富康佳园住宅小区项目可行性研究报告.doc

富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 1 富康佳园住宅小区项目 可行性研究报告 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 2 目 录 第一章第一章 总论总论 3 一 项目基本情况 3 二 可行性研究的主要范围 4 三 建设单位基本情况 5 四 项目基本情况 5 五 主要技术经济指标 7 六 结论与建议 8 第二章第二章 项目概况项目概况 9 一 建设地址 9 二 项目规模 9 三 总体规划设计理念 9 四 总体规划构思 10 五 物业管理 13 六 总投资估算表 14 第三章第三章 项目市场分析与价格定位项目市场分析与价格定位 15 一 项目市场分析 15 二 价格定位 17 第四章第四章 设计方案设计方案 18 一 项目构成范围 18 二 小区建设标准 18 三 单体建设标准 20 四 主要质量参数 22 五 小区内主要设施一览表 23 第五章第五章 系统供应 安全 环保系统供应 安全 环保 24 第六章第六章 组织机构和人员配置组织机构和人员配置 25 一 组织机构 25 二 人员配置 25 第七章第七章 项目实施进度安排项目实施进度安排 26 总进度计划表 26 第八章第八章 投资分析投资分析 27 一 前期工程情况 27 二 项目建设投资 27 三 项目经营资金 29 四 项目总投资 29 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 3 第九章第九章 财务分析财务分析 32 一 基础数据说明 32 二 楼盘销售计划 32 三 销售税金及附加 33 四 利润 34 五 财务指标 35 六 不确定性分析 36 第十章第十章 结论结论 38 总投资估算表 39 主要材料价格表 40 资金使用计划与筹措表 41 营业资金运用表 42 项目投资分年用款计划表 43 销售收入与经营税金及附加估算表 44 利润表 45 现金流量表 46 财务计划现金流量表 47 资产负债表 48 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 4 第一章第一章 总论总论 一 项目基本情况一 项目基本情况 1 项 目 名称 某市富康佳园住宅小区项目 2 项目承办单 位 某房地产开发有限公司 3 项 目 负 责人 4 项目所在地区 地点 某市新区建国北路东侧 叫来河大 街南侧 5 建设内容 富康佳园住宅小区 75650 6 投资规模 项目总投资 9779 38 万元 7 资金构成 项目全部总投资 9779 38 万元 其中开发建设投 资 8979 38 万元 经营资金投入 800 万元 8 资金筹措 项目总投资 9779 38 万元 建设单位全部自筹 9 经济效益 项目全部完成后 可实现销售收入 14689 74 万 元 利润总额 3564 55 万元 净利润 2388 25 万元 经营税金及附 加 807 94 万元 土地增值税 1337 88 万元 10 建设期 三年 11 可行性研究编制单位 某市融信工程造价咨询公司 二 编制依据 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 5 1 原国家计委 建设部颁发的 建设项目经济评价方法与参 数 第二版 2 国务院批准的 当前国家重点鼓励发展的产业 产品和技 术目录 2000 年修订 3 内蒙古自治区国民经济和社会发展第十个五年计划纲要 2000 年 4 某市国民经济和社会发展第十个五年计划及 2010 年目 标纲要 2001 年 5 某市人民政府 关于加快工业化 城镇化发展进程的实施 意见 2001 年 10 月 6 国务院 关于西部大开发若干政策措施的实施意见 2002 年 7 内蒙古自治区实施西部大开发战略规划纲要 2003 年 8 某市人民政府 西部大开发工程实施规划纲要 2003 年 9 某市人民政府 政府工作报告 2005 年 10 国家现行的财会 税收政策 11 国家有关技术标准及规范 12 建设单位提供的其它有关资料 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 6 二 可行性研究的主要范围二 可行性研究的主要范围 受项目承办单位的委托 我公司会同有关部门和相关单位 对 项目涉及的有关问题进行了认真的调查和分析 并在企业已有工作 的基础上 根据当地的发展规划 按照 建设项目经济评价方法与 参数 可行性研究与项目评价 投资项目可行性研究指南 以 及国家和行业的有关规定 编制了本项目的可行性研究报告 本可 研报告编制范围包括 1 项目概况 2 项目市场分析及价格定位 3 设计方案 4 系统供应 安全 环保 5 组织机构和人员配置 6 项目实施进度安排 7 投资分析 8 财务分析 三 建设单位基本情况三 建设单位基本情况 某市某房地产开发有限公司成立于 2006 年 12 月 注册资金人 民币 1000 万元 注册地址为开发区置业楼 504 公司下设工程部 办公室 财务部 销售部 现有工程技术人员 10 人 其中有中 初 级职称技术人员 8 人 对开发建设房地产项目具有丰富的经验 现 公司拟开发建设位于建北路东侧 叫来河大街南侧 占地 69285 55 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 7 四 项目基本情况四 项目基本情况 1 项目位置 本工程建于某市新区建国北路东侧 叫来河大街南侧 规划占 地面积 69285 55 某市新区位于原某市老城区北侧 与老城隔西辽河南北相望 