鹿丹村综合改造项目难点分析及价值预判汇报版.ppt

1 鹿丹村综合改造实施难点分析及价值预判 谨呈 鹿丹村综合改造办公室 版权声明 本文仅供客户内部使用 版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有 未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可 不得擅自向其它任何机构和个人传阅 引用 复制和发布报告中的部分或全部内容 2 区位交通 鹿丹村紧邻罗湖cbd中心 北靠滨河大道 南与香港相接 区位交通条件良好 罗湖cbd 鹿丹村 香港 滨河大道 深圳河 区位 鹿丹村片区综合改造工程位于罗湖区滨河东路南侧 深圳河北岸 其东面为海关宿舍 西面为红岭路交通 鹿丹村紧邻滨河大道 宝安南路和红岭南路 5分钟可以到达深南中路 滨河大道 3 现状 由于建造施工原因 鹿丹村的房屋出现了严重的质量问题 改造工作已经提出十多年 但无实质性进展 鹿丹村建设于上世纪八十年代末 由于施工时使用了含有大量盐分的海沙 导致小区建成后出现了严重质量问题原鹿丹村住宅小区占地面积66473 7 建筑面积100146 容积率1 57 共有多层建筑24栋 其中住宅楼22栋 单身公寓2栋 4 规划蓝图 目前住建局改造办负责鹿丹村的改造工作 项目规划工作已经完成 项目用地9万平方米 其中居住用地面积4 41万平方米 容积率4 53规划共建12栋33层住宅楼 住宅总建筑面积为18 63万平方米 其中1 8栋 12栋和11栋的三层用于还迁 还迁面积为12 54万平方米可售商品房为9栋 10栋和11栋部分 总销售面积为5 94万平方米 住宅用地 污水处理厂用地 规划指标 5 基础数据 本报告中的各项计算分析均以下列数据为基础 备注 增购面积7000平方米 回调面积8000平方米数据来源 鹿丹村改造发展历程 鹿丹村规划详细蓝图 等 项目 数据 6 客户目标 政府主导下的改造难点 开发模式分析及产品价值预判 客户目标 客户问题 拆迁工作中的重点难点分析 1 2 政府主导下的改造开发合作模式 3 4 改造完成后的房价预测 可售面积的产品定位 拆迁工作如何推动 政府主导下模式下如何引入合作者 鹿丹村项目改造完成后 3 5年 的房价大概是多少 是否改变现有补偿方案的临时安置补助费的标准 蔡屋围片区的住宅市场租金又是多少 鹿丹村综合改造开发项目费用和利润大概是多少 鹿丹村可售房 还迁剩余面积 做什么户型市场接受度高 多大面积 污水处理厂用地价值 5 7 工作思路 工作大纲 拆迁工作分析 开发合作模式及操作建议 产品价值预判及定位 其他问题分析 拆迁谈判条件分析拆迁工作分析拆除工作分析 政府主导下的开发合作模式分析政府主导开发模式下的操作建议 房价预测可售面积产品定位 污水处理厂使用土地价值分析项目经济分析 01 02 03 04 8 01拆迁工作分析 02 01 03 04 9 拆迁工作的法律依据 10 拆迁工作安排及重点难点 在拆迁工作阶段可以分为 方案制定 拆迁谈判和拆除工作三个阶段 方案制定阶段 拆迁谈判阶段 拆除工作阶段 工作重点 拆赔比临时安置补助费搬迁补助费装修费用补偿奖励措施增购回调房房屋面积认定 工作重点 谈判人力分析谈判技巧分析 工作重点 拆除工作分析 拆迁谈判条件分析 谈判工作分析 拆除工作分析 11 1 1 拆迁谈判条件分析 2 2 谈判工作分析 chapter1 拆迁工作分析 2 3 拆除工作分析 12 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 1 临时安置补助费 13 根据161号令 临时安置补助费的标准为同类房地产的市场租金 可以通过项目周边同类房屋出租价格来确定 项目周边同类房屋出租价格 市场租金 临时安置补助费 14 周边同类房屋出租价格 项目周边市场平均租金每个月约为40元 平方米 与鹿丹村同类的房地产 滨苑小区 滨河新村 三房两厅90平米 租金3500元 月两室一厅78平米 租金2600元 月三房两厅84平米 租金3500元 月 两室一厅78平米 租金2800元 月两室一厅78平米 租金2900元 月三房两厅90平米 租金3600元 月 平均租金 40元 平方米 月 滨江新村 三房两厅98平米 租金3600元 月两室一厅78平米 租金3000元 月三房两厅84平米 租金3400元 月 15 从出租率来看 周边区域同类型的房屋出租率均超过95 无法满足鹿丹村业主的租房需求 必然造成区域租金普遍上涨 项目周边同类房屋 滨苑小区滨苑铁路新村滨河新村滨江新城下步庙北区国企大厦红岭大厦华瑞大厦 项目周边同类小区的出租率均超过95 无法满足鹿丹村业主的租房需求 根据供需理论 供不应求必然造成周边的房租上涨 取10 的年增长率 16 项目区域2010年租金 40元 平方米 月 租金年增长率 10 第n年租金 2010年租金 1 年增长率 n 2010 预测已知条件 预测公式 预测结果 2012年租金 48元 平方米 月 预测已知条件和公式 预测结果 预计本项目在2012年实施拆迁 故临时安置补助费可以取2012年同类房屋的市场租金 约48元 平方米 月 每个月48元 平方米的临时安置补助 比同类房屋的市场租金40元 平方米高出8元 平方米 比2009年的 补偿安置实施办法 建议稿 30元 