河北沧州十里银湖墅项目营销策划报告.doc

工业园别墅项目营销策划报告目 录项目篇2项目基本情况2项目SWOT分析2定位篇3 宏观论述3项目市场论述6项目市场定位6产品定位11主题定位11形象定位12案名建议15配套篇17物业篇17推广篇18明推方式18暗推方式26项目篇项目基本情况项目位于*新华东路以南，南环东路以北，项目两侧发展大街与中央大街相并邻。现项目中央有一天然湖泊约占地238.8亩，周围土地平整，四野空旷。开发商有1178.2318亩土地开发权限。总项目用地约300亩。需要注意的是项目以南200米处有一火葬厂，预计短期之内能得到搬迁。同时，开发商得到县政府支持，整片土地水电配套设施正在施工。项目SWOT分析优势视觉 原生态天然湖泊，悠闲生活，放松心情听觉 远离城市，再没有都市的喧嚣嗅觉 四野空旷，空气净化驱车四通八达，周边全柏油马路。随后期厂房兴建后逐渐形成居住圈，土地增值可预期劣势离县中心远医疗，金融，购物不便离沧州市30分钟距离，需上高速客户资源需找寻周边会逐渐兴起工业厂房机会1*人无别墅概念2整个沧州市别墅概念模糊，现建别墅基本在设施上连伪别墅都算不上。房子独栋少，以连排双拼为主。配套少。3*至今未开发标志性项目，可借此项目占领高端市场，打响名气。威胁1、沧州市相继有别墅推出，竞争对手的强势传播及销售是项目面临的主要威胁。2、项目启动前景观资源缺乏。 定位篇宏观论述近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。 中国别墅呈现出多层面丰富内容。在此期间别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。近年来，国家继续停止别墅等低密度住宅建设用地的供应，并出台措施严查尚在违规批出的别墅用地。在价格方面，优质项目的价格有所上升，但涨幅不大。定位或品质较差的别墅产品的市场行情仍然没有改观。中国别墅市场历经大起大落，商贸活动的广泛开展促进了新一轮的经济发展，别墅市场也随之再次出现升温的迹象。经过十余年的发展，中国别墅市场供应与需求总量都出现了明显的增长，产品类型也不断推陈出新。例如在一些海边城市,经常会看到一些木制别墅,经由木蜡油涂刷过的木制别墅,不管是外观还是耐久防污防水的性能,环保性更符合现代人民对品质生活的追求.但值得警惕的是，总体来看，当前别墅市场的产品类型和品质与别墅消费者实际需求已出现了明显的偏差。中国的别墅市场还将面对各种机遇和挑战。在广大农村，别墅如果经过设计，也能节约更多的土地，充分利用空间，结构也更加牢靠。 中国别墅从当初的简单理解为可以停的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅、照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到今天的中式别墅，这些年来。中国的别墅市场逐渐细分，经济型别墅和顶级别墅来势汹汹，呈现分庭抗礼的趋势。随着别墅消费者的日益成熟和国家对宏观调控政策的完善，别墅市场也愈显理性。中国别墅已经从短缺型的商品，发展成为现代都市人居住理想不断具体实现的过程。从商品到理想，印证了中国别墅的重要发展历程。在如今激烈的别墅市场，好的别墅会向更优质、更讲求质量的生存方式和生存理想迈进。纵览当代中国别墅的发展，已呈现差异化、个性化、的趋势，我们归纳出以下一些特点，窥斑知豹，冀望以此去初探其发展现状和轨迹。稀缺景观是最重要卖点购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产品、外观、资源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑的较多，其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点。 经济型别墅占据主流总价100万-350万之间的经济型别墅应该是这些年别墅市场的主流。因为这类产品的市场消化力最强的。它代表一类需要初次感受别墅生活的人群，其受众面最大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品不是有明显缺陷，态势都基本良好。但同时也有专家认为，经济型别墅可能会导致大量的落后模式，浪费土地资源和背离了“别墅”的真正含义。