江阴敔山湾房地产市场概况.doc

江阴及房地产市场概况一、 江阴市宏观市场环境1、 区位条件 江阴市地处苏锡常城市圈的中心，交通便捷，区位条件优越。 北临长江，由长江江阴大桥通往靖江、苏北地区；南部通过锡澄高速通往无锡。2、 区域交通 江阴交通便利，2小时车程范围内可辐射长三角大部分主要城市 江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里。3、 城市经济江阴经济发达，连续十年年位居全国经济百强县前三。2010年，全市总面积987.53平方公里，其中陆地面积811.7平方公里，水域面积175.8平方公里，其中长江水面56.7平方公里，沿江深水岸线长达35公里，城市建成区为49.23平方公里 ，辖6个街道，11个镇，65个社区、4个居委会、305个村委会。4、 经济发展水平 近十年江阴市国民生产总值增幅保持在13%以上，其中2006年和2008年两年增幅突破了20%；排名行政名称行政级别所属省级行政区2009年GDP（亿元）1昆山县级市江苏17802江阴县级市江苏1713.363张家港县级市江苏14254常熟县级市江苏1280.15吴江县级市江苏858.56晋江县级市福建775.867宜兴县级市江苏680.688绍兴县级市浙江655.269慈溪县级市浙江626.2410龙口县级市山东623 2010年江阴市国民生产总值达到2000.92亿元，全国百强县中连续多年排名前三 江阴市人均GDP快速增长， 2010年突破25000美元，人均可支配收入连续十一年名列全省县级市前三5、 产业结构2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年三产占比35.9634.3234.9535.536.538.0939二产占比61.5963.4963.3262.9962.0960.0259.19一产占比2.452.191.731.511.411.891.81 以重工业为的主产业结构，产值较高决定了江阴具备一定数量的高端收入人群。江阴市工业经济发达，具有相当实力和规模的工业企业数量较多，根据统计，2010年大中型工业企业200家，其中上市企业约23家； 第三产业比重逐年上升，有利于房地产市场的发展，2010三产比重为39%，比上年提高了0.91个百分点。6、 人口情况 随着城市化进程的不断加快，人口也以每年4%左右的速度增加，为房地产市场提供了潜在的购房人群。从人口总量和变化来看，江阴近年来外来人口增速明显；相关信息报告，预计到2012年，城市外来人口可达82.6万，占城市户籍人口比重约67%，外来人口已成为推动江阴城市发展不可低估的力量，这也利于城市的房地产发展。小结1、区位：区位优势明显，交通便利，长三角的大部分城市均在2小时车程范围之内。2、经济：经济发展强劲，2010年GDP达到2000亿元，人均GDP达到2.5万美元，是名副其实的富饶之地，消费力强盛。3、产业：以重工业为主，乡镇企业发达， 2010年大中型工业企业200家，其中上市企业约23家，较高的产值决定叫数量较多的高收入人群。4、人口：城市化进程加快，近年人口以每年4%左右的速度递增，预计到2012年，城市外来人口可达82.6万，占城市户籍人口比重约67%，为江阴房地产市场提供了庞大的消费人群。7、 总体规划未来中心城区城市发展，向东向西为主发展方向，向南为次发展方向（1）城市规划区全市域，总面积988平方公里。（2）城市规划用地范围东起江阴市界，西至新沟河，南起南快速路，北至长江，总面积约198平方公里。（3）规划期限近期：2002年至2006年。中期：2007年至2010年。远期：2011年至2020年。远景：本世纪中叶。