06-10年房地产法试题及答案.doc

全国2006年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.权利人能够在某特定物之上直接行使支配力并享受一定利益的权利，称为( A )A.物权B.债权C.请求权D.形成权2.从1991年1月1日起，新增建设用地的土地有偿使用费，不管是上缴中央财政的部分还是留给地方政府的部分，都必须专项用于( B )A.土地开发B.耕地开发C.水土保持D.公益建设3.以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，如果超出出让合同约定的动工开发日期满2年未动工的，国家可以( D )A.处以罚款B.要求其在一个月内马上动工C.收回土地使用权，并退回土地出让金D.无偿收回土地使用权4.征收基本农田或者基本农田以外耕地超过35公顷的，必须由( B )A.省级人民政府批准B.国务院批准C.县级人民政府批准D.乡级人民政府批准5.复垦的土地应当优先用于( C )A.国防建设B.公用事业C.农业D.居民生活用地6.村办公共设施和公益事业建设占用本村集体所有的土地的，应对使用土地上属于个人的青苗及附着物( D )A.作适当处理B.进行妥善安置C.给予双倍补偿D.给予适当的补偿7.房地产相邻权的主体可能是( A )A.两个或两个以上房地产所有人B.一个房地产所有人C.一个房产所有人D.一个地产使用人8.在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，( B )A.租赁关系随之终止B.原租赁协议继续履行C.承租人可以单方终止租赁关系D.原所有权人应当补偿承租人的损失9.资质一级的房地产专营企业，必须连续4年建筑工程质量合格率达到( A )A.80%B.90C.99D.10010.房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议的生效必须经过的特殊程序是( A )A.经过公证机关公证B.经过房屋所在地政府房管部门认可C.经过被拆迁人所在单位批准D.将协议保存于人民法院11.拆迁人对被拆迁人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，称为( A )A.过渡费B.临时补助费C.安置费D.补偿金12.以划拨方式取得的土地使用权，( B )A.一律不得进入房地产市场B.原则上不得进入房地产市场C.领有国有土地使用证即可进入房地产市场D.具有地上建筑物的合法产权证明即可以转让13.房地产抵押权是( C )A.以物的使用价值为内容B.债权C.从权利D.平等受偿权l4.房地产抵押合同从( D )A.公证之日起生效B.抵押合同签订之日起生效C.主合同履行之日起生效D.抵押登记之日起生效15.可以出租房屋的条件之一是( A )A.共有房屋取得了共有人的同意B.共有房屋的共有人之一同意C.未取得房屋所有权证D.房屋的权属有争议16.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，( B )A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效D.应当由国家终止租赁关系17.城镇住房制度改革后，国家投入住房建设的资金将( B )A.全部转变为职工的货币工资B.主要转变为职工的货币工资C.主要用于房地产的开发D.主要用于住房公共设施的建设18.职工的住房公积金( D )A.由职工家庭的节余开支中缴纳B.在职工及其家庭出现生活重大困难时可以启用C.由职工个人自愿缴纳D.可以用于职工及其家庭购买房屋19.职工以标准价购买的公有住房，( C )A.不得进入市场B.不得继承C.职工拥有部分产权D.单位有要求其退回的权利20.物业公司为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务称为( A )A.特约服务B.针对性的专项服务C.常规性的公共服务D.公众代办性质的服务21.召开业主大会会议，( B )A.应当于会议召开1个月前通知全体业主B.应当于会议召开15日前通知全体业主C.应当于会议召开15日前告知居民委员会D.每位业主应当作好业主大会会议记录22.业主委员会经业主大会选举产生，应当自产生之日起30日内( C )A.向所在居民委员会备案B.向物业所在地区、县级工商行政管理部门备案C.向物业所在地区、县级人民政府房地产部门备案D.向物业所在地区、县级人民政府宣誓就职23.公积金制度是一种住房社会保障措施，具有( A )A.互助性B.救济功能C.融资功能D.扶助功能24.经济适用住房贷款的期限最长不得超过( d )A.2年B.3年C.10年D.20年25.住房公积金管理委员会的主任( A )A.应当由具有社会公信力的人士担任B.是管理委员会的法人代表C.应当由政府负责人担任D.应当由人大代表担任26.土地增值税采用四级超额累进税率( A )A.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B.