吉林市房地产评估报告.doc

1 73 目目 录录 一 区域概况一 区域概况 3 二 吉林市开发区情况二 吉林市开发区情况 7 三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要 10 四 吉林市房地产发展环境分析四 吉林市房地产发展环境分析 13 五 图解吉林五 图解吉林 25 六 吉林市房地产市场分析六 吉林市房地产市场分析 30 七 本案地块分析七 本案地块分析 56 八 市场结论和建议八 市场结论和建议 60 九 项目目标客户九 项目目标客户 61 十 产品定位十 产品定位 63 十一 十一 整体的开发策略整体的开发策略 66 十二 营销步骤 十二 营销步骤 1 1 期期 2 2 期 期 68 十三 销售手段十三 销售手段 70 2 73 一 区域概况一 区域概况 1 1 区域位置 区域位置 吉林市地处东北腹地长白山脉 向松嫩平原过渡地带的松花江畔 三面临水 四周环山 东经 125 40 127 56 北 纬 42 31 44 40 东接延边朝鲜族自治州 西临长春市 四平市 北与黑龙江省接壤 南与浑江市 通化市毗邻 2 2 人文地理 人文地理 吉林市总面积 27120 平方公里 其中 市区 3636 平方公里 全市现辖 4 个城区 船营区 昌邑区 龙潭区 丰满区 4 个县级市 磐石市 蛟河市 舒兰市 桦甸市 1 个永吉县 1 个国家级高新技术产业开发区和 1 个经济技术开发区 截止到 2003 年末 全市人口达 451 4 万人 其中市区人口 198 5 万人 非农业人口 211 万人 3 3 交通条件 交通条件 铁路 吉林铁路分局管内有长图 牡图 吉沈 吉舒 烟白 拉滨 朝开 和龙等干支线 8 条 总营业里程 1491 9 公 里 管界跨吉 黑两省的 16 个市 州 县 有分别通向俄罗斯 朝鲜的两个国际口岸站 2002 年旅客发送量完成 1492 万人 货物发送量完成 2097 万吨 公路 吉林市自古就是三省通衢 区位优越 目前路网密布 四通八达 公路连接全国各大城市 截止到 2002 年底 全市有公路 655 条 公路总里程 7523 公里 其中 高速公路 62 9 公里 民航 吉林机场于 1991 年 4 月 1 日开航 现在运营的是吉林至北京 上海 广州 大连 深圳 海口七条航线 3 73 4 4 历史沿革 历史沿革 吉林市原名 吉林乌拉 为满语地名 意为沿江的城池 因明清两代为固戍边 抵御外侵 在此设厂造船 又称 船厂 殷周时代 这里已有氏族部落 秦代以前 居住着满族祖先 肃慎人 汉称挹娄 北魏称勿吉 隋唐称粟末靺鞨 辽代 为辽东京道所辖 后改称女真 1115 年 女真人建立金国 灭辽后 吉林为金国领地 明朝 隶属海西女真乌拉部统辖 为 乌拉国 明万历四十一年 吉林归属努尔哈赤统治 成为后金领地 清康熙十年 1671 年 宁古塔副都统安珠瑚奉命率军 筹建吉林城 康熙十五年 1676 年 清政府调宁古塔将军巴海移 驻吉林城 吉林遂成清政府统辖松花江 乌苏里江 黑龙江等流域的重镇 成为这一地区的政治 经济 军事中心 民国 2 年 1913 年 将吉林府改为吉林县 1945 年 8 月 日本投降 国民党成立 吉林地方治安维持会 10 月 在中共吉林市委组织下成立吉林市政府 11 月 成 立吉林省政府 省会设在吉林市 1946 年 5 月 我军从吉林市撤出 国民党成立吉林省政府和吉林市政府 1948 年 3 月 9 日 吉林市解放 3 月 10 日 吉林省政府从延吉市迁至吉林市 3 月 23 日 成立吉林市人民政府 1954 年 9 月 吉林省人民政府由吉林市迁往长春市 1958 年将永吉 磐石 舒兰 蛟河 桦甸等县划归吉林市 现辖 4 个城区 船营区 昌 邑区 龙潭区 丰满区 4 个县级市 磐石市 蛟河市 舒兰市 桦甸市 1 个永吉县 1 个国家级高新技术产业开发区和 1 个经济技术开发区 4 73 5 5 旅游 旅游 吉林旅游特色鲜明 是一座闻名遐迩 四季皆宜的旅游大市 吉林市以山水林 冰雪凇为特色的自然 人文景观互相映衬 构成得天独厚的观光 休闲 民俗风情和历史文化等旅游优势 夏季是避暑度假的胜地 冬季是滑雪娱乐的天堂 被国家纳入 31 个重点旅游城市行列 全市共有旅游景区 景点 80 余处 中国四大自然奇观之一的吉林雾淞 世界石陨石之王吉林陨石 国 家重点风景名胜区松花湖 以及朱雀山动植物园 北大湖滑雪场和哥特式建筑天主教堂 高句丽古城遗址 乌拉古城 吉林文 庙 北山古庙群等独具特色的自然人文景观魅力万千 驰名中外 旅游服务设施配套齐全 功能比较完备 拥有星级饭店 35 家 床位 33100 张 旅行社 40 家 其中国际旅行社 4 家 现代化商业街 10 条 大福源超市 国贸中心 东方商厦等大型商品购物 中心 10 个 每年一度的中国吉林雾淞冰雪节 松花湖开江鱼美食节 松花湖之夏旅游节 长白山金秋枫叶旅游节以及北山庙会 等各具春夏秋冬特色的五大节庆活动颇负盛名 这些年 以市场为导向 以政府为主导 对旅游产业进行整体性 系统性设计 和运作 旅游经济呈现强劲的成长势头 接待海内外游客年均增长 38 旅游总收入年均增长 52 1 6 6 卫生 卫生 截止到 2002 年末 全市共有各级各类医疗卫生机构 3363 所 全市拥有卫生技术人员 24277 人 其中 医院 卫生院 17726 人 