国际城旅游商业用地综合开发项目可行性研究报告.doc

国际城旅游商业用地综合开发项目可研报告国际城旅游商业用地综合开发项目可行性研究报告第一章总论第一节 项目概述1.1.1项目名称国际城旅游商业用地综合开发项目1.1.2项目承办单位概况单位名称：*国际城假日酒店有限公司注册地址：*市围场县棋盘山镇甘沟门村成立日期：2011年7月注册资金：人民币5000万元单位类型：民营企业法人代表：XX单位概况：*国际城假日酒店有限公司是一家新兴的旅游酒店综合运营公司，本公司致力于将传统的旅游商业项目进行包装和整合开发提升。致力于打造高品位、新体验、别致多样的旅游商业项目项目。1.1.3 资金筹措方式本项目主要是设施建设，将通过自筹资金形式筹集。1.1.4 编制单位蓝海工程管理（集团）有限公司第二章 项目建设的必要性及可行性第一节 项目建设的必要性2.1.1国内外旅游发展趋势分析世界旅游业持续快速发展，全球一体化趋势明显，显示出市场细分化、区域无障碍化、信息网络化等特点。国际客流由传统的“北美到西欧、欧洲到美洲”的两大主流逐渐东移，亚太地区成为主要旅游目的地和客源地。中国旅游升温成为国际热点。2007年，我国继续保持世界上第四大入境旅游接待国地位，全年入境旅游人数达1.3亿人次，旅游外汇收入超400亿美元。据世界旅游组织预测，到2015年我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源国。我国入境旅游市场观光游览占主导，民俗风情、生态旅游、休闲度假产品的需求是热点；目的地区域正在形成，环渤海地区正成为入境旅游者的热点地区。围场独特的资源与环境条件对境外旅游者存在着巨大的潜在吸引力。目前，我国旅游发展对国际城项目形成较大影响的是：随着人均出游率高速增长（2004年的全国人均出游率仅为84.8%，2006年就高达106.1%，2007年更增至122.5%；2008年在全球金融危机肆虐的情况下，我国居民人均出游率依然增长，达到了129.7%），旅游需求的快速扩张，新景区不断出现；以观光为主的旅游方式正在被观光、度假、商务、文化和专项旅游等多样化旅游方式所取代；发展目标与空间组织的有机结合，各种类型旅游目的地发展已成为地方政府努力发展的方向与目标。2.1.2落实环京津休闲产业带与转变经济增长方式的需要全面审视中国旅游发展的大趋势，站在环京津的国家战略高度，对接京津冀区域相关规划，跟踪并服务于京津冀都市圈目标客源市场，本项目是新形势下围场县产业优化发展、增强核心竞争力、提高围场县旅游的综合效益的重要载体之一。通过旅游产业的综合带动作用，推动围场县产业的全面发展，提供社会就业、改善民生，促进社会和谐。2.1.3本项目的建设是围场发展的需要国际城项目的建设能推动围场旅游资源的开发利用，提升塞罕坝景区的旅游接待服务功能，增加当地居民的就业能力，提高围场的旅游综合效益。建设国际城项目，通过环湖生态景观中心与休闲游憩、接待服务功能的空间分离，能更有利于生态资源环境的整体保护，亦有利于国际城景区型旅游目的地的构建。通过以国际城接待服务基地的旅游服务功能的完善，能提高景区在区域旅游中的资源整合与旅游组织能力，形成以塞罕坝为核心吸引物的围场旅游目的地建设。第二节 项目建设的可行性2.2.1周边资源丰富，具备建设旅游目的地的基本条件历史上，项目所在的围场曾是著名的清代皇家猎苑，有众多富有传奇色彩的历史文物古迹和自然景观。围场县现存有康熙点将台、乾隆七通碑、将军泡子、燕赵古长城等历史遗迹60多外，拥有100万亩人工林的塞罕坝国家级森林公园，20万亩优质草场红松洼国家级草原自然保护区和御道口草原三大景区的东中西三条旅游线已初步形成。围场已成为京北黄金旅游线和*避暑山庄及周围寺庙的重要组成部分，先后被国家有关部门命名为“全国生态示范区”、国家四A级景区、被省政府命名为“生态旅游示范区”。2.2.2地处京津二小时经济圈，交通条件优越在基础设施建设方面，国际城项目可进入性正在逐步加强，棋塞线、京承高速、111国道等交通线路组成的交通网络穿越或毗邻塞罕坝所在的围场。这些交通设施建设将大大改善围场，包括国际城的可进入性条件，为国际城的发展提供了新的机遇。第三章市场分析及预测第一节 旅游市场分析3.1.1 中国旅游市场（1）市场需求呈不断扩大趋势。随着国民收入的增加和人民生活水平的提高,旅游消费群体正在形成并不断扩大,构成了一个庞大的旅游需求和消费市场。（2）规范旅游市场秩序的进程加快。随着社会主义市场经济的建立和完善,旅游市场体系也在逐步完善,全国各地旅游行业和管理部门,针对旅游市场中某些不合理不规范的行为,正加大力度进行整治,切实加强规范化管理。（3）市场需求呈现多样化多层次性。我国旅游资源和旅游产品不断丰富,旅游产品的替代效应极强,对旅游者来说,就增加了许多的可选择性，市场需求随着旅游者要求的变化而变化,并呈现出多样化和多层次性。 （4）旅游市场竞争呈现多角化。