外资并购中国房地产项目交易方式分析【整理版】.doc

外资并购中国房地产项目交易方式分析外资并购中国房地产项目交易方式分析 I 摘摘 要要 随着改革开放的不断深入 我国的投资环境不断改善 国际房地产资本纷 纷瞄准中国迅速发展的房地产市场 逐步加大在华投资规模 出于国家经济安 全的考虑 我国加大了对外商投资中国房地产的控制 通过各种途径抬高外资 进入房地产开发领域的门槛 使得外资投资模式由物业收购转向项目开发 在 全球金融危机和银行严格控制对内资房地产开发贷款环境下 我国房地产开发 商选择转让房地产项目获得流动性资金来解决资金紧张的情况 目前 并购境 内房地产项目成为了外资进入中国房地产的重要途径 外资并购境内房地产项目的方式主要有三个 境内股权并购 资产并购和 境外股权并购 本文围绕这三种交易方式 从税负 风险两个角度深入探讨房 地产开发项目的交易安排 并通过案例分析向读者展示如何进行税收筹划和风 险控制 从而降低交易成本 实现企业利润最大化 关键词 外资房地产资本 资产并购 股权并购 税收筹划 II Abstract With the continuous deepening of reform and opening up China s investment environment has continued to be improved International real estate capital is aiming at the rapid development of Chinese real estate market and gradually increases the investment scale in China Considering china s economic safety the Government has increased the control of foreign investment in Chinese real estate market through various channels making foreign investment mode shift from the property acquisition into project development Under the environment of the global financial crisis and banks more strictly controls on real estate development loan China s real estate developers have to sell theirs real estate projects to get more funds At present the acquisition of real estate projects has become an important way for foreign capital to participate in Chinese real estate There are mainly three ways for foreign mergers and acquisitions onshore equity acquisitions asset acquisitions and offshore equity acquisitions This article focus on these three transactions from the perspective of both tax burden and the risk to deeply talk about real estate development projects transactions and through case studies to show readers how to carry out tax planning and risk control to reduce transaction costs and achieve maximum business profits Keywords Foreign real estate capital Asset acquisitions Equity acquisitions Tax planning III 目录目录 第 1 章 综述 1 1 1 外资房地产资本在中国的发展阶段 1 1 2 外资房地产资本在华投资模式 2 1 3 现行有关外资投资中国房地产的法律与政策 3 1 4 投资模式的变化趋势 4 第 2 章 外资并购境内房地产项目的主要方式 6 2 1 外资股权并购境内房地产项目 6 2 2 外资资产并购境内房地产项目 7 第 3 章 外资并购境内房地产项目不同交易方式的税收筹划 9 3 1 房地产项目转让相关税收 9 3 2 外资并购境内房地产项目三种模式税负分析 11 第 4 章 外资并购房地产项目不同交易方式风险的分析 14 4 1 外资股权并购境内房地产项目 14 4 1 1 外资股权并购境内房地产项目优点 14 4 1 2 外资股权并购境内房地产项目缺点 14 4 2 外资资产并购境内房地产项目 15 4 2 1 外资资产并购境内房地产项目优点 15 4 2 1 外资资产并购境内房地产项目缺点 15 4 3 外资并购境内房地产项目的风险控制 17 第 5 章 案例分析 18 5 1 案例简介 18 5 2 可转让方案分析 18 5 3 方案选择 21 