双西湖项目投资可行性研究报告.doc

双西湖项目投资可行性研究报告 1 双西湖项目 投资可行性研究报告 双西湖项目投资可行性研究报告 2 目录 第一部分第一部分 项目概况项目概况 3 一 项目简介 3 二 地理位置 5 三 交通及基础设施 6 四 政府规划 6 五 小结 8 第二部分第二部分 资源优势分析资源优势分析 9 一 泉水资源 9 二 高尔夫 10 三 其它旅游资源 11 第三部分第三部分 规划与经营项目建议规划与经营项目建议 13 一 战略规划 13 二 经营项目及其设施要求 15 第四部分第四部分 市场分析 预测与营销策划市场分析 预测与营销策划 20 一 房地产市场行情分析 20 二 旅游业分析 22 三 营销推广思路 25 第五部分第五部分 项目投资经济分析项目投资经济分析 28 一 成本估算 28 二 预测楼价 30 第六部分第六部分 投资建议投资建议 31 一 项目的优势 31 二 项目的制约力 31 三 投资建议 32 双西湖项目投资可行性研究报告 3 第一部分第一部分 项目概况项目概况 一 项目简介一 项目简介 1 区域介绍 双西湖是一个以旅游资源为媒介 以湿地 温泉 水 资源自然资源等为特色的 能够为国内外的游客提供 健康 休闲 内容丰富的 绿色假期 的旅游度假村 同时为居住者提供便利 休闲健身 生活工作的理想 人居环境 西双湖在某素有 小西湖 美称 此在此建立旅游度假村既适合商务旅游 也适合家居 生活 周边无任何其他工业企业 民居 为项目将来 的发展提供了广阔的空间 2 项目主要经济指标 双西湖项目投资可行性研究报告 4 西双湖项目占地 8 1km2 计划建设 150 万 m2 左右 总投资约 20 25 亿左右 其中水体面积达到 5057 亩 它的建成将扩大西双湖的水容积 加强堤案的防洪蓄 水功能 该项目首先启动 南湖中心商业区 加油站 现已开 工建设的项目中心广场建设及水晶塔景观桥建设康桥 半岛回填工程诗林工程 用一年时间将主要景区 基 础配套设施全部建成 形成良好地湖区新城环境 总体大约三年可以建成一个 自然和谐 蓝天 碧水 美居为一体 一流人才云集 一流要素汇聚的新某 基础经济指标表 用地面积 M2 建筑占地面 积 M2 总建 M2 建筑密度容积率 A 108021205247593719 0 7 B 124690236918647219 0 69 C 1381672901510706521 0 77 D 130359260729516220 0 73 E 1685073370112469520 0 74 F 1816093268911078118 0 61 G 143410229458489816 0 59 H 45249611312441855825 0 92 综合 别 墅 区 5131086157220934812 0 4 双西湖项目投资可行性研究报告 5 双西湖项目投资可行性研究报告 6 二 地理位置二 地理位置 某位于江苏省东北部 东濒黄海 南临淮安 西连彭 城 北界齐鲁 境内拥有 江苏第一湖 华东第一 泉 亚洲第一井 是闻名中外的水晶之都 双西湖与城市位置情况 项目位于某县城西部 距县城中心 2 公里 距离苏北 洗浴疗养胜地某温泉 10 公里 游览区东西长 3 2 公 里 南北宽 2 65 公里 地块周边现状 双西湖项目投资可行性研究报告 7 城市环境恶化 由于经济需要 城市工业扩张 导致 在县城经济发展的同时 生态环境受到破坏挤压 环 境和绿化对于城市环境的平衡问题日显突出 双西湖项目投资可行性研究报告 8 三 交通及基础设施三 交通及基础设施 交运网络畅通完备 水陆空交通兼备 铁路 公路 航运 航空都十分便 利 东陇海铁路横贯全县 境内有 5 个火车站 4 条 铁路专用线 国道 省道及普通公路构成立体交通网 络 全县道路总里程 1769 4 公里 连霍 同三高速 310 204 国道 323 245 236 省道等干支线公路 38 条 境内县乡村道路全面畅通 连云港民航机场座落 某境内白塔埠镇 已开通广州 北京 上海等 10 多 条航线 内河拥有等级航道 2 条 等外级航道 3 条 码头 5 个 航道总长 130 多公里 可抵长江 京杭大 运河 特殊的区位优势和发达的交通网络 使某已经具有较 强的对外辐射能力 向西 可以新亚欧大陆桥东桥头 堡为依托 向内陆地区纵深辐射 向南 可覆盖苏北 