有东侧西两座公路桥相连 与某市开发区隔 304 国道相呼应 毗邻 304 111 国道 某至保康的省道及其通霍一级公司 是某市新打造 的政治 文化 经济中心 新区内市政设施配套比较齐全 交通便 利 基础设施条件和煤 电 汽 水资源条件能够满足项目要求 本项目地处某市新区 建国北路东侧 叫来河大街南侧 是新 区的住宅集中区域 附近有京汉新城 碧桂园等一系统住宅项目工 程正在建设 是目前某市最大的住宅区集中区域 也是某市打造的 新区居民转移工程的集中地带 是将来新区的居民居住区域 供电 新区内电力资源丰富 供电设施齐全 年用电负荷达到 45900KVA 年供电量为 18443 万千瓦时 供水 新区内有独立的给水网络 小区内设有自来水升压站 能够完成保证小区的用水 采暖 新区内有独立的供热网络 由某双泡子电厂集中供给 水温可达 60 80 室内温度不低于 18 采暖期 6 个月 项目新 增采暖面积 7565075650 可满足入住居民需求 通讯 新区区拥有中国网通 中国移动 中国联通 中国铁通 中国电信等较大通讯网络 通讯设施齐备 信息渠道方便快捷 能 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 8 够满足入驻单位对各种信息的需要 可提供国内 国际电话服务 移动通讯服务及电报 传真 信息数据传输业务 2 项目规划 总建筑面积约 75650 住宅面积 62720 商用面积 4500 车库 7840 中央会馆 590 绿化率 34 5 容积率为 1 09 建 筑密度为 21 8 住宅西侧十栋为六层砖混结构 东侧六栋为五 层砖混结构 商用房与会所采用框架结构 3 项目户型 主力户型为 80 120 120 160 为大户型 建筑层高为 3 1m 商用房一层层高为 4m 二层为 3 1m 五 主要技术经济指标五 主要技术经济指标 表 1 1 主要技术经济指标表主要技术经济指标表 居住户数 640 户 居住人口 2000 人 总建筑面积 75650 住宅建筑面积 62720 公共建筑面积 590 商用房面积 4500 车库 7840 其 中 中央绿地及小区绿化 24000 小区容积率 1 09 总建筑密度 21 8 绿化率 34 5 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 9 六 结论与建议六 结论与建议 本项目是新区住宅工程的需要 是新区功能打造的一个支撑性 项目 基于目前区内强势的投资热潮 本项目的开发是具有相当好的 市场前景 本项目建设总投资 9779 38 万元 项目建设期 3 年 销售期 4 年 主要市场针对对象是某市居民 项目采用边建设边销售的方式 从 2010 年开始 可实现总销售收入 14689 74 万元人民币 利润总 额 3564 55 万元 净利润 2388 25 万元 投资利润率 24 4 投资 利税率 58 4 销售利润率 16 26 销售利税率 38 88 财务评价结果 本项目全部投资财务内部收益率为 48 87 税 后 财务净现值 1442 22 万元 ic 10 项目盈亏平衡点为 78 综上所述 各项评价指标及经济效益较好 社会效益显著 对新 区的经济发展有很大的推动作用 在财务上可行 建议采取措施 尽快实施 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 10 第二章第二章 项目概况项目概况 一 建设地址一 建设地址 本项目位于某市新区东部居民区 西临建国北路 北接叫来河 大街 是新区居民区的中心地带 与行政区和文化教育区隔建国北 路相对 并且与居民区内部商业区紧紧相临 区位优势明显 二 项目规模二 项目规模 本项目规划总用地面积为 69285 55 总建筑面积 75650 其中含住宅建筑面积 62720 商用房面积 4500 车库面积 7840 会所面积 590 总套数为 640 套 入住人口约 2000 人 本项目已列入某市 2010 年度房地产开发计划 三 总体规划设计理念三 总体规划设计理念 1 充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源 注意人文 和环境的可持续性发展 创造既能享受现代都市文明 又能享受生 态自然的居住环境 2 适应新区居民的生活需求 创造切合二十一世纪生活模式的 高尚 新颖 舒适的居住环境 3 利用科学的环境规划方法 为某市的住宅小区发展创造良好 的典范 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 11 四 总体规划构思四 总体规划构思 本项目参照发达地区房地产业精萃 吸取各地域房地产业界的 优点 接合本地区实际情况 邀请知名景观设计单位倾力打造 对 建筑外立面 户型设计 楼宇间距 休闲会所 中心广场等合理规 划 精心设计 小区内配套设施齐全 规划建设 5000 中央绿地广 场 1 规划结构 小区地块形状为梯形 西部南北宽 236 62m 东部南北宽为 149 25m 南侧宽为 358 53m 北侧宽为 358 53m 1 住宅 小区内建设住宅楼 16 栋 每栋长度 75 5m 跨度 16m 南北楼 间距为 40m 西部列按南北 5 栋排列排成两列 共 10 栋 东部按南 北成两列 每列三栋 共 6 栋 总计 16 栋 每栋四个单元 层高 3 1m 西部两列十栋每栋建筑面积 4704 总建筑面积为 47040 除去每栋一层为车库面积 西侧十栋总住宅建筑面积为 39200 东侧两列六栋为五层结构 每栋建筑面积 3920 计住宅面积 23520 总住宅面积为 62720 总户数为 640 户 平均每户面积为 98 2 出入口与围墙 