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论房屋承租人优先购买权中文摘要 论房屋承租人优先购买权 中文摘要 房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早 就确立 我国现行的法律对该项制度的规定过于原则 承租人行使优先 购买权的具体条件和方式 在实践中往往缺乏操作性 造成法律适用的 困难和混乱 严重地损害了房屋承租人优先购买权的行使 为此 笔者 针对在司法实践中所暴露出来的问题 结合审判实践中所遇到的典型案 例 比较和借鉴国外成熟的立法经验 对房屋承租人优先购买权的行使 作一深入的探讨 以希进一步完善该项制度 维护房屋承租人的合法权 益 促进交易的安全 文章的主要内容分为三大部分 第一部分主要介绍了房屋承租人优 先购买权制度的概念 立法规定 法律性质 社会功能 制度缺陷 第 二部分重点讲述房屋承租人优先购买权的行使 文章在该部分首先论述 了房屋承租人优先购买权的适用范围 文章认为房屋承租人优先购买权 行使的范围不仅包括住宅用途 非居住 含商业 房屋承租人也应当享 有该项权利 在此基础上 重点讨论了房屋承租人行使优先购买权的条 件 对如何正确理解 出卖租赁房屋 和 同等条件 进行探讨 文章 还进一步明确了房屋承租人优先购买权的行使期限 其中具体包括出租 人的通知期限及承租人作出答复的期限 对于房屋承租人在行使优先购 买权中所遇到的与其他类型优先购买权的冲突 也作出了重点的阐述 t 论房履承租人优先购买权中文摘要 第三部分讲述房屋承租人优先购买权制度所需要完善的几个问题 提出 了建立房屋租赁登记对抗制度 文章认为只有办理了房屋租赁登记手续 的租赁权才具有对抗第三人的效力 本文还阐明了房屋承租人行使优先 购买权的期间 认为优先购买权属于形成权 其适用期间应为除斥期间 可适用一年的规定 文章还论述了出租人擅自与第三人签订房屋买卖合 同的法律后果 提出了赋予房屋承租人合同变更权的立法建议 关键词 房屋承租人优先购买权行使冲突及处理立法完善 重l 作者 徐银贵 指导教师 张鹏 t h ee x p l o r a t i o na n da n a l y s i so f p r o e m p t i v er i g h to f t e n a n ti no u rc o u n t r y a b s t r a c t t h e e x p l o r a t i o na n da n a l y s i so fp r e e m p t i v er i g h to f t e n a n ti no u r c o u n t r y a b s t r a c t p r e e m p t i v er i g h to ft e n a n tr e f e r s t ot h es y s t e mt h a ti s g e n e r a l l y e s t a b l i s h e di ne a c hc o u n t r yo rr e g i o ni nt h ew o r l d t h ep a p e rp r o b e si n t oa n d a n a l y z e sr e l e v a n tp r o b l e m sc o n c e r n i n gp r e e m p t i v ef i g h to ft e n a n ti no r d e rt o c l a r i f yb a s i ct h e o r ya n dp r o m o t et h ed e v e l o p m e n to fs o u n dl e g i s l a t i o na n d j u d i c i a lp r a c t i c e t h i sp a p e ri sd i v i d e di n t ot h r e ec h a p t e r s c h a p t e rio v e r v i e wo fp r e e m p t i v er i g h to f t e n a n ti no u rc o u n t r yi nt h i s p a r t t h ea u t h o rf i r s t l yi n t r o d u c e ss t a t u sq u oa n dd e v e l o p m e n to fp r e e m p t i v e r i g h to ft e n a n ti no u rc o u n t r ya n dv a l u e so fp r e e m p t i v er i g h to ft e n a n t s e c o n d l y t h ea u t h o ri n t r o d u c e s e v a l u a t e sa n da n a l y z e st h en a t u r eo f p r e e m p t i v er i g h to ft e n a n t t h e o r i e so ft h en a t u r eo fp r e e m p t i v er i g h to f t e n a n ta r e t h