等广阔地区 向北 可向鲁南和胶东半岛辐射 四 政府规划四 政府规划 某城市建设要往湖边靠 走入西双湖时代 西双湖畔 双西湖项目投资可行性研究报告 9 应该成为某最大的亮点 成为某汇聚一流人才 一流 要素的最大汇聚地的指示精神 西双湖某新城 项 目建设总体规划推出湖滨湿地城市的新理念 兼顾五 个融合 一是历史与现代的融合 二是自然与人文的 融合 三是休闲 旅游与人居的融合 四是商贸与信 息的融合 五是体育健康与现代服务产业的融合 规 划九大功能区区域 十八个景观区 五个融合 1 历史与现代融合 把中心广场建成某县的城市大客厅 以喷泉 图腾柱 水晶塔展现某历史典故的大禹治水 神猴西游 福如 某等结合中心水晶塔构成晶都眺望 把某历史与现代 以及远景眺望有机结合起来 构成一道亮丽的人文景 观 成为某人民的会客厅 2 自然与人文的融合 整个新城以西双湖为依托保护水域 降低湖底标高 将地上湖变为地下湖 扩大容量 增加绿化 布局构 成世界地图缩影 组成十八景区景观 赋於人文理念 形成不同的城市功能区域 如诗林 让文化名诗名篇 与园林建设相辉映 双西湖项目投资可行性研究报告 10 3 休闲旅游与度假人居的融合 某旅游是非常有开发景的一大产业空间 以西双湖中 堤为轴线 建设中心广场一十七孔景观桥一市民主题 业园一高尔夫球场与温泉相呼应 组成某旅游观光带 以南山路 滨湖路亲水休闲 娱乐区与湖滨别墅 森 林岛高级公寓 南湖高尚住宅区相融合 让某成为连 云港的后花园 沪 苏 浙客 有阶层共享的居住天 堂和休闲度假胜地 4 商贸会务与信息的融合 以湖滨路与和平路 南湖交汇处作为老城与新城的衔 接口 建设 10 万 m2 超市 水晶 百货三大商业区 配以东堤商业街 构成新商业中心区域 同时配以森 林岛高级公寓 高尔夫俱乐部 商务会所构成一流人 才集聚区域 打造人才信息平台 促进区域可持续发 展 5 体育健康与现代服务产业相融合 充分利用湖区水源和地形优势建设水上漂流帆板 游 艇 高尔夫球符合国际游艇比赛标准的等各项体育运 动项目 所有这类项目均采取市场化运作 使其与三 产现代服务产业发展有机结合起来 形成某旅游经济 的新支柱 双西湖项目投资可行性研究报告 11 政府重视 某县聘请多学科的专家对以双西湖为中心的某县城进 行全方位规划 使 十五 末 23 平方公里的城区 扩大到 十一五 末 40 平方公里 城市人口由 16 万 人上升到 30 万人 逐步将某建成全国硅材料产业基 地 生态旅游型现代化湖滨城市 国际知名水晶之都 成为连云港市 一体两翼 T 型产业布局的重要支撑 沿东陇海产业带的重要节点 为了确保各级干部一心一意谋发展 县委严格把好会 议关 发文关 实行干部 三三制 三分之一干部 抓招商引资 三分之一干部抓机关业务 三分之一干 部抓扶贫支农 五五制 50 抓招商引资 50 抓 日常工作 五 小结五 小结 通过前面的介绍和分析 我们认为 第一 项目立项受到政府极大重视和支持 项目建设 符合国家产业政策规定 是地方政府鼓励和优先发展 的项目 项目建设有重要的社会意义 双西湖项目投资可行性研究报告 12 其次 从当地的经济投资环境来看 投资硬环境较好 作为旅游 度假 居住也将具有较大的发展空间 因 此 在当地建立温泉度假村具备较好的发展潜力 第三 旅游资源丰富 建造湿地生态生活居住休闲项 目具备可操作性 总之 双西湖温泉度假村具有较好的发展潜力 投资 此温泉度假村项目是必要的 也是可行的 双西湖项目投资可行性研究报告 13 第二部分第二部分 资源优势分析资源优势分析 自然资源是我们项目的卖点和立足点支撑 因此我们 需要对项目本身具有的自然景观优势有所认识 一 泉水资源一 泉水资源 对于温泉度假村来讲 矿泉资源无疑是需着重考虑的 一环 矿泉的出水量 水温 以及泉水所蕴含的矿物 质都将是投资此类项目的投资者所需重点考察的对象 特殊的泉水矿物质 及其对人体的功效将构成温泉度 假村的一项重要的资源优势 不仅可利用它来开发特 色化的温泉消费项目 而且构成了此类休闲度假的营 销重点之一 温泉简介 温泉是地下热水的天然出露点 泉可分为矿泉和淡水 泉 矿泉又分为温泉与地下热水和冷矿泉 前者主要 指医用矿泉 后者主要指医用矿泉和饮用矿泉 我国对医用矿泉又进行不同的分类 依温度不同分 为 依渗透不同划 分为 依 PH 不同可分 为 双西湖项目投资可行性研究报告 14 冷泉 25 C 以下 