产权式酒店资料.doc

第一城产权式酒店楼书折页 P1封面 第一城产权酒店 价值超越财富 第一城 财富时代的文化大成文化大城文化大成 座落于京东香河的第一城，倾30亿巨资打造，历12年精心雕琢，现已成为凝聚古今建筑精华与民族风情于一体的当代建筑奇迹。它是再现的历史、更是未来的骄傲。在中国著名史学家、古建筑专家、勘建专家的指导下，按照“缩地不缩景”的建筑方式，将明清时期的北京城墙、22座城楼和角楼、按1：1原大，城墙按7：1的比例，筑成外观形态近乎完美的老北京城墙。这座超乎想象的伟大建筑，承载着一个伟大古都的灵魂，它在时间与空间上的融汇，也成就了哲学意义上的深邃意境。不可复制的特质，足以超越本质！第一城拥有功能与规模上的不可复制性总占地200多公顷，集观光、娱乐、休闲、会议、康体、美食、购物七大功能；: f! k1 K- 它拥有地域上的不可复制性 它处于京津卫怀抱之中，距北京市中心仅52公里；它拥有历史、文化意义的不可复制性500多年前，燕王朱棣就决定在京东香河建都，如今第一城，近乎完美地呈现古今建筑的精髓；它拥有品质上不可复制性12年和30亿的投入，以中信国安集团作为主要投资人的强大实力，第一城所创造的种种奇迹，非亲历而无法感受！P3P4 第一城产权酒店，酒店人生的完美演绎人生巅峰状态，既有对于财富的掌控，更有对于生活的细致品味。事业成功之余，留多大的空间给自己？在事业的人生里拼搏创造、在家庭的人生里品味温馨、在酒店的人生里享受成功！第一城产权酒店，坐拥30亿豪华设施配套，为您提供更广阔的生活空间，让您与亲朋好友，拥有人生完美至尊的度假享受。第一城的升值潜力与信心保证，也为您开辟了新的投资空间。酒店人生，正是成功人生的完美演绎！投资产权酒店 坐拥第一城30亿超豪华设施配套！第一城，总占地面积200多公顷，集吃、住、行、游、娱、购六大旅游元素于一体，已建成开入的仿明清时期的城墙、城楼及“圆明胜景”、“前门大街”、“欢乐天地”等主题园区，并以其宏伟的建筑、秀美的风光、高科技的游乐与独特的文化氛围吸引着海内外旅游和投资者的目光。 请您体会贵族感受的高尔夫运动，大水法中的夜总会，四合院旁的西式马会、石舫水下的劲舞迪厅、古人画中想象的水上宫殿、联合国级别的数字会议设施，周到至诚的酒店服务，一切的尊崇享受，只因您是第一城产权酒店的主人！第一城酒店的设施与服务 交房标准：全套精装修、全套家电、床上用品及酒店用品。中央空调、宽带、电视、电话系统；品脾设施，星级酒店服务，为您娱乐度假免除一切后顾之忧！! 多种至尊户型设计，每套建筑面积60100平米，为不同度假贵宾打造尊贵空间！标准间面积紧凑实用，利于出租和度假性居住；套房客厅与卧室分离，功能分区清晰，方便使用；复式宽敞气派，房间较多，利于公司团体或人数较多的家庭使用。第一城产权酒店，前期投资少，后期收益大！第一城产权式酒店，以每套（间）房为单位，分割为独立产权，发售给投资者，投资者将客房委托酒店经营管理公司统一经营，从中获取年度客房利润分红，所以，第一城的业主只要投入金额不多的首期，就可以取得独立产权。当取得产权后，投资者可继续委托管理公司经营，也可以将产权按市价卖给管理公司。第一城产权酒店，无以挑剔的资源配套，规避投资风险！ 投资第一城内产权酒店，最低只需首付三成，即可成为四星级豪华酒店主人，享受30亿打造的至尊级配套，更有效地规避金融风险，最充分地保值固定资产。投资具有强大实力与配套支持的产权酒店，无疑为投资找到新的金钥匙 产权酒店热在升温！让我们走进产权酒店的财富空间！第一城产权酒店的开发，必将我国旅游房地产市场推向一个新的高潮！投资产权酒店，已是欧美发达国家房产投资的一个重要潮流，产权式酒店起源于欧洲，上世纪70年代初期，传至美国，自二战期间盛行至今。英文全称是“TIMESHARE”（中文译为“泰慕赛尔”）即“时空共享”，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。 8 _% D& H; $ H: 第一城产权酒店的选址、设施、配套，都是其它类型的酒店或房产项目所不具备的；它具有的升值潜力也是其它房产投资不可比拟的！专家视点：投资第一城产权酒店五大优势！优势一：稳键的投资模式。第一城产权酒店是房地产业、旅游业、酒店业的优势互补，既可以拥有酒店产权，又避免了不动产业的闲置。优势二：稳定的旅客资源。第一城强大的旅游资源，使产权酒店的前景蕴藏强大商机；优势三：比股票、证券投资更小风险。相对于股票、证券投资的起伏不定和银行利息的低下，投资产权酒店能有效规避风险。优势四：带给业主的自豪感无所企及。产权式酒店带给业主的，就象奔驰、宝马带给车主的一样，除了自身的享受，还有自信、尊贵和自豪感。优势五：金鸡生金蛋的财富效应。如果用金鸡生金蛋来形容第一城与产权酒店的关系，那么，金鸡的费用您完全不必支付，您只需用首付三成的钱买下一只金蛋，然后，用这只金蛋为您带来更多的财富。P6 第一城产权酒店的五大回报！ 委托经营公司代为经营20年，可享受经营公司“五大回报”一委托经营回报：把酒店房产交给经营公司管理，他们支付您经营回报；二住房卡回报：业主每年可获赠相当总房款3%的住房卡，20年内总价值相当于总房款的60%，且所有住房卡可在第一城内累积消费。