平顶山市天河置业【矿工路项目】前期思路.doc

天河观筑天河置业【平顶山项目】前期思路 思路总纲市场分析项目定位项目产品建议项目前期推广思路项目前期包装策略项目SWOT分析第一部分：市场调研分析一、 平顶山市概况 （一）平顶山综述 平顶山市位于河南省中部地区，作为省辖市，辖区面积7882平方公里，其中市区面积70平方公里，共辖四县（鲁山县、宝丰县、叶县、郏县）、四区（新华区、卫东区、湛河区、石龙区）、二市（汝州市、舞钢市）、新城区，包99个乡（镇）、25个街道办事处、299个居民委员会、2584个村民委员会，2005年底辖区内总人口480万人，非农业人口114万，非农业人口366万。 平顶山区位图及市区图平顶山市经过从1953年国家大规模开发平顶山煤田至今的50多年里开发建设，现在的平顶山市已经形成了以能源、原材料工业为主体，煤炭、电力、纺织、冶金、化工、建材、食品等门类齐全的、综合发展的工业体系。平顶山作为中部崛起和河南省“十一五”规划的能源基地，其重要地位和作用也日益凸现，其经济的发展和人民生活水平、收入水平的不断提高使平顶山的综合经济实力不断得到增强。（二）平顶山经济概况1、综合： 2006年上半年全市完成生产总值312.1亿元，按可比价格计算，增长15.7%，其中第一产业增加值33亿元，增长6.8%，第二产业增加值190.5亿元，增长18.5%，工业增加值177.8亿元，增长18.6%，第三产业增加值88.6亿元，增长13.6%。2、工业方面： 主要工业支撑煤炭采选业、黑色金属冶炼及压延加工业、仪器仪表及文化、办公用机械制造业、电气机械及器材制造业、化学原料及化学制品制造业。 平煤集团 神马集团 平高东芝2007年元月6月全市规模以上工业企业累计实现主营业务收入达到497亿元，增长52.0%；实现利税63.1亿元，增长40.7%。轻工业实现主营业务收入84.6亿元，增长36.1%，重工业实现主营业务收入412.4亿元，增长55.8%，高出轻工业19.7个百分点；轻工业实现利润4.2亿元，增长30.1%，重工业实现利润30.7亿元，增长59.7%，高出轻工业29.6个百分点。3、房地产业平顶山市现有房地产开发企业119家，其中一级企业1家，二级企业7家，三级企业14家。“十五”期间房地产开发完成投资27.6亿元，竣工房屋面积226万平方米。中心城区新增住房面积1689万平方米。年增长企业数量在10%以内，预计2010年不超过180家。（三）城市规划 老城区绿化 老城区湛河桥 新城区规划示意图 新城区景观示意图平顶山市2010年总人口为534万，其中，城镇总人口228万，农村人口306万；2020年总人口588万，其中，城镇人口308万，农村人口280万。结合平顶山市实际，确定平顶山市中心城区人均建设用地指标为95平方米；2020年中心城区人均建设用地指标为105平方米。因此，到2010年平顶山市中心城区规模将达到87.53平方公里，比2004年城区规模新增土地面积30.53平方公里，其中占用耕地为2200公顷。到2020年平顶山市中心城区规模将达到113.59平方公里。2010-2020城区人口及用地规划（四）新城区简介与发展规划 新城区总体规划图按照平顶山市委、市政府对新城区规划要求，平顶山西部新城区为行政、文教、高新产业及居住旅游区，新区扩展要实现一年拉起基本框架，三年初具规模，五年形成新区。发展西部新区是平顶山市拉大城市框架、实现跨越式发展的现实需要，也是平顶山市为了提高城市品位、提升城市吸引力而实施的二次创业。二、平顶山市房地产市场整体概况分析（一）平顶山房地产印象提起平顶山，人们可能马上联想到平煤、神马、平高等知名企业；在全国地产升温的形势下，平顶山地产在城市经济中也扮演着日益重要的角色。 平顶山地产印象房产交易日趋活跃。与全国许多城市一样，平顶山房地产市场比较活跃。特别是年以来，房地产开发不断升温。一手房和二手房市场的火爆。价格方面：近两年，平顶山房价一直在上涨，由2006年每平方米元到目前已经突破了2000元/。 