基于特征价格理论的房地产估价市场比较法研究.doc

随着国民经济的发展，房地产的相关经济活动越来越频繁，对房地产估价的需求也随之增大。那么，如何精确衡量房地产价值就成为房地产估价的一个永恒话题。房地产估价的三大基本方法:市场比较法，成本法和收益法，尤以市场法的运用最为广泛，但是这种评估方法在实际评估运用中过多依赖于评估者的经验，对数理模型运用较少，在实际应用中，易出现评估价格偏离市场价格的现象。本文以理论联系实际，定量分析和定性分析相结合的方法，研究如何在房地产估价中引入特征价格理论，与市场比较法有机结合，建立房地产估价模型。模型弥补了传统市场比较法的不足，减少了在房地产估价中人为因素的影响，使得评估结果更科学、客观和可信。首先，阐述传统的市场比较法，并对传统的市场比较法及在应用中的缺陷进行分析。其次，引入特征价格理论，研究基于特征价格理论的市场比较法。其中较详细地介绍特征价格理论的基础、应用条件、应用领域等，分析当前特征价格理论用于我国房地产估价的可行性，建立房地产估价模型。同时运用统计学理论的研究成果，确定了样本数据的搜集与选取的原则，计算房地产估价模型的参数。再次，探讨影响房地产估价的特征因素及量化的方法。在分析影响房地产价格特征因素后，在查阅大量资料并征询专家意见的基础上，确定各类房地产的价格特征因素，并运用专家意见法和模糊数学的方法对特征因素进行量化。最后，以广州市高层住宅为例，阐述房地产估价模型在房地产估价中的具体应用。通过调查研究，获取广州市住宅房地产交易的大量实际数据，从中筛选研究对象获得特征因素数据，在计算机上运行SPSS软件，得到广州市高层住宅的估价模型。关键词:房地产估价;市场比较法;特征价格理论;特征因素广东工业大学管理学硕士学位论文AbstractAlongwithnationaleconomy，5develoPment，followstherealestatetherelatedeeonomieaetivitytobegettingmoreandmorefrequent，alsoinereasestotherealestateestimate，5demandalongwithit.Regardlessofstemmingfromwhiehkindofestimategoal，therealestatevalue5Preeiseweight15aneternaltoPie.IntherealestateaPPraisal5threeessentialmethods，themarketmethodutilization15esPeeiallywidesPread.ButthisaPPraisalmethodreliesonexeessivelymuehintheaetualaPPraisalutilizationvaluator，5exPerience，andit15fewtothemathematiealmodelutilization.InthePraetiealaPPlieation，it15easytoPresentthePhenomenonoftheaPPraisalPricedeviationmarketPriee.ThisartielehasusedtheaPPlytheorytorealitymethod，unifiesthemethodwiththequantitativeanalysisandthequalitativeanalysis.TostudieshowtointroducetheeharacteristiePrieetheoryintherealestateaPPraisal，andeombinedwithmarketeomParisonaPProachofrealestateaPPraisal.TomakeuPtheinsufficiencyofthetraditionalmarketeomParisonaPProaeh，andredueethehumanfaetorinflueneeintherealestateaPPraisal.SothateancausetheaPPraisalresulttobemoreseientific，tobeobjectiveand15eredible.Firstly，thePaPerdeseribestraditionmarketeomParisonaPProaeh，andanalyzesit5flawsintheaPPlicationasPeet.Secondl又thearticleintroducestheeharaeteristiePrieetheory，andstudiesmarketeomParisonaPProachthatbasedontheeharaeteristiePricetheory.TheartieleintrodueesthetheoretiealfoundationofeharaeteristiePrieetheory，theaPPlieationeondition，theaPPlieationdomainindetailand50on.AndanalyzesthefeasibilityoftheeurrenteharaeteristiePricetheorytouseinoureountryrealestateestimate.AndanalyzestherealestateaPPraisaleharaeteristiePrieemodel.Thentheartieleintrodueestheresearchresultsofstatistiestheory，andeonfirmsthemethodtoeolleetthesamPleddata，selectthesamPleddataandeomPuteParametersofeharaeteristicPrieemodel.Thirdly，theartielediseussesthecharaeteristiefaetorswhiehinflueneerealestateAbstraetaPPraisalPrieeandquantifieationmethodofit.OnthefoundationofanalysisinflueneerealestatePricefactorandtheconsultmassivematerialandseekinformationtheexPertadviees，theartieledetermineseharaeteristicfactorsofeachkindofrealestatesPrice，andearriesonthequantifieationthecharacteristicfaetorsusingtheexPertadvieeandfuzzymathematicsmethod.Finally，taketheGuangzhouhigh一levelhousingastheexamPle.TheartieleelaboraesaPPlieationofcharaeteristiePrieemodelinrealestateaPPraisaleonerete.Throughtheinvestigationandstudy，gainstheGuangzhouhousingrealestatetransactionmassiveaetualdata，sereenstheobjeetofstudytoobtaintheeharaeteristiefaetorsdata.Then，itmovestheSPSSsoftwareontheeomPuter，andobtainseharaeteristiePrieeaPPraisalmodelofGuangzhouhigh一levelhousing.Keywords:RealestateaPPraisal;marketcomParisonaPProaeh;eharacteristiePrieetheory;charaeteristicfaetors川广东工业大学管理学硕士学位论文目录摘要.I目录.，.IV第一章绪论.，.11.1研究背景.11.2研究的意义.21.3文献综述.，.31.3.1国外研究综述.，.31.3.2国内研究动态.51.4研究的思路、方法与框架.，81.4.1研究思路.81.4.2研究的方法.81.4.3本文基本框架.，.，.8第二章传统市场比较法估价方法及缺陷.102.1房地产估价概述.，.，.102.2市场比较法概念.102.3市场比较法的理论依据.，二102.4市场比较法的适用范围和应用条件.，.n2.4.1适用范围.H2.4.2应用条件.、.，.、.，.，.，.，n2.5传统市场比较法的估价步骤与方法.122.5.1搜集交易案例.122.5.2选取比较案例.122.5.3建立价格可比基础.122.5.4进行交易情况修正.132.5.5进行交易日期调整.142.5.6进行区域因素的修正.152.5.7进行个别因素的修正.15目录二二二二二石二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二二2.5.8求取比准价格.，172.6传统市场比较法的缺陷.，.19第三章基于特征价格理论的市场比较法.，.213.1特征价格理论概述.，.213.1.1特征价格的涵义.213.1.2特征价格理论的基础.223.1.3特征价格理论应用的前提条件.233.1.4特征价格理论在房地产市场上的应用.253.2特征价格理论在市场比较法中的应用分析.263.2.1特征价格理论的应用优势.，.263.2.2特征价格理论应用在市场比较法中可行.273.3基于特征价格理论的房地产估价方法与模型.273，3.1选取房地产估价价格的特征因素，二，.，.，.，.，二，.，.，.，二，.，.，.283.3.2选择适用的函数形式.293.3.3搜集与选取样本数据.，.313.3.4计算应用参数值.343.3.5检验模型.353.3.6确定模型结果.，.36第四章影响房地产评估价格的特征因素及量化.，.374.1特征因素的分析.374.1.1时间因素.384.1.2区域因素.384.1.3个别因素.404.2不同类型房地产的特征因素.，.424.2.1房地产的分类.424.2.2各类房地产的特征因素.434.3特征因素的量化.47第五章实例一广州市高层住宅的评估.515.1确定影响广州高层住宅评估价格的特征因素.515.2获取数据并量化.，.51广东工业大学管理学硕士学位论文5.2.1研究对象的选取.515.2.2数据的获取途径.515.2.3特征因素指标的具体量化.535.3确定具体估价模型.545.3.1用逐步回归法得出影响较大的特征因素.555.3.2用强行回归法求取模型结果.565.4广州市高层住宅估价模型的应用.61结论.，.62参考文献.64攻读学位期间发表的论文.68独创性声明.69致谢.，.70附录.，.71ContentsContentsAbstract.，.，.11Contents.，.，二VllChaPter1Introduction.11.1Researchbackground.11.2Researchsignificance.21.3Literaturereview.31.3.1Summaryofstudyabroad.，.31.3.2Dynamicdomesticrese盯ch.，.51.4Researchideas，methodsandframework.81.4.1Researchideas.，.81.4.2Researchmethods.81.4.3Thebasicframework.，.，.，.，.8ChaPter2TraditionalMarketcomParisonaPProachanditsflaws.102.1Realestateestimateoutline.102.2Marketcomparisonapproachconcept.102.3Marketcomparisonapproachtheorybasis.102.4MarketeomParisonaPProaehaPPlieablescoPeandaPPlieationeondition.112.4.1Apphcabfesc0pe.112.4.2Apphcationc0nditi0n.112.5TraditionalMarketeomParisonaPProaehestimatestePandmethod.122.5.1C0llectetransactioncase.122.5.2Selectecomparisoncase.122.5.3Theestabhshmentpricemaycompare.122.5.4Transactionsituationrevision.132.5.5Transactiondaterevision.142.5.6Regionfactorsrevision.152.5.7Indiv记ualfactorsrevision.15Vll夕广东工业大学管理学硕士学位论文2.5.8TheeomPutationeomParestheaceuratePriee.172.6TraditionalMarketcomParisonaPProachflaws.，二19ChaPter3BasedoneharacteristiePricetheoryMarketeomParisonaPProaeh.203.1CharacteristicPricetheoryoutline.