目前的竞争又表现为多方位和多角化竞争,不仅有来自行业内部的竞争,还有各行各业办旅游所带来的竞争,有来自潜在竞争者的竞争,替代产品的竞争等多个方面。 （5）旅游市场格局出现新的变化。从国际旅游业来看,20世纪90年代以来亚洲市场发展强劲，散客迅速增长,旅游产品的弹性和替代性增强,旅游者的选择性加大,旅行的随意性增强。国内旅游进入了一个新的发展时期,供求两旺,形势看好,势头迅猛。3.1.2 HB省旅游市场近几年，HB省旅游业已进入了一个快速发展的阶段，发展潜力大。2010年，HB省以发展国内旅游为重点，努力扩大旅游消费市场。全年全省共接待国内游客1.49亿人次、创收890.68亿元，同比分别增长23.14%和29.33%（国内旅游创收按2010年抽样调查人均消费水平计算）。入境旅游市场方面，2010年，HB省共接待入境游客97.74万人次、创汇3.51亿美元，同比分别增长16.06%和13.94%（入境旅游创汇按2010年抽样调查人均消费水平计算）。HB省旅游业继续呈现快速发展势头。与此同时，HB省环京津休闲旅游产业带增势强劲。2010年，HB省以建设环京津休闲旅游产业带为重点，加快重点项目建设，全年完成投资180亿元，比去年增长50%，其中环京津休闲旅游产业带占到80%以上。环京津休闲旅游产业带地区的接待能力进一步增强，吸引力进一步提升。全年环京津七市共接待海内外游客1亿人次，旅游收入646.35亿元，分别占全省总接待人数和接待收入的66.67%和70.68%，同比分别增长22.64%和29.75%。3.1.3 *旅游市场（1）国内市场以京津冀及周边地区为核心国内游客70%来自于京津冀及周边地区，20%来自于长三角和珠三角地区，10%来自于其它省份。根据*市假日办2009年的抽样调查显示，京、津、冀、辽、蒙等*传统周边旅游客源市场仍为*市假日旅游市场主体，分别占全部来承游客的67.1%、3.7%、15.8%、5.1%、1.5%，以上周边地区共占全部来承游客的93.2%。（2）入境市场规模相对较大，欧洲为市场主体一直以来，*都是HB省的国外游客入境大市，位列该省各市的前两名，2007年国外游客入境人数达到24万余人（秦皇岛22万余人）。（3）交通选择自驾游客源为*的客源主体以自驾车为主的散客旅游群体为*市假日旅游市场主体，约占全部来承游客的80%。受自驾车游客的出游半径影响，自驾车旅游群体主要集中在北京、辽宁、天津、内蒙和省内等周边城市，其中北京的自驾游游客为主。究其原因，京承高速的开通，提升了*旅游的可进入性，激发了北京市民来承旅游的热情。2009年国庆旅游黄金周，京承高速公路上的车流量约达到25万台，比2008年约增长53.8%，北京来承自驾车游客占全部来承自驾车游客的72.1%。（4）线路选择北京、外八庙、围场为经典线路从*的经典线路来看，“北京金山岭长城避暑山庄、外八庙木兰围场”为*的京北黄金旅游线，受到游客的普遍欢迎。而围场自助游，围场自驾游等专项市场则受到驴友的热捧。第二节 围场旅游存在的问题围场旅游业的总体趋势是在健康、快速、稳定的发展，但是仍存在一些制约其发展的不利因素，也是导致围场旅游业不能全面、协调发展的原因。主要体现在以下三点：3.2.1旅游配套设施不健全，服务功能不完善 从整体上来看，围场的基础设施和服务设施建设水平现状不健全，综合服务功能欠缺，政府对基础设施的投资比例过低，且服务设施设施水平和质量也处于较低水平，特别是旅游区（点）开发与建设、旅行代理、旅游交通、旅游信息、旅游商品等旅游产业支持链条不完整。例如一些道路设施的不完善，例如有的地段缺乏路标，导致了旅游者因看不到路标而找不到目的地的情况时有发生；而道路的狭窄、崎岖使驾车到围场各乡的旅游者在凹凸不平的道路上行走艰难。农家乐的客房卫生条件差，尤其是厨房和厕所的卫生条件与预期标准相差甚远。3.2.2 旅游产品过于单一，缺乏特色和深度目前围场的旅游产品主要以观光和“农家乐”体验产品为主，大多数的“农家乐”提供的服务几乎相同，即吃农家饭、住农家院、干农家活、享农家乐。产品模式雷同，缺乏特色，对于自身所在地区的旅游资源没有深度挖掘。例如棋盘山镇、哈里哈乡等有着丰富的非物质文化，却没有有效转化为多样的旅游产品。3.2.3季节性强，适游期短受到北方地区以及当地气候条件的影响，目前项目区内的适游期仅夏季和秋季5个月左右的时间，黄金旅游季节短，其余长时期基本无法进行大规模的旅游活动，季节性强，适游期短。这种客流特征作用于目的地市场，限制了景区全年接待游客量的绝对值，设施利用率和经济效益较低。第三节 需求分析3.3.1京津市场需求分析（1） 私人交通工具开始普及，出游半径大。（2） 以家庭为单位的出游比例高，尤其是以家庭旅游形式出现的自驾游热潮不断攀升。（3） 参加旅游团的比例较低，不足40%。（4） 旅游消费水平较高。（5） 有避开长短假期旅游高峰的倾向，北京居民的出游时间在各个时间段的比例较为均衡，而天津居民倾向于选择周末和其他时间出游。