某旅游地产项目概念性规划设计任务书.doc

世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书 清水湾旅业阳光清水湾旅业阳光 卡梅尔项目卡梅尔项目 概念性规划设计任务书概念性规划设计任务书 目目 录录 1 1 项目概况及周边条件项目概况及周边条件 2 2 1 1 项目区位 2 1 2 建筑规模 2 1 3 地块条件 3 1 4 道路交通 4 1 5 周边区域环境及设施 4 1 6 周边基础设施 5 2 2 规划设计的基本原则规划设计的基本原则 7 7 2 1 设计理念及意向 7 2 2 规划设计要求 8 2 3 项目总体布局 9 2 4 启动区 前期策划成果之一 仅供提示 10 3 3 规划设计要求规划设计要求 1212 3 1 总体要求 12 3 2 项目住宅产品布局 12 3 3 项目住宅产品户型配比 13 3 4 配套及功能设施建议 13 3 5 建筑风格建议 17 3 6 园林风格建议 18 3 7 区域识别系统建议 20 4 4 设计成果要求设计成果要求 2222 4 1 设计成果 22 4 2 方案数量 23 5 5 设计时间计划设计时间计划 2424 1 项目概况项目概况及周边条件及周边条件 1 1项目区位项目区位 项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度 假区内 距三亚市区航空距离 45 公里 距离三亚 机场 60 分钟车程 距离陵水县 18 公里 三亚市三亚市 三亚市区三亚市区 4545公里公里 清水湾 海棠湾 土福湾 亚龙湾 三亚湾 红塘湾 大东海 香水湾 陵水县陵水县 英州镇英州镇 机场 三亚机场三亚机场 项目区位图 本项目位于清水湾一线临海核心位置 本项本项 目目 清水湾区域规划图清水湾区域规划图 1 2建筑规模建筑规模 本项目占地面积 824 亩 容积率 1 0 建筑面积 55 万 M2左右 用地性质为旅游度假居住用地 790790米米 760760米米 800800米米 620620米米 项目用地范围示意图 1 3地块条件地块条件 1 3 1地块周边条件地块周边条件 东至 规划为区域内次要交通干道 道路以东为 雅居乐用地 已取土地证 目前为沙地未开始建 设 南至 防护林和沙滩 一线强势海景 西至 规划为区域内次要交通干道 目前仍为土 路 路的西侧为高坡及防护林 北至 规划为区域内主要交通干道 目前仍为土 路 规划路以北为湖和椰树林 西北侧 雅居乐在建规划路西北侧 雅居乐在建规划路 北侧 以规划待建路为项目北北侧 以规划待建路为项目北 向边界 目前仍为土路向边界 目前仍为土路 北侧 相隔土路为湖和椰树林 北侧 相隔土路为湖和椰树林 并可眺山景 景观良好并可眺山景 景观良好 西侧 待建规划路 目前仍为土路西侧 待建规划路 目前仍为土路 西侧 高坡及防护林西侧 高坡及防护林南侧 防护林和沙滩南侧 防护林和沙滩 南侧 一线强势海景南侧 一线强势海景 东侧 以电线杆为东侧界线 东侧 以电线杆为东侧界线 雅居乐用地 已取土地证 目雅居乐用地 已取土地证 目 前为沙地未开始建设前为沙地未开始建设 1 3 2地块内部条件地块内部条件 项目地势平坦 北向略高 内部有部分虾塘 内部仍有部分虾塘内部仍有部分虾塘 内部沙地 地势平整 内部沙地 地势平整 北向略高 无特殊资源北向略高 无特殊资源 1 4道路交通道路交通 本项目西 两侧临交通干道 未来交通通达性较 好 号路规划为内部次干道 目前待建 号 路联通海榆西路和本地块 号路 号路联通 高速公路与清水湾区域 号路为雅居乐在建的 规划路 直接联通东线高速公路 为未来区域内 外交通通行主线 随着东环铁路的建设修通 将有力加强项目与凤 凰机场 美兰机场等地区的联系 交通便捷性大 大提高 东环铁路高峰站 本项目 1 5周边区域环境及设施周边区域环境及设施 本项目位于清水湾中央位置 清水湾的发展规划 为 以沙滩 海水为主要资源特色 以旅游度 假 休闲运动 旅游社区为主要功能 是集旅游 房地产等支柱产业于一体的多功能综合型旅游度 假目的地 