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安置房建设项目可行性研究报告 目目 录录 第一章第一章 总论总论 1 1 1 项目背景 1 1 2 主要技术经济指标 4 1 3 项目研究目的及范围 5 1 4 可行性研究结论 6 第二章第二章 项目建设背景及必要性项目建设背景及必要性 7 2 1 项目建设背景 7 2 2 项目建设必要性 10 第三章第三章 项目建设地点及建设条件项目建设地点及建设条件 13 3 1 项目现状概况 13 3 2 项目建设条件 14 3 3 结论 22 第四章第四章 需求分析及建设规模需求分析及建设规模 23 4 1 需求分析 23 4 2 建设规模 23 第五章第五章 建筑方案选择建筑方案选择 26 5 1 建筑设计 26 5 2 总平面设计 28 5 3 建筑方案 31 5 4 结构方案 33 5 5 配套工程建设方案 35 5 6 景观工程设计 46 第六章第六章 节能措施节能措施 48 6 1 节能原则 48 6 2 节能标准和节能规范 48 6 3 项目能耗分析 49 6 4 节能措施 53 第七章第七章 环境影响评价环境影响评价 60 7 1 分析依据及执行标准 60 7 2 施工期环境影响分析及对策 60 7 3 运营期间的环境保护措施 66 7 4 环境评价结论 66 第八章第八章 劳动安全卫生与消防劳动安全卫生与消防 67 8 1 安全措施 67 8 2 消防 71 8 3 废弃物处理原则 72 8 4 雨季施工 73 第九章第九章 项目组织管理方案项目组织管理方案 74 9 1 组织机构 74 9 2 项目的组织管理 75 第十章第十章 项目实施进度项目实施进度 79 10 1 工程特点 施工条件 79 10 2 项目实施进度安排 80 10 3 项目实施进度表 81 第十一章第十一章 招标方案招标方案 83 11 1 招标范围 83 11 2 招标组织形式 84 11 3 招标方式 84 11 4 招投标要求 85 11 5 评标委员会的人员组成和资格要求 85 11 6 评标方法 86 11 7 招标备案 86 第十二章第十二章 投资估算和资金筹措投资估算和资金筹措 87 12 1 投资估算依据 87 12 2 投资估算说明 87 12 3 投资估算范围 88 12 4 估算内容 88 12 5 资金筹措方式与来源 88 第十三章第十三章 风险分析风险分析 93 13 1 建设期间风险 93 13 2 主要社会风险 97 第十四章第十四章 社会评价社会评价 99 14 1 社会效益 99 14 2 项目对社会影响的分析 101 14 3 社会评价结论 103 第十五章第十五章 结论与建议结论与建议 104 15 1 结论 104 15 2 建议 106 附图 一 项目总平图 二 楼层分层布局图 附件 第一章 总论 1 11 1 项目背景项目背景 1 1 1 项目名称项目名称 某上街安置房建设项目 1 1 2 项目建设性质项目建设性质 新建项目 1 1 3 业主单位介绍业主单位介绍 建设主管单位 某县住房保障中心 某县住房保障中心是某县房产管理局下属的副局级编制的事业 单位 某县住房保障中心成立于 1997 年 经过 10 多年的运营 固 定资产发展为 27000 万元 目前某县住房保障中心下设机构有行政人事部 财务部 融资 部 项目开发部 造价合约部 工程部 资产管理部等 7 个职能部 门 1 1 4 项目概述项目概述 为了加快改善成都某县居民住房条件和生活环境 近几年来 某县政府加大力度引导当地居民由分散居住向适度集中居住建设靠 拢 先后采取了一系列举措加以推进 通过对土地整合 从而最大 限度的利用该片社区土地资源 某上街安置房建设项目位于某上街 本地段属于某县中心城区东北面 紧邻国道 108 该地块位于某某 上街东侧 地块东侧为空地 本次方案为某某上街安置房设计 用 地面积 15826 平方米 地块较为规整 地势平坦 配套设施需要加 强 交通便捷 其市政基础设施完善 适宜本项目的建设 1 1 5 可行性研究报告编制原则及依据可行性研究报告编制原则及依据 1 编制原则 1 符合国家有关法律 法规及规范 贯彻国家有关房地产及住 宅建设的规定 按城市总体规划进行布局 2 结合当地社会经济发展水平 方案设计坚持合理适用原则 合理确定建设规模及标准 3 建设集居住 生活配套为一体的生活园区 吸收优秀的地方 居住规划特点 创造具有特色的满足居住生活需要的环境功能 努 力创造一个开放的 与城市生活密不可分的有机综合体 4 结合被拆迁居民的生活习惯及家庭构成 提供能够满足居民 需求的安置小区 2 编制依据 1 中华人民共和国建筑法 主席令第 92 号 2 中华人民共和国节约能源法 主席令第 77 号 3 四川国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 4 中华人民共和国规划法 5 中华人民共和国环境保护法 6 成都市人民政府关于进一步加强城镇住房保障工作的意见 7 成都市城市总体规划 2004 2020 8 建设项目经济评价方法与参数 国家发改委 建设部 第三版 9 其他相关政策文件 10 业主提供的项目有关资料 1 1 6 项目预期目标项目预期目标 要求基础设施 公共服务设施基本配套 社区功能和住宅功能 基本完善 