5 4 案例小结 22 第 6 章 论文结论 23 致谢 24 参考文献 25 个人简历 26 1 第第 1 1 章章 综述综述 随着改革开放的不断深入 投资环境的不断改善 外资对我国房地产业的 投资力度也在逐渐加大 而且近年来中国持续的宏观调控政策降低了房地产市 场的风险 市场政策环境透明性增加 使房地产市场运作趋于规范 在中国经 济健康发展的大背景下 国际房地产资本纷纷瞄准中国迅速发展的房地产市场 逐步加大在华投资规模 1 1 外资房地产资本在中国的发展阶段 外资房地产资本指来自境外国际市场的资本 既包括大型国际金融 投资 机构下设的地产基金 也包括大型境外企业 尤其是房地产企业的专门基金 第一阶段 上世纪 80 年代中期至 90 年代初 外资房地产资本起步阶段 由于中国的法律限制和政策的不透明 外资在此阶段投资量小 且波动性较大 第二阶段 上世纪 90 年代中期至 2002 年底 外资房地产资本观望阶段 此阶段外资房地产资本表现出对中国市场的浓厚兴趣 但大多数外资房地产资 本缺乏中国市场经验 对市场保持观望 第三阶段 2003 年初至 2004 年底 外资房地产资本试水阶段 随着 2003 年中国房价快速上涨 外资房地产资本在中国的投资迅速扩大 不少项目纷纷 启动 部分项目获得了可观的盈利 使外资房地产资本对中国房地产市场信心 倍增 第四阶段 2005 年至今 外资房地产资本迅速发展阶段 虽然房价调控政 策不断出台 外资房地产资本仍旧通过各种投资模式如合作开发 股权收购等 参与营运优质房地产项目 其投资规模 投资范围等都迅速扩大 1 表 1 1 我国房地产开发企业数量 单位 个 年 份企业个数内资企业港澳台投资企业外商投资企业 2006587105326835191923 2005562905095734431890 2004592425349536392108 2003371233310728401176 2002326182865728841077 2001295522550929591084 1何芳 王幼敏 海外房地产基金投资特点及趋势 中国房地产 2007 年 10 期 第 29 页 2 2000273032327728991127 1999257622142231671173 1998243781996032141204 1997212861720219892095 数据来源 中宏数据库 1 2 外资房地产资本在华投资模式 1 外商直接投资 FDI a 收购已建成物业 直接收购房地产物业 收购方一般长期持有房地产物业的租金收益并享有 物业增值收益 不参加前期开发过程 该投资模式优点在于规避了前期工作和 开发过程中的风险 特别是申办各种批文的繁杂手续 而将主要精力用于项目 的经营方面 资金流转相对较快 降低风险 在中国快速发展的房地产市场中 租金收益与增值收益水平较高 表 1 2 外资房地产资本收购内地已建成物业表 部分 时间外资房地产资本收购物业 股权 收购价格 2005 1澳大利亚麦格里集团基金上海新茂大厦8 亿人民币 2005 3凯德置地北京中环世贸中心18 4 亿人民币 2005 4高盛 Witehall 房地产基金上海百腾大厦1 076 亿美元 2005 6摩根士丹利上海广场8 46 亿港元 2005 11花期银行房地产基金上海永新广场5000 万美元 2006 1亚洲国际金融投资北京华普中心2 7 亿美元 2006 2香港协和集团盛捷高级服务公寓1 亿美元 2006 3美国高盛房地产基金虹桥花苑酒店式公寓7000 万美元 2006 4摩根士丹利陆家嘴中央公寓7 亿人民币 资料来源 中国房地产报 b 直接开发项目 外资直接在华设立外商投资房地产企业 直接投资开发一般从项目开发前 期开始投入资金 参与土地一级开发与项目开发进程 或者并购境内房地产开 发项目 下文简称房地产项目 再进行后续的项目开发 这种模式的优点是利 润比较高 但此模式要求地产基金必须经历从项目申报 审批 开发建设到获 得回报长期的复杂过程 不利于资本的快速流动 并且还要承担开发过程中的 各种风险 一些较早进入中国房地产投资市场的海外资本 往往会选择 自行开发建设的途径 代表企业包括来自香港的世茂集团 瑞安集团 和记 3 黄埔 恒隆地产和来自新加坡的凯德置地等 c 与本土企业合资或合作开发 外资通过收购境内房地产企业股份 多是项目公司 的方式 介入房地产 开发领域 并在合作开发方式中 外资房地产资本一般是和国内房地产开发商 合资成立项目公司 其中外资房地产资本投资 50 95 的资金 国内开发商以 各种方式出资 5 50 从而极大地缓解了开发商的资金压力 比如 2005 年荷 兰 ING 集团基金与金地集团合作开发金地格林世界 万科与新加坡 RZP 成立了 万科星地产投资有限公司进行房地产投资 注册资本 1 亿美元 其中万科和 RZP 各占 50 股份 美林集团向北京银泰中心投资 3000 万美元 成为银泰中心 项目的合作投资和经营方 并以 3000 万美元收购南京锋尚项目约 50 股权 图 1 1 房地产行业外商直接投资增长情况 亿美元 5 51 1 4 4 5 56 6 6 6 5 52 2 4 4 5 59 9 5 5 5 52 2 4 4 8 82 2 1 17 70 0 9 9 1 18 85 5 9 9 0 0 4 40 0 8 80 0 1 12 20 0 1 16 60 0 2 20 00 0 2 20 00 01 1 2 20 00 02 22 20 00 03 3 2 20 00 04 4 2 20 00 05 5 2 20 00 06 62 20 00 