未来项目周边配套非常丰富 沿海形 成高星级酒店群 周边多个国际标准高尔夫球场 温泉度假村等 高尔夫球场高尔夫球场 高尔夫球场高尔夫球场 五星级酒店五星级酒店 七星级酒店七星级酒店 高峰温泉高峰温泉 五星级酒店五星级酒店 五星级酒店五星级酒店 五星级酒店五星级酒店 1 6周边基础设施周边基础设施 1 6 1供水供水 目前清水湾区内无净水厂和供水管网 但东西两 侧城镇已有自给供水厂 随着本项目开发 规划 利用周边水厂设备为本区供水 考虑到规模的扩 大 其设施扩建可与当地政府共同投入 清水湾 度假区最大日生活用水量约 27387M3 d 最大时 用水量约 1751 2M3 h 项目输配水管网沿道路敷 设 消防供水与生活供水管网合一 1 6 2供电供电 区内电源采用英州镇鹅仔 110 千伏变电站电源供 给 清水湾区内设置 10kv 开关站 4 座 分别位于 项目西侧和东侧 10kv 配电室 19 座 分布在各 个组团 供电网络由 10KV 送电网组成 结线方式 采用放射式 低压配电网络采用干线式和放射式 相结合的方式 线路采用埋地敷设 1 6 3燃气燃气 规划本项目北侧九所岭处设储气站一座 占地面 积约为 1500 平方米 然后通过燃气管道输送到各 用气点 燃气管道采用 PE 管沿主要道路埋地敷设 净覆土深度大于 0 8 米 1 6 4电信电信 清水湾区域采用电信电缆沿主要道路敷设至各功 能区 线路采用管道埋地敷设 埋深不小于 0 9 米 1 6 5排污排污 项目周边污水管网沿道路敷设 根据道路红线及 道路宽度情况可布置在机动车道下或绿化带下 项目周边沿主干道和次干道敷设雨水管 再通过 雨水口收集雨水汇集到雨水管中 然后再通过雨 水管就近原则排至区中天然水体 规划区内支路 上采用直接在道路两侧设置铸铁箅子明沟排水 1 6 6综合防灾综合防灾 1 防震规范 度假区内新建的各类建筑均按 国家现行 建筑抗震设计规范 GBJ11 89 进 行设计和施工 由区建设行政主管部门监督 实施 2 防洪规范 区内防洪标准参照 海南省防 洪规划 按百年一遇标准设计 3 防风规范 本区位于台风登陆面 在防风 规划上做相应的预防设施 2 规划设计的基本原则规划设计的基本原则 2 1设计理念及意向设计理念及意向 2 1 1整体定位整体定位 三亚东岸 顶级滨海人文度假居住区 2 1 2项目形象定位项目形象定位 三亚东岸 卓尔不凡的产品 与众不同的度假 居住体验 在三亚东岸 打造一种被向往的人文度假生活 我们不是为了世界上多一处豪宅 而是在寻 找一些生活替代它 形象关键词 格调 品味 人文格调 品味 人文 2 1 3项目客户定位项目客户定位 度假需求可分为享乐需求 休养需求 享受需 求和品味需求 依次由较低层次到较高层次 追求格调品味的度假客户讲求度假生活的精致 享受 不注重价格 但注重品质 讲求度假生 活的气质享受 不看重新奇概念 但看重艺术 性 审美性 讲求度假生活的圈层享受 不喜 欢大众化 但偏爱与圈子里的人分享快乐 这是度假生活享受的最高境界 追求格调品味 的度假客户在进行度假物业的置业时 主要考 虑的是项目是否具有品味的居住环境 纯粹的 社交圈子 人文的度假氛围和格调的休闲活动 等等 目前 三亚已开发的湾区 充斥着各类游客 漫溢着喧嚣与浮华 缺少纯粹的社区环境和人 文氛围 而清水湾 纯粹的高尚度假居住区 远离世俗与虚华 是度假客户追求格调品味度 假生活的理想之地 而本项目通过高品质打造 将成为格调品味型度假客户格调品味型度假客户置业的首选 2 1 4产品定位产品定位 产品定位原则产品定位原则 本项目为 820 亩大盘 产品应多元化 复合化多元化 复合化 扩大客户层面 降低开发风险 不同产品承担不同的功能 实施合理的开发节 奏 本项目以高层物业为主流产品 迎合主流客户 群需求 产品功能划分产品功能划分 价值标杆价值标杆 产品形式 独栋和联排别墅 承担功能 项目价值标杆 提升项目品质 形成 自身价格比较机制 产品点 强调对稀缺资源的占有 注重享受感和 身份标签 盈利空间盈利空间 产品形式 高层 承担功能 预留发展弹性 争取更多盈利空间 后期机动调整 产品点 