增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C.增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D.增值额超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%27.耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，( C )A.按照规定税额在耕地使用完毕后征收B.按照规定税额分次征收C.按照规定税额一次性征收D.按照规定税额在耕地尚未使用时征收28.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续的，可以( C )A.延期办理B.委托中国某机关代为办理C.委托中国律师代为办理D.不予办理但承认其产权29.在解决房地产纠纷的法律方式中，( D )A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用30.破坏或者擅自改变基本农田保护标志的，( B )A.由人民法院认定其行为的性质B.由县级以上人民政府土地管理部门责令恢复原状C.由土地所在地的乡人民政府处以罚款D.由土地所在地的县人民政府处以罚款二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。31.按照土地资源状况和土地利用总体规划，土地分为( ABC )A.农用地B.建设用地C.未利用地D.已利用地E.空闲地32.土地管理法的立法目的包括( ABCDE )A.保护耕地B.维护土地的社会主义公有制C.合理利用土地D.促进社会经济可持续发展E.保护、开发土地资源33.农村土地承包经营权可以( ABC )A.入股B.抵押C.继承D.转变为所有权E.视为处分权34.农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，审批权在( AB )A.国务院B.省级人民政府C.县级人民政府D.乡级人民政府E.村民委员会35.目前，我国的房地产中介服务机构有( ABC )A.房地产咨询机构B.房地产价格评估机构C.房地产经纪机构D.房地产经营机构E.房地产服务机构三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）36.房地产市场37.土地使用权38.土地补偿费39.房地产中介服务40.个人住房贷款四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）41.简述房地产业的地位和作用。42.简述土地使用权的特征。43.简述城市房屋拆迁的原则。44.简述业主委员会的职责。五、论述题（本大题12分）45.试述农村土地承包经营中承包方的权利和义务。六、案例分析题(本题9分)46.刘志信、刘志诚、刘志超系三兄弟。2003年，其父母相继去世，在某市某区留有四层楼房一幢。由于刘志诚、刘志超常年在外省工作，所以兄弟三人并未对房屋进行分割，而是由刘志信一家居住。2OO4年3月，刘志信持房屋产权证到房地产管理部门办理了产权变更登记，将该楼房登记在自己一人名下。2004年9月，刘志信与秦伟民签订了房屋买卖合同，以80万元的价格将该楼房卖给了秦伟民，并到房地产管理部门办理了变更登记手续。2OO5年1月，刘志诚和刘志超回家探亲得知此事，立即提出异议：认为房屋系父母遗留下来的遗产，不能由刘志信一人独霸，他们两人也有份，刘志信未经他们两人同意擅自出卖该房屋，侵犯了他们的合法产权，因此要求从秦伟民手中收回房屋。秦伟民则凭借房屋买卖合同和房屋产权证书，也主张对房屋的所有权，不同意将房屋退还给他们。双方争执不下，刘志诚、刘志超遂将刘志信和秦伟民告上法庭，要求法院确认刘志信与秦伟民之间的房屋买卖合同无效，保护自己对房屋的所有权。请回答下列问题并说明理由：(1)本案所争议楼房在刘志信与秦伟民办理产权变更登记之前的产权归属是怎样的?(2)刘志信与秦伟民签订的房屋买卖合同是否有效?秦某能否取得该房屋的所有权?(3)刘志信的行为是否侵害了刘志诚、刘志超的合法权益，如何承担责任?全国2007年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共35小题，每小题1分，共35分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.1994年颁布的中华人民共和国城市房地产管理法开始施行的时间为（C）A.1994年8月1日 B.1994年10月1日C.1995年1月1日D.1995年3月1日2.下列属于房地产物权的是（A）A.房地产典权B.房地产请求权C.房地产债权D.房地产相对权 3.下列属于未利用地的是（B）A.住宅用地 B.荒地 C.草地 D.旅游用地4.农村土地承包经营权采取互换、转让方式流转，未经登记时产生的法律后果为（D）A.无效 B.不成立 C.