平方米高出18元 平方米 谈判优惠条件 临时安置补助费取48元 平方米 17 以鹿丹村100平方米的住宅为例 以100平方米的住宅为例 2009年的 补偿安置实施办法 建议稿 临时安置补助费 30元 平方米 一个月的临时安置补助费 100平方米 30元 平方米 月 3000元 一年的临时安置补助费 100平方米 30元 平方米 月 36000元 目前市场租金情况 临时安置补助费 40元 平方米 一个月的临时安置补助费 100平方米 40元 平方米 月 4000元 一年的临时安置补助费 100平方米 30元 平方米 月 48000元 建议临时安置补助费 临时安置补助费 48元 平方米 一个月的临时安置补助费 100平方米 48元 平方米 月 4800元 一年的临时安置补助费 100平方米 48元 平方米 月 57600元 48元 平方米的临时安置补助标准比市场租金每年多补9600元 比2009年的补偿标准每年多补21600元 18 在谈判完成时间不确定的情况下 何时发放临时安置补助费的风险最小 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府161号令 支付临时安置补助费的计算期限为 自搬迁之日至产权调换房屋交付使用之日 另外加3个月装修期临时安置补助费 谈判完成的比例越高 安置补助费的风险越小 考虑到项目操作的可行性 建议在绝大多数业主完成协议签订的时候进行集体搬迁 并支付临时安置补助费 对未完成谈判的业主也可以起到加速完成谈判的过程 风险规避建议 19 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 2 搬迁补助费 20 根据161号令 搬迁补助费为25元 平方米 拆迁人认可需要两次搬迁的 可以给予二次搬迁费用 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府161号令 第四部分 搬迁补助费标准 住宅房屋 根据被搬迁房屋本体的建筑面积计算 按照每平方米25元给予一次性补助 或拆迁人认可需要两次搬迁的 应当给予二次搬迁费用 并一次付清 对于不太配合的业主 必要的时候可以将 给予其两次搬迁补助费 作为重要的谈判筹码 也是重要的谈判条件之一 一次搬迁 按被拆迁房屋的面积 每平方米补偿25元需要两次搬迁的 按上述补偿标准给予两次补偿 本项目的搬迁补助标准为 21 以鹿丹村100平方米的住宅为例 搬迁费计算条件 100平方米的住宅搬迁补助费 100平方米 25元 平方米 2500元 房屋面积 100平方米搬迁补助费 25元 平方米 一次性搬迁补助费 两次搬迁补助费 100平方米 25元 平方米 2 5000元 搬迁补偿费用增加2500元 22 搬迁补助费的风险相对较小 可以考虑和临时安置补助费一起发放 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府161号令 根据被搬迁房屋本体的建筑面积计算 按照每平方米25元给予一次性补助 或拆迁人认可需要两次搬迁的 应当给予二次搬迁费用 并一次付清 一次性补助 风险较小 建议 可以考虑与临时安置补助费一起发放亦可成为促使业主快速搬迁的条件 23 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 3 装修补助费 24 根据161号令 装修费按照评估确定的重置成新价给予补偿 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府161号令 第四十四条 被拆迁房屋室内自行装修装饰费按照评估确定的重置成新价给予补偿 重置成新价给予补偿 本项目的装修补偿标准为 城市房屋拆迁估价指导意见 住建部 2003 234号 第三条 被拆迁房屋自行装饰装修的补偿金额 由拆迁人和被拆迁人协商确定 协商不成的 可以委托评估确定 25 根据房地产估价师评估惯例 装修折旧一般按5年算 超过五年 装修价格可以忽略不计 首先 判断材料价格和人工费必须依据当前的价格 而不是装修时的价格 其次 按市场惯例 装修折旧一般要按5年制计算 折旧方法按第一年10 第二年20 的递进方法计算 一般超过5年的装修 其价格可以忽略不计 重置成新价 包括重置价和成新率重置价 重置价是指在现时条件下 重新购置 建造或形成与评估对象完全相同或基本类似的全新状态下的资产所需花费的全部费用成新率 装饰装修的经济耐用年限和建筑物残值率 重置成新价释义 市场操作惯例 备注 房屋装修的使用年限一般为5 8年 26 但是在拆迁项目操作中 装修时间已过5年仍可以使用的 根据保养状况 一般给予5 7成新 典型案例 国家重点项目厦深铁路横岗段 房屋位置 龙岗区横岗街道房屋属性 个人私建住宅住宅面积 300平方米装修标准 700元 平方米成新度 已使用10年 装修补偿费 700 300 0 7 147000元单位面积装修补偿费 490元 平方米 装修标准 700元 平方米成新度 7成 项目条件 装修费补偿结果 备注 装修费一般都是和业主谈判的重要砝码 27 调动装饰装修费评估费易引起业主之间相互攀比 作为谈判条件使用需慎重 不要轻易提高装修评估费 做好保密工作 避免业主相互攀比 风险规避建议 住宅面积 100平方米装修标准 600元 