小区房地产项目的可行性研究报告毕业论文.doc

小区房地产项目的可行性研究报告小区房地产项目的可行性研究报告 目 录 第一章 前言 一 报告编制目的 4 二 报告编制依据 4 第二章 项目概况 一 建设地址及项目规模 4 二 总体设计规划理念 5 三 总体规划构思 5 第三章 项目开发经营环境分析与预测 一 2006 年国内经济及房地产市场回眸 5 二 山西省 市房地产市场分析 8 第四章 项目开发经营优势点 一 房地产投资项目开发经营机会形成模式 16 二 项目开发经营优势点 17 第五章 项目定位 一 目标市场定位 18 二 产品定位 18 第六章 项目规划 建筑设计建议 一 项目总体规划建议 18 二 住宅建筑设计建议 19 三 小区配套设施建议 20 四 环境艺术设计建议 20 第七章 项目开发经营策略及投资估算 一 项目开发经营策略 21 二 营销方案 21 三 项目投资估算 23 四 项目实施进度安排 24 五 项目投资与筹资计划 25 第八章 项目开发经营状况分析 一 项目的价格定位 26 二 项目销售计划 26 三 项目销售收入估算 27 四 项目经营成本估算 27 五 项目利润估算 28 六 财务评价 28 第九章 项目开发经营风险分析 一 项目盈亏平衡分析 29 二 项目敏感性分析 30 三 项目开发经营主要风险及对策分析 31 第十章 结论与建议 32 第十一章 结束语 33 第十二章 附录及主要参考文献 34 第一章 前 言 一 报告编制目的 1 在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上 结合项目 所处的区位环境 对该地块的市场价值进行合理的评估 2 对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见 并对项目 的规划设计 建筑方案设计 环境艺术设计提出相应的建议 3 结合公司的状况和项目的特点 探索项目开发经营的可行 方式 4 对项目进行投资分析和风险分析 5 对项目决策及其实施的优化提出建议 二 报告编制依据 1 市规划局规划方案 2 网站 3 国家建设部及 市颁布的与房地产相关法律与政策 4 山西省 2006 房地产年鉴 5 现场勘察和实地调研所得资料 6 中介代理公司提供的资料 第二章 项目概况 一 建设地址及项目规模 该地块位于 区东南人文生态区域 总面积约 125 59 亩 对 于新型住宅开发有极其重要意义 根据 市规划局的要求 该地块 已经基本平整通水通电 并确定该地块的主要用途是住宅用地 容 积率不超过 1 4 建筑密度 22 5 绿化率不低于 40 主要建筑 形式为多层 建筑限高一般在 24 米以下 也允许建高层 40 米 以下 但比例不得超过 20 根据调查分析及以上资料 项目产品定位为中等档次的住宅新 区 建筑形式采用组合式 多层 60 小高层 40 并初步确定项目 主要技术指标如下 总用地面积 8 37 公顷 合 125 59 亩 容积率 1 4M3 总建筑面积 11 72 万 M2 其中 多层住宅 6 72 万 M2 小高层住宅及别墅 4 48 万 M2 公建面积 0 5 万 M2 建筑密度 22 5 绿化率 40 以上数据是依据周边物业的指标参考提出的 该方案仅为初 步方案 在很多方面还有待于进一步优化 二 总体规划设计理念 1 充分利用本地块的地理优越性及周边的自然资源 注意人 文和环境的可持续性发展 创造既能享受现代都市文明 又能享受 生态自然的居住环境 2 适应开发区高知人士需求 创造切合二十一世纪生活模式 的 高尚 新颖 舒适的居住环境 3 在延续一期建筑风格的基础上积极创新 利用科学的环境 规划方法 为 市的住宅小区发展创造良好的典范 三 总体规划构思 本项目参照浙江 深圳等沿海发达地区房地产业精萃 吸取各 地域房地产业界的优点 结合本地区实际情况 邀请国内知名景观 设计单位 规划大师倾力打造 对建筑外立面 户型设计 楼宇间 距 休闲会所 中心广场等合理规划 精心设计 小区内配套设计 齐全 1 规划结构 小区以城市主干道 小区广场 小区干道 小区道路为网络 整个小区地形成矩形状 小区中心设区内广场 小区主干道串联若 干个小区广场作为主交通网络 2 项目周边情况 位于 区东南人文生态区域 西傍中央商圈 南邻 老 城旅游街区 1 地形状况 详见附图地形图 2 物业形态划分图 详见附图物业形态划分图 3 局部放大图 详见附图局部放大图 第三章 项目开发经营环境分析与预测 一 2006 年国内经济及房地产市场回眸 我们预计2006 年第一季度中国房地产市场将出现自2004 年 8 月景气度下降以来一个底部区域 由此第二季度很有可能结束本轮 房 地产牛市第一阶段的调整 预计第三季度开始新的上升景气循环 对 于预期中的第二阶段房地产上升行情 我们认为将以北京和深圳都 市圈作为南北领头城市为其主要的特征 而上海房地产市场有可能 在 2006 年呈现阶段性边缘化的情况 初步估计本轮新的景气回升持 续时间应不少于18 个月 宏观环境 1 政策趋于平稳 我们估计政府宏观房地产政策在房地产市场环境没有异动变化 前 应不会有新的政策推出 将继续保持2005 年已经出台政策的连 续性 政府鼓励消费的政策对房地产市场属于有利条件 政府扩大中低收入者的房地产消费需求政策应该视为平衡有些 失衡房地产产品结构性供给现状的一种对冲与调剂 但是这部分供 给面临着两个问题的挑战 一个是供应量如何测定 另一个是由于 这部分房地产产品供给是并非完全市场化 