可以对抗善意第三人 D.有效，但不得对抗善意第三人5.征收下列土地只能由国务院批准，其他部门无权批准（D）A.耕地 B.四荒地 C.农用地 D.基本农田6.房屋所有人出卖已出租房屋，需要提前几个月通知承租人（C）A.1个月 B.2个月C. 3个月 D.6个月7.由于自然条件原因，王某进出自己的庭院必须从邻居张某的庭院通行，在此情况下，张某对自己庭院的房屋所有权行使（B）A.有所扩张 B.受到限制 C.效力不足 D.需要救济8.可以出租房屋的条件之一是（A）A.共有房屋取得了共有人的同意 B.共有房屋的共有人之一同意 C.未取得房屋所有权证 D.房屋的权属有争议9.房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，（B）A.应当将租金上缴国家B.应当将租金中所含土地收益上缴国家C.租赁关系无效 D.应当由国家终止租赁关系10.在解决房地产纠纷的法律方式中，（D）A.涉外房地产纠纷只能通过诉讼解决B.当事人可以不通过协议而直接提起仲裁C.一切房地产纠纷均可以进行行政处理D.仲裁和诉讼不能同时适用11.土地使用权转让是转让人对土地使用权行使（D）A.占有权 B.使用权 C.收益权 D.处分权12.房地产抵押合同的生效时间为（D）A.签订之日 B.批准之日 C.公证之日 D.登记之日13.土地使用权变更不包括（B）A.主体变更 B.客体变更 C.内容变更 D.权利义务变更14.房地产交易主要表现为通过各种交易合同形式实现的一种关系，这种关系是（C）A.权的关系 B.利的关系 C.债的关系 D.物的关系15.个人与单位之间的土地所有权和使用权争议，最低可由（A）A.乡级以上人民政府处理 B.县级以上人民政府处理C.市级以上人民政府处理 D.省级以上人民政府处理 16.处分抵押房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（B）A.有权优先受偿 B.无权优先受偿C.可以作为处分财产受偿 D.无权受偿17.某工厂依法申请用地以扩建厂房，人民政府批准其占用耕地3亩。后因资金不能到位，该扩建厂房一直未动工，现已使耕地闲置两年零三个月。对其应进行的处罚是（B）A.罚款 B.收回土地使用权C.收取滞纳金 D.收取复垦费18.教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让的最高年限是（C）A.30年 B.40年C.50年 D.60年 19.按照城市房地产管理法的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以（A）A.征收相当于出让金20%的土地闲置费 B.无偿收回土地使用权C.退回50%的出让金并收回土地使用权D.征收相当于出让金两倍的土地闲置费20.出让人在指定的时间、地点，组织符合条件的有意受让人到场，就拟出让使用权的地块公开竞投，按价高者得原则确定土地使用权受让人的出让方式，是（B）A.招标 B.拍卖 C.协议 D.竞争21.无偿取得国有土地使用权的方式是（D）A.出让 B.转让 C.拍卖 D.划拨22.根据城市房地产开发经营管理条例规定，房地产开发企业须有多少名持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员（C）A.2名以上 B.3名以上 C.4名以上 D. 5名以上23.根据房地产开发企业资质管理规定，房地产资质一级企业必须具备的条件是（D）A.自有流动资金3000万元以上 B.注册资金不低于3000万元C.具有4年以上从事房地产开发的经历D.连续4年建筑工程质量优良率达80%24.被拆迁人只能选择由拆迁人给予货币补偿，不能选择房屋产权调换的是（A）A.非公益事业房屋的附属物 B.非公益事业房屋C.公益事业房屋 D.临时建筑房屋25.拆迁范围确定后，可以进行的活动是（B）A新建、扩建、改建房屋 B.继续使用房屋C.改变房屋和土地用途 D.续租或新租房屋26.拆除未到期限的临时建筑，应当（D）A.不予补偿 B.给予充分补偿 C.给予建筑物评估价值50%的补偿 D.给予适当补偿27.物业管理服务公司为满足一些住户群体的需要而提拱的专项服务工作有（A）A.金融服务类服务 B.绿化管理 C. 消防管理 D.车辆道路管理28.业主委员会是业主大会的（B）A.权力机构 B.执行机构 C.决策机构 D.监督机构29.业主临时公约与正式的业主公约存在的主要差别是（C）A.业主的共同利益 B.物业的使用、维护、管理 C.时间效力 D.业主应当履行的义务 30.制定业主临时公约的是（D）A.业主委员会 B.业主大会 C.房地产开发企业D.建设单位31.职工购买公有住房，可以一次性付款，也可以分期付款，分期付款的期限一般不超过（ B ） A.5年 B.10年 C.15年 D.20年32.直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市（地、州、盟）应当设立住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的（ C ）A.