拥有第一城产权酒店，即可每年在40多天内拥有自己的行宫，享受至尊休闲度假享受，节省公关应酬费用。三消费优惠回报：近30亿打造的豪华配套，享受九大系列、百余种项目折扣优惠，绝对超值。四分时度假回报：客户凭第一城住房卡，可享受国安系统在外地的四星酒店住宿资源。还可加入国际、国内分时度假连锁俱乐部，享受连锁分时度假服务，实现环球旅游梦想。五物业管理回报：酒店房产委托经营公司管理后，该房产的水电物业维修更新等一切费用，无须业主另行支付。20年后，业主可选择：一、继续委托经营公司代为经营30年，在委括期内，业主可获赠相当于总房款4.5%的住房卡，30年内总价值相当于总房款的135%，且所有住房卡可在第一城内累积消费。二、业主按当初购买该房产总售价30%的价格再将该房产转让给经营公司。第一城信心与承诺，充分体现第一城强大的经济实力和可靠的信心保证，彻底免除业主的后顾之忧！ 第一城产权酒店业主的九大套餐！ 融文化、酒店、会议展览、餐饮、娱乐、康体、马会、足球、绿色生态于一体，尊贵独具一文化活动套餐：第一城内定期举办的各种文艺活动，业主可享受免费或折扣优惠。乐趣多多，花费更少。 二住宿消费套餐，业主在第一城内七大酒店及套房住宿，一律8折优惠。省钱更多，选择更多。三会议展览套餐：第一城内总面积超过40000平方米的国际级会议、会展设施，业主使用一律七折优惠。更显尊崇，更显便利。四餐饮美食套餐：第一城集合中外特色美食，足不出城可遍尝天下，业主可享受9折优惠。美食当前，不容错过。五康体健身套餐：总面积40000平方米的各类健身中心与养生康复中心，业主可享受7折优惠。无论健身还是休闲，同样一流享受。六休闲娱乐套餐：业主在第一城内所有娱乐消费7折优惠。实惠更多。七马术马会套餐：第一城马会俱乐部总面积12100平方米，业主可享受优先订养马匹及各种培训7折优惠。贵族运动，地位超群。八足球套餐：业主可优先参加与国安足球队的联谊活动，及国安队比赛VIP套票及使用国安场地消费8折优惠。九绿色生态套餐：第一城内各种采摘、垂钓、认养树木活动，业主消费7折优惠。更多自然生态，更多绿色享受。 分时度假，国际旅游生活潮流 60年代中期，“分时度假”的概念在法国阿尔卑斯山地区兴起，美国从欧洲引入时权酒店这一概念后，取得了巨大的成功。分时度假，或称旅游分时度假及交换系统，每户人家在每年只拥有某一时间段的度假房产使用权，并且可通过全球交换系统，对同一等级不同地区的房产使用权进行交换。如每年分为52周，以周为长度时间销售给顾客。即在约定时间内（一般为20年或40年）在这一住所住宿一周的权利。 我国于90年代开始引入旅游分时度假的概念，目前我国已有北京、天津、上海、杭州、海南、桂林等城市的14家度假村加盟国际著名的分时度假交换系统RCI。朝阳门酒店的业主在未来30年中，每年将自己拥有的朝阳门酒店免费住宿权拿出一周交给泰达度假俱乐部使用，将得到相匹配的酒店免费一周的住房权。第一城产权酒店，将会满足您不同国度不同地区的旅游梦想！P8封底投资第一城产权酒店 坐享超值回报地段图l地址：中国北京通州区南安平经济技术开发区北京销售热线01085262789 85261615现场销售热线03168211258 8211165君濠国际理财型酒店项目产品推介会7月2日下午15:00-16:00，“君濠国际理财型酒店的推介会暨项目研讨会”将在金融街洲际酒店隆重举行。君濠国际开发商、协成代理公司、建国饭店管理公司的相关领导，君濠国际的理财客户、意向客户，业界专家学者，将出席本次活动。 会上业界专家学者、君濠国际开发商、协成公司领导、建国饭店管理公司相关领导将就目前社会上的产权型酒店所存在的主要问题进行探讨，并将就投资陷阱的规避，君濠国际应如何有效规避投资者投资风险等问题进行深入讨论。 相关详情 % 作为产权式酒店，首先要保证的就是投资者的投资收益，如果投资者的投资收益无法获得保障，产权酒店就失去了其存在的根本意义。一家产权酒店是否能保证投资者的收益，主要决定于酒店的选址、定位，酒店的后期运营管理，收益的分配方式及退出机制等几个方面。 4 O u- Y, 2 F首先，酒店的选址、定位应根据区域的市场需求而定。一个商务环境欠发达的地区，只有部分小公司的地区，可能只需要几家二、三星酒店就可以满足需求。而一个商务环境相对发达的地区，就需要更高档次的酒店来满足高端商旅需求。 其次，酒店的后期运营管理也很重要，而投资者往往最容易忽略这个问题。目前的大多数产权酒店都承诺了一定的投资回报率和包租期，酒店的后期运营能力在这些利益的掩盖下不容易被投资者所注意到。作为一家产权式酒店，只有酒店获得了既得利益才可能保证投资者的投资收益。优秀的酒店运营公司，不但可以有效的降低酒店运营成本，更可凭借自身的品牌优势吸引客源，保证酒店的高效率运营、保证投资者的收益兑现。 再次是产权酒店的收益分配形式、退出机制的问题。选择产权式酒店不能光看发展商承诺的投资回报率及包租期，有一些产权酒店为了尽快达到发展商资金回笼的目的，以高回报率、长包租期来吸引投资者，根本不顾酒店管理公司后期运营的压力，实际上这种做法是一种极其不负责任的行为，最后的结果很可能是酒店管理公司不堪压力撤手，投资者收益无从兑现。 