平方米成新度 5成 可以使用一般评5成新 装修补偿费 600 100 0 5 30000元 装修补偿费 600 100 0 6 36000元本户装修费可增加费用 6000元单位面积增加装修补偿费 60元 平方米 住宅面积 100平方米装修标准 600元 平方米成新度 6成 以鹿丹村100平方米住宅为例 28 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 4 奖励措施 29 可以考虑参考161号令 适当提高奖励标准 以提高对被拆迁人的吸引力 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府161号令 第五十条 政府投资的公告基础设施建设项目房屋拆迁中 被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的 拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3 以内给予奖励 数量较大的奖励金额 对业主签订协议起到激励作用奖励金额随着签约时间的推迟而减少 刺激业主快速签订协议 也是重要的谈判条件之一 在拆迁公告颁布之日起3月内签订协议并在规定期限内搬迁完毕的 根据签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3 的以内给予奖励 在拆迁公告颁布之日起4月内签订协议并在协议规定期限内搬迁完毕的 根据签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的2 的以内给予奖励 在拆迁公告颁布之日起6月内签订协议并在协议规定期限内搬迁完毕的 根据签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的1 的以内给予奖励 本项目可以考虑以下奖励条件 备注 拆迁补偿安置协议补偿金额一般包括房屋主体评估费 临时安置补助费 搬迁补助费 装修费等 30 以鹿丹村100平方米的住宅为例 评估费 房屋本体价值 18000元 平方米 100平方米 180万元装修费 500元 平方米 100平方米 5万元临时安置补助费 42元 平方米 月 100平方米 12个月 3年 5 12万元搬迁补助费 25元 平方米 100平方米 0 25万元 奖励费 评估费 180万元 5万元 5 12万元 0 25万元 190 37万元 3 的奖励标准 5 71万元2 的奖励标准 3 81万元1 的奖励标准 1 9万元 31 奖励金是对按时签订协议业主的一种奖励 风险相对较小 可以考虑和临时安置补助费一起发放 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府161号令 被拆迁人在约定的搬迁期限届满前搬迁的 拆迁人可以在与其签订的拆迁补偿安置协议补偿金额的3 以内给予奖励 一次性奖励 风险较小 建议 可以考虑与临时安置补助费一起发放亦可成为促使业主快速搬迁的条件此奖励标准对大户型的业主吸引力更大 32 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 5 房屋面积认定 33 被拆迁房屋面积按照证载面积确定 被拆迁人提出异议的 可以按照测绘面积进行补偿 深圳市公共基础设施建设项目房屋拆迁管理办法 深圳市人民政府161号令 第三十二条 被拆迁房屋已经办理房地产权利证书的 按照房地产权利证书确定补偿面积 没有办理房地产权利证书或者房地产权利证书没有载明建筑面积 以及房屋以外的构筑物 其他附着物等 按照市主管部门认可的测绘单位的测绘报告数据确定补偿面积 房地产权利证书记载的建筑面积与测绘数据不一致的 按照有关主管部门的处理意见办理 本项目的补偿面积确定方法 2 对房地产权利证书或者购房合同记载的面积有异议的 可进行房产面积测绘 双方协商补偿标准 1 按照权利证书或购房合同确定补偿面积 房屋面积测绘流程 34 以鹿丹村100平方米的住宅为例 房产证证载面积 100平方米 业主提出测绘要求 测绘大队进行测绘 测绘面积和证载面积之差在误差允许范围内 按证载面积补偿 业主支付测绘费 测绘面积和证载面积在误差范围内 按照证载面积赔偿测绘面积和证载面积相比超过误差范围 双方协商赔偿面积 证载面积 测绘面积 补偿面积 测绘面积和证载面积之差超过误差允许范围 双方协商补偿面积 被拆迁人支付测绘费 深圳房屋建筑面积测绘规范 测绘面积两次测算结果比较之差的限值规定 套内建筑面积误差小于等于0 6 以建筑面积计 误差小于等于1 35 无论以证载面积还是测绘面积认定房屋补偿面积 风险均较小 但房屋测绘要考虑测绘报告出具的时间风险 风险规避建议 如果按照证载面积补偿 协议签订可在测绘报告出具之前签订 如果按照测绘面积进行补偿 需要与测绘大队沟通测绘报告出具的时间期限 风险分析 拆迁人和被拆迁人已经谈妥 但被拆迁人提出面积测绘 测绘工作实施 测绘报告一般在3个月后出具 被拆迁人在1个月后提出异议 谈判工作需要重新开始 36 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 6 集体奖励 37 所谓集体奖励 就是针对某一栋楼所有住户全部按时签订协议并搬迁的一种奖励 