工业物流园区项目可行性研究报告.doc

XX工业物流园区项目可行性研究报告目 录第一章 总论81.1项目名称与建设单位81.1.1项目名称81.1.2项目承办单位、法人代表81.1.3项目拟建地点81.2资金申请报告编制单位81.3资金申请报告工作的组成91.4研究的依据与范围91.4.1研究的依据91.4.2研究的范围111.5报告内容概要111.5.1建设的必要性111.5.2项目建设内容与规模111.5.3项目组织与实施121.5.4总投资及资金筹措121.6主要技术经济指标121.7结论与建议12第二章 项目背景与必要性142.1项目背景142.2项目建设必要性16第三章 市场分析与功能设置193.1市场分析193.2新乡市物流现状223.3功能规划243.3.1发展目标243.3.2功能设置25第四章 建设场地及建设条件304.1建设场地304.2建设条件304.2.1气象304.2.2工程地质条件314.2.3基础设施条件314.2.4建设材料及运输条件32第五章 工程技术方案335.1本项目拟建内容335.2办公商务与科技信息区335.3钢材加工配送区345.4起重设备及配件区345.5振动设备及配件区355.6五金机电区365.7堆场区375.8停车区375.9配套服务区38第六章 总平面布置与公用工程396.1总平面布置396.1.1布置原则396.1.2功能分区406.1.3总体规划与布局406.1.4道路交通456.1.5竖向布置466.1.6主要经济技术指标表466.2公用工程466.2.1给水与排水466.2.2供电与配电486.2.3暖通工程49第七章 环境保护507.1环境现状507.2环境保护标准507.3环境保护507.4绿化517.6结论52第八章 消防与安全538.1消防安全538.1.1设计依据538.1.2消防措施538.1.3安全保卫538.2工业安全卫生548.2.1劳动安全卫士标准548.2.2劳动安全54第九章 节能569.1原则569.2建筑节能569.3节水579.4节电579.5能源管理57第十章 组织机构与劳动定员5810.1企业组织5810.1.1公司组织架构5810.1.2公司管理5910.1.3企业运营机制及策略6210.2劳动定员6310.3人员来源及培训64第十一章 项目管理与实施进展6611.1项目管理6611.2实施进度安排67第十二章 项目招投标方案6812.1项目招标范围及招标组织形式6812.2投标、开标、评标和中标程序6812.3评标委员会的人员组成和资格要求69第十三章 投资估算与资金筹措7013.1投资估算7013.1.1土建工程投资估算7013.1.2工程建设其他费用7213.1.3预备费7313.2资金筹措与融资方案74第十四章 经济评价7514.1评价依据7514.2费用与效益估算7514.2.1收入及成本预测7614.2.2税金预测7814.2.3现金流量预测7814.3财务分析7914.3.1现金流量分析8014.3.2损益分析8014.3.3盈利能力分析8014.4不确定性分析8714.4.1盈亏平衡分析8714.4.2敏感性分析8814.5财务评价结论89第十五章 风险分析与风险控制9015.1项目潜在风险9015.1.1政策风险9015.1.2市场风险9015.1.3管理风险9115.1.4财务风险9215.1.5信用风险9315.1.6资金风险9315.1.7价格风险9415.1.8客户风险9415.2项目实施风险控制分析9515.2.1风险控制体系9515.2.2风险控制分析9615.2.3内部监控措施9815.2.4风险控制方案100第十六章 结论与建议10116.1报告分析基础10116.2分析结论102第一章 总论1.1项目名称与建设单位1.1.1项目名称 XX工业物流园区项目1.1.2项目承办单位、法人代表 项目承办单位：XX钢材市场经营有限公司 地址： 项目法人： 注册资本：5000万元人民币实收资本：5000万元人民币公司类型：有限责任公司经营范围：钢材销售、五金、机电设备1.1.3项目拟建地点X省新乡经济技术开发区1.2资金申请报告编制单位编制单位： X省工程咨询公司资格证书号：工咨甲120200700281.3资金申请报告工作的组成 X省工程咨询公司接受XX钢材市场经营有限公司关于编制XX工业物流园区项目可行性研究报告工作的委托，即邀请有关方面的专家和技术人员，对现场进行勘察，收集相关资料，并依据国家及省市有关文件、规范、协议，对项目进行可行性研究论证后，形成此报告。