3.3.2省内市场需求分析（1） 随着环首都经济圈战略的实施，区域内旅游消费需求将继续上升，消费结构发生变化。娱乐消费、食宿消费的比重在提高。（2） 对旅游产品的需求结构分析，观光、度假（含休闲和娱乐）、商务三大主流类型旅游产品和康体、运动等专项性产品在省内的地位会发生阶段性变化。休闲、娱乐和短期度假将继续迅速增长，对康体、运动等专项产品兴趣急速攀升。带薪度假和奖励旅游等新的度假方式将逐步普及。（3） 中高端休闲度假产品需求进一步增长，自然观光和休闲度假等产品相互融合趋势明显，更加注重文化内涵在休闲度假活动中的体现和融合。（4） 石家庄、*等大中城市引领的都市圈居民的短距离休闲需求将逐步强大，周末与平时的客流量差距巨大。（5） 市场结构的多元化为需求将持续升温，时尚休闲、娱乐休闲、创意休闲潜力巨大。3.3.3省外市场需求分析一级市场为北京、天津、辽宁、山东、黑龙江等省市，二级市场为广东、浙江、四川、江苏等省，三级市场为其他省市区。重点开发一级市场和二级市场中的东南沿海地区。（1） 邻近省份的观光、休闲、度假旅游需求将持续升温，在全省旅游市场份额中的比重将不断上升。（2） 邻近省份自驾车出游需求将进一步增长，自驾车营地和服务中心的建设将顺应未来需求增长的趋势。（3） 环渤海地区经济社会发展和居民生活水平的提高，区域内各地旅游消费也逐步普遍化、大众化。（4） 浙江、江苏、四川等东南沿海市场对于围场的差异化需求将占主导，对度假旅游，文化旅游市场的需求成为差异化营销的核心要素。3.3.4境外市场需求分析（1） 差异化景观观光仍会是境外市场旅游的内在动机，一段时间内境外观光市场的比重将逐渐提高。（2） 皇家文化、民俗文化等独特文化产品对欧美市场具有巨大的吸引力。（3） 境外市场的度假旅游需求进一步增长；在度假地的选择中，对餐饮和住宿场所选择出现了高端化和特色化的发展趋势。（4） 会展、运动、时尚等新业态旅游产品已成为世界旅游业的主流，迎合境外高端旅游者的新型需求成为吉林旅游发展的前沿趋势。图1-33长三角居民夜间娱乐项目选择（5） 港澳台市场与大陆不存在语言及文化障碍，进入大陆的手续较为便利，未来将是境外主要的潜力入境市场。第四节 市场前景预测国际城项目拥有良好的资源本底条件和发展环境，随着环京津休闲产业带的不断发展，本项目将具有相当巨大的现实市场和潜在市场。2010年，HB省提出加快旅游产业发展，认真落实HB省与北京、天津签署的关于进一步加强经济与社会发展合作会谈纪要，深入推进与京津旅游领域合作，集中打造环京津休闲旅游产业带，培育一批国际国内知名旅游目的地（HB省人民政府关于加快发展旅游业的实施意见（冀政201081号）。在HB省编制的HB省环京津休闲旅游产业带发展规划（2008-2020）中，围场位于京北皇家度假休闲区。该区包括*市，规划提出要依托避暑、草原、温泉、冰雪、皇家、狩猎等特色资源，加上长城、森林和历史文化，形成多元组合，突出皇家品味和生态优势，以自驾车服务为特色，构建面向京津，重点辐射辽宁，拓展全国市场和国际市场的生态文化休闲区。中共*市委关于建设国际旅游城市的决定（2010年7月29日市委十二届六次全会通过）提出要以国际化为水准，以大力发展休闲旅游产业为支撑，努力打造产业发达的繁荣之都、生态文明的绿色之都、人民满意的幸福之都、国际一流的休闲之都。游客总数（万人次）旅游总收入（亿元）2001486.718.72002418.417.3200355223.32004622.230.22005440.7220.332006702.3838.802007823.147.22008754.650.620091080.972.220101307.991.45表3-1 1*市旅游业发展概况（资料来源：中国统计信息网）据*市旅游部门统计：2010年*市接待中外游客在1307.9万人次，年均增速度在10%左右，见上表。以此进行推算，到2015年来*市的游客将达到2100万人次，近年来，*已融入北京旅游区，形成了京承黄金旅游线，即北京避暑山庄围场。围场作为黄金旅游线的组成部分，其客源也将随京城旅游人数的增加而呈上升趋势。与此同时，围场县2010年共接待游客120万人次，实现旅游收入8.4亿元，同比分别增长53.8%和100%。以此为基数，如果国际城能分流围场15%的游客量的话，全年将接待18万游客量。因此，国际城项目的开发建设具有充足的客源基础和广阔的市场前景。第四章项目区概况及建设条件第一节 项目区域概况4.1.1自然概况（1）地质地貌项目所在的围场县地处内蒙古高原与冀北山地的过渡地带。地势西北高，东南低，海拔在7002000米之间，在西部御道口至白水，一道自西南向东北蜿蜒的塞罕坝，把全县分为围场高原和坝下冀北山地两部分。围场高原，地势平坦，流水侵蚀微弱，风蚀强烈，多风蚀洼地，地表呈波状起伏，海拔均在1200-2000米，坝下山地是阴山余脉，大兴安岭余脉和七老图山的交接地带。深山区山岭连绵不段，山峰层峦叠嶂，沟谷纵横。