它与其他完全商品化房 地产产品在资源分配协调性上如何平衡 2 金融持续脉动 房地产信贷政策对于房地产开发企业采取重点倾斜政策给予授 信额度的支持 整合完毕后的大型国有房地产集团将受到新的信贷 光 顾 房地产消费信贷在增幅不断下降的基础上 将重新得到加强 和 鼓励 银行对于房地产开发项目资金和收购土地资金比例要求不会降 低 但是房地产消费信贷首付比例存在下调可能性 但其幅度应不 会太大 由于2006 年是对外资金融机构全面开放的起始年份 因此 外资银行将不可避免地与中资银行争夺住房信贷资源 人民币利率预计在2006 年调整可能性比较小 房地产消费信贷 利率将保持不变 由于固定房地产利率实验可能推出 因此优惠房 地产利率也会作为产品出现 2006 年人民币继续处于升值背景 预计升值幅度在5 7 之间 这有利于代表人民币资产的房地产投资环境 同时也有利于外资进 一步流入中国房地产行业 但是它们的侧重点应该在各类物业资产 上 2006 年国内房地产企业境外上市依然还会延续着近年来地域性 龙头企业上市的趋势进行 估计在1 2 家之间 另外国内商业上市 公司那些具有位于城市核心地区的地产资源收购价值正在受到部分 房地产企业的注意 房地产企业境内外私募资金状况在2006 年内将继续保持旺盛需 求 部分企业有机会进入国内债券市场发行短中期的企业债券 虽然房地产信贷证券化在2006 年还会有规模更大的提高 但是 房地产信托基金上市和募集仍然难有政策上的突破 在过去两年中 房地产业界舆论争论中令人遗憾的是 重点都是在讨论或声明所谓 房地产有无泡沫博弈方面 而在房地产融资争取上少有声音 也许 这是因为发出声音较多是住宅类开发商 而不是商业地产开发商 在外资金融合作方面主要表现为城市内标志性地区的产品合作 地区性领袖企业股权合作 以及短期资金拆借合作 预计在2006 年 这种模式即使在政策上对外资流入监控上有所加强 但是由于各地 区对引进外资的态度有所不同 因此外资流入中国房地产市场的趋 势不会中断或者减弱 估计重点仍然在商业房地产项目方面 由于海外资金在境外有很好的房地产基金融资市场平台 并且 全球正处于房地产基金热销背景下 不但海外房地产基金不断进入 中国 即使在国内的外资或其他类别企业 也会在这样的条件下 购买中国商业地产 再采取海外基金上市上做周期性套现操作 3 经济影响 2006 年中国经济增长率相比2005 年将有所回落 新的五年计划 将从第二季度开始 由于新的计划刚刚开始 不会产生一下子出现 新的行业热点来与房地产争夺资金 由于消费仍然是政府极力推动 方 面 因此鼓励房地产消费依然是重点 由于石油价格仍然处于较高位置 在2006 年当中似乎缓解可能 性也较小 政府将在2006 年推动能源价格体系改革 因此价格上升 将是不可避免的趋势 如果石油价格持续上升 将给自用轿车比例 较高城市的消费者带来新的住房消费变化 住宅郊区化将会被延缓 城中房屋租金价格将会攀升 另外部分城市公共交通施行 刷卡 付费方式 如果不考虑普 通消费者承受能力 将使得他们出行的金钱和时间费用加大 也会 对房地产市场特别是不同区域的房地产价值和需求带来潜在的变化 4 税收变数 房地产企业税收方面在2006 年仍然是政府检查的重点 房屋转 让时的收益税已经开始实施 它的主要功能是打击房地产投机 至 于物业税 我们认为执行条件并不成熟 在物权法还没有通过 消 费者房屋最后所有权悬念未决的情况下 执行这一政策显然没有法 律环境支持 另外物业税还将涉及诸多外部条件 如中立房地产评 估体系等 5 土地悬念 土地拍卖制度现在在执行过程中还有这样或者那样的问题 但 是这个方向不会因为有问题而改变 土地供应量在不同城市会有所 不 同 热门城市土地供给永远是相对不足的 但是热门城市不会永 远 是热门城市 政府在2006 年将加大对中小户型 中低价格 经济适用房和廉 租房土地供应的倾斜 经济适用房和廉租房土地供给是容易理解的 但是中小户型应该属于开发商项目规划方面 似乎政策过于微观了 另外中低价格房屋认定就会与经济适用房重叠 会引起对于标准不 必要的争议 中观环境 1 投资波动 2006 年房地产市场整体投资可能出现前低后高的走势 而不同 区域市场将呈现迥异差别特征 一 二 三线城市都有代表者凸现 在第二轮上升行情中 我们认为不会出现全国性投资热潮 2 消费复苏 各地投资或投机类需求已经急剧下降 城市形象工程引起的拆 迁刚性需求也在减退 一些特殊性财富群体集团性购买行为也有所 沉寂 目前各地城市移民 本地居民更新住房需求依然保持稳定态 势 目前相当多城市已经恢复到宏观调控前一个正常需求状态 二 山西省 市房地产市场分析 一 2006 年 房地产市场 1 调研背景 1 政策的导向性 太原市召开的 2003 2005 建设规划方案论证会 确定了省 市政府大规模 南移西进 的城市发展战略 提出了 改造提升老 城 启动建设新区 的发展规划 一时间 城南成了众人的焦点 随着城南市政基础设施初具规模 开发商蜂拥而至 土地价格 房 屋价格大幅飙升 已经成了山西增值速度最快 增值空间最大的区 域 小店区 作为太原市南部的一个区 受益于 南移西进 的政 策优势 经济发展总量 质量和效益快速增长 成为太原市率先发 展的排头兵 小店区的土地价格保守估计比十年前翻了三番 房价 也以惊人的速度上涨 随着省 市经济发展势头继续向南推进 位于太原以南 20 分钟车程的区域 势必就处在经济发展的下 一个潮头方向 2 投资的风向标 一直以来 并入太原市的说法从未中断过 而太原发展重心 南移的战略是否预示着并市趋势的明朗化 