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 12 西侧大门宽为 36 62m 北侧大门宽为 28 53m 西侧为主出入门 为人流通道 设于第二排与第三排楼之间 与东西主干道相连 北 侧大门设于第二列与第三列楼之间 与南北主干道相连 两主干道 交叉处建设小区中心服务区 设置物业 会馆等 小区东 南 北三面为围墙 总长度为 837 78 延长米 2 商用房 西侧建设商用房 西侧商用房建筑为两层框架结构 一层高 4m 二层 3 1m 为独立建筑 不与住宅相混 以西大门相隔 南北 共长 150m 东西跨度 15m 形成两栋总建筑面积为 4500 的商用房 商用房总建筑面积为 4500 3 公用建筑 中部会馆等设施共计面积为 590 为二层砖混结构建筑 占 地面积为 295 泵房 配电房 公厕 物业中心 卫生室等均置 此建筑内 4 车库 西侧两列十栋住宅一楼为车库 每栋楼一层南北侧都为车库 每套车库 含住宅楼楼道 公建为 19 6 共建车库 400 套 总建 筑面积 7840 整个项目总建筑面积为 75650 总建筑占地面积 15089 容 积率 1 09 建筑密度 21 8 2 建筑单体设计 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 13 小区建筑单体呈东西走向 点面结合式布局 以小区主干道组 织交通 均设公共绿地 单位建筑间距保持规定系数以上 使每个 建筑具有较多绿地 阳光和较好通风 中心广场设置中心会所 满 足小区管理 服务 休闲等配套所需 次入口设置相应的管理用房 和停车场地 小区住宅单体由不同户型组成 兼有舒适 自然 集中的布局 形式 拥有公共绿地 车库等配套设施 同时具有结构紧凑 布局 合理 功能分区科学 外表亲和不张扬的特点 建筑外形继承传统 建筑中的神韵 使小区具浓郁的地域风情及强烈的可识别性 3 建筑环境及园林景观设计 整体环境景观设计 总体表现现代人文景观的环境特色 结合 自然 地势 地貌 塑造小区优雅 宁静 宜人的居住环境 规划在会馆东侧和南侧建造 5000 中央绿地广场 以建筑小品 装点 以扩大绿化面积 增强视觉冲击力 根据组团分区 设置不同主题的组团绿化 倡导可亲近的庭院 生活 营造温馨居家的归属感 保证植被的多样性和色彩性 整个园区的植被应保证四季有景 高矮有序 丰富多样 另外应注意园区植物的色彩搭配 营造一派 新鲜热火的场面 增添社区人气和美感 小区绿地和绿地相应 使人与自然和谐共存 并加以具有地方 特色的小品点缀 给人亲切愉悦的居住情趣 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 14 五 物业管理五 物业管理 本项目在建设之初就设立物业公司 聘请专业人员及早介入 以便能从物业管理的角度及早发现问题 解决问题 避免出现入住 后的管理 使用难题 本项目推行 绿色安全环保小区 概念 全部采取人车分流 设主入口仅供行人出入 北侧次出入口 供车辆出入 小区入口设保卫室 每栋楼的单元入口都装有对讲门禁系统 公共场所及外墙设高密度红外线监控系统 社区内保安二十四小时 巡逻 遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时的帮助 此外 本项目物业管理还提供全天候的小区保洁 园林绿化方 面的施肥 锄草 修剪 除虫等工作 消防设施的保护 公共部位 的维修与保养等等 想业主所想 急业主所急 让业主享受尊贵自 在的居家生活 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 15 六 总投资估算表六 总投资估算表 序号项目名称投资额占总投资的 1 开发建设投资 8979 3891 82 1 1 土地费用 403 64 13 1 2 前期工程费 280 612 87 1 3 基础设施建设费 355 583 64 1 4 建筑安装工程费 6211 0863 51 1 5 公共配套设施建设费 286 92 93 1 6 管理费用 639 096 54 1 7 销售费用 380 413 89 1 8 开发期税费 351 63 60 1 9 其他费用 70 50 72 2 经营资金 8008 18 3 项目投入总资金 9779 38108 18 3 1 开发产品成本 8979 3891 82 3 2 经营资金 8008 18 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 16 第三章第三章 项目市场分析与价格定位项目市场分析与价格定位 一 项目市场分析一 项目市场分析 1 地段环境优越 本项目位于某市新区 建国北路东则 叫来河大街南侧 东临 304 国道 一级公路 西临某市的工业重镇 木里图 北倚某环城 公路 开发区是某市政府重大招商引资项目的集中建设地点 区内 现建有总投资在 1 亿元以上的项目十个 本项目的区位优势明显 2 周边生活配套完善 由于本项目地处要冲 交通便利 周边的生活配套设施较完善 特别是针对于开发区内各大型企业的商业设施 娱乐设施 生活设 施 保障设施相对齐全 对于本小区的建设 将为居民的生活提供 很好的便利条件 3 园林景观设计突出 本项目对某市住宅市场的园林景观设计进行了巨大突破 以 75650 的社区规模 开辟 5000 中央绿地广场 保证植被的多样 性和色彩性等等 4 教育配套优势显著 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 17 本小区紧临新区的教育中心 在附近有某一中 某艺术学院 某职业学院 还有即将迁入的某四中 教育配套优势极为显著 5 建筑施工品质过硬 