大地风景青岛藏马山乡村国际生态旅游区总体规划.ppt

技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 基础分析 场地gis分析 现状资源分析 项目背景分析 度假市场分析 资源竞合分析 项目背景分析 国际化背景 国际化度假休闲模式 世界旅游组织的研究成果表明 人均gdp达到3000美元左右是一个国家或地区休闲产业爆发式增长的临界点 目前我国人均gdp为1700多美元 北京 上海 杭州等一些区域性中心城市的人均地区生产总值均已经超过7000美元 大中型城市人均地区生产总值也已超过3000美元 青岛2007年人均gdp超过6000美元 青岛已经进入休闲时代 产业结构与国际接轨是发展的必然方向 项目背景分析 国际化背景 世界最宜居纬度带中度假开发模式构建 世界宜居纬度带中 中国滨海板块里最好的环境 项目背景分析 国际化背景 国际化区位交通条件的成熟 项目背景分析 国际化背景 亚太经济走廊形成的国际化都市圈 项目背景分析 省域背景 山东省度假休闲格局 两带六区十八个重点产品 文化圣地度假天堂 项目背景分析 省域背景 交通便捷 项目背景分析 区域背景 大青岛空间发展格局 依托主城拥湾发展组团布局轴向辐射 青岛市空间发展格局示意图 青岛主城区 崂山 黄岛 红岛 胶南市紧邻三大辅城之一的黄岛 属于青岛三大发展轴中心城区 胶南 日照发展轴之中 是大青岛未来重点发展的城市 胶南市 项目背景分析 区域背景 大青岛度假休闲格局 一线两翼二十区 项目背景分析 区域背景 大青岛区位交通分析 一路一桥一隧 项目背景分析 市域背景 胶南市度假休闲格局 一核两带三组团 藏马山旅游区属于西部生态组团 胶南市重点建设的十大旅游区之一 藏马山发展国际化的度假休闲产业 胶南市度假休闲格局示意图 项目背景分析 市域背景 胶南市区位交通分析 属于青岛一小时休闲半径圈内 同三高速 世纪大道使人流导入藏马山便捷快速 黄岛 胶南 琅琊三个板块聚集人气 项目背景小结 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 基础分析 现状资源分析 项目背景分析 场地gis分析 度假市场分析 资源竞合分析 现状资源分析 自然资源 气候 地形地貌 舒适宜人 缓坡丘陵 水资源 湖光山色山水交融 动植物资源 物种丰富原生态 文化资源 现状资源分析 资源评价 资源类型丰富多样 可开发性强 适合度假模式立体导入 藏马山自然景观类型丰富 旅游资源在类型构成上包括了7个主类 14个亚类 26个基本类型 山水景观俱全 开发潜力较大 资源特色鲜明 在区域内具有独特性 应做到唯一性 排他性 相较于周边滨海景观为主题的旅游资源 藏马山的资源独具特色 缓山 疏林草地 遍布湖泊溪流的自然景观明显区别于海洋 沙滩的自然景观 现状资源分析 资源市场价值 对资源的综合分析得出 藏马山在综合自然旅游地 河段 天然湖泊与池沼 生物景观和旅游商品方面具备丰富的资源 市场开发潜力巨大 背山面海海阔天空 理想的顶级风水格局 是开发度假 居住产业的最佳场所 缓坡丘陵湖光山色蓝莓茶园 适宜开发高尔夫 各方面的资源决定藏马山适宜打造一个以高端运动 高端地产为核心产业的综合度假体 湖光山色田园牧歌蓝色梦境 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 基础分析 现状资源分析 项目背景分析 场地gis分析 度假市场分析 资源竞合分析 高程分析 从高程分析图可以看出 藏马山高程由西北向东南逐渐降低 80 以上的场地在50 150米海拔范围内 南部山体较低 北部山体较高 最高点接近400米 坡度分析 从坡度分析图可以看出 坡度较陡的区域集中在藏马山北侧山地 其余80 以上的用地坡度均在20 以下 是非常适宜开发建设 发展缓坡运动的地形 在规划时 需要严格紧密的结合土地利用规划 划出适宜建设用地中的农业用地 两者相结合 进行合理的分区 对规划才有科学的指导意义 坡向分析 从坡向分析图可以看出 