07 7 2 20 00 08 8 F FD DI I 数据来源 国家统计局网站 1 2 2 外商间接投资 FPI a 提供贷款 外资房地产资本对境内房地产企业提供贷款 提供贷款方式除了涉及到外 汇操作上的不便利之外 风险性也是显而易见的 目前只有一些小型基金 抱 着谋取高利的心态予以采用 而大型基金为了规避风险 基本上不会使用这种 方式 b 参股或者购买债券 该投资模式主要通过股份收购或购买债券的间接投资形式 为企业及项目 提供资金 并将项目交由控股公司运营管理 资本集团进行一定程度的参与并 获取一定比例的收益 这种投资的优点是资金流动性较高 风险较小 收益比 较稳定 并且税务方面有好处 由于外资房地产资本所占股权比例有限 所以 4 投资回报相对较低 1 3 现行有关外资投资中国房地产的法律与政策 2006 年 7 月 11 日 建设部联合其他五部委下发的 关于规范房地产市场 外资准入和管理的意见 建住房 2006 171 号 下称 171 号文 中规定 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产 应当遵循商业存在的原则 按 照外商投资房地产的有关规定 申请设立外商投资企业 经有关部门批准并办 理有关登记后 方可按照核准的经营范围从事相关业务 171 号文被称为 外 资限炒令 加强了对外资投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的 管理 2007 年 3 月 6 日 商务部办公厅发出 商务部办公厅关于 2007 年全国吸 收外商投资工作指导性意见 下称 25 号文 提出严格限制外商投资房地产 2007 年 5 月 23 日 商务部和外管局联合下发 关于进一步加强 规范外 商直接投资房地产业审批和监管的通知 商资函 2007 50 号 下称 50 号文 规定境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式 规避 外商投资房地产审批 同时提高外资申请设立房地产公司的要求 规定外商投 资房地产企业应即时依法向商务部备案 2007 年 7 月 10 日 国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部 备案的外商投资房地产项目名单的通知 汇综发 2007 130 号 下称 130 号文 规定 2007 年 6 月 1 日以后取得商务主管部门批准证书且通过商务部备 案的外商投资房地产企业 不论是新设还是增资 各分局均不予办理外债登记 手续 此举使新设的外商投资房地产企业很难直接从境外贷款 1 4 投资模式的变化趋势 由于外商投资房地产政策收紧 我国政府正在通过各种途径抬高外资进入 房地产开发领域的门槛 限制它的投资规模 2006 年政府出台 171 号文对外资 持有中国房地产方式 资本配置 融资等方式进行限制 堵住了外资以股权投 资直接向国内投资的途径 之后 2007 年 7 月 10 日出台的 130 号文则直接堵 着了外资以外债模式进入中国房地产企业的途径 外资房地产资本在华投资倾向于选择开发项目与收购成熟物业两种投资模 式 参股与债券购买的投资模式相对较少 随着国家对外资投资中国房地产不 断调控 收购成熟物业的成本越来越大 而且审批越来越严格 受此影响 物 业收购模式表现出减少趋势 外资对国内项目的开发投资则骤增 2006 年投资 5 的开发项目数量比 2005 年翻了一番 2007 2008 两年的年投资开发项目的数 量也多于物业收购项目的数量 由此可见 在目前限外政策的影响下 外资投 资模式正在由物业收购向项目开发转变 近年来我国出台的宏观调控政策令国内房地产企业面临严重的资金链问题 而外资正好乘机抄底 以股权转让或其他方式大量并购境内房地产 外资通过 直接开发中国的房地产项目 可以直接参与土地 招拍挂 一级开发与项目 开发进程 也可以通过并购房地产开发项目实现后续的开发 在实际操作中 外资往往通过并购方式获得想要开发的土地或者房地产项目 这样可以减少拿 不到地和土地一级开发的风险 同时把资金和精力集中在项目后续的开发上 目前 外资并购已成为外资投资中国房地产主要的投资方式 6 第第 2 2 章章 外资并购境内房地产项目外资并购境内房地产项目的主要方式的主要方式 外资并购境内房地产项目 指外资购买境内非外商投资房地产项目股东的 股权或认购境内公司增资 使该境内公司变更设立为外商投资房地产企业 股 权并购 或者 外资协议购买境内房地产项目的资产 主要是土地使用权 并以该资产投资设立外商投资企业运营该资产 资产并购 由定义可知 外资 并购境内房地产项目包括股权并购与资产并购两类 2 1 外资股权并购境内房地产项目 1 外资股权并购境内房地产项目的定义 外资股权并购境内房地产项目主要是指外国投资者购买境内中国房地产开 发企业项目公司股东的股权或认购境内公司增资 使该境内房地产开发企业变 更设立为外商房地产投资企业 通过拥有项目公司股权实现对房地产项目的开 发经营 它有以下特点 2 a 转让人必须是房地产项目公司的股东 b 转让的标的是项目公司的股权 c 土地使用权仍然在项目公司名下 不需变更过户到受让人名下 只是 项目公司的股权由转让人的名下变更过户到受让人的名下 d 需要按照有关规定获得审批 使项目公司变更设立为外商投资房地产 企业 外资股权并购境内房地产项目又分为境内股权并购和境外股权并购 I 境内股权并购 在这种模式下 外资直接并购项目公司股东的股权 不需要其它的资本运作 2马小朋 