【房地产精品文档】全国各地别墅市场2

上海别墅，变化中显现商机 上海别墅市场产品发展趋势经过调研，目前68以上的已建和在建项目占地超过200亩，还包括一些占地1000亩以上分期开发的项目，其每期开发面积通常为200-300亩左右。从发展趋势看，新开项目征地数量普遍较大，统计据，仅青浦、松江和浦东三地，以各种形式“圈地”1000亩以上的项目已超过30个。然而，项目发展的规模与市场表现乃至经济效益存在一个平衡。今后一个时期内，总体规模在600至800亩左右，分2-3期开发的项目是一个较为平衡的选择。当然一些条件特殊的项目在300亩以下的规模，只要操作得当，仍然会占据一定比例。别墅市场的供需关系及区域板块分析需求分析及供给分析1.供给分析上海市2003年上半年市场上别墅供应总量约270万平方米，2003年上半年别墅新上市量达162.7万平米，新上市占地面积约485万平方米，综合容积率达到0.34。从价格分布的供求关系来看，上海2003年上半年市场上市供应的别墅量较多集中在100万200万元和200-300万元两个的价格段，分别占到了供应总量的35和30，较上年这一比例有较大变化；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为16和19，前者较上年变化不大，后者有较大增幅，比例达8。2.需求分析上海目前约有人口1700万，总户数近600万，近期随着经济的发展以及上海市居民收入的提升，虽前两年别墅的购买者多以外地人、港澳台人为多，但随着别墅居住理念的逐步深入人心，从而引发了上海本地居民的别墅需求热情。市场原因是经济型别墅的成熟，刺激了上海部分中高收入家庭的别墅需求，而且这一趋势将成为别墅市场的主流。据有关数据表明，对于300到600平方米的别墅豪宅，上海一般每年仅需几百套的市场吸引量，但因为豪宅售价往往较高，对房地产指数影响较大，故对申城房地产业发展的影响不容忽视，而来自业界的资料表明申城豪宅目前主要是境外客和外地客户购买，且多半用于自住。总体来说，总价在120万元以内的经济型别墅更受欢迎。市场上一些联排经济型别墅单价能控制在5000元左右，面积以200平方米为主，总价在一百万元左右，通过社区的配套、建筑的表现、环境的营造、主题空间的突现，产生一种异域风情，或是一种BOBO族的氛围，使得特定的目标人群产生一种强烈的归属感，从而在市场上形成较为强烈的需求。别墅演绎东西平衡2003年别墅格局发生重大变化，3、4月份上海南汇正式跃上别墅舞台，南汇别墅也不再只是浦东别墅的纵深发展或是延伸而正式形成其片区化独特区域特征，也从而奠定了在上海别墅市场的独立地位，而到5、6月份这一分布格局得以向纵深发展，而在不久的将来南汇将成为上海别墅发展的重点区域。相反长宁等中心城区由于别墅向郊外的发展而完全淡出别墅市场，上半年几乎没有新的别墅楼盘推出，而在售别墅楼盘也基本售罄。与此同时，南汇别墅迅速登台亮相，与浦东新区别墅一起形成东部区块。今年上半年上海别墅供应市场区域，主要集中于闵行、青浦、松江、浦东和南汇，其中以南汇和松江两个区域为主。六大板块引领别墅市场颛桥VSTownhouseTownhouse在上海其实也有很久的历史了，但直到近年来尤其是在颛桥开发成功之后才迅速成为市场的热点。Townhouse在严格意义上并不成为真正的别墅，但其比多层又似乎更“别墅”一些，或者说更偏重一些别墅特性，所以也就必大多人接受并以别墅居家理念买而居之。