使邻里之间的相互督促 加快拆迁工作进程 邻里之间关系 互相督促示意图 同一栋楼经常碰面 偶尔打招呼 偶尔一起打牌或者散步 对于拆迁 大家集体关心 关系拉近 相互比较得失 老王 签吧 老张 还不签啊 老张 该签了 老李 就差你没签 钉子户 看来我也该签协议了 本栋最后一户签订协议 对本栋所有住户发放集体奖励金 38 此项奖励可能会导致邻里之间不合 故奖金额度不易过大 建议5000元以内 风险分析 已经签订协议业主的多次督促未签订协议业主未签订协议的业主会误解邻居是为了奖金而不考虑邻里关系邻里关系恶化 奖金数额不易过大 建议1000 5000元 邻里之间监督适合而止 不易过份强调 避免未签订协议的业主产生逆反心理 集体奖金发放要及时 以保证先签订协议的住户起到示范和激励的作用 风险规避建议 39 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 7 优惠和增购面积 40 优惠面积假定安置面积与规划面积的平均差额为5m2 给予此平均差额面积以建安成本购买的优惠 增加面积类型 增购面积安置面积加上优惠面积与下一档户型的差额 允许以现市场价购买 41 优惠面积与增购面积方案设定假设条件 拆赔比 增加面积 住宅拆赔比 1 1 5公寓拆赔比 1 1 05 假设增加总面积为7000 其中3500 为优惠面积 按建安成本价计算 3500 为增购面积 按现市场价计算 规划户型 从80 到150 的户型每10 一个户型档次 42 价格 结算价格根据优惠面积和增购面积分别按建安成本价和现市场价结算 优惠面积 建安成本价 增购面积 市场价 由于鹿丹村现有户型与改造后规划户型不符 给予按建安成本价购置面积差以达到到规划户型的优惠同时为激励鹿丹村业主的增购 给予按建安成本价购置面积差以达到到规划户型的优惠 如果业主选择在达到规划户型后增购到下一个户型档次 剩下部分需按现市场价格结算 43 优惠与增购方式 房屋置换在增加优惠面积和增购面积后将比原拆赔比安置面积提升一个户型档次 每户按照安置面积向上最多增加1个户型档次安置面积与规划面积的平均差额为5m2 给予按建安成本购买的优惠安置面积加上优惠面积与下一档户型的差额 允许以现行市场价增购 现状 鹿丹村与红岭南苑现有面积区间从70m2到150m2不等 户型档次不定 其中70m2到80m2 80m2到90m2和90m2到100m2为主力户型 规划 规划后的住宅户型面积区间从80m2到150m2 每10m2一个户型档次 87m2 92m2 5m2 100m2 例 现状面积 安置面积 1 1 5 3m2 优惠面积建安成本价 增购面积市场价 增加后面积 44 无增购补偿方式 选择不增购和增加优惠面积后超过规划户型面积的业主给予以每平米市场价补偿 不需要增购 且安置面积超过目前档次的住户 面积差按市场价补偿安置面积超过规划内最大面积无法增购的住户 按市场价补偿超过面积 并安排于较优位置 现状 鹿丹村与红岭南苑现有面积区间从120m2到150m2户型44套 150m2以上户型2套 规划 规划后的住宅户型面积区间从80m2到150m2 其中150为最大户型 无法满足大户型业主的奖励和增购面积 87m2 92m2 2m2 90m2 例 现状面积 安置面积 1 1 5 补偿面积市场价 改造后面积 147m2 152m2 2m2 150m2 现状面积 安置面积 1 1 5 改造后面积优越方位 不增购 无法增购 补偿面积市场价 45 大户型安排位置 综合资源分享 住宅私密性等条件分析 建议把无法享受增购的大户型安置于4栋 7栋 6栋 5栋 4栋 3栋 2栋 1栋 10栋 9栋 12栋 8栋 11栋 鹿丹大厦 资源 与小区内部资源隔离 距优势外部资源较远私密 紧邻滨河大道 私密性差整体 差 资源 紧靠小区景观资源 但与外部景观资源隔离私密 位于小区中央 私密性较好整体 良 资源 紧靠外部景观资源 但小区资源隔离私密 位于小区内部 私密性较好整体 良 资源 紧靠外部景观资源与小区景观资源私密 位于小区内部 但产品为连体楼 私密性较差整体 良 资源 紧靠内部和外部景观资源优秀私密 位于小区内部 私密性较好整体 优 资源 与内部资源有一定间隔私密 位于小区边缘 私密性一般整体 优 46 优惠与增购付款方式一 鹿丹村综合改造办与业主签订协议 在建设阶段开始前付清增购款 方式 增购协议生效后一个月内交付30 增购金额拆迁工作完成之前交付清剩余70 增购金额如违反增购协议定金不予以退还 改造办 业主 协议 定金 全款 交房 一个月内 拆迁完成 建设 主要协议条款 与业主签订增购的物业和增购的面积与业主按照不同的面积区间签订增购价格和交付时限协议签订时交付30 增购金额 47 优惠与增购付款方式二 鹿丹村综合改造办与业主签订合同 在房屋交付之前交清增购款 业主违约鹿改办有权抵押房产给银行申请贷款 方式 与业主签订增购合同合同规定增购金额在房屋交付前付清在增购金额未付清的情况下 政府有权利把房屋抵押给银行 改造办 业主 合同 全款 交房 拆迁 建设 主要合同内容 与业主签订增购的物业和增购的面积与业主按照不同的面积区间签订增购价格和交付时限签订各方的权利和义务在增购金额未付清的情况下 政府有权利把房屋抵押给银行 48 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 