资产及股权转让并购房地产项目优劣分析法律报告 互联网 2007 年 10 月 15 日 境内转让方外资房地产资本 项目公司股权 项目公司 7 境内股权并购 图 2 1 II 境外股权并购 在这种模式下 转让方首先应在 或者已在 中国 境外成立一家公司 然后再通过资本运作实现资产由项目公司转移到境外设立 的公司内 受让方只需并购转让方在境外设立的公司的股权 就可以实现对项 目公司的并购 境外股权并购 图 2 2 2 外资股权并购境内房地产项目的相关法律 公司法 第 72 条规定 有限责任公司的股东之间可以相互转让其全部 或部分股权 股东向股东以外的人转让股权 应当经其他股东过半数同意 该法第 138 条规定 股东持有的股份可以依法转让 因此 除 公司法 第 142 条 发起人持有的本公司股份 自公司成立之日起一年内不得转让 外 房地产开发项目可以在不改变项目权属变更批准登记手续的情况下 实现 转让 171 号文中规定 外商投资房地产企业的股权和项目转让 以及境外投资 者并购境内房地产企业 由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定 进行审批 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业 或收购 合资企业中方股权的 须妥善安置职工 处理银行债务 并以自有资金一次性 支付全部转让金 对有不良记录的境外投资者 不允许其在境内进行上述活动 50 号文中规定 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式 规避外商投资房地产审批 2 2 外资资产并购境内房地产项目 1 外资资产并购境内房地产项目定义 外资房地产资本 项目公司 境外公司 境内转让方 境外公司拥有的项目 公司股权 8 外资资产并购境内房地产项目是指境外投资者购买境内中国房地产开发企 业项目公司的资产 主要是土地使用权 并以该资产投资设立外商投资房地 产企业运营该资产 它有以下特点 1 转让方必须是房地产项目的权利人 也就是享有项目开发经营权利的 项目公司 项目公司作为合同的一方当事人与受让方签订合同 履行相应的义 务 从法律上讲 房地产项目的转让性质应属于土地使用权的转让 2 转让的标的是房地产项目资产 即作为资产体现的土地使用权 3 房地产项目要发生转移的法律后果 即土地使用权要从转让人的名下 过户至受让人名下 4 在运营该资产前 需要按照有关规定获得审批 以该资产投资设立外 商投资房地产企业 外资资产并购境内房地产项目 图 2 3 2 外资资产并购境内房地产项目的相关法律 新城市房地产管理法 2007 修订 第 39 条规定 以出让方式取得土 地使用权的 转让房地产时 应当符合下列条件 一 按照出让合同约定已 经支付全部土地使用权出让金 并取得土地使用权证书 二 按照出让合同 约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的百分之二十五 以上 属于成片开发土地的 形成工业用地或者其他建设用地条件 3 171 号文规定 境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产 应当遵循 商业存在的原则 按照外商投资房地产的有关规定 申请设立外商投资企业 经有关部门批准并办理有关登记后 方可按照核准的经营范围从事相关业务 50 号文规定 外商投资从事房地产开发 经营 应遵循项目公司原则 申 请设立房地产公司 应先取得土地使用权 房地产建筑物所有权 或已与土地 管理部门 土地开发商 房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出 让 购买协议 未达到上述要求 审批部门不予批准 已设立外商投资企业新增 地产开发或经营业务 以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营 应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规 模的相关手续 境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务 应当遵守商业 3全国人民代表大会常务委员会 新城市房地产管理法 2007 修订 境内转让方外资房地产资本 项目公司整体资产 项目公司 9 存在原则 依法申请设立外商投资房地产企业 按核准的经营范围从事相关业 务 第第 3 3 章章 外资并购境内房地产项目不同交易方式的税收筹划外资并购境内房地产项目不同交易方式的税收筹划 税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下 通过事先合理地安排与策 划企业的经营 投资 理财等活动 以达到税收负担最小化 经济效益最大化 为目的的经济活动 房地产开发企业涉及的税种比较多 我国现行税法体系有 七大类 在这七大类税法中 与房地产项目转让直接相关的有 4 1 流转税类 营业税 2 所得税类 企业所得税 外商投资企业和外国企业所得税 个人所得税 3 特定目的税类 城市维护建设税 土地增值税 4 财产和行为税类 印花税 契税 3 1 房地产项目转让相关税收 1 营业税 转让土地使用权和销售不动产都需要缴纳营业税 销售不动产是指有偿转让不 动产所有权的行为 包括销售建筑物或构筑物和销售其他土地附着物 在销售不 动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 