房地产需求收入弹性案例分析.doc

课程：管理经济学案例分析报告（二）题目：需求收入弹性应用案例 班级：2011春季班第2组组长：刘 芳执笔：赵延康成员：扈琮琮赵玉娟王绪强二一一年五月自1998年住房制度改革以来，中国房地产市场出现了“价涨量增”的局势，近年来，甚至出现了“宏观调控连出重拳，全国房价涨声一片”的奇怪现象。对此，经济界不少学者用房产不是普通商品而是一种随着价格上涨销售量增加的特殊商品予以解释。房地产除了耐久性、异质性、相对缺乏弹性，在消费（使用）过程中，还能给持有者“居住”的消费需求满足外，还能给其带来“保值增值”的投资需求的满足。一、房地产需求分析我们先从消费者需求因素进行分析：1、商品的性质：房地产市场和其他商品市场有本质的不同，其中最重要的差别是房地产产品在地理位置上的固定性。房地产市场是分散化、本地化的、由相关市场组成的市场。房地产产品不是标准化的商品。市场的细分过程可以以某些消费者特征为基础进行。首先可以按照年龄、性别等人口统计特征对市场进行细分，其次，也可以按照消费者的经济特征对市场进行细分，其中最重要的经济特征是消费者的收入状况。再有，消费者的心理特征也可用于市场进行细分。可以按照消费者的态度、偏好、品味和行为将其划分不同的人群。另外根据消费者的心理特征，还可对具有相同收入和年龄的消费人群做进一步的划分。房地产市场是有两类不同的参与人群构成的。一群是市场的需求方，由那些能够并愿意购买商品的个体组成，表现为市场中的消费者。另一类人群是市场的供给方，由那些能够并愿意生产、制造用于销售的产品的个体所组成。每个房地产子市场都具有各自不同的且独特的需求和供给特征。房地产产品的价格可能从0元至某个有限价格不等。在每个价格水平上，会有不同数量的家庭对此产品产生兴趣。此种价格数量关系表示在下表中。在交割的价格水平上，例如图中的PM点，没有任何家庭对此种住宅产生兴趣。在0元价格水平上，社区中家庭中愿意且能够购买的住宅数量较大，表示为QM点。在0价格水平上的需求数量并不是无限大，是因为其受到一些因素的限制：（1）家庭的总数量是有限的；（2）有些家庭会因为面积太小、价格太低或者离工作地点太远，而不愿意购买此种的住宅；以及（3）即使住宅的购买价格为0，有些家庭也无法负担拥有住宅所有权所需缴纳的其他费用。在曲线两端点间每个可能的价格水平上，会有一定数量的家庭愿意且能够购买此种住宅。例如在PA价格水平上此种住宅的需求量为QA。而当价格降到PA水平以下，住宅的需求量就会增加，因为有更多的家庭愿意且能够购买此种住宅。需求关系可以简单表示为可能的价格与需求量之间的反比关系。如果价格下降，需求量就会增加。QM价格数量PMPA0QAA2、替代品。每一种类型的房地产都有若干种替代品，因此每种类型的住宅都会替代品市场变化的影响。考虑某种特定类型的住宅，称为X类住宅，其替代品为前提及的其他可供选择的住宅类型，统称为Y类住宅。当这些住宅替代品的价格因为其子市场供给或需求发生变化而上涨时，X型住宅的需求就将增加。这是因为Y型住宅价格的上涨导致某些消费者由于收入或贷款方面的考虑，无法接受此类住宅，因此，当Y型住宅的价格相对于X型住宅上涨时，某些消费者就会从Y型转向X型住宅，从而导致X型住宅潜在购买者数量的增加。X型单元需求的上升3、住户的年龄构成：不同年龄段的住户倾向于选择不同类型的住宅。年轻的住户，即18-30岁年龄段的住户倾向于租住住宅，而中年住户则倾向于选择购买住宅。随着时间的推移，住户的年龄构成也会发生变化，单身住户因为婚姻而形成多人住户，年轻住户成为中年住户，这些伴随着时间推移所发生的变化都会改变未来的住房需求。此外，住户从一个地理区域到另一个地理区域的搬迁也会造成两地年龄构成的变化。一般而言，户主为年轻人的住户以及单身住户搬迁的几率更大，因此，搬迁目的地出租单元和小户型住宅市场的需求将增加，相应地，迁出地此类市场的需求将下降。4、住户收入：确定收入变化对房地产市场的影响需要两个步骤。首先，分析人员必须明确收入的类型，在此基础上才能确定其变化对需求曲线的影响。大部分住户的收入来源于工薪。随着收入增长，低等级品德需求将降低，中等级的需求可能上升或降低，而高等级的需求将增加。消费者从一个子市场进入相邻的一个更高档次的子市场，这种变化表现为代表更高品质的住宅子市场的需求增加，同时较低品质子市场需求降低。