豪宅回归理性中国的豪宅经过几个阶段的发展也日趋理性，目前的豪宅不光拥有天文数字的价格和华丽的外表，也更看重内在的品质是否能够满足人们的需要。豪宅的实用性得到提高，其设计理念、建筑材料等诸多方面都更具前瞻性，更能引领别墅行业的发展趋势。地缘融合得到体现地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公里、100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。高新科技应用更广泛很多科技含量很高的产品，首先在“别墅”这一住宅的最高形态上得到应用，比如初露端倪的木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。又比如节能别墅就受到了市场的热烈追捧。别墅一直都只是少数人的专属品，随着国家对别墅开发更加严厉的限制措施，别墅沦为地产市场的濒危品种，卖一套少一套，只有极少数有实力有眼光有生活热情的精英阶层才能享受别墅带来的舒适和尊贵！项目市场定位论述项目位于*，如将客户群体设定为*高收入群体，那么面对直接竞争对手是新村别墅群。通过走访，可以了解到新村别墅群是将新村一块土地整合，里面回迁人口众多。他们对别墅没有概念，带有农村家庭普遍的住房心理，房子大，房子多点就都OK，当然，如果外观再显漂亮，那他们会极度满意。用我走访的一位村民自己的话说就是：我们，好糊弄。相信是归于此节，该开发商并不看重任何设施配套与环境保护，四周垃圾场，坟摊，树林，农用地参差不齐。而别墅建设也多与二层小楼相似。当然，外形上要美观些。即使是这样的建筑，现一期已经消化完毕，多为县小企业主和政府官员。现项目正施工启动二期。新村别墅照片备注如果要将项目定位主要于*市场，我们所处的地利上不占优势，面对熟知*地理位置的人群，现土地与新村别墅竞争劣势尽显无疑，如下：1 新村别墅群周围形成人民聚集地，生活购物相对方便。2新村别墅群离县中心驱车五分钟，相比较不算远郊。而工业园要驱车十余分钟，且道路上大型汽车众多。3工业园项目有火葬场，即使近期搬迁，瞒不过本地人群。所以要转化优势在项目建成后需花费大量手段弥补可以看到，如果将将项目市场定位于*本地人群，之前罗列的项目优势完全不能得到展现，是策略性失误。如果非要说出好处就是开发成本可以降低，宣传成本可以降低。劣势显而易见，没有很好的将土地价值最大化，没有很好的抓住机遇推出*有市场效应的品牌产品。没有将别墅这个概念进行诠释。所以，我们应当将目标转移，扩大，需要面对的是是整个沧州市场乃至周边京津地区人群。这个市场的优势不言而喻首先，首先，购买力更强劲。其次，本身消费水平（眼光，品味，）都将上升一个到两个台阶。如果我们将市场定位为这里，那么我们面对最大的问题即显现无疑，是什么？不是*工业园离沧州本土市场38公里，驱车需要30分钟而是，市区人会否在县城置业！这也将是我们市场定位面对的最大的问题和挑战！在这里，我有必要将别墅这个概念深刻理解出来，有助于我们需找市场首先我们来看一下别墅的概念。（摘自百度搜索）别墅(villa)（bi sh），即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念。按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。 多建在城郊或风景区。中国古代称别业、别馆。 3 世纪，意大利山坡地带出现台阶式别墅。中国西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅。此外，历代著名的别墅有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园。近代、现代最具特色的别墅有：赖特设计的流水别墅，勒柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。真正说起来，中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫villa。 villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有的时候叫别墅，有的时候叫庄园，有时还叫城堡，不管怎么翻译这个东西都是国外独立庄园生活的代称。当别墅多起来的时候，一个庄园和另外一个庄园联起来就成了庄园区，这是我们现在别墅区的原形。