Townhouse一般位于城市边缘地带，距市区1020公里，车程1530分钟，满足第一居所的要求，生活、工作两便利，周边应有完善的交通道路网络，临近高速公路，强调交通的易达性和便捷性，同时还需拥有优美的自然环境，周边有较为齐备的教育、商业、医疗、休闲等配套设施，总价格一般控制在80200之间。这些特征在颛桥均能够满足，所以Townhouse在颛桥获得成功，而颛桥也因Townhouse而登上别墅历史舞台。Townhouse在颛桥地区的成功有着其内在的必然性，早期的君临天下、剑桥景苑一期、好世樱园、虹山半岛一期等联排别墅均获得成功，而在成功将颛桥别墅板块成功推出之后并加上先期一些联排别墅销售结束，连排等Townhouse别墅就逐渐淡出，颛桥别墅市场主力开始转向独立别墅市场，该区域别墅区的范围进一步向南扩展，尤其是由闵行区政府牵头开发的鑫都新干线被规划为上海最大的别墅区，总计包括四大别墅项目，天籁园现在已经成功开发并实现良好销售，金铭文博水景、圣得恒业花园及湖山在望也都在期待之中。沪青平徐泾板块：老虹桥的延伸作为离市中心最近的别墅板块之一，徐泾板块可理解为上海高尚居住区域之一老虹桥区域的延伸。上海沪青平沿线地区及徐泾镇已形成了一个高档别墅生活圈，加上周边原有的大都会、草原、银涛等3个高尔夫球场和马场，逐步形成一个以生活为主的辐射型高级生活圈。沪青平徐泾别墅区本身拥有良好的地理位置及交通情况，距市中心（徐家汇、虹桥）约30分钟车程，环境较好，沪青平公路及318国道使其与城市中心沟通紧密，依托虹桥机场、外环线以及老虹桥及古北的鼎沸人气，离虹桥机场较近仍然是该区域的优势之一，虽然国际机场的东移对其客源有一定程度影响，但虹桥区域的成熟的繁荣使其所受影响并不明显，该区域别墅发展迅速并自成一片，已发展成为上海较为成熟的为数不多的高档别墅聚居区之一。周边配套设施相对齐备，银行、超市、跑马场、高尔夫球场都相对不远，尤其是周边的一些著名学校如美国学校、德国法国学校、日本学校、新加坡学校、耀辉国际学校、宋庆龄幼儿园等更是带动区域别墅市场价格水平持续上升，每平方米在400013000元不等。另外，该区域的别墅形态丰富多样，从最初的联排别墅，到后来的双拼、叠加别墅，直至独栋别墅，同时该区域别墅发展时期较长，从先期的温莎别墅、西郊名邸、海天花园、西郊景园、青桥美庐别墅、安盛杉庄以及最新九溪十八岛、银涛高尔夫、长堤花园、湖畔佳苑均分布在沪青平公路沿线，并随时间向西和公路沿线纵深发展。佘山板块高档别墅的发翔地别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，别墅更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。佘山，是上海别墅发展最引以为豪的灵秀之山，与月湖晶涛一碧连天，又有线轻轨和方松公路、沈砖公路、泗陈公路连接市区，有离尘不离市的生态环境才有纵揽山水精华之赋闲，坐落在上海唯一的国家级旅游度假区内，依托于佘山自然景观，加上月湖的滋润。难以复制的稀缺的自然环境及地理优势，是打造佘山高档别墅居住区的基础。整个度假区核心区总面积10.88平方公里中，西佘山、东佘山、薛山、凤凰山如众星拱月，碧绿的月湖恰似满月生辉，山体林地、水体、绿化占区域总面积的62。佘山板块是上海目前所公认的为数不多的高档别墅的集聚地，因为其得天独厚的自然环境（佘山风景区）及优越的地理位置，因为拥有高尔夫、森林、湖泊、山丘，使得该板块所造别墅都不低于500万元一栋，单价也基本在10000元以上，面积大都在300平米以上，唯恐造成对该区域优美风景的浪费和亵渎。