深国投稳健信托投资计划书.docx

深国投稳健水榭花都项目集合资金信托计划书 受托人：深圳国际信托投资有限责任公司 特别提示 本信托受托人深圳国际信托投资有限责任公司是经中国人民银行批准成立的经营信托业务的金融机构。受托人保证“深国投稳健水榭花都项目集合资金信托计划书”（以下简称“本计划书”）内容的真实、准确、完整。本计划书符合中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法及信托投资公司资金信托管理暂行办法的有关规定。 释义 在本计划书中除非文义另有所指，下列词语具有以下含义： 委托人：指基于本计划书的委托主体，限于中华人民共和国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人及依法成立的其他组织。 受托人：指深圳国际信托投资有限责任公司。 受益人：指委托人指定的在本信托中享有信托受益权的自然人、法人或者依法成立的其他组织。本信托委托人即为受益人。 信托：指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自已的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。 本信托或本集合信托：指根据本计划书与相应的信托合同设立的集合资金信托。 信托财产：指受托人因承诺信托而取得的财产。 本信托财产：指本信托受托人对本信托委托人承诺本信托而取得的财产的集合。 信托资金：指以现金形式表现的信托财产。 本信托合同：指根据本计划书，委托人与受托人签订的确立双方信托关系的合同及对该合同的任何修订和补充。 一 、信托的设立 1、信托设立依据 本信托依据中华人民共和国信托法、信托投资公司管理办法、信托投资公司资金信托管理暂行办法及其他有关规定，并经公司董事会批准设立。 2、信托目的 对信托财产进行专业化的管理和运用，谋求信托财产的长期稳定增值。 3、集合资金信托规模 本集合资金信托规模为人民币2.5亿元。 4、存续期间与信托类型 本集合信托存续期间为二年，类型为确定用途的集合资金贷款信托。 5、推介安排 （1）、推介期限为 2002年10月18日至2002年11月18日。 （2）、推介对象是中华人民共和国境内具有完全民事行为能力的自然人、法人及依法成立的其他组织。 （3）、推介方式是针对特定的客户群进行非公共推广。 （4）、推介信托合同总份额：200份。 （5）、单个信托合同标的金额：最低金额人民币贰拾万元整，不设最高限，但必须按壹拾万元的整数倍增加。 6、信托合同 由委托人和受托人签订深国投稳健水榭花都项目集合资金信托合同，该合同是约定委托人、受托人、受益人各方权利和义务的法律文件。委托人签订了信托合同后，按照信托合同的有关规定享有权利、承担义务。7、信托成立 2.5亿元的信托资金募集完成，信托即告成立。信托成立日最迟为2002年11月19日。 二、信托财产及其交付 1、信托财产 委托人按照本计划书的约定，将自己合法拥有的资金交付受托人。信托财产不属于受托人的固有财产，受托人依法解散、被依法撤销、被宣告破产而终止时，信托财产不属于其清算财产。 2、信托账户 受托人为集合信托开立专用银行账户，与受托人固有财产严格区分开来。受托人将对信托财产和固有财产分别管理、分别记账。 3、信托资金的交付 委托人须按深国投稳健水榭花都项目集合资金信托推介书的要求，将信托资金划拨至受托人指定的银行账户。信托资金在委托人的交付日至信托成立日期间的利息按中国人民银行同期活期存款利率计算，由受托人在信托成立之日起一年后的第一次信托收益分配时支付。委托人须在招商银行开立银行账户，并指定该账户为委托人支付信托资金、受托人分配信托收益与返还信托财产账户。自然人开立“一卡通”账户，法人开立对公账户。该账户在本信托财产最终分配完成之前不得取消。 三、信托财产的管理运用 1、管理运用权限 鉴于本信托的集合性质，委托人全权委托受托人对信托财产进行运用管理。 