实现垃圾集中收集与处理 集中供水 污水经处理后排放 达到新建的社区整洁 环境卫生 道路平整 缆线规范 环境生态 化和田园化 生活舒适方便的基本目标 1 1 7 项目主要建设条件项目主要建设条件 某上街安置房建设项目 应具备的基本条件为 资金条件 环境 条件 施工条件 法律条件等对拟建项目支持和满足的程度 1 资金条件 某上街安置房建设项目项目总投资为 11618 55 万元 资金来源 包括两部分 其中某县住房保障中心筹集 2318 53 万元 占总投资 的 20 银行贷款 9300 万元 占总投资的 80 2 环境条件 本项目经过环境影响评估指出 认为项目在建设期间及建成投 入使用后将产生一定的噪声 汽车废气 生活污水和生活垃圾等 建设单位在建设运营中严格执行 三同时 的要求 全面落实环境 报告中提出的控制污染的措施和建议 则对周围环境不会产生明显 不利影响 本项目的建设是可行的 3 施工条件 某上街安置房建设项目项目 其施工现场 位置 面积经规划 部门用红线给予控制 现场施工用水 用电 排污均可从市政管线 接口 均能满足施工建设需要 项目施工的技术队伍来源丰富 四川省建筑施工队伍较多 大 部分是国家二级以上施工企业 技术力量雄厚 拥有先进的施工技 术与施工装备 在园区开发等方面积累了丰富的经验 项目经过招 投标 完全能找到有能力的施工企业承担本项目的施工任务 经过上述分析 项目具备的基本建设条件均能满足项目的建设 要求 1 1 8 建设期限建设期限 本项目建设周期计划从 2015 年 5 月 2016 年 8 月 1 21 2 主要技术经济指标主要技术经济指标 1 2 1 项目建设规模项目建设规模及安置人口及安置人口 本项目建设内容主要包括住宅 商业用房以及地下室停车场 绿化 小区内管网等 预计建成后能容纳 296 户人居住 按照保守 估计一户 3 人计算 共计 888 人 建设内容主要包括居住用房 商业用房 以及相配套的道路 停车场 绿化 供排水管网等 项目总规划用地面积 15826 总 建筑面积 36478 91 地上计入容积率建筑面积 27758 28 其中 居住建筑面积 24134 65 商业建筑面积 3418 81 地上配套设 施建筑面积 204 82 地上不计入容积率面积 1092 77 地下不 计入容积率面积 7627 86 绿化面积为 4330 08 1 2 2 投资规模及资金来源投资规模及资金来源 某上街安置房建设项目 总投资约为 11618 55 万元 其中 建 安工程费用为 9516 08 万元 占总投资的 81 9 工程建设其他费 为 1314 04 万元 占总投资的 11 31 基本预备费 541 51 万元 占总投资的 4 66 建设期利息 246 92 万元 占总投资的 2 13 本项目总投资为 11618 55 万元 由某县住房保障中心筹集 2318 53 万元 占总投资的 20 银行贷款 9300 万元 占总投资的 80 通过整理附近的土地进行偿还贷款 1 31 3 项目研究目的及范围项目研究目的及范围 我公司受某县住房保障中心的委托 对 某上街安置房建设项 目项目 进行可行性研究报告的编制并提交可行性研究报告 其主 要研究范围包括 项目建设的背景及必要性 项目选址条件分析 建设内容及规模 建设方案 公用工程及劳动安全 环境影响评价 节能措施 项目实施进度 招标方案 投资估算及资金筹措 项目 组织及管理 风险分析及对策 社会效益分析 结论及建议等 并 提出结论意见 为政府决策提供参考依据 1 41 4 可行性研究结论可行性研究结论 某上街安置房建设项目项目是在成都市城市总体规划以及国家 宏观经济背景下提出 随着某县建设步伐的加快 项目的实施可以 有效保障拆迁户的住房问题 某上街安置房建设项目的建设可以带 动周边产业链的发展 修建的住宅楼能改善当地百姓的居住条件 维护当地社会的和谐稳定 带动地方经济的发展 社会效益巨大 项目的前期工作进展顺利 综上所述 项目建设条件基本具备 因 此本项目的建设是符合国家和人民的利益的 具体操作上也是可行 的 建议建设单位按照总体规划 依据基本建设程序分步实施 确 保项目的顺利建成 第二章 项目建设背景及必要性 随着国家改革开放政策的逐渐深入 社会的进步 经济体制与 增长方式的转型 成都某县承载的职能逐渐多元化 复杂化 城市 更新过程不仅可改善其基础设施 土地级差效应的发挥 优化了土 地利用结构 提高了其综合服务功能 加快某县城区某上街区域内 进行改造 将本区域内建设纳入城市建设的长远计划 可使城市功 能布局更趋合理 2 12 1 项目建设背景项目建设背景 2 1 1 成都将打造生态田园城市成都将打造生态田园城市 生态田园城市 本质上是符合科学发展观要求 体现 自然之 美 社会公正 城乡一体 核心思想的新型城市 它包含世界级 现代化 超大型和田园城市四个基本要素 有六个方面的具体特征 一是田园式的城市形态 形成多中心 组团式 网络化的城乡空间 布局和人性化 生活化的城市空间结构 既有优美的田园风光 也 有强大的现代化功能 并体现丰富的历史文化内涵 在全域成都继 而在成都经济区范围内形成现代城市与现代农村和谐相融 历史文 化与现代文明交相辉映的新型城乡形态 二是国际性的城市功能 在建成西部 两枢纽 三中心 和国家重要中心城市的基础上 成 为国际性的区域枢纽和中心城市 三是形成以现代服务业和总部经 济为核心 以高新技术产业为先导 