上海房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作考试题

上海房地产估价师案例与分析：房地产估价报告封面的写作考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、市场理论是研究的理论。 A：生产要素投入量与产出量之间的关系 B：基数效用论和序数效用论的关系 C：消费者和厂商之间的交易行为如何共同决定产品市场的价格和产量 D：一定技术水平条件下要素价格的决定和收入分配问题 E：执行层的组织协调 2、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。 A：利润 B：价格 C：价值 D：收益价格 E：工业用地的监测点评估价格3、城市基准地价是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段。调查评估出的各地价区段在某一时点的。 A：基准价格 B：平均价格 C：正常价格 D：市场价格 E：工业用地的监测点评估价格 4、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向_提交申请资料。 A人事部 B建设部 C省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门5、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为_。 A前期价格指数 B定基价格指数 C长期价格指数 D环比价格指数 6、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40% 7、某个国家从20022006年的基尼系数分别为033、038、039、041和045，从中可以看出，该国。 A：居民收入分配趋于平均化 B：居民收入呈现出下降的趋势 C：居民收入分配两极分化越来越严重 D：居民收入呈现出上升的趋势 E：执行层的组织协调 8、某10年前建成的小型办公楼建筑面积为1500，层高为4.1m，土地剩余使用期限为30年，不可续期。目前市场上具有相同功能的该类办公楼的正常层高为3.6m，建筑物重建价格为2000元。假定层高每增加0.1m，建造费用每平方米相应增加10元。由于层高过大，该办公楼每年要多耗费2.5万元能源费用。以重建价格为基础估算该建筑物的价值，则应扣除的功能折旧为万元。(建筑物报酬率为10) A：11.80 B：16.07 C：23.57 D：31.07 E：工业用地的监测点评估价格 9、某公司3年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为75 元。现市场上类似的写字楼的月租金为100 元。假设折现率为10，目前承租人权益的价值应是万元。 A：7003 B：7103 C：72.03 D：7303 E：工业用地的监测点评估价格 10、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。 A资金来源与运用表 B损益表 C资本金现金流量表 D全部投资现金流量表11、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/m2。 A1840 B2840 C2966 D3000 12、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、 如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺 市场价值增长率为2则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为 金后所获得的投资回收就是投资者的投资回报 A：71 B：120 C：131 D：191 E：借款合同 13、_指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。 A成本加成定价法 B目标定价法 C认知价值定价法 D价值定价法14、某墙身详图中所标明的尺寸为660，表明其所对应的实际尺寸是_。 A660mm B1320mm C5500mm D13200mm 15、关于估价对象状况描述的说法，正确的是。 A：对估价对象范围的描述就是说明其四至 B：对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观 C：对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层 D：对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度 E：工业用地的监测点评估价格 16、房地产的开发、利用、消费，要受制于其所在的空间环境，如邻里关系、当地的社会经济发展状况、制度政策等，这是由于房地产的_。 A不可移动性 B独一无二性 C相互影响性 D易受限制性 17、随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈波动的趋势。 A：向下 B：平稳 C：不稳定 D：向上 E：借款合同 18、某高层楼房占用的土地总面积为800，总建筑面积为2 000，某人拥有其中120的建筑面积。那么如果按建筑面积进行分摊计算，该所有人拥有的土地数量为。 A：40 B：45 C：48 D：50 E：工业用地的监测点评估价格 19、在房地产市场状况分析的内容中，对于需求分析中的_是第一步。 A需求影响因素分析 B吸纳率分析 C需求预测分析 D市场购买者的产品功能需求 20、在MRMC的均衡产量上，企业_。 A必然得到最大利润 B不可能亏损 C必然得到最小的亏损 D若获利润，则利润最大；若亏损，则亏损最小 21、流动比率，下列说法不正确的是。 A：流动比率=流动资产总额流动负债总额100 B：又称之为“银行家比率” C：又称之为“二对一比率” D：在国际上银行一般要求这一比率维持在100以上 E：借款合同 22、物业管理是一种_的管理。 A企业化 B人性化 C辅助型 D引导型23、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。 A：委托人 B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立 E：工业用地的监测点评估价格 24、某写字楼的采光受到影响，为克服该影响，改造该写字楼照明系统需花费30万元，每年增加电费等运营费用5万元。该写字楼的预期剩余经济寿命为30年，报酬率为8%，该写字楼因采光受影响造成的损失为（）万元。 