早期有佘山天马别墅，近期有佘山银湖别墅、上海紫园、上海晶园等高档别墅，借助得天独厚的地理位置，这些顶级豪宅依山傍水，小区的规划利用自然景观结合人工造景和大面积绿化，兼顾了每套别墅的景观视角，使这里成为真正上海高档别墅的发翔地和荟萃地。平民化的九亭莘闵别墅区九亭莘闵是上海西郊经济别墅最为集中的区域，九亭板块近两年也逐步形成别墅板块概念，近年来别墅发展相对集中并趋成熟并向泗泾延伸，该区块别墅先多以联排叠加等中低档为主，后期则主要多为中档独立别墅，两者发展从时间及形态档次上均有不同。莘闵板块则是经过了十几年大面积开发及配套完善的区域，目前已算是为数不多的上海成熟别墅区之一，不仅与城市中心近，交通条件好，风景及绿化也不错，空气质量较高，因此得到较高的青睐，该区块内别墅各种档次相对分布较为分散，以中档别墅为主。先期的九亭别墅半岛花园、新上海弄里人家取得一定成功的基础上，又出现三盛颐景园、江南文化园、新上海花园洋房等非常有着自身特色的大体量别墅物业项目，并带动了嘉富丽花园、云顶别墅、泗泾颐景园、佘山银湖别墅的发展，并进一步向西南扩张。莘闵地区作为依托地铁而发展起来的新兴地区，经济类别墅也是该地区物业中不可或缺的一部分，面对的客户以原上海籍或早已在上海落户的内地人为主。其产品直接全方位迎合目前沪上相当部分人士的购买力和购买意愿。丽水华庭、雅仕居等楼盘的价格定位对上海小白领来说恰到好处，是一般家庭轻松实现“别墅梦想”的理想选择。深不可测的浦东别墅板块浦东别墅目前发展较为平稳，浦东的开发开发、四个功能开发区的建设、世博的申办成功、国际机场的东移以及良好的生态环境、越来越成熟的市政配套设施及不断完善的交通体系使浦东成为上海最具发展潜力的区域之一，房地产及别墅近两年在浦东得到极大放量。浦东别墅近年来虽发展较快，但还未形成明显的板块之分，相应分布较为分散，目前主要分布在龙阳路、龙东大道沿线、往浦东机场一线及靠近南汇的区域，初步判断将形成以张江、金桥出口加工区及华夏文化旅游区为核心的别墅区域。张江高科技园区和金桥出口加工区由于有大批高科技企业、三资企业入驻，提升了居住层次，因而区域内别墅的定位相对较高。而申博成功更是进一步拔高浦东的国际地位。而随着地铁二号线的开通，明珠线二期工程的动工以及大连路隧道和复兴东路隧道的众多大型交通设施的兴建，使浦东与浦西的联系更方便。浦东别墅其中汤臣高尔夫别墅、四季雅苑、碧云别墅都定位于跨国公司管理层，租售价格昂贵。其它别墅如云间绿大地、汤臣豪园等购买主体也都是高级白领。而金爵别墅、棕榈泉别墅、城市经典也均是为高层成功人士打造，而相对金桥的阳光欧洲城、东源丽晶、盛世天地等更是使该区域别墅丰富多彩，不同层次、不同形态别墅，适用于投资、居住、租赁、休闲、度假。浦东因其经济发展的无限潜力使多数人对其别墅发展前景看好，加上其广阔腹地以及机场和世博等因素的促动将使其逐步发展为为数不多的高端别墅集中地之一，浦东别墅市场的发展前景不可估量。“渐行渐远”的大东郊南汇别墅别墅发展逐渐向外围推移，而上海经济中心的战略转移，浦东作为新上海经济的领头羊和拉动者，南汇作为浦东经济发展的纵深腹地，逐步形成以南汇为主体的“大东郊”。大东郊从地理位置上可理解为上海的门户，是上海城市扩展的重心，伴随城市交通网络及城市干道对外的迅速延伸，加上大东郊得天独厚的自然环境，使以南汇康桥、航头等蓄势待发，即将成为别墅发展的热土。南汇别墅发展相对较晚，但势头非常迅猛，并以其发展迅速之势证明其不仅仅只是浦东别墅发展的腹地或者“后花园”，南汇别墅经近几年的发展开发已自成区域。