8、 市区发展格局 规划城市结构为带状组团式，城市交通干道以东西向和南北向为主呈“井”字形分布 城市将要发展成为带状组团式的总体架构，主要为东、中、西三大部分，每一部分又可分为两个组团。 东西向的滨江大道和澄南大道为交通性干道，人民路为生活性干道，两侧分布江阴主要的生活性区域。9、 工业规划 未来工业主要分布在城市外围东、西、南三个方向。 根据总体规划，江阴市区将形成东部工业区、西部工业区、南部工业区三片工业区 。10、居住规划 江阴城区规划7个居住组团，分别为城中居住区、城东居住区、城西居住区、城南居住区、夏港居住区、山观居住区、云亭居住区11、近期重点规划 根据江阴7个居住组团的规划，近期重点规划为：城市客厅、西组团、临江新城商务中心、新南门、敔山湾新城，而敔山湾新城承载了云亭与山观两大组团的居住功能 江阴市政府通过发展城市客厅、西组团、新南门、敔山湾新城，落实“东延西扩，南北改造，控制边缘，经营城中”的近期发展思路。 本地块位于敔山湾新城。小结1、 江阴市总体发展规划中确立东西为主要发展方向，南向为次要发展方向，敔山湾新城位于主要发展线“东向”上；2、 在规划的7大居住组团中，本区域承载了云亭与山观两大组团点的居住功能，另外近期的发展重点区域中，也有敔山湾新城；3、 市区东部的经济发展和人均收入水平均较高，这为敔山湾区域的房地产开发起到了支持作用。二、 房地产市场发展情况分析1、宏观市场 江阴市固定资产投资远高于江苏省其它县级市，房地产投资占固定资产投资比重越来越高 2010年江阴市固定资产投资已经达到了627亿元人民币，其中房地产业投资总额为106.51亿元。2、供求关系 江阴市房屋销售/竣工面积逐年提升，房地产供求基本趋于平衡 江阴市房屋销售/竣工面积逐年提升，从2004年开始超过80%，2009年的火暴销售之后，2010年又趋于稳定。3、土地市场 2010年江阴市土地出让前三甲为：澄江街道（约1380亩）、临港新城（约600亩）、敔山湾（约550亩） 土地供应：土地供应量巨大并且逐年增多，2009年土地供应面积是2008年的3倍多，2010年的土地供应面积达到379.9万；从供应结构上看，基本为商业或商住用地，纯住宅用地用地极少； 土地成交：成交异常活跃，未出现流标现象，09年地王频出也说明了土地市场的火爆，如：2009.8：总价65300万，400万/亩（敔山湾地块）； 土地价格：土地价格上涨迅猛，2010年的土地均价已经达到282.74万元/亩。4、未来土地供应 市区基本无供应，但存在旧城改造情况，土地多在外围，如城西、城东、敔山湾地区 江阴市近年来土地供应主要来自于存量土地（旧城改造），目前主城区可改造用地所剩不多； 未来大面积土地供应区域只能出现在主城区以外（临港新城、敔山湾 ）。5、商品房市场 近两年，江阴房地产市场变化较大。2008年受到宏观大势影响成交较为低迷，供销比达到2.13；2009年市场恢复，成交量恢复明显，供销比为0.54；2010年基本达到平衡，供销比为1.07； 2010年4月以来，由于受宏观政策影响，江阴市商品房市场出现了成交均价下滑的现象，但从6月份开始，“量价齐升”，进一步说明成交市场正向理性的方向迈进。2010年12月均价已经达到8025元/。6、房地产市场发展趋势 江阴房地产市场沿长江呈带状发展，受政府导向较多，未来供应主要集中在城西、城南和敔山湾小结1. 江阴市2010年固定资产投资为627亿元，远远高于省内其他县市，房地产开发投资为106.51亿元，占固定资产投资比重越来越高，房地产市场前景广阔；2. 土地市场十分活跃，2010年总供应近380万方，且全部中标，地价由2008年的86.46万/亩飙升至2010年的282.74万/亩，上涨了3倍之多，未来土地供应将向“东、西”两条主线发展，本区域位于“东”上；3. 商品房市场08年由于受宏观影响而低迷，之后再度高涨，且日趋平稳健康，2010年供销比基本平衡；房价也在一路上升，至2010年12月份，江阴市区商品房均价已经达到8025元/；4. 