千人口拥有卫生技术人员 4 1 人 全市拥有医疗床位 16539 张 千人口拥有床位 3 8 张 7 7 区域 区域经济经济 5 73 全市实现社会消费品零售总额 250 亿元 比上年增长 13 5 其中城市实现消费品零售额 206 亿元 增长 14 6 县及县以 下实现消费品零售额 44 亿元 增长 8 全市集市贸易成交额达 49 6 亿元 比上年下降 5 3 全市进出口总额 2 46 亿美元 比上年增长 3 1 其中 出口总额 1 6 亿美元 比上年增长 17 7 合同利用外资 6 6 亿美 元 比上年增长 111 2 实际利用外资 3 03 亿美元 比上年增长 159 4 全年共接待海内外游客 728 万人次 比上年增长 32 4 其中接待海外游客 2 5 万人次 增长 13 6 旅游总收入实现 37 亿元人民币 增长 29 8 全市现有金融机构 15 家 截止 2003 年末 全部金融机构各项人民币存款余额 517 亿元 比年初增加 72 亿元 其中企业存 款余额 97 亿元 比年初增加 20 5 亿元 各项人民币贷款余额 426 4 亿元 比年初增加 22 2 亿元 其中 短期贷款余额 303 6 亿元 中长期贷款余额 99 9 亿元 全年银行累计现金总收入 1508 亿元 累计现金总支出 1535 7 亿元 全年货币收支相抵净投 放 27 7 亿元 城乡居民储蓄存款余额 392 亿元 增加 47 1 亿元 增长 13 7 全市现有 11 家上市公司 其中含一家 H 股上市公司 东北虎制药 总股本 54 亿元 国家股及国有法人股 31 亿元 流通 A 股 10 亿元 以 2003 年 12 月 31 日收盘计算 流通 A 股市值 51 亿元 占我市同期 GDP 的 8 5 占全国证券市场流通市值的 0 39 6 73 二 吉林市开发区情况二 吉林市开发区情况 1 1 吉林高新技术产业开发区 吉林高新技术产业开发区 吉林高新技术产业开发区成立于 1992 年 11 月 规划面积 11 18 平方公里 位于松花江畔素有 北国江城 美誉的吉林市 按照区域特征 高新区大致可以分为综合功能区 高新技术产业区 科教文化区 旅游渡假区 商贸区和居住区 管委会 办公大楼 火炬大厦就座落在综合功能服务区内 企业和个人在这里可以方便 快捷办理规划 工商 税务 用地 建设等 方面的手续 另外 功能服务区内金融 保险 中介服务业比较发达 已经形成了较完备的服务支撑体系 高新技术产业区主要指吉林市深圳街两侧区域 面积大约 2 平方公里 重点发展高新技术产业 目前电子信息产业园 医 药产业园已基本形成 科教文化区主要指吉林市恒山西路以南 吉林大街西侧区域 含有北华大学 第四军医大学军医学院等大学 2 所 吉林商贸 学校 化工学校 教育传播学院等专科学校 3 所 吉林市松花江中学 市二中学等中小学校 5 所 能够充分满足区内居民和外 来投资者子女的就学需要 满足投资者对各类人才的需求 2 2 吉林市经济开发区吉林市经济开发区 7 73 吉林经济技术开发区位于吉林省吉林市西北部 东临松花江 西至长吉北线公路 南起长珲高速公路 北止通溪河 距吉 林市中心约 15 公里 距省会长春 80 公里 开发区先期开发面积 18 4 平方公里 规划开发建设面积 43 51 平方公里 行政管辖 面积 103 平方公里 是目前全国较大的开发区之一 3 3 吉林桦甸经济开发区吉林桦甸经济开发区 吉林桦甸经济开发区位于桦甸城区西北部 总规划面积 6 29 平方公里 开发区内设综合工业 食品加工和林产品加工三个 园区 经过一年的建设 开发区已形成了比较完善的基础设施体系 交通顺畅通达 水电供应充足 通讯设施齐全 已引进金 稻子食品生态园 奈奇乳业等 12 户新企业入区发展 使开发区初步形成了工业新区雏形 4 4 吉林永吉经济开发区吉林永吉经济开发区 年经省政府批准建立的省级开发区 面积为 平方公里 规划区面积 平方公里 其中起步区面积 平方公里 开发区位于吉林市西南 在吉林市区与永吉县城口前镇中间 距吉林市 公里 区内交通便捷 国家一级公路贯 穿区内并与吉林市区主干道相连 沈吉铁路在区间通过 区内程控电话和移动电话网络齐全 卫星有线电视接收系统完善 基 础设施配套 服务手段先进 劳动力资源充足 目前 开发区内企事业单位 户 较大的三资企业有泰国独资正大永吉实业 有限公司 中澳合资吉林市华奥电池有限公司 与台湾旺旺集团合作的吉林市光大粮油特产有限公司 较大的内资企业有吉林 省北方塑料制品有限公司 吉林市长城机械制造有限公司 中水一局机械厂 永吉宾馆朝鲜民俗渡假区 8 73 5 5 吉林龙潭经济开发区吉林龙潭经济开发区 建于 年 年被省政府批准为省级经济开发区 吉林龙潭经济开发区位于吉林市西北部 总规划面积为 平方公里 起步区面积 平方公里 开发区地处区内有全国最大的化工原料生产基地吉化集团公司 东北最大的 污水处理厂吉化污水处理厂 临近全国最大的热电厂吉林热电厂 目前 起步区已实现 五通一平 即 通水 通电 通讯 通气 通排污和平整土地 吉林龙潭经济开发区从地域和资源优势出发 全面推进 四区一街 建设 即 吉化 万吨乙烯配套及下游产品深加工 区 橡塑制品加工区 一汽 非金属件配套区和民营园区 同时 加快建设汉阳科贸一条街 9 73 10 73 三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要三 