由于它特殊的地 理位置 在经济舞台中一直充当着极其重要的角色 现在的 更 是处在一个高速发展期 短短两 三年内 用于城市建设 旧城改 造的资金高达 10 亿元 相当于过去 20 年的总和 城市面积 城市 功能以及城市品位都发生了根本性的变化 日新月异的发展吸引 了众多知名开发商进驻 北京桓裕 太原中博 天津傅山 广东真 心振鹏 天津顺驰 纷纷介入 必将带动 进入一个发展新纪元 大批有实力的外来开发商的进驻 必定依托着其敏锐的商业嗅 觉和前瞻性的投资眼光 还有中小投资者无法比拟的信息优势 这 些开发商的重大举措 很多时候是中小投资者的方向标 二 城市概况 古称 魏榆 中都 早在战国时就已设立县制 历史悠 久 名人辈出 赵国重臣蔺相如 后汉高祖刘知远 宋朝名相寇准 生于斯 中国儒商第一家 常家庄园建于此 漫漫历史长河 积 淀了丰富的物质文明和精神文明 位于山西中部的晋中盆地 东与寿阳县交界 西同清徐毗邻 南与太谷县接壤 西北与太原市相连 全区面积 1328 平方千米 人口五十三万 辖 6 镇 4 乡 9 个街道办事处 是晋中市委 政府所 在地 是晋中的政治 经济 文化中心 素有 省城门户 之称 是山西省交通运输的重要枢纽 距 省城太原仅 25 公里 太原机场 14 公里 境内石太 南同蒲 太焦 三线交汇与此 太旧高速 108 国道穿境而过 榆长 榆邢 榆盂 榆清省级公路纵横交错 地处东经 112 34 113 8 北纬 37 23 37 54 属温 带大陆性干旱气候 年平均气温 9 8 降雨量 418 483mm 年日 照时数 2662 小时 无霜期 158 天 历史进入二十一世纪 迎来了新的发展机遇 区委 区政府 提出了建设区域性经济中心 文化生态旅游中心 绿色农业中心 科技教育中心 现代物流中心 五大中心 战略 使得这片沃土承 受阳光雨露的沐浴 颗颗种子如雨后春笋般破土而出 结出了一颗 颗丰硕的果实 区域性经济中心 以工业园区为突破 使其成为全区工业经济 的一张 王牌 一站式审批 一条龙服务 一个窗口对外 广开 招商源 嫁接软环境 形成了投资的洼地 发展的热土 全区工业 形成纺机 机械 酿醋 饲料等主导产业 一批潜力产品 招商项 目 技改项目逐鹿市场 再展雄风 常家庄园 历史街区 乌金山国家级森林公园 高尔夫球场四 篇文章 打造出 文化生态旅游中心四张靓丽的名片 常家庄园开 发 总投资 5000 万元 占地面积 12 万平方米 实现了 旅游业零 的突破 常家庄园气势恢宏 儒道兼融 博大精深 造化天成 荣 登 中国儒商第一家 的宝座 堪称中国宝 世界牌 民族魂 乌金 山国家级森林公园 林海茫茫 崇山峻岭 云山雾海 国际水准兼 有地方特色 山水林禽 如诗如画 城隍庙历史街区开发 以国家 文物保护单位城隍庙为龙头 老城为半径 正在建设 蓬勃发展 全区旅游形成了文化景观与自然景观互补 观光度假与休闲避暑结 合 旅游开发与环境保护并重的生态旅游新格局 绿色农业中心 以蔬菜 红枣 养殖和加工 四个基地 为 突破 全区蔬菜面积突破 30 万亩 形成了 10 个万亩基地 两个 5 万亩基地 全区蔬菜总产量 11 亿公斤 无公害蔬菜基地面积 18 万亩 年产绿色无公害蔬菜 7 亿公斤 已列入全国 55 家无公害蔬 菜生产示范基地县 我国南方淡季市场的茄果类蔬菜生产基地 魏榆牌 蔬菜在全国市场独领风骚 畅销全国 60 多个大中城市 全区枣树面积 21 万亩 产量 1400 多万公斤 产值 5600 万元 进 入丰产期 仅红枣一项产业收入至少可达 3 亿元 年均可为农民提 供收入千元以上 全区形成乌金山镇罕山等 5 个双万亩红枣生态园 猪饲养量达到 30 万头 鸡 300 万只 羊 28 万只 奶牛存栏 3000 头 肉蛋奶综合产量达到 3 2 万吨 牧业总收入 2 5 亿元 庄子乡 羊驼示范基地 填补了我国养殖羊驼的空白 科技教育中心 在农技推广 工业技术创新 科技队伍和学 校基础设施上全面突破 总投资达 2 亿多元 11 所学校新建 改 建 扩建 华北规模最大 设施最先进 师资力量最强的公办民助 学校 山西 学校竣工交付使用 新建二中正在加紧实施 功在 当代 利在千秋 树立起光辉的教育里程牌 以 晋商故里 著称 历史上商贾云集 经贸繁荣 物 流中心建设以专业市场 商贸中心 产品集散地 要素市场 四个 载体 为突破 全区专业市场达到 20 家 田森超市 西湖井旧城 改造商业一条街 窑上装饰城 电子商务中心 竞相争妍 效益明 显 物流 这个被西方管理界称为 黑暗大陆 冰山 的秘密 武器 在 方兴未艾 百舸争流 五大中心 战略的实施 正在推动 这个 的工业城市不断 向前发展 三 项目汇总 此次调研共涉及项目及土地 70 项 其中 1 非可行性项目汇总 46 项 1 经济适用房 1 煤炭管理局 三栋 两栋五层 一栋四层 已完工 80 100 120 150 平米 120 平米 15 万 2 重工集团 一栋六层 迎宾路晋中供电局对面 3 锦纶东路 两栋六层已完工 4 榆社化工厂住宅 四栋六层住宅 两栋别墅 5 气象局住宅 两栋六层 一栋已完工 一栋已建到四层 6 桥东街市政府住宅 四栋 一栋六层已封顶 两栋已建到 四层 一栋正打地基 7 安建公司支点商住楼 共五层 底二层商铺 上三层住宅 顺城街与锦纶路交叉东南角 8 花园街 六中对面 市容环卫六层住宅 9 东大街 房管局住宅 在建 10 直隶庄 三栋六层住宅 已封顶 11 南关新村小区 小西关铁路以东 南内环以南 玉苑路 以西 275 亩 建筑面积 21 万平米 2000 余户 48 