目前江阴市房地产按区位可分为六大板块，但功能定位不一，敔山湾新城作为“东拓”的主要热点区域，将会被打造成未来的富人居住区。三、 区域市场环境（一）敔山湾新城基本情况介绍1、新城概况 敔山湾地处江阴市城区与东部三大经济强镇之间的衔接点上； 东起定山，西至白屈港，北至芙蓉大道，南至名豪山庄，该区域由敔山（耙齿山）、定山、羊头山三山合围而成，山体面积 470公顷； 核心区规划面积5.17平方公里，区域内原生态山体资源丰富，山水自然环境非常优越； 区域内涉及云亭镇和新城东两个行政区，共有43个村民小组； 距市中心仅6公里。周边水、路、空等大交通条件优越，区域内现有长山大道、芙蓉大道两条城市主干道穿越，交通条件十分便捷。2、新城规划 敔山湾以长山路为界规划为东西两个组团； 西区约3000亩，以高层、别墅居住区为主，含有一个区域商业中心及中小学、幼儿园等配套设施； 东区约4000亩，包括公园、疗养中心、高尔夫练习场、度假中心等具有度假性质的高档居住区； 东区将通过蓄水等措施营造面积约为1200亩的人工湖。3、新城定位（1）新城定位：现代化的新城区，山水特色的生态区，休闲度假的风景区。（2）新城的建设目标：力争通过10-15年左右的努力，把敔山湾新城打造成山水相映，鸟语花香，宁静安逸，现代时尚的“花园中城市，城市中花园。（3）空间布局：三区两轴两心 三区：长山大道以西为现代城市生活区、长山大道以东至敔山湾中部为现代综合过渡区、敔山湾东部为自然风貌综合区 两轴：两轴即以祁头山古文化遗址至定山主峰顶为主轴的东西轴线和敔山（耙齿山）至羊头山为辅轴的南北轴线 两心：两心即公共服务核心和生活服务核（4）基础设施：规划根据用地功能和开发强度的不同，对道路系统、停车体系、公共交通、自行车交通、步行交通等进行了科学合理的规划，确保区域内部交通的便捷快速（5）空间景观：规划以美化城市形象、丰富空间景观为目标，合理构建空间景观系统，建立以人工-半人工-自然为原则的水景空间及良好的环山、环湖、滨河景观空间，形成两轴-三带-多节点的景观结构。（6）人居环境：规划按照以人为本的设计理念，综合考虑生态环境、居民公共活动需求等方面的因素，依托敔山湾地区的自然条件，建设以山体绿化、滨水绿化、道路绿化为主，街头绿地和社区绿地为辅的绿地系统，营造宜人的居住环境。4、 房地产市场 澄江街道主要包括江阴万达广场、弘建城南地块、总部经济园、天安数码、北京东亚等地块，其中弘建置业更是以7.9亿成功标下城南“红柳地块”，每亩单价高达979.89万元，成为名副其实的2010年地王。另外临港新城、敔山湾地区依然保持着良好趋势，成为未来35年房地产开发的“主战场”； 在2010中，江阴的商品房价格并没有下跌，但也没有过快上扬，在新政的轮番调控下，趋于稳定状态，略幅上涨。5、 供销情况 敔山湾新城自08年底开始，东方大院与敔山湾花园首先入市销售，至2011年4月，约30个月，2年半的时间，总供应量49.28万方，销售29.77万方，年均去化11.91万方；别墅物业总供应10.86万方，去化5.4万方，年均去化3.6万方，别墅2010年无供应；洋房总供应21.14万方，去化14.57万方，年均去化9.7万方，洋房物业2010年无供应；高层总供应17.28万方，去化9.85万方，年均去化7万方，高层物业08、09年均无供应。6、 价格情况 08年仅有敔山湾花园独栋别墅在售，均价14800元/，金科东方大院洋房在售，均价6800元/，无高层在售； 09年在售别墅为敔山湾花园联排，均价为9683元/，在售洋房有敔山湾花园和东方大院，均价为8440元/， 高层无售； 2010年，别墅及洋房均无新增供应，东方大院高层新增，均价7673元/； 2011年，别墅物业集中推盘，项目包括山湾水榭、藏品敔山湾和金科东方王府，由于独栋别墅政策限制，在售均为联排，均价16223元/，其中东方王府联排均价19300元/，洋房仅有东方王府在售，均价11700元/，高层山湾水榭在售，均价7700元/。