本项目施工队伍通过某市建筑工程招标办采用招标的方法确定 在考虑建筑成本的基础上 好中选优 把握使用名牌建筑企业的原 则 以使本小区的建筑质量达到某市的一流水平 现房品质 优质高硬铝合金窗 成品窗台整体装配 室内电路 预先暗藏 插座接头合理预留等等 在本项目的建设中 将秉承这种精益求精的作风 把本项目建 设成为某市品位高 质量好 设施完善的住宅示范小区 创造良好 的社会效益和经济效益 6 市场供求关系良好 某新区是未来某市政治 文化与居住中心 政府所有部门基本 迁入此地 中国人历来有政治向心倾向 所以 消耗成长优势明显 宽松的市场竞争环境 巨大的目标消费群体 使本项目处于良好的 市场供求关系中 市场前景令人乐观 7 新区的升值潜力巨大 随着新区的逐渐成为某市的各种中心 消费热度也会逐步提高 人口密度也会逐步增加 由于目前正处于开发阶段 各种投资相对 较低 但随着人口的增加 其升值潜力可想而知 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 18 二 价格定位二 价格定位 由于本项目地处某新区 目前的供求热度极高 已成为了某市 住宅发展的新热点 由此 根据旺盛的市场形势 并通过实地调研 参照某市区内的住宅价格 我们对整个小区的价格进行了科学定位 主要住宅小区销售价格表主要住宅小区销售价格表 与上表所列同类产品相比 本项目在园林景观设计 交通优势 产品品质等方面具有明显优势 根据消费者 买升不买降 的心理特征 我公司将对本项目的 销售采取 低开高走 的价格策略 即在入市初期采取较优惠的定 价 之后根据供求关系的变化控制涨幅 有计划地逐步提升销售价 格 目前 我公司根据项目自身特点 结合市场同类产品价格 进 行综合研究分析 将本项目入市阶段销售均价定为 1800 元 m2 预 计将获得广泛的市场认同 为本项目的销售开启良好的开端 促进 资金的良性循环周转 商用房定价为 4000 元 m2 车库每套 4 万元 楼盘名称楼盘名称京汉新城碧桂园水岸春城吉地华府 起价起价 元 m2 2500290028002600 均价均价 元 m2 2800330032002900 位置位置新城区新城区老城河南侧老城河南侧 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 19 第四章第四章 设计方案设计方案 一 项目构成范围一 项目构成范围 本项目新建住宅 62720 新建商用房 4500 公建面积 590 车库 400 套 小区内配套设施包括 中央绿地广场 中央会 馆 主干道及其它小区内道路 给排水管线 供热管网 小区停车 场 小区各门卫 内部安防设施 公共卫生设施等 表 4 1 项目主要指标表项目主要指标表 居住户数 640 户 居住人口 2000 人 总建筑面积 75650 住宅建筑面积 62720 公共建筑面积 590 商用房面积 4500 车库 7840 其 中 中央绿地及小区绿化 24000 小区容积率 1 07 总建筑密度 21 8 绿化率 34 5 二 小区建设标准二 小区建设标准 本项目总计建设住宅楼 16 幢 以中央绿地广场和小区南北道路 相隔 西侧为六层 东侧为五层 每单元设有楼宇对讲门系统 西 侧独立二层商用楼由西大门分为两栋 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 20 小区内设主干道二条 由西侧主门向东延伸到东墙的东西路和 由北侧次门向南延伸到南墙的南北路 中部与中央绿地广场相连 主干道采用公路三级路面标准建设 每幢住宅楼前后都设有水泥砂 浆道路 供居民行走或车辆进入 中央绿地广场采用月形结构 中央绿地总面积为 5000 绿地 四周种植雪松 龙柏 桧柏 内部设三条人行道路通往中央绿地 道路宽度为 2 5m 水泥砂浆结构 绿地内部用天鹅绒草 纷缕草绿 化 小区内除中央绿地广场外 其它地域道路两侧都种植雪松 龙 柏 桧柏 楼与楼之间除道路与树木外 全部实行绿化 种植天鹅 绒草 纷缕草 小区采用铁艺围墙 为北 东 南三侧 总长度 837 78 延长米 给排水 小区内建自来水供水加压站一座 建于中央会馆一层 设计供水能力为 1000 吨 小时 小区内供水管道采用 DN150UPVC 管 线接入 排水系统由各楼宇以 PVC 管道接入主排水管 主排水管道 与开发区内的排污管线相连 消防 小区内设 4 处消防井 40 处消防栓 与供水加压站直接 相连 消防用水量按 30L s 消防用水的供水方案由加压泵站保证 连续 不间断供水 中央会所为物业管理中心和小区活动中心 采用两层框架式结 构 总建筑面积为 590 一层为公厕 自来水加压站 配电室 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 21 小区监控室 供热加热站 二层物业管理中心 小区卫生室 大门建设 主门设有自动门禁系统 夜间使用电动伸缩门 昼 间使用电动升降门 主门卫室是面积为 15 的轻钢四周开窗结构 次门卫采用电动升降门 不设门卫室 设警卫亭 供热 小区由新区供热管网统一供热 主接入管道为 300mm 的 无缝钢管 小区内入楼管道采用 100mm 无缝钢管接入 楼内采用 50mm 主供热管道 住宅内采用地热供暖 供电 小区内新建配电室 1 座 选用 S9 2000 10 变压器 1 台 变压器安装于变压器室内 选用 KYN 3 手车式高压开关柜 1 台 安 装于高压配电室内 选用 GGD2 型低压配电柜 2 台 安装于低压配电 室内 选用 GGJ 型低压电容器柜 1 台 与低压配电柜并列安装 小 区内供电线路全部采用地埋式 小区内在北侧门两侧设有两个停车场 每个停车场面积为 2000 其余在各楼前与后部设停车场 