适当的户型创新 强调实用 度假配套度假配套 配套形式 酒店 会所 商墅街 承担功能 一个超星级酒店 提升项目整体形象 一个精品小酒店 用于长期经营 沉淀资 金 一个公寓区会所 满足公寓人群的生活需 求 一个别墅区会所 满足别墅区客户的健身 休闲 娱乐需求 一个卡梅尔风情商墅街 启动展示 塑造 项目格调 文化 2 2规划设计要求规划设计要求 整体规划必须充分考虑项目的统一性 尽量保持 项目与周边环境资源的协调 以顶级滨海人文度 假居住区的规划理念强调各个地块之间的衔接 1 1 将核心资源转化为核心竞争力 将核心资源转化为核心竞争力 本项目最核心资源为海景 充分利用地块资源 人工制造合适坡度 力求实现户户观海 2 2 满足整体定位要求 满足整体定位要求 最大化提升住宅的海景可视度 考虑地块现有的地形地貌 进行科学的地块价 值评价 布置相应的物业类型 充分挖掘北侧山体及高尔夫球场的景观价值 最大限度提升住宅价值 不同密度物业组团布置绿化隔离带 保证住户 圈层的纯洁性 保证地块内部的私密性和地块之间的开放性 并能便利享受周边的资源 设置不同层次的开放空间 形成良好空间层次 过渡 3 3 满足分期开发要求 满足分期开发要求 首期以酒店及价值标杆产品启动 树立项目高 档形象 设施分布提升区域均好性 形成分散的地价峰 值点 保证每期均有良好的价值点 4 4 规划空间强调整体结构的层次性 规划空间强调整体结构的层次性 开放空间 公众可以到达 随意走动 商业区 会所 半开放空间 由私密空间开放空间过渡 组团之 间的过渡地带 私密空间 组团内部空间 5 5 酒店排布于沿海通达性较好处 酒店排布于沿海通达性较好处 海景酒店可以提高酒店经营收益 实现持续的经 济效益 6 6 住宅设计的朝向要求 住宅设计的朝向要求 住宅产品保证户型通透 增加采光面 尽量增加 主景观面正南 东南 西南朝向产品 7 7 公寓产品公用部分 公寓产品公用部分 公用部分尽量做到自然采光 通风 楼梯间及屋 顶水箱等公用分摊面积在满足规范及使用要求的 前提下 应尽量设计得经济合理 以提高实用率 8 8 人防 消防等要求按照国家和陵水县有关法规 人防 消防等要求按照国家和陵水县有关法规 2 3项目总体布局项目总体布局 本项目自南向北依次排布独栋别墅 联排别墅和 中高层公寓 酒店布置于地块西南角位置 下 图为物业排布示意 可根据规划实际情况进行调 整 各物业用地情况 物业类型占面 亩 占面 平 方米 占面比 独栋别墅51 33 6866 14 联排别墅425 283 27451 62 中高层222 147 82526 94 商业街 商 墅 联排 3 752 5000 46 酒店12080 00014 58 风情会所2 251 5000 27 中高层中高层 五星级五星级 酒店酒店 精品精品 酒店酒店 联排联排 独栋独栋 商墅街商墅街 总计824548 784100 00 2 4启动区 前期策划成果之一 仅供提示 启动区 前期策划成果之一 仅供提示 2 4 1启动策略启动策略 启动物业 本项目以酒店 独栋 联排及商墅街 启动 启动规模 单位 平方米 序 号 项目名称 占地面积 平方米 建筑面积 平方米 1独栋别墅5 176 1 553 2联排别墅38 777 23 266 4酒店77 000 38 500 5商墅3 333 2 000 6合计124 287 65 319 末期酒店用地 启动区作 园林处理 展示区 2 4 2展示区设置在启动区内展示区设置在启动区内 展示区内容 综合 体验式酒店会所 于酒店内部设置 风情商墅街 小型水车广场 渡口等滨水设施打造公共活动 空间 售楼处 利用商墅 后期改作商业 社区入口 项目开盘起势的重要节点 社区形 象展示点与煽情点 吸引人气 水车广场和木筏渡口 初步建议 是将水资源价水车广场和木筏渡口 初步建议 是将水资源价 值最大化的经济设施 为度假人群营造娱乐场所 值最大化的经济设施 为度假人群营造娱乐场所 点缀以风情商墅 成为情趣十足的公共空间点缀以风情商墅 成为情趣十足的公共空间 3 规划设计要求规划设计要求 3 1总体要求总体要求 用地性质 