1.4研究的依据与范围1.4.1研究的依据1、国务院关于大力实施促进中部地区崛起战略的若干意见（2012年）2、国务院关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见（2011年）3、国务院关于印发（物流业调整和振兴规划）的通知（国发 20098号）4、商务部关于印发（全国商品市场体系建设纲要）的通知（商建发2004267号）5、关于加快我国现代物流发展的若干意见（国经贸运2001189号）6、国家产业技术政策（工信部联科2009232号）7、商务部关于加快流通领域现代物流发展的指导意见（商改发200853号）8、商贸物流发展专项规划（商贸发201167号）9、国务院办公厅关于促进物流业健康发展政策措施的意见（国办发201138号）10、国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见国发201239号11、国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见（国发201013号）12、关于鼓励和引导民间投资进入物流领域的实施意见（发改经贸20121619号）13、X省现代物流业发展规划（2010-2015）14、关于印发X省现代物流业发展规划的通知（豫政201238号）15、X省国民经济和社会发展第十二个五年规划16、新乡市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要（2011年）17、新乡市“十二五”现代物流业发展规划（2011年）18、国家有关设计规范和规定19、项目承办单位提供的有关基础数据、技术资料等。1.4.2研究的范围根据国家对建设项目的可行性研究报告的工作范围和深度规定，本报告在对项目的建设条件进行了实地查勘，对项目概况及建设的必要性、建设场地与条件、内容与规模、总平面布置及建筑结构方案、公用工程、环境保护、消防安全及节能、组织机构与定员、项目组织与实施进度安排、项目招投标方案、投资估算与资金筹措等方面进行综合研究和分析，重点研究和论述项目建设的必要性、内容及方案、投资估算与资金筹措，为项目的决策和建设提供可靠依据。1.5报告内容概要1.5.1建设的必要性1、促进中原经济区的发展2、促进豫北及新乡市经济的发展3、带动项目所在地周边产业的发展4、实现集约化管理和规模经济效益5、促进招商引资、带动就业、引进人才1.5.2项目建设内容与规模项目总投资10亿元，其中固定资产投资额5亿元。其中一期工程总投资5亿元，建设两栋12层办公楼，总面积约2万平方米；建设3层裙房约3万平方米，建设堆场约6000平方米。1.5.3项目组织与实施项目承办单位为XX钢材市场经营有限公司，项目承办单位成立项目建设小组，下设办公室，直接对主管领导负责，确保实施进度高质量、高标准完成项目。项目建设起止时间为2012年3月-2013年10月，总建设周期为19个月。1.5.4总投资及资金筹措项目总投资10亿元，其中固定资产投资额5亿元。项目一期总投资5亿元，其中国内贷款需求2亿元，企业自筹资金3亿元。1.6主要技术经济指标 表1.1主要技术经济指标序号项目名称单位数量备注1总占地面积m2133400200亩2总建筑面积m21446943建筑物占地面积m2513374道路广场占地面积m2430135绿化面积m2390506容积率24%7建筑密度11%1.7结论与建议XX工业物流园区项目顺应了目前经济、社会发展的潮流，符合国家产业及环保政策和行业发展规划，项目具有较强的市场竞争能力，市场前景广阔，项目实施的组织结构管理措施得当，经济效益成效显著，抗风险能力较强。项目的建成将在X省新乡市生产资料物流发展起到带动作用，促进当地及我国物流交易行业的发展，提高当地资源的利用率，改善经济环境。建议建设单位加快项目的前期工作进度，积极落实建设资金，落实设计及施工单位，尽早开工，保质保量按时完成工程建设，及时投入使用，尽快发挥项目应有的社会及经济效益。第二章 项目背景与必要性2.1项目背景现代物流业是国民经济的基础性、服务性产业，是融合运输业、仓储业、货代业和信息业等的复合型服务业，是现代产业体系的重要组成部分，其发展水平已成为衡量一个国家和地区综合竞争力的重要标志。加快发展现代物流业，对充分发挥新乡市区位交通优势，促进招商引资、承接产业转移、优化产业结构、提高人民生活质量等都具有重要的战略意义。X省地处我国内陆腹地，具有承东启西、连南通北的区位优势，是东部产业转移和西部资源输出的枢纽，在全国经济布局和物流业发展格局中具有十分重要的战略地位。近年来X省现代物流业发展进入了一个黄金时期，利好政策密集出台。2010年X省出台了X省现代物流业发展规划（2010-2015，随后印发了关于促进X省现代物流业加快发展的若干政策措施。特别是2011年国家出台了关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见，其中明确定位中原地区“为全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽”，提出X应大力“促进现代物流业发展，形成全国重要的现代综合交通枢纽和物流中心”，大大加快了X省现代物流业的发展速度。新乡市位于X省北部，是X省第三大城市，是豫北地区的经济、文化和交通中心，是交通运输部颁布的国家公路运输枢纽布局中确定的179个国家公路运输枢纽之一，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市。