吉林市政府对于未来城市发展的规划纲要 1 1 发展经济 加快经济园区建设发展经济 加快经济园区建设 扩张总量规模 推进产业结构的快速升级 化工工业向上下游一体化方向发展 重点建设 60 万吨乙烯扩建 37 万吨苯酚丙酮扩 建项目 促进 12 万吨丁辛醇 9 万吨丁苯橡胶达产达效 汽车工业坚持 依托一汽 走出特色 的发展路子 扩大整车规模 做强 零部件配套产业 主要加快轻微型车扩能改造 经济型轿车 T4 高档商务车项目建设 冶金工业着力发展特种钢 特种铁合金和特 种炭素 快速推进铁合金基地升级改造 镍业公司冶炼厂扩建项目 食品工业围绕打造长白山品牌进行资源整合 大力发展玉米深加 工 葡萄酒 绿色食品等优质特色产品 建材 纺织 医药 电子等行业全力推动冀东及亚泰水泥二期扩建 15 万吨腈纶 吉尔吉 制药 大规模集成电路及半导体放电管等一批带动性大 附加值高的项目 加快园区建设 促进企业集群的快速形成 重点在纺织园区 化工园区 汽车零部件园区 金属制品园区等十大园区的建设上取 得突破 结合优势产业的关联需求 设计规划一批上游配套 下游深加工项目 引导企业向园区聚合 拉长产业链 构筑起终端化 集群式的产业发展新格局 2 2 振兴东北老工业基地振兴东北老工业基地 全力以赴推进项目建设 在加大投资拉动力度 构筑产业竞争优势上取得更大的突破项目建设是振兴老工业基地的重要载体 必 须放到事关全市发展命脉的高度 合力加快建设步伐 切实增大固定资产投资对经济增长的牵拉作用 主攻重大项目 着力壮大产业发展优势 建设投资亿元以上大项目 170 个 其中续建 84 个 新建 86 个 首批 33 个重大项目完 成投资 200 亿元 组织实施 30 万吨芳烃抽提 30 万辆轻型车 6 万吨差别化粘胶短纤维 4 万吨乙丙橡胶 18 万吨低定量涂布纸 11 73 半导体 固体激光体及激光晶体等 100 个工业项目 珲春中街 江南滨江居住区 垃圾焚烧电站 危险废物处理中心 吉林一中续建 等 15 个民生民利和社会事业项目 油母页岩综合开发 红石调峰电站 绕城公路东环线 江密峰至威虎岭高速公路等 35 个能源交通 设施项目 松花江河道治理 城市防洪工程 永舒灌区节水配套 林业生态工程等 14 个农田水利基础设施项目 加大项目建设进程 快速扩充经济发展实力 积极协调落实 21 个老工业基地国债项目资金 确保年内全面启动 有效完善第三批申报项目后续工作 策 划 设计和组织申报第四批国债项目 依托优势产业及重大项目 加强下游配套和延伸开发 培育出一批适应性较强的中小型项目 全年在建项目总量达到 2000 个 3 3 实施民生民利工程 完善城市设施 加强城市管理 实施民生民利工程 完善城市设施 加强城市管理 按照以人为本 理性建设 建管并重 科学发展的方针 全力推进民生民利工程 优化人居环境 完备城市功能 进一步构筑城 市竞争的整体优势 以理性建设 科学发展为基点 努力搞好城市规划 做好 十一五 计划编制工作 围绕修编城市总体规划 制定 城市空间发 展战略研究纲要 百里清水绿带 和城市亮化工程三年规划 完成朱雀山风景区 北山公园 龙潭山公园 小白山公园 一区三园 的保护性开发规划 以实施民生民利工程为核心 努力推进城市建设 着力启动便行畅通 人居环境等六大系统工程 新建雾凇中路 滨江东路等道路工程 维修改造 57 条城区主次干路和 400 条小街小巷 建设绕城公路东环线 口前至北大湖一级路等一批国省干线 和农村公路工程 竣工 1874 4 公里 继续实施 百里清水绿带 工程 建设吉丰东线堤路和阳光园 三水厂公园等精品园区 哈龙 桥下游江段形成新的绿化景观带和雾凇观赏带 新增绿地面积 80 万平方米 组织好丰满大坝坝体 世纪之舟 沿江两岸楼体和重点 商业街的美化亮化 坚持引大扶强 规模开发 开工滨江花园 江南名苑等高品位住宅小区 建设中低档商住房 经济适用房和廉租 12 73 房 新建垃圾焚烧电厂 续建污水厂 扩建三水厂和源源热电厂 北华大学二次变和冰上训练中心年内竣工 增大松花湖水源地和松 花江水源段的保护措施 加快龙潭 哈达湾工业区污染改造进程 努力实现粉尘达标排放 水源地水质达标率力争达到 100 一 二级空气质量达到 230 天以上 4 4 大力夯实科教兴市战略 大力夯实科教兴市战略 围绕更好地服务经济建设 提高教育发展水平 改造中小学危房 1 万平方米 完成吉林一中新校区后续建设 深入打造高中优质 教育品牌 力争再有 3 5 所学校进入省级示范性普通高中行列 深化农村教育综合改革 每个县 市 都要把 1 所学校发展成省农村 初中办学模式改革示范校 启动新一轮职业学校专业与布局结构调整 新建 1 所大型职业教育中心 大力发展高等教育 促进高校科 研成果与地方经济的有效结合 发展多种形式办学 规范提升民办教育 支持引进国外优质教育资源 13 73 四 吉林市房地产发展环境分析四 吉林市房地产发展环境分析 1 人口情况人口情况 吉吉林林历历年年市市区区人人口口数数量量变变化化图图 178 179 179 179 179 179 180 2000年2001年2002年2003年2004年 吉吉林林市市历历年年郊郊县县人人口口数数量量变变化化图图 252 252 252 252 252 252 252 253 2000年2001年2002年2003年2004年 