目前南汇别墅主要集中于康桥地区以及南六公路一带，其中康桥别墅为重中之重，主要的几个较大别墅均分布在此，如康桥半岛、中科大学村、绿洲康城等，前者康桥半岛虽是独院住宅，但售桥却并不高，加上其楼盘体量之大及周边环境之好深受好评，中科大学村则以其与学府的联合开发使其成为一个能让人浮想联翩的别墅楼盘，而绿洲康城则以其景观和高尚品质著称。南六公路沿线区域别墅分布相对较为分散，但也占有相当比重，主要以建德南郊别墅和上海蓝堡为典型，其它如航头、周浦及万祥镇也有零星别墅楼盘分布。南汇别墅发展态势实在不小，即将正式开工的占地4500亩上海最大别墅区绿洲千岛别墅预示着南汇将成为上海别墅未来发展的热点区域之一，前景难以估量。别墅市场需求的形态及其变化从最近的买家调研情况分析，一个重要的信号是买家对别墅形态的要求发生了相当明显的变化，具体见图。从图上可见，独立别墅的需求有了明显的上升，几乎占据总体的6成，而双联体还保有四分之一，至于较低端的四联体及以上合计只有10，唯一亮点是低层叠加式别墅还有一定的需求。达到6，甚至超过了四联体的比例。由此，我们可以得出一个阶段性的结论：曾经在2001、2002年期间红极一时的联体别墅TOWNHOUSE，由于自身产品存在的问题和一些难以克服的缺陷，其作为中低端代用品和过渡性产品的本质已经显现出来。加上市场的发展，买家要求和购买力的提高，其阶段性的高峰已经过去。一度轰轰烈烈的TOWNHOUSE热也许可以暂时告一段落了。细化区域变化我们根据上海市场的实际情况，将适合发展别墅物业的地区划分为35个细化区域，包括市区传统区域和松江、青浦、嘉定、闵行、浦东、南汇、宝山、奉贤、崇明等地。首先是5个核心高端区域：徐汇区长宁虹桥、古北地区（部分与西郊重合）静安区卢湾区浦东新区陆家嘴及世纪公园周边地区从细化区域情况看，除徐汇、静安、长宁等市中心区内传统老式花园洋房及浦东世纪公园等核心高端区域，由于产品和供需情况特殊，另作专题研究之外，需求（复选比例）位置前15位的是：1西郊沪青平公路沿线：8.952长宁西郊地区：8.193松江九亭、泗泾地区：7.854浦东张江地区：6.785青浦朱家角地区：5.906浦东金桥地区5.607闵行七宝、莘庄地区：5.328长宁天山至北新泾、诸翟地区：4.429浦东大三林地区：3.2510松江新城、大学城地区：2.9511松江佘山、天马山地区：2.3612闵行春申、颛桥地区：2.6513浦东机场镇、川沙地区：2.3314松江新桥地区：2.2015青浦环淀山湖地区：2.10这前15名中，除了松江、青浦和长宁虹桥等传统地区外。浦东地区涌现出黑马，包括张江、金桥、大三林和机场镇附近。由于上海别墅买家的整体素质相对较高，对于城市的发展、规划、环境等因素格外推崇。因此浦东地区随着高起点规划，高标准建设，高新产业的涌入，也吸引了大批高素质人群，包括许多境外、外省市乃至国际资本的流入。因此，使浦东地区成为别墅消费和投资者关注的热点。总体上看，目前上海别墅需求市场除了市中心徐汇、长宁、静安、卢湾及陆家嘴、世纪公园核心高端市场外，主要高端需求呈现大三角形分布态势。松江、青浦和浦东成为三大集中区域。探寻广州别墅 广州别墅群落发展历就“天时、地利、人和”，与城市的发展脉络融汇相接，见证了广州城区漂移、居住价值变迁的历程。细细数来，颇有一番不凡意象。起源广州别墅发端于沙面、西关和东山，上个世纪20-30年代，英、法豪强强租沙面岛，建起了由150多幢欧式风格别墅组成的别墅区。如今，这些保存依然完好的老房子，与岛上的百年参天古榕融为一体，形成了独特的人文环境。而在当时商贾云集西关和官僚聚居的东山，西关大屋和西式小洋楼可以算是历史上广州私人别墅和官邸豪宅的起源。