领导机关B.执行机构C.决策机构D.监督机构33.如果土地使用权没有作为中国合营者投资的一部分，合营企业应当（ A ）A.向中国政府缴纳土地使用费B.向中国政府缴纳土地保证金C.向中方合营者缴纳土地使用费D.向地方政府申请免交土地使用费34.下列情形中，属于可以免征土地增值税的是（ D ）A.企业用于投资转让的房产B.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的30%C.个人出售原来闲置的第二套住房D.个人因工作调动而转让居住已满5年的原自用住房，经申报核准35.外国人作为私房所有人不能亲自办理房产登记手续时 ，可以（ B ）A.不办理房产登记手续并享有房屋产权B.委托中国律师代为办理C.邮寄或者通过外交部门提交书面材料办理 D.委托中国某机关代为办理二、多项选择题（本大题共5小题，每小题1分，共5分）在每小题列出的五个备选项中有二至五个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。36.房屋权属登记分为（ABCDE ） A.总登记 B. 转移登记 C.变更登记 D.他项权利登记 E.注销登记 37.房地产民事法律责任可分为（ADE ） A.违约责任 B.赔偿责任 C.连带责任 D.侵权责任 E.不履行其他义务责任38.房地产中介服务机构主要有（BCD ） A.房地产开发机构 B.房地产咨询机构 C.房地产价格评估机构D.房地产经纪机构 E.房地产承建机构39.物业管理服务企业接受聘任和委托从事物业管理服务，由委托方与受托方订立约定双方权利、义务的物业管理合同，可以提出聘任和委托要求的有（AC ） A.小区业主 B.房地产开发企业 C.业主委员会 D.房地产承建企业 E.房地产中介机构40.外商投资企业用地的取得方式有（ABCDE ）A.国有土地使用权出让 B.企业租赁经营 C.租赁厂房和场地 D.企业拍卖 E.土地使用权作价入股 三、名词解释题（本大题共5小题，每小题3分，共15分）41.建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。42.房地产纠纷是指当事人因有关房地产的权益而引起的争议。43.土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。44.住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业以及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。45.房产税是以城镇房产为征税对象，以房产价值或租金为计税依据的一种税。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）46.简述房地产权属登记的功能.（1）产权确认功能，是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房产地产权的法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。（2）公示功能，是将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。（3）管理功能，是指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。47.简述土地使用权终止的原因。（1）因土地使用权出让期限届满；（2）国家根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权；（3）因土地使用者严重违反城市规划或者违反土地使用权出让合同而被国家强制收回土地；（4）因土地灭失。48.房地产纠纷产生的主要原因有哪些?（1）历史原因；（2）利益矛盾；（3）合同不当或者违反合同；（4）违法行为。49.简述房屋拆迁的基本原则。（1）符合城市规划；（2）有利于城市旧区改造；（3）有利于生态环境改善；（4）保护文物古迹。五、论述题50.论述处理房地产相邻关系应当遵循的原则。（1）有利生产。相邻关系的处理一定要从有利生产发展，有利于社会主义市场经济建设出发，既要注意保护相邻各方的合法权益，又要考虑有利于生产的发展。（2）方便生活。相邻关系直接关系到人民的生活，处理不好，就会对人民群众的生活造成不利影响，处理纠纷要从有利于生活、方便群众的角度出发。（3）团结互助。处理相邻关系时，相邻各方应依法给予对方方便，或接受必要的限制，要从大局出发，做到团结互助、协商解决。（4）公平合理。各方应依法合理地行使自己的权利。受益一方应当对承担义务而支付费用和遭受损失的另一方给予适当补偿。有利生产，方便生活。团结互助，公平合理六、案例分析题（本大题12分）51.王某与张某育有二子，长子王甲，次子王乙。王甲娶妻李某，并于1995年生有一子王小甲。王甲于1999年5月遇车祸身亡。王某于2000年10月病故，留有与张某婚后修建的面积相同的房屋6间。