e o r yo f s t a t u t o r yf i g h t t h e o r yo fc r e d i t o r sr i g h to rp r o p e r t yr i g h t t h e o r yo fc o n d i t i o n a lr i g h to ff o m a a t i o no rr i g h to ff o r m a t i o na n dt h e o r yo f e x p e c t a t i v er i g h t t h ea u t h o ra g r e e sw i t ht h e o r yo fs t a t u t o r yr i g h ta n dt h e o r y o fr i g h to ff o r m a t i o n b e c a u s e f i r s t p r e e m p t i v er i g h to ft e n a n ti sp r e s c r i b e d b yl a w s e c o n d f u n c t i o no fp r e e m p t i v er i g h to f t e n a n ti si na c c o r d a n c ew i t h t h a to f r i g h to ff o r m a t i o n c h a p t e ri ie s t a b l i s h m e n ta n de x e r c i s eo fp r e e m p t i v er i g h to ft e n a n t t h e n i t h ee x p l o r a t i o na n d a n a l y s i so f p r e e m p t i v er i g h to f t e n a n ti no u rc o u n t r y a b s t r a c t f i r s t p a r t o ft h i s c h a p t e r e l a b o r a t e st h a te s t a b l i s h m e n ta n de x e r c i s eo f p r e e m p t i v er i g h to ft e n a n t a r ec o n c e p t so fd i f f e r e n t l e v e l sa n ds h a l lb e d i f f e r e n t i a t e d p r e e m p t i v er i g h to ft e n a n ti s e s t a b l i s h e dw h e nt h er e n t a l r e l a t i o n s h i pb e t w e e nt h el e s s e ea n dt h el e a s e ri sv a l i d p r e e m p t i v er i g h to f t e n a n tc a no n l yb ee x e r c i s e dw h e nt h eh o u s ei sr e n t e d e s t a b l i s h m e n ta n d e x e r c i s eo f p r e e m p t i v er i g h to ft e n a n ta r ec o n c e p t so f d i f f e r e n tl e v e l s s ot h e y s h a l lb es t r i c t l yd i f f e r e n t i a t e d t h es e c o n dp a r tp r o b e si n t ot h ee x e r c i s eo f p r e e m p t i v er i g h to f t e n a n t c h a p t e ri i ir e l i e ff o rt h ei n f r i n g e m e n to fp r e e m p t i ver i g h to ft e n a n t l e g a lr e l i e ff o rt h ei n f r i n g e m e n to fp r e e m p t i v er i g h to f t e n a n ti sm a n i f e s t e d i nt h ep r o t e c t i o nf o rt h ei n t e r e s t so ft e n a n tw i t hp r e e m p t i v er i g h t i nt h ef i r s t p a r t t h ea u t h o rt h i n k st h a tt h er e l i e fi nc r e d i t o r sl a wi sl i m i t e d t h o u g ht h e l e a s e rw h od o e sn o ta s s u m eh i s h e ro b l i g a t i o n si sp u n i s h e dw