退出机制对于产权式酒店则相当于一个安全杠杆，一般情况下都不希望它发挥作用，但是在危机时刻却往往依靠它来尽可能降低损失。在产权酒店尚无标准可依的今天，是否具备全面妥善的退出机制，已是投资者选择产权酒店的一个重要参考标准。最后是酒店的升值空间。作为一种投资物业，其升值的潜力关系着投资者的长远利益。包租期总有一个期限，在包租期结束之后，投资者是否可以获得更高的收益或面临物业的贬值，完全取决于地块儿价值是否具备升值潜力。从CBD区域的高速发展，酒店价格的一路攀升，我们就 可以发现升值空间对于产权酒店的重大意义。【主持人（女）】尊敬的各位来宾，朋友们，大家下午！【主持人（男）】下午好； 【主持人（女）】非常荣幸大家在百忙之中来到洲际酒店，来到君濠国际产权酒店的推介会上。【主持人（男）】大家好。 【主持人（女）】今天有一点紧张，因为到场的嘉宾都是星光灿烂，我是中央电视台七套节目主持人王喜。【主持人（男）】介绍一下今天到场的嘉宾，首先是北京颐西房地产开发有限公司王冲先生；建国酒店管理公司副总经理孟晓玲女士；北京建国酒店管理公司副总经理王利先生；美国利杰登酒店设计公司郭毅先生。 【主持人（女）】还有一位是建国酒店管理公司总会计师。今天来到这里人非常多，人气非常旺。今天来也蛮紧张的，但是我一直很好奇，我们好久没有见面，你最近干什么？ 【主持人（男）】开酒店。【主持人（女）】不可能，我觉得你的总共差不多就是21万，21万能开酒店？ 【主持人（男）】就21万。【主持人（女）】不可能，给我21万我就存起来，我去炒股。 【主持人（男）】炒股以后可能就变成1万。【主持人（女）】买一个POLO？【主持人（男）】我就是买了一个君濠国际的标准间，也就是21万买的。 【主持人（女）】君濠酒店大家耳熟，它是处在马甸、德胜门商圈，不仅自己投资而且还为奥运做贡献。 【主持人（男）】今天的会就是君濠产权酒店推介会。 【主持人（女）】不只是周子这么有眼光，最有眼光还是开发商。 【王冲】我简单说一下我们这个项目，北二环是非常黄金的地段，从西直门方向到东直门都有不一样的地理属性，此二环非彼二环，从二环的周边项目来看又存在着八大垄断性国资行业在周边。也就是像军队口的总装备部、中石油、中石化，还有高教系统、国防办事局、中媒集团这种垄断性国资行业都在我们这个项目周边，这就潜在的有成熟的商务氛围，商务需求，但是这种商务需求和涉外商务需求是不一样的，是以内资为主，这就是我们对北二环地段在深入挖掘以后又产生我们这个地段的特性，这是我们理性的思考。再就是对很多产权式酒店都打出国外品牌的酒店管理公司，对于我们中资为主的商务酒店氛围哪一个擅长做酒店经营，国外大公司来做酒店经营是否需要本地化，什么样的公司能把酒店经营好，不是单独追求这个公司是否品牌知名度高，是否吸引，这是我们一个理性的思考。包括设计，很多的房地产开发惯性项目是请大牌的设计师进行炒作、包装，我们在这一方面没有说一味的追求大的品牌，但是对于这种商务型酒店具有丰富的设计的公司，我们细致地考察一下决定请这样的，因为一味的追求大牌公司，一味追求大品牌的知名度，他们的取费也是很高的，但是这种盲目的高取费就会最终摊到经营成本里面来，高额不合理的经营成本到头来就会影响回报的安全性，经营的安全性，我们这些思维的举例都是理性的思考和过程，因为投资是有风险的。 【王冲】如何化解分析是很重要的安全保证，所以我们不是一味地讲投资，投资回报，我们是讲如何理性的理财，通过理性的理财熔化在设计阶段、研发阶段、经营阶段来确保经营的成功，确保回报的合理，确保回报的安全，这是我们对理性的思考。再就是胡总书记也说到我们要建设和谐的社会，我认为和谐根本点是需要有社会公认的标准体系，我们公认的标准体系每一个人都认同，在执行系统中又能切实落实，比如说我们在酒店这是北京新落成一个超五星的酒店，我们在这个酒店见面的时候彼此挥一挥手，见面握手，在菜市场就说张哥好久没见了，这两种不同的行为是不同氛围形成的行为准则是不一样的，诸如此类很多的例子，所以我觉得和谐不是单一方面的，是我怎么样，而是双方各方对标准都有一个共识。所以今天我们提出理性的观点，也希望诸位朋友们以理性的观点来审视我们的设计，审视我们的经营方案，从而共同探讨出一个产权式酒店能够确保安全经营成功的理性思路和理性方案，这是我提出来的一个对理性的一个粗浅的看法。 【王冲】通过大家伙、买房人、经营方、设计方、开发商共同理性相互理解，相互合作，把产权式酒店变成一个和谐，能够确保安全经营的一个在产权式酒店界的成功典范，感谢各位嘉宾的光临，具体到如何经营，如何设计，我在这别老王卖瓜自卖自夸，请各位专家来介绍。 【主持人（女）】刚才反复听到了你和别的开发商不同的就是你始终提理性的思考，你平常生活中也是很理性的吗？ 【王冲】我在8小时之内力争理性，8小时之外我特别喜欢感性，我8小时之外也理性我的日子就快过不下去了。【主持人（女）】谢谢，谢谢理性的王总，看来君濠国际确实是非常有魅力的品牌。我认识的人也都是非常有魅力，调试计算机的这位动作也非常好。 【主持人（男）】中国2005年十大杰出青年。2005年中国杰出酒店设计师。 【主持人（女）】正在调试的是君濠国际设计的平台，包括建国饭店的各位领导介绍的过程当中我们会穿插给现场来宾一些小小的抽奖活动。