房地产行业平安建设法制宣传资料专刊.doc

房地产行业平安建设法制宣传资料专刊前言为认真贯彻落实党的十七大和全国、全省政法工作会议精神，进一步规范我市房地产市场秩序，增强房产交易的公正、公平、公开，防止欺瞒坑害百姓的事件发生，推进社会和谐平安建设。我们就房地产行业的相关法律法规、办事程序以及社会群众反映比较集中的热点话题，编辑专刊，以飨读者。同时，殷切盼望我们的这一行动能为维护社会治安，保护广大人民群众合法权益，促进社会和谐平安建设起到积极的推动作用。第一节商品房买卖可分为现房买卖和期房买卖两种形式。期房买卖即商品房预售，指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为，俗称“卖楼花”。商品房预售，使得承购人在签订合同时只取得该商品房的期待权而非实际上的所有权，存在很多不确定因素，给购房户带来较大风险，本节就房地产开发预售中购房者比较关注也是有必要了解的相关法律知识作简要介绍。1、如何办理商品房预售许可证？答：为保护消费者利益，国家实行商品房预售许可制度。办理商品房预售许可证，应提交以下证件：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的营业执照和资质证书；（3）土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）按提供预售的商品房计算，已投入开发建设的资金达到工程总投资的25%以上（不含地价）或完成该工程项目的基础工程；（5）落实了安置方案，安置房已开始动工建设；（6）准备了标准的商品房销售合同；（7）预售商品房分层平面图；（8）商品房预售方案，方案中还要有物业管理方案，并落实了物业管理用房；（9）施工进度计划；（10）应提交其它资料：无拖欠工程款证明；规费交缴单；（11）现场勘查；（12）施工合同。受理程序：（1）向市办证服务中心申报；（2）市房管局接件，并对提交的资料及证件进行审查；（3）现场勘查；（4）进行内审报批，填写商品房预售许可证；（5）送市办证服务中心。2、预售商品房的预购方如何保护自己的利益？答：商品房预售合同签订以后，预售方享有商品房所有权的期待权。但预售商品房在建成交付之前存在许多不确定的因素，预售商品房的预购方承担了比现房买受人来说更大的风险。因此，预购方购房时，首先应查验开发企业如下证件及文件：（1）营业执照、房地产开发企业资质证书；（2）商品房预售许可证；（3）商品房销售管理办法、城市商品房预售管理办法、商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定；（4）商品房买卖合同示范文本；（5）前期物业管理服务方案，包括拟定的前期物业管理企业、物业管理服务等级、物业管理服务收费标准、具体服务项目及服务标准等；（6）明示除房价款以外的其它费用。其次，作为预购方应特别注意预售合同的条款内容，应使用房地产管理部门的商品房预售契约的范本。当发生违约事由时，买卖双方即可根据预售合同条款追究或承担违约责任。若对合同理解不一致等产生纠纷，协商不成，可以根据合同约定提交仲裁或向人民法院起诉。若开发经营企业在预售商品房中有不依法办理商品房预售许可证、挪用商品房预售款项、未按规定办理备案和登记手续等不法行为，预购方可依城市商品房预售管理办法有关规定，向房地产管理部门检举，由房地产管理部门采取警告、责令停止预售、责令补办手续、吊销商品房预售许可证，并可处以罚款等行政处罚措施。3、商品房预售合同的效力如何确定？答：进行商品房预售，必须符合一定的条件，怎样认定预售合同的效力？最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答规定：商品房预售没有取得土地使用权证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效。商品房的预售方，没有取得土地使用权证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。商品房的预售方，持有土地使用权证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证的，认定预售合同有效。根据该解答，若预售方在一审诉讼期间结束以前未办理土地使用权证及商品房预售许可证的，则认定其与预购方签订的预售合同无效。商品房预售过程中，有时会发生预售方“一房二卖”的情况，建设部2001年4月颁布的商品房销售管理办法对“一房二卖”的情况作出了规定，房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。如果开发商将已预售出去的商品房“一女多嫁”、“一房二卖”，则后一预购方签订的商品房预购合同因违反规定而无效。4、商品房预售广告有没有约束办？答：首先要弄清商业广告具有何种法律效力。根据中华人民共和国合同法的规定，商业广告包括商品房预售广告，都属于要约邀请，即邀请或引诱对方与自己订立合同，在法律上无约束力。因此，购房人在签订预售合同时应设法将广告许诺的条件纳入预售合同之中，使其成为合同时的条款，以便日后追究预售违约责任时的法律依据。