吉吉林林市市历历年年人人口口数数量量变变化化图图 431 431 431 431 431 432 432 2000年2001年2002年2003年2004年 14 73 从上图可以看出 近几年来 吉林市的人口数量增长缓慢 甚至有时会出现负增长局面 总体来看 市区的人口数量基本维持在 179 万左右 郊区人卡偶数量在 252 万左右 总人口数在 431 万 从自然增长率方面来看 04 年市区人口呈负增长态势 综观吉林市 民的日常生活 市区人口密度明显较低 生活节奏缓慢 全市不存在人口导入 人口导出数量要大于人口导入数量 2 职工年平均工资职工年平均工资 2000 年年2001 年年2002 年年2003 年年2004 年年 市区人口 人 179 34 万179 24 万178 89 万179 55 万178 9 万 郊区人口 人 252 39 万252 21 万252 18 万252 04 万252 18 万 总人口 人 431 67 万431 38 万431 07 万431 60 万431 08 万 吉吉林林市市历历年年职职工工年年平平均均工工资资变变化化图图 0 5000 10000 15000 2000年2001年2002年2003年2004年 15 73 从上图可以看出 近几年来 吉林市职工年平均工资呈现逐年递增态势 经济发展前景良好 截止到 2004 年底 职工年平均工 资为 12694 元 增长率为 0 19 综观整个吉林市 高收入的行业主要是公务员 电子信息 精细化工 铁路等国有企业的职工为主 这些岗位的职工相对来说具 有相当的购房能力 并且在其购房款额中公积金占有相当一部分的比例 而农民的收入近几年呈低速增长状态 城乡居民的收入差距较大 这主要是因为其经济结构中二 三产业尚未进入快速发展阶段 在农业内部结构中 第一产业还在起绝对支撑作用 粮食收入仍然占较大比重 产品结构性矛盾日益突出 大路货产品多 高精尖产 品少 产品内在质量差 科技含量低 附加值低 可以看出 吉林市的购房人市主要还是来自市区国有企业等具有较稳定收入 拥有较好福利的国有企业职工 3 城镇居民可支配收入 城镇居民可支配收入 2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年 职工年平均工资 元 8193848592951061012694 增长率 0 040 10 140 19 16 73 2000 年年2001 年年2002 年年2003 年年2004 年年 居民可支配收入 元 53655883671077108500 从上图可以看出 2004 年吉林市城市居民人均可支配收入达到 8550 元 与 03 年相比增长了 11 这一收入水平已经接近了全 国平均水平 随着吉林市进一步加大经济结构调整力度 加快工业强市和老工业基地振兴步伐 经济增长质量越发显著提高 今后几 年国民经济将继续持续快速健康发展 同时受惠于国家 一免三补 政策和农业丰收 吉林市农民收入增长较快 农民人均纯收入达到 3200 元 增长 18 5 4 人均居住面积 人均居住面积 吉吉林林市市历历年年城城镇镇居居民民可可支支配配收收入入变变化化图图 0 2000 4000 6000 8000 10000 2000年2001年2002年2003年2004年 17 73 从上图可以看出 吉林市人均居住面积经过几年的大幅增加 在 20034 年达到 14 1 平方米 但这个与同期全国近近 25 平方米的平 均水平有很大的差距 也就是说 吉林市居民的住房条件在全国处于较低的水平 居民客观上存在着改善住宅条件的需求 而近几年 随着吉林市经济持续稳定增长 人们的收入水平也不断增高 消费能力也得到不断加强 再加上吉林的房地产处于刚 起步的初级阶段 可以看出该市场有着相当大的潜力 相信今后几年吉林市的人均居住面积仍将呈现持续增加的态势 2000 年年2001 年年2002 年年2003 年年2004 年年 人均居住面积 平方米 8 559 0713 0713 2714 1 吉吉林林市市历历年年人人均均居居住住面面积积变变化化图图 0 5 10 15 2000年2001年2002年2003年2004年 18 73 5 人均 人均 GDP 从上图可以看出 进几年来吉林市的人均 GDP 处于稳步增长阶段 到 2004 年底 全市人均 GDP 为 16239 元 虽然相比较前几 年来说已经有了很大的增长 但是同全国其它城市相比 吉林市的人均 GDP 差距仍然较大 较低的经济水平客观上对房价的上涨有较低的经济水平客观上对房价的上涨有 减缓和抑制作用减缓和抑制作用 随着振兴东北老工业计划的实施 对于东北三省的石油 化工 汽车行业的发展有着较大的推动作用 目前吉林市的多家国有大 型企业正进行着体制的改革 预计今后全市人均 GDP 会继续呈现增长态势 与全国平均水平拉进 出现大幅增长的可能性不大 2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年 人均 GDP 元 925010274118621381616239 吉吉林林市市历历年年人人均均G GD DP P增增长长图图 0 5000 10000 15000 20000 2000年2001年2002年2003年2004年 19 73 6 三大产业结构 三大产业结构 从上图可以看出 