四通八达的交通网络为新乡市社会经济和现代物流业发展奠定了良好的基础。图2.1新乡市交通区位优势通过几十年的发展，新乡已成为X省北部重要的制造业基地和生产资料贸易资源的集散地。通过多年的不懈努力，企业在国内行业内树立了良好的声誉，这些为XX工业物流园区的建立带来了丰富的市场资源，并孕育着巨大的潜力。同时国家相关政策的支持，也为项目建设带来了很大机遇。正是基于以上种种考虑，并经过多方考察，邀请众多国内知名专家进行多次论证后，决定投资建设XX工业物流园区。2.2项目建设必要性为满足豫北地区的经济社会发展，贯彻落实国家公路物流枢纽规划的政策，以及国务院关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见（国发（2001）32号）、国务院关于深化流通体制改革加快流通产业发展的意见（国发201239号）和新乡市现代物流业发展规划（20112015年）中的要求，抓住机遇，围绕钢铁、起重机及配件、振动设备、五金机电等生产资料贸易，构建XX工业物流园区。该项目的建设存在以下几个方面的必要性：1、满足中原经济区发展中原经济区是全国主体功能区规划中的重要战略组成部分，在国务院出台的关于支持X省加快建设中原经济区的指导意见中更是明确定位了中原地区为全国区域协调发展的战略支点和重要的现代综合交通枢纽，按照综合规划引导，按照枢纽型、功能性、网络化的要求，把新乡建成支撑郑州这一国际物流中心的重要节点城市，对加快现代综合交通体系建设，促进现代物流业快速发展，形成全国重要的现代综合交通枢纽和物流中心有着重要意义。 2、促进豫北及新乡市经济社会发展新乡市地理位置优越，是豫北地区的经济、文化和交通中心，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市，素有“豫北明珠”的名誉。项目的建设，是贯彻落实国家、省、市相关规划和政策精神，充分发挥现代物流基础和先导作用的重要举措。项目的建设是巩固提升新乡作为国家交通运输枢纽重要地位的需要。在中原经济区建设过程中，项目的建成将有力地促进豫北及新乡市地区经济的快速发展。3、带动项目所在地周边产业的发展项目位于新乡市经济技术开发区，项目周边机械制造、汽车生产、振动设备生产等产业发展迅速。钢材、起重机及配件、五金机电、振动过滤设备、工程机械等生产资料需求旺盛，项目的建成能带动周边生产资料的交易活动，促进当地物流交易行业的发展，同时有利于提高新乡市整个流通行业的整体水平，有利于地区经济发展。4、实现集约化管理和规模经济效益现代物流的精髓在于其系统整合的概念，即整合传统的作业领域资源，实现集约化管理和规模经济效益。逐渐发展起来的物流中心、物流园区正是物流资源集聚化的体现。物流园区运用现代化信息手段对现有物流资源进行有效整合，吸引具有不同核心业务功能的物流企业入驻，并在园区内形成规模，集约化管理和规模经济效益。5、促进招商引资、带动就业、引进人才现代物流园区作为运输、配送、仓储、流通加工及批发等多个物流功能活动在空间上集中布局的场所，可以有效降低社会物流成本，从而促进招商引资，可安置大量当地劳动力就业，带动周边产业发展，增加就业机会。物流园区引进大量先进的现代物流理念和规范的管理运作模式，能提高当地的管理水平，增强国际竞争力。同时有利于培养和引进高端人才。新乡市地处X省北部，是豫北的经济和交通中心，是中原城市群重要城市之一。新乡市交通区位优势明显，通过几十年的发展，新乡已成为X省北部重要的制造业基地和生产资料贸易资源的集散地。这些为XX工业物流园区的建立带来了丰富的市场资源，并孕育着巨大的潜力。同时国家相关政策的支持，也为项目建设带来了很大机遇。经过多方考察、多次论证后，决定投资建设XX工业物流园区。该项目的建设有利于安置大量当地劳动力就业，带动周边产业发展，增加就业机会；改善新乡市生产资料交易市场的现状，促进流通行业的发展；引入先进的管理模式，提高当地的管理水平，增强国际竞争力；积极引进高端人才和各种人才，努力营造周边地区的文化氛围，提升周边文化环境；推动新乡市产业经济发展，提高新乡市经济的整体发展水平。第三章 市场分析与功能设置3.1市场分析新乡市综合经济实力强，物流产业发展具有强大保障；区位优势突出，交通优势明显，物流发展前景广阔；工业基础雄厚，产业优势明显，农业物流发展潜力大，商贸流通业迅速发展，这些都为新乡市物流业发展带来巨大需求。项目的建设紧紧围绕中原经济区建设及国家和地方的政策需求，对当地物流业的发展将具有一定的推动作用。XX物流园区位于新乡经济技术开发区内。新乡经济技术开发区位于市区东部，总面积33平方公里，地理位置优越，西连京珠高速和建设中的京广铁路客运专线，东连省道226，北依济东高速，南接新荷铁路，（园区有铁路货运专线与之接轨），省道308横贯东西。