，.213.1.1Ch盯acteristicpriceimplication.213.1.2Ch盯acteristicpricetheoryfoundation.223.1.3CharaeteristiePricetheoryaPPlicationPrerequisite.233.1.4CharacteristiePricetheoryinrealestatemarketaPPlieation.253.2CharacteristiePricetheoryinmarketcomParisonaPProaehaPPliedanalysis.263.2.1CharacteristiePricetheoryaPPlieationsuPeriority.263.2.2CharaeteristicPricetheoryaPPlieationinMarketeomParisonaPProaehfeasible.273.3ThemethodandmodelofRealestateestimatebasedoneharaeteristiePrieetheory.，.，.，.273.3.1SeleeterealestateestimatePrieeeharaeteristiefactors.283.3，2Choicesultablefunctionform.293.3.3Collecteandselectesampleddata.，.，.313.3.4ComPutateaPPlicationp盯ametervafue.343.3.5Examinatiemodel.，.353.3.6Definitemodelresult.36ChaPter4InflueneerealestateestimatePriceeharaeteristiefaetorsandquantifieation，.，.374.1Characteristicfactorsana1ysis.374.1.1Timefactors.384.1.2Regionfact0rs.384.1.3工ndividualfactors.404.2Differenttyperealestatecharacteristicfactors.424.2.1Realestatec1assificati0n.424.2.2DifferenttyPerealestateeharaeteristiefaetorehoiee.434.3Characteristicfactorquantification.47V川ContentSChaPter5Case一Guangzhouhigh一levelhousingaPPraisal.515.1ThedeterminationaffectsGuangzhouhigh一levelhousingaPPraisalPricethecharacteristicfactor.，.，515.2Gaindataandquantification.，.515.2.1Objectofstudyselection.515.2.2Thewaytogalnthedatas.，.515.2.3Charaeteristiefaetortargeteoneretequantifieation.，.535.3Modelconcreteapphcation.，.545.3.1ObtainstheinfluencebigeharacteristicfactorwiththestePwiseregression555.3.2Withreturnsthelawseekingmodelresultforcefully.565.4Guangzhouhigh一levelhousingestimatemodelaPPlieation.61Conc1usion.62Reference.，.，.，.64Articfespublishedduringstudy.，.68Declarationoforiginalcreation.69Acknowledge.，.，.70Appendix.，.，.71IX勺第一章绪论第一章绪论研究背景房地产市场日趋成熟，房地产估价业作为一种以房地产的价格的经济性鉴证为主的行业，主要用来保障房地产交易中各方的利益，在房地产市场中起着“经济警察”的作用，离开了它，房地产市场就难免失去其公平性，而缺乏公平性的市场，则不会有稳定的市场秩序。可见，房地产估价业在国民经济中，事关房地产业的市场稳定，从而影响到国民经济的增长，是国民经济中至关重要的行业。房地产估价的三大基本方法包括:市场比较法、收益法和成本法。而市场比较法是房地产价格评估中最重要的方法，现在被评估公司广泛采用。市场比较法的正确应用与否，关系着房地产估价的准确性和客观性，继而影响房地产估价的公正公平性，进一步的就会影响房地产业的稳定发展。市场比较法是以经济学中的替代原则为理论前提，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的己知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。正确运用市场比较法，客观合理的评估房地产的价格，我们有三个棘手的问题需要解决，一是比较案例选择，案例选择恰当如否直接影响到修正效果，难点是选择与估价对象最具可比性的交易案例;二是比较案例修正，难点是确定比较案例合理适当的修正幅度，并控制在规定范围内;三是计算出各比较案例的修正价格后，如何确定待估房地产的价格。由于这三方面的问题，在当今这个房地产市场不规范的环境下，房地产估价中存在着很多黑洞，比如:选取有较高价格的可比案例，刻意抬高被评估房地产的价格，或者进行因素修正的时候，刻意压低修正幅度，忽略一些修正因素，造成评估价格偏离实际等等。因此，研究怎样优化市场比较法的成了房地产估价中的重要一环。国外往往采用特征价格模型(hedonicPrioemodel，简称HPM)来研究房地产的价格，以此来避免房地产估价中的人为因素。特征价格理论能用在房地产中，主要是因为房地产是一种异质性商品，产品之间在构成其房地产价格的各个特征之间有明显差异，比如房地产的位置、层次、朝向、小区环境、所在区域的交通劝夕状况、所在区域的教育配套情况等等，每套房产都有明显的差别。在我国，特征价格理论已经在住宅房地产的定价机制中应用，但其还未在房地产估价中有所应用。其实这些组成房地产价格的特征因素包，恰好与我们房地产估价中应用市场比较法求取评估价格的诸多比较因素相似，那就可以将特征价格理论应用到市场比较法中，构建房地产估价模型，避开案例选取难、修正因素量化难和最后确定评估价格的问题，达到优化市场比较法的目的。那么，研究特征价格理论在房地产估价中的应用就显得非常重要。2研究的意义我国房地产估价规范规定:在有条件的地方必须运用市场比较法来评估土地或房地产价格，。所以如何避开市场比较法的三大难题，科学地运用市场比较法进行房地产估价已经成为一种趋势，是我国房地产估价业迫切需要解决的问题。那么研究特征价格理论在市场比较法基础上的应用就有很大的意义。1.可以完善房地产估价理论与方法我国目前所广泛应用的房地产估价方法仍然存在问题和难点，如:市场比较法的主