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。我们现在常说的别墅，实际上涵盖了国外的两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。如果直译过来，HOUSE应该是房子、住宅；而VILLA才应当是别墅。事实上，我们国内目前房地产市场中所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。 那么，如何区分VILLA和HOUSE呢？简单地说，VILLA是SECONDHOME，即第二居所；而HOUSE则是第一居所，是一个家。在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林。它最早在中国就叫别业，望文生义可以理解为第二处物业。从这一点来看，中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的。 因此，与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。设计HOUSE时，我们想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系-这是居家过日子。而设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合我们的理想：如果亲水是你的理想，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果登山是你的理想，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计为原来的岩石偷得浮生半日闲，是VILLA生活的最好写照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城区，而VILLA则来到了山野之间。 按照中国话来说，“墅”就是野外的房子，“别墅”就是另外的房子，也就是第二居所。别墅生活，人生梦想的家园。随着生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位的成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市菁英们的共识。然而，由于传统别墅远离城市，生活成本高，配套薄弱，只能做为第二居所周末度假之用，别墅使用率一直不高，随着别墅开发理念的成熟，集居家度日和休闲度假于一体的城市别墅悄然兴起。 拥有别墅，意味着：1.你处于社会最富裕阶层或最特权阶层，可以看作“富贵”的象征；2.你还有闲暇享受自然自在的生活，即富贵且有闲这接近于西方真正的中产阶级标准。所以从最一般意义上说，别墅，是你成功人生、不虚此生的标准。我们可以看到 别墅，就是别业，建在野外的房子。那么我们开始思考，这个概念，我们的市场是否清晰，当然，如果他们清晰地基础上，他们的意愿是否和概念本质相左？或者这样说，他们明知道别墅是该建在野外的，但他们看到建在城市的别墅还是觉得这个更适合他们。如果是这样，我们怎么办？是继续寻找更加高端的消费群体，还是运用策略，将我们的房子运用良好的营销手段售出？但是，但是无论市场怎么定位，房子是根本。所有的策略都将是在实物基础上的延伸。那么，下一个话题，我们要盖什么样的房子？中央别墅网有一句话，我想就可以用作我们此项目的中心点血的教训告诉我们别墅不怕做的太高端，往往遭遇销售瓶颈都是源于产品档次不够！其实我们都知道，此次面临的真正的消费者都不缺房子，他们买别墅的主要目的是为了提高生活质量，尝试新的生活方式。因此，他们需要的是一个能带来新生活方式，具有新空间概念、新空间体验的高级住宅。这些东西无疑要彰显他们的高贵，内涵，与众不同!那么，也就是说，这就是我们需要提供的项目内容。那么我们提供的别墅应该是什么样的？项目定位篇好的别墅应具有四个方面的明显特征：1.产品稀缺性，具有不可复制的价值因素； 2.产品的功能系统完善到位； 3.能够体现出区域价值，即同区域里超过其他产品的价值；4.体现尊贵感，使客户的个人价值得以实现。可以说，做到以上四点，我们的别墅面对的致命弱点，都将不攻自破。那么我们的定位就出来了 建最好的房子，卖最有身份的人！涵盖的内容：产品定位首先，别墅的主流一定要有别墅的原始特色，盘踞自然生态胜地，拥享湖光山色是别墅最基本的项目配套。