本信托项下的财产可以按照公平市场价格与受托人管理的其他信托财产或受托人的固有财产进行交易。 2、管理运用方式 本信托财产用于向深圳华龙房地产开发有限公司香蜜湖水榭花都项目发放贷款，贷款条件如下： （1）贷款期限 贷款期限为二年，具体起止时间以受托人与深圳华龙房地产开发有限公司签订的贷款合同的规定为准。 （2）贷款利率 贷款利率为中国人民银行规定的同期贷款利率，每年根据中国人民银行的规定进行调整。目前，同期贷款年利率为5.49%。 （3）贷款本金偿还 贷款本金按受托人与深圳华龙房地产开发有限公司签订的贷款合同的约定，于贷款到期日一次偿还。 （4）贷款利息支付 贷款期限内，深圳华龙房地产开发有限公司于每季度第三个月的第20日支付贷款利息。 （5）贷款担保 本贷款由深圳信托房地产开发有限公司进行保证担保。 （6）贷款特别条款 如果受托人发现借款人与借款项目可能发生影响信托资金安全的重大问题时，受托人有权要求借款人提前偿还贷款。 （7）贷款利息收入在年度信托收益分配前的运作原则 受托人将在遵循安全性和流动性原则的基础上，将分配前的贷款利息通过存放银行、同业拆放、国债投资或新股配售运作，获取稳定收益。 3、信托经理 本信托的日常投资运作由深圳国际信托投资有限责任公司信托业务部下设的信托经理小组负责，主要成员有： 孟扬，信托执行经理，深圳国投董事、总经理助理、信托业务部总经理，毕业于北京大学，经济学硕士。曾参加英国Stirling University工商管理课程培训，美国Boston College访问学者。1989年进入深圳国投，主持过国际金融部、国际租赁部、资产管理部和信托业务部等多个部门的工作，策划实施深圳能源1.5亿亚洲美元债券发行及偿付、阿房宫凯悦酒店重组收购、长和集团收购汕头电厂及美国沃尔玛公司进军中国等大型项目，参与承做4亿美元的融资租赁项目工作，担任多个公司的财务顾问。孟扬女士在融资租赁、项目融资、涉外融资等领域具备丰富的专业知识和实践经验。 程红，信托经理，信托业务部经理助理。武汉大学理学硕士、中国人民大学法学硕士。曾就职于深圳康泰生物工程公司、深圳市医药生产供应总公司、中国人民保险公司深圳分公司，接受过投资、保险与国际贸易方面的专业培训并获得国家统一颁发的资格证书。1993年进入深圳国投，先后在公司总经理办公室与信托业务部工作。参与本公司清理与重新注册登记、发展新业务工作的策划与相关文件的起草工作，参与基金管理公司的筹备工作，参与受托管理深圳市某基金的方案策划与文件草拟工作，负责集合资金信托、股权信托方面的产品设计、法律文件起草、相关管理制度的制定及具体运作工作。 刘娇琳，信托经理，毕业于西南财经大学统计系，经济学硕士。曾任职于西南财经大学、中国人民银行深圳分行。1996年开始在深圳国投从事财务工作。具有丰富的会计专业经济理论知识和丰富的会计从业经验，熟悉日常会计事项的处理，擅长包括合并会计报表、现金流量等在内的各种财务分析。 钟林雄，信托经理，毕业于厦门大学法律系，法学硕士，经济师。1993年开始在深圳国投从事租赁和董事会秘书工作。曾兼任深圳市深业物流（集团）股份有限公司董事会秘书和国信证券有限责任公司董事会秘书，并先后主管近十个融资租赁项目，熟悉项目评估、项目管理、债务处理等工作。 盛宇飞，信托经理，毕业于深圳大学电子工程系，经济师、工程师。1993年开始在深圳国投从事信贷业务、信托业务和国债业务。曾承担深圳能源1.5亿亚洲美元债券承销、某证券公司股权信托、某公司创业信托、深圳某大型房地产项目财务顾问、国债承销等工作。 彭瑞涛，信托经理，毕业于上海交通大学管理学院工业外贸系。1996年开始在深圳国投从事国际金融、信贷、信托等业务。曾担任某创业集合资金信托、深圳某大型房地产信托代理项目、深圳某高新技术企业股权转让项目、某大型跨国公司的股权信托项目的主要负责人，负责国债承销及项目融资等工作。 李秀，信托经理，毕业于对外经济贸易大学，经济师。曾在英国曼彻斯特商学院学习工商管理课程，并在皇家苏格兰银行信托部实习，获资格证书。1994年曾参与某大型国企与波兰跨国公司项目引进工作。