总面积为 6000 小区内 停车场总面积为 10000 供小区内业主和外来人员停车使用 三 单体建设标准三 单体建设标准 1 住宅建设标准 小区内共建设住宅 640 套 单体建筑面积从 80 至 160 不等 墙体采用红砖彻筑 主体墙厚度为 370mm 间墙采用红砖彻筑 厚度为 240mm 全部用混合砂浆彻筑 楼板为现浇混凝土板 地面 采用细石混凝土垫层或找平层 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 22 入户设有保温防盗门 窗采用中空玻璃塑钢窗 设有卫生间 厨房两处供水处 卫生间设有两处排水口 厨房 设有一处排水口 电照系统 室内设有总电子开关 照明与非照明线路分设 普 通灯具 暗开关 2 商用房建设标准 小区内建设商用房 4500 采用框架结构 西侧为两层独立建筑 一层层高 4m 二层层高 3 1 米 采用陶粒砌块填充墙 墙厚为 370mm 间墙厚度为 240mm 地面采用 80 80 瓷砖铺设 设一个独立卫生间 设洗脸池与马桶各一处 内部用防滑瓷砖 制作防水地面 20 40 瓷砖铺设墙壁 卫生间设通风窗 北侧两 栋住宅楼一层的商用房室内设计格局与此相同 二层商用房卫生间设在二楼 二层临街西面开塑钢双层窗 出入门为全开不锈钢门外设遥控卷帘防盗门 二层结构商用房一二楼为一户内设楼梯 每一户商用房设供电 总开关一处 照明与非照明线路分设 普通灯具 暗开关 3 车库建设标准 由于车库位于东侧十栋楼的一楼 由此也是为砖混结构层高 3 1m 水泥砂浆地面白灰墙面 出入门为自动遥控卷帘门 库内设独立供水处一处 独立水表 陶瓷水盆 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 23 设供电总开关一处 照明与非照明线路分设 普通灯具 暗开 关 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 24 四 主要质量参数四 主要质量参数 表 4 2 主要质量参数主要质量参数 序号质量项目质量标准 1 屋面防水保用五年 2 墙面 厨房和卫生间地面 地下室 管道房渗漏保用三年 3 墙面 顶棚抹灰脱落保用二年 4 地面空鼓开裂 大面积起砂保用二年 5 门窗翘裂 五金件损坏保用二年 6 管道堵塞保用二年 7 供热系统和设备两个采暖期 8 电器管线保用十年 9 给 排水管道安装保用十年 10 地基基础 主体结构正常合理使用寿命内 11 抗震7 级 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 25 五 小区内主要设施一览表五 小区内主要设施一览表 表 4 3 主要设施一览表主要设施一览表 项目项目 建筑面积建筑面积 用地面积 用地面积 m m2 2 个数个数 总变压配电室 30 1 自来水加压站 701 供热加压站 351 监控室 351 公共厕所 551 物业中心 2701 卫生室 951 路灯 130 消防井 4 消防栓 40 自来水阀门及观察井 24 安防设施 21 垃圾回收箱 14 铁艺围墙530 米 自动伸缩门 1 升降杆门禁 1 停车场 10000 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 26 第五章第五章 系统供应 安全 环保系统供应 安全 环保 为适应时代的需要 本项目在规划和建设中 充分利用计算机 自动控制等先进手段 进行智能化管理的建设 使整个系统的供应 运营和管理做到高效 安全 便捷 一 系统供应 本项目全部配有自控系统 为各用户提供宽带 接入 电话接口 有线电视接口和智能用电收费 门口设 IC 非接触 智能化车辆进入安全保障系统及智能化停车收费 同时在整个区域 内建立网站 为用户提供物业 医疗 法律 商贸等信息发布及咨 询 做到 体贴周到服务 同时把智能化监控系统 接入楼宇自控 系统内 在中控室实现联动控制 二 安全和消防 项目建成后 在整个区域内设全方位的安全 监控系统 在不同路口安装摄像头 监控室内进行多屏幕 全方位 监控 同时每户室内设报警按钮 与中控室相连 确保住户安全 在消防方面要设够 设足消防栓 并设置火警自动检测和报警装置 商业 金融 文化娱乐部门要设立安全通道 并设立自动喷淋系统 三 环保 节能 小区冬季取暖由新区管网解决 在节能方面 利用科技成熟的新型节能材料 以确保保温 隔热的要求 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 27 第六章第六章 组织机构和人员配置组织机构和人员配置 一 组织机构一 组织机构 本项目的筹备和建设工作由某房地产开发有限公司组织实施 具体事宜由公司专设的筹建指挥部承担 项目建成投入运营后 公司组建专门管理机构 下设综合办公 室 售楼部 物业部和招商联系服务部等部门 二 人员配置二 人员配置 人员配置根据实际情况和少而精的原则 工程技术部门配备 8 人 办公室配 3 人 销售联络服务部 9 人 鉴于公司在销售和物业 方面实行统一管理 由此 本项目的物业和销售工作由公司负责 并视具体情况统筹调整 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 28 第七章第七章 项目实施进度安排项目实施进度安排 该项目 2010 年 2 月底前进行前期准备 确定建立方案 上报批 复立项 地质勘探 施工图设计 建筑施工 组织销售等工作 2010 年 2 月份开工建设 2013 年 2 月份全部竣工 2014 年 2 月份全部销售资金回笼 总进度计划表总进度计划表 序号任务名称开始时间完成时间 1确定建立方案2010 01 012010 01 