低渗 可融性固 体在 1 8g L 酸性泉 PH 2 4 微温泉 25 33 C 等渗 可融性固 体在 8 10g L 中性泉 PH 6 7 5 温泉 34 37 C 高渗 可融性固 体在 10g L 以 上 硷性泉 PH 8 5 10 热泉 38 42 C 弱酸性泉 PH 4 6 高热泉 43 C 以 上 弱硷性泉 PH 7 5 8 5 温泉对人体的医疗作用早已被人们认识 在我国利用 温泉治病有悠久的历史 温泉对人体的作用可分为 一 机械的刺激作用 包括水的浮力作用 水的静 压作用和水的液体微粒运动对机体的摩擦作用 二 温度的刺激作用 温度相差越大则刺激作用越大 温 度不同则其治疗作用不同 低温浴 低于 34 C 具 有促进肾上腺能效应 兴奋交感神经 皮肤血管收缩 脉搏缓慢 心搏出量减少 血压升高 胃肠蠕动降低 等作用 不感温浴的疗效 矿泉水浴温度在 34 36 之间时称为不感温浴 此温度对机体的刺激性最小 浸浴时对心血管和呼吸系统基本上无任何影响 此温 双西湖项目投资可行性研究报告 15 度长时间浴疗对神经系统有明显的镇静作用 温热浴 的疗效 矿泉水温度在 37 39 之间时称为温热浴 此温度促进胆硷能的效应 能兴奋副交感神经系统 血管扩张 脉搏加速 心搏出量增加 血流加快 心 动强度增加 血压下降 皮肤温度升高 皮肤电阻下 降 基础代谢旺盛 胃肠蠕动增强 胃液分泌开始由 增多逐渐减少 循环血量增加 呼吸频率增加 高热 浴对机体的刺激比较强烈 机体反应明显 如强烈发 汗 心脏负担加重 血压升高等 三 矿泉的化学 成分的刺激作用是矿泉水所独有的特异性作用 并依 矿泉水中所含成分的不同 以及矿泉本身的放射性和 分离出来的气体的放射性 矿化度 胶体性 渗透压 的不同 其作用也不尽相同 矿水浴时矿水是通过两 种形式对机体产生作用的 即离子状态的化学成分进 入体内与化学物质附着在体表面而产生对皮肤的刺激 作用 二 高尔夫二 高尔夫 高尔夫球场地理位置紧邻综合别墅区 揉和了优美的 天然景色和地势优越性 为球友提供了一处完美的击 球场地 此球场在规模和面积上也毫不逊色 力争建 成为某乃至苏北的最佳天然景观高尔夫场地 以期成 双西湖项目投资可行性研究报告 16 为某一道亮丽风景线 三 其它旅游资源三 其它旅游资源 湿地 1 湿地定义 指无论其天然或人工 长久或暂时性 的沼泽地 泥炭地或水域地带 带有或静止或流动 或为淡水 半盐水 盐水水体者 包括低潮时水深不 超过 6 米的水域 湿地被誉为 地球之肾 受到全 世界范围的广泛关注 在世界自然保护大纲中 湿地 与森林 海洋一期并称为全球 三大生态系统 2 湿地的功能 湿地是蓄水 防洪的天然 海绵 湿地是自然生命基因库 湿地是地球排泄废物 化解污染的 肾脏器官 湿地的综合作用 湿地城市是城市规划的一种全新形 式 建立在湿地过滤花园基础上 实现资源 水 土 空气 能源 的更新 在湿地城市中 城市的发展不 再破华环境 湿地城市是一种体现城市和自然的可持 续和谐关系的新的城市模式 功能分区 双西湖项目投资可行性研究报告 17 从地区分布及功能而言 我们将整个西双湖划分为九 个大区域 湖东南面是住宅生活社区 和其相对应的是湖西北面 的综合别墅区 此区域呈包围之势环绕于西双湖 西双湖的中心地带是一个汇集商贸 娱乐 休闲 运 动及生态环境的综合区域 而环境周围康乐娱乐区 高尔夫休闲区等 最北面的是诗林区 使之成为著名的文化艺术交流场 所 湖西南面设立为水上竞技村 森林岛 它以生态主题公园的形式 岛上有繁茂的樟树林 这 个岛屿与开放空间将会以全年毒昼夜开放的形式面向 公众 并根据季节的变化设计不同的特色与主题 十八景点 诗林 水上娱乐中心 湖滨大道 水晶搭 西双湖独一无二的标志 水上竞赛中心 湿地风景区 双西湖项目投资可行性研究报告 18 湿地观鸟区 栖息着许多珍贵的鸟类 森林岛 南山大道 西双湖的了望台 天然泳区 商业大街 西双湖的经济中心 沙滩地 西双湖大桥 五洲广场 码头 西双湖大酒店 是西双湖的缩版 在此可一览西双湖 的世界地图板块 主题公园 位于西双湖大桥的西端入口处 高尔夫球场 双西湖项目投资可行性研究报告 19 第三部分第三部分 规划与经营项目建议规划与经营项目建议 一 战略规划一 战略规划 在进行项目的战略规划时 应该着重解决以下几个问 题 1 项目的开发初期 如何制定一个完整的 规范的 有创意的战略规划 