1994年开始在深圳国投从事国际金融、信贷和信托业务工作。曾担任某上市公司股权投资财务顾问、香港某中资机构收购国内某酒店财务顾问、某创业投资信托市场推广工作。 4、借款人：深圳华龙房地产开发有限公司 深圳华龙房地产开发有限公司是一家中港合资的房地产项目开发企业，成立于1998年11月，注册资本为人民币5000万元，开发范围是从事限定地块的房地产开发经营业务。该公司第一大股东深圳信托房地产开发有限公司由深圳国际信托投资有限责任公司投资控股。 深圳华龙房地产开发有限公司已取得位于深圳市福田区香蜜湖片区地块编号为B303-0037、占地面积为164,764.20平方米土地的使用权，并依法在该土地使用权内进行房地产开发经营。 5、香蜜湖水榭花都房地产项目 （1）项目总体情况 该项目位于深圳市福田区香蜜湖畔，项目地块东起香梅路，南临红荔西路，西依香蜜湖旅游区，北与深圳市最大的平价购物中心-山姆会员店为邻。项目总用地面积为164,764.2平方米，总建筑面积达229,300平方米，容积率为1.4。该项目在深圳房地产市场具有以下独特的优势: a）地理位置价值优势 该项目位于香蜜湖，是深圳中心区的二级辐射区域，既能坐拥中心区的商业、文化、行政优势，又远离喧嚣，自成一体。附近东海花园、香榭里花园、高尔夫别墅及东方玫瑰花园等高档住宅已奠定了香蜜湖片区高档住宅区的地位，而该项目是香蜜湖片区最后一个大规模的住宅项目，地理位置优越，具有独特优势。 b）生态环境景观优势 该项目西邻香蜜湖和观光植物园，处于深圳的绿肺之中，足不出户便可饱览香蜜湖风光，尽享阳光、空气、湖水之美，符合现代人生态住宅的理念。 c）大规模低密度优势 本项目占地164,764.2平方米，在香蜜湖片区属大型房地产开发项目，而且容积率仅为1.4，在深圳市房地产市场非常罕见。周边自然环境优美空旷，具有无法比拟的大规模低密度优势。 d）配套服务交通优势 该项目规划有知名的幼儿园、学校、大型商业超市及会所，同时还提供医疗保健等多样服务，生活所需，完全不暇外求。周边国际网球中心、观光植物园、高尔夫球场等诸多配套设施，将为住户提供全方位的生活、学习及休闲服务。 该项目南临深圳主要交通干道深南大道，交通畅顺，临近的深圳地铁1号线已开始动工，地铁1号线的香蜜湖站近在咫尺。 （2）项目市场定位 该项目定位于高档豪宅。目标客户群为国内高收入阶层、再次置业阶层及香港在内地置业阶层。 （3）项目开发与销售 该项目建设期预计为三年，分三期开发： a）一期项目可销售面积为32,503平方米，共130个单位，包括50套别墅（每套面积由255350平方米）、80套小高层住宅（每套面积由227239平方米），平均售价14,000元/平方米。 一期项目于2002年7月18日正式开盘销售，推出不到15天，该期130套住宅即告售罄，其销售场面之热烈可谓空前，一期销售额达4.61亿元。一期项目预计2003年6月正式入伙。 b）二期项目位于整个项目中部及南部，包括8栋22层中高层住宅，住宅部分总建筑面积80,293平方米，共496个单位。面积在120-350平方米之间。多数单位均朝向香蜜湖及小区内湖与别墅，景观条件突出，160平方米以上的单位均赠送20-30平方米空中花园。 二期项目工程进度目前处于打桩基础阶段，预计2003年4月取得深圳市房地产预售许可证，2004年3月入伙。营销方面目前正在进行意向客户登记，目前已登记意向客户近300户。二期项目预计销售均价为10,000元/平方米，总销售额为8亿元。 c）三期项目住宅总建筑面积99,735平方米，预计2003年3月动工。 四、风险及其对策 （一）风险申明 受托人不保证委托人的信托资金不受损失，不承诺信托资金的最低收益。受托人依据信托文件的约定，管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担。受托人违背信托合同、处理信托事务不当使信托资金受损失，由受托人赔偿。 (二) 集合资金信托存在的主要风险 1、信用风险 本信托贷款的借款人深圳华龙房地产开发有限公司及借款项目香蜜湖水榭花都的经营状况及偿债能力将直接影响本信托的收益。