目前吉林市第二产业和第三产业分别占了 45 2 和 40 7 均在国民经济中占有重要地位 与全国平均水平相与全国平均水平相 比 第三产业比重较高 这在一方面也反映了该市制造业的不景气比 第三产业比重较高 这在一方面也反映了该市制造业的不景气 与 03 年度相比 第二产业所占的比例有所上升 第三产业比例略有下降 第一产业比例没有变化 这也从侧面反映了自 2003 年 中央出台振兴东北老工业基地战略来的成果 第一产业第二产业第三产业 吉林市14 1 45 2 40 7 全国平均结构比例14 6 52 3 33 1 04年年度度吉吉林林市市三三大大产产业 业结结构构比比例例图图 14 45 41 第一产业 第二产业 第三产业 04年年度度全全国国三三大大产产业业平 平均均结结构构比比例例图图 15 52 33 第一产业 第二产业 第三产业 20 73 7 职工平均工资 职工平均工资 从上图可以看出 吉林市职工工资呈现逐年增长趋势 在 2004 年全市职工年平均工资达到 12694 元 而职工人数缺呈现逐年下 降趋势 这很大一部分的原因是因为吉林市的企业以国有企业为主 目前各个国有企业正进行这新一轮的体制改革 因此下岗职工人 数较多 而经过改革后的企业其效率得到明显提高 在岗职工的工资也得到了提升 预计随着经济的发展 国有企业体制改革的完善 今后几年吉林市职工的工资仍将继续呈现上涨趋势 而在岗职工数也会有所稳 定 预计将会在 40 万人左右 2000 年2001 年2002 年2003 年2004 年 工资 元 8193848592951061012694 人数 人 521223461803448343410953预计 40 万左右 吉吉林林市市历历年年职职工工平平均均工工资资变变化化图图 0 5000 10000 15000 2000年2001年2002年2003年2004年 吉吉林林市市历历年年职职工工人人数数变变化化图图 200000 300000 400000 500000 600000 2000年2001年2002年2003年2004年 21 73 8 私车拥有量 私车拥有量 私车拥有量很大程度上能够反映一个城市的消费水平 近两年来吉林市场的私车拥有量呈稳步上升趋势 所占民用车的比例也逐 步上升 从整个吉林市来看 04 年市区人均私车拥有量为 0 0307 约每 100 人拥有 3 辆私车 这一比例与上海广州等相比还有较大 的差距 2002 年年2003 年年2004 年年 民用车拥有量 辆 8860893508预计 100000 私车拥有量 辆 4229248292预计 55000 所占比例47 73 51 64 预计 55 吉吉林林市市私私车车拥拥有有量量增增长长图图 10000 30000 50000 70000 2002年2003年2004年 吉吉林林历历年年民民用用车车拥拥有有量量增增长长图图 80000 85000 90000 95000 100000 105000 2002年2003年2004年 22 73 9 房地产交易情况列表 房地产交易情况列表 内容内容2002 年年2003 年年2004 年年03 年增长率年增长率04 年增长率年增长率2003 长春 长春 2004 长春 长春 新开工面积 平方米 293328727151761967978 7 44 27 52 竣工面积 平方米 1797545192781513542447 25 29 75 243 4 销售面积 平方米 128382012676251539910 1 26 21 48 185 3179 4 住宅销售单价 元 平方米 1149118713303 31 12 05 22452182 房地产开发投资额 万元 2930693051813049794 13 0 07 房地产开发投资成本 元 平方米 9991124155012 51 37 9 从房产交易的数据上我们可以得出以下几点结论 1 房产交易量较大 平均价格较低 房产交易量较大 平均价格较低 2003 年吉林市商品房的销售面积达到 126 万平米 04 年更是达到了 153 万平方米 增长了 27 52 而省会长春 03 年的销售面 积为 185 3 万平米 04 年由于其市场的不景气 商品房价格降到了 4 年来的最低点 住宅成交面积也降到了 179 4 万平方米 根据吉 林与长春两城市的人口对比 吉林市只占长春一半的市区人口 却购买了相当于长春 70 面积的商品房 可以说 销售面积非常大 但从单价上看 04 年长春市年长春市 2182 元元 平方米的平均成交价格仍然要比吉林市销售均价高出近平方米的平均成交价格仍然要比吉林市销售均价高出近 1000 元元 平方米平方米 如此大的价格落差应该 引起我们的关注 23 73 2 房产开发成本增高 利润空间被压缩 房产开发成本增高 利润空间被压缩 根据房产开发投资额 我们核算出每平方米房地产开发投资成本 从 02 年到 03 年 成本单价增长了 12 6 而销售单价只增长 了 3 3 04 年的成本单价更是增长了 37 9 而销售单价只增长了 12 05 而从近几年的发展态势来看 吉林市的土地价格正在 不断抬升 建筑成本也随之提高 显而易见的是 房产开发的利润空间被压缩房产开发的利润空间被压缩 3 商品房销售形势有所好转 但仍有较多存量房存在 商品房销售形势有所好转 但仍有较多存量房存在 