这也是我们这次项目的王牌，我们的后期营销重点必将放于此上。那么，独立的空间，视觉的享受，神秘的氛围，怡静的底蕴都将是我们力图极力呈现的事物，而说了这么多，我们的别墅最大卖点就是环绕一个大湖。其次，别墅区不是公寓和高层的混搭，别墅作为超低居住密度的项目，不可避免的会被以容积率来判断项目的整体定位。我们的产品主要是独栋为主 一梯两户为辅主题定位 ：自然无价，生命恒久 别墅作为超低居住密度的项目，不可避免要跟邻里发生关系，对于生活在这里的人们来说，氛围是很重要的。有些别墅项目整体给人的感觉很安静，很高尚；有些感觉很简洁、温馨、不奢华；有些安全性是无可挑剔的对于别墅的定位人群来说，通常大家都会寻找一个最符合其生活习惯和居住氛围的社区.而我们的的氛围就是自然。自然是完美的，是我们永远追求的状态，把土地像生命一样对待，孕育可以流传的经典建筑和百年飘逸人居境界，好房子，流露生命的气质。形象定位：生长于湖畔湿地的自然群建筑建筑：什么是建筑，建筑是人类文化和思想的承载体，建筑生在在土地里，是生命的另一种变现方式，通过形态，优雅的展示她独特的气质。建筑和人一样把生命不断延续，恒久流传 建筑，隐在自然中品质：开发意味着破坏，开发的真正意义在于最大限度上的保护。不是参与自然，不刻意改造自然，让自然进入你生活的每一部分 清晨，万簌俱静 湖面，轻烟缭绕思想：生活中最有魅力的东西一定是被感受出来的。就像一个成熟男人的魅力，可以品鉴，可以欣赏，像久酿的美酒，芳香宜人。就像这里的生活，没有一丝的做作，唯有流露的自然让你感动。 自己的葡萄园，自己酿的葡萄酒自由： 大树在路的中央，鸟儿在路变水草丛中觅食，湖光灵动婆娑，可爱的孩子在花园嬉闹，一副生命景象，让你自由其中一群白色的鸟，拍动着翅膀，猎猎飞出案名建议十里银湖墅最美的银湖，最长的湖案线一个墅字，代表的是人的高级生活领域一个可以用100年名字配套篇网球场14世纪中叶，法国的一位诗人把这种球类游戏介绍到法国宫廷中，作为皇室贵族男女的消遣。现在，由于其时尚，强健体魄，其文化培养人们的诚实守信，增加团队协作力，很快收到高档人群的追捧。一片标准网球场地的占地面积不小于36.6米（南北长）18.3（东西宽）米，这一尺寸也是一片标准网球场地四周围挡网或室内建筑内墙面的净尺寸。在这个面积内，有效双打场地的标准尺寸是：23.77米（长）10.98米（宽），在每条端线后应留有余地不小于6.40米， 在每条边线外应流有余地不小于3.66米。在球场安装网柱，两柱中心测量，柱间距是12.80米，网柱顶端距地面是0.914米。场地分塑胶 地毯 混凝土 草地等高尔夫球场打高尔夫球是一项具有特殊魅力的运动。它是人们在天然优雅的自然的绿色环境中，锻炼身体，陶冶情操，提高技巧的活动。 率先涉及打高尔夫球的是苏格兰北海岸的士兵，后来逐渐引起宫庭贵族和民间青年的浓厚兴趣，最终成为苏格兰的一项传统项目。尔后传入英格兰。十九世纪末传到美洲、澳洲及南非，二十世纪传到亚洲。由于打高尔夫球最早在宫庭贵族中盛行，加之高尔夫球场地设备昂贵，故有“贵族运动”之称。游泳池可以在里面活动或比赛。多数游泳池建在地面，根据水温可分为一般游泳池和温水游泳池。会所会所原来是一个舶来品，意思是身份不凡人士聚会的场所。演变至今，会所已成为物业项目的配套设施之一，买房人在考察楼盘时，从关心项目的价格、位置、交通、户型等，进而开始注重社区的公共设施，会所也成为项目吸引买房人目光的必备武器。随着社会的发展和人民生活水平的提高，体育产业蓬勃发展，人们更加注重生活质量，健身休闲已成为时尚。在这种大环境下，会所已成为众人所关注的热门运动物业篇物业公司专业的物业公司可以提供如下好处1、充分利用资源，各人自扫门前雪，浪费大家的时间、精力和资源；2、降低能源能耗，一个优秀的物业管理公司可以大大降低电力等能源消耗，节省开支。3、提高设施利用，现代住宅设备都有一定的使用寿命，维修保养得当可以让业主省很多钱。4、公共设施获利，物业管理公司开展多种经营，除了方便住户外，还可以合理使用一些公共设施部位，获取收入，补贴费用不足保安别墅不需要的大门，但保安的巡逻还是会给业主带来心理上的安全感推广篇这里我们将推广分为明推和暗推明推顾名思义，传统的推广手段，吸引受众，达成销售目的，是为王道。暗推，运用相当策略，以奇制胜。明推篇一 推广主题十里银湖墅 倡导的贴近自然的生活，通过一定时间的传播和构建，要在项目的初步宣传上起到了效果。