【主持人（男）】刚才王总也说到他是一个非常理性的人，也说他是感性的，就是该感性的时候感性，该理性的时候理性，我跟他相反该理性时候我感性，该感性的时候我理性，今天咱们感性一回，今天的奖品是北京建国饭店提供的免费入住一个奖品，这是按照一等奖一名是免费两个间天的入住，二等奖两名分别是一个间天的入住。【主持人（女）】什么是间天？ 【主持人（男）】间天是酒店一个专有名词。 【主持人（女）】送出奖品是我们的一个目的，大家进门的时候发出小小的号码，首先请建国酒店管理公司副总经理孟晓玲女士首先抽取一个二等奖。【孟晓玲】赵忠杰，号码是059。【主持人（女）】恭喜。我们现场搬一下奖，有请孟老师颁一下奖，掌声送给他，谢谢。在做正式理性分析之前我想问一下你生活当中是理性的人吗？ 【郭毅】工作比较理性。【主持人（女）】一听就很理性，掌声送给郭先生。【主持人（男）】下面就请北京颐西房地产开发有限公司总经理王冲先生揭开酒店之迷。 北京颐西房地产开发有限公司总经理王冲【王冲】各位女士、先生，今天是7月2日，昨天是7月1日党的生日，我们跟着党的政策走，房地产一定围绕着党的政策，最近房地产圈心情都不太好，为什么？七部委联合发布一系列通告以后，从买房人到开发商都关心政策的走向。今天把大家聚集在一起，一方面是大势之下我们以什么面貌面向市场，今天我们请经营方建国酒店以及设计方美国利杰登酒店设计公司把我们产品向大家做一个介绍。 【王冲】我们君濠国际酒店作为产权式酒店的形式，在市场上不是先河，也不是第一家了，经过产权式酒店2至3年在中国市场上的发展，到今天我认为结合着中央的七部委整顿房地产市场的形势形成的剪刀差，我们这个时机推出来，恰恰对我们这个项目，我认为是一个利好。为什么解释这个事情。因为在以前产权式酒店，多数是以高回报承诺，你给10，我敢承诺20，30，一味的拉升形势，这是欲与天空势比高的单打以开发商的形式来卖房地产的形式。我们公司推这个项目的时候否定了这个形式，以什么样的安全经营方式来取得安全的经营效果为根本出发点，倒算出来应该以什么样的产品形式面市来获取安全的回报，这个回报针对每一位客户的心里期望值能形成什么样的安全回报，以这个为出发点来算出来的，我认为这是我们这项目和其他的项目经营理念上的根本差异，所以我认为产权式酒店这种方式，在以前以高回报为单一承诺形式的推广前提下，我们这个项目可能和他们能形成一个根本的分水岭。【王冲】我们以这个为主导思想研发，根本两个字，我觉得开发商根本两个字是理性，我不在这大谈诚信、承诺，我认为态度是理性的。米卢先生给中国足球带来很多人认为是出线了，我认为他给带来的是一句话“态度决定了一切”，我觉得理性是客观的态度，客观面对市场的态度。再一个理性是整合的态度，任何一个产品面对市场的时候，讲究的是天时、地利、人合，开发商拿到一块地，做一个项目下了决心，他不是自己有多大胆，单平自己有多少钱的实力，而是面对市场，面对客户，面对需求怎么有机整合的问题，这是一个整合的过程，我认为是一个理性的过程。【郭毅】感谢大家，我在这里给大家介绍一下我们这个酒店的一个初步化设计，初步方案在下来的过程中会逐步进入到设计过程当中，整个设计周期需要6个月左右时间，我简单介绍以下我们整个对于这个项目的一些认识，就是做一个简单的汇报。 【郭毅】刚才王总说到酒店是一个很感性的经营场，大家可能想象酒店是多么浪漫，但是要创造经营的氛围，酒店的设计是一个很严谨，很科学的工作流程，通过这个设计来满足市场需求特征的商业产品。当然我们也希望它很有情调，需要它很有感性的一面。我简单介绍一下我们这个酒店，我们这个酒店前台经营面积大概是2500多平方米，加上大堂是3300万平方米，我们分成两大部分，一个是供应楼部分，是全套房的方面；我们怎么理解皇室大街这个项目，刚才王总简单介绍了一下，我们这个定位是在以内资的公司本地的商务氛围的商务型酒店，但是大家知道常规的商务酒店都认为应该是有高高的大堂，贴满花岗石，应该有豪华的场景，我认为这个说得对，但是我认为这只是在早期商务酒店普遍的形态，我们公司比较立足做一些大型的度假酒店，我们这一次核心的理念就是把一些度假酒店的设计商务理念贯穿到商务酒店里面，就是城市商务度假酒店，就是来到这里的商务人士是另外一种感受，是带有城市度假休闲的一种感受，而不是冷冰冰的刚才讲到面对花岗石和很专业的微笑，我们希望是很自然的微笑，我们希望有更多的乐趣，我们讲度假酒店的核心就是乐趣和惊喜，我们这个酒店更多是围绕这个来做的。 1 G4 p- w N. O0 X4 ( z0 N0 Z8 J【郭毅】我们这个酒店有一个比较好的，就是原有的中亭环境，所以我们利用中亭的环境造就了一个花园式的概念，所以我们把这个项目定位在后现代主义带有东方色彩的城市度假小商务酒店，我简单介绍一下。我们这个项目在皇室大街，我们常规的酒店大家都知道停车开到一个大的雨棚底下，有一部分进入酒店大堂，我们是在中国皇室大街，进来以后我们希望引进一个惊喜的过程，我们来到酒店应该有一个什么样的感受？感受到一个花园，感受到一个景观，感受到一个序列的感受以后，然后再进入酒店。