图3.1 国家新乡经济技术开发区新乡经济技术开发区是新乡市委、市政府为加快工业化、城市化而着力打造的城市新组团，也是X省重点培育的新型工业化产业示范基地和环境友好型、对外开放型示范产业集聚区。目前，已累计入驻工业企业185家，先后有中兵、中航两家央企和白鹭化纤、广州立白、双鹭药业、豫飞重工等一批行业龙头企业落户园区，形成了高端装备（含专用汽车及汽车零部件）、生物医药、电子信息三大主导产业。新乡已成为X省生产资料贸易资源的集散地。项目周边集聚集中了多家经营钢材、起重机、五金机电等的龙头企业。 豫飞重工集团是一家以装备制造业为主业的企业集团，集团旗下“豫飞”、“腾升”两大品牌起重产品，占到国内大运载火箭项目、卫星发射基地项目的90%以上，是国家军工项目起重装备的唯一制造厂家。现已具备年产各类港口机械40台（套）、各类起重机械10万吨的生产能力。新乡市起重设备厂有限责任公司是原机械工业部定点生产起重设备的专业厂家，中原地区首家生产起重设备的企业，也是整个中原地区最具实力和规模的起重运输设备研发、制造单位。X省振源科技有限公司是生产振动机械最早的企业之一，公司总投资2.1亿元建设的振动机械和输送设备生产基地项目总占地面积196亩，项目全部建成后，将拥有生产线和备用生产线10条，可年生产振动机械和输送设备1800台（套）。新飞专用汽车项目在新乡经济技术开发区投资10亿元，建成年产3万辆专用汽车规模，成为全国最大的专用车生产基地。新乡经济技术开区内各企业的发展为XX工业物流园区项目的建设带来很大的市场需求。图3.2 豫飞重工集团图3.3 新飞专用汽车集团新乡被誉为“中国振动设备之都”，新乡市滤清器工业是全国滤清器六大基地之一，在全国滤清器行业排名第三。新乡长垣县建有全国唯一的国家级民营科技园区X长垣起重工业园区为全国规模最大、型号最全的起重机械及配件交易集散地。我国近年来的经济快速、平稳的增长，对钢铁、起重机、振动设备等的需求量一直居高不下，这其中蕴藏着巨大的市场空间，从而为今后发展钢铁、起重机等生产资料贸易奠定了市场基础。3.2新乡市物流现状近年来，现代物流业的发展在我国越来越引起广泛关注，特别是随着郑州全国现代物流中心建设的推进，新乡市现代物流业的发展迎来了难得的机遇期。但目前新乡市物流发展仍存在许多问题：物流企业还是以传统的物流业务为主，缺乏现代物流业务；在物流设施、管理模式以及服务内容等方面还很不完善，仍处于现代物流企业的雏形状态；物流企业从事的只是单一的运输、仓储业务，未能形成现代物流过程中完整的供应链；物流企业散、弱、小等现象严重，经营分散，规模较小，效率低下；物流场地、设备工具信息手段落后，服务水平不高；缺乏相关物流人才；各级管理部门不重视对物流的宣传，物流意识薄弱等。这些都严重制约了新乡市物流业的发展。随着促进中部崛起战略的实施、郑州全国现代物流中心建设的推进，以及国家、X省政府相关政策的支持，新乡市具备了加快发展、加速崛起的条件和环境。其自身优势也有利于其现代物流业的发展。1、资源优势新乡市有着丰富的矿藏资源、水资源、农业资源、电能资源等。目前已发现和开采的矿藏有20余种，其中煤炭储量达84亿吨，水泥石灰岩储量100亿吨，花岗岩储量20亿立方米，白垩土和粘土矿储量均在2亿立方米以上。新乡市地处黄河、海河两大水系，平原面积占78%。目前水库容量1.99亿立方米。南水北调通水后，新乡市每年可获得4亿立方米优质水。新乡自然条件、土地耕作条件较好，是中国粮棉主产区、国家优质小麦生产基地和X省畜牧生产加工基地。该市能源电力充沛，宝山电厂266万千瓦火电机组、赵固一矿年产240万吨原煤等项目形成产能，近期火电装机容量可达500万千瓦，并且。“西气东输”工程境内管长75.5公里，输气每年6.39亿立方米。2、交通优势新乡地处中原大地，X北部，是豫北地区唯一的国家公路运输枢纽城市。新乡与省会郑州隔黄河为邻，新郑国际机场至新乡市区80公里。平原新区作为全省6大新区之一，是对接郑州、建设“复核”城市的桥头堡。主城区到“三区五城”8条快速路（双向六车道一级公路）和新乡大外环（双向六车道，全长112Km）建成通车，30分钟同城经济圈初步形成。全市公路总里程达到12735公里，高速公路通车里程达306公里，市内市、县基本上实行一级公路连接，乡镇基本实现二级以上公路连接。开通了新乡市内到各县城际公交和新乡-郑州、新乡-开封、新乡-许昌、新乡-鹤壁、新乡-安阳、新乡-焦作市际公交。各县公路客运站达到了二级以上。3、经济优势2012年新乡市实现地区生产总值1618.9亿元，同比增长11.4%；其中第一产业增加值200.3亿元，增长4.5%；第二产业增加值950亿元，增长14.4%；第三产业增加值468.6亿元，增长8.2%。全年全市实现社会消费品零售总额540.4亿元，同比增长17.1%，增速在全省位次创近3年最佳，年内各月持续保持全省第1位。全年固定资产完成投资1380.3亿元，同比增长22.2%。全年财政民生支出172.1亿元，同比增长19.7%；实现城镇居民人均可支配收入20159元，增长12.1%；农民人均纯收入8647元，增长14.8%。