栋建筑加外围 商铺 12 菜园街 学校住宅 一栋底一层商铺上四层住宅 两 栋六层住宅 都封顶 13 菜园街 物资中心住宅 两栋六层已经完工 14 菜园街 劳动服务中心 一栋六层已封顶 15 妇幼保健院 一栋六层住宅已完工 16 道西街 五交化公司宿舍 三栋六层 两栋已封顶 一 栋建到四层 17 东升经济适用房 晋中市供销合作社一栋六层住宅 已 经封顶 另多一个五层单元 18 中铁十七局四处住宅楼 共六层 已封顶 19 鑫发小区 栋 层已售完 20 电力安装公司 住宅楼 层 已经装完 21 民政局老年公寓 一栋 层住宅 一栋七层 22 国土资源局住宅 八层住宅 23 电视台住宅楼 通宇建筑 已经盖到二层 24 乡镇局 两栋 6 层 25 国土资源局 住宅楼 110 平米 别墅 三层 240 360 平米 26 恒利建筑公司金世阳光职工集资房 八栋 层楼 不外 售 27 郭家堡休干所老干部住宅楼 四栋 层住宅 28 西湖花园 四栋六层住宅 办公 1 榆社化工厂 一栋七层办公楼 2 气象局 办公楼 3 畜产品检验中心 办公楼 4 通信综合楼 五层 顺城街 5 妇幼保健院 五层办公楼 6 国土资源局 四层办公楼 7 迎宾路 田森超市对面 层 闲置 8 第一人民医院办公楼 9 晋中职业技术学院教学楼附属工程 10 郭家堡休干所老干部办公楼 三层 3 商品房 1 住宅建设有限公司 已经售完 现在正在建设房管局 的住宅 2 晋华小区 晋华小学旁边 层砖混楼 均价 1580 元 平米 已经售完 3 八一饭店附近 太铁一处宿舍楼 住宅合作社开发项目 商铺三层 250 400 平米 层均价 4300 元 平米 三层均 价 2200 元 平米 住宅四栋 层 均价 1350 元 平米院内停车 80 131 平米 4 迎宾小区 榆太路与迎宾西路交汇处 层砖混结构 均价 1150 元 平米 80 120 平米 5 顺城街路口 三宝小区 一栋 层楼 因债权债务停滞 2 未开发土地 15 块 1 迎宾路 61 号 2000 平米空地 2 太行小学西侧 4000 5000 平米空地 3 迎宾路东头南侧 800 平米空地 4 精神病院对面 40000 多平米空地 5 猫耳岭 30 万 40 万平米空地 6 桥东街 30000 平米拆迁 年前动工 现已停工 白先 生负责 7 国税对面 3000 多平米正在拆迁 8 道北街荣发集团对面 8000 多平米空地 9 运输处医院 3000 4000 平米空地 御景对面 10 校园小区 城建开发总公司 2000 平米空地 11 荣军休养院 正拆 3000 平米左右 空地 800 平米左右 12 窑新街 五交化宿舍 3000 4000 平米空地 13 经纬厂附近 福晋纺织机械公司对面 大片空地 14 郭家堡幼儿园对面 3000 平米空地 村民集资房 15 郭家堡卫生院对面 1500 平米空地 3 在建在售项目 项 1 时代广场 框剪结构 97 米 地下二层 地上 30 层 共计 56896 4 平米 1 汇隆商城 0354 3982566 3 潇河湾 东方地产 现在开发 10000 平米左右 锦纶路 南口东侧 0354 2068888 2069999 4 阳光城市广场 区顺城街 号 901 公交购物中心南 站下 晋中第一人民医院正对面 0354 2085266 2085299 5 晋中华融房产建筑公司 华苑小区销售 号楼 之前的 已经售完 均价 1500 元 平米 中国工商银行提供十年五成贷 款或者三次付款 订合同付 60 封顶 20 交付使用 20 6 金辉花园 开发商 晋中通宇房地产开发有限公司 均 价 2180 元 平米 2006 年 10 月交房 三种户型 136 05 平米 四室两厅一卫 170 29 平米 四室两厅两卫 190 34 平米 四室两厅两卫 校园路 0354 3111188 3111288 7 众邦新城 住宅均价 2180 元 平米 商铺 3780 元 平 米 两种户型 142 59 平米 三室两厅两卫 170 29 平米 两室两厅一卫 0354 3112121 3112255 校园路 8 柳北小区 2005 年 12 月已交房 柳北巷 一期 均价 1188 元 平米 77 128 平米 已售完 二期 期限价格未定 77 90 平米 一次付款 9 8 折 分期付 款先付 70 地下室 500 元 平米 开发商 金晖房地产开发有限公司 9 天河娱乐城 晋中市华瑞房地产开发公司 门面房自己 经营 歌厅 迪吧 4300 2000 平米 起价 2900 元 均价 3350 元 一次付款或分五年付清 四 项目汇总分析 1 在售项目产品分析 在此我们将现阶段开发的产品分成住宅类 商铺类 办公类及 娱乐类四部分分别进行汇总分析 1 住宅项目汇总分析 项目列表 项目名 称 面积 住宅 起价 住宅均 价 商铺价 格 物业管理 费 销售率 顺驰 16 未定 18005300 0 5 元 40 月平米 田森嘉 园 小区分为 A B 两区 A 区 为两座 12 层框剪结构 一 座 16 层住宅组成 B 区未 开发 230025005000 0 8 1 元 月平 米 50 御 璟 城 市花园 10 栋六层住 宅 9 栋洋 房 8 栋临 街旺铺 共 计 20 万平 米 16801900 1 2 层 5400 3 层 2800 公摊 10 0 6 元 月 平米 3 月 27 日正式 销售 洋房 90 恒基地 产 11001300 未定 0 3 元 月 平米 住宅 100 锦绣新 城五栋 12 层小 高层住宅 