同质化现象严重，产品缺乏创新意识在调查老区的楼盘中，几乎所有的楼盘走的路线都是中规中矩，无论是在外立面上还是在户型设置、整体策略上，不能做到差异化的产品出来，市场上缺乏新颖、使人眼前一亮的产品，不过，自06年以来，物业形态上出现了花园洋房、别墅等多样化的产品。同时也给整个的房地产市场注入了些新鲜的活力。 市场面临重新洗牌 平顶山作为省内一个相对较大的城市，但同时也是一个相对封闭的城市。由于和外部交流比较少，外来流动人口较少，所以在平顶山买房的人基本上都是本地人，外地人来平顶山投资或者炒房的几乎没有。市场也因此显得相对稳定。而现在平顶山有房地产开发企业约2余家，其中本地企业1多家，外来企业有七八家。尽管本地企业在数量上占有绝对优势，但外来房地产企业的进驻，对本地开发商还是造成了很大冲击。随着竞争的加剧，本地一些开发商开始重视企业、产品的品牌建设以及物业管理服务等持续发展的问题，无论在产品设计上，还是营销上都比以往更加精细。 新区拉大城市框架 谈平顶山地产，不能不说平顶山市政府的“东扩西进”发展战略和新城区开发。平顶山新城区位于城市西部，远期框架平方公里，一期平方公里，二期平方公里，与老城区距离公里，通过条城市道路和规划的轻轨交通相互联系。据了解，新城区是平顶山城市建设的重点，也是平顶山城市空间扩张的方向。毫无疑问，该区域将成为今后平顶山房地产发展的重点。随着新城区开发的深入，在不久的将来，一座生机无限的新城就会屹立在豫中大地上。（二）平顶山房地产整体市场状况平顶山房地产市场经过2004年、2005年中国地产年的洗礼，整体市场规模得到放量，市场交易量逐步放大，交易价格明显上升。在建个案品质档次不断提高，在售个案逐渐注重营销包装和推广；景观设计规划和外观风格突破固有模式，求变求新；内部配套设施和智能化设施逐步完善和系统化，突出卖点和产品附加值；外部企业进驻和开发，提高整体市场水平，带入新的市场理念，对整体市场的进步起到了推动作用。1、主要市场特征：（1）市场环境和秩序逐步规范化：受“国八条”和“国六条”影响，平顶山市建委和房管局采取了一系列措施，促进行业规范发展，为房地产行业发展提供良好的条件。（2）市政规划影响：平顶山市委、市政府提出的“优化东区功能、改善投资环境、发展西部新区”城市发展思路，为平顶山市房地产市场的发展提供了更大的市场空间。在老城区可开发用地日益减少的情况下，西部新城区成为新一轮房地产开发的热土，但作为本地企业的一些开发商仍坚守老城区及周边项目开发，对新城区房地产开发持观望态度，新城区必将成为外来企业做大平顶山市场和树立品牌形象的良好发展平台。（3）市场竞争加剧：作为地级市的房地产市场，平顶山市在售个案总数达到30个左右，新城区在未来12年内也将新建4个左右的高层住宅项目，老城区在年内也有新开高层住宅项目。在短长期内平顶山市场高层住宅的竞争必将日趋激烈。 佳田大厦 建业森林半岛（4）建筑类型向高层发展：随着可开发用地日益减少，土地成本增加，高层项目越来越受开发商青睐，年开发量逐渐增加，高层住宅销售量也逐步抢占部分多层住宅的市场占有量；高层价格日趋升高，带动整体市场房价拉升，多层价位也随之拉升，随着老城区忆升城市花园、华府广场和新城区0375首府3期、建业森林半岛2期高价高层住宅的拉升，下半年高层住宅整体市场价位仍有上升空间。 （5）景观和外观风格创新意识逐渐增强：在景观方面一改传统的楼前屋后简单绿化，追求不同的景观设计概念和各种景观因素的不同运用，使景观内容更丰富化、立体化；建筑外观风格突破传统的简单的色彩搭配，外墙公共部位建材采用多种材质和表现方式，不同个案根据项目特色对其项目建筑外观进行规划设计。（6）形象包装、市场推广日益专业化：在售新开个案逐步注重项目包装和产品包装，从其销售中心的布置和装修风格就可见一斑；市场推广方面大部分开发企业选择专业的营销策划公司进行全程的营销策划。 华府广场 建业森林半岛户外广告 天湖苑 建业森林半岛（7）产品品质提升、产品附加值提高：优秀的房地产企业在提高产品档次、提升楼盘品位方面起着巨大的带动作用，他们通过营造精品环境、完善配套设施、加强物业管理的方法，逐步改变着只注重房子使用功能的传统，引发了平顶山住宅观念新变革。