之后考虑项目产品形象的整体性和延续性，建议以贴近自然的自由生活为项目推广重点，在这个主题下，提出对市场有诱惑的主题语，以切合这一阶段的产品个性：“自然生活零距离”“每天的自然之旅”十里银湖墅的生活，与自然有关，与湖水有关，与思想有关，与品质有关我们要在这里为业主展开一幅自然之旅的生活画卷。差异化策略：1、沧市大多别墅都是以小建筑风格为主题，在传播上也仅仅是围绕“景观”来做文章，带来自然格律的“十里银湖墅”足以支持项目在广告推广及别墅形象上将新居住理念发挥到极致，给客户以无尽的想象空间。2、摆脱任何都市喧嚣和人工雕琢的影子，以自然为文化作为项目的人文背景，景物与心理双管齐下，将项目塑造成一个经典的、携永的、带有浓郁自然和生命气息的领域。3、强调*的开发实力，在为客户造梦的同时带来坚实可信的承诺。项目形象塑造：携永的，自然的，经典的推广策略： 概念导入强势推广期（亮相、升温、沸腾）品牌提升期利用强式的亮相，立即在目标受众中引起轰动效应，在最短的时间内，达到建立品牌知名度。然后利用广告手段不断的为其升温加压，在销售期到来之际，膨胀购买力， 在瞬间引爆市场需求，造成激烈的需缺效应，提升品牌形象。第一阶段: 概念引导阶段推广目的：树立项目知名度推广主题：营造气氛，充分表现十里银湖墅，树立对“十里银湖墅”的不可复制形象。推广重点：案名&LOGO目标人群：社会公众，以潜在目标客户群为主。广告表达：利用电视广告、平面广告、公关活动和软性稿“组合拳”形式，共同为项目炒热市场，前期做到未见其盘，先闻其名的效果，后期达到“始见庐山真面目”的效应。推广策略：在此阶段，持续时间约20天，前10天作项目导入铺垫，后10天陆续正面引入本项目信息。本阶段主要为积聚购买动能，而不开展发售及认购登记。媒介配合：电视、报纸推广配合：（现场部分）围墙、售楼处、样板房 （资料部分）楼书及相关销售资料概念引导阶段：广告时间：18天广告目的：通过外围的新闻发布渠道，软性文章发布，暗示*的开发动向，引起社会对普遍关注，为十里银湖墅的正式发售奠定实力基础，同时把十里银湖墅为*标杆力作的信息发放出去，借*实业和品牌基础，打响十里银湖墅的名牌效应，引发目标消费群的广泛期待和关注。广告控制方式：内外兼修，以记者报道和新闻缮稿为主，制造新闻点，有意识的借助新闻媒介的力量，把*的开发信息传递出去，此为外力；同时更重要的是 内力的应用，自身新闻的发布和软性稿为主，有意识的在媒介新闻版，以发硬性稿件的要求进行新闻传播，从而与外力一起形成合力，把十里银湖墅发售前的市场环境充分调动起来，形成良好的发售期待氛围。具体操作方式：（一）.新闻制造目的：十里银湖墅的良好规划，强强联合，就是项目本身所具有的各方面的精彩之处。将项目本身的优势以讲座的形式传达出来，具有更高的权威性与可信性，达到比硬广告更好的效果。此外新闻报道的炒作对其进行有效配合，达到一石二鸟的效应。 （二）.软性广告炒作目的：以*特约的形式将开发商拥有深厚开发实力的形象传达给目标受众，为开发商的项目的推出赢得良好的口碑。第二阶段、强势推广阶段以下阶段为每阶段开盘前反复循环推广策略推广目的：提升品牌美誉度推广主题：整合推广活动全面带动，让更多的人了解项目，了解京津贵族的高档自然生活，从而看出差距，找出对比，将目光转移至我们推出的项目目标人群：以项目目标消费群为主销售任务：一期推出广告主题：自然生活零距离。广告表达：利用电视广告、平面广告、公关活动和软性稿进行全方位立体式的轰炸，使项目的整合推广活动全面带动，让更多的人了解十里银湖墅，形成品牌知名度和积累品牌美誉度。 推广策略：本阶段持续时间约为20天左右，作为前期开盘的引爆阶段，在这期间，不断将推广升温，广泛积累客户，以热点热盘的素质及姿态进入市场。从而达到市场的的沸腾，全面将项目形象推向市场。媒介配合：电视、报纸、杂志此阶段项目的推广思路提点：在杂志、报纸、电视发布一定数量的形象广告，全面介绍十里银湖墅的各项优势。尽早开放售楼处，积累上门客户工作人员及销售人员的服装、行为、言谈、服务等内容，建议采用中式白色丝绸古装，使每一位到现场的客户都能感受到“自然”的风情，产生强烈的传播度。（强势推广阶段第一步：亮相）广告目的：利用强有力的公关活动，完成十里银湖墅的强势亮相工作，务必作到一旦推出， 就一鸣惊人的效果，在沧州造成广泛的影响和新闻效应，引起社会和消费群的关注和广泛的口碑传播。