小结1. 敔山湾定位明确，是一个“高起点、高投入、高标准”的圈层空间，堪称江阴城市后花园，房地产市场发展前景广阔，版块内自然资源丰富，利于高端项目的打造。2. 区域品牌已经打响，通过“政府引导、市场运作”的全新开发模式，短短几年已经成功将“敔山湾”打造成为了享誉全市的区域品牌；3. 随着区域内的各大楼盘的相继开盘，别墅均价已经直指2万，据调研得知，爱家名邸2011年4月底开盘，联排价格约在25000元/，区域高端形象已被认可。（二）板块与典型项目分析1、房地产市场板块划分 按方位划分，江阴市区房地产市场可分为六大板块，分别为城中板块、城东板块、城北板块、城西板块、城南板块和敔山湾新城板块。2、城中基本以高层为主，城中区边缘有少量别墅和洋房 城中：主城区，是江阴市经济、政治、文化中心，但目前该板块土地稀缺 物业形态：别墅、花园洋房、多层、小高层和高层 价格：别墅15000-25000元/洋房12000-18000元/多层12000-14000元/高层10000-13000元/ 代表项目：幸福华都、融科朝宗原筑、澄江福地3、城东 多种建筑形态，有商业、高层、洋房、别墅 城东：政府规划的江阴市“城市客厅”，未来供应量有限； 物业形态：别墅、花园洋房、多层、小高层和高层 价格：别墅12000-18000元/ 洋房11000-15000元/ 多层10000-13000元/ 高层8000-12000元/ 代表项目：丹芙春城、水岸新都4、城北 沿长江区域，以高层和小高层为主 城北板块：行政中心所在地，占据城市自然景观资源黄山湖公园，成熟的配套使得该区域成为江阴市的一大高端区域； 物业形态：小高层和高层 价格：高层8000-12500元/ 代表项目：君临世家、虹桥新天地5、城西 近年大量开发的区域，包括多种物业形态：高层、小高层、多层、洋房和别墅 城西板块：商品房集中供应区，规模化开发，中低档产品为主，目前江阴购房者的主要消费市场 物业形态：联排别墅、多层、小高层和高层 价格：别墅12000-17000元/多层9000-13000元/高层8000-11000元/ 代表项目：和院、长江国际6、城南 城市发展方向之一，基本涵盖各种物业形态 城南板块：江阴市政府重点打造区域之一，政府启动的南门改造区，现阶段为起步阶段 物业形态：联排别墅、花园洋房、多层、小高层和高层 价格：别墅9000-14000元/洋房8000-12500元/多层7000-12000元/高层65000-11000元/ 代表项目：水墨江南、金宸国际花园7、敔山湾 新城区，区域内项目全部为高低配 敔山湾新城：江阴市重点打造的现代化新城区，重点规划的低密度富人居住区，现在及未来城市房地产的热点板块 物业形态：联排别墅、花园洋房、多层、小高层和高层 价格：别墅18000-25000元/洋房11000-17000元/多层10000-12000元/高层8000-10000元/ 代表项目：金科东方王府，爱家名邸，藏品敔山湾、东方大院、敔山湾花园8、典型项目研究（1）东方王府a) 概况总占地：15.55万平米总建面：37万平米容积率：2.38绿化率: 30%开发商：江阴金科置业发展有限公司预售套数：110套建筑形式：17万平米的联排（43栋）20万平米的高层（10栋），洋房5栋户型面积：高层未推，别墅五房280-540六房397户型比例：五房90%，六房10%物业费：别墅4元/平米.