其后，在东山新河浦和华侨新村，出现了广州第一个商品房性质的别墅群，40年代60年代初，印尼一度排华，为了不使当地的华人流离失所，在周恩来总理的关怀下，广州政府划出两片区域，建起别墅和小洋楼，向世界各地华侨们出售。时至今日，毗邻环市路花园酒店、世贸中心、友谊商店的华侨新村，已是广州市中心难得的一片绿洲，昔日的老房子大多被改为情调十足的广告、设计、文化传播公司和特色酒吧。而新河浦因邻近省人大和军区，已成为军政要人的官邸专区，幽深神秘。高速发展的年代从上世纪90年代开始，广州经济高速发展，处处商机涌现，吸引了不少港商来穗投资，豪宅别墅的市场需求量也大幅增加。城建集团、新世界等大发展商，充分利用二沙岛、白云山、珠江等稀缺的自然环境资源，开发了新世界花园、金亚花园、白云堡和滨江东等豪宅和别墅社区，首次面向市场大众发售，启动了广州豪宅的商品化进程，同时也令发展商取得了丰厚的收益。95年新世界花园别墅首期售价高达每平方米45000元，而两年后新一期比华利山推出时，售价依然屹居40000元以上。如果说此前的广州别墅群是顺应天时、地利、人和，自然而生的话，现今的广州别墅市场，在极具张力的“大广州”城市规划“催生”下，面临着一次史无前例的爆涨期，主调是：震荡前行，产品细化。“别墅运动”时刻广州的大盘运动全国闻名，从中衍生出“别墅运动”，始作俑者是位于广州东郊30公里外的“凤凰城”。2002年五一黄金周，凤凰城用一句“白领也能住别墅”和低至50万的价格，狠狠地撕掉了别墅超然在上的面具。数百套别墅几天内卖光光，事后有好事者算了一下，平均不到5分钟就卖掉一套。市场的度量平衡一旦被打破，后果便一发不可收拾，衣钵继承者迅速涌现。5个月后，以开发珠江新城豪宅而著称的恒大集团，在同样离广州有30多公里的花都区推出金碧御水山庄，以30万的低价再次击穿别墅的价格底线，销售情况依然令人惊讶。凤凰城和金碧御水山庄的崛起，对别墅市场布局进行了最彻底的演变催化，大众化别墅始现。经历近一年多的冲刷，广州别墅市场大致形成了“纺锤型”的产品层级，站在最高处的是占有稀缺山水资源、地缘价值的顶级别墅，如二沙岛宏城花园、汇景新城“明月清泉”组团以及凤凰城超豪华别墅，价格在1000万以上，宏城花园楼王售价达到惊人的5000万元。另一端的是依山傍水、适合休闲度假的大众化别墅，凤凰城、金碧御水山庄、逸泉山庄和新近推出的东方夏拿湾当属此列，总价在30-60万，社区规模庞大，生活配套和娱乐设施齐备。即将别墅年的广州而目前成长最快的，是总价在200-300万，产品锐意创新、交通较为便捷的居住型精品别墅，如广州雅居乐花园、锦绣香江、翡翠绿洲、公馆世家、桐林美墅馆等。此类产品无论是户型还是面积都相当好用，总面积在200-500平方米之间，大部分都可以达到厅大房大、花园大、采光充足，既满足了家庭的功能需求，也满足了对舒适度的要求。此类型的别墅业主多为年龄在35-45岁之间、事业稳定的公务员，以及私企业主、外企高管等。他们对别墅的环境、小区的整体素质最为关注，而对户型、价格的要求次之。展望未来，受别墅用地政策变化的激发，沉寂多时的待开发地块将苏醒加速上市，连同正在开发的项目，未来的供应量接近一万套。广州迎来别墅年，产品创新和营销突破也会层出不穷，各位看官要坐稳了。津门的尊贵居家领地 回顾：天津别墅的发展沿革追溯天津市别墅式住宅建设的起步，还得从“五大道”说起。由马场道、睦南道、大理道、常德道、重庆道组成的“五大道”地区，曾经是历史上英租界的高级住宅区，这里汇聚了1901年至1935年间德国、意大利、法国、西班牙等欧美国家及日本等亚洲国家的复古主义、浪漫主义别墅建筑，以及部分中西合璧风格的洋楼建筑，是“天津小洋楼”的集中区域。