并且这个规划应该是经过广泛论 证的 2 在项目的建设初期 就要体现和服从项目的战略规 划 3 战略规划如何体现可持续发展 包括温泉资源的利 用与保护 内部环境建设与外部环境的协调 短期经 济利益与长期市场培育等 规划目标 依靠硅 石英等天然资源 重点发展加工型产业成为 某城市经济发展方向 西双湖规划以改善人民环境 加强税务管理 大力发 展现代服务提升城市形象为目标 西双湖时代概念持续发展与良性户动特质 以展现某 双西湖项目投资可行性研究报告 20 县城市风貌 以突出 水晶之都 水晶文化为依托 完善城市规划布局 规划主题 我们以湿地中的城市衍生生态中的城市结构 以现代 科学为手段顺应未来城市走向 水景观为主题原则 整体运用与西双湖区周边环境相关的各个景观要素 建筑 堤岸 桥梁 环境小品 植被绿化等 构筑层 次丰富 有序的水景观风貌 生态的原则 通过生态设计的规划手法 如湿地对湖水的过滤 净 化功能等 产业发展的原则 某县是一个快速发展中的中国小城镇的缩影 以城镇 经济发展为目标是一个重要的特征 本城市设计的重 要意图是通过对西双湖的改造创造高质量 生态特征 明显的湖区景观 营造某县风貌景观特色 以增加旅 游的吸引力 发展与带动地方第三产业 跟随城市向 服务型国际化都市发展的步伐 双西湖项目投资可行性研究报告 21 防洪水的原则 某县西双湖水体总面积占 5 5 平方公里 此次规划将 充分利用湖泊的滩涂地 重新规划开挖 改造 营造 一个独具特色的某县风族景观 利用增加平均水深的 方法使西双湖库容量在现有基础上增加 20 开发西双湖对某的战略意义 湖泊对城市的重要性而言 它是调剂城市和平衡发展 的重要地理资源 西双湖对某县城来说有着非常重要 的战略发展意义 西双湖的发展可以是某一大改变 西双湖的改造成功 将使得连云港整个西北部的经济 和社会发展得到很大的变化 二 经营项目及其设施要求二 经营项目及其设施要求 我们建议西双湖项目主要由温泉会所 高尔夫 别墅 康乐保健疗养中心 水上竟技村庄等九大部分组成 相关的设施要求具体如下 项 目设 施 要 求 温泉会所利用资源优势 由温泉浴城 康体理疗中心 商务会 双西湖项目投资可行性研究报告 22 议中心和风味餐厅四部分组成 温泉浴城和康复理 疗中心要求具有浓厚的温泉文化氛围 注重温泉与 中医 文化和娱乐的结合 借助温泉的住宿条件优势 把康复理疗中心朝温泉疗养院方向建设 商务会议 中心要求会议设备齐全 要能满足不同类别的商务 会议客人的需求 风味餐厅要布置独特 体现农家氛 围 高尔夫 高尚运动文化 户外运动的休闲娱乐去处 利用湿地 建设独特的湿地高尔夫球场和俱乐部 为苏北鲁南 及周边地区外企 外籍人员及企业家和成功人士提 供一个聚会 休闲 交流 会商的高尚社会交往区域 酒店 以住宿客人为服务对象 按照四星级旅游涉外饭店 的标准配套服务设施 各座别墅要突出建筑外观 内 部装修风格的独特性和多样化 体现各国 各民族的 特色 诗林博物 馆 突出人文特色文化氛围 自然与人文的有机谐和体 使之成为著名的文化艺术交流场所 商务会务 中心 对外开发式商务会议中心 为商务谈判提供会议场 所 同时提供附加服务休憩娱乐 度假理想胜地 水上竟技 村 多样化的展示技能的娱乐休闲水上乐园 以湖为主 题 开展水上漂流 划艇 帆板等体育训练和游乐 双西湖项目投资可行性研究报告 23 与现代服务产业相结合 形成运动健康新时尚 康乐保健 疗养中心 注重疗养 体验诊疗 借助温泉疗养和景观疗养 森林岛别 墅 位于西双湖最佳位置紧靠高尔夫球场 种植有大片 森林植物的豪宅 综合别墅 区 四高综合别墅区 企业商务成功人士 高层公务员的 理想栖居地 森林高尚住宅区 新城住宅生活区和湿 地临湖别墅区共同构成 环湖新城风格多样 特色明 显 富有时代建筑风格和现代气息的建筑群 景观风景 区 以现有中堤建造成的新区广场一景观大桥一市民主 题公园一高尔夫球场为中心轴线配以湿地风景区 诗林花卉 使新区成 为水景交融 风景秀丽 相得 益彰的亮丽风景线 图示 温泉会所 温泉会所是温泉度假村的标志工程 主要服务项目由 温泉浴城 康体理疗中心 商务会议中心和风味餐厅 四部分组成 1 温泉浴城 双西湖项目投资可行性研究报告 24 这是温泉会所的基础设施 包括经典浴池和特色浴池 两类 经典浴池除了要保持普通温泉浴池的一般功能 外 更要突破传统的温泉洗浴观念 突出 男女分浴 的健康洗浴观念 