建设部2001年4月颁布的商品房销售管理办法为购房者对付“广告不实”这一商品房销售中的痼疾开出一剂良药。商品房销售管理办法规定，购房者有权要求房地产开发企业在合同中约定，如果商品房广告和宣传资料的情况不符，即可直接追究开发商的违约责任。5、预售商品房售后可以变更设计吗？答：商品房开发商与预购方签订了商品房预售合同以后，双方对合同规定的自己应承担的义务都负有全面履行、实际履行的责任。因此，开发商不得私自改变合同内容，擅自变更商品房的设计。为保护预购方的利益，新的商品房销售管理办法第24条对这一问题作出了专门规定。房地产开发企业应当按照批准的规划设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规定、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更是为法律所允许的。但此种设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面签复的，视为同意接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房，买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。第二节随着房地产市场的日趋活跃,作为房地产管理基础的房地产产权产籍管理工作也越来越引人注目。由于房地产交易涉及金额巨大、流通形式多样、权属纠纷错综复杂,必然成为广大市民关注的焦点。我们将把房地产交易市场有关政策及办事程序向广大市民介绍,本节着重介绍权属登记有关问题。1、什么是房屋权属登记？具体包括哪些内容？答：房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由房屋所有权产生的抵押、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权权属关系的行为。房屋权属登记分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记和注销登记。商品房买卖过程中的权属登记牵涉到初始登记、转移登记、注销登记三种登记。初始登记是指新建房屋的权属登记。开发商在商品房竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，应向登记机关提交用地证明文件或土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，当事人所进行的登记为转移登记。商品房竣工交付后，开发商与买受人向登记机关提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件进行转移登记，同时开发商申请初始登记中取得原房屋权属证书的注销登记。2、购买房屋不办理房屋所有权证有什么风险？答：房地产买卖是房地产权属转移的重要形式，购房户只有办理了交易登记和产权变更手续，领取了权属证书才真正取得了所购房屋的所有权，其买卖行为才被法律保护，是减少产权纠纷的重要手段。比如：不良开发商往往利用业主没有办理房产证而将房产进行再次抵押，一旦开发商破产或倒闭，银行会对其进行资产清算，此房产也将作为开发商的产业被清偿。这时开发商已一无所有，业主即使再有理由也不能从开发商那儿得到任何结果，造成购房户不能合法行使其房产的占有、使用、处分和收益权；其次，我国法律规定没有房屋所有权证的房产不能上市出售和向外出租，否则将承担相应的法律责任。3、 如何辩别房屋权属证书的真实性、有效性？答：房屋权属证书是房屋权利人依法拥有房屋所有权、并对房屋行使占用、使用、收益与处分的唯一合法凭证。包括房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证或房地产权证、房地产共有权证、房地产他项权证。共有的房屋由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书，其余共有人各执房屋共有权证书1份，房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。房屋他项权利证书由他项权利人执收，他项权利人依法凭证行使他项权利受国家保护。当事人可凭房产证书到市房地产局档案室查询，看是否已有登记记录、房地产证号、房地产座落等是否属实，注意识别房地产权证上所盖印章的真伪，并注意印章的使用日期及字体。涂改或伪造的房屋权属证书无效。4、哪几种情况房地产登记机关可以作出暂缓登记的决定？答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：（1）产权纠纷尚未解决的；（2）涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；（3）受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；（4）有关机关依法查封或以其他形式限制权利人房地产权利的；（5）法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其他事由。5、哪些房地产登记可由当事人单方申请?