以强大的现代制造业和现代农 业为基础的现代产业体系 辐射带动西部乃至全国 进而融入世界 在国际产业分工体系中占有重要一席之地 四是社会和谐 城乡二 元体制全面破除 城乡居民享有更充分的社会福利和更有力的权利 保障 具有很强的幸福感 五是人与自然和谐 山 水 田 林 城 融为一体 生态良好 环境优美 六是基础设施现代化 智能 化 城乡贯通 配置均衡 功能完善 总体而言 按照建设生态现 代田园城市的目标定位 未来的成都将是一座城乡一体化 全面现 代化 充分国际化的区域枢纽和中心城市 城乡繁荣 产业发达 居民幸福 环境优美 文化多样 特色鲜明 独具魅力 确立这一 历史定位和长远目标 实质上是把推动发展方式的根本转变提到了 战略层面 是在六年多统筹城乡发展的实践基础上 更好地践行科 学发展理念 更加注重以人为本 更加注重资源节约和环境友好 更加注重历史文化保护和有序开发利用 更加注重自主创新 更加 注重对外开放 实现对城乡一体化实践的全面提升和深化 为稳步推进生态现代田园城市建设 成都市市委确立了 三步 走 战略部署 近期目标是用 5 8 年将成都建成中西部地区创业环 境最优 人居环境最佳 综合竞争力最强的现代特大中心城市 成 为城乡一体化 全面现代化的示范区和高端产业集聚 生态文明建 设的样板 中期目标是用 20 年左右初步建成生态现代田园城市 争 取进入世界三级城市行列 长期目标是用 30 50 年最终建成生态现 代田园城市 争取进入世界二级城市行列 2 1 2 城乡一体化进程城乡一体化进程 城乡一体化是我国现代化和城市化发展的一个新阶段 城乡一 体化就是要把工业与农业 城市与乡村 城镇居民与农村居民作为 一个整体 统筹谋划 综合研究 通过体制改革和政策调整 促进 城乡在规划建设 产业发展 市场信息 政策措施 生态环境保护 社会事业发展的一体化 改变长期形成的城乡二元经济结构 实现 城乡在政策上的平等 产业发展上的互补 国民待遇上的一致 让 农民享受到与城镇居民同样的文明和实惠 使整个城乡经济社会全 面 协调 可持续发展 随着成都市的快速发展 城乡一体化急需实现 根据 某县五 津优城指挥部 的会纪要 需要对某某上街区域内地块红线范围内 按城市规划要求进行建设 专门建设安置房 用以安置当地居民 安置房是适应城市现代化的要求 以地域性为特征 以认同感 为纽带构建成的社区组织体系 居民的素质和整个社区文明程度高 社区内管理有序 服务完善 环境优美 治安良好 生活便利 人 际关系和谐 安置房在党的领导下实行居民自治 社区内实行民主 选举 民主决策 民主管理 民主监督 安置房小区坚持以人为本 把改善人居环境放在重要位置 社区服务实行网络化和产业化 做 到经济建设 城市建设和社区建设同步规划 同步实施 2 1 32 1 3 目前某某上街区域内片区周围土地利用较差目前某某上街区域内片区周围土地利用较差 土地是城市发展的空间和城市功能的载体 土地供应与保障状 况如何 直接影响到城市发展的空间 潜力和方向 国务院颁布的 关于深化改革严格土地管理的决定 是近年来国务院出台的关于 土地管理的最全面 最明确 规格最高的文件 该文件从我国现实 国情出发 贯彻 十分珍惜 合理利用土地和切实保护耕地 的基 本国策 坚持社会主义市场经济的改革方向 针对当前土地管理存 在的突出问题 提出了深化改革 严格土地管理的一系列重大措施 某县坚决贯彻执行上级的文件精神 实行统一的土地价格管理和用 地指标管理 根据上级下达的用地计划 确定年度各类用地数量 属性定性定量供地 目前某上街区域内房屋基本上以一 二层为主 土地使用过程 中存在容积率过低 建筑布局凌乱 土地利用效率不高等现象 通 过本项目的实施 将充分挖掘周边区域内原有建设用地的潜力 大 大提高土地使用效率 盘活现有存量土地 实现有限土地资源的 再生 利用 达到从严控制建设用地总量 土地节约利用的目的 为成都市发展提供可观的用地保障 本项目可满足当地被拆迁人的安置住房需求 并带动相关产业 发展 拉动经济增长 2 22 2 项目建设必要性项目建设必要性 2 2 1 建设集约化建设集约化 资源的短缺 不可再生 价格的高昂 都要求必须集约化 首 先是土地资源 最近国家预计批准成都的土地总体规划 能够用的 建设用地总规模是 380 万亩 现在 成都建设用地总规模已达到约 320 万亩 到 2020 年 还有 60 万亩可以使用 那么一定要制定相 关政策 一是要集约节约用 二是必须通过农村土地综合整理 把 原来农村低效率利用的集体建设用地腾出来用作城市建设用地和产 业发展用地 第三是水资源稀缺 对于集约的要求 第一是建设要 集约 相对要求高强度的开发和利用 其次 产业要集约化发展 产业集约化发展包括 3 个方面 一是产业布局要集中化 就是 三 个集中 二是产业发展要集群化 三是产业用地要集约化 第三是 农村也要集中 也要集约 农村的集约一是农村集体建设用地的利 用要集约 二是农业本身要集约 就是不能撂荒 要生产高附加值 的农产品 推动规模经营 2 2 2 符合成都市总体发展规划的要求符合成都市总体发展规划的要求 某上街安置房建设项目是成都市某县城市发展规划的需要 本 项目的建设符合成都市总体发展规划的要求 与成都市城市发展程 度相适应 本项目的实施将使某上街附近的平房变成了高楼大厦 市政设施配套齐全 城市面貌有了明显改观 随着本片区城市基础 设施和公共服务配套设施建设 新增道路 