18802180 0 7 0 8 元 月 平 米 一期 80 二 期未开 盘 2 商铺项目汇总分析 物业名称总面积起价最高价均价 元 销售率 平米 元 元 阳光城市 广场 200008000120001000060 富邦商用 楼 3840007000500090 恒基地产 2000400050004300100 新世界国 际购物广 场 24000100002400011000 92 3 办公项目汇总分析 物业名称总面积 平 米 起价 元 均价 元 销售率 阳光 SOHU 20000 300060 恒基地产 600030003500 未开盘 晋商国际 300004000 4 娱乐项目分析 本次调研涉及此类项目共一个 天河娱乐城 总面积 平 米 总套 数 起价 元均价 元 销售 率 物业管理 费 400003182900310050 每户 450 元 月 该项目属于政府支持项目 目的在于规范当地娱乐业 而且 老板在当地有一定社会背景 该项目在属于当地最大的娱乐项目 交通发达 停车方便 又 有一宾馆作为其配套项目 方便外地顾客住宿 消费 所以不但能 够吸引本地顾客 而且能够有效的留住外地顾客 该项目在销售方面采取了返租活动 凡在 06 年 3 月份之前交 清房款的客户 在未来的六年零两个月就能够通过每年的返租收回 100 的房款 由于当前销售状况不是很好 所以我们能够看出娱乐项目的销售在 还是有很大难度的 2 1 区域分析 的房地产开发目前是主要集中在新城地区 这是因为老城拿 地比较困难 大多为单位自建项目 从现在土地储备情况来看 城 市的东北部 开发区的西部 城市东南部留有大量的空地 预计这 些区域将形成下一轮开发的重点区域 但是我们必需考虑到 1 东北部紧邻 工业园区 所以要考虑到污染对开发项目的 影响 但由于其与太原市和 开发区的特殊位置 这一区域可以考 虑兴建娱乐类项目 2 开发区的西部有大量的空地 但是由于本区域受政府政策 的影响较大 加之现在人气较弱 所以投资商业 住宅 娱乐类项 目风险较大 在没有政策支持的情况下投资需要谨慎考虑 适当的 开发办公类项目较为稳妥 3 东南部区域因为现阶段已经有 阳光花园 锦绣新城和 住宅建设有限公司项目的成功销售 小南关大规模的经济适用 房小区的兴建以及潇河湾小区的筹建 所以客户群已经被二度开发 再兴建商品房 销售难度很大 2 价格分析 1 一般性六层以下住宅开发项目 均价在 1500 元 平米以下 2 高档小区六层一下住宅平均售价 2000 元 平米左右 3 层住宅均价在 2500 元 平米左右 4 商铺均价在 4000 元 平米和 5000 元 平米两个主力价位波 动 3 户型面积分析 主力户型面积在 90 平米左右 大户型一般集中于 120 平米 150 平米 户型以两室两厅一卫 三室两厅两卫为主 对于 地级市的需求状况 当前小户型比较缺乏 适当的开发 绝对热销 但是对于没有太大住房压力的大多数市民来说 购买小 户型会使有限的资金难以变现 所以大多数会考虑到一步到位 小 户型的消费群体主要是 1 地市以下经商 打工人群 2 城市中 的有较高学历的年青人 3 一些投资人群 4 消费群体分析 1 大批单位集资房的兴建 使得大多数公务员以及单位职工 可以轻松的购买到房屋 使得很大一部分消费者的购买需求减弱 2 当前开发项目的热销 导致市场后入者的消费群体减少 3 由于 地理环境的特殊性 使得一部分晋中市的消费者更 趋于在省会太原市购买房屋 4 本地高学历 高收入者的相对缺乏 不能形成持续不断的 购买源 总之 由于当地购买群体具有局限性 开发商开发项目前需谨慎 5 其它因素分析 对于 的房地产市场 由于城市规模的限制 房屋价格成为购 房的决定性因素 小区的建设也是一个重要因素 而在一些大城市 购房要考虑的交通 购物 教育等因素对于消费者的影响只是存在 于个体 6 当前销售分析 当前 正处于第一轮房地产开发项目的销售周期 当前销售呈 现出的态势有 1 由于城市消费者住房压力并不强烈 有相当一部分人对于 购房持观望态度 房屋销售除团购外 总体销售处于慢热阶段 2 小区的规划成为吸引购买行为的一个重要因素 这深刻体 现了中小城市消费者对于安康生活的渴望 3 消费者在现阶段本着就近的原则购买房屋 4 绝大多数消费者比较认同 1500 元 平米的房屋价格 认为 当前房价较高 5 需求面积大多集中于 90 平米左右 三室的房屋较为热销 第四章 项目开发经营优势点 一 房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求 识别 把握企业可进取的市场空间 经营机会是外部市场 环境条件中的有利条件的综合态势与企 业本身优势的结合 经营机会转化为项目个性以后 即成为在激烈的市场竞争中项 目的优势点 竞争点 卖点 二 项目开发经营优势点 本报告一 二 三部分对该项目作开发经营环境分析时 已作 了许多讨论 现对该项目真正的 突出于 区住宅市场的优势点集 中如下 1 项目开发经营期几年内相关的经济大 势 国家宏观经济走出低谷 进入上升繁荣期 恰恰是本项目的 开发经营期 住宅业房改 金融 投资 财政 市场管理等政策逐步到位 住宅业将面临有利的政策法规环境 置业意识 古往今来中国文化观念的组成部分 已经重新 泛起 并将成为全社会占主导地位的消费观念 全社会小康后的家 庭消费将首先集中在住房条件的改善方面 2 项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 纯正板式小高层出不穷 设计师巧妙运用自然坡地 