从 02 年和 03 年的数据来看 吉林市每年销售的房产面积只占每年竣工面积的 65 70 而 04 年的新开工面积相比 03 年下降 了 27 52 成交面积却上升了 21 48 销售面积要多于竣工面积 房产销售形势有所好转 这受到多方面的影响 但考虑到 02 和 03 年的存量房有着 115 万方的巨大体量 即使 04 年的去化速度有了加快 但但 05 年的市场上仍然会有较多的存量房存在年的市场上仍然会有较多的存量房存在 4 购房者多为自住用途 基本不存在投资现象 购房者多为自住用途 基本不存在投资现象 综观全国各大城市 随着房价的不断攀升 越来越多的市民都会考虑通过购房来投资 这一现象在一些房价较高的城市尤为明显 但吉林市的购房者却恰恰相反 几乎所有的购房其购房都是自住用途 基本不会考虑投资用途 之所以会这样 主要是因为该市的房 价较低 房地产市场尚未完全发展 房地产在第三产业中所占的比例不是最大 但从其它城市房产发展经验来看 随着吉林市场房地 产业的发展 房价的提高 今后几年可能会出现房产投资现象 24 73 5 二手房市场低迷 二手房市场低迷 由于吉林市的房价较低 购房者多为自住用途 基本不存在投资现象 受此影响 二手房市场也很低迷 整个吉林市很难找到家 中介公司 相比较二手房二言 当地市场更愿意购房新房 因为新房价格并不比二手房贵 预计这个低迷的二手房市场在短时期内很 难会有改变 6 市场潜力巨大 发展前景看好 市场潜力巨大 发展前景看好 目前已有多家外地外省市的大型房产开发商进军吉林 之所以会这样很大一部分原因是这些外来开发商看好吉林市的房产发展前 景 随着东北老工业经济的振兴 当地居民收入水平的提高 改变目前居住环境的意愿会越加迫切 而从目前吉林市新开的楼盘来看 中低档次商品住房供应量下降 高档商品房供应增加 从当地现有经济状况来看 存在着相当一部分具有较高经济实力购买高档商品 房的客源群体 随着经济与市场的发展 吉林的房产市场潜力巨大 发展前景为人所看好 25 73 五 图解吉林五 图解吉林 松花江是吉林城市发展的轴心 相当于黄浦江在上海的地位 此 图是从本地块眺望江对岸 景观 较好 26 73 公交车是吉林市民出行的重要交 通工具 现有公交线路较多 班 车之间间隔大约 6 8 分钟 总体 来看比较方便 上下班时通常会 很挤 显示市区居民已经开始远 离自住地上班了 27 73 吉林市内道路很宽 即使是上下 班高峰时间一样很少堵车 左图 为在市区较有代表性的吉林大街 28 73 大型超市已经成为吉林市民日常 生活中不可缺少的一部分 目前 吉林市已有台湾大福源 法国乐 购和上海华联进驻 共有 5 家卖 场 正在筹划中的卖场也不少于 3 家 右图为火爆的超市收银台 29 73 吉林市贸易相对较为滞后 但作 为周边广阔地区中最大的城市 外来商户通常会选择吉林作为商 品的集散地 左图为温州商客在 吉林的大型商品批发市场 温 州商贸城 30 73 六 吉林市房地产市场分析六 吉林市房地产市场分析 前 言 通过调查我们发现 吉林市整体的房产市场还处于初级阶段 房地产市场的整体开发水平不高 开发商大多实力有限 难以推出 切合市场需求的产品 这也导致了大多数市内的楼盘都很难突破周边行情 取得较好的销售业绩大多数市内的楼盘都很难突破周边行情 取得较好的销售业绩 虽然如此 鉴于本案体量不小 日后推广必然会对吉林这个本就容量有限的市场形成大规模冲击 所以 细致的分析现有的住宅细致的分析现有的住宅 市场是相当重要的市场是相当重要的 我们将吉林市按照江景房和非江景房做了区分 一般来说 江景房代表吉林市房产的高端产品 而非江景房则正好相反 主要以一般来说 江景房代表吉林市房产的高端产品 而非江景房则正好相反 主要以 中低档产品为主中低档产品为主 本地块从位置来看属于江景房范畴 31 73 一 江景房一 江景房 案名开发商规模 价格 元 平方米 主力面积 平方米 主力价格销售期销售率 平均年去化 量 建筑形态 化建 江畔明珠化建房地产总建 17 万方1600 185080 11014 20 万二年以上70 6 多层 小高 层 高层 万达 江畔人家大连万达 总建 35 万方 一期 18 万 江景房均价 3800 3900 130 22040 70 万2 年80 7 2高层 多层 五星国际名家巨龙房地产 总建 99650 平方 米 2600 4300 元 平 方米 价 3200 元 平方米 98 19040 80 万1 年42 4 2高层 滨江名居捷发房产总建 4 5 万方1750 两房 114 120 20 21 万4 个月70 9 5 紫云花园紫云房产估计 3 万方左右 两年前的售完价 4000 80 13032 52 万 两年前已售 完 100 滨江高层 建丰馨苑建丰房产4 万方左右 江景房 3600 3700 其他 2500 三房 200 21073 76 万两年80 1 6高层 紫光秀苑瀚星房产4 2 万方2980 含装修 两房 145 16543 49 万一年半95 2 6小高层 水韵名城建龙地产 总建 23 万方 一期 10 万 2300 3400 沿江 2700 3400 三房 135 170 25 50 万2 年60 3 高层 小高 层 紫云秀苑紫云房产总建 5 万方左右2900140 22042 60 万 3 年以上 01 年 8 月 开盘 70 1 