在新老城区都形成了中高档住宅的消费热潮，千田公司推出的平顶山首家山水园林式小区优诗美地花园，建业房地产公司开发的建业森林半岛，浪漫房地产公司开发的0375首府，这些项目都受到市场追捧。（8）新、老城区房地产市场差别明显平顶山新城区在平顶山市委市政府提出的“优化东区功能、改善投资环境、发展西部新区”城市发展思路指引下，逐渐成为平顶山市房地产开发的热土。房地产项目呈现：品质高、手笔大、环境好的局面。 老城区：老城区受到平顶山市工业、地理条件、政策导向、整体环境等方面的影响，房地产项目与新区项目相比，在品质上、产品上都逊色于新区。总结：从以上方面分析，从物业投放类型来看，多层住宅仍占整个销售市场的主导地位；从各行政区分布情况来看，新城区新开预售项目占了全部项目的大半，新城区销售状况也成为新的市场风向标。但随着老城区新开项目增多，新城区个案销售已进入尾声，因此在2007年第四季度和2008年上半年在新城区新开个案不多的状况下，老城区房地产销售状况将占据市场主导地位。三、 区域房地产市场分析（一） 区域房地产价格分析分析：据上图表中可以看出，普通多层的均价在2200-2300元/平方米上下，位置好且小区品质较高的多层均价已近达2500元/平方米，如常绿桃花园，以及中央花园等。高层价格自07年以来竞争逐渐显化，增长幅度略显低于多层涨幅，价格维持在3250元/平方米左右，由于高层市场投放量与往期相比，明显加大，在价格上竞争也较为的明显，如蝶湖湾等项目，均价不到2900元/平方米。（二） 区域房地产户型、面积分析分析：自2006年下半年以来，平顶山市的户型面积上发生了较大的变化，趋势将是更趋于紧凑化，实用化，这与不断上涨的房价也有一定的关系，面积的紧凑决定的总价的降低，市场的需求将增大，门槛无形的下降了，目前平顶山市场上已经出现了89平方米的三房两厅，70平方米左右的两房两厅，如常绿桃花源等，新项目中的联盟新城，高层三房做到96平方米，预计这种趋势在今后的平顶山市房地产市场中将会愈来愈明显。四、 区域个案扫描（一）联盟鑫城 位 置： 联盟路与体育路交汇处西100米开 发 商：河南鹰城集团有限公司均 价： 未 定（预计将在3500元/平方米）楼盘概况：15万平米集住宅、8栋高层建筑、抗震6度设防、商业于一体的大型全业态多功能复合地产.底部3层主题商场+商业步行街+纯高层住宅，纵向空间分隔，动静分区，布局紧凑层高3米。户型面积：一房：41-50平方米 二房：75-90平方米三房：95-130平方米 四房：160-172平方米（二）鑫基 碧水蓝天位 置： 开源路与湛南路交叉口开发商：平顶山市鑫基房地产开发有限公司均 价：3150元/平方米楼盘概况：由两栋22层高层组成，规划底商两层，户型面积：二房：82-90平方米三房：115-152平方米 四房：175平方米（三）鹏程家园位 置：河滨公园南大门市行政审批大厅后50米开发商：平顶山市帝佳房地产开发有限公司均 价：1815元/平方米楼盘概况：建筑面积35000平方米，户型两房四房：80-160平方米，具体价格：四楼以下：1920元/平方米，五、六、七楼：1780元/平方米（四）建宏 中央花园位置：平顶山建西花卉市场西100米 路南开发商：平顶山市建宏房地产开发有限公司均价：价格未定（预计在2100-2300元/平方米）楼盘概况：总占地170亩，总建筑面积17万平方 米，其中一期共建6栋多层，占地30亩，总建筑面积4万平方米，一期全部采用全框架结构， 小区总规划车位390个，其中地面停车位118个，地下停车位272个，一期设置了集中地下停车场及自行车停放区；二期有地面停车位。户型面积：二房：84平方米 三房：101-135平方米 四房：157-165平方米（五）常绿桃花源位置：光明路与南环路交叉口南开发商：河南常绿集团置业有限公司均价：2450元/平方米楼盘概况：总建筑面积9.3万平方米；整体走江南建筑风格，以此提升其小区的整体品质，户型多样，融入了部分体量的紧凑户型，面积从80-145平方米二房：80-88平方米三房：89-138平方米 四房：145平方米（六）东鑫苑位置：建设路东段移动公司斜对面开发商：河南鹰城集团有限公司均价：多层已售罄，高层价格尚未确定楼盘概况：小区总占地面积为1.4万平方米，总建筑面积为4.3万平方米，现代的简约主义风格，一号楼为高层住宅，一、二层为底商，三至十九层为住宅，二至五号为多层，住宅商铺两用，多层户型面积从70.58平方米148.62平方米 高层户型面积：102-150平方米。