北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析(7.10日最后修改).doc

北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析一、前言1、选题背景及意义近年来，我国各大中城市普遍出现了房地产开发投资规模过大、增长速度过快、占国内生产总值比率过高的问题。“十五”期间, 房地产开发投资总额突破5.3万亿元,年均增长率高达26% 。特别是，房价上涨过快已由大中城市蔓延到全国各地的二线城市甚至三线城市，而在这过程中，最引人瞩目的当是作为全国政治、经济、文化中心的首都北京和濒临香港的改革开放前沿城市深圳，房地产投资过热已成为热点话题。2010年4-5月，国家统计局北京调查总队在全市开展了北京城镇居民住房需求及满意情况调查。调查结果显示：逾七成居民家庭拥有房产；超四成家庭有购房意向，购房持观望态度居多；70-100平方米的住房需求量最大；超四成居民对现居住房感到满意和比较满意；居民公认京城房价高和偏高；28.2%的居民对近年来保障性住房政策感到满意和比较满意；“国十一条”和实施意见调控措施赞成率高，居民对调控作用预期趋于理性。2007年年中，深圳房地产到了最为疯狂的时候。在深圳房价攀升至1.8万元至2万元每平方米的2007年第三季度，成交逐月下滑，去年三季度的成交状况为：7月份一手房成交5037套，二手房成交7540套；8月份一手房成交3263套，二手房成交3370套；9月份一手房成交3290套，二手房成交3710套。也就是说新房成交量为15840套，旧房成交量为14280套。全国房价失去理性的飞速上涨，特别是深圳和北京的房价更是飙升，终于引起了国家和社会的关注，最终中央不得不下定决心调控房价。这两年房价调控成效渐显，但是未来的价格趋势仍有很多的不明朗。因此，本文从价格的影响因素来讨论深圳和北京的房地产的价格，希望能在扑朔迷离的房地产市场中了解一些真实情况。2、本文的创新与不足本文的创新之处在于从影响房地产价格的各种因素来分析房地产价格调整的原因，并用深圳和北京的数据进行了说明和对比。本文的不足之处在于由于资料数据的缺乏，因此只能在大体框架内进行分析，还不能对这两个一线城市的房地产价格进行全局展望以及时间序列的处理，从而更能精确地预测两地房地产未来的价格走势，这也是本文后续研究的一个方向。3、本文主要内容本文第一部分是前言，主要交代了本文选题的背景以及意义，本文有哪些创新和不足之处，并给后续研究指明了方向。第二部分主要进行了一些文献回顾，并指出了本文不同于前人的研究之处。第三部分介绍了本文的研究思路和方法。第四部分主要从影响房地产价格的因素来分析深圳和北京的情况。第五部分给出了一些对策建议。二、文献回顾随着住宅商品化的进一步发展，住宅房地产的价格越来越受到人们的重视，住宅价格的形成和变动机理也一直是学者们研究和探讨的热门领域。此类研究大多数都是利用供需模型来分析城市住宅市场，以收入、人口及其增长、建设成本、税收等为自变量来估算价格，研究这些因素如何影响当地住宅市场的供需情况，从而引发住宅价格变动。从国外研究文献来看，在房地产价格影响因素方面，较早的文献有Klotz andNeal(1973)，Gottlieb(1976)，Kuznets(1977)等。他们的研究结果表明住宅产业市场的变化一定程度上遵循着经济周期的变化，比如Gottlieb用图表对比等方法研究出从长期来看，建筑活动和价格的波动与总体经济活动的波动是同步进行的。Mankiw和Weil（1989）用人口指标对美国20世纪70年代住宅价格的上升进行了研究。主要基于美国人口的预测，估计到2010年，美国的住房价格会跌落47个百分点。除了人口因素外，早期学者也经常使用居民收入来解释和预测住宅价格及其走向，如Fortura和Kushner（1986）用加拿大1981年30个市区的数据建立了住宅价格方程，由于数据有限，在没有对住宅进行同质化处理和没有使用Hedonic住宅价格指数的情况下，他们得出居民平均收入和住宅价格之间具有较强的正相关关系的结论。此后，Milne(1991)，BreedonJoyce(1993)，Drake(1993)等学者也对住宅价格与收入之间的关系进行了研究。Malpezzi（1999）针对价格收入比以及房价变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论。Manning(1989)使用1980年美国94个MSA的普查数据建立了住宅价格方程，他认为气候、环境等这些区域的非经济性的价格已被资本化到了土地和住宅价格中。除收入因素、环境因素外，在许多实证研究中，人口因素也经常被用来解释和预测住宅价格变动及其走向，如Mankiw和Will(1989)通过研究美国20世纪70年代一些城市的住宅价格，认为二战后生育高峰起出生的一代人进入购房阶段是导致住宅价格上涨的主要原因。很多学者利用指数平滑、自相关模型以及hedonic模型预测了美国各地区住宅价格的变化趋势（Gu，2002，Birch Sunderman，2003）。国内学者对住宅价格的研究也比较多，大多数都是利用线性回归、主成分分析及长期趋势法等方法来研究影响住宅房地产价格的因素及其变动过程。