供水管线 排水管线 煤气管线等各种配套设施 进一步完善了城市功能 原居住居民曾 分散居住 市政及公益基础设施不甚完全 污水排放 垃圾处理 卫生环境 商业服务等条件较薄弱 随着本项目的建设 对其进行 高起点的规划 建设集中安置居住小区 群众生活水平将有明显提 高 2 2 3 优化产业结构 加快服务业发展的需要优化产业结构 加快服务业发展的需要 项目的建设将带动本地段发展 拉动人民群众消费 为当地政 府财政部门增加税收 对当地的经济发展产生积极的影响 在项目 的具体实施和运作中 可为当地失业或待业人群提供就业和再就业 的机会 2 2 4 加快住宅建设 不仅为群众提供安全的住房 而且有加快住宅建设 不仅为群众提供安全的住房 而且有 利于合理利用土地资源利于合理利用土地资源 项目实施不仅能够满足原有居民的住房需求 还为村民搬迁实 物补偿提供了充足的物业基础 另外 还可以根据各个家庭人员构 成 进行合理分房 合理利用现有资源 动车基地片区还可以腾出 大量的土地进行城市建设和农业建设 本项目建设将会大力推动城 市化进程 充分合理的体现 合理利用每一寸土地 的基本国策 是节能增效统筹安排 节约社会资源的经典案例 第三章 项目建设地点及建设条件 3 13 1 项目现状概况项目现状概况 某上街安置房建设项目区域内场地基础条件良好 能有效节约 建设投资 按照某县未来人口规模和功能规划布局 项目地块比较 适合安置房建设 3 1 1 地点与地理位置地点与地理位置 某上街安置房建设项目位于某上街 本地段属于成都某县城区 附近 紧邻国道 108 其市政基础设施完善 适宜本项目的建设 项目位置区域如下图所示 从示意图中可看出 项目建设区域内经济 交通 配套等较为 成熟 建设条件较好 3 1 2 土地权属类别及占地面积土地权属类别及占地面积 某上街安置房建设项目位于成都市某县 主要提供居住 停车 等服务 本项目总用地面积 15826 平方米 约 23 74 亩 使用期为 70 年 3 1 3 工程地质与水文地质条件工程地质与水文地质条件 3 23 2 项目建设条件项目建设条件 3 2 1 社会经济及自然条件社会经济及自然条件 一 社会经济条件 1 基本概况 某县位于四川盆地西部 成都南部 距成都市区 28 公里 距西 南航空港 18 公里 区位优势明显 古有 南方丝绸古道第一站 之誉 今有 成都南大门 之称 全县幅员面积 330 平方公里 辖 11 镇 1 乡 总人口 30 18 万 其中城镇人口 12 万 某历史悠久 自北周定名 相袭至今 已有 1450 年历史 自古以来 商贾云集 货如轮转 多 出富商 为川西重要的物资集散地和交通枢纽 是四川省经济 技 术向西南辐射的必经之地 某人居环境优美 境内五河汇聚 江河如带 是四川省有名的 鱼米之乡和特色水产大县 以 黄辣丁 为代表的河鲜美食饮誉全国 某自然生态资源丰富 山不高而堆绿叠翠 水不深而蕴秀吐雅 龙 马宝墩古城遗址 观音寺 纯阳观 老君山 等文物古迹与自然山 水相得益彰 被誉为 成都后花园 特别是围绕 成南门户 水城某 的城市定位 正加快推进 一生之城 中国具有自主知识产权的低 碳生态主题公园 花舞人间 亚特兰蒂斯 黄金时代 等项目建设 以亲水文化为主要形态的山水休闲生态城市已具雏形 近几年来某县经济快速发展 综合实力显著增强 城乡居民收 入快速增长 生活水平不断提高 城乡居民生活质量明显改善 2 城市规划日趋完善 城市结构更加优化 某县主城区大面积的棚户区 旧城 改造已基本完成 但随着 经济的发展 城市框架的不断拉大 过去县城周边的城乡结合部逐 渐并入城区 形成城中村 为加快推进某县主城区范围内棚户区 旧城 改造 做好立城优城的发展战略 进一步提升群众幸福生 活指数 强化城市功能 某县当地房管部门按照 做优功能 做亮节 点 做美环境 的要求 对照 优城 八大工程 多次进行了实地调研 并反复梳理 论证 某县在落实上级部门在棚户区改造中提出的具体问题后 立足 某县当前棚户区改造的实际情况 遵循政府主导 群众满意 市场 认可的原则 在积极推动棚改工作时 按照总体规划考虑 梳理出 具体实施方案 按照方案进行招商 带着方案征求群众的意见 充 分发挥了党组织的战斗堡垒作用 创新工作方法 实现就地就近城 镇化 目前 某县城区部分地方仍然存在堵 烂 臭 缺现象 棚 户区改造工作任重而道远 按照某县委 县政府的安排部署 某县结合多年的实践经验 并充分学习借鉴了成都市 北改 的政策精神和成功做法 多次召集 涉及 旧改 工作各责任部门 进行了反复研讨修改 并对 旧改 前 期相关工作进行了安排部署 基本完成了 旧改 区域的调查摸底 征集了民众意愿 部分责任部门已着手与有意向进行合作的企业进 行了接触 为全面启动 旧改 工作打下了基础 3 交通建设成效显著 交通网络迅速 截至 2013 年 境内国道 G108 线 成乐 成雅高速公路 省道 S107 线川藏公路 S103 大件公路等 4 条国 省干线公路和 8 条县道 纵横交错 全县公路通车里程已达 612 10 公里 公路密度达 1 85 公里 平方公里 4 邮电通信迅猛发展 服务领域不断拓展 成都是全国九大邮政通信一级处理中心之一 西南最大邮件转 运局和四川省邮政通信枢纽局 是全国八大电信中心之一 也是西 部地区第一个电话号码升 8 位的省会城市 某县坐拥成都市的便捷 条件拥有当代国际一流数据微波 光纤 程控 卫星和计算机处理 