新乡在发展高新技术产业、装备制造、机械、汽车等零部件等方面有着自己独特的优势。新乡不仅工业基础雄厚，而且农业产业发达，是全国重要的商品粮基地和优质小麦生产基地，是国家级、省级现代农业科技创新与示范基地，同时新乡商贸流通业迅速发展。新乡自身的优越必使其成为中原经济区建设中的重要城市，同时也会成为X现代物流业发展“1+10”模式中“郑州国际物流中心”建设的有力支撑。3.3功能规划3.3.1发展目标得天独厚的交通区位优势，是XX工业物流园区发展的硬件基础；周边地区快速发展的产业经济，是物流园区发展的重要契机；各级政府的大力支持，是物流园区发展的有力保障。因此XX工业物流园区具有非常广阔的前景，发展潜力巨大。基于以上分析，依据科学规划、整合资源、符合政府规划、与区域经济发展相适应的原则，提出物流园区的发展目标。建成“一个服务平台”，即辐射豫北地区的、生产资料物流特色的物流公共服务平台。打造“四大专业中心”，即钢铁加工配送中心、起重设备及配件交易集散中心、振动设备及配件交易集散中心、五金机电交易集散中心。其中钢铁加工配送中心，即服务新乡市先进制造业，体现物流业与制造业两业联动的特色的钢材存储、剪切、流通加工、JIT配送、物流金融等物流配送中心。起重设备及配件交易集散中心，即支持新乡起重机及相关产业发展，辐射全国起重设备及配件的堆存、流通、展示、交易集散中心。振动设备及配件交易集散中心，即立足交通区位优势，面向新乡市振动设备市场，为新乡地区的振动设备企业提供仓储、流通、产品展示、JIT配送等服务的交易集散中心。五金机电交易集散中心，即面向周边地区五金批发市场，服务新乡市五金机电企业，辐射新乡生产资料相关产业的仓储、流通、配送、交易集散中心。3.3.2功能设置1、仓储仓储是物流与供应链中的库存控制中心、调度中心、增值服务中心。仓储功能区设有普通仓库、堆场、以及部分停车区域等。该部分负责钢材、起重机、振动设备等的室内存储及加工、配送等业务，是XX工业物流园区的重要组成部分。物流园区周边聚集很多钢材、振动设备及配件、起重机等生产资料企业，项目的建立应为周边企业提供仓储、堆存、中转、储运、配送等物流服务业务，并运用现代管理技术和科技手段提高仓储效率，最大化满足客户要求。2、堆场堆场是钢材以及起重设备等堆放存储的重要设施。物流园区内规划钢材加工配送中心、起重设备及配件中心，堆场的建设主要用于露天存放钢材、起重机、振动设备等，同时可用于上下装卸钢材、起重设备、振动设备等。图3.4 拟建堆场3、流通加工流通加工是为了提高物流速度和物品的利用率，在物品进入流通领域后，按客户的要求进行的加工活动，即在物品从生产者向消费者流动的过程中，为了促进销售、维护商品质量和提高物流效率，对物品进行一定程度的加工。X工业物流园区拟开展钢铁剪裁、初加工等流通加工业务，起重机及配件、振动设备等生产资料的组装、包装、等流通加工业务，提高物流效率，促进流通行业的发展。4、JIT配送为支持新乡经济技术开发区及周边产业集聚区先进制造业发展，物流园区拟开展JIT配送业务。生产资料的原材料、零部件、产成品、商品销售等，通过JIT配送，可以实现“随需随要随到”，可以显著降低库存和资金占用。专线配送拥有固定的配送线路，为特定地区运送货物，可以很大程度上节省时间和运力，提高了物流效率和效益。同时，采用标准化作业体系，充分利用先进的物流设施，承接外地原料及成品在物流园区周边地区的集聚、分拨。5、展示交易园区在实现现代基础物流服务的同时，将积极拓展生产资料的产品展示、交易等服务。本项目可以借助产品展示大厅、大型仓库及信息平台等设施，为周边地区的生产资料企业提供产品展示及电子商务交易平台功能服务。通过产品展示，可以对企业产品起到广告宣传的作用，并通过利用互联网平台实现咨询洽谈、网上购物、服务传递、交易管理等各项功能。这种模式将传统的产品交易流程电子化、数字化，可以大量减少人力、物力，降低了成本。同时突破时间和空间的限制，使得交易活动可以在任何时间、任何地点进行，从而大大提高效率。6、物流金融物流金融是指在面向物流业的运营过程中，通过应用和开发各种金融产品，有效地组织和调剂物流领域中货币资金的运动。物流园区开展物流金融业务，有利于钢材加工配送区、起重机械及配件区等物流金融活动的开展，同时也能提升钢材企业、起重设备企业等的融资能力，提高企业的业务能力及效益。7、物流信息作为容纳很多家商户的物流园区，其本身就是一个很好地信息交流平台，对供需双方提供及时、准确的市场供应信息、价格信息等。同时园区有必要开展物流信息科技服务，建立信息中心、数据中心等，为商户提供商贸、物流等方面的信息查询、车辆跟踪、车辆调度、订单处理等物流信息服务。同时加强物流新技术、新设备的研发与推广应用，推行条码技术、自动分拣、电子数据交换（EDI）、全球卫星定位系统(GPS)、地理信息系统(GIS)、电子自动订货系统(EOS)等技术，实现物流业的智能化。8、办公商务物流园区应能满足入驻企业及周边产业集聚区的需求，为区域内经济发展建立相应的基础设施，配备齐全的设施设备，提供更完善的办公商务服务。