场地内东南朝向用地最多 然后是东向 南向的场地 北向 西北向用地最少 在高尔夫设计 公共建筑选址 配套别墅选址上 要充分考虑坡向因素 尤其是建筑要考虑采光问题 规划场地鸟瞰 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 基础分析 现状资源分析 项目背景分析 场地gis分析 度假市场分析 资源竞合分析 国际度假市场分析 国际度假市场现状 我国入境游市场稳定发展 为藏马山乡村 国际 生态旅游度假区面向国际提供良好的大环境基础 国际度假市场分析 国际度假市场现状 韩国 日本 俄罗斯是藏马山乡村 国际 生态旅游度假区国际市场的主要客源国 目标客源市场锁定 国际度假市场分析 国际度假市场现状 对2007年日本 韩国 俄罗斯 美国等主要客源国出游目的的分析 可见各国皆以休闲 商务旅游为主 国际度假市场分析 针对国际核心客源度假旅游市场 从规划理念到解说系统 各个大小层面都要以国际化的标准为原则 开发休闲型旅游产品 以国际化的高端休闲产品为吸引点吸引境外度假旅游市场 客源市场分析 国际市场 国际度假市场分析 国际旅游市场发展趋向于休闲度假游 日韩 欧美国家收入水平相对较高 消费人群更注重对生活质量的追求 为藏马山提供了发展方向和机遇 我国入境游市场稳定发展的整体形势利于推广休闲度假产业 应针对韩国 日本 俄罗斯等主要客源国开发休闲产品作为国际市场吸引点 韩国作为入境游第一客源国的同时 也是距青岛最近的境外市场 对藏马山乡村 国际 生态旅游度假区的发展提供了更多客观机遇和有利条件 国际度假市场特征 区域度假市场分析 区域市场现状 2007年 我国国内旅游继续强劲增长 出游人数和旅游收入均维持两位数的增长 良好的发展势头为藏马山乡村 国际 生态旅游度假区提供了稳定的客源保障 今后外出度假的人数 市场需求会持续增加 区域度假市场分析 核心市场 青岛以及山东半岛主要城市 如日照 潍坊 烟台 威海等 重点市场 山东省范围内其他城市及周边主要省市 如河北省 山西省 安徽省 江苏省等 机会市场 国内大中型城市及其他城市市场 客源市场分析 区域市场 针对跨区域核心客源市场 突出滨海而又与滨海景观所不同的湖光山色景观 在国内度假旅游市场中推出藏马山休闲度假品牌形象 并以区别于传统旅游的休闲产品作为吸引点 打造特色休闲产业 考虑到中短途度假的需求逐步增加 本地目标市场主要针对大青岛范围内的城市 建立完善的休闲 度假产品 强调资源差异性 使藏马山成为大青岛地区度假旅游市场的补充 为大青岛的市民提供生活工作之余休闲度假的场所 构建城市休闲第三极 区域度假市场分析 消费者对度假旅游的体验 休闲要求增高 度假旅游中加入更多的休闲 疗养 游乐元素 进一步融合了海水浴 温泉浴 矿泉浴 网球 保龄球 高尔夫球等休闲产品 使得度假内容更趋多样 1 4的境内休闲旅行者和约三成的境外休闲旅行者都认为休闲活动是旅行中的重要部分 其中去青岛 三亚这类海滨城市的占有一定比例 休闲项目中洗桑拿 泡温泉和做按摩等其他活动深受欢迎 观看表演 特色餐饮等也占有重要比例 藏马山已具备环境优势 只需在国际级生态环境基础上构建体验度高的产品和完善高质量的服务 即可达到国际化度假村的标准 成为山东省境内具竞争力的休闲度假场所 区域市场特征 本地度假市场分析 本地市场现状 本地市场海滨度假旅游特点突出 产业开发程度高 以海洋为主题的旅游度假产品类型丰富 生态农业 温泉度假市场占有比例相对较小 开发产品包括传统的农业观光 采摘和温泉度假区等 大青岛区域以旅游产业为主要吸引点推动了区域其他产业经济发展 旅游经济是青岛地区的主体经济 国家对节假日的调整影响国内旅游市场的消费结构 对本地市场来说 短途度假旅游的需求将会提高 对旅游产品的偏好也会更加休闲化 更加多样化 青岛传统观光旅游市场成熟 大青岛区域在国内具有较高的知名度 多个风景名胜都有很强的市场吸引力 以青岛旅游市场为例游客普遍出游时间平均在3 5天左右 短途自驾游兴起使大青岛区域自驾游市场升温 本地度假市场分析 本地市场现状 