（七）嘉荷天城位置：平顶山市南环路河滨公园南门开发商：平顶山市立威房地产开发有限公司均价：3000元/平方米项目规模：占地面积3000多，建筑面积40000 ，一栋27层高层，商业：底商两层，商业面积6000 停车位：地下停车场，80个停车位 户型：两室一厅、两室两厅、三室两厅、顶层复式，面积范围79260（八）蝶湖湾位置：中兴路与建设路口开发商：平顶山帝荣房地产开发有限公司均价：2500元平方米楼盘概况：19层高层建筑，三栋，建筑面积55251.16 平方米，预计将在09年建成交付使用。户型以中大面积为主力户型：三房：130-150平方米小结通过对老区在售楼盘的调查与分析可以得出： 楼盘品质大都集中分布在中、低档次，整体老区的房地产市场形象一般； 特色、规模楼盘缺乏，操盘手法，所走路线偏于中庸； 建筑类型向高层发展、产品同质化相对严重； 投放量增大，市场竞争加剧。第二部分 项目SWOT分析（一）项目概况 项目整体位于平顶山市的西北板块，总占地面积约80亩，东临矿工路，规划中的广场西街南北贯通。近邻天鹰广场，33路、1路、8路等多条公交线路途经此地。项目西北部为较大面积的产煤区域，分布有大大小小的煤山。（二）项目优劣势分析 优势1. 交通优势：项目紧邻城市主干道矿工路，规划中的广场西街，对外交通便捷；2. 配套优势：项目周边市政配套完善，生活便利性高；3. 环境优势：天鹰广场、市体校运动健身场等都增加了项目的宜居氛围，通过后期项目的运作可进一步提高项目的品质； 4. 产品优势：本项目拟开发的产品，无论在立面上抑或是户型上（入户花园、电梯洋房、复式楼、错 层等）都处于区域房地产市场高端产品；5. 附加值优势：我们在今后开发中，建议在物业服务、小区安防、智能化、节能环保等方面多做创新， 这必将是引领区域市场的标杆性项目；6. 品牌优势：项目开发商来自以举世闻名的人工天河红旗渠而著称的林州市，拥有艰苦奋斗的开拓 精神，并且在平顶上市场上积累了丰富的房地产开发以及建筑施工经验，为项目价值最大化及顺利开发奠定坚实的基础；7. 理念优势：我们营销策划公司将会凭借多年的营销策划经验，在操盘手法上大胆创新、理念先行，引 领市场；8. 竞争优势:项目无论在整体规划、景观设计、营销推广等方面建议走差异化竞争路线，规避了市场同质化竞争风险。 劣势1.项目地块相对不集中、不规则，给项目整体的规划和品质造成不利影响；2.项目周边东、西临污水渠和铁路，将对未来项目的形象不利；3.项目所在区域城市形象欠佳。 机会由于政府政策引导，许多开发商以及城市中坚力量都把目光的投放在新区，本项目从规划、景观、户型、物业、智能化、新技术、新材料等方面大胆创新，弥补区域内房地产市场的不足，超越同质化产品，不仅改善老城区居民的生活水平，同时在完善城市功能、提升城市形象方面作出应有的贡献，故本案如能抓住机会，势必成为区域内乃至老城区房地产市场上的一大亮点工程。 威胁1. 平顶山市城市整体发展及政策导向都倾斜于新区，直接影响到老区房地产市场关注度及接受度；2. 预计项目南部将会出现一个较大规模的竞争项目，通过该项目的场地包装，及规模上可以预见其会有较大手笔的操作。（如下图所示） 【小结】通过平顶山市整体市场分析，结合项目本身存在的优劣势，我们公司建议对项目价值进一步挖掘，提升项目固有的价值，增加附加价值，做到扬长弊短，强化优势、淡化劣势，力争把本项目打造成为城市西北部板块一道靓丽的风景线，成为区域地标性的城市建筑。我们建议把本项目打造成为一座鹰城首席城市上流阶层生活集聚地！