销售不动产和转让土地使用权的营业税都是 5 依据 财政部 国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知 财税 2002 191 号 规定 自 2003 年 1 月 1 日起 以无形资产 不动产投资入股 参与接受投资方利润分配 共同承担投资风险的行为 不征收营业税 对股权 转让不征收营业税 2 企业所得税 企业所得税是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他 4陆晔敏 房地产项目转让交易业务中的税收筹划 2007 第 6 页 10 所得所征收的一种税收 现行的企业所得税基本税率为 25 适用于居民企业 和在中国境内设有机构 场所且所得与机构 场所有关联的非居民企业 低税 率为 20 适用于在中国境内未设立机构 场所 或者虽设立机构 场所但取 得的所得与其所设机构 场所没有实际联系的非居民企业 但实际征税时适用 10 依据 国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知 国税发 2000 118 号 第二条第一款 企业股权投资转让所得或损失是 指企业因回 转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额 企 业股权投资转让所得应并入企业的应纳税所得 依法缴纳企业所得税 3 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权 取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税 它以转让房地产取得的增值额 为征税对象 而增值额为转让房地产所取得的收入减去规定的扣除项目金额后的 余额 实行超率累进税率 最低税率为 30 最高税率为 60 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财 税字 1995 48 号 规定 对于以房地产进行投资 联营的 投资 联营的一方 以土地 房地产 作价入股进行投资或作为联营条件 将房地产转让到所投资 联营的企业中时 暂免征收土地增值税 对投资 联营企业将上述房地产再转 让的 应征土地增值税 关于土地增值税若干问题的通知 财税 2006 21 号 自 2006 年 3 月 2 日起执行 第五条 关于以房地产进行投资或联营的征免税问题 规定 对 于以土地 房地产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事 房地产开发的 或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均 不适用 财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知 财税字 1995 048 号 暂免征收土地增值税的规定 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发 2006 187 号 第三条第一项中规定 房地产开发企业将开发产品 用于职工福利 奖励 对外投资 分配给股东或投资人 抵偿债务 换取其他 单位和个人的非货币性资产等 发生所有权转移时应视同销售房地产 表 3 1 土地增值税四级超率累进税率表 级数增值额与扣除项目金额的比率税率 速算折扣系数 1不超过 50 的部分300 2超过 50 至 100 的部分405 3超过 100 至 200 的部分5015 11 4超过 200 的部分6035 4 契税 根据 中华人民共和国契税暂行条例 中华人民共和国务院令第 224 号 受让方企业为契税的纳税人 应当依照此条例的规定缴纳契税 契税税率为 3 5 依据 财政部国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名 登记不征契税的批复 财税 2003 184 号 第二条 在股权转让中 单 位 个人承受企业股权 企业土地 房屋权属不发生转移 不征收契税 故 股权转让不缴纳契税 5 印花税 印花税是对经济活动 经济交往中书立 领受的应税经济凭证所征收的一 种税 财政部 国家税务总局关于印花税若干政策的通知 财税 2006 162 号 规定对土地使用权出让合同 土地使用权转让合同 商品房销售合同 按照产权转移书据征收印花税 税率为 0 5 6 城市维护建设税 该税是对缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人 就其实缴的增值税 消费税 营业税税额为计税依据而征收的一种税负 城市维护建设税应税额等 于产品税税额 增值税税额和营业税税额之和同相应税率的乘积 其征收与增值 税 消费税 营业税同时进行 城市维护建设税根据城镇规模设计税率 不同地区的纳税人 适用不同档次 的税率 具体适用范围是纳税人所在地为城市市区的 税率为 7 纳税人所在 地为县城 建制镇的 税率为 5 纳税人所在地不在城市市区 县城 建制镇 的 税率为 1 对房地产开发企业来说 主要是对其缴纳的营业税征收城市维 护建设税 7 教育费附加 教育费附加不是税 他是对缴纳增值税 消费税 营业税的单位和个人 就 其实缴的增值税 消费税 营业税税额为计税依据而征收的一种附加费 教育 费附加 增值税 消费税 营业税 征收比率 现行教育费附加征收比率 为 3 表 3 2 股权转让与资产转让税负比较 房地产项目转让 主要交易税种 