王某过世后，张某随儿媳李某生活，该6间房屋暂时由次子王乙使用。2000年11月，王乙与曹某签订售房协议，以12万元的价格将该6间房屋卖给曹某。张某和李某知悉后表示异议，后因王乙答应取得售房款后在所有继承人间合理分配，张某和李某方表示同意。王乙遂与曹某办理了过户登记手续，曹某当即支付购房款5万元，并答应6个月后付清余款。曹某取得房屋后，又与朱某签订房屋转让协议，约定以15万元的价格将房屋卖给朱某。在双方正式办理过户登记及付款前，曹某又与钱某签订了房屋转让协议，以18万元的价格将房屋卖给钱某，并办理了过户手续。问题：（1）王某去世后留下的6间房屋应由哪些人继承?各自应分得多少 ?为什么?（2）王乙与曹某签订的售房协议是否有效?为什么?（3）曹某与朱某、钱某签订的房屋转让协议效力如何?（4）如朱某要求履行与曹某签订的合同，取得该房屋，其要求能否得到支持?为什么?答：（1）张某、王乙、王小甲。其中，张某分得4间，王乙、王小甲各分得1间。因该6间房系王某与张某的共同财产，王某死后，张某应获得其中的3间，余下3间房在第一顺序继承人间平均分配。第一顺序的继承人有张某、王乙，因王甲先于王某死亡，其子王小甲享有代位继承权，故余下3间房中张某、王乙、王小甲应各分得1间。（2）有效。该6间房虽属共有财产，但转让协议已经其他共有人张某及王小甲的监护人李某同意。（3）曹某与朱某签订的协议有效。曹某与钱某签订的协议亦有效。（4）不能，因曹某已与钱某办理了房屋过户登记手续，钱某已取得了该房屋的所有权，曹某履行不不能，朱某只能要求曹某承担违约责任。全国2008年1月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题(本大题共33小题，每小题1分，共33分)在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1.城市规划法规定，城市规划主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度。这里的“一书”是指（ A ）A.选址意见书B.法律意见书C.建设申请书D.规划意见书2.房地产关系本质上属于（ B ）A.人与人的关系B.经济关系C.社会关系D.法律关系3.地方权限范围内的土地征收批准权属于（ C ）A.县级人民政府B.市级人民政府C.省级人民政府D.国务院4.承包方将土地交由他人代耕可不签订书面合同的时间不超过（ B ）A.半年B.一年C.二年D.三年5.在土地登记制度中，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，应由有关级别政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。该级政府是指（ C ）A.村级人民政府B.乡级人民政府C.县级人民政府D.市级人民政府6.张某与王某为夫妻，共同购置房屋一套，登记在张某名下。以后，张某在未征得王某同意的情况下以自己的名义将该房屋卖给刘某。事后，王某要求刘某退房，刘某不同意。对该房屋，在法律上（ D ）A.刘某应当退房，张某应当将收到的房款退回B.应宣布买卖房屋无效，确认王某拥有产权C.刘某应退房，但张某不仅应当退还房款，而且还应赔偿刘某受到的损失D.应当维护刘某的权益，由张某向王某作出赔偿7.我国立法关于建筑物区分所有权的共有部分，在面积分担上采用的形式是（ B ）A.共同共有B.按份共有C.法定共有D.约定共有8.在私房买卖中，以下说法正确的是（ A ）A.房屋所有人出卖已出租房屋，须提前3个月通知承租人B.买卖双方不能自行议定买卖价格C.房屋所有人出卖共有房屋，可以不提交共有人同意的证明书D.对享受国家补贴廉价购买的城市私有房屋，可以出卖给原补贴单位或政府房地产行政管理部门以外的人9.在我国房屋权属登记的程序中，核心工作是（ B ）A.勘丈绘图B.产权审查C.绘制权证D.税费发证10.房地产开发用地，开发商取得的是（ C ）A.土地所有权B.土地收益权C.土地使用权D.土地经营权11.如果自有资金在1000万元以上，注册资金不低于1000万元，这种房地产开发企业的资质为（ B ）A.一级B.二级C.三级D.四级12.市、县人民政府房屋拆迁管理部门应当在收到申请后一定期限内，对申请事项进行审查并对符合条件的发给房屋拆迁许可证。该审查期限为（ D ）A.7日B.10日C.15日D.30日13.以下关于拆迁补偿说法正确的是（ C ）A.只对被拆除的房屋进行补偿，而不对房屋的附属物予以补偿B.对违章建筑给予适当补偿C.拆除未超过批准期限的临时建筑，应给予适当补偿D.必须采用货币补偿14.房地产交易的形式不包括（ A ）A.土地使用权划拨B.房地产转让C.房地产抵押D.房屋租赁15.王某承租周某店铺一间，后未经周某同意，将店铺转租给马某。为此（ B ）A.周某可对王某处以罚金B.周某可与王某解除租赁合同C.周某可要求马某承担违约责任D.马某、王某应共同对周某承担违约责任16.在出售公有住房的情况下，职工购房可实行分期付款，其首期不得低于实际售价的（ C ）A.20B.25C.30D.3517.