、低容积率。附件：区域内协议出让项目列表序号项目名称申请出让单位宗地位置土地用途土地面积（平米）规划建筑面积（平米）建议地价水平（楼面毛地价）1朝阳区来广营乡北苑新村一期北京朝来绿色家园房地产开发中心、北京新华联房地产开发有限公司红军营村住宅及配套商业1450025090出300/6002朝阳区来广营乡朝来家园北京泰跃房地产开发有限责任公司北苑村住宅77000123000出3003朝阳区来广营乡新村商品房项目（润泽庄园一、二、三期）北京润泽庄苑房地产开发有限公司清河营村住宅及配套832900861740出300/6004朝阳区来广营乡新天国际城北京新天朝来房地产开发有限公司来广营村住宅及配套138700330720出300/600（五）南中轴路1、 交通改善：南中轴路快线是国内首条大容量快速公交线路，北起前门，经天坛穿越二环路、五环路至大兴区德茂庄，全长约16.8公里。预计南中轴路快线主体道路将于11月底完工，争取今年底明年初投入运营。公交快线将拥有专属路权，两条专用车道于马路中央，车辆始终在主路行驶。与地铁类似，南中轴路站台设在路中央，乘客从地下通道进入站台买票检票。南中轴快线共设约18个车站，将采用GPS卫星定位系统对运营车辆进行实时定位监控。 公交快线的运营车辆也将有别于普通公交车，18米长的巨无霸车身将采取左开门形式，便于乘客上下站台。大容量快速公交车在交叉路口优先通行。 2、 环境改善：新建成的南中轴路绿地，绿化面积20余公顷。南中轴中央绿地种植分为连续整形式、树阵、自然式以及草地等四种形式，由中线的整形式向两侧自然式过渡，形成多种透景线，流连其间，随处可以感受到南中轴历史的厚重和文化的积淀。3、 整体规划：南中轴路未来周边将建设现代商业圈、文化小镇、田园社区、科学文化城等配套设施。而该路段也将被命名为“未来中轴”路。4、 特色商圈：木樨园CBC（服装商业核心区）规划正式面世，除已有的大红门服装城、新世纪商城、京温市场、天雅大厦外，还将启动大红门服装城三期工程、鑫福海大厦、木樨园购物广场、福成布艺。永定门粮库地区位于木樨园桥西北侧，已规划建设亚洲最大的现代化商品交易中心，吸引了包括家乐福、沃尔玛、麦德龙、欧培德及上海联华等连锁业巨头和来自义乌、温州的众多海内外商家。附件：区域内协议出让项目列表序号项目名称申请出让单位宗地位置土地用途土地面积（平米）规划建筑面积（平米）建议地价水平（楼面毛地价）备注1宣武区菜市口棉花片危改北京中融物产有限责任公司宣武区菜市口商、办、住214100800000商业1730 办公1430 住宅720控制容积率3.52宝华里危改小区一期工程北京中通房地产开发有限公司崇文区永外大街东侧住52100190000620控制容积率3.03天桥危改南区公建正光房地产天桥商业16477765501350控制容积率3.54东罗园住宅小区北京市永联房地产开发有限责任公司丰台区永外东罗园住1400001900004505大红门西路住宅小区北京永安兴业房地产开发有限公司丰台区大红门西路2220号商15445372718206依陶阁北京市能投建业永外西革新里住宅8000270006007大红门西路四号金隅嘉业房地产大红门西路四号住宅及车库、人防等20006000340第三部分 购房群体一、 2004年购房群体盘点说明：所有数据来源为e-fdc，百分比是各类客户购房的总销售额占整体销售额的比例。（一）商品房市场客户构成情况2004年前3季度客户构成与2004年全年相比最主要的变化在于：本市城镇购房者比例下降，由61%下降为54%。外省市个人购房者比例上升，由26%上升为31%。（二）住宅市场客户构成住宅市场上本市城镇购房者比例最高，为61%。外省市个人购房者比例也较高，为32%。其余类型客户很少。（三）别墅、高档公寓市场客户构成别墅、高档公寓市场上，本市城镇购房者和外省市个人为两大主力军，外国人、本市农民、国内企业单位也占有一定的购买份额。（四）办公物业市场客户构成国内企业单位是办公物业市场的主力客户，占34%。外省市个人和本市城镇居民所占比例也很大，分别占24%和19%。