本项目用地为旅游度假居住用地 限高 本项目限高 建议高层 18 层左右 绿化率 本项目绿化率不低于 30 占地面积 本项目用地面积 824 亩 建筑面积 本项目总建筑面积为 54878 平方米 项目总建面 建面占比 独栋别墅9 706 1 77 联排别墅 145 414 26 50 住宅 中高层公 寓 326 164 59 43 住宅合计484 284 87 7 酒店 含 1500 会 所 60 00010 93 商墅 联排 2 0000 36 底商1 0000 18 配套 风情会所1 500 0 27 别墅区 高层会所 公寓区 3 0000 55 总计548 784 1 3 2项目住宅产品布局项目住宅产品布局 项目住宅产品布局示意图 3 3项目住宅产品户型配比项目住宅产品户型配比 本项目共建住宅 5149 套 其中独栋别墅占 0 68 联排别墅占 18 82 公寓占 80 49 项 目 总建面 总套 数 户型面积 同类 物业 建筑 比例 建面 约合 套数 占总套数 比 中高层中高层 联排联排 独栋独栋 商墅街商墅街 200 25040 3 882170 33 250 30040 3 882140 27 独 栋 别 墅 9706 36 300 60020 1 94140 08 联 排 别 墅 145414 969100 200100 145 414 96918 82 4144 50 7040 130 466 2 174 42 23 70 10040 130 466 1 535 29 81 中 高 层 公 寓 329164 100 以上20 65 233 435 8 45 合 计 5149 484 2835 149 100 00 3 4配套及功能设施建议配套及功能设施建议 3 4 1商业设施设计基本原则商业设施设计基本原则 符合项目高档总体定位 通过充满艺术气息的商业 积聚人气和提高影 响力 以商业创造价值和制造亮点 3 4 2商业设施设计建议商业设施设计建议 商业主题 休闲的 开放的 时尚的 启动区商业是商业街形式 后期商业可设计成 高层临街底商 部分商业可进行功能转换 如商墅可扩展出居 住功能 启动区商墅先行打造 提升展示区形象 高层底商经营业态 以满足社区居民度假生 活所需的快速消费品零售及服务为主 如洗衣 店 西点店 便利店 酒吧 特色餐饮 银行 可外卖的快餐店 美容理发店等等 3 4 3商墅街风格建议商墅街风格建议 卡梅尔风情卡梅尔风情 参考卡梅尔小镇的 Ocean Avenue 原形 体现 格调品味生活 在项目中的作用在项目中的作用 是项目开发过程中重要的展示性配套 展示度 假生活氛围与场景 实现项目营销展示的重要功能 增加项目吸引 力 为社区建立生活氛围 商业体前期用以展示和自营 后期可以销售 实现价值收益 规模规模 类似联排别墅的商业体 每个商业体约 250 平方 米 可连接为商业街 约 8 个 总共约 2000 平方 米 规划主干道规划主干道 主入口主入口 商墅 3 4 4酒店建议酒店建议 卡梅尔风情度假酒店 营造风情展示的同时提 供度假生活的休闲配套 酒店设置在启动展示区 的最佳位置 拥有最好的资源 和一线海资源及 滨海娱乐配套形成良好的景观面 给客户带来震 撼的视觉冲击 规划主干道规划主干道 超星级酒店 3 4 5会所建议会所建议 设置三个会所 在酒店底层设置酒店会所 在主 景观尽端设置风情会所以及在高层底层设置公寓 会所 规划主干道规划主干道 主入口主入口 酒店会所 1500 风情会所1500 主景观 公寓会所 3000 别墅区会所风格建议采用卡梅尔风情 主景观尽端及会所的结合展示主景观尽端及会所的结合展示 3 4 6建立与海的联系建立与海的联系 通过社区道路体系合理规划 强调加强与海的互 动和联系 凸显滨海风情特色 社区主景观轴与海的直达 建立强烈的关联性 社区主景观轴与海的直达 建立强烈的关联性 设置众多步行式小径通往海边 通过道路表达 设置众多步行式小径通往海边 通过道路表达 人对海的主动参与人对海的主动参与 打造具备活力与休闲意向的海岸线 打造具备活力与休闲意向的海岸线 主入口主入口 滨海活动区滨海活动区 