资产转让股权转让税率 营业税缴不缴5 企业所得税缴缴10 20 25 土地增值税缴不缴30 60 12 契税缴不缴3 5 印花税缴缴0 05 城市维护建设税缴不缴1 7 教育费附加缴不缴3 3 2 外资并购境内房地产项目三种模式税负分析 某省甲房地产开发企业近日准备将地处省城的一处房地产开发项目转让给 乙公司 境外投资者 转让价格为 5 亿元人民币 土地增值税准予扣除项目 金额 3 亿元 根据税法规定 企业之间买卖房地产 发生的税费有营业税 土地增值税 所得税 印花税 契税 城市维护建设费附加 教育费附加等 其中 资产收 购方应当承担的税负有印花税 税率为 0 05 和契税 某省契税税率为 4 资产出让方应承担的税负有营业税 税率为 5 企业所得税 税率为 25 印花税 税率为 0 05 城市维护建设费附加 税率为 7 教育费附加税 率 税率为 3 1 外资资产并购房地产项目 甲房地产开发企业将其开发的房地产项目作为一种资产直接转让 此转让 交易的主体是这家房地产项目开发公司 交易标的是转让的房地产项目资产 根据前面对房地产项目资产转让税收分析 甲房地产开发公司发生此交易要承 担的主要税收包括 营业税 土地增值税 企业所得税 城市建设维护税 教 育费附加和印花税 总税收支出占转让收入比例约为 40 60 外资资产并购房地产项目模式 图 3 1 2 外资境内并购项目公司股权 甲房地产开发企业将其持有的项目公司的股权直接转让给乙公司 此项交 易的交易主体为境内项目公司股东即甲房地产开发企业 交易标的为甲房地产 开发企业持有的项目公司的股权 但这种转让只发生在项目公司内部 只是公 司内部的股东或股权比例发生了变化 其对外的权利 义务 债权 债务 仍 由项目公司承受 此时只需要把原来的项目公司变更为外商投资房地产企业 项目权属仍在项目公司名下 不需要办理权属变更登记手续 也就规避了 城 甲房地产开发企业乙公司 境外投资者 项目公司整体资产 项目公司 13 市房地产管理法 第 39 条规定的土地使用权转让条件 根据前面的分析 如果企业转让房地产项目的形式为股权转让的 转让企 业需要承担的税负只有股权转让所得的企业所得税 25 外资境内股权并购项目公司模式 图 3 2 3 外资境外并购项目公司股权 由于 50 号文规定 严格控制以返程投资方式 包括同一实际控制人 并 购或投资境内房地产企业 境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人 的方式 规避外商投资房地产审批 所以对那些没有海外股权结构的公司来 说 就不能运用此种交易模式 但对于有海外股权结构的公司 这种模式可以 进一步的节约税后和规避审批 如果甲房地产开发企业已经在中国境外注册一 家丙公司 且丙公司拥有境内项目公司的全部股权 则丙公司可以通过转让境 内项目公司股权的形式房地产项目 这样交易的主体和标的又有变化 交易主 体为境外丙公司 交易标的转为境外丙公司持有的境内项目公司的股权 根据 国家税务总局 关于外商投资企业 外国企业和外籍个人取得股票 股权 转 让收益和股息所得税收问题的通知 国税发 1993 045 号 规定 外国企 业转让其在中国境内外商投资企业的股权取得的超过其出资额的部分的转让收 益应征收预提所得税 如果注册地为 避税港 即为跨国经营者取得对所得 资本利得等课征低 税率或无直接税的国家或地区 如百慕大 开曼群岛 巴哈马对所得 股息 资本利得和销售额不征收任何税收 也不开征预提税和遗产税 根据注册的国 家与中国之间有税收协定 则可以减少预提税或获得免税的优惠 5 因此 在这种交易方式下 转让双方只需缴纳印花税 5梁蓓 国际税收筹划 对外经济贸易大学版 2008 第 126 页 甲房地产开发企业乙公司 境外投资者 甲企业拥有的项目 公司股权 项目公司 14 外资境外股权并购项目公司模式 图 3 3 第第 4 4 章章 外资并购房地产项目不同交易方式风险的分析外资并购房地产项目不同交易方式风险的分析 4 1 外资股权并购境内房地产项目 4 1 1 外资股权并购境内房地产项目优点 1 税负较轻 股权转让的对象是房地产项目公司的股权 它是整体转让项目公司的资产 债权 债务及劳动力的行为 其转让价格不仅仅是由房地产价值决定的 与企 业转让房地产的行为完全不同 因此 股权转让的行为不用缴纳契税 营业税 和土地增值税 股权收购方式涉及的税种包括印花税 企业所得税 2 手续简单 股权转让方式 变更的是项目公司的股东 土地使用权人没有发生变更 仍然以项目公司的名义从事项目的开发经营活动 内资之间转让股权不需要重 新办理有关报批手续 外资股权并购时只需要获得审批和把原项目公司变更为 外商投资房地产企业 所以可以在原来的基础上加快项目开发建设的进度 4 1 2 外资股权并购境内房地产项目缺点 1 难以避免项目的合法性风险 如果项目取得不符合法律规定或存在重大瑕疵 则可能会被政府收回或责 令补交地价款等费用 比如 项目的取得不符合规定致使有关批准文件无效 乙公司 境外投资者 项目公司 丙公司 境外 甲房地产开发企业 丙公司拥有的项目公 司股权 15 因土地闲置致使被政府收回或应缴纳滞纳金 因政策的调整使得原批准的土地 面积 容积率等内容发生变化以及逾期缴纳土地使用权出让金而应缴纳滞纳金 等 2 容易产生或有负债风险 6 目标公司的或有负债 包括未披露的对外担保 潜在的合同违约与潜在的 未支付款项等 受让方收购后 必须承担目标公司的债务责任 即使转让协议明 确规定受让方对目标企业的债务不承担责任 但是这种议条款不能对抗善意的 第三人 收购方只能在对外承担了债务责任后再对转让方进行追偿 