北部的大光顶子山，海拔1940米为全县的最高峰。这种过渡地带的典型地貌极有观赏性。（2）气候条件围场县的气候特点为无霜期短，南北相差悬殊。全县地形复杂，气候多样，北部坝上地区，属于温带大陆性蒙古高原季风气侯，气温低。降水少，风大沙多，无霜期短。西北部和中南部属于北温带大陆性燕山山地季风气侯。气温较高，降水较多。项目所在的围场县纬度较高，夏季日照时间长，年均温3.3，年均降水445毫米。由于临近冬季风源地，围场受冬季季风影响特别强烈，冬季寒冷干燥，一月平均气温-13.2度。而夏季则盛行偏南风，七月平均气温20.7度，降水多集中在七、八月。（3）河流水系围场县河流众多，水浅流急，受雨水补给影响，流量变化大，有明显的夏雨型和山地型河流特征。可分为滦河和辽河水系。伊逊河是县境内的一条主要河流.在县境内长88.5公里，流域内为主要经济区。小滦河自北向南流经西部地区，县境内长 95公里，该河源于塞罕坝上茂密的森林，因汇入滦河故得名“小滦河”。阴河源于北部接坝地区，县境内长62.1公里，也是围场北部最大的河流。4.1.2社会经济发展概况（1）经济发展水平围场县以生态休闲旅游、现代生态农业、清洁能源、造型材料为四大发展方向，薯、牛、菜、电、矿、游为六大产业，2010年，围场县实现地区生产总值56.2亿元，同比增长17.4%，其中第一、二、三产业增加值分别完成23.4亿元、14.7亿元、18亿元，分别增长26.1%、17.2%和10.7%；完成全社会固定资产投资52亿元，同比增长32.2%；实现财政收入3.45亿元，同比增长43.3%；城镇居民人均可支配收入11061元，农民人均纯收入3097元，同比分别增长11.8%和18.8%。（2）人口与居民点围场县人口53.5万人，人口密度为每平方公里58人，少数民族人口达28.2万，其中满族人口最多，为24.3万多人，其次有蒙、回等12个少数民族，分布在全县各乡镇。全县辖32个乡，5个镇，县政府驻地围场镇，过去又名锥子山。4.1.3 人文环境概况围场县是久负盛名的清代皇家猎苑，生态环境良好，自然风光独特，是旅游资源大县。现在已经形成了以塞罕坝国家森林公园、御道口森林草原风景区、红松洼国家级自然保护区三景区为主，东、中、西三大旅游环线协调发展的良好发展格局。位于*围场县的木兰围场自古就是一处水草丰沛，禽兽繁集的天然名苑。公元1681年，康熙皇帝在这里建立了方圆一万平方公里，含72围的皇家狩猎场。到嘉庆25年（公元1820）前后140年共举行“木兰秋狝”105次。1690年，康熙在这里举行了著名的平定噶尔丹叛乱的乌兰布通战役。现在，围场还保留着东庙宫、乾隆打虎洞和石刻、古长城说碑等十几处清代皇帝行围狩猎和北巡围场的文物古迹，以及点将台、将军泡子、十二座连营等古战场遗址。第二节 项目建设条件4.2.1 供电条件项目区域内实行双回路供电，现状电力线为架空敷设，电力线路与电信线路相互交叉布置，以网状向四边辐射。故项目建成后供配电系统完全有保证。4.2.2给排水条件国际城项目是拟建项目，地块已纳入上位规划中。因而项目区域将来自来水给水管网建设将纳入到规划的基本用水要求，其给水能力基本上满足本项目建设和运营的用水要求。排水可以通过附近现有市政排水系统，顺利排放。因此本项目建材后给排水系统不存在问题。4.2.3通讯、有线电视条件本项目距离城镇较近，通讯条件好，有线电视接入城镇网络。通讯设施比较完善，电话总容量充足，市政电话网、中国联通、移动通讯网及宽带网均已开通，本项目可以直接利用。4.2.4交通条件项目位于棋塞路西侧， 区位条件好，为施工现场提供了良好的交通条件。因此，钢材、水泥、沥青、装饰材料等建材的运输也能得到解决。外部交通，由京承高速、国道111、承围支线、省道256等线路，使北京到围场的时间大大缩短到2小时左右。这些项目都为项目的旅游发展提供良好的可达性条件。4.2.5 供热条件项目所在地区目前供热主要采用热水锅炉集中供热方式解决。4.2.6工程地质及水文条件该地区工程地质条件较好，无裂层、滑坡等地质灾害。本项目西南面水库，水文条件稳定，无涝渍情况。综上所述，本项目各项建设条件已经具备，均能保证项目的顺利实施。第五章 总体布局规划第一节 功能分区5.1.1滨湖生态景观中心滨湖生态景观中心以湖水为核心，以生态保育为主题，以滨湖风光为依托，以滨湖生态风光游览及滨水休闲为主要旅游项目。于风景游赏角度而言，该片区为项目的公共绿色空间，其核心在于保护水域资源环境的基础上，利用灌木、乔木、草地、花坛、等修饰水域岸线，布置滨水观景点和滨水观景小径，滨湖设施注重细节，与水域景观协调。5.1.2民族旅游商业区集民族体验、风土人情、民俗体验于一体的特色商业区。通过特色商街打造营造商业环境，挖掘满族传统体育项目、风俗民情等非物质文化遗产，开发建设民族观光、民俗体验、文化休闲、旅游购物等内容，同时，策划传统庙会、民俗表演等旅游节事活动，丰富景区活动内容，将其打造成为项目景区最主要的游览片区。