以青岛市旅游统计数据为例可看到 青岛地区的旅游市场逐年扩大 未来海滨旅游将逐渐趋于饱和 逐渐向休闲度假转型 藏马山乡村 国际 生态旅游度假区的开发需要适应这种发展趋势 在发展战略上要紧紧围绕弥补大青岛市场在休闲度假板块的空缺来定位 本地范围的短途度假游的兴起也为藏马山提供了更多的发展机遇 度假市场分析 市场需求分析 全球旅游度假市场发展已进入以休闲 度假为市场主导的阶段 国际消费者需要性价比高 环境优良 休闲项目国际化的消费场所 藏马山的规划需要适应国际度假市场的发展趋势 并以达到国际化标准为目标 从产品 项目 设施 服务等层面满足国际度假市场需求 在我国经济发展和国际化的大背景下 藏马山乡村 国际 生态旅游度假区需要打造高端产品对接境外 境内市场 城乡旅游度假的市场发展潜力巨大 环城市旅游度假带 快速形成 随着各大城市人均拥有私家车数量的激增 以自驾车为主的旅游方式正蓬勃发展 这极大地带动了轻轻松松 健康悠闲的短线省内游 差异性环境将更具吸引力 传统观光型旅游的丰足使大青岛区域需要一个高端的 新鲜的 放松的 宜居的休闲度假场所 藏马山的山色湖光 田园牧歌弥补了大青岛区域景观环境类型的缺失 以国际级的资源优势为基础构建休闲产品将会提升区域的吸引力和竞争力 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 基础分析 现状资源分析 项目背景分析 场地gis分析 度假市场分析 资源竞合分析 省域资源竞合分析 合作关系 区域资源竞合分析 最有竞争力的鳌山组团滨海 温泉 30分钟到青岛市区 鳌山湾 青岛第二大海湾 田横组团 青岛新东部 青岛市区传统观光旅游 市民居住 生活 工作的板块 急需一个休闲度假板块的出现 胶南组团大青岛第三极 市域资源竞合分析 现状资源分析 swot分析 位于全球最适宜居住的纬度带 海洋性气候宜人 背山面海的地理格局适宜生活 以国际化大都市青岛为依托 发展潜力巨大 自然资源丰富 生态保护良好 各种景观元素和谐相容 是大青岛范围内区别于海滨景观的特色生态田园景观 依托青岛市完善的交通网络 可达性强 大青岛发展战略赋予胶南组团旅游度假的功能 青岛地区旅游产业相对成形 在国内已具有较高知名度 发展初期与藏马山度假区形成竞争 国内休闲产业初步发展 藏马山国际休闲度假区要先发制人 打造国际型品牌 吸引入境休闲消费 目前周边地区经济发展相对薄弱 与周边大量已成熟的度假区相比 藏马山目前处于未开发阶段 配套基础设施不完善 藏马山的知名度和影响力相对于周边度假区较弱 全球进入休闲时代 国内休闲度假走向国际化 藏马山度假区应该抓住这个发展趋势 大青岛区域内高端休闲度假型旅游产品稀缺 藏马山地区处于亚太经济圈的经济发展大环境支持之下 大青岛 战略大力促进藏马山及周边区域经济发展 青岛作为国际门户城市 藏马山度假区将拥有广阔的国际市场 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 案例及模式探讨 东部华侨城案例分析 案例小结 为什么选择有哪些成功案例 东部华侨城 东部华侨城 东部华侨城简介 由华侨城集团投资35亿元人民币精心打造的东部华侨城 坐落于中国深圳大梅沙 占地近9平方公里 是以 让都市人回归自然 为宗旨 以文化旅游为特色的国家生态旅游示范区 东部华侨城在山海间巧妙规划了大侠谷 茶溪谷 云海谷三大主题区域 集生态动感 休闲度假 户外运动等多项文化旅游功能于一体 体现了人与自然的和谐共处 东部华侨城一期于2007年7月28日隆重试业 体现中西文化交融并兼有 茶 禅 花 竹 等主要元素的茶溪谷 以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店 矿泉spa 天禅晚会 首届国际山地歌会等将同时精彩亮相 二期大侠谷以 森林 阳光 大地 河流 太空 为主要元素的八大之旅 海菲德红酒小镇 观音座莲等多个项目 东部华侨城三大主题区域 大侠谷生态公园 生态养生 大侠谷 