所以它更像一个私人的酒店，产权式酒店在早期的词叫做私人酒店，我们不追求特别豪华的大堂，那样会把成本都计算在房间里面，要在800多家酒店里面进行竞争这是我们的核心优势，如何保证各位的投资成功，我们来塑造这样一个把室外的景观。现场影片演示【郭毅】这是我们酒店大堂，我们是很有情调的花园和酒吧，我们让客人进来实际上是轻松的，像河边池塘，整个酒店核心构成是荷花、河塘和一些东方的窗花构成的，所以这个大家可以看出来这跟常规的酒店也不太一样。我们通过一个木廊进来不是一个酒台，我们看到的是管家、饮料和服务。我们真正意义上的酒店大堂是通过自动感应进入到另外一种空间，是私人化很亲切的一个小的空间，我们希望达到的氛围更像一个居家的前庭的感受，我们把前庭的等候、聊天的工作跟真正结帐是两个间，前庭是交流的空间。我们做成两个既是相连又是互动的关系来解决，而且我们通过后面一个小的商业街的形态，跟我们大堂连接以后，大家可以看到旁边廊是一些小的咖啡馆，小的花店、书店，这样我们更希望是一个休闲的酒店。 【郭毅】我们一楼有一个时尚的餐吧，提供酒店的客人从早餐一直到晚上是一个24小时的谈吧，满足各种餐饮休闲服务，它是一个全天候的服务，这跟常规也不一样，我们这个餐厅经营时间比较长，而且服务模式会更像酒吧的形式。而且它也能够提供另外一种经营模式，又是我们整个这个社区、片区对外的一个餐吧，这样就可以提供餐饮比较良好的经营收益，而不是像常规酒店我们的餐饮可能都是由客房供应赚钱来贴补，实际上这样可以保证我们酒店客房比较具有强势的竞争力。在二楼会有小型的配套式，以本土接待服务为主，所以我们兼顾酒店客户服务还兼顾着外来的顾客。 【郭毅】我们这个酒店一个核心的经营就是满足本地内地的商务氛围，另外就是一些中小型的会议，聚会型的商务交流等等，也是我们一个小的餐厅，我现在简单介绍一下，待会儿会有一个动态的研究演示。在酒店4楼有一个提供给酒店服务比较综合的、大众化消费市场的一个项目，在这一层楼曾经跟业主也有比较长时间的争论，我们当时也是比较主张立足做一个中高端水疗SPA，但是和业主长时间沟通以后，我们比较接受这个意见，做一个满足于内地消费习惯的市场链，我们作为一个现代一点的茶楼加上水疗、洗脚，包括符合中国人的消费习惯，但是我们又不习惯是一个很传统的中式茶楼风格，所以走的还是我们整个酒店后现代主义这种休闲，明快、简洁的放心。我们认为在整个设计中始终贯穿我们立足于满足整个片区本地的消费，以国内消费为主，而且更符合我们消费习惯的经营模式前提下来引进比较现代的设计理念，来符合这种经营需求。 【郭毅】下面我介绍一下我们酒店的客房，大家看到这是我们酒店标间，我们的房型在基本设计上有一些大的户型，大家可以看到这个酒店跟一般常规的酒店是有很大的突破，就是常规的酒店都是走廊上有很多的，我们的酒店走廊几乎看不到门，因为我们每两个门都加上小的玄关厅，通过这样的形式创造出一种全新的酒店和客房的协定，和常规酒店有很大的不同，而且大家如果出没酒店都可以知道都是一张床，旁边是一张沙发等等，我们度假酒店除了常规的一张大床以外，我们还增加了一个大的沙发区，这是度假酒店的方法就是增加舒适度，这样的好处不是说投机取巧或者是噱头，这是符合整个发展酒店的方向，不是君濠国际建成以后就觉得落伍了，第二就是采用这种设施以后，在业主来讲投入比较高一些，但是这样会带来的好处是什么？它有一些隔壁式的设计，就是不再有大大的电视柜，进入客房里面更多感受的是什么？更多感受的是服务的功能，而不是看大的电视柜，现在所有的都进去看到的就是大的电视柜，好的一点上面还有一点摆设，而我们看到的是多功能商务活动，可以写东西，上网的，大家很容易喜欢用的写字台和等离子电视，这更符合的需求，商务人士对电脑的使用率越来越高；对信息的获取率越来越高，对休闲交谈的需求率越来越高。我们这里面还有一些玄关的设计。大家可以看到我们从房间进来以后，我们看到的是一个长长的走廊，我们更多像居家的做法，有一个玄关，有一个过度的空间，过了玄关才进入庭房的设计，这使我们房间视觉空间更大，而且更经济。 【郭毅】这是我们一些套房的设施，这是在1号楼的套房设施，这是客厅，还有一些主卧室的设计，在这里不一一介绍了。满足商务的需求，大的洽谈的活动等等的会议室，还有咖啡厅。在行政楼上我们还有一个专门的女士楼层，又是对于商务洽谈的女士楼层，这是我们希望达到对客户的细分，增强我们酒店经营效率和经营回报。 【郭毅】我讲一下我们5号楼的贵宾楼，除了我们希望走城市度假酒店以外，我们贵宾楼更多是独立的，我们希望更多是一个时尚的酒店，在酒店当中是一个比较流行的提法。大家可以看到它的门厅，它的大堂可能更会是戏剧化效果一点。我们用马赛克、硬质的东西表现，因为新古典主义的氛围反射出一种既是豪华但是又是比较新潮的设计。虽然很小，但是我们的房间都很大，整个贵宾楼全部是全套的，所有的房间都是一房一体，而且在楼房上面还会有一些特殊的超过常规酒店的一些手法来做。【郭毅】为什么我说上面还有一些特殊的设计？我们在4楼还设有一个管家部，设置了保姆、一个私人厨房，在里面可以提供24小时个性化自助式服务，我们把酒店理解为欧洲私人销售旅馆那种概念，我们在楼梯上除了常规服务，我们增加了这样一个功能，就是说给这楼层上提供一个个性的服务，你可以告诉你的楼层管家想吃什么，吃一碗面条或者是煎一个鸡蛋，不像常规的酒店过了10点告诉你没有了，我们这是个性化的服务，任何时间都有这样的服务。