5.1.3滨湖风情餐饮区打造国际城主题餐饮示范地，营造滨湖生态与文化有机结合的餐厅专属优质生态环境。 建设以*民俗文化为主题内涵，滨湖幽境为特色环境，汇集特色民俗文化及餐饮技艺，融围场特色菜肴、风情表演、手工制品、滨湖生态环境于一身的主题餐厅。 5.1.4休闲度假公寓区 休闲度假公寓区突出绿色和低碳主题，通过特色型、主题化的度假设施建设和休闲娱乐活动的设计，形成以生态度假为品牌的核心地段，体现人与自然环境的和谐。道路广场等配套设施与建筑风格协调。5.1.5皇家四合居住区以独立别墅为建筑主体的皇家四合居住区，采用中式仿古皇家风格，形成封闭性院落，体现环境的清幽。内部设计精致中凸显皇家文化底蕴，配备禅修健康、智慧沙龙等多种特色功能设施。5.1.6康体运动娱乐区结合生态恢复及适当的景观环境营造，注重街道、绿地、建筑小品、小广场的协调配套，以会议、野餐、自行车、散步等为主要活动内容，形成运动、茶艺、餐饮、影院、美容美发、保健按摩、桑拿、足浴等多种服务功能的集合。与滨湖绿心的“静”相呼应，塑造为区内现代“动”文化主题的一个核心项目。第二节 景区建设规划5.2.1、建设规划原则1）坚持可持续发展的原则以保护为前提，坚持开发与保护相结合，加强环境保护与景观营造工作；保持生物物种的多样性、维护生态平衡及不可再生资源的永续利用，保持和发挥其良好的生态效益。2）坚持因地制宜，突出特色和优势的原则充分发挥滨水资源，森林资源的优势。突出项目的文化特色，保持原始私密的自然情趣。形成具有独特风格的旅游区。3）、坚持全面规划、综合开发、滚动发展的原则在保证近期的基础上，先易后难、循序渐进、留有余地，实现滚动发展。使国际城能够在较长的时期内保持良好的旅游环境，从而也相对保持了游客市场规模的稳定和发展。4）经济合理、多方受益的投资原则积极拓宽经济合理、多种形式的投资渠道，坚持谁投资谁受益的原则，采取国家、集体、个人及多方吸纳资金，边开发，边建设，边使用。5）坚持项目建设与社会效益并重的原则应充分发挥地方优势，植被规划充分选用本地优良树种工程建设，充分利用围场的人力、物力，做到规划、设计、施工、运营阶段的社区充分参与。5.2.2、景区建设规划（1）餐饮中心规模：占地面积10亩；建筑面积5000建设：位于滨湖风情餐饮区，依托滨湖生态资源，以*民风、民俗作内容，是一座集*传统木艺与现代时尚装饰为一体的现代化生态餐饮场所。餐饮中心缩了围场生活的精华：有茶楼、客栈、酒楼、酒吧、戏台、风味小吃、工艺品、土特产，充分展现了*民风民俗的独特魅力。（2）风情商街 规模：占地面积30亩；建筑面积4000建设：依托围场的历史人文特色，重点引进酒吧咖啡馆、特色工艺品店、创意工作室、会所客栈等文化休闲商业旅游业态，形成了以传统商街为肌理、历史文化为底蕴、安怡静雅为品位的人文环境，成为一张项目，乃至围场的特色名片。采用传统商街建筑风格，注重街道、绿地、建筑小品、小广场的协调配套。（3）主题公寓 规模：占地面积50亩；建筑面积60000建设：以保护自然山水的原有格局为根本原则，以规划好公寓特色，项目的整体风格应与周边环境相统一。围场山区的地脉特征和优美简约的园林绿化为背景，通过滨湖特色休闲设施与园林建筑设计，结合围场民俗，形成具有典型围场地脉和文脉特征、独具特色的度假公寓。（4）皇家四合院 规模：占地面积1亩/个；建筑面积500*20 建设：形成了以胡同四合院为肌理、历史文化为底蕴、（5）球类练习场 规模：占地面积20亩；建筑面积1500建设：以原始森林为背景，充分依照地块特有的湿地、沟壑，打造球类练习场；结合球类打造周边度假酒店及度假物业，形成球类产业链。 （6）康乐中心规模：占地面积10亩；建筑面积3000建设：建设提供各种康体娱乐活动的休闲综合体，一般内设种娱乐设施:有洗浴房桑拿、健身房、台球室、网球场、棋牌室、室内游泳馆等（7）景观系统规模：20亩建设：环湖景观改造，整体园林配置。因地制宜配置灌木低树、花坛等园林景观，避免服务设施的拥挤杂陈，整体上体现人与自然的和谐。第六章 服务设施规划第一节 服务设施规划原则国际城项目服务设施的建设，应有利于保护自然景观和森林环境，同时为游人创造舒适、安全、便捷、经济的服务条件，以满足游客的吃、住、行、游、娱、乐等六大旅游要素，保障旅游活动的正常进行。本着这一前提，国际城服务设施的建设应遵循如下原则：（1）以人为本的原则根据游客不同的消费水平和实际需要，服务设施以中档为主，高、中、低档相结合，季节性和永久性相结合。（2）因地制宜原则根据项目的地形条件，因地因园布置服务项目，充分利用周边环境，加强景观建设。（3）与环境相协调原则 各类设施的建设应与自然环境相协调，实现其使用功能和项目整体风景构图的完美和谐。同时，保证游人安全、舒适，避免设计中单独突出建筑的倾向。第二节 旅游服务设施规划71住宿接待设施（1）旅游住宿设施用地需求从规划用地的角度，住宿设施的客房数量及其面积标准是决定建设用地规模的重要指标。