答：下列情形的房地产权属登记，当事人可以单方申请：(一)新建房屋初始登记；(二)行政划拔转移登记；(三)商品房过户转移登记；(四)继承、遗赠房屋转移登记；(五)拍卖房屋转移登记；(六)行政机关已经发生法律效力的处理决定中所涉及房屋转移登记；(七)人民法院已经发生法律效力的判决、裁定、调解中所涉及房屋转移登记；(八)仲裁机构已经发生法律效力的裁决、调解中所涉及房屋转移登记；(九)变更登记；(十)补证、换证、更正；(十一)注销登记；(十二)单方申请不造成可能侵害第三人权益行为的其他情形。6、哪些房地产登记需由有关当事人共同申请?答：下列情形之一的房屋权属登记，要求相关当事人双方(或多方)共同申请：(一)买卖房屋转移登记；(二)交换房屋转移登记；(三)赠与房屋转移登记：(四)析产房屋转移登记；(五)其他形式转让房屋转移登记；(六)抵押(典当)他项权利登记；(七)法律、法规规定应当共同申请的其他情形。7、什么情况下登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项?答：有下列情形之一的，登记机关可以决定撤销全部或部份核准登记事项：(1)当事人对房地产不拥有合法权利的；(2)当事人在申请登记时隐瞒真实情况或伪造有关证件、文件，采取欺骗手段获准登记的；(3)登记机关审查有疏忽，核准登记不当的。8、未成年人是否可以作为权利人办理房屋所有权证？答：未成年人可以作为权利人办理房屋所有权证，但办理时须提交其监护关系证明和监护人身份证明。由于未成年人为没有行为能力或限制民事行为能力的人，因此在处分该房地产时必须符合有关法律规定。9、房屋产权登记可否委托他人办理?答：权利人(申请人)可以委托代理人申请房屋权属登记。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人(申请人)的书面委托书。10、申请房产登记有没有时间规定?哪些情况下登记机关可以收取逾期登记费?答：新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记：因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记：权利人名称变更和房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；或房屋面积增加或者减少的；以及房屋翻建的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记。权利人(申请人)逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。11、房屋权属证书破损、遗失、灭失怎么办？答：房屋权属证书破损，经登记机关查验后可换发，换发后，应当将原房屋权属证书注销归档；房屋权属证书遗失、灭失，房屋权利人应当向房管部门书面报失，并在房屋所在地主要报刊刊登声明，声明发布后满60日无异议，可以申请补发房屋权属证书。补发房屋权属证书应当注明“补发”字样。12、某市房产登记费的收费标准是什么?答：根据赣计费字（2002）553号、(2003)102l号规定，房产登记费：住宅每套80元。其他建筑面积在100平方米以内100元；100至500平方米300元；500至1000平方米500元；1000至2000平方米700元；2000至5000平方米1000元；5000至10000平方米1500元；10000平方米以上2000元。共有权证工本费10元本。第三节房地产转移登记是指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使权属发生转移的，当事人所进行的登记。本节就房地产转移登记时群众反映相对集中的一些热点难点问题及有关办事程序进行综述，希望能给您带来一些方便。1、如何办理房产权属登记？答：（1）预备申请：填写申请表格、预备申请材料；（2）受理：到交易中心窗口提交材料，受理后，领取收件收据及缴费单；（3）缴费：到财务窗口缴费，领取缴费票据；（4）交易所内部审批、流转、缮证；（5）领证：按收件收据提示时间，凭收件收据及缴费票据到受理窗口领证。2、哪些房地产不得进行转让？答：下列房地产不得转让：(一)以出让方式取得土地使用权但不符合城市房地产转让管理规定第十条规定的条件的；(二)司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；(三)依法收回土地使用权的；(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的；(五)权属有争议的；(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3、办理购买商品房登记手续需要提交哪些资料?答：(1)房屋权属登记申请表；(2)商品房买卖合同原件；(3)商品房销售发票；(4)房屋分层分户平面图原件；(5)契税完税证明：(6)维修基金缴交收据;(7)有关身份证件。4、办理个人存量房屋买卖登记手续需要提交哪些资料?答：(1)房屋权属登记申请表；(2)房屋所有权证原件；(3)房地产买卖合同原件，(买方卖方夫妻需到场签字)；（4）房地产价格评估报告；(5)契税完税证明；(6)销售发票；(7)房屋分层分户平面图原件；(8)有关身份证件。