而该借款人与借款项目的信用风险源于以下几方面： （1）政策风险 房地产业是国家的基础性产业，由于从投入到回报的周期较长，受国家政策变化影响较大，房地产开发经营过程中的货币政策、税收政策、行业管理政策等政策的变化都将直接影响房地产行业的景气状况。 （2）市场风险 深圳市的房地产业处于逐步规范和成熟过渡时期，购买行为既受国内外经济大环境和消费者购买力的影响，也受项目位置、设计、价格、服务等诸多因素的影响，市场竞争日益激烈。而且深圳市前几年房地产投资增长幅度过快，造成一些楼宇空置，这对正在开发的房地产项目形成一定的市场压力。 （3）成本风险 该项目地处香蜜湖生态区，地块成本相对较高，开发建设成本由于市场原因可能随时波动。随着房地产市场景气指标向好，开发建设成本存在上升的可能，这种成本的波动将会直接影响项目预测的投资收益。 2、利率风险 本信托按照中国人民银行颁布的贷款基准利率水平发放贷款，如果中国人民银行下调贷款基准利率，将直接影响本信托的收益水平。 3、管理风险 在信托资金的管理运用过程中，特别是对贷款利息收入在年度信托收益分配前进行运作过程中，可能发生受托人因其知识、管理水平有缺陷、获取的信息不完全或存在误差及对经济形势、政策走势等判断有误，影响部分信托资金运作的收益水平。 4、其他风险 本信托不排除其他因政治、经济、自然灾害等不可抗力因素对信托收益产生影响的可能性。 （三）本集合资金信托风险之对策 1、信用风险之对策 （1）受托人将发挥在贷款领域的专业优势，严格执行贷款责任制与审贷分离制，坚持贷前调查、贷时审查和贷后检查制度，建立有效的风险防范机制。对借款人的流动性（流动比率、速动比率）、资产管理比例、负债管理比例、盈利能力比例及现金流量等多个方面的指标进行定量分析；对其经营管理水平进行定性评估，包括项目是否具备良好的市场前景、较强的竞争力和盈利能力，是否有完整、务实、操作性强的项目实施计划和具备项目实施能力的管理队伍，产权是否明晰，财务管理是否规范等。 为防范不可预见因素，在贷款合同中增加了特别条款：如果受托人发现借款人与借款项目可能发生影响信托资金安全的重大问题时，受托人有权要求借款人提前偿还贷款。 在本贷款中，深圳信托房地产开发有限公司以其良好的信誉与经济实力为借款人提供保证担保。 （2）针对房地产市场的各种风险，采取的防范措施有： a）政策风险之对策 该公司将在认真研究经济政策和经济环境的同时，把握开发节奏，缩短开发周期。该公司将充分利用水榭花都一期项目出色的销售业绩所形成的良好社会影响，及其公司的金融背景和融资优势，加快项目的开发速度，有效防范政策风险。 而且该公司认为项目开发期基本处于宏观经济由复苏向繁荣转折的重要时期，政策导向应该是尽快启动内需，促进经济的发展。 b）市场风险之对策 深圳房地产市场供过于求的矛盾由来已久，楼盘开发成功与否并非由简单的总供求关系决定，在市场竞争内涵不断深化的情况下，楼盘个体差异起着决定性的作用，开发商内在素质的竞争已经占据市场主导地位。 该项目的地理位置兼具价值性与生态环境优势，同时具有大规模低容积率的优势。根据这些优势，该项目市场定位为高档豪宅，目标客户为深圳高收入阶层、再次置业阶层及香港在内地置业阶层。该公司聘请澳大利亚柏涛公司为项目进行规划设计，聘请置业国际（中国）有限公司代理房产销售。该项目一流的地理位置、准确的市场定位、具有国际水平的规划设计和现代市场营销策略是防范市场风险的一系列有效保障。 c）成本风险之对策 该公司将充分利用多年积累的专业优势，认真总结历年房地产开发的管理经验，从经营的各个环节控制成本，加快销售速度及资金回笼，降低开发成本。同时，利用项目的市场竞争优势，提高平均售价，有效化解成本风险。 2、利率风险之对策 该项目贷款利率将按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行，在利率下降的情况下，信托合同中约定的受托人信托报酬的计算方法能够在信托收益下降时减少受托人的信托报酬，在一定程度上降低利率风险。 