等交换机和传输手段 不仅与全国各地建立通讯往来 而且可同世 界 180 多个国家和地区直通电话 100 实现了长途和市话交换 传 输数字化 5 城市基础设施不断完善 公用事业快速发展 某县所在的成都市人均拥有的城建维护资金量 人均道路面积 污水日处理能力和污水再生利用能力排在西部各城市第一位 某县 全年空气质量优良率 API 指数 100 的天数 86 6 主城区区 域环境噪声平均值 54 1 分贝 城区交通干线噪声平均值 69 0 分贝 集中式饮用水水源地水质达标率 100 6 城市环境质量得到大力改善 某县持续推进 建绿 工程 建成区绿化率达到 35 以上 开 展 创建绿色环保工地 活动 全市空气环境质量良好 综上 良 好的社会经济环境 便捷的交通 完善的基础设施 为项目的建设 提供了良好的建设条件 二 自然气候条件 某属亚热带季风湿润性气候 无霜期长 雨量充沛 四季分明 由于所处地理位置和大气环流影响等因素 具有 冬无严寒 夏无酷 暑 春暖多变 秋多绵雨 的气候特点 年均气温 16 4 年降雨量 987mm 气候的另一个显著特点是 多云雾 日照短 民间谚语中的 蜀犬吠日 正是这一气候特征的形象描述 最热月 7 月平均气温 25 6 最冷月 1 月平均气温 5 7 最热月 七月 平均气温为 25 5 其 14 时平均气温为 28 0 极端最低气温为 4 7 极端 最高气温为 36 6 无霜期年平均为 297 天 日平均气温 5 的年 平均天数为 103 天 某县夏季低层逆温不明显 气流扩散情况良好 三 地质 水文条件 1 工程地质条件 某县地势平坦 面积方圆 主要为河流 漫滩和阶地构成地平 原地貌 由 76 6 的平坝和 14 1 的丘陵和 9 3 的水面构成 海拔 高度 442 673 米 平原在地质构造上属成都新生代断陷 其东南和 西南的牧马山和长秋山为浅丘与台地 属龙泉山褶断束 由于尚未 进行地勘和取得相关资料 各地块及点位的地质具体构造情况尚不 清楚 从周边区域的地质情况看 区域地层状况从上到下基本为 更土及人工填土 粘土 亚粘土 部分 基岩 其中粘土多属弱膨 胀土 地基承载力较高 工程地质条件较好 片区所处地貌为岷江 水系成都平原 II 级阶地 属冲洪积扇河道带粘类土 沙砾卵石亚区 场地地层从上至下依次为第四系全新统人工填土层 第四系上更新 统冲洪积层 地层特征分述如下 1 1 第四系全新统人工填土层 杂填土 色杂 主要由建渣 砂卵石混少量粘性土等组成 稍 密为主 局部松散 湿 素填土 灰黄 灰 灰褐色 主要由粘性土混少量建渣 卵石 组成 稍密 可塑 湿 人工填土分布连续 厚度 0 5 2 5m 1 2 第四系上更新统冲洪积层 1 粘土 粉质粘土 黄褐色 灰黄色 含铁 锰质氧化物及 其结核 灰黄色 含铁 锰质氧化物及其结核 局部夹少量钙质结 核 缓倾裂隙较发育 隙间充填灰白色粘土矿物可塑 厚度为 1 1 5m 2 细砂 灰黄色 由石英 长石 云母细片 暗色矿物及 岩屑等颗粒组成 松散 湿 该层呈透镜体分布于卵石顶面 局部 分布 厚度 0 3 0 5m 3 卵石 黄灰 灰色 卵石成分系岩浆岩及变质岩类岩石组 成 多呈圆形 亚圆形 一般粒径 4 9cm 部分粒径大于 15cm 充 填物以中砂为主和粉质粘土 混少量砾石 含量约 15 45 卵石 以中风化为主 饱和 根据卵石土层的密实程度 探击数以及充填 物含量等的差异 按 成都地区建筑地基基础设计规范 DB51 T5026 2001 可将其划分为松散卵石 稍密卵石 中密卵 石和密实卵石四个亚层 场地内卵石土层顶板埋深为 3 4 6 5m 场地内粘土以胀缩变形为主 具弱膨胀潜势 地基胀缩等级综合判 定为 级 成都市及周边大气影响深度为 3 米 急剧影响深度为 1 5 2 米 2 水文条件 2 1 地下水 根据区域水文地质资料 地下水均为埋藏于第四系砂 卵石层 中的孔隙潜水 地下水对砼结构及砼结构中的钢筋无腐蚀性 抗浮 设计水位按 485 00 米考虑 水位年变化幅度在 1 2 米左右 2 2 地表水 某境内诸河属岷江水系 可分岷江正流及其支流 支流中有的 是常年性自然河如西河 南河 有的是岷江的分支河如羊马河 杨 柳河 以及季节性自然河 龙溪河 以上诸河除季节性自然河外 在某均属过境河道 都在某五津镇东南汇合 本项目施工区域均在 地表水历史最高洪水位以上 受地表水影响较小 3 不良工程地质现象 本项目经征地搬迁后的基地均为空地 地势较平坦 用地内无 地裂缝 岩溶 滑坡与其他地质灾害 3 2 2 外部条件外部条件 1 交通运输 本项目位于地块规划红线范围内 其建设区域内交通运输方便 顺畅 满足建设条件 2 周围建筑物和环境条件 该建设项目选址在新进城区范围 周边噪声敏感建筑物较少 因此噪声对本项目的影响较小 某上街安置房建设项目建设期间 按照国务院 1998 253 号令 建设项目环境保护管理条例 要求 对施工废水 废气 固体废弃物和噪声进行严格控制 则不会对周 边环境和建筑产生严重影响 尤其应防止施工噪声对周围居民生活 产生的影响 因此只要对项目污染源采取合理的处理和监控措施 就不会对 周围环境造成较大影响 3 公共设施社会与依托条件 项目所在区域的市政基础设施比较完善 城市供电 给排水系 统 管道煤气 通讯电缆等设施均已建成 金融 保险业健康发展 教育体系健全 其生活福利设施能满足项目的需要 附近的医院有 某县人民医院 