5、办理个人存量房产赠与、继承房产登记手续需要提交哪些资料?答：(1)房屋权属登记申请表；(2)原房屋所有权证原件：(3)公证书原件；（4）房地产价格评估报告；(5)契税完税证明(法定继承的免交)：(6房屋分层分户平面图原件；(7)有关身份证件。6、办理房屋拆迁产权调换权属登记手续需要提交哪些资料?答：(1)房屋权属登记申请表；(2)拆迁调产协议原件；(3)差价结算收据；(4)原拆迁房屋所有权证复印件或查档证明；（5）房地产价格评估报告；(6)契税完税证明(按差价交)；(7)房屋分层分户平面图原件；(8)有关身份证件。7、房地产交易手续费的收费标准是什么?答：房地产交易手续费收费标准为：新建商品住房每平方米3元(经济适用住房减半征收)，由转让方承担；存量住房每平方米6元，双方各承担50；非住宅新建商品房买卖按成交价的0.5计收，由转让方承担；非住宅存量房买卖按评估价的2%计收，双方各承担50；房地产抵押按抵押物价值的0.4计收，由抵押方承担；房屋赠与、继承按评估价的l计收；房屋分割、入股、兼并按评估价0.5计收。8、为什么已购商品房迟迟不能办证？答：购买商品房不能办理房产证主要有两方面的原因：一是购房者没有交纳相关税费，或者没有提供房屋登记发证所要求的相关资料及身份证明，或者委托他人办理房产证但没有出具授权委托书等等；二是开发商未按法定程序进行房地产开发、预售或现房销售，表现在以下一些方面：(1)利用集体所有土地开发；(2)未取得土地使用证；(3)未取得规划审批；(4)没有预售许可证且未进行大产权登记；（5）未进行验收或验收不合格；（6）土地或房屋未解除抵押的；（7）开发商未交纳相关税费的；（8）土地、房屋被有关部门查封、限制交易的；（9）开发商的用地、规划报建资料缺失，手续不齐；(10)开发商与建筑商、开发商合作方之间纠纷未解决，没申请产权初始登记等等，导致不能办证。为更好的保护购房者的利益，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限：(1)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(2)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(3)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。买受人可依据上述规定依法维权。建议：为避免购房后难办房产证、土地证，特别提醒市民：购买商品房时需注意查看开发商的“五证”：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证副本、建设工程施工许可证、商品房预售许可证。9、配偶一方去世，另一方能否直接将夫妻房产过户给子女继承?答：房地产权利人死亡后，继承关系十分复杂，包括法定继承人、指定继承人以及继承顺序、继承份额等，都需要公证部门对这些复杂关系进行调查并公证，以保护各继承人的合法权利。配偶一方去世，另一方不可直接将夫妻双方房产过户给子女，司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知(司公通字1991117号)对此已作出规定，明确要求在房地产继承、赠与时，应当持公证部门的公证书和房产管理部门规定的证件，才能办理房屋所有权转移登记手续。10、出售夫妻共有房产办理过户登记手续时，夫妻双方是否需要到场?答：在婚姻关系存续期间购置的房产为夫妻共有财产(双方另有约定的除外)。在此期间购置的房产不论权属登记时是否署配偶的姓名，所购房产均为夫妻共同财产。如为夫妻共同财产，出售时需经其配偶同意；在办理房产过户时应需其配偶书面同意。权属证书所有人为一人的，并不排斥其夫妻共同财产，如有约定的除外。建议承买人在购房合同签订之前，应尽量了解卖房人的情况，搞清楚该房屋的所有权人和共有权人后再签订购房合同。11、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？答：（1）房地产共有人；（2）抵押权人；（3）房地产承租人；一项房地产买卖同时具有上列当事人时，按上述顺序依次享有优先购买权。12、如果父母把名下的房子过户给子女如何办理过户手续?答：父母把名下的房子过户给子女有两种形式：一是买卖，二是赠与。买卖需签订房地产买卖合同，向房屋所在地的房地产交易所办理存量房地产买卖的转移登记，并缴纳有关税费；若是赠与，则应持经公证的赠与书向房屋所在地的房地产交易所办理房地产赠与的转移登记，并缴纳有关税费。13、购买的房子现还未交房，还是合同房，带银行按揭的，可否转让给别人?答：根据相关政策规定，未进行产权登记的房屋不能上市交易。14、结婚前一方从父母那里得到的房产，另一方能享有吗?答：像这样的情况主要看父母的意愿表达。结婚前从父母那里过户的房产应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。建议：最好有书面的文字来明确表达父母的意愿。第四节房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本节就房地产抵押的有关管理规定及办事程序进行解答。