武汉光谷商圈商铺投资可行性分析.doc

光谷步行街二期 临街商铺 投资可行性分析一、光谷步行街二期-西班牙风情街项目简介世界城光谷步行街全长1350米，串起58层武昌最高酒店、80万方高档住宅及写字楼。项目占地约600亩、总建筑规模120万方，是牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套工程。其中，“五大风情、十大广场”规划设置。光谷步行街2期西班牙风情街是光谷步行街五大异域风情主题街区之一，全长329米。由6栋35层高的极具西班牙特色的建筑组成，拟全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。西班牙风情街除了内街之外，步行街两侧分别为利嘉北路、利嘉南路，从而形成“两条道路中间夹着一条步行街”，使得每个店面均临街。街区还贯穿连接毕加索、棕榈泉、加州海岸三大广场，由迪斯尼商业景观团队打造逛街风情。概况：开发商利嘉置业（武汉）公司建筑面积68，000平方米产权年限40年容积率4.96绿化率42.5%总户数627物业费10元/月/平方米车位数447销售许可证武开管预售2009252号配套：公 交/ 地 铁 周边楼盘 银 行702、703、536、518、540、581、728等20余条公交线路通达武汉三镇；地铁2号线江南起点站在步行街下，中环线通车后，从光谷直达汉阳汉口，到天河机场50分钟左右。龙安港汇城商业世界城米兰印象新都汇汇丰银行建设银行（2家）招商银行中信银行东亚银行二、SWOT分析优势与机会点分析劣势与威胁点分析光谷步行街项目的组成部分，该项目是牵动城市商业乃至城市中心东移的政府重点配套工程。上下班高峰期交通拥挤。交通便利，人流密集。市场定位不够明确，管理不规范。“主力店”效应，临近一期工程有大洋百货、家乐福等知名商业物业，有极强的带动作用。商铺的通用性好，水电等配套完备。三、成本收益分析（一）光谷步行街一期可参考数据据调查，一期工程一楼有部分区域可以做餐饮，星光大道就是A区B区中间的大道，每平米每月的价格差不多800-1000元，回报率比较高的。时尚广场价格400到600元每平方米每月。流行旋风外围的差不多在500到700元每平米每月，是被珠轩投资公司买了使用权。 光谷步行街一期目前在售楼盘参考：光谷步行街一期：C10XX 40.1平方米 一楼，带装修 295万 单价71951元/平米.光谷步行街一期：B20XX 59平方米 二楼 带装修 240万 单价 40677元/平米.光谷步行街一期：B10XX 71平方米 3楼 带装修 177.5万，单价25000元/平米.光谷步行街一期目前在租楼盘参考：光谷步行街一期：C10XX 51平方米 空转 月租金2.6万 单价509.8元/平米.光谷步行街一期：B20XX 55平方米 月租金 1.4万 单价254元/平米.光谷步行街一期：C21XX 48.81平方米 月租金9600 单价 196元/平米.（二）拟购入商铺成本-收益分析拟购入商铺概况：商铺区域洪山区所属商圈光谷商圈所在楼层一层（临街）格局详情精装修，市政供水供电剩余产权年限35年（所在项目原始产权年限40年）入住时间2010年12月面积58平方米售价310万返租规定返租期5年，租金17.4万/年（税前）物业费10元/月/平方米基于前述分析，光谷步行街二期工程-西班牙风情街一层临街商铺的成本收益分析如下：成本： 购入房款310万；营业税：5.5%（前三年：174000元*5.5%/年=9570元，三年后：）；物业费：10元/月/平方米*58平方米*12月（合计：6960元）收益：前三年返租期：17.4万元/年 三年后：依据前述分析，保守估计600元/平方米，年租金收入：41.76万； 使用年限：35年考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。主要方法有，租金乘数法，投资回收期法。这里我们选用投资回收期法。因为该方法综合考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。一般来说，我国目前商铺投资合理的投资回收期为8-12年。本项目的投资回收期为：3+（310万-17.4万*3）/41.76万9.1年。该数据的得出，为综合考虑相关因素的保守估计，没有考虑租金收益递增等因素。现将类似商铺出租情况列举