月车位：1：1b) 园林 金科第四代原创高档低密度社区，欧洲风情的纯石材和木结构立面，浑厚优雅 大手笔园林规划，成品园林立体体现，西班牙风情雕塑小品，叠水喷泉，陶土步道c) 户型 别墅A户型，建筑面积287.4，五室三厅四卫，总赠送面积约160； 东方王府联排别墅，其中的类独栋间隔2-3米，每户均增送超大私家会所，房前屋后私家花园，大面积露台，八角形全挑空客厅，增送私家车位，最大赠送面积约460。d) 车位 车库架空层，半地下车库，每户别墅配备两个车位，开间6.6米，面积约40，层高约3.3米，全部赠送。 东方王府，别墅区实行人车分流，汽车驶入小区，即进入地下行车道，经地下指示牌，行驶至自家楼下，驶入架空层，进入车库，经电梯升至二层或三层休息区e) 设施设备：公共部分：整个外围设置电子围栏系统、社区内设置电子巡更系统、智能化车库管理系统、闭路电视监控系统、红外线幕帘、外墙文化石和涂料、地面墙面楼道玻化砖、西门子奥的斯电梯室内部分：可视对讲智能系统、红外线报警、燃气报警、紧急按钮f) 销售 东方王府2010年10月开盘，共推出别墅87套，目前已销售67套，剩余20套，月均去化11套，在敔山湾众多项目中销售表现较好； 开盘均价18000元/，目前销售均价20000元/，最高价出现在2011年4月份，达到20236元/，涨幅11.53%。g) 营销推广p 营销推广情况p 打造江阴最为高端的别墅项目。p 最大的奢华样板区：约2万平方米包含样板房、商业街、会所、成品园林、带SPA功能的室外游泳池等的奢华实景展示区。p 销售情况：p 2010年10月开盘，首次开盘推出联排别墅87套，目前已售67套。p 别墅价格一房一价，位置户型不同交割差异较大，开盘时均价18000元/，现均价约20000元/。 p 销售反映：别墅中间面积段户型去化速度较快，面积区间为300-400。p 客户情况：p 主要为江阴市区及周边乡镇，多为政府官员及企业主，中年以上，多次置业，以自主为主，较为看好敔山湾新城的发展。点评：继东方大院之后的高端低密度住宅项目，是集金科集团12年领先开发经验之大成的原创第四代低密度住宅，延续其一贯的区域集中开发作风，敔山湾新城已显“金科效应”，主旨打造江阴TOP圈层生活平台：最大的奢华样板区约2万、最豪华的圈层会所意大利进口石材、最高价值的成品园林最贵树木价格超过25万元、最科技化的豪宅榜样10大智能化安防系统、最大附加值的豪华户型最大赠送面积460平米，成交表现较为不错。（3）东方大院a) 概况 总占地：12.67万平米 总建面：29万平米 容积率：1.7 绿地率: 40.2% 开发商：江阴金科置业发展有限公司 预售套数：1507套 建筑形式：6栋高层（28层、30层、32层）， 28栋洋房（6层） 户型面积：高层户型一房52，高层二房85，高层三房120-140，高层四房150-170，高层五房195；洋房二房110，三房140-150，四房150-185，五房205 户型比例：高层一房、二房各5%，三房、四房各35%，四房、五房各10%；洋房二房、五房各15%，三房、四房各35%； 物业费：洋房2元/平米.月，高层1.8元/平米.月 车位：1：1b) 园林 金科东方大院是金科国家专利产品之一的原创中国洋房的升级版中国第七代洋房，整体住宅外立面造型以江南居民风格作为设计元素（坡屋顶，马头墙，花窗及清砖，白墙灰瓦等。 一溪两河三条水系，十二客花桥蜿蜒曲折，特色小品悠闲赏绿，全冠移植的珍稀树木，小区风光已与敔山湾彻底融为一体。c) 户型 金科东方大院花园洋房B3户型，建筑面积153.45，三室两厅两卫，赠送面积约45； 外立面以江南民居为设计风格，在设计中体现“院”的主题，底层有前庭有后院，临水下沉侧院，上有层层退台的立体小院（露台），目前洋房部分已全部售罄。d) 车位 金科东方大院洋房车库为集中地下车库，车位比1：1，面积约13，层高3.3米，车位售价10万元/个； 实行人车分流，地面基本为绿化及人行小道，汽车无法通行，车辆驶入小区，进入地下行车道，停放在购买的固定车位，进电梯入户。