大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸线 集山地郊野公园和都市主题公园于一体 体现生态动感旅游文化 包括 海洋之心 大侠谷天街 黎明营地儿童乐园 峡湾森林 发现之旅 云中部落等六大主题区 大侠谷将于2009年春节试业 五一全面开业 东部华侨城三大主题区域 茶溪谷休闲公园 休闲度假 茶溪谷 体现中西文化交融并兼有 茶 禅 花 竹 等主要元素 包括茵特拉根小镇 茶翁古镇 三洲茶园和湿地花园四个游览区 体现了西方山地小镇的风情 茶禅文化的融合 岭南茶田的幽雅和湿地花海的浪漫 让都市人远离喧嚣 从容享受自然 东部华侨城三大主题区域 云海谷运动公园 户外运动 云海谷依托东部华侨城独有的湖光山色 云海奇观 悬崖飞瀑 以休闲健身 生态探险 时尚运动 休闲娱乐 奥运军体运动为主线 体现最具特色的户外运动旅游文化 是一个以高尔夫运动为中心 包含户外奥林匹克运动训练基地和野外拓展训练基地的户外运动休闲胜地 云海谷占地2 5平方公里 包括体育俱乐部 两个高品位的18洞高尔夫球场和两个高尔夫会所 是以高尔夫运动为中心的体育运动休闲胜地 东部华侨城特色项目 文化风情 主题生态小镇主题小镇 既是东部华侨城各区域的重要功能节点 也是游客感受多种文化主题风情的旅游热点片区 茵特拉根通过引入瑞士阿尔卑斯山畔的茵特拉根题材 将中欧山地建筑风格与茶溪谷优美的自然景观进行了完美的结合 规划了主题街区 spa中心 度假酒店 剧场等多种形式产品 在山谷间创造出一个童话世界般的山地小镇 茶翁古镇则选择了 以古镇承载文化 以茶园昭示理念 的表现手法 游客在此可以欣赏茶田风光 品尝美茶美食 亲自动手采茶制茶 透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态度 海菲德红酒小镇 位于大侠谷 是国内第一座红酒主题文化小镇 设有红酒博物馆 酒窖 特色品酒区和主题商业街 展现了浓郁而独具特色的世界红酒文化 度假体验 茵特拉根酒店以瑞士文化为主题的山地度假酒店 设有300个房间 拥有国内罕见的花园式大堂和城堡式总统套房 中餐 日餐 意大利餐等特色餐饮以及酒吧 商务宴会 浪漫婚宴和健康会所等配套设施 酒店将中欧文化融入音乐 鲜花 雕塑 湖光山色的细节与环境之中 让游客充分享受欧式古典尊贵的礼遇 是华侨城国际酒店管理公司自主管理的第一所准五星级主题酒店 东部华侨城特色项目 东部华侨城的旅游地产模式 东部华侨城占地9平方公里 房地产规划商业建筑面积20万m2 住宅建筑面积15万m2 住宅开发分8个区 目前天麓一区 二区 七区已开盘 东部华侨城商业模式是 旅游 地产 的模式 成功实现了 主题公园 高尚社区 这一模式的开发建设与复制 并积极探索 生态休闲度假 和 都市娱乐 等新型旅游地产商业模式 力争在取得显著经济效益的同时也大幅提升公司品牌影响力 高端地产依托旅游 东部华侨城核心产业 房地产 天麓项目共分7个区 总建筑面积15万平方米 东部华侨城核心产业 房地产 东部华侨城核心产业 房地产 东部华侨城核心产业 房地产 东部华侨城房地产开发情况 东部华侨城经营情况 公司参控股旅游企业共接待游客609万人次 同比增长12 各参控股企业累计实现营业收入7 8亿元 同比增长98 累计实现利润4 36亿元 同比增长248 61 旅游业务经营情况 旅游地产收益稳定 东部华侨城盈利点概况 营业收入主要包括 商品销售收入 房屋销售收入 门票收入 旅游团费收入 让渡资产使用权收入及其他服务收入 2006 11北区开业赛2007 5道农杯图2007 7firstdrive邀请赛2007 9中秋杯赛事2007 11华侨城企业杯2007 12天麓杯2008 6深港杯图2008 7 25周年庆典云海谷2008 7 28周年庆云海谷2008 7深商开球仪式 东部华侨城营销策略 高尔夫运动对华侨城品牌的推动 对赛事进行各种媒体宣传大型赛事带来品牌效应形成华侨城盈利模式的核心环节 东部华侨城营销策略 运营措施 东部华侨城运营措施 东部华侨城案例解析 