但在某一特定的住宅子市场中，通常不会因为个别消费者购买住宅绝对量的增加而导致需求的增加。当收入水平提高到之前的两倍时，一般的消费者并不会在城市北郊购买两栋二手、中等规模的独户独栋住宅，而会在相同区域购买更大的住宅或新的住宅，或者将多余的钱转而其他地理区域购买第二居所或度假居所，而这已经属于另一个子市场的范畴了。5、信贷情况：房地产商品的一个经济特征就是，其价格通常是一般消费者年收入的若干倍。一般而言，消费者必须借钱来置办房产。因此，房地产贷款资金的可及性和贷款的相关财务款项也是市场中的重要决定因素。对于需求方而言，如果贷款利率降低或者贷款期限延长，都会降低月还款额而使更多的消费者进入市场，成为潜在的购买者。也就是说，消费者的购买力将提高。此外，当要求的首付额下降时，也会发生同样的情况。因此，任何以上三种变化的发生都会造成需求增加。6、净新增住户数：随着时间的推移，城市区域中的住户数量将由于多种原因发生变化。首先，孩子们达到适婚年龄（大多数为25岁）并选择与其父母分开居住，当一个年轻人建立一个独立的物理实体时，一个新的住户就产生了。其次，讲有许多住户迁入该城市区域。这些新增的住户同样需要居住空间，并因此而导致需求增加。在结婚和迁入人口导致新住户形成的同时，现有住户数量也将因住户迁出城市区域、死亡或若干成年人选择合住在一个单元里而减少。由于这些原因造成的住户单位减少的数量，必须从新增住户数量中扣除，从而得到住户净增量。如果得到的结果是正值，就讲导致住宅需求量的上升。7、所有权成本：房地产所有者需要承担与物业运营相关的一系列开销，如房产税、维护和维修费用、设施费（包括暖气、冷气、自来水和垃圾处理费）等等。消费者不可能在不支付这些补充开销的情况下使用住宅。当所有权成本数量下降时，市场需求就会上升。即使消费者的收入水平保持一定，所有权成本也将允许更多的潜在购买者进入市场。8、对未来的预期：住宅市场消费者对未来经济形势的预期将在很大程度上影响市场的需求水平。其中两个最重要的变量是未来的住宅价格和贷款利率。如果这两个变量中的任何一个将在下一个时期预期增加，则消费者将更有可能在当前进行消费。这种消费结构的时间变化（如果发生的话）将导致当前需求水平的提高和未来需求水平的下降。消费者能够基于上述预期进行购房的前提条件是，消费者应当拥有必要的首付款和现行贷款利率下足够的收入水平。9、季节性：需求水平将随季节变化：基于以下原因，住户在夏天的住宅变化将比其他季节更频繁；他们希望在搬迁时不打断子女的就学安排；5-10月结婚的较多，因此形成的新住户也较多。 一般而言，其中第一个原因只会影响自有住宅市场，但上述两个原因都会对租赁市场产生影响。二、房地产价格上涨对房地产需求的影响分析当房地产价格上涨时，表现为个体或社会财富中货币资产效用的下降和房产效用的提高。按目前国内投资市场，股票市场风险太大，一般老百姓望而却步，而房产却有保值增值的功效，在房地产价格节节攀高的刺激下，老百姓以货币换房产的意愿就更强烈。因此，在房地产市场上的表现是，随着房产价格的上升，销售量不断增长。但这种“价涨量增”并不表现为同一条需求曲线上的变动，而是表现为在同一条需求曲线上的变动，而是表现为整条需求曲线随着时间的流动不断地向上移动（以及预期价格上涨）所导致的房产效用提高的被动性因素，从购房者的角度看，还有由于收入增加所引起的货币持有量提高进而财富拥有量的增加的主动性因素。三、住房需求收入弹性的理论分析1、 住房需求收入弹性的含义住房需求收入弹性(以下简称“收入弹性”) 是指住房需求的百分比变化与家庭收入的百分比变化的比值，这个数值很好地度量了收入变化对住房需求的影响, 用公式表达为:其中Q为住房需求量,Q为新增的住房需求量 ，I为家庭收入,I为增加的家庭收入，为收入弹性。当需求的收入弹性小于1 时, 我们称之为缺乏弹性, 反之为弹性充足。2、 家庭收入增加的预计假设今后10年的每人每年平均可增加收入率为2%-3%，因此10年后，我国人均收入的增长率约为：若每年增加2%，则10年后可增加到（1+0.2）10=1.219 ，10年后人均年收入增加21.9%若每年增加3%，则10年后可增加到（1+0.3）10=1.344,10年后人均收入增加34.4%取其中间值，则估计得到10年后我国人均收入的增长率为：28.2%3、新增的住房需求量的预计 快速城市化，创造首次置业需求现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次置业为主。