动区 动区 滨海沙滩区滨海沙滩区 静区 静区 视图仅作为道路体系的演视图仅作为道路体系的演视图仅作为道路体系的演视图仅作为道路体系的演 示 无实际参考意义示 无实际参考意义示 无实际参考意义示 无实际参考意义 次要道路通海次要道路通海主要道路通海主要道路通海 主要道路通海主要道路通海 打造一条滨海漫步长廊打造一条滨海漫步长廊 在项目中的作用在项目中的作用 是项目前期阶段重要的度假配套 使项目直接 与海建立联系 创造滨海意境 提升整个项目 的资源价值 满足是社区内常住者的休闲需求 位置位置 建议建于酒店东侧沿酒店与别墅区的水景轴线向 南面延伸 具体位置根据实际情况确定 功能构想功能构想 便于漫步行走的曲折幽静的小路 路段之中设置 座椅等休憩设施 规模规模 道路一直延伸到海边 约 2 3 公里长 3 5建筑风格建议建筑风格建议 3 5 1建筑风格设计基本原则建筑风格设计基本原则 建筑的色彩统一 形式相异 建筑元素符号与滨海风情相关 建筑风格体现休闲氛围 3 5 2建筑风格设计建议建筑风格设计建议 整体设计可以考虑南太平洋 NOOSA 风格 形态简洁 具有冲击力的建筑外形 暖色调 几何感 挺拔的立面 建筑细节体现南太平洋热带风格元素 以国际上著名的滨海主题为主基调 建筑主题一定要通过建筑形象明确传达 给消 费者以直观的感受 建筑设计开阔 开放 整体感强 通透性好 体现出滨海特色 建筑外部色彩为对比强烈 清爽的明亮色系 建筑风格通过外观色彩和线条传达 建筑细节上体现楼盘高品质 低密度产品采用与海洋相联的立面特色 具备 滨海别墅的元素 高层建筑外观轻巧通透 富于变化 体现宽敞 透明的海洋系高层建筑符号 3 6园林风格建议园林风格建议 3 6 1园林风格设计基本原则园林风格设计基本原则 园林风格可与建筑风格形成差异化和谐 以滨海国际风格为园林主题 建立围绕商业街区 公共绿地打造景观核心区 与滨海景观形成互动 体现水休闲特色 3 6 2园林风格设计建议园林风格设计建议 要求 体现滨海休闲文化 格调及品味 整体设计可采用主题鲜明 风格清晰 风情引 入打造强势园林 大溪地主题情景风格 多组团园林 各组团之间采用不同的小主题 主题要与产品在项目中的级次相匹配 加强品质感 注重细节处理 以细节体现品质 集中展现集中展现集中展现集中展现 水景结合水景结合水景结合水景结合 风格说明 风格说明 水系的运用 本身具备观赏性的同时 强调人 的参与性及自然结合 植被的搭配 野花丛 椰林 古树 色彩的穿插 丰富的色彩来源与多样化布置 人文自然元素 主题下特有的图腾 纹饰 原 生态材质使用 特色风情的园林小品 3 6 3道路设计建议道路设计建议 设计原则 设计原则 人车分流 人行道路避免过多使用直路 人行道路铺设人行道路铺设 道路功能便利通达性好 避免过于复杂 注重 与景观的结合 步行道宜曲不宜直不宜大 突出蜿蜒形态 加 强铺装的精致度 虽有野趣 要体现人工雕琢的价值感 配合高尚社区形象 3 6 4驻留空间建议驻留空间建议 驻留空间设置原则 驻留空间设置原则 把控驻留空间尺度 小体量多数量的驻留点 散布于社区 考虑到度假客户特点 注意与景观的结合和 步行便利性 3 6 5停车位建议停车位建议 停车位设置原则 停车位设置原则 别墅区 保证一户一车库 半地下或地上独立 车库 设置在楼体内 另外再设置部分地上临 时停车位 高层区 地下停车为主 地上停车为辅 此外 设置部分组团外临时停车位 解决大约 0 1 1 的停车需求 别墅类产品的车位设置建议图示 别墅类产品的车位设置建议图示 层高低于层高低于2 22 2米的半地下车库米的半地下车库地下室改建的多功能空间地下室改建的多功能空间 组团外地上停车组团外地上停车 高层产品的车位设置建议图示 高层产品的车位设置建议图示 半地下停车场半地下停车场地下停车场地下停车场 3 6 6社区精神社区精神 关键词 曲径 组团 格调 建筑布局脱离兵营式的建筑排布 形成组团式 组团式 错落有致错落有致的发展格局 增强心理认同感与归属感 体现滨海格调生活的社区精神 社区内部曲折蜿 蜒的步行道路体现度假风情 3 7区域识别系统建议区域识别系统建