国内行政、事业单位占12%。外国人、外国行政、企业、经济组织共占9%。（五）商业物业客户构成商业物业客户中比例最大的是外省市个人，占35%。其次是本市城镇居民，为31%。国内企业单位21%，国内行政、事业单位10%，此两类客户共占31%。二、2005年购房群体预测（一）住宅、别墅、高档公寓市场，外地客户比例将进一步提高。原因：1、 与2008年奥运会期限更近，奥运经济更加凸显。 2、南城外地人聚居区在城市改造后将有更多商品房供应，更加吸引外地人购房。（二）办公物业市场，国内企业单位及国内行政、企业、经济组织客户比例将进一步提高，个人购房客户将减少。原因：1、 由于宏观经济向好，以及总部经济的影响，国内大企业整栋购买和大单购买方兴未艾；2、 银行按揭政策的紧缩使个人及私营小企业购买写字楼难度加大；3、 利率提高使投资行为有一定程度的减少。（三） 投资类客户数量减少。原因：1、利率提高将起到抑制投资的作用；2、商业物业的投资效果经过2004年的检验让很多人大失所望，商铺投资更加谨慎；3、银行按揭政策的紧缩和执行难度阻碍投资客户购房。第四部分 别墅市场一、 2004年盘点1、供给情况 （截止到2004年11月）2004年北京新增别墅项目别墅名称别墅位置别墅形态价格（元）香山甲第海淀双拼/联排别墅待定大宁山庄房山独栋别墅待定紫霞谷密云独栋别墅8000元/平方米定都山庄门头沟独栋别墅待定龙熙顺景大兴独栋/联排/叠拼4320元/平方米起汤HOUSE昌平联排别墅待定波特兰花园顺义独栋别墅最高12000元/平米晨谷花园朝阳双拼/联排别墅10000元/平方米起檀香山别墅海淀联排别墅均10000元/平米西山美庐海淀独栋别墅均2500美元/平米大湖山庄朝阳独栋别墅均2500美元/平米御墅临枫海淀联排别墅不详瀛海名居大兴独栋、双拼别墅均1000美元/平米达华庄园昌平独栋别墅8800元/平米起白河涧别墅密云独栋、联排别墅均3290元/平米独墅逸致-丽水佳园大兴独栋别墅100-200万/套印象江南-茉莉山庄密云独栋别墅196-399万元/套西山美墅馆海淀独栋、双拼别墅460-1200万/套东山墅朝阳独栋别墅26500元/平米we-house海淀独栋联排叠拼14000元/平米碧水花园密云多层高层别墅6800元/平米果岭假日大兴独栋别墅不详提香草堂房山联排双拼4800元/平米观唐朝阳独栋别墅20000元/平米运河岸上的院子通州独栋别墅16600元/平米易郡顺义独栋/双拼275万/套水郡长安朝阳联排180万/套扬州别墅朝阳独栋别墅5800元/平米靠山居易墅丰台联排5000元/平米莫奈花园顺义联排双拼叠拼6000元/平米四季香山海淀联排双拼叠拼不详麦卡伦地昌平独栋不详n 由上表看到2004年（截止到11月份）北京新增别墅项目一共32个项目，2003年35个，与去年相比，总体持平，略有减少。n 分布情况：海淀区和朝阳区是主要的供应热点，密云等远郊区县成为新的开发热点，这同近期出台的北京“两轴两带多中心”的新规划有很大关系。n 产品类型 2004年 2003年 从上图中我们不难发现，在2004年纯独栋别墅项目和纯联排项目所占的比例明显上升，而混合型别墅项目所占比例大副下降，纯粹型别墅项目逐渐成为市场主流。2、需求n 需求多样化、明确化：独栋、户型合理、总价相对偏低的产品热销，成为市场亮点；社区纯粹化越来越受到欢迎。n 买房者关注别墅社区的人文环境：买房者开始重视稳定的社区文化，在人文环境比较好的社区，部分原有客户介绍新客户购买别墅的现象很多，项目供不应求；而人文环境差的社区，销售则十分不好。这反映了在别墅开发中小区人文环境营造的重要性。n 结构性供求矛盾仍然突出：在别墅热销的大环境下，部分品质差的别墅仍然滞销。n 国内客户投资需求上升，购房者呈现年轻化趋势：据不完全统计，北京别墅国内客户购买的比例已经占到左右，其中自住型客户的比例较低，半数为国内的投资客。主要的客户群年龄大概是岁到岁之间。增长比较快的是岁到岁之间的客户。n 别墅概念模糊化，成为第一居所，别墅作为第二居所的概念模糊化。