第三部分：项目定位一、 项目目标客户定位购买力地域消费观念定义范围目标客户新中山人思想开放、有追求的青年族长期居住在区域内的居民在外接受教育的回流人群接触外界信息较多的企业主持续稳定或上升的购买群体履盖全市的购买人群，特别是区域内心态开放，易接受新鲜事物较宽的目标客户定义行政事业单位公务员私营企业主企业白领（一）目标客户定位推导（二）定位依据 购买力因素针对消费能力最稳定、最持续或增长最迅速的群体 地域因素 覆盖的客户群有条件在全市范围内辐射 镇区客源不容忽视 消费观念因素 哪个年龄层次的人比较容易转变观念？ 哪个类群体比较容易接受新兴事物？（三）定位结论结论：城市新奢适阶层（四）特征分析 在外接受教育的回流人士 接触外界信息较多的企业主 长期居住在区域内的居民 思想开放、有追求的年青族（五）职业分类 行政事业单位公务员 私营企业主 企业白领（六）目标客户特性需求分析 行政事业单位公务员特征： 工作和收入稳定，有较多积蓄。有较高文化素质，思想观念比较新，容易接受新事物。 追求较舒适的生活环境，生活讲究品质。非常注重子女教育。 人员结构本地人和外地人都有，本地人为主。数量庞大且结构稳定，置业需求明显，因工作年限和职级的不同，一、二次置业的可能性均等。需求： 要求教育配套完善，并且不满足于传统的应试教育。距离工作单位近，车程在二十分钟以内，上下班方便。 完善的配套，安全舒适的居住环境，良好社区文化，体现身份档次。 以二房、三房户型为主，注重朝向。 私营企业主特征： 全市私营企业主，数目庞大，资本雄厚，收入高，购买能力强。属二次及多次置业者 虽然文化素质不高，但由于营商的原因，接触新鲜事物多且观念超前。 人员结构主要是本地人，多散居在个镇区，置业在地域上没有明确的要求，大多是为子女教育才置业城区，希望将来子承父业、后继有人，望子成龙心切。需求： 要求教育配套完善，注重子女教育。 优美舒适的居住环境，完善的配套设施，能满足社交的需求。 对产品质量和服务要求比较高，体现其身份。 以大户型、大面积为主。 企业白领特征： 他们是伴随着城市的发展迅速形成的新兴群体，属于消费能力增长最快的人群。收入稳定且较高，但积蓄有限。 外地人为主，文化素质高，融合各区域文化特征明显。 他们是新人类，生活节奏快，时间观念强，生活注重品位和细节。 置业在地域上没有太多的约束，比较理性，讲求最高性价比。多属首次置业。需求： 生活配套完善，交通便利，距离工作地点较近。 追求较高的性价比，有户口的要求。 需求以中小户型为主，多注重朝向。（七）目标客户群的拉升从长远看，伴随着本项目开发的深入，居住人气逐渐形成，各类配套设施完善，必然带动西北板块整体区位价值的提升。届时地块的区位资源对产品的支撑力度将大大加强，将有号召力吸引更高档次的目标客户。 二、项目档次定位（一）定位推导采用排除法：结论：不支持结论：不支持结论：支持高档中高档中档中低档低档论证排除法论证结论：中档价格、中档成本、中高档形象（二）档次定位本项目定位为“中档、高素质的精品社区”。所谓中档，主要是针对成本而言，力求控制未来的销售价格不要过高；虽以中档为定位，但在产品形象上应走中高路线，即将能够体现项目形象的地方做足功夫，通过提供性价比高的产品促进销售。（三）档次提升的演绎随着项目开发深入，各类配套设施逐步完善，居住人气提升，可以带动西部板块的整体区位价值，本项目价格也会随之升高。届时我们将有号召力吸引更高档次的目标客户，将整个楼盘档次提升。三、项目形象定位（一）形象概念推导思路市场导向性：市场需求品牌需求形象概念结合自身推导步骤：确定目标客户群研究目标客户的生活特征和向往的生活方式了解本项目的独特点体现项目品牌深层含义的精髓得出符合市场需求的关键词得出符合项目品牌要求的关键词总结项目形象定位形象定位将指导项目的建设，并提升品牌影响力，实现企业长线发展的目标（二）从市场需求推导形象定位的关键词高品味生活良好的居住环境核心目标客源对产品的需求完善的配套子女教育 质朴舒适享受延伸目标客户对产品的需求（三） 产品自身特色推导形象定位的关键词自然清新尊贵典雅离尘不离市舒适安逸自身特色（四） 从天河品牌推导关键词天河的品牌口号：“建筑上层生活”天河的品牌核心：“以改变客户的居住形态为本”天河的品牌个性：“创新产品、文化底蕴、关心体贴”天河的品牌主张：“给您一个展现自我价值的梦想生活”天河品牌精髓品牌利益-高性价比产品，不断提升的上层生活品牌价值品牌文化 