15 2上报批复立项2010 01 152010 01 30 3地址勘察2010 01 302010 02 07 4施工图设计2010 02 072010 02 28 5建筑施工2010 02 282013 02 28 6组织销售2010 02 282014 02 28 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 29 第八章第八章 投资分析投资分析 说明 本项目建设期为 3 年 运营销售期为 4 年 总计算时长 为 4 年 一 前期工一 前期工程程情况情况 1 土地出让手续全部完善 2 地质勘察已全部结束 3 三通一平工作基本结束 二 二 项目建设投资项目建设投资 1 项目前期各项费用包括 土地挂牌拍卖价格 400 万元 土地管理费 3 6 万元 规划 设计费 75 万元 勘查费 55 31 万元 三通一平费用 55 万元 各项贴费 95 3 万元 各类前期费用合计为 684 21 万元 2 基础设施建设项目各项费用 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 30 序号项目名称建设费用合计 1 供电工程 7575 2 供水工程 4646 3 供暖工程 6060 4 排污工程 2525 5 小区道路工程 6161 6 路灯工程 2 752 75 7 小区绿化工程 3939 8 环卫工程 5 55 5 9 围墙 41 3341 33 合计 355 58355 58 基础设施建设项目各项费用合计为 355 58 万元 3 建筑安装工程 建安工程费 序 号 项目名称建筑面积 单价 元 金额 金额合计 1 住宅楼 627207804892 164892 16 2 商用楼 45001155519 75519 75 3 车库 7840780611 52611 52 4 室内供水供电线路安装 7506025187 65187 65 合计 150120 6211 086211 08 建筑安装工程总费用为 6211 08 万元 4 公共配套设施工程 序号项目名称金额 1 中心会所 69 9 2 大门 40 3 安防 39 4 消防 75 5 停车场 63 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 31 合计 286 9 公共配套设施工程总费用为 286 9 万元 5 招标及图纸预算 招标管理费 质量监督费 监理费等按 70 5 万元估算 6 管理费用按工程建设总投资的 8 计提 为 639 09 万元 销 售费用按工程建设总投资的 5 计提 为 380 41 万元 项目开发资金总额为项目开发资金总额为 9779 389779 38 万元 万元 三 项目经营资金三 项目经营资金 项目经营资金设定为 800 万元 建设期生产经营期 序号项 目合计 1234 1 经营资金 3000600800800800 2 经营资金本年增加额 80060020000 四 项目总投资四 项目总投资 本项目总投资为 9779 38 万元 不向银行借款 不发生财务费 用 序号项目名称投资额占总投资的 1 开发建设投资 8979 3891 82 1 1 土地费用 403 64 13 1 2 前期工程费 280 612 87 1 3 基础设施建设费 355 583 64 1 4 建筑安装工程费 6211 0863 51 1 5 公共配套设施建设费 286 92 93 1 6 管理费用 639 096 54 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 32 1 7 销售费用 380 413 89 1 8 开发期税费 351 63 60 1 9 其他费用 70 50 72 2 经营资金 8008 18 3 项目投入总资金 9779 38108 18 3 1 开发产品成本 8979 3891 82 3 2 经营资金 8008 18 销售费用计提比率 5 00 管理费用计提比率 8 00 五 资金来源计划 本项目总投资为 9779 38 万元 来源计划如下 1 公司前期投入 3000 万元 2 第二年通过第一年楼盘销售回款再投入 700 万元 自筹 2600 万元 3 第三年通过第二年楼盘销售回款再投入 1984 58 万元 公司不向银行借款 全部自筹 开发建设用款计划表 建设期生产经营期 序号项 目 总估算值与分年 计划合计的差值 1234 1 土地费用 0403 6000 2 前期工程费 0280 61000 3 基础设施建 设费 0355 58000 4 建筑安装工 程费 01578 42995 311637 370 5 公共配套设 施建设费 01348567 90 6 开发间接费 00000 7 管理费用 0221239114 4964 6 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 33 8 销售费用 075 85123 586 2394 83 9 开发期税费 0150 514061 10 10 其他费用 0203020 50 11 不可预见费 00000 开发建设投 资 不含财务 费用 0 013219 543612 811987 59159 43 项目总投资使用计划表 建设期 生产经营 期 序号项 目合计 1234 1 总投资 9779 373819 543812 811987 59159 43 1 1 开发建设投资 8979 373219 543612 811987 59159 43 其中 不含财务费用 8979 373219 543612 811987 59159 43 1 4 经营资金 80060020000 2 资金筹措 