1、房地产抵押是否需要进行登记？答：根据城市房地产抵押管理办法规定：国家实行房地产抵押登记制度，房地产抵押合同自签订之日起30日内抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记，房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。2、如何办理房地产抵押登记手续？答：办事房地产抵押登记按下列程序进行：预备申请：填写申请表格、预备申请材料；受理：到窗口提交材料，受理后，领取收件收据及缴费单；缴费：到财务窗口缴费，领取缴费票据；交易所内部审批、流转；取件：按收件收据提示时间，凭收件收据及缴费票据到受理窗口取件。3、办理个人期房按揭手续需要提交哪些资料?答：(1)登记申请表；(2)已备案的商品房买卖合同原件；(3)抵押合同、借款合同原件；(4)有资质的评估机构出具的房地产评估报告原件；(5)有关身份证件。4、办理个人存量房抵押手续需要提交哪些资料?答：(1)登记申请表；(2)房屋所有权证原件；(3)国有土地使用证原件：(4)抵押合同借款合同原件；(5)有资质的评估机构出具的房地产评估报告原件；(6)有关身份证件。5、办理房地产抵押登记的收费标准是什么？答：登记费：住宅：80元/套；非住宅按建筑面积每宗：在100平方米以内100元；100至500平方米300元；500至1000平方米500元；1000至2000平方米700元；2000至5000平方米1000元；5000至10000平方米1500元；10000平方米以上2000元。6、抵押人以学校办公楼或者医疗机关的房地产申请办理抵押的，登记机关能否受理?答：不能受理。城市房地产抵押管理办法规定下列房地产不得设定抵押权：(1)权属有争议的房地产；(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产；(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；(6)依法不得抵押的其他房地产。7、出租的房地产可以抵押吗?答：以己出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。8、办了期房按揭，房屋竣工后需要重新办理抵押登记吗?答：以预售商品房或者在建工程抵押的，登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。9、企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同是否继续有效?答：企业、事业单位法人分立或者合并后，原抵押合同继续有效。其权利和义务由变更后的法人享有和承担。10、同一房地产可否设定若干抵押权？答：同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出余额部分。11、已经设定抵押的房产是否可以转让?答：转让抵押物应当适用于担保法第四十九条的规定。即抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。城市房地产抵押管理办法规定：转让抵押房地产须经抵押权人同意，转让房地产所得的价款应提前清偿所担保的债权。所担保的债权一经清偿，抵押权即归于消灭。转让应当包括赠与，赠与房屋亦须经过抵押权人同意。抵押的房地产如被依法继承，由于抵押权所具有的追及效力，抵押权不因此而受到影响。登记机关在为继承人办理转移登记时，可在登记文件和房屋权属证书上作相应的记载。12、房地产抵押期间抵押人可否处分抵押房地产？答：房地产的抵押人对自己所有的房地产设定抵押权，抵押人继续占有、使用该房地产，但处分权受到一定的拘束。房地产抵押人处分抵押房地产必须征得抵押权人的同意。经抵押权人同意，抵押人可以转让或出租抵押的房地产。抵押人转让或出租抵押房地产所得价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的一部分，归抵押人所有。未获清偿部分属于没有担保的债权，由债务人负责继续清偿。13、什么情况下抵押权人可以要求处分抵押房地产?答：在下列情况下，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：(1)债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；(2)抵押人死亡或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的：或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；(3)抵押人被依法宣告解散或者破产的；(4)抵押人违反规定擅自处分抵押房地产的；抵押人未告知抵押权人并取得其同意而擅自转让、出租抵押房地产，或者转让、出租抵押房地产所得的价款不向抵押权人提前清偿所担保的(5)抵押双方当事人还可以在抵押合同中约定可以处分抵押房地产的其他情况，当出现这种情况时，便可以处分抵押房地产。14、如何分配处分抵押房地产所得价款?