1高层 32 73 隆鑫城市之光隆鑫房产总建 6 万方2300 复式 180 185 41 5 42 5 万一年半65 2 6高层 1 建筑形态 江景房建筑形态分布 14 57 29 多层 小高层 高层 有上图我们可知 吉林市内江景房中的建筑形态以小高层和高层为主江景房中的建筑形态以小高层和高层为主 其比例占到总数的 86 而多层只有 14 33 73 2 总建规模 江景房总建规模比较 0 5 10 15 20 25 30 35 40 化建 江畔明珠 万达 江畔人家 五星国际名家 滨江名居 紫云花园 建丰馨苑 紫光秀苑 水韵名城 紫云秀苑 隆鑫城市之光 从上图可以看出 吉林市的大部分江景楼盘总建规模都在吉林市的大部分江景楼盘总建规模都在 5 万方左右万方左右 只有万达江畔人家 水韵名城和化建江畔明珠等三个楼盘总建 超过 15 万方 但由于万达的江景房不过 5 万方左右 所以真正的江景大盘也只有后两个 34 73 3 均价水平 江景房均价水平分析 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 化建 江畔明珠 万达 江畔人家 五星国际名家 滨江名居 紫云花园 建丰馨苑 紫光秀苑 水韵名城 紫云秀苑 隆鑫城市之光 有上图可以看出 吉林市江景房的单价多数在 3000 元 平方米左右 江畔明珠和滨江名居由于位置过偏 均价不超过 2000 元 平方米 我们可以看出江景房明显存在着三个价格梯度 第一梯度为以建丰馨苑为代表的中段滨江区域 价格在 3500 元 平方米以上 第二梯 度为以水韵名城为代表的南段滨江区域 价格在 3000 元 平方米左右 第三梯度为以滨江名居为代表的北段滨江区域 价格在 2000 元 平方米以下 35 73 4 主力面积 050100150200250 化化建建 江江畔畔明明珠珠 万万达达 江江畔畔人人家家 五五星星国国际际名名家家 滨滨江江名名居居 建建丰丰馨馨苑苑 紫紫光光秀秀苑苑 水水韵韵名名城城 紫紫云云秀秀苑苑 隆隆鑫鑫城城市市之之光光 江景房主力面积范围分析 有上图可知 江景房的主力面积普遍较大 多在 150 200 平方米之间 面积以三房为主 可以说 江景楼盘在面积的尺寸上面安排 的较大 建丰馨苑甚至将三房的面积放大到 200 平米 36 73 5 主力总价 020406080 化化建建 江江畔畔明明珠珠 万万达达 江江畔畔人人家家 五五星星国国际际名名家家 滨滨江江名名居居 紫紫云云花花园园 建建丰丰馨馨苑苑 紫紫光光秀秀苑苑 水水韵韵名名城城 紫紫云云秀秀苑苑 隆隆鑫鑫城城市市之之光光 江景房主力总价分析 由上图可知 吉林市内江景房主力总价大多在 40 50 万之间 五星国际名家的部分主力房型甚至超过了 80 万 可见江景房占据了完 37 73 全占据了当地的高端市场 6 平均年去化量 江景房平均年去化量 万平方米 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 化建 江畔明珠 万达 江畔人家 五星国际名家 滨江名居 建丰馨苑 紫光秀苑 水韵名城 紫云秀苑 隆鑫城市之光 从上图我们可以知道 吉林市的江景楼盘年去化量差别较大 江畔明珠 万达江畔人家和滨江名居三个楼盘的年去化量高于 5 万方 但应该看到 这三个楼盘总价均不高 万达去化的大部分为低总价的多层 所以 真正的江景房绝大部分年去化都在 3 万方以内 这其中只有五星国际名家是个特例 该盘的年去化量超过 4 万方 38 73 7 年去化速度与套总价相关性分析 去化速度与单套总价相关性分析 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 020406080 上图是年去化速度与单套总价的相关性分析 竖轴代表了年去化量 万平方米 横轴代表了单套总价 万元 我们可以看出 总价 一旦超过 35 万元 平均单个楼盘的去化速度都在 5 万方以下 两个指标大致呈不均匀的反比例关系 39 73 江景房区域市场结论 江景房区域市场结论 1 产品形态以高层和小高层为主 产品形态以高层和小高层为主 2 单个楼盘的总建规模大多只有单个楼盘的总建规模大多只有 5 万方左右 难以形成规模效应 万方左右 难以形成规模效应 3 单价沿着中单价沿着中 南南 北依次递减 北依次递减 4 面积设置的较大 面积设置的较大 150 200 平米为主力面积段 平米为主力面积段 5 主力总价段在主力总价段在 40 50 万元之间 万元之间 6 单个楼盘平均年去化量在单个楼盘平均年去化量在 3 万方以内 速度较慢 万方以内 速度较慢 7 大部分江景楼盘的得房率在大部分江景楼盘的得房率在 80 以内 面积浪费较大 以内 面积浪费较大 40 73 二 非江景房二 非江景房 案名规模 价格 元 平方米 主力面积 平方米 主力价格销售期销售率平均年去化量建筑形态 鸿博景园25 万方1400 180090 15015 35 万10 个月95 28 5多层 锦绣花园 总建 30 万方 首期约 5 万 1700125 13522 23 万1 年80 4 多层 小高 层 德威御园 在售总建 2 万方 170050 659 11 万1 年70 1 4多层 亚泰欣城 在售总建 5 万方 1820 两房 62 78 11 14 万2 年70 1 75多层 御苑 总建 12 4 