创造出步步有景 步移景异的观 景效果 融密居家 开阔视野于一体 丰富您的自然坡地生活 晋中首家自然坡地景观社区 闹市繁华 桃源宁静 切换只需 3 分钟 学校 医院 银行 邮局环伺以待 特聘物业公司 全方位服务您的品质第一流 3 项目公司企业领导核心与公共关系状态 项目开发公司领导核心可实行新组建的班子 在人事 财务 管理等方面可实行全新的体制 项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌 为 市人 民作出贡献 项目也可以运行类似于 BOT 模式 这也将将得到政府的充分 支持 上述这些优势点的正确运用 有利于开发项目的打造良好的基础 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场 公司要建立自己的品牌与形象 就必须长 短目标兼顾 为实施品牌战略 在本项目定位时 须将 区域 交通环境 配套设施 人文文化等各种因素综合考虑 一 目标市场定位 位于 区东南人文生态区域 西傍中央商圈 南邻 老城旅游街区 这决定了主体目标对象为 区周边地区的中 高层消费群 消费群界定 1 高校 科研院所高级职称人士 2 民营或私营企业家或个体老板 3 行政企业事业单位的主管级领导 4 附近居民区部分富裕居民购房和二次换房的需要 年龄判断在 30 45 岁 购买目的比例依次判断为 纯自住 自住兼投资型 其它 二 产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析 将项目定位为中 等档次 这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境和位为 的前提而作出的明智决策 主要原因是 1 相对而言 项目区位位置远离市中心 成本较低 2 项目区位内高档物业目前销售状况不是很好 3 开发区内已形成一些居住小区群体 各项基础设施和市政设施 都快更上 4 在建的幸福大道将决定 在该区域内具有其他物业不可替 代的优势 产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议 第六章 项目规划 建筑建设建议 一 项目总体规划建议 由于项目开发周期较长 在规划设计 中既要立足现实 又要着眼未来 充分体现 可持续发展的策略 建议在总体规划设计中 将地块分成若干个相对独立的功能组团 以 利于分期开发 每一组团可根据开发时的市 场情况进行单独设计 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境 尤其要注意 项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果 突出环境设计的 宗旨 以 绿地中的公建 和 公建中的绿地 两个手法营造两个 中心 形成集中景观 有效利用土地 发挥投资潜能 突出 21 世 纪居住社区的整体特色 总体上来说 的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户 型和变化的立体效果 虽然小区的目标顾客属中低收入的阶层 私家车相对不多 但在规划上 未来 业主中因为位置的原因将部分拥有私家车 因此 建议在小区的交通方面 充分做到人车分流并且规划好停车 位 在设计规划上 建立 城市 社区 小区 组团 院落 家庭 如上图所示 的尺度序列 综合考虑内外交通 公 共设施 行政管理 环境保护 技术经济要求 合理布局 站在城 市的高度看社区建设 为居民创造与城市完美和谐的居住环境 二 住宅建筑设计建议 1 住宅的设计要适度超前 这里的超前不仅仅是面积问题 更重要的是功能 质量方面的适度 超前 这就要求设计人员必须考虑 到今后数 10 年内人们生活方式与 需求的变化 如果我们今天设计开 发的住宅能想到明天的话 那么我 们的住宅将肯定会备受青睐 也肯 定会成为销售中的一个强力卖点 2 住宅设计应充分体现 以人为本 的原则 想住户之所想 每一细节的处理都应体现出对人的关怀和尊重 实现动静分开 洁污 分开 特别是对儿童居室 要更多地予以周到细致考虑 正如人们 所说 以人为本 就是以孩子为本 每一户型内部布置都应按 内外分区 动静分区 生理分室 功能分室等要求设计 左图为一 参考方案 附录还有主要备选方案 3 住宅外观设计采用目前流行的欧式风格 色彩以简洁明快 为主 并在阳台 天沟 局部墙等细部以其他色彩点缀 做到统一 中有变化 4 在建筑材料方面 大量采用新材料 新产品 据统计数据 表明 在已建成或正在建成具有 后小康时代 特征的住房中 新 材料 新产品 新技术的采用率 外墙材料为 60 屋面保温防水 材料为 90 管线集中综合布置为 40 5 户型设计多样化 包括平面布局的多样化 建筑面积规模 大小多变 房型设计的多样化 平面 复式 物业档次的多样化 多层小洋楼 小高层 别墅 等 三 小区配套设施建议 1 交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素 鉴于本项 目所处区位的交通状况不佳 建议公司引进公交线路至小区 公司 也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交 通工具 2 会所是未来社区档次的标志之一 建议建设一个大型豪华 会所 内设儿童游乐场 健身房 图书馆 影视厅 娱乐室等休闲 活动设施 3 当今时代已进入数字化信息时代 住宅小区的智能化成为 发展的必然趋势 