在传统洗浴设施功能的前提下增加 和引进先进的洗浴服务设施和服务项目 提高服务档 次和设施水平 设置水幕电影等水上娱乐设施 开发 一些适合青少年旅客参加或家庭旅客共同参加的水上 活动和岸边活动 而特色浴池 则要成为温泉浴城的精华所在 该服务 区要注重突出温泉文化 重点吸纳东 西方的温泉泡 汤文化 出集众家之长 集健身 休闲 文化享受于 一体的精品服务项目 一改传统的温泉单纯 洗澡 和 治病 观念 要设计建造各式各样的温泉汤池 重点突出回归自然的形式 如各个汤池有的取山野意 味 有的取园林意识 有的处于花丛环抱 有的处于 巨树浓荫 有的为山环绕与水洞相连 各个汤池有大 有小 大者可容纳几十人 小的鸳鸯汤池仅供二人 但主要是可供三五人或十人以下同时使用的 家庭池 友情池 可考虑设置气泡浴 差别浴 药浴 花 草浴 酒浴 香熏浴 泥砂浴 情调浴 阳光浴等特 色项目 在强调各种项目的特殊疗效的同时突出享受 与大自然溶为一体的氛围 双西湖项目投资可行性研究报告 25 2 康体理疗中心 这是温泉会所的主要配套服务设施 温泉的水温高 含有多种对身体有益的矿物质 要在充分发挥温泉这 种固有功效的基础上 针对治病和健身的需要 聘请 专职医师指导 配合纯中草药及中医针灸 按摩 推 拿 刮痧等治疗形式及其他康体设施达到 有病治病 无病健身 的目的 使之成为省内有名的温泉康体理 疗之地 除此以外 还可以增设温泉桑拿 温泉美容 美发等项目 从而丰富康体理疗中心的服务项目 让 旅客有更多的选择 3 商务会议中心 要有能够容纳 200 人左右的一个多功能厅 这个多功 能厅除了要配备电脑 互联网 投影仪 宽屏幕 高 级音响各种等各种先进的会议设施外 还应配齐其他 设备 以供客户举办大型宴会和歌舞晚会 为了提高 场地的综合利用率 多功能厅应采用可间隔式的装修 以便服务人员按照客户的需求把整个大厅间隔成几个 大小不一的小厅 除了多功能厅外 还要有三到五个 装修豪华 功能齐全的中小型会议室 以满足客户高 档次的需求 温泉会所内要设立一个商务中心 提供 打字 复印 传真 上网等服务 以及移动电话和笔 记本电脑的出租 维修 会议过程中的记录 录音等 双西湖项目投资可行性研究报告 26 高级文秘服务 4 风味餐厅 风味餐厅内的装修不能太豪华 要与整个度假村的生 态 环保风格一致 采用木 竹 藤等天然材料 在 整体布局 菜单设计 员工服装等方面都突出一种在 城市里无法享受到的农家氛围 依托度假村内的生态 农庄 出品的原材料要以生态农庄内种植的无公害瓜 果 蔬菜及其按照传统农家方法养殖的无公害的家禽 塘鱼为主 并突出当地的海鲜特色 制作要标榜正宗 的客家菜系做法 以著名的东江盐火局鸡 梅菜扣肉 东江酿豆腐等美味佳肴来吸引客人 还为客人免费加 工从生态农庄和荷花池里采摘的瓜果蔬菜和从垂钓场 钓到的塘鱼 让客人充分享受 娱乐的成果 高尔夫球场 户外运动 高尚运动文化 提升这个新城的品质和知 名度 打造成为某乃至连云港最好的天然景观高尔夫 球场 为球友提供完美的击球场地 结合新城规划的 酒店 可以考虑建造高尔夫酒店 同时其他娱乐设施 各种室外活动项目主要根据室外 地形和湖光山色来开发 整个区域要努力追求自然风 格 根据国际室外娱乐的潮流 将建造垂钓场 射箭 双西湖项目投资可行性研究报告 27 场 滑草场 攀岩壁 野战场 定向越野园 露营区 等多种室外活动设施 垂钓场要打破传统的开发模式 形成设计独特 鱼类众多 自然情趣风味较浓 配套 服务设施完善 一年四季皆宜钓鱼的场所 而射箭场 滑草场 攀岩壁 野战场 定向越野园 露营区等设 施的建造要考虑以青年人为消费主体 各种室外娱乐 活动都有一定的挑战性 因此要注重各种设施的安全 性 以及服务过程中的安全保护工作 让旅客真正玩 得尽兴 所开发的人工湖泊 除了用于垂钓场外 还 可以用来开发荷花池等项目 让游客能在优美的荷花 池上泛舟 欣赏莲花 摘采莲蓬 品尝莲子 享受真 正的自然风情 别墅区 北美风格为主 由于温泉别墅采用开放式的建筑布局 配有大面积的山坡 草地等公共区域 住宿 活动场 所较为分散 为了确保客人的生命和财产安全 温泉 度假村在加派保安人手 提高保卫技能的同时还应该 要配置先进的闭路电视监控系统 消防控制系统 紧 急报警系统 自动灭火系统和广播系统等安全保卫设 施 除了要在室内配置这些设施以外 在户外也需要 配置较多的安全保卫设施 除此之外 