如今，这里已被天津市政府列为重点优秀风貌建筑区域、市级文物保护单位。从市场的角度来说，真正意义上的天津别墅建设的开发启动，是从上世纪90年代初期开始的，当年以独体别墅项目为主的若干别墅项目的开发，曾经带动了天津高档住宅的发展，但由于天津别墅市场尚处于发展初期，开发和销售均没有达到理想状况。上世纪90年代末，天津别墅市场开始呈现稳步增长趋势。这表明天津高档住宅市场存在一定潜在需求，因为别墅目标客户群一般属于高收入阶层，对住房品质要求较高，所以短时期内需求量很大。区域：营造多元化的区域市场天津人历来都以城市西南地区为上风口，所以西南地区也就成了高档住宅，尤其是别墅项目发展的风水宝地。早在上世纪90年代初、中期，沿着西外环线侯台开始往南，就陆续建设有不少别墅，如：“侯台别墅”、“蒙地卡罗别墅”、“科馨别墅”、“林溪别墅”等，这些都以独体别墅为主。在地缘上，天津与北京距离很近，天津房地产产品的发展受北京影响也比较大。当北京推出“康城”，“Townhouse”这个名词新鲜登场时，天津一些地产商很快就酝酿出自己的“Townhouse”产品，新近出现的联排别墅产品等很快成为天津别墅市场的闪光点。进入2001年后，天津别墅市场出现“Townhouse”热，同时在区域市场上发生了一些变化。别墅开发区域市场由西南方向逐渐转移到正南或偏东的方向发展。其中，位置更靠近中心城区的环境良好地段以及城乡结合部、经济开发区等区域，尤其受到开发商的青睐，“城市别墅”、“仁爱濠景庄园”、“汐岸国际”、“半岛蓝湾”等以联排别墅为主的项目正是这一区域市场的代表。同样以联排别墅为主的“仁爱濠景庄园”，位于卫津南路南口红旗南路，紧邻“天津体育馆”，其地理位置优越自不必言。而作为2008年北京奥运会的分会场，天津市政府还要在附近兴建“天津奥林匹克体育中心”，随着2008年的日渐临近，“仁爱濠景庄园”也日益显示出其占尽天时、地利的优势。目前，该地段越来越繁华，越发彰显出这一地段低密度住宅投资的优越潜力。处于城区南部、在交通上紧邻外环线的别墅项目，当推天津市城市总体规划中五大安居工程之一“梅江居住区”内的“汐岸国际”和“半岛蓝湾”，它们都西临卫南洼风景区，自然景观良好。这两个项目还同时依傍梅江南整区240公顷的生态大环境，共享50万平方米超大湖面水景，拥有优美的自然环境和良好的人文环境。在规划布局上，“汐岸国际”和“半岛蓝湾”也都倡导大社区的系统性和可持续性发展，交通和环境上极尽优势。同样，位于塘沽滨海新区的天津经济技术开发区区域，别墅市场也呈现一派兴旺，在“万联别墅”、“欧美风情小镇”项目之后，“泰丰家园”、“鸿泰花园别墅”、“阳光新干线”等“Townhouse”竞相推出，反映出开发区房地产高端产品的旺盛需求。价位：经济型别墅一枝独秀天津的联排别墅产品，户型面积一般在90400平方米不等，主流户型面积在200300平方米之间。虽然天津各别墅项目位置各异，有市区与市郊区、市区与开发区之别，但价格差异并不是很大，联排别墅每单元总价在90300万元的区间内，主流产品总价一般都在120170万元/每单元。独体别墅产品的户型面积则差距较大，主流产品的面积在300400平方米之间，最大户型当属“仁爱濠景庄园”，达到1100平方米。所以，独体别墅总价差距也就比较大，大致由300万元600万元不等。与北京、上海等城市的别墅市场消费群不一样的是，天津的国外客户不多，所以无论是独体别墅还是联排别墅，消费群体都为本土消化居多，约占70-80，购房者多为私营业主，占整个消费市场的四分之三甚至更多。