创新、品味、积极、健康、贴心品牌个性天河品牌的关键词高品味生活高性价比创新健康顾客为本贴心天河品牌（五）本项目形象概念的推出产品自身特色天河品牌要求核心客户需求延伸客户需求高品味生活完善的配套良好的居住环境子女教育 本项目形象概念关键词品质典雅创新 自然健康现代 本项目形象概念描述体现：给您一个享受纯粹生活的空间质朴舒适享受自然清新尊贵典雅离尘不离市舒适安逸纯美生活高素质生活高性价比创新健康顾客为本贴心第四部分：项目产品建议说明从本项目的市场定位出发，并结合目前平顶山房地产产品现状，本着差异化策略、创新策略，弥补平顶山市场空白，在普通多层、高层的基础上，设置电梯花园洋房、风情复式楼等创新产品。（具体产品配比内容如下）产品形态配比图分析产品形态特色多层8层电梯洋房高层、小高层纯复式楼错层商业所占比例50%20%20%5%5% 一、项目建筑风格建议 市场上主要外立面设计情况：缤纷型主要表现：强调色彩对比，多用红、桔、浅黄等抢眼色调。素雅型主要表现：色彩搭配较少，主要以浅灰、浅绿等色彩为主。本案对外立面的选择的思考: 市民的整体欣赏角度； 目标客户群的喜好； 风向、气候等自然因素； 工业化城市的历史原因； 项目产品的创新性。我们公司建议以深咖啡色彩为主的北美建筑风格，但给人的不是一种浮躁感，而是在体现品质感的同时，更是平静生活的回归。普通多层示意图高层示意图 电梯洋房示意图二、户型创新设计建议u 空中庭院:入户花园设计，成为未来户型中的亮点。 u 转角飘窗:飘窗因其有效的扩大了户型的使用面积而在客户中广受欢迎，一时间成为户型设计的必备元素之一；尤其在具有较好景观视野的单位中，低窗使业主在房间内能够充分感受到与自然的交流；u 阳光房:建议客厅方正、合理、适用，带阳台的设置落地推拉门，外带观景大阳台；建议阳台用落地玻璃封闭，内置不锈钢栏杆，增强采光性，同时丰富建筑外立面效果。 u 电梯洋房户型示意图u 复式楼户型示意图 u 错层户型示意图多层户型示意图 三、社区商业街建议配置原因: 将一个配套优良的社区展示给客户，解决其对社区生活配套的疑虑。另外能降低项目前期硬性配套的投入。 在建筑形态上吻合项目形象定位，在功能上突出它是一个休闲的户外走廊，也是特色和卖点。 可以较好的挖掘项目潜在的商业价值。功能体现: 生活配套功能个性配套功能 社区商业示意图四、景观建议随着消费观念的日趋成熟，“买房子就是买环境”已成为人们的共识。独特的人居环境风貌愈来愈被人们所追求。景观设计应结合建筑风格、建筑元素，同时结合项目的特色定位及策划理念，围绕项目的灵魂，设计出贴切主题，风格独特的景观。绿景水景光景互动性设施彰显品质（一）景观解析： 绿之演绎：绿色代表健康、自由、舒适，通过在园景中种植树木、花草等常绿植物，运用高低错落、色彩映衬等手法，构成一幅立体式绿树掩映、曲径通幽、枝繁叶茂的空间。 光之演绎：光代表新世纪也代表现代，可通过在园林中布置多种玻璃建筑物，并配合泛光灯、地灯等光源，表示新时代的璀璨，各种自然光、人造光、暖光、冷光等不同距离的光源有机结合起来，幻化出一幅新时代的璀璨美景，从中体现出人类文明社会的发展和进步。 水之演绎：水是万物之灵，代表生命，可在区内设置各种流动的水系、喷泉、泳池等动态水景，营造出流水淙淙的美景，细流、浅流、跌流、激流、涌流循环往复，寓意生机盎然、生生不息、灵气逼人的生命活力。（二）景观亮点展示：n 绿色隔离屏障（可以美誉为林荫大道）建议在火车道南侧种植两排浓密的乔木或者灌木林，不仅起到隔音的效果，同时增添社区的优美景观，又可以丰富项目景观，增添项目卖点。n 独创式景观长廊建议充分利用项目东侧污水沟，化弊为利。利用实木在水沟上面铺设一条半围合状的路径，并建设成为走廊的形状，投入大量的花草等长绿植物，形成独创式景观长廊，提升项目亮点，增加项目卖点。n 中心主题水景 中心水景是整个社区景观的核心，也是水系的灵魂，通过静水、动水、喷水、落水、叠水、溪水的丰富层次和搭配，加上石景造型、背景音乐、雾森恒湿的烘托，让中心水景和水系达到丰富变幻的效果。 n 雾森恒湿系统“雾森系统”，就是采用高科技的手段把水以极细微的水粒喷出，形成颇似自然雾气的白色水雾，犹如“雾的森林”。