办公商务服务包括园区综合办公楼、商务办公楼、第三方物流企业基地等部分，为入驻的中小型物流企业提供办公场所以及业务运营平台，以实现园区规范化的作业管理流程。9、后勤配套园区的正常营运离不开后勤保障。园区应为入驻的企业及进入园区作业的人员提供良好的后勤配套服务，为员工和进出作业人员提供商务酒店、快捷酒店、司乘公寓等服务，同时提供住宿、餐饮、洗浴、娱乐、购物、后勤、门卫、供水供电供气等配套设施。第四章 建设场地及建设条件4.1建设场地项目拟建于国家新乡经济技术开发区中心地带，规划面积200亩，总投资10亿元。拟建场地地形平坦，位置适宜，交通便利，便于物流和人流的疏散。4.2建设条件4.2.1气象新乡地处北纬3518，东经11354属暖温带大陆性季风气候，冬寒夏热，秋凉春早，四季分明。新乡地处黄河、海河两大流域，平原占地总面积78%，土地肥沃、光热充沛。主要条件如下：年平均气温 14极端最高气温（七月份） 42.7极端最低气温（一月份） -21.3年均湿度 68% 全年日照时间 2400小时年平均降雨 656.3mm最大冻土深度 280mm 年主导风向 东北东风年平均风速 2.45m/s年平均无霜期 220天4.2.2工程地质条件新乡市地形地貌比较复杂。新乡地形自西北向东南分为构造剥蚀山前丘陵，山前洪积倾斜平原和黄河、卫河冲积平原三种地貌类型，以平原为主，占总面积的78%。地震设防裂度8度。新乡位于黄河冲积平原和太行山前倾斜平原的过渡区，土层深厚，平坦辽阔，浅层地下水丰富。市域范围地跨黄河、海河两大流域，新乡市区属海河流域，区内主要河流有卫河、共产主义渠、西孟姜女河、东孟姜女河和引黄人民胜利渠。全市最高点凤凰山海拔高程为292.73米，最低点高程为69.83米。市区内地势平坦，海拔高程一般在72米左右。地形自然坡度一般在1/20001/3000之间。卫河以北地势由西北向东南、卫河以南由西南向东北倾斜。4.2.3基础设施条件1、供、排水新乡市地处黄河、海河两大水系，具有丰富的地下水资源，水质良好。新乡市水库容量1.99亿立方米。南水北调通水后，新乡市每年可获得4亿立方米优质水，能充分满足园区的用水需求。供水：改造给水系统，修造大型蓄水池，利用天然人工河自然取水，使供水系统形成网络，确保消防、喷洒、防尘正常用水，保证水质与水量。排水：修排水沟，将雨水收集，经多级沉淀后排入自然水体。2、供电总体来看，项目所在区域电力供应情况良好。本项目将根据所在区域经济发展情况和用电情况以及自身的实际需要，采用先进的组织措施、技术措施和管理措施，进行科学调度。3、交通根据周边道路网线及园区内基础设施等修建各干路、支路，方便作业车辆及运输车辆的进出等。4、通讯本项目根据建筑的使用功能及性质综合布线设计标准按乙级考虑。系统具有开放式结构，应能支持语音及计算机网络系统；纳入铁路电话交换网，形成公司内部局域网络化；室外作业、巡防等采用无线对讲通讯，设控制室。4.2.4建设材料及运输条件工程所需的建设材料如钢材、木材、水泥、电缆等均可由新乡市建筑材料市场供应。第五章 工程技术方案5.1本项目拟建内容根据项目周边企业发展，结合项目的发展目标和定位，以及建设地块条件，项目规划建设办公商务与科技信息区、钢材加工配送区、起重设备及配件区、振动设备及配件区、五金机电区、堆场区、停车区、配套加工区等八大功能区，并通过合理的布局，形成相互联系又各自独立的生产与服务。5.2办公商务与科技信息区物流园区应能满足入驻企业及周边产业集聚区的需求，为区域内经济发展建立相应的基础设施，配备齐全的设施设备，提供更完善的办公商务与科技信息服务。办公商务服务包括园区综合办公、商务办公、科技信息等部分，为入驻的中小型物流企业提供办公场所以及业务运营平台，以实现园区规范化的作业管理流程。综合办公楼包括物流园区的综合办公、工商、税务、银行、运管、保险等行政人员的办公用房。科技信息楼内设有产品展示大厅、信息大厅、信息大屏幕等，提供新乡市钢材、起重设备、振动设备等的展示、信息发布、信息交易、信息中介、电子商务，以及科技咨询、物流研发、员工培训、企业信息平台、信息对接等服务，为园区内的生产资料企业发展担任物流服务信息平台角色。同时加强物流新技术、新设备的研发与推广应用，推行条码技术、自动分拣、电子数据交换（EDI）、全球卫星定位系统(GPS)、地理信息系统(GIS)、电子自动订货系统(EOS)等技术，实现物流业的智能化。5.3钢材加工配送区项目周边有中航工业、豫飞重工、新飞专汽、振源科技、中兵集团、新能电动汽车有限公司、新飞散热器、X恒力起重机械有限公司、新乡市豫北振动机械有限公司等国外知名企业数十家。同时新乡市长垣县起重设备及配件基本垄断了全国中小吨位起重机及其配件市场。另外新乡是“中国振动设备之都”、振动设备与筛分设备、振动电机在国内占有80%的市场。新乡还是全国滤清器六大基地之一以及全国钢构生产基地之一，这些企业每年都需要大量的钢材。同时经开区内设有专用铁路，规划1950亩的新乡现代公铁物流园也在建设之中，这些都为园区钢材市场经营带来了巨大的发展空间。