i t hl e g a ll i a b i l i t y t h r o u g ht h er e l i e fi nc r e d i t o r sl a w t h er e l i e fi sh e l p l e s sf o rt h er i s k so f r e a l i z a t i o no fi n t e r e s t sa f t e rt h et e n a n te x e r c i s e st h ep r e e m p t i v er i g h t t h e s e c o n dp a r tp r o p o s e ss o l u t i o n so fr e l i e ff o rp r e e m p t i v er i g h to ft e n a n ti n p r o p e r t yr i g h tl a w k e yw o r d s p r e e m p t i v er i g h to ft e n a n t e x e r t i o n c o n f l i c t p e r f e c tt h el a w i v w r i t t e n b y x uy i n g u i s u p e r v i s e db y z h a n gp e n g 苏州大学学位论文独创性声明及使用授权的声明 学位论文独创性声明 本人郑重声明 所提交的学位论文是本人在导师的指导下 独立进 行研究工作所取得的成果 除文中已经注明引用的内容外 本论文不含 其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果 也不含为获得苏州大学 或其它教育机构的学位证书而使用过的材料 对本文的研究作出重要贡 献的个人和集体 均已在文中以明确方式标明 本人承担本声明的法律 责任 研究生签名 主拿豇 良日期 p 3 f 口 研究生签名 幺i 酬 日期 p 3 f 口 气 学位论文使用授权声明 苏州大学 中国科学技术信息研究所 国家图书馆 清华大学论文 合作部 中国社科院文献信息情报中心有权保留本人所送交学位论文的 复印件和电子文档 可以采用影印 缩印或其他复制手段保存论文 本 人电子文档的内容和纸质论文的内容相一致 除在保密期内的保密论文 外 允许论文被查阅和借阅 可以公布 包括刊登 论文的全部或部分 内容 论文的公布 包括刊登 授权苏州大学学位办办理 期 喑 h 午 址嶂 名 鲁 擗 潞 魁 谥 娅 师 论房屋承租人优先购买权第一章房屋承租人优先购买权制度概述 第一章房屋承租人优先购买权制度概述 第一节房屋承租人优先购买权的概念 优先购买权 又称先买权 是指特定人依法律规定或合同约定而享 有的 在出卖人出卖标的物于第三人时 得以同等条件优先于他人而购 买的权利 1 作为民法上的一项民事权利 优先购买权为我国法律界人士 所熟知 民法理论上一般认为 按照优先购买权产生的原因不同 可分 为法定优先购买权和意定优先购买权 前者指由法律明文规定 只有特 定法律关系中的特定之人才能够享有的优先购买权 后者则是指在法律 并无明文规定的情况下 由当事人通过合同 遗嘱等法律行为而设定的 优先购买权 2 按照上述的分类 我国 合同法 等法律法规所规定的房 屋承租人优先购买权属于法定优先购买权 它打破了民法上主体平等的 原则 而赋予房屋承租人优先购买的特权 考察国内外关于优先购买权的立法规定 法定优先购买权可以分为 共有人的优先购买权 承租人的优先购买权 典权人的优先购买权 我 国法律仅规定了共有人的优先购买权 房屋承租人的优先购买权 所谓房屋承租人优先购买权 是指在房屋租赁关系中 房屋承租人 按照法律规定所享有的 在出租人出卖租赁房屋给第三人时 房屋承租 人得以同等条件优先于他人而购买的权利 3 1 王泽鉴 优先承买权之法律性质 民法学说与判例研究 第一册 中国政法大学出版社1 9 9 8 年版 第5 0 5 页 孙宪忠 德国当代物权法 法律出版社1 9 9 7 年版 第1 7 0 页 2 王泽鉴 优先承买权之法律性质 民法学说与判例研究 第一册 中国政法大学出版社1 9 9 8 年版 第5 0 5 页 3 戴孟勇 法律出版社1 9 9 7 年版 第3 6 0 页 2 论房屋承租人优先购买权第一章房屋承租人优先购买权制度概述 6 新中国的法制发展 如同世界各国一样 也经历了一个从无到有 从粗 糙到逐渐精细的历史过程 在新中国成立后 优先购买权经历了一个从 无到有 从一类向多类发展的过程 关于房屋承租人优先购买权制度 在法律 法规 以及最高人民法院的司法解释中均有相关的规定 1 9 5 0 年3 月2 8 日东北人民政府发布的 东北城市房产管理暂行条例 规定 房屋出租 出典 出卖 原房户有继续承租与承典购买之优先权 1 9 8 3 年1 2 月1 7 日国务院颁布的 城市私有房屋管理条例 第8 条规定 房 屋所有权人出卖出租房屋应提前三个月通知承租人 在同等条件下 承 租人有优先购买权 1 9 8 4 年8 月3 日最高人民法院 关于贯彻执行民事 政策法律若干问题的意见 第5 7 条规定 房主出卖房屋时 在同等条 件下 承租人有优先购买权 1 9 8 8 年1 月2 6 日 最高人民法院关于贯 彻执行民法通则若干问题的意见 试行 第1 1 8 条规定 出租人出卖 出租房屋 