这是一种新技术高科技产品。它以改善空气质量，美化环境为依托，以景观、保湿、防尘、降温、造景为目的，在自然园林、环境景观等方面应用广泛。 n 人工降雨不定时的人为性降雨，保持社区内空气的湿润。n 体现文化内涵的建筑小品 n 有鹅卵石铺垫的健身步道 n 健身广场n 广场亮化 五、新技术、新材料应用（一）公共照明太阳能系统公共照明太阳能系统利用电池组件将太阳能直接转变为电能，形成独立的供电系统，可以方便地实现为用户照明及生活供电。系统采用太阳能组件电力供应，免维护环保蓄电池，具有节能环保无污染、可靠性能好、工作寿命长等特点，是真正的绿色照明模式。它还采用了蓄电池、灯杆控制器一体化设计，外形更加美观。它的输出功率可根据时间实现分级调节，以便更合理的使用。这种照明的光线为环保冷光源，不会产生温室效应，对植物生长无害。这样可以为业主节约了几十年的物业照明电费分摊费用。 太阳能光伏供电技术是解决21世纪能源和环境问题的有效途径。使用太阳能公共照明系统不但是一种环保的、节能的新技术，同时也为未来小区业主减少公共照明费用支出。 （二）新风系统让家自由呼吸随着建筑门窗质量的不断提高，房间的密闭性越来越好，居室通风成了一个尴尬的事情。怕脏、怕污染而不去开窗换气，会导致室内没有充足的氧气。而二氧化碳浓度过高，不仅影响人们的身体，也容易产生霉菌。另外，霉菌一旦在边角潮湿空间形成，会慢慢侵蚀建筑结构部位，缩短建筑的寿命。尤其是当一套住宅因为长时间出差或很久无人居住的时候，密闭不通风带来的空气污浊以及霉菌现象更为严重。目前，解决这个通风与污染之间矛盾的办法就是安装新风系统。在高档酒店、办公楼使用的新风系统，已经在一些节能科技住宅项目中有所尝试，并且成为这些住宅标榜品质的要素之一。据介绍，每人每小时需要的新风量是30立方米，如果在空调运行的夏季以及暖气采暖的冬季，长时间开窗是不可行的。这时候，独立新风系统能够为关注居室空气质量的家庭一个良好解决方案。新风系统通过连续地均匀地将新风送入室内，给室内补充足够的新鲜空气，同时将室内的污浊空气经热回收后排向室外。新鲜空气经过滤网后再进入高效热回收器，然后送入室内，与室内空气的温差不大，让人感觉舒适。六、智能化设置建议小区智能化是二十一世纪住宅小区的主要特征，也是现代高档住宅小区的基本配套设施。为配合本案高档次、高品质定位，建议将本项目智能化配置分为以下几个系统：1多媒体信息通讯与服务智能化小区内部网络，设置局域网，小区内部管理和提供宽带网有线电视中视网等公网的接入。基本功能：提供话音通信，模拟视频点播，高速INTERNET接入。可造功能：提供数字视频广播，视频点播（VOD）基准视频点播（NVOD）和其他多媒体服务。2社区安全防范系统完整的社区安全防范系统包括:小区周界防范报警系统、小区、重要部位监控系统、楼宇访客系统，家庭安全防范报警系统、巡更系统、背景音响及紧急广播系统，车辆出入管理系统。1）小区周界防范报警系统 2）家庭安全防范报警系统3）楼宇访客门禁系统4）小区重要部位监控系统5）电子巡更系统6）背景音响及紧急广播系统 7）车辆出入管理系统七、物业管理物业的价值很大一部分体现在物业的保值和升值上，而高水准的物业管理水平是关键所在。建议项目引入著名的物业管理公司做顾问，建立智能化高标准的物业管理架构，提供人性化的酒店管理服务。目前好的物业管理基本组成要素为：u 著名的大开发商自组的获ISO认证的物业管理公司（如建业物业、鑫苑物业）。u 专业化的保安队伍（如退役军人组成的保安队）u 酒店式贴身服务u 智能化管理：高科技安保、防火、防盗管理系统等。本项目物业管理建议聘任国内著名物业管理公司全面管理，具体有如下物管内容：u 五重安保小区四周为围墙，并在围内侧种植藤状植物加以绿化，其次在围墙四周为红外监控报警系统；每一个入口实行刷卡门卫系统，除业主以外的所有访客进入小区，必须由业主确认；24小时全小区专业保安巡逻巡更；每户安装一紧急援助按钮 ，保安和医务人员在第一时间上门帮助。u 专业保洁具有专业水准的保洁队伍为小区服务，袋装垃圾，日清日理；公共区域日清日扫；溪流园要定期维护保养，使小区内路清水清空气清。