8 回调面积 49 回调房产生的增加面积建议按建安成本价出售 回调套数 295套回调面积 8000m2 局级干部 150m2处级干部 120m2科级干部 90m2 回调方式 增加面积按建安成本价 回调现状 回调标准 回调限制 行政调房需控制购房成本 50 拆迁谈判条件可以从以下9个方面进行分析 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 9 产品面积优化 51 凸窗 露台 阳台 新政下的平层实用赠送面积主要通过凸窗 露台 阳台等来实现 户型优化设计 52 新的市场形势下 规则限制趋紧 产品面积赠送不再强调 以大唯美 而是强调实用性 面积赠送方式 目前市场上已成熟赠送方式有凸窗 阳台 露台 户型优化设计 53 凸窗 小户型做倒凸窗扩大室内空间 赠送方式 主卧一般设转角凸窗次卧可结合书桌 床设置卫生间可设置淋浴空间 进深 0 6m 高度 2 2m 主卧 次卧 凸窗 户型优化设计 54 露台 建筑面积的9 露台 可改房 错层露台 赠送方式 1 错层露台可改房 按照房间尺度设计 进深超过2 4m超出部分计算全面积2 厅卧露台 进深不超过2 4m 2米 面宽 5米 进深 2 4米 错层露台 露台 12m 户型优化设计 55 阳台 内庭院改房 阳台 露台 总建筑面积的18 2米 面宽 5米 进深 2 4米 赠送方式 内庭院改房 按照房间尺度设计 进深超过2 4m超出部分计算全面积阳台 可设置生活阳台 入户花园 进深不超过2 4m 空中庭院 户型优化设计 56 新政下不改建最大赠送率 不计凸窗 平层赠送率13 5 注 此最大赠送率计算 不计入凸窗赠送面积 且在完全遵循现有政策框架 不考虑任何法律风险及改造成本前提下 凸窗低于2 2米 露台9 双层高 阳台9 2单层高 赠送率13 5 户型优化设计 总面积不能超过户型建筑面积的15 57 产品面积优化小结 根据不同面积区间 可以考虑不同的赠送面积 可赠送面积标准 面积赠送建议 80 95平方米 建议做凸窗 阳台 考虑增送面积9平方米赠送比例10 100 120平方米 建议做凸窗 入户花园 考虑增送面积12平方米赠送比例10 125 150平方米 建议做凸窗 入户花园 露台 考虑增送面积15平方米赠送比例10 进深 0 6m 高度 2 2m 凸窗 阳台 阳台 露台 18 2米 面宽 5米 进深 2 4米 露台 建筑面积的9 2米 面宽 5米 进深 2 4米 露台 12m 凸窗 58 总结1 通过各种补偿 优惠和奖励措施 鹿丹村改造项目的拆赔比在1 1 2左右 业主亦可另外获得一定数量的补偿金额 临时安置补助费 5 76万元搬迁补助费 0 5万元装修补助费 3万元 装修标准600元 平方米 成新为5成 奖励措施 5 71万元集体奖励 0 5万元优惠面积 5平方米产品面积优化 10 拆赔比 1 1 5 以鹿丹村100平方米住宅为例 补偿金额及住宅安置面积 补偿金额 15 47万元安置 优惠及赠送后面积 120平方米 59 总结2 不同谈判条件适用于不同类型的业主 但一般要求面积回调和增购的业主与其他类型的业主相比 更容易签订补偿安置协议 1 临时安置补助费 2 搬迁补助费 3 装修补助费 4 奖励措施 5 房屋面积认定 6 集体奖励 7 优惠和增购面积 8 回调面积 9 产品面积优化 适用于大多数业主 适用于 钉子户 适用于对拆赔比提出异议的业主 易于签订合同的业主 60 总结3 签订补偿协议时 可以考虑 先易后难 即先与容易谈判的业主签订协议 把最难谈判的业主放在最后 建议操作步骤 第一步 与政府物业签订补偿协议 共138户 与回调房业主签订补偿协议 约295户 第二步 与要求增购面积业主签订补偿协议573户 谈判条件 谈判条件 临时安置补助费 搬迁补助费 装修补助费 奖励措施等 谈判条件 增购优惠 临时安置补助费 搬迁补助费 装修补助费 奖励措施 集体奖励等 第三步 对拆赔比提出异议的业主 谈判条件 产品面积优化设计 临时安置补助费 搬迁补助费 装修补助费 奖励措施 集体奖励等 第四步 钉子户 一般比例为2 左右 谈判条件 摸清其需求 可以考虑通过相关政府会议纪要满足其要求 如果提出条件苛刻 可以考虑申请法院强拆 61 1 1 拆迁谈判条件分析 2 2 谈判工作分析 chapter1 拆迁工作分析 2 3 拆除工作分析 62 谈判工作存在问题 鹿丹村改造办人手少鹿丹村业委会对改造支持乏力罗湖桂园街道办及社区工作站的工作维稳 对鹿丹村改造支持力度不足 如何解决鹿丹村谈判工作人手不足的问题 63 福田区中航北苑旧城改造 由中航地产主导 格衡阳光协助谈判的旧住宅区改造项目 中航北苑 中航北苑简介 区位 中航北苑位于福田华强北区域项目性质 由于和地铁建设关联 被纳入市政府公共基础设施建设项目拆迁人 深圳中航地产股份有限公司谈判协助公司 深圳格衡阳光新天地拆迁代理公司 协助签订协议 进行谈判 组织评估 宣传 疑难处理 合作者 拆迁人 协助 监督 中航北苑改造 管理 中航地产 格衡阳光 拆迁人与合作者工作分析 64 谈判协助公司工作流程 制定工作方案及拆迁工作计划 进行宣传发动 征集业主改造意向 制定补偿方案 组织房屋测绘 产权核查及公示 组织房屋评估 进行补偿谈判 协助协议签订 疑难处理及产权注销 谈判协助公司工作流程 