还需要配备一 些轻便 多用途的代步工具 如电瓶车等 以便事故 双西湖项目投资可行性研究报告 28 发生时可以集合保卫力量及时到达现场 从而提高安 全保卫工作的时效性 在温泉别墅的开发过程中 可以借用目前国际流行的 分时度假概念来开发 将别墅客房分割为单间产权出 售给投资者 投资者一般每年获得一定时间的免费入 住权 其他时间委托温泉度假村统一出租经营 在年 终获得客房利润的一定比例收取投资回报 综合别墅区 在别墅区植物的配置上要考虑品种的多样性和新奇行 每栋建筑之间点缀高大的乔木组成绿色屏障 是每组 建筑都置身于绿色的空间之中 形成一个较为静谧的 环境 在各建筑的主要入口处 用色彩鲜艳的花卉组 成花茎与绿篱 草坪的品种也富于变化 不同的色彩 不同的质感 形成不同气氛的绿色空间在确保各建筑 单元的私密性以外 在较大的空间处适当的点缀亭 廊 花架 活动广场的园林建筑及小品 为人们提供 了观赏活动 交流的场地 增加了人与人之间的互动 性 其它 康乐保健疗养中心 水上竟技村 商务会务 中心 诗林博物馆 康乐保健疗养中心是整个新城不可或缺的必需配套 双西湖项目投资可行性研究报告 29 可以打造成兼顾旅游度假休闲的疗养圣地 不仅针对 新城业主 同时也对外营业 水上竟技村容易吸引旅 游度假人群的关注 也是某乃至连云港市新颖的娱乐 运动 商务会务中心是政商人士研讨开会的清静场所 同时由于附加特色服务 成为这类人群光顾的主要驱 动力 独特景观资源优势加上诗林博物馆集聚的人文 氛围 使新城的居住环境更是优上加优 双西湖项目投资可行性研究报告 30 第四部分第四部分 市场分析 预测与营销策划市场分析 预测与营销策划 一 房地产市场行情分析一 房地产市场行情分析 整体市场现状与趋势研判 供求情况 2002年 年 2005年年10月月东东海海县县房房地地产产供供应应成成交交情情况况 0 5 10 15 20 25 30 35 40 2002200320042005 1 10 单位 万平方米 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 批准预售面积实际成交面积当期销售率 小结 2002 年起某城市化进程发展 乡镇居民开始进城购置 房产 市场走向繁荣 2003 年 2004 年市场销售火爆 新建商品房供应略 显不足 2005 年由于前期累计开发量较大 加上国家宏观调控 客户场外持币观望以及乡镇客源 集中于 2003 年 2004 年集中消化 使得 2005 年商品 房消化放缓 某房产市场明显出现供大于求的状况 销售速度放慢 双西湖项目投资可行性研究报告 31 价格走势趋于平稳 市中心和郊县成交状况将出现分 化 新一轮住宅对品质要求的时代即将到来 2002年 年 2005年年10月月东东海海县县商商品品住住宅宅价价格格走走势势 0 500 1000 1500 2000 0 10 20 30 40 50 价格水平价格增幅 价格水平71086012301480 价格增幅10 21 43 20 2002200320042005 1 10 小结 由于房产市场起步较晚 某商品住宅价格在 2002 年 处于较低水平 随着房产投资大幅度增加 乡镇购买 力释放 2003 年起商品住宅价格一路走高 受国家宏观政策影响以及房产上市量短期内放大 2004 年 2005 年商品住宅价格涨幅放缓 当地居民收 入水平增长 投资意识加强 市场供应相对不足 开 发品质的提升 物业形态的丰富 成为了近年来某商 品房价格上涨的主要因素 双西湖项目投资可行性研究报告 32 区域竞争市场现状 区域名称 西双湖区域 产品类型 多层 别墅 典型案例 西双湖花苑 怡安公寓 福海花园 价格区间 多层 1450 1800 元 平方米 别墅 1600 2300 元 平方米 区域房产发展特点 1 房产处于发展起步阶段 未来发展空间大 西双 湖周边区域属于牛山镇 近郊概念 房产开发始于 2003 年 起步较晚 加之交通配套不完善 该区域地 段认知度不强 随着政府确定西迁 重点开发西双湖 房地产 旅游及配套产业 未来发展潜力较大 2 房产开发现以别墅项目为龙头 提升品位与档次 未来将以中高档产品为主 3 目前房产消费以区域消费群体为主 随着政府西 迁 区域导入人口素质不断提高 未来房产消费需求 将不断提升 4 围绕西双湖独特的自然景观 未来将发展为某高 尚人文 低密度居住社区 