参考我国目前星级酒店设计和建造的趋势，结合国际城项目的环境特征和社会经济状况，建议国际城项目建设的用地规模按以下标准控制：四星-五星级饭店参照旅游涉外饭店星级的划分及评定、星级饭店客房客用品质量与配备要求的相关配置要求，每间客房（综合）建筑面积按80-120平方米控制，占地面积根据总客房数、位置、容积率、建筑高度、建筑密度和建筑风格等因素确定。三星级饭店参照旅游涉外饭店星级的划分及评定、星级饭店客房客用品质量与配备要求的相关配置要求，每间客房（综合）建筑面积按50-80平方米控制，占地面积根据总客房数、位置、容积率、建筑高度、建筑密度和建筑风格等因素确定。一星-二星级饭店参照旅游涉外饭店星级的划分及评定、星级饭店客房客用品质量与配备要求的相关配置要求，每间客房（综合）建筑面积按20-50平方米控制，占地面积根据总客房数、位置、容积率、建筑高度、建筑密度和建筑风格等因素确定。（2）旅游住宿设施规模需求根据预测，国际城项目游客接待规模为：2015年18万人次。根据旅游用地发展预期及星级宾馆用地要求，主题公寓部分作为旅游住宿设施，由此估算床位需求量见下表：表6-1 根据用地规模的2015项目床位数预测景点床位数皇家四合院100主题公寓300总计400（3）旅游住宿设施布局及开发时序1)近期拟建设的皇家四合院预计床位数达到100张，可以满足近期旅游者的入住需求量。2）中远期拟建设的主题公寓预计床位数达到300张，可以满足中远期日益增长的旅游者入住需求。72餐饮服务设施规划（1）餐饮设施规划国际城项目的餐饮设施规划为三类：根据国际城项目内景区景点的分布及功能区的设置，主要餐饮设施设置在滨湖风情餐饮区内，可同时容纳3000左右人次就餐。附属餐饮服务设施位于主题公寓和皇家四合院等综合性服务设施内，具有规模和接待能力，服务水平较高，适应集中就餐需要，同时对住宿游客提供餐饮方便。另外，可适应大型活动，会议等就餐需求，可旅游就餐服务和对外经营服务等。小型餐饮服务设施：设在风情商街游人较集中的休息处，饭时供应方便食品方便游客就餐，同时也可做为商服网点供应冷、热饮品等。建筑造型设计要与周边环境相协调，避免影响景观环境。（2）特色饮食规划突出地方特色，满足现代人求新、求异以及多样化饮食特点，拟将国际城项目各餐饮点进行特色饮食服务规划。提供满族特色菜系、特色生态养生膳食系列，各民族的民族特色餐饮系列，及欧式菜系等，同时倡导绿色食品的消费理念。73休闲娱乐设施规划加快构建娱乐性强、活动丰富、内容健康、24小时、全季候的旅游文化、娱乐设施服务体系，成为国际城项目的特色旅游吸引物，提高文化、娱乐在旅游消费中的比重，形成完善的旅游产业发展链。针对市场的多元需求，提供多主题、多类型、多层次的娱乐设施，重点打造运动康乐设施、特色文艺演出活动、民俗风情娱乐设施、时尚休闲设施系列：运动康乐设施。重点建设康乐中心，提供健身器材、游泳池、壁球、桌球、沙狐球等运动康乐设施。此外，可开展丰富多彩的水上、冰上娱乐活动。夏季可开展垂钓、泛舟、飞艇、滑水等水上娱乐项目，冬季开展雪橇、冰帆、冰爬犁、冰雕等冰雪文化内容的游乐项目文艺演出活动。策划以滨湖、皇家、狩猎等为主题的大型演艺节目。在满足一般的休闲娱乐的同时，要挖掘围场特定背景的文化元素，通过歌舞、传统仪式进行展示，同时也可将游客纳入进来，形成互动性的节目。地方特色民俗文化活动。深入挖掘满族民族中娱乐文化的内容和表现形式，将民族民俗娱乐文化融入到旅游吸引物中。增加夜间活动场所的建设，策划多种夜间娱乐项目，完善夜间服务系统，构建夜间旅游产品。业态基本遵循“原汁原味围场”的原则，可重点在民族旅游商业区和滨湖风情餐饮区建设包括Club、茶馆、咖啡馆、酒吧等设施。74旅游购物设施规划旅游购物主要集中分布于风情商街、主题公寓、餐饮中心等设施，其它的旅游服务点和宾馆场所也有零星的分布。风情商街是购物设施设置的重点地块，旨在开发初期即定位在特色商业业态与品位。对购物设施的进入，关键是营造一种具有闲适氛围、时尚潮流、异域风格的商业空间。其商品类型宜根据消费者的偏好进行适时更新，但商品大类基本应为特色工艺品、纪念品、休闲商品与时尚商品等：地方性土特产：依托于项目所在围场的良好生态环境的山珍、磨菇、野菜等土特产品。特色手工艺品：依托围场当地的物产、满族特色民族手工艺开发系列 手工艺品。纪念品：国际城主题纪念品，开发与此相关具有纪念意义的纪念品。休闲时尚品：皇家、满族民族特色的装饰品、艺术品等。75引导标识项目内的引导标识是为游客提供游览路线，景点及服务设施位置，保证游客安全，提示游客遵守项目规章制度等吸引游客不可缺少的重要设施。各功能区和景点设立指示牌，指示各景区和功能区的方向，每个景点都设置简要的说明，危险地段设置安全标志。项目各种标识均有中、英文两种文字，公共设施标志均采用国际通用的标识符号。第七章 基础设施规划基础设施工程是保证项目旅游者观光、游览、度假等活动正常进行的最基本工程。主要包括道路交通；给、排水；供电；供热；电信、广播电视等基础设施的建设。