A35.00 B56.29 C86.29 D180.0025、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房，其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前，以纳税_形式向税务机关缴纳。 A预交款 B预订金 C订金 D保证金二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某房地产企业的资产负债表上显示，负债合计为2500万元，资产合计为4000万元，流动资产和流动负债分别为2000万元和1000万元，存货为1200万元，则该企业的流动比率为_。 A62.5% B80.00% C133.33% D200.00% 2、以行政划拨方式获取土地使用权，通常涉及私人参与的有。 A：城市基础设施用地 B：公益事业项目用地 C：重要旅游项目用地 D：经济适用房用地 E：国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地3、确定用于敏感性分析的经济评价指标，通常采用的指标为。 A：投资回收期 B：内部收益率 C：财务净现值 D：开发商利润 E：借款合同 4、一般来说，房地产开发都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。以下程序排列正确的是_。 规划设计与方案报批；投资机会找寻：可行性研究；获取土地使用权证；投资机会筛选；施工建设与竣工验收；市场营销和物业管理；签署合作协议 A B C D5、账簿包括。 A：转账账簿 B：凭证账簿 C：序时账簿 D：分类账簿 E：备查账簿 6、按照规定，分层、分套的房屋拍卖，买受人按取得相应比例的土地使用权。 A：分摊的建筑面积 B：房屋拍卖的建筑年代 C：房屋拍卖的建筑区域 D：房屋拍卖人的许可 E：执行层的组织协调 7、市场法中，采用间接比较对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为_。 A1.05 B0.97 C0.98 D1.03 8、下列关于股票与股单的表述正确的是。 A：股票和股单都是在股份制企业中运用的概念 B：二者同属于证据证券，但两者存在根本性的区别 C：股票是由股份有限公司公开发行，用以确认投资者的出资份额和股东地位的法律凭证而股单则是有限责任公司发给股东的出资凭证和确立股东地位的凭证 D：股票有普通股与优先股、记名股与不记名股 E：股单可以是记名的，也存在普通股与优先股，有表决权与无表决权之分 9、防水材料包括三大类。 A：防水卷材 B：防水涂料 C：防水物理材料 D：防水化学材料 E：建筑密封材料 10、_、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”。 A造船业 B服务业 C建筑业 D航空业11、某开发商向银行申请了年利率6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）万元。 A6.00 B7.05 C7.59 D13.59 12、某房地产开发项目的占地面积为10000，规划容积率4，预计开发完成后可供销售面积 为总建筑面积的80，项目的固定成本为5000万元，预计平均销售单价为4500 元，则使项目 达到盈亏平衡的单位变动成本为元(2008年试题) A：2350 B：29375 C：3250 D：40625 E：借款合同 13、下列气态污染物中，对建筑物有腐蚀作用的有。 A：二氧化硫 B：一氧化氮 C：一氧化碳 D：甲醛 E：碳氢化合物14、某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30日的贴水债券，若贴现率为 10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为_元。 A436000 B436500 C436562 D436685 15、资金的时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有_。 A风险因素 B资本化率 C通货膨胀率 D投资利润率 E资金总额 16、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于万元。 A：30 B：50 C：100 D：150 E：执行层的组织协调 17、在我国，下列属于限制民事行为能力人的包括_。 A18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 B10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 C10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 D10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 18、下列关于间接融资的局限性，表述正确的是。 A：由于资金供给者与需求者之间加入了金融中介机构，隔断了资金供求双方的直接联系 B：在一定程度上会减少投资者对企业生产的关注 C：在一定程度上增强了投资者对企业生产的关注 D：减少了对筹资者使用资金的压力和约束 E：增加了对筹资者使用资金的压力和约束 19、除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有_。 A其他商品的价格 B厂商对未来的预期 C生产技术的变动和生卢要素的价格 D政府的政策 E消费者的收入水平 20、某商品住宅于1999年1月10日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至_。 A2002年1月10日 B2004年1月10日 C2005年1月10日 D2007年1月10日 21、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估（）。 A拟买卖的房地产市场价值 B买方愿意支付的最低价 C买方可承受的最高价 D卖方可接受的最低价 E卖方愿意接受的最高价 22、下列符合房地产广告要求的有。 A：房地产广告中对价格有表示的，应当清楚地表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限 B：房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，可以以所需时间来表示距离 C：房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中应当在广告中注明 D：房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积还是使用面积