如何将原始资源体变为成熟的产业体东部华侨城一期已于2007年7月28日隆重试业 体现中西文化交融并兼有 茶 禅 花 竹 等主要元素的茶溪谷 以奥林匹克军体运动和高尔夫为主的云海谷以及茵特拉根酒店 矿泉spa 天禅晚会 首届国际山地歌会等同时精彩亮相 二期大侠谷以 森林 阳光 大地 河流 太空 为主要元素的八大之旅 海菲德红酒小镇 观音座莲等多个项目已在2008年完美呈现 通过什么途径寻求旅游业态的突破华侨城人利用得天独厚的自然资源 借鉴现有主题公园的成功经验 打造了一个既有完全保留的原生态的自然植被和山地景观 也有经过人工化方法充分美化和精化的原生态型景观 用现代手段打造 溶入区内生态环境的现代生态景观的山地生态旅游度假区 为 生态旅游 的定义作出了创新的诠释 赋予山 林 湖 海更多人性化的内涵 为中国其他城市周边地区培植类似的具有自然生态背景的 新的旅游模式和旅游空间提供了示范模本 如何学习成功模式形成自身品牌早在迪斯尼落户香港初期的2001年起 华侨城就对外宣称将投资6亿元人民币用于原有项目的升级 华侨城把此次整改行动称为 提前体验迪斯尼 其目标很明确 就是直指尚在建设中的香港迪斯尼 其目的也很清楚 就是趁香港迪斯尼立足未稳之机 抢占部分市场份额 以获得尽可能早的投资回报 更让迪斯尼措手不及的是 欢乐谷里的老金矿等主打项目本是迪斯尼的看家项目 被华侨城移植值得淋漓尽致 后来引入的几个大器械项目 也是迪斯尼的元素 游客已提前在华侨城体验了 反而感觉迪斯尼有抄袭之嫌 如何维持园区的可持续性发展生态造梦 文化造城 深圳东部华侨城喜获 中国十大休闲文化基地 称号 东部华侨城提出 生态环保大于天 的开发理念 已成为引领中国休闲旅游发展的新模式 在开发建设过程中 前瞻性地将 在保护中开发 在利用中发展 的原则贯穿于规划 设计 建设和运营始终 去繁就简 因山就势 资源共享 集约用地 构建了一个完整的循环经济系统 实现了生态可持续 经济可持续 社会可持续的生态之梦 案例小结 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 发展模式 战略发展模式 空间发展模式 战略发展模式 总体定位 藏马山乡村 国际 生态旅游度假区 以生态旅游为核心产业撬动藏马山地块 提供国际顶级休闲生活方式 战略发展模式 区域形象定位 大青岛第三极 市域形象定位 中央休闲圈 度假村形象定位 休闲新高地 国际生活圈 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 发展模式 战略发展模式 空间发展模式 总平面图 面积技术指标 功能分区 三带九区 功能分区图 欢乐田园 乡村体育运动公园 山地旅游区 旅游综合服务区 太阳谷国际老年疗养中心 胶南文化创意产业园 特色农业观光体验区 环湖旅游休闲区 绿谷商务区 功能分区 三带九区 山地旅游区 绿谷商务区 乡村体育运动公园 太阳谷国际老年疗养中心 胶南文化创意产业园 旅游综合服务区 欢乐田园 特色农业观光体验区 环湖旅游休闲区 藏马山乡村 国际 生态旅游度假区 山地旅游带 田园旅游带 滨湖旅游带 交通系统规划 一级道路 度假区外围交通 道路宽度12米 二级道路 度假区内部主要道路交通 道路宽度9米 三级道路 功能片区内主要道路 道路宽度6米 技术服务咨询 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 山地旅游区 绿谷商务区 胶南文化创意产业园 乡村体育运动公园 太阳谷国际老年疗养中心 旅游综合服务区 欢乐田园 特色农业观光体验区 环湖旅游休闲区 开发策略 藏马山开发规划及实施运营咨询 基础分析 案例及模式探讨 发展模式 项目设置 开发策略 实施运营 五大开发策略 藏马山五大开发策略 企业开发策略 投融资策略 商业业态开发策略 季节性业态开发策略 土地经营策略 开发策略 智慧的土地经营战略保障区域的有序开发 开发策略 全方位的融资模式和途径对景区发展进行持续助推 建议投融资模式 p