大家可以看到这是我们行政楼的一些套房，我们有一些比较大的客厅，这是我们套房的客厅，大家看到有壁炉，有酒柜，还有独立的工作区，私人办公的区域，这是套房的客厅，套房的卧室，我希望它比较吻合现在的潮流的模式，但是我们要一些成本，满足酒店比较强的竞争力。 【郭毅】因为时间有限，我简单把整个酒店大致的状况介绍了一下。下面把整个酒店的状况给大家演示一下，大家可以相对有一个感性的认识。这是我们一个前期的演示，主要是想组合以后的实施和工程建设过程中更感性的认识，因为这是初步的阶段，还有很多的细部没有完成，这只是一个初步的动画演示，更多仅限于我们一些设计理念上的东西，正式化方案以后可能会更为详细和比较细致的描述，到时候可能在下一个阶段会提供给准业主。这就是我们园林式大堂的空间，通过这样一个门我们有一个感应式的休息化的效果进入到真正前庭的部分，这样起到一个比较私人化的氛围。刚才说到我们强调私人的感受，所以大家也可以看得到我们尺度放得比较小，放得比较贴合，力推这种私人专属服务。这个从前庭进来经过我们前庭服务，我们坐上电梯间进入公共区，这是一楼的餐吧，我们就是想提供一个24小时全式服务的经营空间，满足住店客和周边客户的需求。 【郭毅】我们为什么来做这个？这也是超过一般设计公司的工作，我想这样会比较直观让客户直觉到我们是一个比较真实的，而不是像我画两个效果图那么虚假的，所以我们希望更多以真的进入这个空间来感受。整个空间的设计都是严格按照实施的尺度来做的，就是完成的尺度基本上和这个来说差距很小，实施出来以后应该是可以达到85分以上。这是我们宴会的前庭，大家可以看到我们酒店有一些贯穿整个酒店的基本符号，像荷花、东方窗花的图案，再加上墙面石材的构成，我们通过基本的符号使得整个酒店比较统一完整，第二也穿插东方文化的一些基本的感受，但是又不是很传统的表现方法。 【郭毅】这一部分是没有完全完成，所以大家可以看一下图片的设计。这是我们一个套房的部分，这是表现商住客人从电梯下来到达走廊的一个过程，经常入住酒店和出差的客人可能对这方面有比较感性的认识，就是针对客人不同，也有一些专用的行政楼、商务楼层的专属服务，就是提供更私有化的一种感受过程。这是行政楼层前台，有一个更为专业的服务。这个区域的服务主要是提供给商务楼层，而且给商务楼层绝大部分的人使用，更像行政楼层大的客厅，聚会、交流、娱乐的场所，而且这是未来业主们在享受入住的时候比较真实的空间，像自己家的客厅接待自己的朋友，接待自己的客人。现在这是5号楼的情况演示，这是我们贵宾楼核心的设计，既像家的感受，但是和常规的家又是完全不同的氛围。谢谢大家！ 【主持人（男）】可以看得出来设计总监郭毅先生也是对君濠国际倾注了很多的感情和心血，相信君濠国际真正出来应该是一个出色的酒店。 【主持人（女）】因为现在君濠国际只是样板间，从郭先生的介绍当中，虽然外表感觉讲话是很低调的人，我们对君濠国际充满了期待。我想我也应该投入21万，如果投入21万，3年零9个月就可以把21万第一次投入的成本收回来，10年之后就可以获得97万，剩下50年的房产权大概可以赚300万，我觉得个东西算来算去真的挺好。下面我们进行第二次抽奖，有请过郭先生来抽取，是一间天。【郭毅】郭霞。 【主持人（女）】请郭先生把二等奖的奖品颁给郭女士。 【主持人（男）】抽完奖之后由下一位嘉宾发言，是北京建国饭店的副总经理孟晓玲女士。【主持人（女）】因为建国酒店加盟君濠国际，强强联合，这是一个亮点，也很期待，所以我们专门请到孟女士，把具体的事宜给我们做一下解释，有请。 【孟晓玲】各位嘉宾、各位朋友，大家好！在阳光灿烂、鲜花盛开的日子里，君濠国际顺开盘，在此我首先代表建国饭店衷心祝贺他们有良好的效益和光明的前途。 【主持人（男）】我们请孟女士为我们今天抽出最后一位一等奖，一等奖是入住你们酒店2个间天。【主持人（女）】建国饭店是所有北京人和中国人非常响当当的品牌，所以我们非常充满了信心。现场抽奖【孟晓玲】朱卫东。【主持人（女）】恭喜你。除了孟总介绍以外，我们要隆重请出建国物业副总经理王利。【主持人（男）】刚才郭总给我们介绍了一下酒店设计的方案。作为价值是地点决定的，升值应该是运营来决定的，下面请酒店的管家酒店管理公司建国物业的王总来为我们揭开这个酒店管理之迷，欢迎王总。 北京建国酒店管理公司副总经理王利【王利】各位来宾、女士们、先生们，下午好。非常荣幸能为大家介绍一下君濠国际酒店今后在市场运营中的一些定位以及优势所在，谢谢大家！下面先为大家介绍一下产权酒店，君濠国际酒店作为一家产权酒店，向在座各位已经正式推出了，而产权酒店源于20世纪70年代欧美发达国家，90年代传入我国，而在北京是2000年的时候第一家产权式酒店正式开业，正式启动。君濠国际作为一家产权式酒店，具备了所有产权式酒店的特征。我们都知道产权式酒店源于欧美发达国家，是时空度假具有实际的意义。能够成功的一些因素作为一个酒店，尤其是作为一个产权酒店，地理位置是起决定性因素的，通常产权式酒店建立在一些旅游胜地以及一些城市商务区，包括交通便利的机场、车站、码头附近，君濠国际恰恰具备其中一点就是城市中心商务区；另外产权式酒店应该有准确的市场定位，建设之初就应该确定经营方向，郭毅设计师已经定位了是度假式酒店。 