土地估价的剩余法.doc

.教案（正页）课程名称：剩余法学时：4上课周次：10-111.教学目的和要求：1) 理解剩余法的概念、理论依据及其特点；2) 掌握剩余法的适用范围和条件；3) 掌握剩余法的计算公式及估价步骤；4) 熟练运用剩余法评估土地价格2.教学重点和难点：1) 剩余法的计算公式及估价步骤；2) 运用剩余法评估土地价格3.教学进度：章节名称学时第1节 剩余法的基本公式；第2节 剩余法的适用条件第3节 剩余法应用案例1124.教学内容：1、利用剩余法评估土地的基本公式为 VA-（B+C）其中；V购置开发场地的价格 A总开发价值或开发完成后的不动产资本价值 B整个开发项目的开发成本 C开发商合理利润实际估价工作中，常用的一个具体计算公式为：土地价格房屋的预期售价-建筑总成本-利润-税收-利息2、需要注意的假设和限制条件2.1尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支付都发生在将来，但剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平确定未来的数据。这是因为作为估价师很难准确预测未来的成本和租金、价格水平的细微变化，同时在开发期间不但租金和售价会上涨（下降），各类开发成本也会上涨（下降）。因此，剩余法估价隐含着这样一个假设：剩余法估价中涉及到的这些关键变量在开发期间不会发生很大的变化。当然，若采用剩余法进行项目可行性研究或投资决策分析，也可通过周密的市场调查和分析，对预期租金、售价及成本数据做出预测，或采用更准确考虑支出和收益变化的现金流量法或贴现现金流量法进行评估。2.2假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，并且不考虑物价上涨的影响。2.3假设在开发期间各项成本的投入是均匀投入或分段均匀投入。3、例题3.1估价对象概况待估宗地为七通一平的待建筑空地，已取得规划许可修建写字楼，准许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。3.2估价要求某开发公司希望参加此地块招标，要求估算其目前所能投标的最高地价额。3.3估价过程a、选择估价方法。该宗地为待开发空地，宜采用剩余法估价。b、确定最佳开发利用方式。根据城市规划要求，该宗地的最佳开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。C、市场调查，确定建设期、开发价值和投入成本等。根据该开发公司所进行的市场调查和项目可行性分析显示，该项建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25。建筑非和专业非第一年投入总额的40，第二年投入其余的60。目前借贷资金的年利率为12，当地不动产综合还原率为8，取得土地使用权的法律、估计及登记费用为地价的3，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15。D、求取地价。地价测算公式如下：地价不动产总价-建筑费-专业费-利息-税费-开发商利润测算方式一，直接计算地价利息。（a）测算不动产总价，采用收益还原法，使用年限50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。不动产出租年纯收益300800090（1-25）1620000（元）不动产总价1620000/81-1/（1+8）4819746401（元）（b）建筑费及专业费100080008000000（元）（c）总利息地价（1+12）2-1+800000040（1+12）1.5-1+800000060（1+12）0.5-10.2544地价+872792（元） 利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。地价投入经历整个开发周期，计息期为2年，专业费和建筑费的投入是持续不断的，在计息时，假设各年内建筑费和专业费均匀投入，因此，年度投入量在当年的平均投入期限为半年，第一年与第二年的投入量的计息期则分别为1.5年和半年。（d）开发商利润19746401152972737（元）（e）不动产出租税费已在确定不动产总价时予以考虑。（f）将上述各项数据代入公式，即地价19818245-800000-（0.2544地价+872792）-2972737地价7900872/1.25446298527（元）（g）由于开发商取得土地使用权时要支付地价3的法律、估价等专业费用，因此，开发商所能支付的投标地价额应从（f）中扣除上述费用。开发商所能支付的最高价款6298527/（1+3）6115075（元）测算方式二，利息中不计地价款的利息。不动产总价、建筑费及专业费、利润的计算与方式一相同，因此有：（a）不动产总价19746401（元）（b）建筑费及专业费100080008000000（元）（c）建筑费及专业费利息800000040（1+12）1.5-1+800000060（1+12）0.5-1872792（元）（d）开发商利润19746401152972737（元）（e）代入公式即可得到该土地在开发完成时的土地价格。开发完成时的地价（a）-（b）-（c）-（d）19746401-8000000-872792-2972737 7900