双西湖项目投资可行性研究报告 33 二 旅游业分析二 旅游业分析 旅游业发展前景诱人 学者的分析表明 21 世纪是旅游业腾飞的世纪 未来 5 年 随着国民经济的发展和游戏规则的变化 旅游 业在快速发展的过程中将出现大的变化 首先 行业 发展趋势是品牌价值增加 整个行业将出现大并购 未来 5 年中国旅游行业必将出现类似 Bass Hotel Resorts Accor Starwood Marriott 类型的 旅游业集团 其次 中档连锁酒店将出现大发展 豪 华连锁酒店在豪华酒店市场中所占的市场份额也将大 幅度提高 第三 服务国内消费者的休闲娱乐业将出 现大发展 这是随着国内中产阶层的壮大所必然出现 的历史潮流 第四 旅游景点类的上市公司将得到良 好的发展 某温泉简介 某温泉位于某县西北 20 公里处羽山南 这里泉水灼 热 冬夏如汤 属于喷泉式热泉 泉水清澈透明 富 含多种元素 有极重要的医疗价值 温泉发现于唐代 相传 唐王马陷淤泥河 薛礼救驾 的故事就发生于此 明 隆庆 海州志 载此泉曰 冬夏如汤 清代 海州直隶州志 也有载 此泉有 双西湖项目投资可行性研究报告 34 两池 冬犹温 泉的地下水范围很广 东到粮站 农机站一线 南到食品站一线 南北长约 900 米 东 西宽约 750 米 面积 0 7 平方公里 地下水温达到 94 摄氏度 流出地面水温 82 摄氏度 且流量达 900 余 吨 以温泉宾馆浴室一带最高 地下热水出水量和温 度最高 并向外围逐渐降低 泉水外观透明 味咸 水质量属钠钙型 内含有多种对人体有益和必须的微 量元素 其中锶 锂 锌 铝等含量较高 氡 氟和 溶解二氧化硅含量均达到矿泉水标准 可治多种皮肤 病 对细胞再生和协调内分泌有较好的效应 典型温泉项目特点简介 华兴池 华兴池是最大的温泉池 细心地看 你会发现 华兴 池 是仿中华版图建成 依中国西高东低地势不同 深浅不一 分低温区和高温区 青藏高原池 适应 不同游客的需求 池边设有饮吧 可免费供游客享用 可供 300 人同浴共游 三合风吕 此池呈独特的三角形设计 祝福每位游客健康 快乐 长寿 双西湖项目投资可行性研究报告 35 六福汤 大补元气的人参 复脉固脱的灵芝 补血活血的当归 清利头目的薄荷 美容美发的芦荟 清热解毒的艾叶 和三丫苦 与温泉水双效合一 相得益彰 其功效之 神奇自然就不言而喻了 忽然一泉 在温泉池的顶棚上设有若干个机关 在人毫不知情的 情况下 毫无规律地喷酒冰水 使游客享受新鲜 刺 激 浪漫之乐趣 木温泉 御温泉特设的木温泉 运用五行原理 全部采用芬兰 白木松木质结构 优质的白木松在温泉水的滋润下 双效合一 健脾行气 护胃益臀 酒温泉 天若不爱酒 天上无酒仙 地若不爱酒 地上无酒 泉 在温泉水中不断滴入小米酒 米酒合温泉水的 双效合一 相得益彰 既可解乏 又可加快血液循环 促进新陈代谢 浴后令人精神振奋 经常沐浴 能让 双西湖项目投资可行性研究报告 36 人在不知不觉中留住青春 红酒泉 在温泉中不断加入高档红葡萄酒 酒香怡人 浴后可 使人精神振奋 美容护肤效果佳 特别适合女士浸泡 花草温泉 温泉中置入 40 多种中草药 在温泉的作用下 药香 四溢 对腰 肩痛有奇效 经常沐浴可以养颜护肤 咖啡温泉 温泉中加入适量咖啡提取液 因而浓香四溢 浴后能 令人精神焕发 皮肤润泽 常浴能容颜永驻 浴足池 树老根先绝 人老足先衰 御温泉按照足部反射区 按摩的原理 特设浴足池温泉 泉底采用凹凸不平的 鹅卵石 对脚起按摩作用 水中置入十几种对足部保 健有益的中草药 可促进血液循环 增强免疫力 促 进新陈代谢 并对脚气等疾病有诸多良效 双西湖项目投资可行性研究报告 37 三 营销推广思路三 营销推广思路 思考 市场定位准确 卖什么 卖给谁 特色挖掘至关重要 项目卖点的把握 软件和硬件的协调 自然资源和人力资源的整合 该项目具有优越的自然景观优势 同时规模效应决定 了该项目的市场定位和客户定位是多层次的 市场定位 以旅游地产为核心竞争力 卖旅游资源更是卖我们的 项目 区域大型高档别墅社区 结合花园景观住宅 旅游休闲度假 商业娱乐等服务功能的综合地产项目 客源分析 类型区域特征购房动机 客群重视 度 自住客 当地 连云 港等地 企业主 公 务员 企业 团购等 生活居住 养老 疗养 等 投资客范围扩大至充足资金 满足自身旅 双西湖项目投资可行性研究报告 38 华东区域具有投资经 历 