【王利】专业化良好的市场形象能为今后酒店的定位以及运营打下良好的基础。还有就是经营团队的早期介入，我们公司在开发公司有做产权酒店意图的时候，设想的时候就已经进入到产权式酒店掀起的一些包括酒店的定位，功能的配套，包括开发企业在一些定位上的偏差，都参与了我们的意见，包括对今后的运营分析，我们做出了比较详尽的市场预测以及分析。刚才王冲已经讲到他是理性的人，我们同时也对开发公司提出比较严厉的问题就是要有充足的流动资金。我们知道作为一家酒店如果没有充足的流动资金，如果不做好经营前期投入亏损的准备是无法继续进行下去的，我们给开发企业提出要有充足的流动资金，才能有今后客户的回报，如果没有前期的定位，市场的推广，说第一年就盈利这种可能性是微乎其微的，所以我们在充足流动资金我们提出一个目标就是要做好前三年亏损的流动资金准备，还有就是持续长期经营的准备。我们知道酒店是长期经营的一种产物，最后会有一种通过持续的长期的经营，得到良好的一种社会效应和一种经济效应，如果我们是一种短期行为，那么这是不利于酒店的一种发展和今后的运营的。所以在我们跟开发企业签约上面定的是十年，用十年的时间去打造我们君濠国际的品牌，去打造市场的知名度，来实现我们经营回报长期的一种实现。如果我们想三年、五年得到完完全全十年的预期收益，应该是长期的经营铺垫，通过后期慢慢有了市场知名度，有了稳定的客源，有人群了，通过长期经营来取得这种经营回报的实现。 【王利】下面我对君濠国际市场运营进行分析，刚才已经说了我们定位是五星级商务酒店？为什么定位五星级商务酒店？我们通过调查就是在一定区域当中高度集中，比如说朝阳、海淀、东城他们实现了79的收入，实现了101的利率，同样的酒店其他的区域存在着亏损的可能性，但是唯独在朝阳、海淀、东城实现了79的收入和101的利率和83的税收总额，另外集中在丰台等等，这基本上实现了全市大部分的酒店营业收入，而君濠国际酒店的位置，我们可以看到北临朝阳，西北临海淀，西南临西城，东临东城，处于上述四个地方的核心地带，具有优越的地理位置。 【王利】高星级酒店是拉升酒店的品位，还有高星级酒店集中60的收入和70的利润，截止到2004年底，仅占旅游酒店的16的四星级、五星级酒店，2004年相比是61.5，占总量72，实现利润是13亿。不不足四星级、五星级的酒店，6成营业收入和7成多的利润总额，这是关于酒店的盈利收入。君濠国际周边的商务气氛浓厚，中关村科技园都有支持，另外就是大量的商务人士频繁进入，还有亚运村、中关村、奥运村等等都遍布君濠国际的周边。在处于君濠国际范围之内，像四星级、五星级这种饭店的数量是比较少的。这是给君濠国际提供了一个比较大的市场空间。【王利】作为君濠国际酒店是产权式酒店，可能拥有300多个业主，会成为酒店潜在的消费者，这是其一。其二利用业主自己手边一些资源优势，业主能成为我们酒店的业余推销员，在业主推销的过程中，酒店有酒店的运营方式，会给每一个所谓的兼职推销员有一定的奖励政策，这也是在酒店经营中一些常规做法，这是第一点；第二君濠国际作为产权式酒店，相对于传统的酒店资金成本，我们都知道一家传统的酒店是不能靠自有资金建设，大部分都是靠贷款取得的，贷款当中是要付比较高的贷款利率，而君濠国际作为产权式酒店几乎不存在贷款的因素，减去了大量的财务费用，这是对今后运营起着至关重要的作用的。第三点就是我们都知道它既然作为一个产权酒店就没有庞大的固定资产折旧，这就是说房产，房产不会摊到酒店固定资产的折旧率。再就是公共设施、公共设备、主体大改造不会列入酒店的经营费用，因为同样是住宅的特性，是有维修基金的。以上是比较突出的优势。 【王利】再有对今后的市场做一下分析以及运营的前景做一下分析，我们都知道奥运效应这是有目共睹的因素，而奥运作为一个地区集聚号召力的地方，一般都会成为国际国内旅游地点，随着2008年奥运会的临近，到北京寻找商机的人越来越多。目前旅游市场入境人数已经提前达到旺季，奥运的效应已经开始显现，这可能如果常住酒店的朋友都知道，尤其是在下午5、6点钟给酒店打电话，房屋的设计量这也是因为进入到一个旺季的原因。还有一些上集体现出来，我们北京市政府旅游促销已经渐有成效。2004年北京市政府加大旅游入境的力度地比如说巴黎举办法国文化周的活动，以及巴黎之夜大型活动，2005年1月1日在旅游文化区迎接首批入境者活动，春节期间市政府组织176人旅游团赴英国促销。还有就是有目共睹周边旅游市场受挫，由于受到东南亚地方的自然灾害，有一些旅游者把目光投入到北京。再就是环境的提升，2004年1季度入境的人数是处于非典之后的恢复期，加上禽流感的影响，接待入境的人数相对缓慢，1至2月份接待了旅游入境79万人次，同比增长了18。再有就是2004年旅游市场恢复正常以后全年接待35万旅游人次，比上一年增长了70，从数字上我们已经看到了对于北京的旅游市场，这种人流的增加是毋庸置疑的，旅游市场的好转也是毋庸置疑的。刚才主持人也提到2004年北京市经济型饭店是613家，客房床位数是64万张，奥组委要求奥运会期间800家酒店，创位数是80万张，而现在市场缺口是存在200家酒店，酒店短缺的现象产生，这也是我们君濠国际的一个机会。