u 高雅服务物业公司利用会所为业主提供送餐、介绍保姆及钟点工，代为打扫房屋，代为干洗衣服等等。 u 即时维修对房屋、通信设施、水电等维修，物业公司即时上门服务，对家电、家具等居家设施提供优惠维修。 u 医疗救护物业公司聘专业医师为小区医务室的救护人员，会所内设有医务室，配备常规药物。物业公司配备值班车辆，对急病业主实施紧急救援，及时送医。u 专线班车 物业公司将有专车，往来小区与市区，使业主出行方便。第五部分 项目推广思路【推广目的】u 初级目标形象工程：鼎力打造平顶山市西北部板块形象工程！u 中级目标经济效益：充分挖掘项目的价值，并实现其经济效益!u 高级目标长线发展：为“天河地产”长线发展奠定基础，提升开发商知名度、美誉度，恢宏天河地产！ 1231: 高级目标 2：中级目标 3：初级目标【核心思路】营销从来都是一个系统性工程，既要有宏阔的视野，又要有细致的精神；既要有开疆拓土的雄心，又要有洞察秋毫的理性；当然，更重要的是热爱项目的“热心”和对平顶山市场的“信心”。对于本项目的营销推广，我们秉承一贯的“以项目为中心、从市场实际出发、建设性解决问题”的原则，直面市场难题。本营销推广步骤，紧紧围绕以下几大核心问题层层展开，最终构建项目有效冲击市场的策略体系。u 预测未来 把握市场通过对平顶山城市发展重心了解、对房地产高端市场的准确把握以及对区域发展条件的缜密分析，来确定项目的战略推广方向。u 有的放矢 准确定位深入市场调研，准确掌握目标客户的消费行为特征与消费心理特征，调研为据，全程把握。u 整合资源 提炼异点整合项目可兹利用的一切优势推广资源，提炼和组建“超越同质化”的独特价值推广体系，使项目具有便于目标客户识别的鲜明属性。u 组合推广 辨证实施以概念营销营造项目品牌，以事件营销催熟区域市场，以活动营销实现人气效应，以品质营销打造项目核心竞争力。【核心策略】反其道而行之 根据消费者的需求来提供产品。这是常见的“正其道而行之”营销手段。 反其道而行之，就是根据产品，来改变消费者的固有观念。其经典的案例有，让中国人穿西装，向和尚卖梳子，向不穿皮鞋的人卖皮鞋。 反其道而行之的营销策略，其核心是，先改变人们固有的观念，来适应我们的产品。 反其道而行之的可行性在于，人们会不断抛弃原来的观点，接受新事物。人的观点是可以改变的。 这就是本项目的营销策略。第六部分 项目前期包装思路一、项目周边包装改善项目周边地块形象，尤其是矿工路，给消费者一种区域正在变化的态势。旨在营造出醒目、浓重销售氛围，营造一种精彩纷呈的生活氛围，给目标购房者深刻、明确的印象。该部分内容通常包括：（1） 大型户外广告牌在项目工地或附近楼体育设置大型户外广告，以项目形象广告为主，以后根据项目运作情况不断更换画面。在楼盘建筑物建到相当的高度后可制作巨幅广告悬挂于正施工在建筑物安全网上，可起到很好的宣传效果。（2） 灯箱广告/彩旗在矿工路两旁的路灯杆上悬挂灯箱或彩旗，使过往行人或买家远远就知道该楼盘的路径方向。（3） 工地升空气球在项目开工时，可在工地旁设置多个升空气球，挂上公司及项目的宣传标语。（4） 导示系统在项目外围和现场设置导示系统，使消费者准确到达售楼处。（5） 围墙包装围墙除了传统的在墙上发布一些项目信息外，还可以对围墙进行造型，加入部分建筑符号，形成有特色的“形象墙”，更能吸引路人与消费者。（6） 施工现场的施工氛围包装施工现场的施工氛围和标识设置直接反映了施工单位的工作作风、责任意识、工作效率、规范水准等。这些因素体现在工程上就系关系到工程进度、工程质量。对于购房者来说，施工单位的工作进度将影响发展商是否能按期交楼，而所交付的房子是否达到质量标准，则又关系到购楼者的切身利益二、售楼处包装售楼处可以说是开发商的脸面，能否让买房者“一见钟情”，售楼处的形象起到至关重要的影响。因此售楼处的选址与包装就显得异常重要。售楼处以现代、高雅的形式进行装修，周边绿化面积大，广场有很强的聚集人气的功能，内部布置清新、明亮，各种售楼工具制作精美，服务细致周到，给客户以全新的感觉。【包装思路】：售楼部内通过沙盘、楼盘形象广告、楼书、项目旗、彩带、背景音乐等元素组合，营造出销售的氛围