基础设施工程规划要以旅游者为主体，根据国际城客观实际，充分利用自然资源的优势，合理布局，远近结合，从实际出发，尽善尽美。第一节 道路交通规划7.1.1规划原则1）道路交通系统规划要满足旅游观光、村内防火、环境保护和建设、多种经营等各方面的需要。2）交通道路的建设应结合地势、景点及游乐设施进行规划，既可节约投资，又可避免破坏植被。3）道路均采用环保路面，并尽可能形成环路，避免走回头路。4）停车场的建设应与周围环境协调一致，以生态型为主。7.1.2交通道路规划（1）外部交通项目区外部交通有棋塞路连接，且周边有国道111等对外交通，外部交通通畅。（2）内部交通规划拟建内部主干线及次等级道路支线，游人步行道等。交通组织方式分旅游专用车和徒步游览两种方式。规划修建主干道，路面宽7米，双车道，设计为为水泥压花路面。修建游步道，连接主干道、环路、支线及各景区景点，路面宽度2米，为彩石路面。修建园区园林小径（汀步），路面宽1.5米。修建生态停车场2处，位于休闲度假公寓区及康体运动娱乐区。为保证项目旅游活动的正常进行，除去步行系统外，尚需要车辆支持，拟第一期购置环保电瓶车3台、环保垃圾车一台（进行卡通式的改装），用以运输游客和货物。第二节 给水及排水工程规划7.2.1 规划原则及依据1）中华人民共和国环境保护法2）中华人民共和国水法3）生活饮用水卫生标准GB5479-854）生活日用水水质标准CJ/T48-19995）污水综合排放标准GB8978-966）风景名胜区规划规范GB50298-19997）建筑设计防火规范BGJ16-20027.2.2 给水工程规划由于国际城项目是一个拟建的旅游区域，因此在给水工程的规划中应按所在地进行分布。（1）供水水源供水水源：区内供水水源通过冷水井提供，水压应满足村内规划五层楼房的压力要求，经处理后符合旅游地用水标准的水质。供水管网：区内的供水管径为mm。在区内主要道路的供水管道上每隔120米布置消火栓井一座。管材选用ABS工程塑料管。（2）规划用水椐风景名胜区规划规范（GB50298-1999）景区内高级旅馆用水标准取500L/床日，中级旅馆取300L/床日，餐饮用水量取20L/人次，游人用水量取30L/人日，管理人员取150L/人日。7.2.3.排水工程规划根据项目规划及自然地势,确定国际城项目排水采用分流方式。区内雨水,雪水排泄则利用地表坡度自然排水。在游览道路两侧开挖排水沟集中排入沟谷。各点污水集中流一处，污水量按用水量的80%计。各景点污水须经化粪池、污水池作初步沉淀后，分别集中处理。第三节 热力需求规划7.3.1设计依据采暖通风与空调设计规范 GB50019-2003 城镇直埋供热管道工程技术规程 CJJ/T81-98 锅炉房设计规范 GB50041-2008城市热力网设计规范 CJJ34-2002建筑节能技术7.3.2建筑室内采暖室内采暖系统采用上供下回同程式系统。散热器选用M132型。采暖管道选用PEX塑料供热管材。7.3.3室外热力管道室外热力管道采用直埋敷设。室外热力管道管材选用焊接钢管，采用预制聚氨泡沫保温管保温，保温层厚度50毫米。管道热补偿选用波纹管补偿器。第四节 电力需求规划7.4.1设计依据低压配电设计规范GB50054-95；建筑照明设计标准GB50034-2004；10Kv及以下变电所设计规范GB50053-94；建筑物防雷设计规范GB50057-94；建筑设计防火规范（GB50016-2006）； 建设单位提供的设计资料和设计要求以及相关专业提供的设计资料。7.4.2供电方案1、供电电源拟建项目位置其供电电源可由市政高压线路接引来，高压电源电压等级为10Kv。配变压器3台/350KVA，使用配电小房。可以满足工程建设后用电负荷需要。全部沿道路铺设地下电缆，体现旅游区的空间环境美化特点。为确保度假区供电安全、可靠，应考虑自己配备发电机，作为备用电源。2、再生能源太阳能和风能这两种可再生能源的应用，不仅能为度假区提供丰富电能，还能实现零排放，低碳的生产方式，减少对环境的污染。太阳能发电具有布置简便以及维护方便等特点，应用面较广，现在全球装机总容量已经开始追赶传统风力发电，在德国甚至接近全国发电总量的5%-8%。照射在地球上的太阳能非常巨大，大约40分钟照射在地球上的太阳能，便足以供全球人类一年能量的消费。我国的风力资源极为丰富，绝大多数地区的平均风速都在每秒3米以上，而围场地区平均风速很大，在本地区发展风力发电十分具有可行性。一般说来，3级风就有利用的价值。但从经济合理的角度出发，风速大于每秒4米才适宜于发电。据测定，一台55千瓦的风力发电机组，当风速每秒为9.5米时，机组的输出功率为55千瓦；当风速每秒8米时，功率为38千瓦；风速每秒为6米时，只有16千瓦；而风速为每秒5米时，仅为9.5千瓦。可见风力愈大，经济效益也愈大。2、配电工程在锅炉房内设400/220V低压配电间，内设低压配电装置，选用固定式GGD2型抵押配电柜。低压配电采用放射式及树干式相结合的配电方式。