园区规划建设钢材加工配送区，吸纳周边地区钢材商户入驻，经营各类型号钢材以满足周边企业对钢材的需求。同时服务新乡市先进制造业，为商户提供特色的钢材存储、剪切、流通加工、JIT配送、物流金融等服务。5.4起重设备及配件区新乡市长垣县起重设备及配件生产企业100余家，年销售收入几十亿元，基本垄断了全国中小吨位起重机及其配件市场。长垣县建有全国唯一的国家级民营科技园区X长垣起重工业园区，中小型起重机销量已达到全国市场的50%以上，为全国规模最大、型号最全的起重机械及配件交易集散地。虽然新乡市起重机较发达，但缺乏辐射全国的专业市场。园区立足新乡良好的产业基础和交通区位优势，力求打造辐射全国起重设备及配件的堆存、流通、展示、交易集散中心。规划建设起重设备及配件区，经营各厂家生产的起重设备及配件，支持新乡起重机及相关产业发展。5.5振动设备及配件区新乡市的振动设备与筛分设备、振动电机在国内占有80%的市场，新乡市现有振动设备企业380多家，其中年销售收入上亿元的企业8家，上市企业1家，被誉为“中国振动设备之都”。其产品分为45个系列1000多种规格，广泛应用于冶金、矿山等领域，远销到土耳其、印度等15个国家和地区。新乡市滤清器工业是全国滤清器六大基地之一，在全国滤清器行业排名第三，以平原滤清器为龙头的骨干企业十几家，产品除供应国内市场，还有部分用于出口。目前新乡乃至全国都没有此类专业市场。园区规划建设振动设备及配件区， 主营产品包括振动设备（振动盘、振动磨机、振动焊接等）、筛分设备（旋振筛、振动脱水筛、偏心圆振筛等）、振动电机（力矩电机、卧式振动电机等）、振动时效设备（三维振动时效装置、可遥控振动时效系统等）、各种滤清器及配件等。立足园区交通区位优势及地区产业优势，为新乡地区的振动设备企业提供仓储、流通、产品展示、JIT配送等服务。5.6五金机电区新乡市目前有4个稍具规模的五金批发市场，具体如下：1、金利来五金批发市场，位于X省新乡市卫滨区；2、高村五金电料建材市场，位于人民西路180号；3、金三角五金电料机电市场，位于X省新乡市人民路135号；4、老君庵市场，位于X省新乡市卫滨区。经调查分析，金三角五金批发市场是本市较为专业的大型批发市场，位于火车站、长途汽车站西临100米处。市场现经营有五金工具、电线电缆、水泵风机、水暖管件、灯具锁具、标准件、高低压电器等18个系列、两万余种商品。目前已有X、河北、山东、安徽、浙江等8省16市的客商在此投资发展。高村五金电料建材市场、金三角五金电料市场、老君庵市场规模均达5000平方以上，但是以上市场规模受城区规划限制，规模在原地基础上扩大发展的可能性不大，金三角五金批发市场已经明确要拆迁，尤其是各市场面积有限，导致仓储等基础设施配套不完善、地价高租金高。市由于场都位于城区西部，对新乡东部地区辐射较小，且相关产业商户不集中、临近市区往来物流运输不方便等诸多因素，对经营商户和消费客户都造成诸多不便。X工业物流园区位于新乡经济技术开发区，地理、交通区位优势明显。规划建设五金机电区，吸纳金三角五金批发市场、高村五金电料建材市场等进入物流园区，不仅充分利用配套基础设施，还能产生集聚效应和规模优势，促进五金机电产业的发展。规划主营产品包括建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、电线电缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、劳防劳保、标准件、高低压电器等。5.7堆场区 物流园区为满足钢材加工配送区、起重设备及配件区等区域的工作有序进行，园区规划建设堆场区。堆场的建设主要用于露天存放钢材、起重机、振动设备等，同时可用于上下装卸钢材、起重设备、振动设备等。堆场区与钢铁加工配送区、振动设备及配件区等区域紧邻，是钢材以及起重设备等堆放存储的重要设施，能更好的为其提供相关服务。5.8停车区园区在营运期间应提供车辆综合服务，规划建设停车区，并配置园区停车场管理子系统、车辆调度追踪系统等先进系统。园区内建设大型停车场等设施，为周边企业的过往车辆以及进入园区作业的运输车辆提供停车和简单维修服务。大型停车场供园区内办公或货运车辆停泊使用，停车场（库）内设立清洗、例保等有关设备，以及必要的照明、卫生和消防设施。园区停车场管理子系统主要用于管理园区货运交易市场中大型停车场及其它功能分区小型停车场的车辆进出的相关业务。车辆调度追踪系统为园区各类入驻企业提供社会运力资源的整合，支撑园区内各功能区的物流业务运作，保证运输过程的全程监控。5.9配套服务区物流园区为满足入驻企业及周边产业发展的需求，规划建设配套服务区，配备齐全的设施设备，提供更完善的配套服务。园区的正常营运离不开后勤保障。园区应为入驻的企业及进入园区作业的人员提供良好的后勤配套服务，为员工和进出作业人员提供商务酒店、快捷酒店、司乘公寓等服务，同时提供住宿、餐饮、洗浴、娱乐、购物、后勤、门卫、供水供电供气等配套设施。