在前期协商的基础上 与业主进行多轮谈判 协商具体补偿事宜 业主补偿要求未超出补偿标准的 阳光新天地公司直接与业主进行沟通 谈判 在保证签署正式补偿协议的前提下 为委托方降低补偿成本 业主补偿要求超出补偿标准的 阳光新天地公司向业主进行政策讲解 告知整个项目补偿标准 与其进行沟通 争取在补偿标准范围内能达成一致补偿意见 实在无法达成的 阳光新天地公司提请委托方 获准同意后再与业主进行谈判 工作重点 补偿谈判 65 谈判协助公司职责和收费标准 明确双方工作职责 明确与委托方公司工作职责 资料交接 沟通协调形式以及汇报制度 规范工作流程制度 制定各项具体工作操作流程 并建立项目管理制度 统一工作人员操作规范进行项目质量管理 对核查摸底资料 补偿方案 补偿协议书 确权结果 正式补偿协议 复函等进行多轮审核 对参与协商 补偿谈判工作的人员进行培训 考核 形成例会制度 对各工作组存在问题及时予以协调解决进行项目进度控制 根据项目时间计划与实际工作量制定工作进度安排 分配落实到每个具体阶段项目补偿资金控制 在补偿方案允许及不超出补偿概算的前提下 拆迁公司与被拆迁人进行谈判协商 对补偿资金进行控制 对于突破补偿方案的个案 上报委托方 进行沟通进行项目信息管理 项目实施过程中的申报资料 补偿方案以及相关文件保存 对拆迁补偿协议 补偿方案计算表 产权核查资料 业主身份证 户籍以及租赁合同等资料专袋保存 并移交委托方 谈判协助公司职责 谈判协助公司收费标准 深圳市拆迁公司的一般有两种收费方法 按拆迁项目的建筑面积收费 收费标准为100 150元 平方米 按谈判户数收费 收费标准为10000元 户 66 中航北苑改造实施效果 虽然有个别业主以各种理由和原因 拖延签订补偿协议 但拆迁得到了绝大多数业主的坚决支持 截止到2009年1月8日 在短短几个月的时间里 北苑的签约率超过98 引自中航公司新闻 北苑改造将历时三年 落成后 旧貌换新颜 破败落后的旧式楼房将改头换面 成为华强北商圈的又一时尚住宅 重建后的中航北苑 紧邻升级改造后的中航城 地铁2号线华强北站近在咫尺 与天虹 茂业等大型购物商场相邻 4楼架空层还将建成花园式休闲平台 出行 购物 休闲 闹中取静 悠然从容 引自中航公司新闻 拆迁谈判实施效果 中航北苑改造实施计划 67 对于谈判难度大 拆迁人谈判人员和谈判经验不足的项目 可以考虑采用招标拆迁谈判公司或者招聘拆迁谈判顾问人员的方式 推动拆迁工作快速顺利实施 目标 拆迁谈判人手不足无拆迁谈判经验 不足 拥有专业的拆迁谈判人员谈判技巧和谈判经验丰富 优点 加快拆迁工作谈判进程 减少拆迁人投入成本 68 鹿丹村综合改造项目可以借鉴案例 引入拆迁谈判公司或者招聘拆迁谈判人员 以弥补拆迁谈判人手和拆迁谈判工作经验的不足 鹿丹村综合改造办 拆迁谈判公司或拆迁谈判人员 鹿丹村综合改造项目的拆迁人拆迁谈判人手不足无拆迁谈判经验 参与过多个拆迁谈判项目拥有专业的拆迁谈判人员有拆迁谈判技巧和拆迁谈判经验能够把握整个拆迁工作流程和进度 二者合作 可以弥补拆迁谈判人手和拆迁谈判工作经验的不足 69 在拆迁谈判的过程中 鹿丹村综合改造办公室要对整个谈判工作监督 协助和管理 并主导拆迁谈判工作的实施 协助签订协议 进行谈判 组织评估 宣传 疑难处理 合作者 改造办 协助 监督 鹿丹村改造项目 管理 双方职责分工 双方职责分工示意图 鹿丹村综合改造办 拆迁谈判公司或拆迁谈判人员 安排并统筹评估 测绘 谈判等相关工作监督谈判人员的谈判进程及工作质量负责签订补偿安置协议负责解决拆迁工作中重大问题对谈判结果及谈判质量负责 进行拆迁谈判宣传组织拆迁评估 测绘等工作进行拆迁谈判工作协助签订补偿安置协议协助处理疑难问题 70 1 1 拆迁谈判条件分析 2 2 谈判工作分析 chapter1 拆迁工作分析 2 3 拆除工作分析 71 拆除工作由拆除公司直接执行 拆除公司一般不收取费用 但常要求以建筑废料为工作报酬 鹿丹村综合改造办公室 招标拆迁公司 拆迁公司实施拆除工作 工作流程 工作流程示意图 处理建筑废料 第一步 鹿丹村改造办招标拆除公司 第二步 拆除公司实施拆除工作改造办需要对其工作质量和工作范围进行监督 第三步 拆除公司处理建筑废料 72 拆除工作中存在误拆 强拆风险 甚至会造成暴力冲突 被拆迁人上访等不良后果 风险分析 例如 本来要拆已经签约搬迁完毕的9栋楼 但却因为工作失误 拆除了10栋在拆除9栋的过程中 意外将10栋楼破坏 风险规避建议 误拆 与拆除公司沟通到位 避免误拆谈判完成一栋再进行拆除 尽量不要采取强拆若执行强拆 要先办理强拆手续 即向法院申请强拆 并做好拆迁证据保全工作强拆工作一般仅用于极少数的 钉子户 业主 尚未签订安置补偿协议 对房屋实行强制拆除 强拆 可能造成暴力冲突 被拆迁人上访等不良后果 备注 本项目属于市政基础设施项目 可申请强拆 73 02开发合作模式及操作建议 02 01 03 04 74 1 1 政府主导下的开发模式分析 2 2 政府主导开发模式下的操作建议 chapter2 开发合作模式及操作建议 75 政府 项目投资公司 自主改造开发 政企合作改造开发 开发商或企业代建 政府主导的旧城改造开发 政府作为唯一的开发主体以环境改善为出发点多用行政手段改造意愿自上而下 政府 项目投资公司 和开发商为双方伙伴关系双方共同参与与社区业主的博弈双方协议商定投入比例与利润分成 