这部分人购买别墅相当一部分是作为第二或者第N居所，只有“城市别墅”因紧邻市中心而通常被购房者作为第一居所居住或作为办公室使用。而在经济开发区，由于在天津投资的韩国、日本企业比较多，如三星、摩托罗拉等，这些企业已在天津着陆多年，并已形成一定规模。所以，在位于经济开发区附近的别墅产品消费上，韩国、日本人占有一小部分。这部分人购买别墅，基本上都是自己居住，投资或做办公场所的不多。从整体市场来看，联排别墅占据了四分之三的别墅市场，但独体别墅也正慢慢浮上水面。市场上在售的独体别墅都为联排别墅甚至普通住宅项目的其中一部分，像“仁爱濠景庄园”就是由联排别墅、双拼别墅、独体别墅和公寓等混合产品组成，“汐岸国际”和“半岛蓝湾”也基本如此。而本属于公寓项目的“蓝水假期”，也在小区中心的人工湖边围建起6栋独体别墅，算开发商对别墅市场的小试牛刀，毕竟物以稀为贵，这6栋独体别墅很快就销售完毕。发展：迎接别墅市场的全面成熟经过几年的开发建设，天津市的别墅市场正逐步走向成熟。在区域市场方面，已经摆脱初期主要集中在市中心城区环境良好地段和天津经济技术开发区的格局，开始向中心城区的城乡结合部及其他地区（如区县经济开发区）发展；在别墅类型方面，也由过去的独体式向更加经济适用的联排别墅发展，并且开始在新增别墅中占据主导地位。值得注意的是，天津经济技术开发区近年来别墅建设发展迅速，占整个天津市的60左右，别墅售价一般在30005000元/平方米之间，基本上属于经济型别墅，经营状况良好。联排式别墅的大量涌现，降低了投资成本，同时由于投资者准确的市场定位、别具一格的设计理念、日益便利快捷的交通、完善的生活设施以及人性化的家居环境，深受购房者的青睐。在天津，还很少有单独项目全部为独体别墅产品，这说明独体别墅市场仍然没有达到成熟期。一方面，联排别墅的热销，可以视为中产阶级当作独体别墅的过渡产品消费，为独体别墅市场的成熟埋下伏笔；另一方面，天津一部分高端消费群的消费欲望还没有被释放出来，独体别墅在未来依旧有不小的市场需求。因而，未来别墅的开发，更需要准确定位，精心设计，追求个性，同时依据市场容量的逐渐扩大适度开发。成都：50万元别墅最好卖 发展历程10年来，成都别墅经历了初始探索浪潮、别墅复兴浪潮和如今的百花开放浪潮。第一次浪潮：掘金“金字塔”尖成都别墅开发始于上世纪九十年代初,那个时候“所谓别墅”仅仅是有别墅的建筑形式,毫无别墅本身应该拥有的品质。1992年,华新国际开发的锦绣花园掘得了别墅市场的第一桶金。锦绣花园的成功销售,引发了机场路别墅的一哄而起,在机场路两旁,南洋花园、巴黎花园、顺风苑但仅仅拥有交通资源的别墅项目并没有赢得购房者的认可。机场路别墅开发热的结果是留下了大批的积压别墅和烂尾楼盘,成都的别墅楼市在经历了短短两年的辉煌后从此一蹶不振,重重地摔入了低谷。第二次浪潮：新富阶层崛起TOWNHOUSE住宅在2000年开始杀入成都。让买不起别墅,又向往有天有地的居所的人们精神一振,随之出现的风格雅园、园首山庄、成都花园、君临天下、锦城豪庭、河滨印象、绿水康城、翠拥天地,TOWNHOUSE一呼百应,大有横扫别墅市场之势。第三次浪潮：迎来黄金季节2003年,成都楼市迎来了大别墅时代。与前两次浪潮相比,大别墅时代这一浪潮的兴起显得更加激情四射,今年下半年成都市在售和即将销售的别墅项目已超过30家,面市的别墅(含联排别墅)将近2000套,别墅市场竞争将空前激烈。最新统计数据显示，目前成都市有40多个别墅楼盘，已建和在建的别墅套数将超过2000套，市值高达50亿元。其中已经拿到预售许可证的为1405套，开发面积达26.63