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万科携手日本大成：住宅生产探索工厂化21世纪经济报道 见习记者 徐广蓉 深圳报道 2005年10月13日上午，上海四季酒店宴会厅，久已不露面的万科董事长王石亲临现场，主持了万科企业股份有限公司、东京建物株式会社(以下称“东京建物”)、大成(Taisei)建设株式会社(以下简称“大成建设”)三方合资开发的上海华漕158号地块签约仪式。10月14日，日本日经新闻头版以显著位置刊发了此项合作的新闻报道。此项目位于上海著名的金丰国际社区，建筑面积5万平方米。上海万科房地产集团有限公司出资1.38亿元，东京建物出资3500万元，大成建设出资1100万元。为何项目规模不大，而且1100万的投资对于年销售金额高达1000亿的大成实在微不足道，但是却引起了日方的广泛关注呢？因为，这仅仅是一个开始，背后的潜台词却是工厂化住宅建设规模世界领先的企业，与未来工厂化住宅需求最大的市场所在地企业开始了合作。万科的工厂化住宅生产研究开始进入实操阶段。生产战略：技术为先万科的两个合作伙伴中，尤以大成建设最受关注。该公司创建于1873年，是日本建筑和工程行业巨头，业务以建筑施工、土木工程和房地产开发为主，兼涉工程设计、环保技术及设施等业务。2005年福布斯全球五百强排行榜上，大成建设以15892.00百万美元的营业额居第377位，在日本国内建筑和工程行业中位列第一。其中，最令万科心动不已的，是大成在混凝土产业化(简称PC)工法制造上的技术。“制约住宅产业化发展的第一个因素就是在技术上的成熟度，目前，住宅产业化各项技术指标在国内尚无标准。”万科企业股份有限公司集团副总张纪文10月18日接受21世纪专访时特别透露，“万科的工厂化研究主要包括结构体系(预制pc、轻钢)、围护体系和设备体系、内装体系，此次合作，万科看中的就是大成的PC技术。”中国尚没有PC的规范标准，到底日本技术是否合适中国，尚未有定论，所以，万科强调，此次合作旨在单项技术，而不是整体的集成技术。目前，万科工厂化技术初步成型，第一批技术已可以集成，在试验基地，1号实验楼已经开工，2号楼将于明年年初开工，3号楼开工的日期也定在了明年下半年。“我们现在还在打造神一，真正用于商业产品的神五或者神六面市，我们需要的时间是3-5年。”张纪文说。 近期，万科已与在结构设计方面领先、为悉尼奥运会馆设计结构的ARUP公司开始合作研究PC技术的结构集成部分。资本战略：以小博大为降低生产成本，万科一直在进行深谋远虑的战略部署。2000年，王石曾提出要进行“像生产汽车一样生产住宅”的工厂化住宅研究，万科每年将投入年利润总额的1%作为科研费用，最终将这一比例上升到10%。尽管已在国内同行中处于建筑技术领先的位置，但是，万科每年依然要付出大量的资源和精力对物业进行维修，要更好提高建筑质量，除非生产方式实现根本性的变革，采用先进国家普遍采用的工厂化生产方式。巨大的科研费用投入只因为工艺变革是颠覆性的。以施工为例，中国传统的施工方法是现场浇注，而工业发达国家的作法则是50%以上的部件在工厂生产，现场主要做吊装和装配。目前，国内房地产市场的工厂化程度只有7%，万科约为15%。工厂化的方式使建造过程和住宅产品更环保，资源利用更合理。现场垃圾减少83%，材料损耗减少60%，可回收材料占66%，建筑节能50%以上。这样的技术和进步对开发商无疑充满诱惑。但是，和家电等行业一样，工厂化住宅生产降低成本的主要途径就是扩大生产规模，提高市场占有率。这正是万科推进住宅工厂化“战战兢兢，如履薄冰”的原因。“必须三倍于万科目前的市场占有率，也就是全国建筑面积达到每年200万平方米，才能够使建造成本保持现在的水平。”一位熟悉万科的分析人士称。 但是，万科目前资金链条并不宽松，其资产负债率已经达到63%，离银行规定的上限仅差2%，所以万科扩大规模，注定了要“以小博大”，而进行各种类型的合作，减少持股方式，迅速放大规模，是最有效的途径。2004年、2005年两年，万科加速了与国外资金以及国内地产商的合作，包括与招商地产天津项目的合作，对南都股权的并购，以及与新加坡政府产业投资有限公司GICRE之下属全资子公司新加坡Reco Ziyang Pte Ltd进一步成立的“万科星”都别具深意。布局战略：沿江沿海扩大规模并非无序扩张。“1平方米建筑面积的重量相当于1吨。”万科技术人员表示。高额的运输成本，将制约万科扩张范围和开发地点的选取。部品生产工厂的辐射范围有限，为降低运输费用，万科选择了水运，沿江沿海城市成为万科工厂化住宅生产的前线。2003年万科宣布，“3X”战略将聚焦三大经济圈布局，业务集中于沿海的珠三角地区、京津塘地区，以及既沿海又沿长江的长三角地区。长三角的布局沿着万吨巨轮可通过的黄金水道，从上海、南京一直到武汉，都是万科的选择范围。“未来20年，人口迁移的方向与工厂化所能支撑的区域高度吻合，为工厂化生产普及提供了机遇。”万科表示。另外，这三大区域为国内经济最为发达的地区，消费能力远高于国内其他地区，按照目前的自然房价增长速度，5年后已经可以支持工厂化住宅的推广。但是