为与时代合拍 拟建小区应引领智能化生活新潮 流 建议引进有线电视 电信 计算机三网合一线路并全部采用地 下电缆 整个小区实行 24 小时实时监控 提供自动抄表 多媒体 服务 网络教育等多方位的网络服务 4 每户设独立的水 电 煤气表 小区内采用变 频供水系统及自来水净水系 统 保证用户生活用水质量 5 小区内应设有小型 超市 商场 银行 酒店 邮局 学校等公共建设配套设施 为用 户的日常生活提供方便 充分体现出社区生活的现代化 如图所示 的社区配套方案 四 环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高 买环境 的观念已为大多数居民 所接受 景观优势也成为众多小区的一个卖点 在当前以及未来相 当长的一段时间内 人们买房除了考察室内布局 质量及小区的整 体规划等因素外 也越来越重视其环境 这实际上也反映了人们追 求人与自然的和谐统一 远离喧闹 闹腾 嘈杂的都市的一种心态 基于上述原因和项目自身的环境优势 开发公司在进行本地块 的整体规划设计时 不仅兼顾到地块的周边环境 更要注意小区内 的环境艺术设计 建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计 以期达到较好的环境效果 上述优化建议仅仅是一个思路 设计人员在把握总体原则的前 提下 可以有更多的突破 第七章 项目开发经营策略及投资估算 根据本报告前六章的论述与分析 本章着重讨论 项目的开 发经营策略 并对项目的投资进行估算 对工程实施进度作出安排 并制订相应的项目筹资计划和投资计划 一 项目开发经营策略 依据开发公司的实际情况 本项目宜采取 整体规划 分期实 施 自主开发 力创精品 的灵活多变的开发经营策略 1 整体规划 这是大面积 大规模房地产开发的一个显著特 点 本地块占地 125 59 亩 因此必须对地块进行整体规划 2 分期实施 该项目开发总建筑面积达 11 72 万 M2 预计总 投资约 1 5 亿元人民币左右 如此大规模的投资 一次性开发资金 筹取难度较大 同时 房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大 分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能 重新定位 规避风险 根据对项目地块的现状分析 建议项目以地块以南部分为突破 口 其依据有 地块南面靠新建的幸福大道 交通条件相对较好 宣传也更为方便 从规划方面考虑 该区域具有相对独立性 可 作为一个独立的项目看待 从景观效果考虑 南向风景较好 而 房地产项目一般都是将较好区位项目放在最后阶段实施 3 自主开发 这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特 点而作出的选择 房地产属资金密集性行业 项目公司可凭借其他公司所不具 备的雄厚资金实力进行自主开发 项目公司购置该地块所需成本较低 相对市中心而言和优惠 的政策 项目地块所处的特有的区位优势及市场前景 如前文介绍 通过自主开发 公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象 扩大公司在武汉市房地产业界的影响 为以后的项目开发打下良好 的基础 4 力创精品 这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定 的 同时借助于 的品牌 可迅速提升开发公司在山西房地产业 界的知名度 5 先环境 后房屋 先有现房 后全面发动宣传攻势 建议项目首期预售之前 先做好环境和配套等形象工程 这既 是公司实力的展示 又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目 的信心 二 营销方案 对一期现房进行全新的整合包装 营销策划 强势销售的同时 也为二期 的包装与营销进行了良好铺垫 尚未 开盘 其产品优势 以及在一期基础上的改进已深入人心 积累了 大量潜在客户 预计开盘后 产品销售将势如破竹 实现更快的资 金回笼 实现将资金周转的良性循环 在产品包装上紧紧抓住产品坡地景观设计 教育配套 的重大优势 切合目标消费群 以周边教师 公务员等高知高收入 人群为主 的特征 推广 生态 人文 概念 树立了产品新 颖 高尚 亲切 健康的良好形象 1 案名 以 这一富有现代都市人文气息的新颖命名 引领产品 包装形象的焕然一新 2 推广主题 坡地景观 设计师巧妙地运用自然坡地 创造出步步有景 步移景异的观 景效果 融密居家 开阔视野于一体 丰富您的自然坡地生活 3 主打广告语 1 2006 最值得期待的生态人文住宅 开盘前 2 领舞 新生活 开盘后 暂定 以强势的主打广告语吸引受众的密切关注 主打广告语的设计表现十分抢眼 并在产品包装 报纸广告 宣传单 户外广告 售楼部包装等 中频频出现 给受众反复 强 烈的刺激 4 卖点提炼 1 金牌美福地 品艺术人文书香 绝版地段 浸染大学城墨秀书香 尽享 经济开发区商圈活力 黄金福地 缔造高尚儒雅生活品质 辐射无限升值潜力 2 优越性价比 体贴生活多样选择的空间 超值起价 引领 人文生态区超值风暴 精心打造 细心雕琢 成就卓越半装修房品质 独特的拉毛收 光工艺 优质高硬铝合金窗 成品窗台整体装配 室内电路预先暗 藏 插座接头合理预留 省钱 省时 省心 品质关怀生活 让家的感觉更好 3 完美设计 成就大家风范 4 完善配套 实现爱家之人的梦想 