市场环境监测报告思路.doc

. . . . . 市市场环境监测报告第一章 土地市场1 列出土地市场的监测范围、样本选取标准、区域划分。监测范围为所监测土地的地理位置。样本选取标准指所监测土地的获得方式以及土地的物业类型。区域划分是指根据城市规划及发展特征，结合该市房地产市场的发展将监测范围划分为不同的区域。示例：【监测范围】：泰安市泰山区及岱岳区。【样本选取标准】：泰安市国土资源局公开招拍挂土地（工业用地除外）。【区域划分】：根据泰安城市规划及发展特征，并结合泰安房地产市场的发展，将监测范围划分为北部近山、南部高新区板块、西部旅游四大区域（详细划分参见附录）。2 内容综述，简要描述土地市场的供应情况、成交情况及位置面积等。示例：【内容综述】2010年10月，泰安市居住和商服用地供应8宗，供应土地主要集中在西部和北部，地块单幅面积不大。本月成交10宗土地，主要为居住用地。市场呈现供需两旺的态势。3 供应土地的基本情况（1）、本月新增土地供应情况。制作相应的土地新增供应量月度变化图表示例： （2）供应土地明细新增供应土地所属区域、面积、地段、物业类型、优势等细节并制作土地供应明细表。宗地编号土地位置用途出让年限面积（平米）容积率公告日期所属区域2010-46泰前办事处安家林村，安家林土地以南，山东省电力学校以北，安家林土地以东商业40338200.652010-10-12北部近山2010-47泰前办事处安家林村，安家林土地以南，山东省电力学校以北，安家林土地以西商业40267330.652010-10-12北部近山4 成交土地基本情况（1） 列出新增成交土地基本情况如面积、物业类型等，并制作相应的图表。示例：（2）成交土地明细，制作新增成交土地详细图表。示例： 土地位置用途出让年限面积（平米）容积率成交金额（万元）单价（万元/亩）成交日期竞得单位南关大街3号，东至南关大街，南至灌庄村，西至、北至糖茶副食品公司。居住7058711.6933.49 106 2010-10-19泰安民心置业有限公司东至名仕尚座，西至、南至司家庄村土地，北至月季花园。居住70187731.92815.95 100 2010-10-19山东泰安中桥迪尔置业有限公司岱岳区粥店办事处，东至长城路，南至泰山大街，北至西货场土地。居住70469174.012667.59 180 2010-10-19泰安东方盛世置业有限公司5根据上面的土地供应与成交情况进行总结分析，得出是供大于求货小于求还是供销两旺这样的结论。第二章 二级市场列出监测时间、监测范围、区域划分、指标解释、数据来源及样本选取标准。示例：【监测时间】：2010年10月1日-10月31日。【监测范围】：南北以东岳大街沿线为边界；西部以市政广场为边界；高新区以南开发区为边界。【区域划分】：物业区域划分同土地市场。【指标解释】：1.“供应量”指对市场形成实际供应的可售房源数量，未推出房源不在统计之列； 2.“成交量”以实际签订协议为准； 3.“均价”，对具体楼盘来说，是指打折优惠后的楼盘整体均价，它不受剩余房源楼层高低的影响；对区域来说，该指标为区域内各在售楼盘“均价”的算术平均值，用于分析区域房价的走势。【数据来源】：本章数据，均来自我司研究人员实地采集的一手信息。第一节 普通住宅样本选取标准内容综述1供应量及区域分布（1）市场供应月度变化本月新增住宅供应并与上月和去年同期做出比较分析。制作出比较图表示例：（2） 各区域供应情况给出各个区域住宅供应的情况，在总体中所占的比例，做出相应的图表示例：2成交量及区域分布（1）市场成交量月度变化列出本月与上月以及去年同期相比住宅成交量变化并做出相应图表（2） 各区域成交情况分析各个区域成交的住宅套数、面积等并给出相应的图表。（3） 价格及变化趋势通过图表分析各个区域的房价均价几个月类的房间变化趋势，分析房价均价变化的原因并有什么样的影响。 第二节 写字楼 样本选取标准内容综述 1供应量及区域分布 （1）市场供应量月度变化本月写字楼市场供应量，给出同比与环比并做出相应的图表（2）各区域供应量情况分析各个区域内的写字楼供应量及占总量的比例2成交量及区域分布（1） 市场成交量月度变化（2） 各区域成交量情况 3价格及变化趋势 分析各区域写字楼今年的价格变化趋势并且做出相应的图表。第三节 商业样本选取标准内容综述底商1供应量及区域分布（1） 市场供应量的月度变化本月底商总供应量以及其同比及环比。（2） 各区域供应量情况分析各个区域内的底商供应量及在总量中所占的比例。2成交量及区域分布 （1）市场成交量月度变化（2）各区域成交情况各个区域的成交量与占总量的比例 3价格及变化趋势 分析价格变化的趋势及原因并给出相应的表格。纯商业1 市场供应量月度变化本月度与上月及同期相比的纯商业市场供应量变化2 市场成交量月度变化本月度与上月及同期相比的市场成交量变化在售纯商业项目介绍选取较有代表性的纯商业项目进行介绍第四节 公寓 样本选取标准内容综述1 供应量及区域分布（1） 市场供应量月度变化本月度月上月及去年同期相比公寓市场供应量的变化（2） 各区域供应情况2成交量及区域分布（1） 市场成交量月度变化（2） 各区域成交情况3价格及变化趋势本月度公寓价格与上月及去年同期相比的变化趋势第三章 政策分析政策分析分为行业政策与金融政策两部分。1 行业政策选取近期本地或是国家有关部门出台的关于房地产行业的较为重要的政策、法规、办法等列出其政策内容并且对政策进行解读与分析。2 金融政策国家金融政策的变化与房地产行业的发展息息相关，分析国家的金融政策对与分析房地产行业的发展趋势十分重要。选取近期内新出台的较为重要的金融政策并分析其对房地产行业带来的影响。第四章 报广分析1、监测时间 进行检测的具体时间，一般为月度具体到每日。（如：2010年10月1日10月31日）2、 监测媒体 该地区的主要新闻媒体。（如xx晚报、xx晨刊、xx日报）3、 样本选择标准 一般选择报纸版面的1/4版面（含）以上的房产广告4、区域划分 报广区域的划分一般认为是住宅区域的划分 注：1、统计报广的范围一般包括普通版面广告及特刊广告。 2、同一则广告宣传2个及多个楼盘时，广告版面实行平分原则。内容综述： 比较本监测阶段与之前监测阶段的差异，分析本阶段媒体广告投放量，发现本阶段的报广投放的诉求点。报广投放月度变化： 以图表形式分析不同月度媒体广告投放量，分析其变化趋势。投放总量以及同比、环比的分析。媒体投放的对比 通过对监测媒体投放量的分析， 得出各媒体投放数量与所占比例。各区域广告投放分析 分析该市各主要地区投放版面与项目数量，报广诉求点的排名 诉求点主要有以下方面：价格及优惠、开盘告知、形象及推广、户型及品质、热销与加推、升值与投资、活动告知等。分析各诉求点所占版次、投放项目。报广投放排名 通过对各项目的广告次数和投放版面数据分析，得出各项目报广投放的排名。宁可累死在路上，也不能闲死在家里！宁可