广告控制方式：以公关活动为此阶段的主要广告活动宣传方式，配合以硬性广告和新闻炒作，在强势活动的带动下，为十里银湖墅的缔造自然生活的定位奠定良好的形象基础，（强势推广阶段第二步：升温）（一）广告推广策略广告目的：借助强势亮相活动后的销售惯性，尽可能的把上门的客户变成最终客户 广告控制方式：以报纸广告和电视广告为主要手段，全方位的品牌树立时期，把十里银湖墅的自然生活全面的介绍开来，在消费者心目中形成强大而鲜明的品牌形象，营造出指名购买的心理优势。(二).软性广告配合 此阶段的系列软性稿围绕“每天的自然之旅”“自己酿造的葡萄酒”等话题进行报道，并开设有奖问卷，引起社会关注，引发一场对自然与生命文化的大讨论。继而得出自然和生命的文化尽在十里银湖墅，并将十里银湖墅的生活描绘为为真正品质、内涵与唯美的自然生活的极致，引发对十里银湖墅的向往。（强势推广阶段第三步：沸腾）广告推广策略广告目的：经过足够的时间和空间挖掘本项目的新卖点，项目形象将进入鲜明期，项目各方面的美点陆续为市场所接受，将激发起购买热潮，集中优势资源，坚定购买者信心。广告控制方式：以报纸广告、电视广告公关活动全面整合，全方位的品牌树立、销售时期，全面提升项目的附加值，为项目销售价格找到最好的支撑点，在消费者心目中形成强大而鲜明的品牌形象与尽可能高的心理期望值。提升项目附加值系列主题确定第一主题：文化系列第二主题：景观系列第四主题：品质系列第五主题：物管系列第六主题：品牌系列第三阶段、品牌提升推广阶段推广目的：建立品牌忠诚度推广主题：重点在于社区文化的营造，强调十里银湖墅的生活。目标人群：十里银湖墅目标消费群销售任务：发售所有剩余单位广告表达：通过电视、平面、杂志的正面诉求，利用工程进度结点、生活场景化的画面，塑造超然于外的自然生活文化。媒介配合：电视、报纸、杂志建立线上传播+活动行销的整合传播网在广告推广中，针对十里银湖墅的核心卖点，我们将进行核心策略的规划，同时从线上传播（报纸、电视、电台等主流媒体）和活动行销两方面着手，以线上传播扩大项目的影响力，提升项目形象；以活动行销提升项目的公众形象，不断制造销售热潮，拉近发展商与业主的距离，赢得良好的公信力。其他常规事件营销配合工程进度项目完毕、会所、社区、园林交付使用均安排各类活动行销。配合节假日圣诞节、春节等假日组织业主联欢，赠送花篮、贺卡，业主入伙，登门恭贺等组织沙龙，强化社区文化其它活动每周心水户型推介：发展商可以选择朝向不是太好的户型进行优惠，比如送成套厨房装修及免费家装设计等。每周推出一款进行重点推介，共推出四套。一方面可以强销较差的单位，另一方面也以促销吸引更多的客户光顾。免费家装设计：组织业主联谊会，请家装公司介绍家装常识并免费为业主进行家装设计。关于以后报纸广告表现（1）、广告表现的风格及调性规定正面表现原则生活场景化的画面充满自然活力的、让人倍感温馨的生活氛围统一的、冲击力强的视觉效果体现“自然生活零距离”的优越生活文化附录（2）广告表现的风格及调性的具体说明：基本色调：选用比较贴近自然的绿色，与自然、自由、浪漫、携永的品牌承诺相呼应，不断向消费者传递入住十里银湖墅所享受到的“自然生活零距离”的社区文化与生活。版面建议选择彩色整版。画面和标题：正面进行诉求，使业主能感觉到入住十里银湖墅，就会带来生活、心境、家庭等方面的美好变化，如身份的彰显、自由自在的生活、轻松愉悦的心情等。广告表现内容：生活方式及社区文化。画面主角：一般来说，画面是悠闲的、品味的、富于活力的人与景致，传递的是令人羡慕的生活模式。广告版式风格要统一：这是品牌形成记忆的重要一环。比如作为画面核心记忆的LOGO，不同人物、景致的大小、调性等都有统一的要求，要让每一版的广告都是对品牌形象的一种积累而不是破坏，要以统一的视觉形式和不同的视觉重点加强消费者对品牌及产品的记忆度。企业形象：利华品牌由始自终兼顾，达到相辅相成的推广目的。关于媒体计划及预算1、媒体投放方式直线式理由：不间断地保持广告投放强度，配合强销期的销售节奏，强势促进销售；不间断地保持广告投放的密度，迅速提高十里银湖墅知名度；不间断地保持广告投放的强度和密度，尽快积累十里银湖墅的品牌价值2、媒体组合（1）报纸：软硬结合软性广告（文字介绍）+硬性广告（图文广告）沧州晚报：强销期主要媒体，读者为沧州市各阶层市民，是十里银湖墅的主要目标对象。此报覆盖整个G市，信息到达率较高，效果也较为理想。是“形象+促销”广告的最佳选择。沧州日报：强销期辅助媒体，也是沧州市主流媒体之一，机关单位必订阅报纸，覆盖人群集中，较具权威性。（2）电视台：内外开花G市内外同时热播沧州电视台：覆盖全县，