9779 373819 543812 811987 59159 43 2 1 自有资金 9779 373819 543812 811987 59159 43 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 34 第九章第九章 财务分析财务分析 一 基础数据说明一 基础数据说明 财务折现率 10 营业税率 5 所得税率 25 城建维护税率 7 教育费附加费率 5 法定盈余公积金提取比例 10 住宅销售价格 1800 元 m2 商业用房销售价格 4000 元 m2 车库销售价格 4 万元 套 二 楼盘销售计划二 楼盘销售计划 本项目楼盘销售按下表执行 实行分期付款方式 第一年购房 者首付房总价的 50 第二年交房时付房总价的 50 由此 售房期为三年 回款期为四年 分年销售计划安排 销售率 序号产品名称 面积 m2 第一年 第二年 第三年 1 住宅 62720404020 2 商业用房 4500204040 3 车库 7840 400 套 404020 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 35 合计 73492 下表为分年销售收入 分期付款中已售房其余 50 房款计入下 一年度销售收入 第四年只有回款 没有销售 由此 第四年也参与计算销售收 入 序号产品名称合计 第一年 万元 第二年 万元 第三年 万元 第四年 万元 1 住宅 11916 82257 9 4515 8 3386 86 1129 04 2 商业用房 1800180 00 540 00 720 00 360 00 3 车库 1600320 00 640 00 480 00 160 00 合计 15019 02 2823 78 5827 55 4685 66 1681 89 三 销售税金及附加三 销售税金及附加 本项目总销售收入为 14689 74 万元 经营税金及附加为 807 94 万 元 土地增值税为 1337 88 万元 建设期生产经营期 序号项 目合计 1234 1 销售收入 14689 742757 955695 94586 921648 97 1 1 可销售面积 平方米 750602912430024159120 1 2 平均售价 元 平方米 1957 071893 941957 072072 620 1 3 销售比例 100 00 38 80 40 00 21 20 0 00 2 经营税金及附 加 807 94151 69313 27252 2890 69 2 1 营业税 734 49137 9284 79229 3582 45 2 2 城市维护建设 税 51 419 6519 9416 055 77 2 3 教育费附加 22 034 148 546 882 47 3 土地增值税 1337 88251 18518 76417 76150 18 4 销售净收入 12543 932355 084863 873916 891408 1 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 36 四 四 利润利润 本项目完成后 可实现销售收入 14689 74 万元 本项目成本项为 产品开发经营成本即为开发投资 8979 38 万元 经营税金及附加 807 94 万元 土地增值税为 1337 88 万元 可实现利润总额为 3564 55 万元 总计缴纳所得税为 1176 3 万元 可实现净利润 2388 25 万元 本项目法定盈余公积金按净利润的 10 计 提 由此 本项目计提 238 82 万元法定盈余公积金 建设期 生产经营 期 序号项 目合计 1234 1 经营收入 14689 742757 955695 94586 921648 97 1 1 销售收入 14689 742757 955695 94586 921648 97 2 产品开发经营成本 8979 381685 853481 722803 841007 97 2 1 商品房经营成本 8979 381685 853481 722803 841007 97 3 经营税金及附加 807 94151 69313 27252 2890 69 4 土地增值税 1337 88251 18518 76417 76150 18 5 利润总额 3564 55669 231382 141113 04400 13 6 应纳税所得额 3564 55669 231382 141113 04400 13 7 所得税 1176 3220 85456 11367 3132 04 8 净利润 9 12 2388 25448 39926 04745 74268 09 9 期初未分配利润 3548 670403 551236 981908 14 10 可供分配的利润 13 14 5936 92448 391329 581982 722176 23 11 提取法定盈余公积金 238 8244 8492 674 5726 81 12 可供投资者分配的利润 15 5698 09403 551236 981908 142149 42 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 37 16 13 应付普通股股利 17 18 19 5698 09403 551236 981908 142149 42 14 未分配利润 17 18 19 21 5698 09403 551236 981908 142149 42 15 息税前利润 3564 55669 231382 141113 04400 13 16 息税折旧摊销前利润 3564 55669 231382 141113 