名校环绕毗邻 超市 菜场 医院 银行 商场林立四周 爱家人 爱孩子 就该让他们住在这里 5 五心 级物管 感受心的呵护 家的价值 不可忽视的一部分是在建筑之外的 一种真正让您 省心 舒心 放心 贴心 怡心的 五心 级生活 24 小时保安 守岗及不间断巡逻 高密度闭路监控探头 可视对讲门禁系统 多 项人性化家政服务 让尊崇和安全 在点滴享受中自然流露 三 项目投资估算 项目总投资由建设投资和建设期利息两部分组成 经估算 本 项目总投资为 15594 85 万元人民币 其中建设投资为 14467 4 万 元 建设期利息 1127 45 万元 详见表 1 项目总投资估算表 更详细的投资计划可能随设 计及实施的改变而调整 1 建设投资 建设投资包括土地取得费用 建安工程费用 小区配套费用 道路 绿化费用 项目研究 咨询 规划 设计费用 各种税费 项目管理费等项目 建设投资估算依据 整个项目从 2006 年 5 月开始 2009 年 10 月底全面完成 各种税费按 市目前的取费标准计取 整个项目按中 高水平计算 银行贷款利率按 6 计取 建筑形式组合式 多层 60 小高层 40 序号总金额比例 1 1 15023 632 21 1 2638440 94 1 38965 75 1 45043 23 1 51681 08 1 6957 66 14 1 7191 51 23 1 8342 72 19 14467 492 77 21127 457 23 315594 85 100 4 表 1 项目总投资估算表 单位 万元 项目单价 建设投资 土地取得费用40万元 亩 建安工程费用570元 平方米 小区配套费80元 平方米 道路 绿化 景点费用45元 平方米 项目研究 规划 设计费用15元 平方米 各种配套费85 5元 平方米 项目管理费17 1元 平方米 不可预见费30 6元 平方米 建设合计 建设期利息 项目总投资 总建筑面积单位投资1329 40元 平方米 依据当地市场情况 在同类物业的比较后可以认为土地费用为 40 万 亩较为适当符合实际情况 因此以之作为投资估算的依据 1 1 土地取得费用 土地取得费用为征地费与批租费之和 总计 5023 6 万元 1 2 建安工程费用 建安工程费用按 570 元 M2计 总计 6384 万元 1 3 小区配套费 小区配套费按 80 元 M2 总计合 896 万元 1 4 道路 绿化 景点费用 道路 绿化 景点费用按 45 元 M2计 总计 504 万元 1 5 项目研究 咨询 规划 设计费用 根据 市现行收费标准和本工程项目的实际情况 确定本项目 研究 咨询 规划设计费用单价为 15 元 M2 总费用为 168 万元 1 6 各种配套税费 确定项目在开发过程中所产的各种税费按照建安工程的 15 记 取为 85 5 元 M2 总费用为 957 6 万元 1 7 项目管理费 项目管理费按建安工程费用的 3 计取 总费用为 191 5 万元 1 8 不可预见费 不可预见费以建设工程的 3 计取 总费用为 324 7 万元 2 建设期利息 建设期利息按动态计算 考虑到工程的分期滚动开发 后续工 程的资金筹措可通过预售房款和租金来实现 项目的总利息为 1127 45 万元 具体计算见项目投资计划和资金筹措表 表 4 3 项目总投资 上述建设投资 建设期利息二项相加 即为项目总投资 共计 15594 85 万元 详见表 1 项目总投资估算表 四 项目实施进度安排 整个项目建设应面向市场 进行分期开发 并随时根据市场变 化 不断地调整项目实施的进度 由于项目投资费用和建筑总面积较大 根据项目实际情况 建 议将整个项目分成三期 依次由北到南逐次开发 公建中心放在第 二期 整个项目从 2006 年 5 月开始 至 2009 年 10 月结束 历时 近 3 5 年 项目实施进度计划详见表 2 表 2 项目实施进度计划表 年 季度 2006200720082009 实施步 骤 23 412341234123 工程前 期 首期工 程 二期工 程 五 项目投资与筹资计划 按 市政府规定 投资项目的自有资金应达到项目投资的 30 以上 只有完成此比例的投资 项目方可依法转让或预售 项目首 期约 5 万平方米 投资约 7000 万元 为充分利用建设单位资金 建议公司自筹项目总投资的 30 作为启动资金 约 5000 万元 包 括公司自有资金 上级公司资金和政策减免优惠 其余 70 可通 过银行贷款和项目预售收获取支持 为计算方便 报告中预设项目寻求银行贷款 8000 万元 分别 于 2006 2007 2008 年投放 具体见 项目投资计划和资金筹措 表 由于项目建设期较长 实际运作中 上一期项目的销售收入中 相当一部分可用于下一期的建设资金 项目建设期历时 3 5 年 从 2006 年 5 月至 2009 年 10 月底全面 完成 在建设期内 投资总额按 20 30 30 20 的比例分年 均匀发放 具体见表 3 项目投资计划和资金筹措表 表 3 中 投资计划与资金筹措只是为了体现投资计划的规范 性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排 在实际运作时 可根据本项目实际情况作如下安排 1 以现有土地 使用权作为抵押取得银行贷款作为部分启动 资金 根据目前该区位地价情况 加之该地块由于拍卖竞争可能引 起升值 预计项目地块价格可达到 40 万元 亩 总价值为 5023 6 万元 若将土地抵押 可先行贷款 8000 万元左右 2 项目立项报批手续办妥后 可