答：抵押权人处分抵押房地产，并不能直接将处分所得金额全部用于清偿所担保的债权，必须按以下顺序分配：首先，抵押权人必须将处分所得用以支付处分抵押房地产时所花耗的费用，如拍卖所需费用，估价所需费用等等。其次，应从中扣除抵押房地产应缴纳的税款。再次，偿还抵押权人债权本息及支付违约金。这是抵押房地产处分所得价款的主要用途，也是抵押当事人设立抵押权的本旨所在。最后，若偿还所担保的债权本息及支付违约金后还有剩余，则应将其用于赔偿由债务人违反合同而对抵押人造成的损害。作上述分配后，如果处分价款仍有剩余，应将剩余金额返还抵押人。如果处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追偿不足部分，债务人仍负有继续清偿的义务。15、抵押房地产列入拆迁范围时怎么办?答：因国家建设需要，将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的，抵押人应当及时将这一情况告知抵押权人，依法清理债务；或者应当为抵押权人重新设定房地产抵押。若抵押人未按规定作出上述行为，抵押权人有权向拆迁主管部门申请保留追偿债务权利，并可以同人民法院提起诉讼。经拆迁主管部门批准，拆迁人应当暂缓向抵押人发放拆迁补偿费或者拆迁安置房地产权登记证件，直到法院作出判决为止，以免抵押权人因抵押物灭失而不能实现抵押权。若拆迁期限届满法院还未作出判决，经县级以上房屋拆迁主管部门批准，拆迁人可以依法实施拆迁，并办理证据保全。第五节房地产中介服务是房地产经营活动中一个重要的组成部分，如何获得规范的房地产中介服务，保障当事人的合法权益，本节着重介绍房地产中介服务方面的有关知识，希望能对您有所帮助。1、什么是房地产中介服务？答：房地产中介服务是指房地产中介服务机构为他人提供房地产咨询、房地产经纪、房地产价格评估的经营服务活动。房地产咨询是指为房地产活动当事人提供法律、法规、规章、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。房地产价格评估，是指对房地产进行测算，评定其经济价值和价格的经营活动。房地产经纪，是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。2、设立房地产中介服务机构应具备哪些条件？答：从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构应具备下列条件：（1）有自己的名称、组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有规定数量的注册资本；（4）有符合规定数量的取得相应中介业务执业资格的从业人员。3、国家对房地产中介服务人员资格管理有哪些规定？答：从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并通过省建设厅考试合格的专业技术人员。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价员。房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得房地产估价师执业资格证书，并经注册登记取得房地产估价师注册证的人员。未取得房地产估价师注册证的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产估价业务。房地产估价员必须是经省建设厅考试并取得房地产估价员岗位合格证的人员。未取得房地产估价员岗位合格证的人员，不得从事房地产估价业务。国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划，凡从事房地产经纪活动的人员，必须取得房地产经纪人员相应职业资格证书并经注册生效。未取得职业资格证书的人员，一律不得从事房地产经纪活动。房地产经纪人员职业资格包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。4、我市对房地产中介服务机构的管理有何规定？答：设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理局办理备案手续。注册地在外地的，应持相关证件到某市房地产管理局办理备案手续后方可开展业务。从事房地产评估的中介服务机构还应按照国家规定申报资质等级证书。5、房地产经纪机构备案需要提交哪些材料？答：（一）房地产经纪机构备案需要提交：（1）备案申报表；（2）企业营业执照、章程；（3）四名以上（含）取得房地产经纪人执业资格证书的专职人员证书和劳动合同；（4）企业法人、股东或合伙企业负责人、合伙人身份证明；（5）与营业执照记载一致的机构服务场所证明（服务场所的房屋所有权证书或者租赁合同）。（二）分支机构备案需提交的材料：（1）分支机构备案申报表；（2）分支机构营业执照；（3）总公司房地产经纪机构备案证书；（4）二名以上（含）取得房地产经纪人执业资格证书的专职人员证书和劳动合同；（5）分支机构负责人身份证明；（6）与营业执照记载一致的机构服务场所证明（服务场所的房屋所有权证书或者租赁合同）。6、申报房地产估价机构资质需要提供哪些资料？答：需要提供