职工以标准价购买的住房，在使用一定年限后可以依法进入市场。该“一定年限”为（ C ）A.3年B.4年C.5年D.6年18.以下关于已购公有住房和经济适用住房上市出售程序的说法中，不正确的是（ B ）A.产权人向县级以上人民政府房地产行政管理部门提出申请B.行政主管机关对申请进行审核，并自收到申请之日起30日内作出是否准予上市出售的书面意见C.对批准出售的房屋，由买卖当事人向房管部门申请办理过户交易手续D.在交易手续完毕后30日内,办理房屋所有权过户登记手续19.物业管理条例中业主委员会的法律性质属于（ B ）A.社团法人B.非法人组织C.企业法人D.机关法人20.对前期物业管理企业的选聘，采用的方式一般是（ A ）A.招标投标B.协议C.招标投标与协议相结合D.由建设单位指定21.在个人住房贷款中，贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须（ C ）A.交纳保证金B.交纳定金C.提供担保D.交纳诚意金22.借款人申请经济适用住房贷款以在建工程作抵押的，借款人对在建工程的自有投资应达到项目总投资的（ B ）A.20以上B.30以上C.40以上D.50以上23.住房公积金贷款风险的承担人是（ D ）A.申请人B.申请人所在单位C.政府财政部门D.住房公积金管理中心24.在土地增值税的征税中，对增值额超过扣除项目金额50，未超过100的部分，税率为（ B ）A.30B.40C.50D.6025.在房产税中，如果产权出典的，其纳税义务人为（ C ）A.产权所有人B.出典人C.承典人D.房产使用人26.在涉外房地产关系法律适用中，所适用的法是指现行的（ A ）A.实体法B.冲突规范C.程序法D.国际法27.吸收外商投资进行成片开发土地，其项目建议书的组织编制者为（ B ）A.乡镇人民政府B.市、县人民政府C.省、自治区、直辖市人民政府D.国务院28.外商投资企业房产的共有人对一致同意的共有房产的买卖、交换负有的责任是（ C ）A.共同责任B.按份责任C.连带责任D.无限责任29.仲裁区别于诉讼和行政处理的根本特征是（ A ）A.自愿B.独立C.公正D.及时30.土地使用权未办理土地使用权抵押登记手续，将土地使用权进行抵押的，应当认定抵押合同（ C ）A.有效B.无效C.没有生效D.解除31.某房地产开发公司非法转让房地产开发项目，被当地工商局、房地产管理局和税务局发现，这些部门均准备予以罚款。合法的做法是（ B ）A.不能罚款B.只能由一个机关罚款C.由两个以上机关罚款D.由三个以上机关罚款32.不按照批准的用途使用国有土地的，可以处以罚款，罚款额为（ B ）A.非法占用土地每平方米费用的2倍以下B.非法占用土地每平方米l0元以上、30元以下C.非法占用土地每平方米20元以上、40元以下D.非法占用土地每平方米30元以上、60元以下33.未取得营业执照，擅自从事房地产开发业务的，可处的罚款额为违法所得的（ D ）A.二倍以下B.三倍以下C.四倍以下D.五倍以下二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。34.国家所有依法由农民集体使用的农村土地，采用家庭承包经营的，发包人可以是 （ ABC ）A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.国家有关机关E.当地乡政府35.处理房地产相邻关系应当遵循的原则是（ ABCE ） A.有利生产B.方便生活C.团结互助D.遵纪守法E.公平合理36.城市房地产拆迁的原则是（ ACE ） A.符合城市规划B.有利于社会稳定C.有利于城市旧区改造D.有利于改善人民生活E.有利于生态环境改善37.不得设立抵押的房地产包括（ ABCD ） A.权属有争议的B.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的C.列入文物保护的D.已依法公告列入拆迁范围的E.准备用于出卖的38.适用于房地产关系的行政处罚的种类有（ AD ）A.警告B.记过C.罚金D.没收违法所得E.拘留三、名词解释题(本大题共5小题，每小题3分，共15分)39.房地产相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或者接受限制而发生的权利义务关系。40.仲裁亦称公断，指的是由第三者（专门的仲裁机构、仲裁员）根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请，对他们的争议作出判断和裁决。41.商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。42.业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。43.耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人征收的一种税。四、简答题（本大题共4小题，每小题6分，共24分）44.