川办医院 四川志辉医院 本项目区域二号地块就 将建设一所学校 附近的学校有 某中学 北大附中某实验学校等 附近也有多家菜市场以及超市 4 施工条件 项目施工的技术队伍来源丰富 四川省建筑施工队伍较多 有 着众多的大型建筑施工集团企业 其资质均在二级以上 技术力量 雄厚 拥有先进的施工技术和先进的施工装备 通过项目的招投标 完全能找到有能力承担本项目的施工企业 现场施工用电 城市给 排水系统 管道煤气 通讯设施等均已通至施工现场 均能满足现 场施工建设需要 因此 从资源上看 本工程所在地其土地资源良好 区位优越 交通配套环境好 商业设施规划完善 是个理想的安置小区 3 2 3 法律支持条件法律支持条件 项目建设的确定以及项目的选址 应符合国家和地区有关法律 法规对项目建设的生存的支持程度和约束条件 该项目的建设符合 成都市城市总体规划布局 也符合某县的总体规划等相关政策及国 家有关法律法规 3 2 4 施工条件施工条件 项目所在地块地势较为平坦 已经做好了 三通一平 工作 项目施工需要的道路 水 电已接入现场或者可以从原有基础设施 就近接入现场 经估算容量能够满足施工及工人生活需要 总体来 说该项目施工现场的施工条件比较完善能够满足施工需要 3 33 3 结论结论 某上街安置房建设项目区域内场地基础条件良好 能有效节约 建设投资 按照某县未来人口规模和功能规划布局 项目地块比较 适合安置房建设 第四章 需求分析及建设规模 4 14 1 需求分析需求分析 按照本项目拆迁人数及项目特征 研究了安置房地点 面积增 长系数 方案等问题 据某县相关的统计 考虑到建设位置位于某 某上街范围 由于本项目建设完成预计在 2016 年 在这里考虑到了因为人口 出生 死亡 婚嫁等因素 按照人口自然增长率等因素 根据现有 安置人均住房面积 41 平方米再结合某县对附近安置房 对于安置标 准建筑面积以被搬迁房屋认定的合法记载建筑面积为基础 从而确 定本项目的建筑规模总建筑面积为 36478 91 4 24 2 建设建设规模规模 某上街安置房建设项目共有两地块 分别为一号地块以及六号 地块 主要包括居住用房 商业用房以及地下停车场 电力接入 绿化 小区道路以及等 按照相关规划 本项目涉及的学校 医院 菜市场等公建配套设施均在本片区周围考虑 因此不涉及对公建配 套设施工程的建设 本项目建设内容主要包括住宅 商业用房以及地下室停车场 绿化 小区内管网等 预计建成后能容纳 296 户人居住 按照保守 估计一户 3 人计算 共计 888 人 建设内容主要包括居住用房 商业用房 以及相配套的道路 停车场 绿化 供排水管网等 项目总规划用地面积 15826 总 建筑面积 36478 91 地上计入容积率建筑面积 27758 28 其中 居住建筑面积 24134 65 商业建筑面积 3418 81 地上配套设 施建筑面积 204 82 地上不计入容积率面积 1092 77 地下不 计入容积率面积 7627 86 地下停车库主要用于停放机动车 机 动车位 240 辆 绿化面积为 4330 08 设计依据 成都市规划管理技术规定 2014 年版 及相关国家法规 一 规划建设净用地面积 15826 00 二 规划总建筑面积 36478 91 一 地上计入容积率的建筑面积 27758 28 1 住宅建筑面积 24134 65 2 非住宅建筑面积 3623 63 1 商业用房建筑面积 3418 81 2 地上物管用房建筑面积 164 34 3 门卫用房建筑面积 40 48 二 地上不计入容积率的建筑面积 架空层面积 1092 77 1 架空层非机动车库建筑面积 635 75 2 架空层绿化活动空间建筑面积 425 15 3 垃圾用房建筑面积 31 87 三 地下建筑面积及层数 7627 86 1F 其中 1 地下机动车库面积 7302 60 2 地下物管用房 124 62 3 地下设备用房面积 200 64 总容积率 1 75 三 容积率 住宅容积率及住宅占总容积率的比例 1 5386 95 四 基底面积建筑基底总面积 6154 00 五 建筑密度总建筑密度 38 89 六 总绿地面积 4330 08 七 绿地率 27 36 八 机动车位 240 辆 九 日照分析结论 根据 新建建筑自身及对周边用地现状建筑和对界外空地的 日照影响满足 2014 的相关要求 1 室外绿化 为营造住宅小区优美舒适的生活环境 采用乔 木 灌木与草地相结合的绿地系统 形成小区整体绿化结构 营造 一个舒适优雅的居住生活空间 其绿化率为 27 36 2 室外综合管线 室外综合管线包括了给水管 450m 雨水 管 450m 污水管 450m 电力管线 450m 燃气管线 450m 通讯管线 450 米 3 道路及广场 道路采用沥青混凝土路面 4 庭院灯 在道路及广场位置 布置庭院灯 共 35 盏 5 小区大门 在用地西南面以及西北面设置各设置一个出入 口 第五章 建筑方案选择 5 15 1 建筑设计建筑设计 5 1 1 编制依据编制依据 本项目编制执行现行国家 建设部建筑设计规范 标准及当地 有关标准 规定 主要的规范 标准包括以下 1 民用建筑设计通则 GB50352 2005 2 城市道路绿化规划与设计规范 CJJ75 97 3 城市用地竖向规划规范 CJJ83 99 4 无障碍设计规范 GB50763 2012 5 建筑设计防火规范 GB50016 