3、管理风险之对策 受托人将以安全性为首要原则，对贷款利息收入在年度信托收益前进行谨慎、有效的运作，严格限制投资方向，除存放银行、同业拆放、投资国债及新股配售外，不进行其他方式的投资，从而有效规避管理风险。 五、信托费用 （一）信托费用的种类 1、信托报酬； 2、银行手续费、服务费、证券交易手续费、审计费用和律师费用等； 3、文件或账册制作、印刷费用； 4、信息披露费用； 5、按照国家有关规定可以列入的其他费用。 （二）信托报酬计提方法、计提标准和支付方式 受托人经营信托业务，依据约定收取信托报酬。 1、受托人每年按受托管理的信托资金的1.5从信托财产中预提信托报酬，信托终止时按照本条第二款规定的计算方法进行一次性调整。 2、信托报酬计算方法： （1）、若信托资金的年平均收益率为3.5%以下（包括本数），受托人的年信托报酬=信托资金X 0%； （2）、若信托资金的年平均收益率为3.5%（不包括本数）至4.1%（包括本数）之间，受托人的年信托报酬=信托资金 X （信托资金的年平均收益率-3.5%）X 50%； （3）若信托资金的年平均收益率在4.1%（不包括本数）以上，受托人的年信托报酬=信托资金 X （信托资金的年平均收益率-4.1%）X 100%+0.3%。 （三）不列入信托费用的项目 受托人因违背信托合同导致的费用支出或信托财产的损失，以及处理与信托事务无关的事项发生的费用不列入信托费用。 六、信托税收 本信托及本信托当事人依据国家有关规定依法纳税。 七、信托收益 （一）信托收益的构成 1、信托贷款所得的利息收入； 2、贷款利息收入在年度信托收益分配前进行稳健型投资所得收益。 （二）信托净收益 信托净收益为信托收益扣除信托费用及按照国家有关规定可以在信托收益中扣除的其他费用后的余额。 (三)信托收益分配 信托收益每年分配一次。分配的时间是信托成立后每满一年后的20个工作日内。 八、信息披露 （一）信息披露的形式 本信托的信息披露应符合中华人民共和国信托法信托投资公司管理办法信托投资公司资金信托管理暂行办法及其他有关规定。信息披露按照合同约定，以下列方式报告委托人和受益人： 1、受托人办公场所存放备查； 2、在受托人网址WWW.SZITIC.COM.CN 上公告； 3、来函索取时寄送。 （二）信息披露的内容及时间 受托人应当在信托成立起每满一年后的20个工作日内编制完成信托资金管理的报告和信托资金运用及收益情况年度报告。 九、信托当事人的权利和义务 （一）委托人的权利和义务 1、委托人的权利 （1）委托人有权了解其信托资金的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。 （2）委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托资金有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件。 （3）受托人违反信托目的管理、运用、处分信托资金，或者因违背管理职责、处理信托事务不当，致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人予以赔偿。 （4）受托人违反信托目的管理、运用、处分信托资金或者管理、运用、处分信托资金有重大过失的，委托人有权依照信托文件的约定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。 （5）除法律另有规定外，人民法院对信托资金强制执行时，委托人有权向人民法院提出异议。 （6）受托人职责终止的，委托人有权选任新受托人。 2、委托人的义务 （1）委托人必须按约定将自己合法拥有的资金划拨至受托人的账户，以便于受托人管理运用该信托资金。 （2）委托人必须按照合同约定向受托人支付报酬和其他费用。 （二）受托人的权利和义务 1、受托人的权利 （1）除法律另有规定外，人民法院对信托资金强制执行时，受托人有权向人民法院提出异议。 （2）受托人有权依照合同的约定或者法律的规定收取适当的报酬。 （3）受托人以其固有财产先行支付因处理信托事务所支出的税款和有关费用的，对信托财产享有优先受偿的权利。 2、受托人的义务 （1）受托人应当遵守信托文件的约定，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效的管理义务，为受益人的最大利益处理信托事务。 （2）受托人除按约定取得信托报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。 （3）受托人不得将信托财产转为其固有财产。 （4）受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账。 （5）受托人必须保存处理信托事务的完整记录，应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人。 （6）受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务。 （7）受托人以信托财产为限向受益人承担支付信托收益的义务。 （8）受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，应当予以赔偿。 （9）受托人辞任的，在新受托人选出前仍应履行管理信托事务的职责。 （三）受益人的权利 1、受益人享有信托受益权，也有权放弃信托受益权。 2、受益人有权了解其信托资金的管理、运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。 3、受益人有权查阅、抄录或者复制与其信托资金有关的信托账目以及处理信托事务的其他文件。 4、受益人有权向人民法院申请撤销受托人的不当处分行为，要求受托人予以损害赔偿。 5、受益人有权依照信托文件的规定解任受托人或者申请人民法院解任受托人。 6、除法律另有规定外，人民法院对信托资金强制执行时，受益人有权向人民法院提出异议。 7、受益人有权转让信托受益权。 十、受托人 1、名称：深圳国际信托投资有限责任公司 2、设立日期：1982年8月 3、法定代表人：李南峰 4、注册资本：20亿元人民币 5、住所：广东省深圳市红岭中路1010号国际信托大厦810楼 6、信托管理机构 （1）公司投资决策委员会 公司投资决策委员会是公司的决策机构。公司投资决策委员会由董事长、总经理、主管副总经理、信托业务部经理、资产管理部经理、投资部经理、资金财务部经理和相关人员组成。董事长为公司投资决策委员会主任。投资决策委员会的职能是： a）确定投资理念、投资原则和投资目标； b）决定投资策略和投资比例，定期对投资策略和投资比例进行检讨； c）对于投资项目和信托资金运用进行决策； d）对于投资项目中的重要事项进行讨论并形成决议； e）决定投资授权的有关事项。 （2）公司风险控制委员会 风险控制委员会是公司对项目的市场风险的测量和监控机构。公司风险控制委员会由公司主管副总经理、信托业务部经理、资产管理部经理、投资部经理、资金财务部经理和相关人员组成。公司主管信托业务的副总经理为风险控制委员会主任。 公司风险控制委员会的主要职能是： a）对公司的投资项目和信托资金运用进行定期或不定期的风险评估和预测，提出防范风险的措施； b）揭示信托资产的收益和风险水平； c）对信托资金运用项目的未来市场风险进行预测，对投资组合的调整作出建议。 （3）信托资金运用部门 信托资金运用部门在业务上独立于受托人的其他部门，其工作人员不与受托人其他业务部门相互兼职，具体业务信息不与受托人的其他业务部门共享。信托资金运用部门的主要职责是： a）拟定信托资金运用方案，经投资决策委员会批准后实施； b）适时运用信托资金开展经营，并对资金拨付等发布指令； c）及时跟踪资金运用项目，控制资金运用过程中的各种风险； d）提出信托计划收益分配方案，报公司投资决策委员会批准。 （4）信托资金托管部门 信托资金托管部门在业务上独立于受托