万 方 首期 6 万方 1750 两房 85 101 15 17 5 万 8 个月 去年 9 月 开盘 92 17多层 吉炭家园 总建约 8 万 方 1100 两房 90 105 10 11 5 万 5 个月 去年 12 月 开盘 95 18多层 41 73 万达 江畔人家 非江景房 总建 35 万方 一期 18 万 多层 2000 2700130 22040 70 万2 年80 7 2 高层 多层 相结合 园乐园小区总建 4 万方1500 两房 107 111 16 17 万10 个月80 3 8多层 伊利家园总建 8 万1500 两房 113 123 17 18 5 万1 年90 7 2多层 世纪花园 总建 2 3 万 方 2050 三房 174 188 36 38 万5 个月50 2 7 小高层 多 层 世纪嘉园总建 3 万方2450 三房 147 170 36 42 万8 个月65 3 小高层 多 层 隆鑫城市之光总建 6 万方2300 复式 180 185 41 5 42 5 万一年半65 2 6 万星现代城 别墅部分 3800 平方米2500250 平方米60 65 万 一年 迅速 售罄 100 万星现代城 公寓部分 3 5 万方左右2500 三房 140 170 35 42 5 万一年左右70 2 5 小高层 高 层 多层 42 73 非江景房代表着吉林房产市场的主流 多为当地的中低价位楼盘 鉴于该区域楼盘与本案从定位到产品都相去甚远 本报告不再 逐个作图分析 以下是根据上述个案列表而做得针对非江景房的市场结论市场结论 均价 吉林市非江景房楼盘的均价多在 2000 元 平方米左右 其中解放大路沿线大多低于 2000 元 平方米 而江南高新开发区一带则高 于 2000 元 平方米 总体来看 与江景房楼盘普遍存在 1000 元 平方米的差价 主力面积 非江景房楼盘在主力面积方面差别较大 两房既有 100 平米以下的 迷你 户型 也有 130 平米以上的超大户型 三房也是如 此 总的来看 解放大路沿线楼盘面积设置的较为紧凑 而江南区域楼盘中 大户型比较常见 主力总价 同均价情况类似 解放大路沿线楼盘总价大多在 20 万左右 而江南新区附近则多在 35 40 万左右 两区域相差竟然差不多有一 倍左右 这主要是由于江南新区楼盘的高单价和大面积导致了总价差别更大 去化速度 去化速度明显地呈现出与套总价反比例的走势 解放大路沿线楼盘的年去化量多在 5 万方以上 鸿博景园甚至超过了 20 万方 而江南地区楼盘年去化量均在 5 万方以下 速度明显较低 43 73 三 部分重点个案分析三 部分重点个案分析 五星国际名家五星国际名家 开 发 商 吉林市巨龙房地产开发有限责任公司 地理位置 吉林市松江西路 1 号 产品形态 框架结构高层 建筑面积 99650m2 销 售 率 42 物业管理 1 元 m2 月 供热标准 21 元 年 开盘日期 04 年 4 月 交房日期 现房 面 积 79 191 m2 主力面积 两房 98m2 三房 150 190m2 价格范围 2600 4300 元 m2 均价 3200 元 m2 主力总价 40 80 万 项目分析项目分析 五星国际名家坐落于临江门广场 为长春路和松江西路的起点 总建面积 99650 平方米 其中 1 5 层为商业区 建筑面积 44 73 18580 平方米 6 30 层为住宅区 建筑面积 69950 平方米 共 413 户 地下二层为车库 可提供 180 个车位 该案地理位置优越 周边商业 教育 交通等配套完善 产品硬件设施配套完善 建筑材料选用标准较高 众多材料已达到国内一级水平 作为吉林市最 贵的楼盘 其给人一富丽堂皇的感觉 总体来说层次较高 建筑材料 建筑材料 1 美国罗蒙哈斯荷叶性外墙涂料 2 南坡集团生产的玻璃 3 意大利 印度 西班牙进口石材 4 国产优质不锈钢 5 采用 10 厘米厚的阻燃保温苯板 6 国优高标号水泥和松花江水洗砂石 7 通化钢产生产的优质钢材 配套设施 配套设施 1 林 瑞纳斯三玻双中空充氩气钢化铝化金窗 6 3 远程抄表计费系统 2 德国诺托 弗朗克执手五金件 6 4 可燃气体报警系统 3 永大日立酒店式电梯 7 国际卫星接收系统 4 哈尔滨克拉斯进户门 8 每户预留 2 部直线电话接口 45 73 5 日本自动门装置 9 主要厅房均设 2 兆宽带网络接口 6 智能化系统 10 提供外墙擦窗机 有偿服务 6 1 感应式门禁系统 11 全部采用国家 CCC 认证的消防设备 6 2 闭路电视监控系统 水韵名城水韵名城 开 发 商 吉林建龙地产 地理位置 滨江中路 吉林大街口 产品形态 高层 小高层相结合 建筑面积 23 万 m2 占地面积 5 3 万 m2 销 售 率 60 物业管理 1 2 元 m2 月 开盘日期 03 年 9 月 交房日期 现房 46 73 主力面积 两房 100 110m2 三房 135 170m2 价格范围 2300 3400 元 m2 其中沿江 2700 3400 元 m2 主力总价 25 50 万 项目分析项目分析 水韵名城位于吉林市冰上运动中心旧址 北临松花江 南依江南公园 东为世纪广场 总建面积约 23 万平方米 共分两期开发 一 期规划有 4 栋高层住宅 1 栋版式小高层住宅及会所 共 532 户 该案户型通方正 南北通透 拥有松花江部风江景 小区周边配