我国房地产法有哪些基本原则？（1）土地公有原则。（2）土地有偿使用原则。（3）十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。（4）房地产综合开发原则。（5）城镇住房商品化原则。（6）宏观调控与市场调节相结合的原则。45.简述土地使用权划拨的特征。（1）土地使用权划拨是一种具体的行政行为，国家行使社会管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整；（2）土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并不等于使用者不需支付任何费用；（3）土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限；（4）划拨的土地使用权，不可以转让、出租、抵押。46.业主在物业管理活动中应承担哪些义务？（1）遵守业主公约，业主大会议事规则；（2）遵守物业管理区域内物业公用部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（4）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（5）按时交纳物业服务费用；（6）法律、法规规定的其他义务。47.简述城市房屋拆迁中的纠纷处理方式。（1）拆迁人与被拆迁人对补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，可进行协商，订立拆迁补偿安置协议。如果是拆迁租赁房屋的，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（2）协商仍达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。（3）当事人对行政裁决不服的，可以在接到裁决之日起3个月内向人民法院起诉。五、论述题（本题8分）48.论述土地使用权的主要内容。（1）使用权。使用权是对土地的开发、利用、经营的权利。使用必须依照法律和合同的规定进行，不得改变土地的用途，不得危害他人的合法权益。（2）收益权。收益权是使用人享有使用土地上利益的权利，即它是基于使用土地而取得经济收入和孳息的权利。使用人取得土地使用权，其目的就是通过使用和经营土地，以获取一定的利益。（3）处分权。在非所有人使用土地的情况下，使用人无权决定土地的最终命运，而只能依照法律的规定和合同的约定转让土地使用权。而且这种权利还因土地使用权取得方式的不同而有所区别，通过出让方式获得的土地使用权的处分权与通过出让方式获得的土地使用权的处分权相比，其范围要大。六、案例分析题（本题10分）49.李先生和陈女士为夫妻，拥有A、B两套住房。2005年3月，李先生未与陈女士商量，擅自将A房租给了刘先生，两人签订了租赁合同，租期三年，但未到房地产管理部门办理租赁登记。事后，李先生将此事告诉了陈女士，陈女士未表态。2006年8月，房地产价格大涨，李、陈决定将A房卖掉，遂与幸女士签订了房屋买卖合同，还到公证处办理了公证手续，但未将该房已出租的情况告知幸女士。随后，李、陈以A房已出卖为由要求刘先生尽快搬走，刘先生不同意，理由是租期未到。而李、陈认为，该租赁合同一是未经陈女士签名同意，二是未到房地产管理部门办理租赁登记，故无效。以后，幸女士也持房屋买卖合同要求刘先生搬离A房，认为房屋买卖合同已由买卖双方签字并已到公证处公证，具有法律效力。遭到刘先生拒绝后，幸女士要求李、陈退款并赔偿损失。请回答下列问题：（1）李先生和刘先生签订的租赁合同是否有效，为什么？（2）李、陈与幸女士签订的房屋买卖合同是否有效，为什么？（3）刘先生不搬走的理由是否成立，为什么？（4）幸女士能否要求刘先生搬走，为什么？（5）幸女士对李、陈的请求能否得到法律的支持，为什么？答：（1）李先生与刘先生签订合同时虽然李先生没有征得共有人陈女士同意，但事后告诉了陈女士，陈女士并没有反对，应当视为默认。（2）房屋买卖合同有效。因为李、陈是共有人，两人与幸女士签订合同，完全属于双方自愿，并且已经公证。（3）刘先生的理由成立。因为从2005年3月起合同有效期为3年，应于2008年3月到期，2006年8月要求搬走则合同未到期，根据买卖不破租赁的原则，买卖合同的成立并不影响租赁关系的继续。（4）不能。因为幸女士与刘先生并没有直接的合同关系，而且买卖合同尚未生效，因此幸女士无权要求刘先生搬走。（5）能够得到法律支持。因为在签订房屋买卖合同时，李、陈两人对幸女士隐瞒出租房屋的事实，故应对合同产生的后果承担法律责任。全国2008年10月高等教育自学考试房地产法试题课程代码：00169一、单项选择题（本大题共33小题，每小题1分，共33分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。