华东区 域为主 游 休闲度 假 商务需 求 兼顾委 托管理获取 投资利润 其它 当地 连云 港或其它 外来人口工 作经商 当 地人二次置 业等 外来经商 工作等 营销推广思路 该项目如何成为市场关注点 如何引发消费欲望 除 了要有正确的市场定位外 还必须加大营销推广的力 度 在项目开发一开始就设立专职的市场营销部门 全面负责营销调研 制定营销计划 设计营销组合 开展促销活动 与其他部门沟通协调等营销行为 该 项目由于内设服务项目多 工程量大 开发时间长 因此整体的营销推广活动在开发建设期和实际运营期 各有侧重 1 开发建设期的营销推广重点 在开发建设期间 营销推广重点在于迅速提高知名度 创建品牌 借助政府的免费对外宣传机会来提高知名 双西湖项目投资可行性研究报告 39 度 通过报纸电视等可视媒体对当地及连云港市宣传造势 集中突出项目的自然景观卖点 引发受众人群对该项 目的初步感性认识 项目正式开工建设阶段需要撒网式广告轰炸 广而告 之 扩大受众人群范围 项目出地面阶段集中投放特 定消费人群 公开阶段 邀请记者前来游玩 以获得有利的 甚至 免费的媒体报道 印制各种宣传手册供旅行社向旅客 介绍度假村 承揽政府部门的一些重大接待任务等等 通过各种促销手段在短时间内迅速打开市场 给到过 双西湖的旅客和本地的居民都留下良好的印象 让他 们成为该项目的免费宣传者 引爆现场 储备客户 开盘阶段 集中签约 销控把握 当项目工程全部完 成 开发建设进入尾声 市场营销部门就要加大促销 力度 在电视 报纸等媒体上发布广告 提供能增加 知名度和增强声誉的新闻稿 2 实际运营期的营销推广重点 当该项目初步打开市场 进入实际运营期后 营销推 广的重点就由迅速提高知名度转向吸引新顾客 争取 回头客 温泉度假村要与旅行社建立良好的合作伙伴 关系 执行双赢的利益分配方案 与附近的旅游景点 双西湖项目投资可行性研究报告 40 签订合作协议 相互提供优惠 为对方争取客源 建 立客户档案 与商务会议客人和企业客户搞好关系营 销工作 此外 还要定期举办各种特色活动 满足旅游求新求 异的心理需求 赞助一些当地政府的形象宣传工作 以及与度假村内各种服务项目相关的公益活动 如生 态农业 高尔夫友谊赛 水上竟技体育事业等 从而 增强项目品牌力 双西湖项目投资可行性研究报告 41 第五部分第五部分 项目投资经济分析项目投资经济分析 说明 项目投资经济分析是建立在前面的资源分析 市场分 析和经营项目建议等内容基础上 以尽可能合理的预 测数据进行分析和评价 其中的数据预测和估计多参 考了行业内运作的专业数据或相关行业和地区的普遍 水平 因此有一定代表性和参考价值 但由于实际的 基建规划和开支等具体事宜需由开发方和专门的工程 承包队进一步详细商讨 计划投资与实际投资的内容 差别较大 因此预测数据和投入运营后的实际数据必 须进行适当调整 双西湖项目是集居住 度假 娱乐 休闲 健身 理疗为 一体的综合服务项目 且处于准备开发阶段 工程量 比较大 需要较多资金 一 成本估算一 成本估算 本项目占地面积 196037 万平方米 地上总建筑面积 1312916 平方米 约合 2943 亩 土地出让金 88290 万 元 双西湖项目投资可行性研究报告 42 注释 根据 某县牛山镇土地定级估价报告 牛山镇四级地 住宅用地基准地价为 220 元 平方米 该基准地价是指 宗地 四通一平 条件下 住宅用地法定最高年限 70 年期的地价 其中包括了土地取得费 城市基础设施 配套费 宗地红线内开发费 利息 利润和土地增值收 益 依据以下基准地价基本公式 V Vlb 1 ki Kj 式中 V 土地价格 Vlb 某一用途土地在某一级别上的基准地价 ki 宗地地价修正系数 Kj 估价期日 容积率 土地使用年期等其他修正系 数 此外 待估宗地所在区域 2003 年 1 月至今地价有较大 上升 故在此应作期日修正 根据 2003 年 江苏省某县城区土地分等定级估价报告 经分析影响待估宗地地价诸因素 合理确定了地价 修正系数 得出待估宗地国有土地使用权单位面积地 价为 454 74 元 平方米 即 30 万 亩核算 根据某建筑市场情况 方案经估算 本项目总成本 159956 万元 面积单位成本为 1758 33 元 各项 双西湖项目投资可行性研究报告 43 成本费用构成见成本估算汇总表 附成本估算汇总表 投资总额 万元 单方造 价 元