2006 6 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 7 建筑内部装修设计防火规范 GB50222 95 8 住宅设计规范 GB50096 2011 9 公共建筑节能设计标准 GB50189 2005 10 夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ 134 2010 11 住宅建筑规范 GB50368 2005 12 商店建筑设计规范 JGJ48 88 5 1 2 基本原则和要求基本原则和要求 1 尊重自然 保护生态的原则建筑及其建成环境要与自然环境 协调共生 要尽可能减少人工环境对自然生态平衡的负面影响 人 工环境要与自然环境有机结合 2 以节约资源和能源 高效利用的原则进行建筑设计 施工建 造 使用运行和管理维护等一切建筑活动 用人工与自然相结合 现代高新技术与传统适用技术相结合 行政干预与市场经济相结合 的方式 最大限度地提高建筑资源和能源的利用率 3 按照健康卫生 无废无污的原则进行建造 使用有利于人的 身心健康 避免或减少环境污染 采用无毒 无害 环保型绿色建 材 采用耐久性的 可循环 重复利用的材料 尽可能充分利用太 阳能 风能 等自然清洁能源 应设置水循环利用系统和固体垃圾 废物的收集和回收系统 大力发展立体绿化 充分发挥园林绿化保 护和改善建筑环境的作用 满足现代人回归自然的心理渴望 项目 的规划设计要确保城市居民基本的居住生活环境 经济 合理 有 效地使用土地和空间 提高居住区的规划设计质量 本项目采用开 放式的安置小区 在部分临街位置设置商铺 居住区规划应合理布局 因地制宜 综合开发 配套建设 适 应居民的活动规律 综合考虑日照 采光 通风 防灾 配建设施 及管理要求 创造安全 卫生 方便 舒适和优美的居住生活环境 为居民的社会活动提供条件 为商品化经营 社会化管理及分期实 施创造条件 充分考虑社会 经济和环境三方面的综合效益 居住 建筑的规划设计应综合考虑用地条件 造型 朝向 间距 绿地 层数与密度 布置方式 群体组合 空间环境和不同使用者的需要 等因素确定 住宅间距应以满足日照要求为基础 综合考虑采光 通风 消防 防灾 管线埋设 视觉卫生等要求 住宅布置选用环 境条件优越的地段布置 其布置应合理紧凑 面街布置的住宅其出 入口应避免直接开向城市道路和居住区级道路 5 25 2 总平面设计总平面设计 5 2 1 总体规划总体规划 1 根据所处地块的整体规划与风格 协调与周边项目的关系 确定 其定位 造型与结构 在美景中筑宅 明智者先造园 如何使建筑 轻轻地放在风景中 又或者使建筑与园林相应成趣 互为景观 我 们认为这就是和谐共生的原理 是自然的法则 人类一味追求文明 的结果使自然变得奢侈 人们对自然的渴望使拥览美景成为少数人 的奢侈 我们所能做的使努力使建筑的同时 享受美景的同时 也使自身成 为美景的一部分 这就是和谐共生与可持续发展 2 某县的地理位置 气候特征使人们一如既往地关注阳光和自然通 风 同时表现出接近绿化 融入自然的渴望 规划设计体现其超前 性和先导性 也满足成都市安置住房的相关要求 3 贯彻 尊重自然 融于自然 的思想 以建设环保生态型居住环 境为第一规划目标 既满足居住的舒适性 生态性 又创造一个布局 合理 环境优越的居住社区 小区采用 6 米宽的道路 形成小区内部的交通主线 各宅间路 与之呈树状相连 形成既便捷 又互不干扰的交通网络 同时也满 足消防要求 道路 消防组织小区沿建筑设置环形车道 道路宽度 满足消防要求 小区根据住户出行方向和习惯 在某上街设置两个 小区出入口 该小区停车采用地下车库停车方式 车位满足相关要 求 非机动车停车位采用建筑底层架空方式停放 具体位置在一层 架空层处 车位数量也满足相关要求 表 5 1 总建筑指标 序号项目单位数量备注 一净用地面积 15826 二总建筑面积 36478 91 三总绿地面积 4330 08 五建筑层数层 6 六建筑栋数幢 5 七 户数户296 户 本项目拟以环保 怡人 舒适 便捷 人文等特点 用一流的 规划 一流的设计 一流的施工 一流的管理 一流的服务 一流 的公建与配套设施打造成都市某县优秀的安置社区 项目的规划定 位思路必须考虑把项目置于社会发展的高度 致力实现 以项目形 象带动某县城市形象 并通过该项目的成功形象来提升市政府在保 证民生在建立和谐社会的公众形象 体现出为人民服务 做好公仆 的效应 小区建设致力于建设园林小区 为广大拆迁安置群众提供舒适 优美鸟语花香的居住环境 改善村民原来脏乱差的居住环境 解决 被安置村民的后顾之忧 使村民也过上城市居民的生活 小区道路 建设要充分考虑四周市政道路 合理设置小区出入口和车辆出入口 方便居民出行 小区内部道路要设计合理 从每栋楼前到步行街 市政道路上的公交站尽量做到距离最短 内部景观道路尽量做到悠 长安静 既满足居民出行方便又满足居民散步和锻炼的需要 停车场建设采用地下停车为主的停车方案 建设大量的地下停 车场节约了地上停车面积 有利于提高地面的绿化率 并且充分利 用了房屋结构 利用的地下室的空间 总体来说这样既经济又实惠 是比较好的建筑方案 地下停车场的出入口与人流的出入口设置在 同一方位 分开设置 做到互不影响各行其道 地下车库出入口设 有明显的标志和行车路线 地上停车场设置在环道的旁边 停车场 