n 中式风格需求逐渐形成：集中反映在下半年，逐渐形成对民族风格和原创产品的需求，但目前市场供应占据垄断地位仍然是北美风格或者欧式风格，中式风格别墅潜在需求很大。3、价格n 价格总体较去年有增加，均价约11000元/平米左右，具体物业类型独栋别墅价格有所下降，联排别墅价格有所上升。n 上半年别墅均价9372元/平米，全年达到约11015元/平米。二、2005年预测n 供给方面1) 今后的几年北京别墅市场的供应量将稳步增加。其中独栋别墅由于受政策影响，未来的供应量将逐渐减少；而伴随着城市规模的扩大，城市边缘土地供给的增加，以联排/双拼为代表的别墅项目将大大增加。从总体看，未来供给规模应该是增加的。2) 供给的区域分布，通州、亦庄和朝阳是城市近郊别墅的热点供应区域；而密云、怀柔和延庆将成为远郊独栋别墅的热点开发区域。n 需求方面1) 未来的几年别墅的需求将稳定增长，价格及金融政策（如高档住宅首付款提高）对市场需求的影响不会太大。别墅作为第一居所的比例会大幅度提高。2) 需求结构方面，别墅消费已经开始由金字塔的顶端向下扩展，别墅的客户群体构成日益广泛。3) 投资需求增大。随着经济的发展和对外交往的不断扩大，外地和外籍人士在北京会越来越多，对高档住宅的临时需求会增加，将吸引投资者进入别墅市场。n 产品方面1) 受需求影响，高档别墅的品质和个性化程度将有较大提高；经济别墅将最受市场欢迎，尤其是万万的经济型别墅，与此同时经济型别墅市场的竞争将会更加激烈。2) 原创及中式风格需求逐渐形成，会有一批类似项目推出。3) 社区更加追求纯粹化，混合型别墅项目的市场份额不断降低。n 价格方面增幅不大，性价比会有显著的提升，价格愈发合理。第五部分 高档公寓市场一、2004年盘点总体上，2004年北京高档公寓供应充分，市场需求旺盛，呈现出供销两旺的市场局面，短期内高档公寓的市场价格不会出现大的波动。从区域上划分，目前售价万元以上的公寓主要分布在以下几个区域：CBD、朝阳公园、太阳宫、亚奥板块和金融街；其中东部的CBD、朝阳公园以及太阳宫三个区域，市场表现活跃，无论在供应量和消化量都远远大于西北的亚奥板块和金融街。我们研究高档公寓的口径是单价10,000元/平方米以上的在售项目。2004年高档公寓主要分布及销售情况区域已售套数剩余套数销售面积剩余面积项目数量价格CBD5006206176万平米40万平米1110000-16180元/平米朝阳公园193956133万平米12万平米611930-18056元/平米太阳宫101993017万平米16万平米310400-13397元/平米亚奥板块1118302万平米9万平米310264-11672元/平米金融街3641895万平米3.6万平米213200-13500元/平米总计84394761133万平米80.6万平米251、 供给n 从我们研究的区域及项目分析，2004年北京高档公寓的总供给量超过200万平米。全年有6400多套高档公寓投入市场当中。n 供给的热点区域：CBD、朝阳公园、太阳宫、金融街、亚奥板块。n 供给分布：CBD和朝阳公园是最主要的分布区域，供给量超过整个北京的75%。2、 区域特征n CBD：是售价万元以上公寓的汇集地，在售项目比其他三个地区的总和还要多出2,000余套，总供应量超过100万平方米。根据CBD规划方案：规划总建筑面积1,000万平方米，公寓占25%，即250万平方米，未来还有更大规模的项目等待上马。尽管价高量大，但是CBD的公寓市场表现十分抢眼，在售项目实现了平均七成的销售率，消化掉5,000多套。n 朝阳公园：地区公寓发展起步晚于CBD，但其发展速度以及售价的攀升速度却不亚于CBD。目前该地区已销售1,900余套高档公寓，房价在11,930-18,056元/平方米之间，与CBD的房价基本持平，并且达到了80%的销售率。虽然售价相仿，但这里与CBD又有明显的不同。如果说住在CBD是标榜身份，而住在这里则是享受生活。这里国际化程度很高，随时能见到各种肤色的外国人。朝阳公园东边四环以外发展一直比较滞后，但各种反馈显示，今年这里开始放量。n 太阳宫：作为燕莎商圈周边待开发的最大的一块“处女地”，东北三环的太阳宫地区被北