根据2010年11月发布的第六次全国人口普查结果，全国总人口为1339724852人，与2000年第五次全国人口普查相比，十年增加7390万人，增长5.84%，年平均增长0.57%，。其中，居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，居住在乡村的人口为67415万人，占50.32%。同2000年人口普查相比，城镇人口比重上升13.46个百分点。年均增长1.35%。假按此速度计算，未来十年全国城市人口增量将超过23030万人。（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。）这就意味着，未来十年约有17273万新增人口，约5758万个家庭需要新增住房需求，户均面积90平米，则其总需求为51.8亿平方米左右。人均收入快速增长，带来改善型需求人均收入快速增长，带来改善型需求。2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，在我国宏观经济持续向好的大环境下，预计未来十年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。另外，从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，早在2006年我国人均GDP已超过2000美元。因此，现阶段我国旧房换新房、小房换大房、中低档房换高档房的改善性住宅需求旺盛。另外，随着我国经济的发展以及城市家庭模式的变化，城镇家庭小型化的趋势越来越明显，包括婚房在内的购房需求在一定程度上也属于改善性需求。按照2010年人口普查的数据，居住在城镇的人口为66557万人，城镇平均家庭人口数为3，那么城镇家庭数为2.22亿个。按收入水平划分，高收入和最高收入两类家庭占城镇家庭总数的20%左右，也即0.44亿个家庭有能力改善居住水平。按发达国家经验，一个中产家庭十年左右才会产生新的购房需求，若按未来十年内有50%的中国富裕家庭，也即约0.22亿个家庭会购买新房，若按户均130平米计算，未来十年将有28.6亿平米的改善型购房需求存在。很多零散的调查也表明，目前在很多大城市，改善型需求已成为市场上的主导性需求。 持续旧城改造，造成新增刚性需求旧城改造及其它城市建设造成的动拆迁，会持续产生新增的住宅需求，而且多属刚性需求。预计未来十年住宅动拆迁量大概为20亿平米左右，如果选择实物补偿，根据最新的国有土地上房屋征收条例的规定，要保证安置房的套内面积不少于被征收房屋的套内面积，根据现在大部分安置房的公摊率20%计算，需要新增住宅面积24亿平米左右，按照80%被拆迁户会选择房屋补偿，大概会有19.2亿平方米的新房需求量。投资投机需求仍然存在，带来房屋需求住宅的首要功能是居住，但投资保值是另一大功能，特别是我国当前资本市场还不是很完善，社会上缺乏足够投资渠道情况下，投资房产便是一种重要的途径。当前，我国经济正面临着诸如人民币升值加速、通货膨胀高企、流动性过剩等问题，对于城市富裕阶层而言，通过购买房产谋求货币资产的保值增值是一种可行且回报较高的投资途径。尽管国家连续出台政策打压炒房，各地也相继推出限购令，但整体而言，购房投资现象不可能完全消失，预计未来十年内全国投资投机性需求占总住宅需求的比例为10-20%。2010年，全国商品房销售面积1043亿平方米，考虑年度销售基数环比增长因素，以及投资住房需求的弹性因素，十年投资住房需求合计约20亿平方米。各种替代形式抵消商品房新增需求公租房十一届全国人大四次会议公布的“十二五”规划纲要（草案）提出，要逐步使公租房成为保障性住房的主体。未来五年，要建设城镇保障性安居工程3600万套。假设在“十三五”期间此建设规模提高10%，则未来10内我国将建设7560万套公租房。按保障性安居工程建设标准，公租房套型建筑面积应控制在60平方米以内，以40平方米为主，大约将有32亿平方米的面积。个人租房根据研究推测，未来十年，个人租房的收入需求弹性在0.8-1.0之间。2011年国家统计局的报告称，截至2010年，中国城市人均住宅建筑面积约30平方米，我国城镇居民自有住房率达到89.3%，则中国城市总住宅面积为