四周均进行绿化 这样不仅没有占用大量的绿地 也为少量临时停 车提供方便 这样既方便了居民生活也为小区提供了大量的绿化用 地 总体来说这种方案较好 5 2 2 交通设计交通设计 小区道路以环形主干道和纵横交错的小路组成 通过四周环路 可以到达每一栋住宅楼和车库出入口及地下车库 小区内道路以人 行道为主 也可通过小型车辆 能够满足行车 一般行人及居民在 小区内活动的要求 交通出入口开口宽度及位置应符合市交管局的 并联审批意见要求和成都市规划管理局 成都市规划管理技术规定 2014 有关要求 机动车辆与非机动车辆的设置需满足 成都市 规划管理技术规定 2014 的有关规定 机动车停车车库建筑面积 按每个停车位不小于 30 平方米控制 坡道起点后退道路红线距离不 小于 7 5 米 且不得利用规划道路组织用地内部交通 小区道路以 环形主干道和纵横交错的小路组成 通过四周环路可以到达每一栋 住宅楼和车库出入口及地下车库 主干道路宽 6 米 双向两车道 次道路宽 3 米 专做人行道 用于连接主道路与景观 广场 亭台 楼阁之用 能够满足行车 一般行人及居民在小区内活动的要求 5 2 3 日照间距日照间距 根据成都的气候特色 建筑朝向主要采用正南北的布置方式 为了协调建筑与道路及景观的关系 部分建筑在朝向上按一定角度 合理变化 经过日照时间的计算 小区内住宅完全符合当地的日照 时间要求 成都市位于东经 104 40 北纬 30 40 大寒日日出时间 6 50 日落时间 17 10 按照 成都市规划管理技术规定 本日照 分析图测试时间为大寒日 8 00 16 00 每小时测试一次 5 2 4 总平面雨水排水与回收利用方式总平面雨水排水与回收利用方式 场地内部道路最小纵坡为 0 3 横坡为 2 组团路采用双坡 消防车道采用单坡 地面雨水由雨水口收集经雨水管系统有组织排 入市政雨水管 四周环道兼做消防车道 采用沥青混凝土路面 内 部景观道路由景观设计 5 35 3 建筑方案建筑方案 5 3 15 3 1 装饰 装修标准装饰 装修标准 建筑整体造型既符合空间逻辑 又不拘泥于功能限制 样式新 颖 大方 简洁 具有较强烈的视觉冲击力和丰富的层次感 稳重 而不花哨 采用现代的建筑设计手法 提炼了现代建筑风格的精华 用现代简洁的手法 表达了简约 流畅 富有韵律的造型立面 具 有浓厚住宅设计风格 加了加强安置房的质量管理 规范房屋装修管理工作 根据 国家住宅装饰装修工程施工规范 GB50327 2001 建筑装饰装 修工程质量验收规范 GB50210 2001 等相关规定 特制定本标准 1 内墙 厅 卧室 阳台刷普通白色乳胶漆 与地砖同色瓷 砖做踢脚线厨房 卫生间贴 200mm 300mm 白色瓷砖到顶 2 顶棚 厅 卧室白色乳胶漆 卫间间 厨房用塑料扣板吊 顶 3 地面 客厅 卧室 阳台地面采用 600 600 规格地砖 厨 房 卫生间地面采用 300 300 防滑地砖 4 门 入户门为钢质防火 防盗 门 配门锁 警眼 卫生 间 厨房为塑钢门 其余室内为木质夹板门 采用浅色调和漆 5 窗 白色塑钢窗 配白玻 窗上方及阳台推拉门上方安装 窗帘轨道 6 厨房 安装铺装设人造石 下设防火板的灶台 500mm 370mm 陶瓷洗涤盆及冷热水龙头 预留抽油烟机位和热水器 热水管接口 水管暗装 7 卫间 安装 700mm 500mm 立柱陶瓷洗脸盆及冷热双联水龙 头 蹲便器一个 安装淋浴热双联水龙头及花洒 冷热水管暗装 安装镜子 镜前灯及毛巾架 8 阳台 阳台上安装不锈钢晾衣杆 9 灯 厅 卧室安装直径 450mm 的节能吸顶灯 厨房 阳台 卫生间安装直径 300mm 的节能吸顶灯 5 3 25 3 2 建筑剖面设计建筑剖面设计 本项目均为多层住宅 住宅层高均为 2 8 米 商业室内外高差 为 0 10m 纯住宅室内外高差为 1 0m 具体详见图纸 5 3 35 3 3 建筑户型设计建筑户型设计 户型设计均考虑到卧室 客厅 厨房 厕所及生活阳台 足以 体现功能完善 使用方便等要求 在建筑设计方面应重点强调空间 的紧凑性 在有限的建筑空间中努力做到合理布置有效利用 在建 筑体的垂直方向上对平面设计 剖面设计以及色彩设计进行了分节 处理 采用三种户型 所有房间均采光通风 公共交通明亮开敞 建筑面积每户 50 120 平方米 详见附图 5 45 4 结构结构方案方案 5 4 1 建筑结构设计规范建筑结构设计规范 1 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 2 建筑结构荷载规范 GB50009 2012 3 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 4 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 5 建筑地基基础设计规范 GB50007 2011 6 工程建设标准强制性条文房屋建筑部分 2009 年版 7 地下工程防水技术规范 GB 50108 2008 8 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 5 4 2 结构设计基本参数结构设计基本参数 该地区自然条件 1 基本风压 Wo 0 30KN m2 地面粗糙度为 B 类 2 抗震设防烈度 该工程设防烈度为 7 度 抗震设防类别为