【王利】再就是君濠国际附近的中关村园区发展比较迅速，全年认定的高新技术产业有4000多家，比2003年增长10左右，年末的时候高新技术产业总数已经达到2万家，比上年增长了25。这些都是我们君濠国际作为定位在这个区域里面，周边企业、高科技的企业都是我们目标客户群。还有刚才提到我们品牌运营。建国作为中外合资酒店在北京第一家积累了20几年的经验，希望把我们的经验全部运用到君濠国际酒店里面，为在座的业主和将来的业主创造良好的效应，也为我们建国品牌创造一个更好的产权式酒店的典范，谢谢大家！ 【主持人（女）】今天推介会不仅看到君濠国际开发商，也见到经营者和设计公司，希望大家进一步到君濠国际走一走，看一看，进一步了解。 【主持人（男）】感谢大家的光临。接下来我们推介会就要结束了，有问题的朋友在前台的业务员会给大家做一一的解答。 【主持人（女）】再次感谢大家在这个炎炎的夏日来到我们推介会，谢谢大家！产权酒店营销策划项目简况这个楼盘原来叫三星净月潭分时度假村，已有某家广告公司代理过，但销售情况并不理想。三星度假村地处长春市旅游开发区净月潭国家森林公园内。净月风景区是亚洲最大的人工森林，森林覆盖率为80%，被评为国家首批4A级旅游区，距长春市区18公里。度假村由长春三星集团开发，占地4万平方米，分A、B两个区。A区位于公园中央，环境安静、优雅，风景迷人，开发于1999年，共有7栋别墅、两栋会馆，其中标间共78间，实行三星级酒店管理，已成功经营一年多，是整个净月潭度假村最火爆的，2000年营业额为760万元，每栋别墅平均营业额达38万元，开房率达71%。B区位于公园边缘，风景逊色于A区，在90年代初开始开发，由于当时房地产过热，后来成了“半截子”工程，可以说成了一个死盘。随着房地产业的回升，长春三星集团今年买下了这个“半截子”工程。B区由55栋墅组成，规划设计是90年代初做的，非常落后，间距过近、采光私密性都很差，门窗设计都不太合理。长春三星集团股份有限公司是集房地产、家电、冷冻厨具、餐饮为一体的大型集团化公司，公司创建于1989年，十多年来在尹敬学总裁的领导下，艰苦创业，发展到今天已拥有总资产2亿9千万元，下设四个分公司，是吉林省50强民营企业。“三星制冷”誉满吉林。1999年开始开发房地产，首个项目即三星度假村。专业的汉桥汉桥地产策划公司的前身是汉桥广告有限公司，成立于1993年，主要经营企业营销珍断、企业形象设计、广告制作等业务，公司在总经理候戈的领导下日新月异，业绩卓越。进入2000年后公司重新定位改造，走专业之路，专做房地产全程策划，成为长春市第一家本土房地产全程策划公司。接手的第一个楼盘是享誉全国的国家金奖楼盘长春明珠，使“汉桥地产策划”成为长春地产策划界的一颗明星。汉桥总经理候戈更是声誉鹊起，被尊称为长春地产策划界的“老师”。因汉桥的业绩和水平，早已被三星关注，同时候总认为度假村这个项目可以代理，双方一拍即合。当时A区已成功运营，汉桥只代理B区的营销策划。市场调研我们拿到这个项目后，第一步工作是进行详细的市场调查研究。1 产品调研三星净月潭度假村A区位置极佳，位于净月潭国家森林公园中央，是度假的佳所，已经营1年多，非常成功，已成为经营典范。B区位于公园的边缘地带，三面环林，前面是一条公路。B区有55栋别墅，规划设计非常落后，汉桥接手后，重新请来了规划设计师，对B区进行修改。三星很快接受了修改建议：降低建筑密度，特别是进口处的那栋别墅，位置极不合理，有损楼盘整体形象，将它炸掉，剩余54栋别墅。墙面、屋顶重新装修，并增建一栋综合会官及一些人造景观等。2 消费者调研此时长春的住房消费市场已比较成熟，市民的生活水平也日益提高，我们着重调查了长春市民的旅游度假观念，发现：随着周未双休日的实行，很多市民感到去外地旅游时间又不够，而市区又没有什么好的地方可去，并且随着“三个长假”的实行，很多人希望能去一个近郊旅游区小住几天。3 竞争市场调研 近一年来已有大量外地房地产开发商进驻长春，如深圳万科、大连万达、香港新鸿基等。在售楼盘已达100多个，竞争日趋白热化，已有大量中高档楼盘滞销。经调查分析发现市场上特别有特色，有个性并符合目标消费者需求的楼盘甚少。市场定位经过一系列的市场调研之后，进入全程策划的核心工作市场定位。我们策划部成员开始思考，怎样才能使度假村更富个性，能卓然出众，并且有消费市场。在几天的冥思苦想，激烈的讨论后，候总做了总结：“这个项目地处国家森林公园，距市区十多公里，是度假的胜地。以前三星实行分时度假没成功，主要是投资者没有产权，投资观念没有成熟，投资人认为有很大风险，咱们楼盘就实行产权酒店经营管理。当时大家听到这个陌生概念后，真是不知所云，候总接着说：“产权酒店起源于欧洲20世纪70年代，指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，投资人将酒店单位委托给酒店管理公司或分时度假网络经营与管理，并获取一定的投资回报，一般情况下投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。”听完候总的讲话，我们分头去Internet、书店、图书馆搜集有关产权酒店的资料。为了操作好产权酒店，候总还专程飞往广州