政府 项目投资公司 为改造开发的唯一主体开发商或代建企业和政府 项目投资公司 为雇佣关系 根据参与方式的不同 政府主导下的改造开发模式主要包括政府 项目投资公司 自主改造开发 政企合作改造开发和开发商 企业 代建三种形式 说明 本次研究的旧城改造开发模式指一二级联动开发 76 政府 项目投资公司 自主改造开发模式 77 政府自主改造开发模式 整个改造开发过程由政府全权负责 要求政府 项目投资公司 资金充裕 具备改造开发相关人力和工程管理协调能力等 政府 项目投资公司 成立 社区居委会改造领导小组 搬迁补偿安置土地平整 还建房建设 商品房建设 拆赔谈判签订协议 施工单位 设计单位 评估公司 测绘公司 设备公司 合作者 政府 资金 毛地 项目拆迁开发 人力 成立项目投资公司 政府 投资公司 自主开发模式投入示意图 政府 项目投资公司 负责拆迁 还建 商品房建设 销售全过程 项目公司负责人由政府 项目投资公司 任命 重大事项由政府 项目投资公司 决策 政府 项目投资公司 需投入巨大的人力 物力 财力运作实施 从拆迁 到建设工作均由政府 项目投资公司 或政府 项目投资公司 聘请相应的专业公司来做 即政府 投资公司 与施工或实施单位直接合作 78 难点与不利因素分析 此模式为鹿丹村综合改造目前采用的模式 因房地产开发经验不足 人力投入不足等困难 改造工作进展缓慢 改造开发经验 鹿丹村综合改造办公室项目改造开发操作经验不足 人力资源 房地产改造开发管理类人力不足 成本和收益 在一定程度上会抬高拆迁成本无开发商参与的品牌收益和溢价收益 此模式下鹿丹村改造开发项目采用面临的难点与不利因素 79 政府主导下政企合作的改造开发模式 80 1 合伙经营 模式介绍一方提供土地使用权 具有房地产开发资质证书的房地产开发商提供资金和技术 以双方名义共同开发 然后按照双方约定比例进行分配并对自己名下的房屋进行使用或销售 2 合营企业 3 挂靠 4 bot 5 mut 旧城改造合作开发模式 根据合作方式不同 可将合作开发模式分为 合伙经营 合营企业 挂靠 bot mut mixedusedtheory 等模式 模式介绍一方提供土地使用权 另一方提供资金 共同组成一个房地产开发项目公司 以项目公司的名义进行开发 并按双方约定比例分配所得收益 责任风险 双方共同经营 共担风险 对外双方共同互负连带责任 责任风险 项目公司依批准的经营范围活动并承担经营风险房地产开发项目公司是独立法人 必须办理相应土地出让过户手续 模式介绍一方土地使用权 往往不具备开发资质 或开发资质等级不足 以挂靠形式与具有房地产开发资质证书的开发商签订合作开发合同 挂靠方负责开发经营所需资金 被挂靠方办理相关房地产开发手续 同时收取一定比例的管理费或分取固定的利润 责任风险 法律上挂靠合同无效 模式介绍bot适用于经营性的物业或基础设施 如高速公路 以政府和私人机构之间达成协议为前提 由政府向私人机构颁布特许 允许其在一定时期内筹集资金建设某一基础设施并管理和经营该设施及其相应的产品与服务 责任风险 整个过程中的风险由政府和私人机构分担 模式介绍mut是混合运用理论的缩写 针对大规模多功能的城市改造项目 由于单一的开发商难以完成 因此才产生mut合作模式 利用模块划分思路 保持模块的相对独立性与完整性 保证单模块开发的资金回收 同时利用规划组与开发商的互动 保证整个项目目标的实现 责任风险 开发商承担风险 81 常用的旧城改造开发模式 合伙经营 模式 合营企业 模式 挂靠 合作开发模式bot模式mut mixedusedtheory 模式 鹿丹村项目限制条件政府机构住宅区综合改造类项目规模为9万平方米无房地产开发经验和相关资质 符合项目条件的合作模式 合伙经营 模式 合营企业 模式 结合鹿丹村综合改造项目的特点 适合本项目的政企合作改造开发模式为 合伙经营 和 合营企业 模式 82 合伙经营 与 合营企业 合伙经营模式下 双方是合伙关系 均是项目实施主体 合营企业 模式下 项目实施主体是新成立的项目开发公司 双方合作开发 保证了项目资金的供应双方共同承担风险 在一定的程度上保证了项目的顺利实施 开发商对项目收益分成要求较高 优点 缺点 合伙经营是 两个独立实体共同负责项目运营 合营企业 是双方共同成立项目开发公司 项目运营由新的开发公司负责 合伙经营 与 合营企业 的区别 83 难点与不利因素分析 此模式下 开发商对项目改造开发收益要求较高 改造开发经验 双方共同出资招标拆迁公司 人力资源 开发商具备相关人才 成本和收益 开发商对收益的要求比较高 鹿丹村改造开发项目采用此模式面临的难点与不利因素 84 政府主导下bt 代建 旧城改造开发模式 85 常用的旧城改造开发模式 鹿丹村项目限制条件政府机构住宅区综合改造类项目规模为9万平方米无房地产开发经验和相关资质 结合项目条件的推荐的bt模式开发商全程参与的bt模式开发商后期参与的bt模式 根据代建方的不同 bt模式可以分为开发商代建和企业代建 由于鹿丹村项目属于政府主导的综合改造类项目 开发主体无房地产开发经验 故推荐开发商参与的bt模式 开发商全程参与的bt模式开发商参与整个项目的立项 谈判 拆迁 建设 销售等整个过程 代建企业参与的bt模式政府负责前期的项目立项 谈判 拆迁等 待土地变成净地 代建企业介入实施建设 建设完成后交给政府 