应提前三个月通知承租人 承租人在同等条件下 享有优先 购买权 出租人未按此规定出卖房屋的 承租人可以请求人民法院确认 房屋买卖无效 1 9 9 4 年3 月2 3 日建设部发布的原 城市公有房屋管理 规定 第3 6 条对公有房屋租赁关系中承租人的优先购买权也作了相应的 规定 1 9 9 9 年3 月1 5 日颁布的 合同法 第2 3 0 条规定 出租人出卖 租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以 同等条件优先购买的权利 由此可见 房屋承租人优先购买权经历了一个从行政法规到部门规 章 到司法解释再到法律规定的历程 对房屋承租人优先购买权制度的 规定是我国的一项基本民事制度 承认并保护承租人的优先购买权是我 国的一项基本政策 蔡福华 民事优先权研究 人民法院出版社2 0 0 0 年版 第2 8 页 3 论房屋承租人优先购买权第一章房屋承租人优先购买权制度概述 第三节房屋承租人优先购买权的法律性质 对房屋承租人优先购买权制度的研究 应当首先从对其法律性质的 界定入手 对其法律性质的界定 这是一个十分重要的问题 因为权利 的性质决定权利的法律效力 从而决定权利人和义务人之间的法律关系 与地位 进而决定当事人之间的利益分配 王泽鉴先生也指出 优先承 买权 在实务甚为重要 诉讼案件甚多 最高法院有甚多判例 其中最 基本的问题 系关于优先承买权法律性质 7 由此可见 研究房屋 承租人优先购买权的法律性质 对于建立严谨的法律体系 正确理解和 适用法律以解决实务中所遇到的问题 起着至关重要的作用 一 理论中的各种观点 关于房屋承租人优先购买权法律性质 学界对此的认识呈现出众说 纷纭 莫衷一是的局面 我国学术界存在着不同的看法 大致有请求权 说 期待权说 形成权说 物权说或债权说等不同的观点 在此 笔者 作一简单介绍 1 请求权说 该说认为 先买权是先买权人对出卖人的买卖合同订 立请求权 而依买卖合同订立请求权的法理 买卖合同尚须经出卖人之 承诺才能成立 8 该学说为我国台湾地区实务界所采纳 2 期待权说 期待权是指一种将来可能取得权利的权利 9 房屋承租 人优先购买权并不是承租人随时都可以行使的现实权利 而只是一种潜 在的可能性 只有在出租人出卖房屋条件成就时 承租人才能实际行使 这一权利 使之由可能性转变为现实性 王泽鉴 优先承买权之法律性质 民法学说与判例研究 第一册 中国政法大学出版社1 9 9 8 年版 第5 0 5 页 温丰文 基地承租人之优先购买权 法学杂志 第7 8 期 谢哲胜 财产法专题研究 第二册 五南图书出版公司2 0 0 0 年版 第2 5 4 页 论房屋承租人优先购买权第一章房屋承租人优先购买权制度概述 3 形成权说 形成权是指基于当事人一方之意思 可以使现已成立 的法律关系发生变化之权利 该说认为 优先购买权就其性质上来说属 于形成权 但该形成权附有停止条件 即只有在义务人出卖标的物于第 三人时 权利人才能行使 m 该说为我国台湾地区理论上的通说 4 物权说 该说认为 优先购买权具有法定性 发生对抗第三人的 效力 应在物权法中予以规定 先买权的核心是优先于他人 而他人是 不特定的多数人 这显然不是债权所具有的特征 而是一种对世权 1 1 5 债权说 该说认为 承租人优先购买权仅具有债权效力 对第三 人并无拘束力 其只影响权利人和出卖人之间的法律关系 第三人与出 卖人之间的法律关系并不因优先购买权的行使而受影响 承租人得主张 债之不履行赔偿之诉救济其优先利益 且依 买卖不破租赁 仍不丧失 承租人的法律地位 1 2 二 笔者的观点 目前 对于房屋承租人优先购买权是否具有物权性质在学界存在较 大的争议 笔者认为 房屋承租人优先购买权是一种具有某些物权效力的债权 首先 物权体现为对标的物的直接支配权 所谓物权之直接支配权 是 指物权人得依自已的意思 无须他人意思或行为之介入 对标的物即得 为管领处分 实现其权利内容之特性 1 3 而承租人对租赁物不具有实质意 义的支配力 承租人只是基于租赁关系而占有 使用租赁物 并不能依 自已的意思直接行使优先购买权 只有当第三人意思加入 即出租人出 1 王泽鉴 优先承买权之法律性质 民法学说与判例研究 第一册 中国政法大学出版社1 9 9 8 年版 第5 0 7 页 王利明 物权法研究 中国人民大学出版社2 0 0 2 年版 第3 3 1 页 h 施建辉 承租人的优先购买权问题研究 湖北社会科学 2 0 0 7 年第3 期 3 梁慧星主编 中国物权法研究 上 法律出版社1 9 9 8 年版 第2 1 3 页 论房屋承租人优先购买权第一章房屋承租人优先购买权制度概述 卖租赁物 第三人参与竞买时 才可以行使优先购买权 其次 房屋承 租人优先购买权是附随于租赁关系的 但附随关系并不能直接说明债权 所附随的只能是债仅 物权也可能与债权发生附随关系 如抵押担保 房屋承租人优先购买权是法律所赋加给出租人的义务 最后 依 物权 法定原则 物权一经设立 非因法定事由不得消灭 而房屋承租人优先 购买权并不是一种确定的权利 房屋承租人能否实际享有这一权利 取 决于出租人是否处分标的物 优先购买权只是给了承租人一个优先购买 的机会 房屋承租人优先购买权不仅具有债权效力 还具有某些物权效力 具体表现在以下几个方面 首先 房屋承租人优先购买权具有法定性 我国法律 法规和司法解释均明确规定了房屋承租人优先购买权 合同 法 第2 3 0 