第六章 总平面布置与公用工程6.1总平面布置6.1.1布置原则本项目根据场地的实际情况，本着如下原则进行平面布置。1、珍惜、合理利用土地和切实保护耕地。应体现国家的基本国策，尽量采用先进技术和有效措施，以充分合理地利用土地与资源。坚持“适用、经济”的原则，贯彻勤俭建国的方针，正确处理各种关系，力求发挥投资的最大经济效益。2、符合城市规划的要求。园区的总体位置，如出入口的位置、建筑红线、交通线路的走向、建筑高度或层数、朝向、位置、绿化布置等，用地和环境控制指标，均应满足城市规划的要求，并与周围环境协调统一。3、满足交通组织的要求。园区交通线路的布置要短捷、通畅，避免重复交叉，合理组织车流，减少相互干扰和交通折返，内部交通组织与周围道路状况相适应，尽量减少货物出入对城市交通的影响。4、满足合理作业的要求。5、满足卫生、安全等技术规范和规定的要求。6、竖向布置合理。7、管线布置合理。8、合理进行绿化景观设施布置与环境保护。6.1.2功能分区根据建设内容的组成和规模的确定，结合地块条件，本方案将各项建设内容分为八大功能分区，分别为办公商务与科技信息区、钢材加工配送区、起重设备及配件区、振动设备及配件区、五金机电区、堆场区、停车区、配套服务区等八大区块，并通过合理的布局，形成相互联系又各自独立的生产与服务。6.1.3总体规划与布局 1、办公商务与科技信息区办公商务与科技信息区由位于物流园区北门的两栋12层办公楼和南门的两栋6层的办公楼组成，总占地面积约30648平方米。办公商务与科技信息区为物流园区提供办公商务服务和科技信息服务。办公商务包括园区综合办公楼、商务办公楼、第三方物流企业基地等部分，为入驻的中小型物流企业提供办公场所以及业务运营平台，以实现园区规范化的作业管理流程。同时设置产品展示大厅、信息大厅、信息大屏幕等，提供新乡市钢材、起重设备、振动设备等的展示、信息发布、信息交易、信息中介、电子商务，以及科技咨询、物流研发、员工培训、企业信息平台、信息对接等服务，为园区内的生产资料企业发展担任物流服务信息平台角色。2、钢材加工配送区钢材加工配送区位于园区的西北部，紧邻北门，由一栋三层L型的裙楼组成，总占地面积约16128平方米。主要为园区内及周边钢材企业提供特色的钢材存储、剪切、流通加工、JIT配送、物流金融等服务，同时服务新乡市先进制造业。3、起重设备及配件区 起重设备及配件区位于园区的南部，包括两栋一层仓库，总占地面积约7776平方米。主要经营各厂家生产的起重设备及配件，支持新乡起重机及相关产业发展。力求打造辐射全国起重设备及配件的堆存、流通、展示、交易集散中心。4、振动设备及配件区振动设备及配件区紧靠园区的东门，包括两栋一层仓库，占地面积约7776平方米。主要经营振动设备、筛分设备、振动电机、振动时效设备、各种滤清器及配件等，为新乡地区的振动设备企业提供仓储、流通、产品展示、JIT配送等服务。5、五金机电区五金机电区紧靠园区的东门，包括两栋一层仓库，占地面积约7776平方米。主要经营建筑五金、装饰五金、管道阀门、五金工具、电线电缆、油漆涂料、消防器材、橡塑制品、劳防劳保、标准件、高低压电器等产品，促进五金机电产业的发展。6、配套服务区 配套服务区由园区内3栋3层L型裙房组成，占地面积约39591平方米。主要为入驻的企业及进入园区作业的人员提供良好的后勤配套服务，为员工和进出作业人员提供商务酒店、快捷酒店、司乘公寓等服务，同时提供住宿、餐饮、洗浴、娱乐、购物、后勤、门卫、供水供电供气等配套设施。 7、堆场区堆场区位于物流园区的西门附近，由两个堆场组成，占地面积约20999平方米。堆场的建设主要用于露天存放钢材、起重机、振动设备等，同时可用于上下装卸钢材、起重设备、振动设备等。堆场区与钢铁加工配送区、振动设备及配件区等区域紧邻，是钢材以及起重设备等堆放存储的重要设施，能更好的为其提供相关服务。8、停车区 园区内的停车区分为大型车辆停车场和小型车辆停车场两类，分别供园区内部办公、交易、作业的大小车辆停车。占地面积约14000平方米。大型停车场供园区内办公或货运车辆停泊使用，停车场（库）内设立清洗、例保、加油、检验等有关设备，以及必要的照明、卫生和消防设施。加油加气维修检测区包括加油站、维修车间、检测车间、废旧车辆拆解车间等设施，为车辆提供加油、加气、维修、检测、废旧车辆拆解等服务。同时开展车辆年检、营运年审等业务，为园区企业营运车辆以及作业车辆提供便利服务。表6-1XX物流园区八大区建筑规模设施名称单层面积单位（m2）数量总值（m2）办公商务与科技信息区12层办公楼827 2306486层办公楼900 2钢材加工配送区3层L型裙房5376 116128起重设备及配件区仓库388827776振动设备及配件区仓库388827776五金机电区仓库3888 27776堆场区堆场12005120999堆场89941停车区大型停车场6404+2738114000小型停车场24292配套服务区3层L型裙房339591功能分区图、平面布置图如图6.1、6.2所示：（详图见附录）图6.1 功能分区图图6.2 总平面