1房地产关系本质上属于（ A ）A经济关系B思想关系C法律关系D意志关系2根据城市规划法，规划行政主管部门对城市建设必须坚持“一书两证”制度，其中的“一书”是（ D ）A申请书B审批书C规划意见书D选址意见书3下列属于农用地的是（ C ）A住宅用地B荒地C草地D旅游用地4农村土地承包法规定的林地承包经营期限为（ C ）A30年B3050年C3070年D5070年5依据土地管理法的规定，具有征地审批权的是（ B ）A各级人民政府B国务院和省、自治区、直辖市人民政府C县级以上人民政府D国土资源部和县级以上土地管理部门6凡未按照法律规定办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定均为（ A ）A无效B不成立C有效D基本成立7无正当理由闲置不用公有房屋住宅达到某一期限时，公有房屋产权人可以收回住宅，该期限是（ B ）A3个月B6个月C1年D2年8土地权属变更的程序是（ D ）A变更调查变更申请变更审核变更登记注册、发证B变更申请变更审核变更调查变更登记注册、发证C变更审核变更调查变更申请变更登记注册、发证D变更申请变更调查变更审核变更登记注册、发证9城市房屋在以下哪种情况下可以出租?（ C ）A无房屋所有权证B共有房屋未经共有人同意C已抵押的房屋D权属有争议10下列房地产中不能设定抵押的是（ C ）A出让取得的国有土地使用权B张某的个人房屋C我国某名牌大学的教学楼D某私营企业的国有土地使用权11凡公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因房地产方面的权益发生争执而提起的民事诉讼，应当由何地人民法院受理?（ D ）A原告住所地B被告住所地C房地产行政管理部门所在地D讼争的房地产所在地12所有人对房屋的实际控制体现的是（ A ）A占有权B使用权C收益权D处分权13处分抵押的房地产时，可以依法将抵押关系设定以后土地上新增的房屋与抵押财产一同处分，对处分新增房屋所得，抵押权人（ B ）A有权优先受偿B无权优先受偿C可以作为处分财产受偿D无权受偿14房地产抵押权人对抵押物不享有（ C ）A优先受偿权B物上代位权C占有使用权D保全担保价值权15房地产转让时，对房屋所有权与土地使用权（ C ）A只转让房屋所有权B只转让土地使用权C同时转让D可由转让合同约定16某单位非法转让土地，并获非法所得5 000万元人民币，则其所面临的最高罚款额为人民币（ C ）A1 000万元B1 500万元C2 500万元D5 000万元17在租赁期限内，房屋产权人转让房屋所有权，（ B ）A租赁关系随之终止B原租赁协议继续履行C承租人可以单方终止租赁关系D原所有权人应当补偿承租人的损失18商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的最高年限是（ B ）A30年B40年C50年D60年19土地增值税采用四级超额累进税率，增值额（ A ）A未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%B超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分，税率为50%C超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分，税率为60%D超过扣除项目金额100%的部分，税率为70%20房地产开发的前提是必须取得（ A ）A国有土地使用权B集体土地使用权C国有土地所有权D集体土地所有权21按照城市房地产管理法的规定，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途动工开发土地，超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发的，可以（ B ）A征收相当于出让金20%的土地闲置费B无偿收回土地使用权C退回50%的出让金并收回土地使用权D征收相当于出让金两倍的土地闲置费22在指定的期限内，由符合条件的单位或个人以书面形式竞投某地段的土地使用权，由出让人根据一定的要求择优确定土地使用权受让人的出让方式是（ A ）A招标B拍卖C协议D竞争23确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨土地使用权的建设用地是（ C ）A能源项目用地B交通项目用地C公益事业用地D水利设施用地24拆迁补偿的对象有（ B ）A违章建筑B未超过批准期限的临时建筑C临时建筑D改建成永久性建筑的临时建筑25拆迁房屋的单位实施拆迁必须取得（ D ）A房屋拆迁证明书B房屋拆迁同意书C房屋拆迁认可资格D房屋拆迁许可证26房屋拆迁管理部门是被拆迁人时，拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，裁决的机关是（ C ）A同级人民法院B上级房屋拆迁管理部门C同级人民政府D同级人民检察院27在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同的是（ A ）A房地产开发企业B房屋管理部门C房地产中介机构D房地产承建企业28为满足物业产权人、使用人的个别需求，受其委托而提供的服务是（ B