条规定房屋承租人具有优先购买权 表明优先购买权只适用 于房屋 承租人对其他租赁物不享有优先购买权 其次 房屋承租人优 先购买权具有对抗性 在司法实践中具体表现为 房屋承租人优先购 买权能直接对抗第三人 房屋承租人优先权虽不能直接对租赁物享有权 利 但房屋承租人在同等条件下能够依照相关法律以自己的行为使权利 发生变动 房屋承租人优先购买权可使出租人与第三人已成立的买卖 合同归于无效 对抗性对于房屋承租人优先购买权至关重要 否则其功 能就会被削弱 房屋承租人优先购买权制度也会因此而形同虚设 显得 毫无意义 优先购买权具有物权效力等同性 在房屋所有权人出卖其 房屋时 承租人与该物权上存在物权关系的人在同等条件下可优先于他 人购买 论房屋承租人优先购买权第一章房屋承租人优先购买权制度概述 第四节房屋承租人优先购买权制度的社会功能 法律旨在创造一种正义的社会秩序 1 4 优先购买权制度与其他法 律制度一样应当体现出立法者所奉行的基本理念与精神 优先购买权的 行使在一定程序上限制了财产出卖人与相对人订立合同的自由 被视为 一种民事特权 对传统民事主体平等原则构成了挑战 笔者认为 该权 利的继承与沿袭有其积极的社会功能 主要表现以下几方面 首先 有利于发挥物的经济效益 促进资源有效利用 优先购买权 多存在于共同共有 租赁等特定法律关系中 赋予共有人 承租人对特 定标的物的优先购买权 有物于发挥标的物的经济效益 具体表现在以 下两个方面 一方面是承租人 共有人等利用基于优先购买权的合理期 限 对物的使用作长期的打算 并尽最大努力维护对物的利用 从而有 利于提高标的物的使用价值 另一方面可以提高对物的使用效率 充分 发挥物的经济效用 波斯纳在 法律的经济分析 也有相似的论述 如 果有5 0 个人为一件财产的共同所有人 那么财产的出售就要求他们在价 格和互相间的收益分配问题上达成协议 这样 就会产生坚持不合作问 题o o0ooo 但如果每件财产都有许多人主张权利 那么转让就难以商定 1 5 其次 有利于降低交易成本 当房屋承租人以优先购买权制度取得 所有权时 至少可以减少房屋承租人的以下几项交易费用 寻找的成本 即承租人寻找交易对象的成本 履行的成本 承租人可以以其租用的房 屋直接取得所有权 无需所有权人交付标的物 再次 有利于稳定经济秩序 优先购买权作为一项民事制度 其有 利于维护既有的法律关系 稳定经济秩序 承租人对已承租的房屋进行 美 博登海默 法律哲学与法律方法 邓正来译 中国政法大学出版社1 9 9 9 年版 第4 1 2 页 美 理查德 波斯纳 法律的经济分析 蒋光康译 中国大百科全书出版社1 9 9 7 年版 第3 1 2 页 7 论房屋承租人优先购买权 了利用 如果所有权人出卖房屋 承租人优先购买 则承租人能维持对 所租赁的房屋的有效利用 不致因第三人的介入而有损于既定的法律关 系 第五节房屋承租人优先购买权的制度缺陷 房屋承租人优先购买权的产生有其特定的原因和理论依据 其根本 目的是要保护承租人得到所承租房屋的可能性 如有学者所认为的 优 先购买权制度的设立不仅在于稳定承租关系 而且在于保障承租人可以 优先得到房屋的所有权 而不是租赁权 1 6 但房屋承租人优先购买权在 实践和理论上存在着以下的理论缺陷 具体表现在 1 房屋承租人优先购买权有违意思自治原则 意思自治是民法的基 本原则 每个人都是自已利益的最佳判断者 意思自治是对人的意志自 由本质的尊重 自由意志是适格之民事主体的本质 没有自由意志的人 不能成为民事主体 1 7 当然 国家为了正义 效率等原因 往往会对当事 人的意志自由作出一定程度的限制 房屋承租人优先购买权制度在一定 程度上剥夺了出卖人自由选择买受人的权利 是一种强制缔约义务 而 强制缔约义务的出现是由于合同双方当事人地位不平等而产生的 在 相当程度上体现着对社会弱者的救济 1 8 承租人虽然从某个角度 相对 于出租人来说是弱者 但承租人优先购买权剥夺了出卖人的意思 违反 了民法的意思自治原则 2 房屋承租人优先购买权在实践中会限制交易 妨害交易安全 从 房屋承租人优先购买权的实现来看 房屋出租者欲出售所出租的房屋 王利明主编 中国民法案例与学理研究 物权篇 法律出版社1 9 9 8 年版 第3 1 2 页 彭万林主编 民法学 中国政法大学出版社1 9 9 9 年版 第4 1 2 页 屈茂辉 蒋学跃 我国强制缔约义务制度探析 人民法院报2 0 0 1 年1 1 月3 日 第一章房屋承租人优先购买权制度概述 必须提前三个月通知承租人 房屋出租者一方面要等承租者的选择 另 一方面 出租者可能错过比较好的商机 错过比较理想的购买人 其他 购买人也不愿意消极等待承租人的选择 可见优先购买权会在一定程度 上限制交易 从房屋承租人优先购买权的救济手段来看 法律赋予承租 人宣告合同无效的请求权来救济其优先购买权 这样必然导致善意的其 他买受人的交易安全得不到有力维护 假设甲将其某处房屋出租给乙 在租赁期内 甲欲将房屋卖给丙 丙并不知晓乙的存在 甲事先也没有 告知乙 遂与丙签订了买卖合同 并办理了过户手续 乙得知情况后 主张其优先购买权 甲与丙的合同一旦被撤销 那么对于善意的丙来说 其购买甲房屋的目的将不会实现 这样一来 潜在的买受人可能不愿意 购买已经出租的房屋 如果买受人要确保自己交易的安全 其就有必要 调查所欲出售的房屋是否出租和承租人是否有购买意图和能力等 同时 在实践中 承租人会恶意行使房屋承租人优先购买权 