开发商后期参与的bt模式政府负责前期的项目立项 谈判 拆迁等 待土地变成净地 由开发商代建 86 开发商全程参与的bt 代建 模式和开发商后期参与的bt 代建 模式最主要的差别就是开发商是否参与拆迁工作 开发商 拆迁 建设 销售 拆迁公司 建设单位 代理单位 政府 投资公司 二者为雇佣关系 开发商 拆迁 建设 销售 拆迁公司 建设单位 代理单位 政府 投资公司 二者为雇佣关系 开发商全程参与的bt 代建 模式 开发商后期参与的bt 代建 模式 整个项目政府 项目投资公司 投入土地和资金 拥有项目的权益 开发商投入开发经验 管理团队 企业品牌 双方为雇佣关系 两种模式最大的差别就是全程参与模式下开发商参与拆迁工作 后期参与模式下 开发商不参与拆迁工作 在开发商全程参与的模式下 谈判工作一般由开发商招标拆迁公司负责 但政府 投资公司 仍需支付给开发商服务和管理费 开发商全程参与与后期参与的区别 开发商代建模式的特点 87 政府自主改造开发模式 合伙经营 模式 合营企业 模式开发商全程参与bt模式开发商后期参与bt模式 筛选前模式 开发商后期参与bt模式 合适本项目的模式 通过政府主导下的各种改造开发模式分析 世联认为开发商后期参与的bt模式比较适合本项目 88 开发商后期参与的bt模式 开发商后期参与的bt模式特点 拆迁阶段由政府聘请专业拆迁公司进行拆迁谈判和拆除 开发商不参与 开发商参与项目的建设 营销等过程 项目过程借用开发商的开发理念 管理团队 研发能力 营销经验和客户资源等条件 项目亦可以借用开发商的品牌价值 89 操作流程 在开发商后期参与的bt模式下 开发商不负责拆迁工作 只负责拆迁工作完成后的建设和销售工作 客户维护物业管理园区服务 政府 投资公司 拥有项目权益 项目投资决策安排启动资金设立项目公司 前期管理规划设计 开发商 管理 品牌输出 工程建设成本控制 策划推广销售服务 售后维保园区服务 前期阶段 建设阶段 销售阶段 售后阶段 计划统筹定位决策规划设计权证报批 招投标管理工程管理供方管理成本管理 品牌使用全案策划定位策略客户资源案场销控 委托协议 延伸服务 延伸服务 拆迁工作 拆迁阶段 监督 协助 政府主导 拆迁公司协助 90 政府 投资公司 bt模式的实施条件 开发商后期参与 实施条件 对开发商后期参与的bt模式 需要政府提供净地和资金 代建开发商应具备房地产开发经验 拥有招投标 施工监理等相关资质 提供土地 拆迁补偿工作已完成的净地 资金充裕 开发商及其合作公司 有房地产开发经验具有招投标资质施工监理资质造价咨询资质发包代理资质 实施条件分析政府需成立投资公司 负责此项目的实施政府 投资公司 招标专门的拆迁谈判公司协助前期的拆迁工作建设 营销等工作均由开发商或开发商招标相应的专业公司来做 91 各方投入与收益 此模式下 委托方投入资金和土地 拥有项目权益 开发商主要投入开发建设和项目管理经验 并收取相应的管理费用 研发能力 管理团队 品牌价值 开发理念 营造经验 客户资源 开发商 委托方 共赢 资金 净地 委托拆迁开发 各方投入示意图 开发商后期参与bt 代建 收费标准 开发商代建收取的费用一般包括三个部分 派驻团队基本管理费 开发商根据委托项目规模 物业类型以及开发计划 派驻相应数量的管理团队 管理团队的基本管理费 包括工资 社会保险 福利等 一般采用包干制的方式予以约定 约300万元 年 委托开发管理费 以绿城房产建设管理有限公司为例 委托开发管理费取费标准原则为项目总销售额的7 别墅类项目高于此标准 结合项目物业类型 总销售额 销售去化速度等因素确定 项目业绩奖励 以双方约定的项目经营指标 如销售总额 利润指标等 作为经营考核目标 当项目经营结果超过考核目标时 按一定标准提取项目业绩奖励 具体奖励方案根据项目实际情况协商确定 一般为节约资金的30 项目投资公司 此种模式下的政府提供资金和土地 开发商提供开发经验和管理人员等 不提供资金 特别说明 备注 国家发展改革委 原国家计委 制定1999年印发关于 建设项目前期工作咨询收费暂行规定 的通知 高级专家1000 1200元 工作日 高级专业技术咨询人员800 1000元 工作日 中级专业技术咨询人员900 800元 工作日 92 政府 主要监督财务控制和项目进程 和开发商全程参与相比 开发商后期参与的bt模式可以节约大约1 5 2年的管理费 约450 600万元 特别说明 立项 招标代建公司 规划 测绘 评估 准备阶段 谈判补偿 拆除 拆迁阶段 政府 开发商 工作阶段 施工单位 监理单位等招标 工作内容 施工过程管理 编制施工相关规定合计划 竣工验收备案 项目移交 建设阶段 广告宣传 办理预售证等相关证件 销售管控 销售阶段 优点 职责分工 此模式下 开发商负责整个项目的计划安排 节奏控制 政府的主要职责是监督和协助 负责 图示说明 协助 93 案例分析 杭州地铁 号线涉及的安置房项目 杭州绿城东部建设代建 向合作伙伴提供品牌输出与建设管理服务 赚取加工费和服务费 2007年12月 绿城房地产集团下属公司杭州绿城东部建设有限公司与江干区地铁工程指挥部办公室签订框架协议 就江干区1号线涉及兴隆 建华 红五月 普福及牛田五社区地铁安置房源建设明确由杭州绿城东部公司代建 总规模约30万平方米 项目介绍 江干区地铁工程指挥部办公室 投入土地和资金 拥有项目权益杭州绿城东部建设有限公司