e) 设施设备：公共部分：整个外围设置电子围栏系统社区内设置电子巡更系统闭路电视监控系统红外线幕帘外墙涂料地面、内墙面、楼道玻化砖电梯：西门子奥的斯室内部分：可视对讲智能系统红外线报警燃气报警紧急按钮e) 销售情况 东方大院洋房2008年12月开盘，目前基本售罄，共推出738套，月均去化25套，由于推盘原因，去化幅度起伏较大，2010年8月至2010年11月无成交； 均价基于7800元/上下波动，2010年2月内部客户成交价格5301元/，最高价格出现在2009年11月，为10368元/，中心楼王的成交拉升了整体均价，2011年4月均价达到9626元/，较开盘涨幅48.09%。f) 营销推广营销推广情况 产品创新为营销主题，是金科原创的中国第七代花园洋房，现被誉为亚洲人居典范。销售情况： 金科东方大院2008年12月开盘，首推洋房，开盘均价约6600元/； 目前洋房已售罄，四期花园洋房价格约10500元/，高层价格8800元/； 已推1507套，剩余可售房源61套，销售率96%，月均成交50套，其中洋房738套，月均成交25套，销售情况较好。客户情况： 本地客户中市区、澄江街道、城东街道、云亭镇及城西申港、夏港等地，周边乡镇也有一定比例； 本地客户自住约占75%，投资约占25%，外地客户基本以投资及度假居住为主； 洋房自住比例占90%，高层投资比例占40%。点评：东方大院是金科敔山湾新城的第一个项目，延续了其一贯的开发风格，注重园林景观的设计及产品实现，高层户型一房到五房，最大程度的满足了江阴人的户型要求，洋房在原有户型上升级，优化更好的拿捏住了户型的尺度与空间，在营销推广上亦表现较好，销售速度一直保持着良好的势头。（4）藏品敔山湾a) 概况 总占地：10.9万平米 总建面：29万平米 容积率：2 绿化率: 40.3% 开发商：无锡惠泽置业有限公司 预售套数：77套 建筑形式：10栋联排别墅、10栋高层（28、32、33层） 户型面积：高层未推出，别墅户型300-405，四房四卫302，六房四卫350-405，七房350-390 户型比例：别墅四房20%，六房65%，七房15%； 物业费：别墅2.5元/平米.月 车位：1：1b) 园林 白墙灰瓦，现代中式建筑风格，简约而又不失大气，以“岛居”为概念，步行道路的两边种植绿化，沿路设置流水，展开一幅“风吹五色湖，水映四季色”，如画一般的景观设计。c) 户型 藏品敔山湾B-35-S1户型，建筑面积356.39，七室五厅四卫，双层地下，增送面积约240； 地下2层车库，一层前庭后院，每层阳台，三层超大露台。d) 车位藏品敔山湾，别墅区实行全新人车分流，车辆驶入别墅区大门，即左转进入地下车道（地下全开挖），根据地下车道道路指示牌，行驶至自家楼下，进入车库。地下二层车库，配备两个地下车位，地下两层，单层层高约2.7米，两层共5.4米，面积50左右，地下空间全部为增送。 e) 设施设备：公共部分：一层外墙石材、二层以上涂料 一体化智能电梯系统 室内部分：力诺瑞特太阳能系统 法国爱迪士新风系统 德国威能地暖 安装门磁、窗磁，防止非法入侵 户内报警系统 同层排水系统 f） 销售情况 日期 套数均价2010.1120175132010.1220178892011.01002011.021190082011.03002011.04117986 藏品敔山湾2010年11月推出别墅77套，至2011年4月共成交42套，月均去化7套，因其产品表现力不足，所以在敔山湾片区，成交表现相对较差； 开盘均价17500元/，2011年2月份成交1套位置非常不错别墅，价格达到19008元/，2011年4月份价格为17985元/，成交价格基本没有上升，现对外报价约18700元/ g ) 营销推广p 营销推广情况p 以绿色建筑及不同类型的产品为主要营销手段。 