乙向法院申请撤 销甲丙的合同后 不再行使优先购买权 不再购买甲的房屋 其优先权 诉讼成为恶意之诉 以上种种情况无疑会增加交易成本 在一定程度上 会影响房屋买卖市场的安全 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 第二章房屋承租人优先购买权的行使 房屋承租人优先购买权的行使 是房屋承租人优先购买权的核心内 容 也是实现该制度的重要环节 它指导着司法实践 第一节房屋承租人优先购买权的适用范围 作为承租人优先购买权客体的房屋 多数学者认为其使用性质应当 限制在住宅用途 非居住 含商业 房屋的承租人不享有该项权利 1 9 一 方面 基于设立房屋承租人优先购买权的本义 其是为了体现对社会特 定群体的人道关怀 这与商业上为追求利润最大化的目的相距甚远 而 且 由于商业用途房屋的价值巨大 仍允许承租人享有出租人与第三人 的谈判成果 并以优惠条件购买 显然有失公平 另一方面 对于城市 低收入者在租赁房屋为营业场所的 则应由有关部门根据相关政策在营 业待遇上给予一定的优惠 而不该以牺牲所有权人的利益来实现所谓 优 惠 给予房屋承租人特定的权利 2 0 笔者认为 承租人优先购买权的客体不应仅仅限于住宅 还应当包 括非居住 含商业 房屋 其原因如下 首先 合同法 第2 3 0 条规定 出租人出卖租赁房屋的 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 承租人享有以同等条件优先购买的权利 该法对房屋并未明确界定为住 宅 其次 建设部2 0 0 2 年3 月2 0 日颁发的 房地产统计指标解释 试 行 规定 所谓房屋 一般指上有屋顶 周围有墙 能防风避雨 御 寒保温 供人们在其中工作 生活 学习 娱乐和储藏物资 并具有固 张学文 优先购买权优先顺序新探 人民司法 1 9 9 8 年第3 期 钟涛 房屋承租人优先购买权若干争议之解决 法律适用 2 0 0 5 年第3 期 1 0 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 定基础 层高一般在2 2 m 以上的永久性场所 根据某些地方的生活习惯 可供人们常年居住的窑洞 竹楼等也应包括在内 我国一些地方法规和 规章对房屋作了广义的理解 将以下情形也视为房屋租赁 一是经规划 管理部门批准修建的临时性房屋的租赁 二是房屋内的 营业 场地 柜台 摊位 地下构筑物的租赁 三是将房屋或屋内的 营业 场地 柜台 摊位的一定年限的使用权以经营权买断方式提供给他人的 四是 只提供房屋由他人承包工程经营的 五是以联营 入股等形式将房屋提 供他人使用 只获得固定收益 有负盈亏责任的 2 1 由此可见 我国的地 方性法规对房屋的界定则采用了广义的解释 最后 随着现代社会经济 高度发展 社会更强调对物的有效利用 如果将房屋界定为住宅 则会 影响承租人优先购买权制度的充分发挥 使房屋承租人优先购买权制度 得不到充分的发挥 第二节房屋承租人优先购买权的行使条件 对于房屋承租人优先购买权行使条件的理解和把握 对于正确行使 该项权利 指导司法实践起着关键性的指导作用 笔者认为 需着重从 以下几个方面进行探究 一 需存在合法有效的租赁合同 房屋承租人优先购买权虽是法定的民事权利 但其主体是特定的 即租赁合同的承租人 承狙人之所以能够成为承租人 确需租赁合同成 立 而且只有在租赁合同有效存在期间 此时承租人方能成为优先购买 权的享有人和行使人 如果在租赁合同成立前或租赁合同到期终止后 该承租人已实际上不具有承租人的身份或已丧失了承租人的资格 自然 射参见 兰州市城镇房屋租赁管理实施细则 第3 条 天津市房屋租赁管理规定 第6 条 安徽省城市房屋租 赁管理办法 第3 条 哈尔滨市城市房城产市场管理条例 第4 5 条等 l l 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 谈不上享有和行使优先购买权 因此 合法有效的租赁合同是行使房屋 承租人优先购买权的首要前提 二 需出租人出卖所租赁的房屋 所谓买卖 即当事人约定一方移转财产于他方 他方支付价金之契 约 2 2 我国 合同法 第1 3 0 条规定 买卖合同是出卖人转移标的物的所 有权于买受人 买受人支付价款的合同 在司法实践中排除承租人优先购买权的情形一般包括以下两个方 面 私法行为 其包括赠与 遗赠 继承和互易等无偿法律行为 由 于不构成出卖 故不存在行使优先购买权的前提 公法行为 包括因 公用目的的征用 征收等行为 因系依照公法手段直接实现租赁房屋的 物权变动 应当认为属于所有权的原始取得 也应排除承租人优先购买 权的使用 在以上两种情形下 房屋承租人不得行使优先购买权 否则 会扩大房屋承租人优先购买权的使用范围 造成对他人权利的过分干预 在混合赠与的情况下 混合赠与兼有买卖和赠与的因素 但究其实质仍 以赠与的性质为主 它更多地考虑到出让人与受让人之间的人身信任关 系 与纯粹的买卖终究不同 故在此情形下承租人也不得行使和主张优 先购买权 2 3 三 需房屋承租人以同等条件购买 房屋承租人优先购买权制度是以利益衡量为原则而成立的一种制 度 同等条件 的行使是其主要的利益衡量机制 是对房屋承租人行使 优先购买权的限制 作为这种限制尊重了作为出卖人的所有权 不至于 因房屋承租人优先购买权的行使 使出卖人的利益遭受损失 同时 在 