3、智能建筑系统1) 通信网络系统通信网络按甲级标准设计。信号源由市政通信网络引入，线路采用光缆沿地直埋。在一层设设备间（与消防控制中心合用）。2) 监控系统本建筑设置公共安全防范监控系统。监控屏设在消防控制中心。3) 火灾自动报警系统设火灾自动报警系统，系统保护对象等级为一级。在地下一层设消防控制中心，采用控制中心报警系统，设置CRT显示和中文屏幕菜单直接对消防联动设备进行操作。第五节 防雷、接地及等电位联接新建各建筑配线采用TN-C-S系统，电源在各进户处预留等电位接地端子箱与接地网做总等电位连接，并加装浪涌保护器，将PE干线，接地干线、总水管金属干管、总采暖管金属干管与接地网相连接。在进户配电箱后保护线(PE)与工作零线(N)严格分开，不得混接。插座回路设漏电保护器，所有电气设备金属外壳均与保护线PE相连。表：7-1 主要工程量统计表序号名称单位数量型号一、强电部分1100KVA变压器台1S9-100/102改造高压线路米2003低压供电线路米2000YJV22-1Kv4低压配电屏块8GGD2-5配电箱块8DYX-6电控箱个3二、弱电部分1有线电视系统套12网络系统套13监控系统套24电话导线米120RVB-2X0.2注：1、闭路电视监控设备包括视频切换、视频分割及录像机、电源等直流。2、有线电视系统包括前端箱、端子箱等。3、照明配电箱、照明灯具、导线及阻燃塑料管等包括在土建投资内。第六节 安全卫生规划7.6.1设计依据建设项目（工程）劳动安全卫生监察规定中华人民共和国劳动部令第3号工业企业设计卫生标准GBZ12002建设设计防火设计规范GBJ1687（2001版）其它有关设计防火及法规7.6.2不安全危险、危害因素及防范措施（1）旅游中的安全措施水上游乐区应设水上快艇，并设专职救生员，对落水人监护抢救，漂流人员一律穿救生衣。深水及滨湖危险地段除设警示牌之外，还应设置救生用具等，确保万无一失。（2）生产中的安全措施锅炉房、水泵站房、污水处理站、变电所及宾馆、公寓等生产单位设工人（服务人员）更衣室、值班室，保证工人与噪音隔离。锅炉房、污水处理站等处按相关规定设置浴室。锅炉房、水泵站、污水处理站的选址应避开游客的住宿区，防止噪音、气味、烟尘对游客及环境的影响。7.6.3景区的环境卫生（1）对度假区的生产垃圾设专职人员进行收集、运输，埋填。度假区设固定的垃圾箱，运输车做到日产日清，度假区设专职保洁人员，对游客随地抛弃的废物进行清理收集。（2）集中设置生活垃圾填埋处理场，按国家规定对生活垃圾进行填埋。（3）度假区游人集中的风情商街等活动场所，设室外公厕，在有污水处理站的景点，设水冲公厕，污水集中处理。（4）锅炉房的炉渣定期运到附近砖厂或作为垫路材料，污水处理站的污泥，可以作为林肥使用。第八章 环境保护规划第一节 环境保护及污染物排放标准8.1.1环境保护标准根据本项目的“环境影响评价报告”确定的标准及治理方案执行。（1）地表水地表水水质应能稳定达到其使用功能的要求（依据地表水环境质量标准GB3838-2002）。（2）环境空气按二类区或优于二类区的标准进行管理，大气环境质量主要指标常年稳定控制在环境空气质量（GB3095-1996）二级标准以内，不得出现三级标准的大气环境。（3）环境噪声在城镇区域，环境噪声平均值控制在65分贝以下，城市交通干线噪声平均值控制在70分贝以下，国际城项目的噪声值应控制在60分贝以下（GB3096-2008）。8.1.2污染物排放标准（1）废水由于本项目所产生的污水全部经处理后回用，不排入环境中，回用水执行GB/T18902002城市污水再生利用城市杂用水水质标准中绿化用水水质标准，详见表81表81城市污水再生利用城市杂用水水质标准单位：mg/l项目BOD5CODNHN3SS绿化标准值20201000（2）废气本项目排放废气主要为旅游服务设施内排放的油烟，执行GB184832001饮食业油烟排放标准中相关排放标准，见表82表82饮食业单位的油烟最高允许排放浓度和油烟净化设施最低去除效率规模小型中型大型最高允许排放浓度（mg/m3）2.0净化设最低去除效率（%）607585（3）噪声施工期采用DB22/2722001建筑施工场界噪声限值标准进行评价，详见表83；营运期采用GB309693城市区域环境噪声标准中I类标准，详见表84表73建筑施工场界噪声限值施工阶段主要噪声源噪声限值dB(A)昼间夜间土石方推土机、挖掘机、装载机等7555打桩各种打桩机等85禁止施工结构混凝土搅拌机、震捣棒、电锯等7055装修吊车、升降机等6555表74 城市区域环境噪声标准标准来源类别标准值昼间夜间城市区域噪声标准（GB309693）I类5545（4）机动车噪声执行机动车辆允许噪声标准（GB149579）。第二节 主要污染物及治理方案8.2.1主要污染物项目建成以后，主要的污染物有以下几种：（1）污水：主要是生活污水。（2）垃圾：主要是生活垃圾及游客旅游产生的垃圾。（3）废气：主要是餐饮设施