但这时转 让方的偿债能力已没有了保证 从而使收购方承担债务风险 3 转让价款不可以列入项目的成本 股权收购价款只能作为受让人的长期投资按规定的年限摊销 不能计入变 更后的外商投资房地产企业的成本 在以后项目清算时 还应缴纳相应的 客 观的企业所得税和土地增值税 4 前期谈判调查时间较长 房地产项目转让原因复杂 由于商业秘密的关系 外部人员很难了解项目公 司的对外担保 合同违约或有负债等经营 财务或税务情况 信息不对称增加了 彼此沟通和谈判的难度 5 外国投资者股权并购中国房地产的法律 政策限制 171 号文中规定 境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企 业 或收购合资企业中方股权的 须妥善安置职工 处理银行债务 并以自有 资金一次性支付全部转让金 对有不良记录的境外投资者 不允许其在境内进 行上述活动 这增加了外资股权并购境内房地产企业的成本 4 2 外资资产并购境内房地产项目 4 2 1 外资资产并购境内房地产项目优点 1 可以有效地规避项目的合法性风险 项目资产转让必须办理土地使用权的变更过户手续和项目批文的更名手续 通常会在交易条件中约定在土地使用权变更的同时或之后支付转让价款 如果 土地的取得或审批存在问题 政府部门就不会同意办理变更手续 所以在转让 过程中就可以发现这方面的问题 并采取补救措施 2 可以有效地规避项目的或有债务风险 因为转让的对象是土地使用权 所以 原项目公司的债务仍然由原项目公 司承担 受让人只需处理二种债务 一是地价款 如果政府有关部门没有收到 6董春山 探讨公司股权转让形式下的房地产转让 中国房地产 2002 年 11 月 12 15 页 16 地价款 就不会办理审批和颁发许可证 二是土地使用权的对外抵押担保 由 于法律明文规定只有经过公示登记的抵押才有效 所以查询房地产权属证书他 项权利部分是否存在设定抵押权的记载 就可以明确这类债务 并根据具体情 况采取相关措施 3 转让价款可以列入项目的成本 受让人支付的土地使用权转让价款计入被收购的房地产项目的土地成本 可以减少以后的企业所得税和土地增值税的计征 4 2 1 外资资产并购境内房地产项目缺点 1 存在转让的合法化问题 我国法律对土地使用权转让采取了限制性的规定 新城市房地产管理法 2007 修订 第 39 条规定 以出让方式取得土地使用权的 转让房地产时 应 当符合两个条件 1 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金 并取 得土地使用权证书 2 按照出让合同约定进行投资开发 属于房屋建设工程的 完成开发投资总额的 25 以上 房地产项目的转让多数是因为在宏观调控的环 境下 融资渠道闭塞逼迫所致 所以资金的匮乏是项目转让的主要原因 转让 的项目通常达不到已完成投资开发总额 25 的硬性要求 或者无法缴清土地使 用权出让金 在这种情况下 资产并购房地产项目存在着并购的合法性和缺乏 物权保障的风险 2 必须依法缴纳巨额的税款 根据我国税法规定 土地使用权转让时 发生的税费有营业税 土地增值 税 所得税 印花税 契税 城市维护建设费附加 教育费附加等 其中 资 产收购方应当承担的税负有印花税和契税 资产出让方应承担的税负有营业税 企业所得税 印花税 城市维护建设费附加 教育费附加税率 由于巨大税负 的存在 必然会加大收购方收购成本 3 需变更已批准的手续 项目资产转让方式 土地使用权人发生了变更 项目的房地产开发企业发 生了变更 原来已经批准过的手续 必须全部重新办理更名 影响了项目的开 发进程 外资并购境内企业 需要对每一项资产尽职调查 然后就每项资产要 进行所有权转移和报批 程序相对复杂 境外投资者并购境内房地产企业 由 商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批 4 不确定性风险 关于外国投资者并购境内企业的规定 强化了债权人保护措施 增加了 资产并购时的前置债权人通知义务 使资产收购增加了不确定性风险 根据 关于外国投资者并购境内企业的规定 出售资产的境内企业应当在投资者向 17 审批机关报送申请文件之前至少 15 日 向债权人发出通知书 并在全国发行的 省级以上报纸发布公告 5 外国投资者资产并购中国房地产的法律 政策的限制 171 号文中规定 外商投资设立房地产企业 投资总额超过 1000 万美元 含 1000 万美元 的 注册资本金不得低于投资总额的 50 投资总额低于 1000 万美元的 注册资本金仍按现行规定执行 50 号文中规定 外商投资从事房地产开发 经营 应遵循项目公司原则 申请设立房地产公司 应先取得土地使用权 房地产建筑物所有权 或已与土 地管理部门 土地开发商 房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约 出让 购买协议 未达到上述要求 审批部门不予批准 境外投资者在境内从事 房地产开发或经营业务 应当遵守商业存在原则 依法申请设立外商投资房地 产企业 按核准的经营范围从事相关业务 这都增加了外资投资中国房地产的门槛 提高了并购的经济成本和时间成 本 增加了并购风险 4 3 外资并购境内房地产项目的风险控制 通过前面的分析 外资可以通过资产和股权两种手段并购境内房地产项目 由于现行的法律限制和交易成本的影响 在当前形势下 外资主要通过股权并 购方式收购境内的房地产项目 资产并购的风险比较容易控制 但股权并购的 风险由于更具隐蔽性 往往在并购时难以察觉 因此 