墨史尚宽 债法总论 中国政法大学出版社2 0 0 0 年版 第4 1 2 页 屈茂辉 蒋学跃 我国强制缔约义务制度探析 人民法院报2 0 0 1 年1 1 月3 日 1 2 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 确立优先购买权以后也并没有剥夺其他人的购买机会 因为其他人仍然 可以参与者购买 如果优先购买权人不能提供同等条件 则按价高者得 的市场原则决定租赁物的归属 此也不违反公平竞争的原则 可以说同 等条件是优先购买权取得的实质要件 一般认为 同等条件 是以出租人与第三人订立买卖合同中约定的 条件 2 4 同等条件构成要件是指承租人在与第三人相同的条件下购买其己 租住的房屋 而不是以优于第三人的购买条件购买房屋 何为同等条件 我国审判实践中有不同的观点 1 绝对同等说 认为承租人认购的条件与其他买受人绝对相同或完 全一致 2 相对条件说 认为承租人购买条件与其他买受人的条件大致相同 即为同等条件 这种观点目前占大多数 2 5 3 认为同等条件主要指价格的同一 如果出租人基于某种特殊原因 给予其他买受人一种较优惠价格 而这些特殊原因能以金钱计算 则应 折合成金钱加入价格之中 如果不能以金钱计算 那么应以市场价格来 确定房价 2 6 4 认为在一般情况下 同等条件即为同等价格 如果法律规定有另 行规定的 同等条件还包括法律 法规规定的限制性条件 当事人原来 的合同中有明确约定的条件 可以成为同等条件的组成部分 但约定不 得违反法律规定 2 7 依第一种观点 如果承租人愿意以第三方的出价购买房屋 只是不 材王利明主编 中国民法案例与学理研究 法律出版社2 0 0 3 年版 第3 1 2 页 王利明主编 中国民法案例与学理研究 法律出版社2 0 0 3 年版 第3 1 4 页 秘王家福主编 中国民法学 民法债权 法律出版社1 9 9 1 年版 第5 1 2 页 钉蔡福华 民事优先权研究 人民法院出版社2 0 0 0 年版 第1 2 3 页 1 3 论房腿承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 同意付款的时间 方式等 这种情况不能认定为同等条件 其适用过于 严格 如果依第二种观点 上述情况应认定为同等条件 承租人享有优 先购买权 可以就付款的时间 方式等问题与出租人进一步协商决定 协商不成 按 合同法 相关规定或交易习惯处理 这种观点适用中伸 缩牲过大 不易操作 第三种观点过于复杂 难以界定 第四种观点 我们认为 根据网前的司法实践 则较为妥当 笔者认为 同等条件中的条件应当考虑如下几个因素 一是指价格条件等同 出租人出卖房屋主要考虑房屋的售价 因而 将同等条件限定于价格方面是合理的 其理由为 将同等条件限于价格 条件 可以使标准客观化 有同等比较的依据 更易于操作 但同等条 件并不一定是指价格的相同 如果出租入以市价出售房屋时 同等条件 就是相同的价格 如果出租人因某种原因 以合理的让利方式出售房屋 给第三入时 承租人应以市场价格作为要求购买的同等条件 而非以出 租人给予特定人的让利价格 下面笔者结合案件作 说明 某甲曾于1 9 9 7 年初将叁己所有的一套住房以每月租金5 0 0 元的价格租给乙居住 1 9 9 9 年 甲因其妻生病所需向自已的好友丙借款3 0 0 0 0 元 2 0 0 0 年 甲因其 妻需继续治疗 决定将自已所有的房屋卖给丙 双方在协商的过程中 甲提出经常得到丙的帮助 特别是在其妻住院治病的过程中 丙不但借 给其3 0 0 0 0 元 而且也没有要利息 甲决定以较为优惠的价格出卖给丙 后经双方协商决定以5 0 0 0 0 元的价格转让房屋 在本案中 乙提出自已 愿意以5 0 0 0 0 元的价格购买这套住房 那么他提出的条件是否构成同等 条件呢 显然不能拳甲之所以愿以5 0 0 0 0 元的价格将住房出售给丙 是 因为他考试到丙经常帮他忙 特别是甲妻生病期间 丙借给了甲3 0 0 0 0 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 元无息借款 虽然后者可以用金钱来衡量 但前者无法用金钱衡量 乙 提出以5 0 0 0 0 元的价格购买出租房不能构成法律要求的同等条件 因而 乙不能以5 0 0 0 0 元的价格为条件获得优先购买权 如果认定乙提出的条 件构成同等条件而享有优先购买权 在法理和情理上都讲不通 二是关于价款的支付方式 也应等同于第三人允诺的方式 如第三 人承诺一次性支付价款 承租人不得主张以分期支付方式支付价款 如 果出卖人允许第三人分期付款 则优先购买权人除非为出卖人提供了充 分而适当的担保 否则也不得请求以分期付款的方式支付价款 这是因 为每个人的信用及支付能力不是相同的 出卖人对于第三人的依赖 是 构成出卖房屋合同的一个重要条件 房屋承租人行使优先购买权时相应 地提供相同的条件 至于其他交易条件 如现金支付还是转帐支付 只 要没有从根本上影响到出卖人的利益 出卖人不得以此作为同等条件限 制优先购买权人 第三节房屋承租人优先购买权的行使期限 规定优先购买权的国家大都规定了优先购买权的行使期限 传统民 法称之为 先买权时效期限 其主要目的是促使权利人尽快行使权利 防止滥用 并促进交易关系尽快达成 该期限在性质上应当为除斥期间 若权利人在此期限内未行使其权利 则期限届满后 应丧失其权利 