p 销售情况：p 藏品敔山湾2010年11月开盘，首推联排别墅，开盘均价约17500元/； p 别墅推出77套，已售42套，销售率54.5%，月均成交9套，现均价18700元/； p 预计后期将加推高层。p 客户情况：p 江阴市区及周边乡镇客户为主，无锡籍外地客户也有一定比例； p 本地客户自住约占80%，投资约占20%，外地客户基本以投资及度假居住为主； p 基本以政府官员、企业主和私营业主为主。 p 点评：藏品敔山湾力邀国际级大师长谷川逸子担纲设计，为项目带来创意十足却又尊荣独享的国际化元素，77栋纯山地一线湖景别墅，美感十足，但其在产品表现上平庸无特色，导致销售较为不理想，另与销售中心设立在江阴市区不在项目现场也有一定关系。 （5）山湾水榭a) 概况总占地：5.96万平米总建面：9.44万平米容积率：1.6 绿化率: 35%开发商：无锡未来房产开发有限公司 预售套数：517套 建筑形式：12栋联排别墅、4栋高层（18层）户型面积：高层户型两房100-110，三房140-150，四房160-200，复式260；别墅户型三房320，四房380，五房290-320； 户型比例：高层两房35%，三房40%，四房20%，复式5%；别墅三房25%，四房40%，五房30%；物业费：别墅1.5元/平米.月 车位：1：1b) 园林 地中海风格，建筑依景顺势而筑，让生态与人居更好的结合，多层次、多变化的环绕立体景观中包含了喷水雕塑、欧式景庭，花钵座墙等，使得整体景观自然而宁静。 c) 户型 一层 二层 三层 四层 山湾水榭A户型，建筑面积298平米，五房三厅四卫，赠送面积约190； 一层地面停车库，落地窗与观景阳台相接，充分满足透光需求；会客厅和卧室自然分区， 动静分离。 d) 车位山湾水榭每栋别墅配备两个地面车库，单个车库面 积约在18，层高约3米，为别墅附加增送面积 别墅区域行车方式为地面行车，但为人车分流，即有单独行车道和单独人行道，汽车行驶进入小区主干道，分别驶向左右两个区域，行驶至自家门前，进入车库 e) 设施设备：公共部分：外立面一层石材干挂，一层以上涂料 小区外围红外线报警系统 电梯：日立 室内部分：断桥隔热中空玻璃 f）营销推广p 营销推广情况p 以养身健体的高品质居住环境为营销主题。 p 销售情况：p 藏品敔山湾2010年12月开盘，别墅开盘均价约13000元/，高层均价7600元/； p 别墅推出48套，已售2套，销售非常不理想，现售价18000元/；高层推出468套，已售29套，销售较 为不理想，高层现售价约8200元/； p 客户情况：p 两套别墅成交客户均为云亭镇的企业主； p 高层客户主要来自江阴市区及周边乡镇，主要以自主为主，少量投资，都较为看好区域未来发展，自住中部分客户在附近工作。p 点评：山湾水榭产品类型丰富，但风格特色并不明显，另开盘时机正值宏观政策调控之时，市场显现观望情绪，加上其在营销推广上的表现平平，导致其销售情况不理想，在敔山湾新城中的几个项目中处相对劣势位置。 小结 1、户型：别墅户型涵盖四房到八房，面积段200-800，其中主力户型为四房、五房，面积区间280-400，市场认可度高，且去化速度较快； 洋房户型主力面积段为130-190，基本以三房、四房为主，此类产品交受市场欢迎。 2、售价：区域内别墅08年起售，均价约10000元/（独栋约15000元/，受政策限制，现独栋批建受限），随着区域发展，王府、爱家等入市，现联排别墅售价可达25000元/，据调研得知，爱家俩拍别墅正冲击30000元/的均价； 洋房产品稀缺，仅有金科在售，08年售价约6800元/，现均价11000元/，由于相对别墅的低总价及附加值高、又可享受别墅级待遇，洋房的市场认可度较高。 3、车位：区域内洋房车位出售，价格10万元/个，人车分流，为地