外资在选择股权并购时 就要进行风险控制 从而有效的减少股权转让的风险 促使项目的正常运转和 顺利开发 本文推荐一下三种方法对股权并购的风险进行控制 7 1 前期尽职调查 首先 应对目标房地产公司的外部环境和内部情况进行审慎的调查与评估 包括公司的基本资料 财务 税收状况 股东出资情况 对外签署的合同及其 执行情况 对外担保情况以及对外债权债务关系 房地产开发经营资质等级 其他房地产项目的开发和经营状况等 其次 应着重针对目标房地产项目本身进行调查 公司股权转让的风险还 可以通过合同条款加以约束 但目标房地产项目本身的风险只能依靠调查结果 进行判断 因而在此阶段对目标房地产项目进行调查更有意义 2 设定转让方的随附义务 根据规定 合同的权利义务终止后 当事人 应当遵循诚实信用原则 根据交易习惯履行协助 通知 保密等义务 随附义务 7吴翔华 申玲 陈红艳 房地产开发企业在建项目转让模式研究 建筑经济 2008 年第 5 期 第 106 页 18 不仅应在合同中明确约定 还应约定相应的违约责任 保证受让方顺利地完成项 目施工 3 采取合理担保制度 保证双方利益顺利实现 在项目公司股权转让中 受让方面临的最大风险就是对项目公司原有的 不可知的债务的承担以及承担之后向转让方追偿不得的风险 为控制这一风险 受让方可要求转让方对项目公司的情况进行披露并承担披露不实的违约责任 同时 为控制受让方向转让方追偿不得的风险 受让方可事先要求转让方提供担 保 第第 5 5 章章 案例分析案例分析 5 1 案例简介 河南省 A 房地产集团公司是一家著名的房地产开发公司 公司拥有十几年 的开发经验 开发项目遍布河南各大城市 目前拥有十余家全资及控股企业 形成了以房地产开发为核心 以物业管理 酒店经营等相关行业为配套的专业 房地产集团 2007 年 集团公司成立 C 房地产开发公司 项目公司 负责开 发位于郑州的一处房地产项目 M 集团受国家 2007 年房地产宏观调控政策和银行紧缩贷款的影响 流动资金 越来越紧张 出于公司整体战略的考虑 集团公司准备将 C 公司的房地产开发 项目 M 转让出去 从而获得流动资金 缓解集团公司的资金压力 B 公司是美国一家投资基金 自 2000 年进入中国以来 B 公司一直活跃于 中国房地产市场 随着国家更加严格的限制外资投资房地产 公司把目光转向 了我国的二三线城市 希望能寻找和开发优质的房地产项目 通过顾问公司的介绍 A 房地产集团认识了 B 公司 经过协商 B 公司看好 此房地产项目 M 的升值前景 并决定收购 19 经房地产估价机构评估 M 项目资产评估价值 市场公允价值 为 511 389 335 元 人民币 土地出让金 295 546 000 元 开发成本及费用 58 377 821 元 本案中 营业税税率为 5 城市维护建设税税率为 7 教 育费附加税率为 3 企业所得税税率为 25 印花税税率为 0 05 契税税率 为 4 表 5 1 C 项目公司评估结果表 单位 人民币 元 账面价值评估价值增减值 资产合计353 923 821511 389 335157 465 514 负债合计000 所有者权益合计353 923 821511 389 335157 465 514 5 2 可转让方案分析 A 房地产集团公司与 B 公司交易前分别考虑了以下几种转让方案 方案一 C 房地产开发企业将其持有的开发项目的资产直接转让给 B 公司 转让价格为 511 389 335 元人民币 B 公司在三个月内以现金方式支付 方案二 A 房地产集团公司将其 100 拥有的 C 房地产开发公司的股权转让 给 B 公司 转让价格为 511 389 335 元人民币 B 公司在三个月内以现金方式 支付 方案三 A 房地产集团公司在百慕大注册成立一家 D 公司 然后将其拥有 的 C 房地产开发公司的股权按股权成本价转让给 D 公司 再由 D 公司将其拥有 的 100 股权的 C 房地产开发公司股权转让给 B 公司 B 公司支付 D 公司股权收 购价 511 389 335 亿人民币 1 方案一 方案一属于外资资产并购境内公司项目 按照税法的规定 转让方 C 房地 产开发企业应承担相关的营业税 土地增值税 城建税及教育费附加 印花税 和企业所得税等 受让方应承担相关的印花税和契税 由于增值额 扣除项目金 额 34 50 故增值税税率为 30 表 5 2 方案一相关税负表 单位 人民币 元 税负计算公式金额转让方税负受让方税负 转让收入a511 389 335 土地成本b295 546 000 开发成本及费用c58 377 821 增值额d a e129 083 406 20 扣除项目金额e b c f g h k382 305 929 营业税f a 5 25 569 46725 569 467 城市维护建设税g f 7 1 789 8631 789 863 教育费附加h f 3 767 084767 084 土地增值税i d 30 38 725 02238 725 022 企业所得税j a e i 25 22 589 59622 589 596 印花税k a 0 05 255 695255 695255 695 契税l a 4 20 455 57320 455 573 税负总计89 696 72720 711 268 2 方案二 方案二属于外资收购境内房地产项目股权的行为 按照税法的有关规定 转让企业的股权转让行为不缴纳营业税 土地增值税 但需缴纳企业所得税和 印花税 受让企业不需缴纳契税 但需缴纳印花税 表 5 3 方案二相关税负表 单位 人民币 元 3 方案三 方案三属于外资境