04400 13 五 财务指标五 财务指标 序号名 称单位数量 一经济数据 1 总投资万元 9779 38 2 固定资产投资万元 0 3 营业收入 经营期平均 万元 14689 74 4 营业税金及附加 经营期平均 万元 807 94 5 土地增值税万元 1337 88 6 利润总额 经营期平均 万元 3564 55 7 所得税 经营期平均 万元 1176 3 8 税后利润 经营期平均 万元 2388 25 二财务评价指标 1 销售利润率 24 27 2 投资利润率 36 45 3 财务内部收益率 所得税前 84 38 4 财务净现值 所得税前 万元 2386 09 5 投资回收期 所得税前 年 2 21 6 资本金收益率 48 87 7 资产负债率 经营期第 1 期 0 00 8 利息备付率 偿还期内平均 0 9 偿债备付率 偿还期内平均 0 10 总投资收益率 36 45 11 项目资本金净利润率 16 26 由上表可以看出 项目所得税后财务内部收益率为 48 87 所 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 38 得税后财务净现值为 1442 22 万元 项目建设收益情况较好 六 不确定性分析六 不确定性分析 1 盈亏平衡分析 BEPBEP 以销售额表示的盈亏平衡点 BEPBEP 78 78 总销售量达到总销售额的 78 时 本次投资保本 序号不确定因素变化率 内部收益 率 敏感系数临界点 临界值 5 00 68 00 5 12 可销售面积 10 00 46 78 4 68 临界值 1 可出售面积 15 00 28 94 4 31 19 71 59009 11 5 00 68 00 5 12 平均售价 10 00 46 78 4 68 临界值 2 售房价格 15 00 28 94 4 31 19 71 1654 57 5 00 93 61 0 出租经营费用 10 00 93 61 0 临界值 3 出租经营费用 15 00 93 61 0 0 00 0 5 00 74 13 3 9 开发建设投资 不含财务费 用 10 00 58 28 3 53 临界值 4 建设投资 不含利息 15 00 45 12 3 23 26 95 11373 83 2 敏感性分析 变化因素 变化率 15 00 10 00 5 00 0 00 5 00 10 00 15 00 基准折线率 10 00 10 00 10 00 10 00 10 00 10 00 10 00 可出售面积 28 94 46 78 68 00 93 61 125 10 164 68 215 85 售房价格 28 94 46 78 68 00 93 61 125 10 164 68 215 85 出租经营费用 93 61 93 61 93 61 93 61 93 61 93 61 93 61 建设投资 不含利息 192 83 149 92 118 12 93 61 74 13 58 28 45 12 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 39 通过上表与上图可以看出 随着出销售面积 价格 投资的变 化 本项目财务内部收益率也将发生变化 由此 在项目建设和经 营过程中 应该注重这三个方面的设计和管理 以期达到预期的目 的 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 40 第十章第十章 结论结论 某市新区为某市的新的一个居住中心 随着新区建设的加快和 各项功能的健全 其宜居性和便利性将更加突出 更由于新区环境 优于老城区 新区为某市的政治中心 那么其卖点更加突出 项目 建设优势明显 本项目总投资额为 9779 38 万元人民币 项目建设完成后可实 现销售收入 14689 74 万元 可实现净利润为 2388 25 万元 投资利 润率达到了 24 4 项目全部投资内部收益率达到了 48 87 说明 项目建设具有极强的可行性 建设本项目按本可行性研究报告设计进行建设 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 41 总投资估算表总投资估算表 序号项目名称投资额占总投资的 1 开发建设投资 8979 3891 82 1 1 土地费用 403 64 13 1 2 前期工程费 280 612 87 1 3 基础设施建设费 355 583 64 1 4 建筑安装工程费 6211 0863 51 1 5 公共配套设施建设费 286 92 93 1 6 管理费用 639 096 54 1 7 销售费用 380 413 89 1 8 开发期税费 351 63 60 1 9 其他费用 70 50 72 2 经营资金 8008 18 3 项目投入总资金 9779 38108 18 3 1 开发产品成本 8979 3891 82 3 2 经营资金 8008 18 销售费用计提比率 5 00 管理费用计提比率 8 00 不可预见费计提比率 0 00 房屋开发中形成固定资产比率 0 00 富康佳园住宅小区项目可行性研究报告 42 主要材料价格表主要材料价格表 项目名称规格型号单位价格 级钢 吨 3800 00 级钢 吨 3 900 00 水泥 32 5R 吨 320 00 水泥 42 5R 吨 310 00 河沙 吨 44 52 碎石 0 5 2mm 立方米 65 00 碎石 2 4mm 立方米 65 00 红砖 千块 220 00 建筑沥青 吨 3 800 00 玻璃 3 6mm 14 50 玻璃 5mm 21 00 塑钢窗平开中空玻璃及安装 190 00 塑钢窗平开单层玻璃及安装 170 00 富康佳园住宅小区项目可行性研究