笔 者认为 这个期间不仅包括出租人的行使通知的期限 还包括承租人接 到通知后作出答复的期限 一 出租人的通知期限 我国法律对行使期限有规定 合同法 第2 3 0 条规定 出租人出卖 租赁房屋时 应当在出卖之前的合理期限内通知承租人 城市私有房 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 屋管理条例 第1 1 条和 民法通则若干意见 第118 条规定 出租人 出卖出租房屋 应提前三个月通知承租人 由于我国法律对出租人的行 使期限 对于通知的内容和形式并没有作出明确的规定 故笔者认为有 必要作一探讨 一 通知期间的起算 有学者认为 通知期间的起算应以出租人与第三人成立买卖合同时 为准 2 8 其理由是 在出租人未与第三人成立买卖合同的情况下 没有确 定合同的条款 就不存在同等条件 优先购买权就没有成立的参照 笔 者认为这种规点是值得商榷的 笔者认为 应当在与第三人签订买卖合 同之前履行对承租人的通知义务 否则 在出租人已经和第三人存在房 屋买卖合同的情况下 承租人即便得到通知也是无法实际行使优先购买 权的 首先 在出租人与第三人签订房屋买卖合同并已经办理过户手续 的情况下 出租人已经丧失了房屋所有权 即使出租人嗣后通知承租人 因为其已经丧失了对房屋的处分权 出租人在通知承租人已无实际意义 其次 在出租人与第三人签订房屋买卖合同未办理过户手续的情况下 承租人也无法行使优先购买权 此时 虽然房屋未过户 出租人仍有权 处分 即使承租人行使了优先购买权 因为此时出租人与第三人的买卖 关系成立 只是形成了 一物二卖 的状况 承租人能否真正地取得房 屋的所有权 仍然听从于出租人的意愿 承租人并非当然地取得房屋的 所有权 因此 从优先购买权的性质出发 我们可以得出结论 出租人 必须是在与第三人签订房屋买卖合同前通知承租人 否则 即妨碍了承 租人优先购买权的行使 侵害了其合法权益 二 通知的内容 姊李少华 法定优先购买权的法律性质 效力及实现 当代法学 2 0 0 3 年第4 期 1 6 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 出租人在出售房屋时 应当对承租人履行通知义务 从而便于承租 人主张优先购买权 但出租人通知的内容是什么呢 是仅仅告知出售房 屋的意图还是另要告知明确的出售条件 在法律上没有明确的规定 有 学者认为 出租者只要告知承租人出售房屋的意图即可 出租人告知的 内容 只能是出售出租房屋的意图 不能是出售条件 2 9 有学者认为 出租人不仅要告诉出售房屋的意图 而且还要告知承租人出售房屋的条 件 没有确定的合同条款则不存在同等条件 优先购买权便没有成立基 础 所以 通知的内容不仅仅是出卖的意图更是具体的出卖条件 只有 这样 才能确定优先购买权人在该具体出卖条件下是否愿意购买 从而 保全或丧失其在该条件下的优先购买权 3 0 德国民法典第5 7 7 条规定 出卖人或者第三人关于买卖合同的 内容的通知 必须与对承租人的 关于其先买权的告知相关联 笔者认 为 从承租人优先购买权的立法本意来理解 出租人不仅要告知承租人 其售房意图 还应当在通知中明确告知其出售房屋的具体条件 这样 便于承租人决定是否愿意以与第三人同等的条件购买该房产 否则 承 租人仅仅知道出租人有出售房屋的意图 而并不知道其出售给第三人的 条件 是无法决定是否以同等条件行使优先购买权的 三 通知的方式 对于出租人如何履行通知义务 以何种方式履行通知义务 目前法 律没有明文规定 司法实践中存在着不同看法 一种观点认为通知既可 以是书面形式 1 也可以是口头形式 只要进行了通知 出租人即履行了 其通知义务 另一种观点认为 出租人必须采用书面形式 只有以书面 魏秀玲 出租房屋承租人优先购买权法律问题之探讨 政法论坛 2 0 0 3 年第4 期 王忠 房屋承租人优先购买权若干实务问题研究 王利明主编 判解研究 第1 8 期 人民法院出版社2 0 0 4 年版 1 7 论房屋承租人优先购买权第二章房屋承租人优先购买权的行使 形式才能确实充分地证明出租人完全履行了通知义务 笔者认为 这两 种观点均有一定的道理 但也都存在一定的缺陷 第一种观点过于随便 一旦发生纠纷不便于出租人举证 第二种观点便于出租人举证 但过于 呆板 笔者认为 出租人在履行通知义务时 应当采用书面形式为宜 而 且在书面通知书中应当载明出售房屋的具体条件和优先权的行使期限 同样 承租人对房屋优先购买权作出答复的方式也应以书面形式为宜 二 承租人作出答复的期限 我国 城市私有房屋管理条例 和 民法通则若干意见 规定 出 租人须提前三个月通知承租人 该规定为出租人设定了期限义务 反而 忽视了对承租人的约束 不利于正确反映和充分贯彻立法目的 我国司 法实践普遍认为出租人向第三人出卖房屋前通知承租人 承租人应当在 接到通知后的三个月内决定是否行使优先购买权 其中的三个月就是承 租人行使优先购买权的合理期间 对此 笔者持不同的意见 笔者认为 房屋所有人将出租房屋可能出卖的情况提前三个月通知给承租人 其意 义在于让承租人做好充分思想准备 决定是否行使优先购买权 在通知 以后 房屋所有人可以寻找买主及和有意购买房屋的买主 有意购买房 屋的承租人商谈买卖合同的条款 在买卖合同条款谈妥后 另应给予承 租人合理的期间 决定是否行使优先购买权 这个期间可以由出租人与 承租人进行了协商确定 超过约定的