马思新、李昂（2002）借鉴现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品住宅价格的Hedonic模型；李立、李永辉（2002）认为，房地产价格是由多种要素决定的，除土地成本、建筑安装工程成本外，还与城市经济指标如居民收入水平、经济发展速度等因素有重要的关联性；吴建峰（2002）对我国城市住宅价格进行研究后发现：人均工资水平对城市住宅价格会产生一定影响；王勇、龙奋杰（2002）对我国城市住宅价格进行研究后，发现城市住宅价格与城市职工的平均收入之间有很强的相关关系；刘立民（2002）讨论了房地产价格的形成与决定因素，认为城市经济环境的发展变化所造成的房地产供求变化，逐渐成为房地产价格形成中最具决定性的因素。研究结果可以看出，住宅房地产作为房地产的一个重要的组成部分，其价格的构成与影响因素是复杂且多变的。上述各文章，从不同的角度对商品住宅价格的影响因素进行了研究分析，但仅限于对房地产整体价格影响因素进行分析，很少有对个别城市进行房地产分析，更少对两个城市的影响房地产价格因素进行分析，因此本文选取了深圳和北京这两个国内有代表性的城市，进行房地产价格影响因素的对比分析。三、研究思路和方法1、研究领域本文以“深圳和北京房地产价格影响因素”为主题，对影响房地产价格因素是什么，特别是对影响深圳和北京的房地产价格因素进行了定性分析，以理论分析为主，结合深圳和北京的具体案例及数据，来说明影响房地产价格的因素。2、收集数据的方法 由于时间和资源的限制，笔者并没有进行实地调研或者收集一手数据，因此本文所采用的数据均为二手数据。数据主要来源与权威的官方数据和已经公开发表的二手数据，例如相关地区的统计局，各地的统计年鉴，以及各位学者所采用并发表的数据。3、数据分析的方法对于数据的不完整性，本文并不能采用回归分析的方法，因此采取数据列举分析的方法，通过一些选取一些数据的对比，来说明影响房地产价格的因素。其中，配以图表的形式，以便更加直观地看出房地产价格走势以及相关原因。本文的图表和数据主要来源于各相关统计局网站并经过整理而得，例如：深圳统计局网站/main/index.shtml，北京统计局网站/，深圳市规划和国土资源委员会网站/，另外还相关年份的统计年鉴进行整理而得。四、房地产价格的影响因素房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。本文所指的房地产，主要是指住宅房地产。在市场机制作用下，城市住宅房地产价格主要由住宅的供求关系决定，但又是城市住宅生产与社会经济相关因素共同作用的结果。总的来看，住宅房地产的价格受到多种因素的影响，这些因素从不同的侧面，以不同的程度影响着房地产价格水平的高低。不同的房地产价格影响因素与房地产价格之间的影响关系不尽相同的。影响住宅房地产价格的因素一般可以分为以下几种。1、 房地产的供需因素住宅房地产的供给和需求是影响其房地产价格的两种因素，其他因素都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。当供给一定时，如果需求增加，价格就会上升；如果需求减少，价格就会下降。而当需求一定时，若供给增加，价格就会下降；供给减少，价格就会上升。房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，在这种情况下，房地产价格会下降；而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。自2001年以来，深圳房地产开发投资增幅总体呈下降趋势（见图1）。20012005年逐年回落，2006年反弹至10.3%，这主要由于2006年房价上升势头强劲、土地出让面积较多所致；2年后再次回落，2008年达8年来最低-4.5%，2007年以来房地产政策调整、2008年房地产市场持续低迷、土地出让面积减少等影响不容忽视。从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看(见图1)，2008年为30%，自2002年来呈总体下降趋势（2006年稍有回升，为36.3%）。这主要源于本市2008年加大了诸如轨道交通、路网、港口、世界大学生运动会场馆等基础设施建设，增强了固定资产投资力度。2008年111月，深圳市商品房批准预售701.94万平方米，同比上升37.7%；实际销售334.57万平方米，同比减少37.45%。其中，住宅批准预售602.13万平方米、61699套，实际销售310.47万平方米、33491套，面积吸纳率仅52%。供应增加、销售减少，反映了一年来新建商品住宅供求状况。深圳目前正处于城市化加速阶段,外来就业者的基本生活需求、原城市居民对住房改善的需求以及工业化完成阶段商业、工业需求的增加，除去工业用地外，劳动者的增加也给深圳房地产业带来很大的刚性需求。深圳目前正处于城市化加速阶段,外来就业者的基本生活需求,原城市居民对住房改善的需求以及工业化完成阶段,商业、工业需求的增加,带来深圳房地产的刚性需求。北京市2009年完成房地产开发投资2337.7亿元，比上年增长22.5%；其中住宅投资906.6亿元，下降3.6%。政策性住房完成投资298.6亿元，比上年增长83.2%；其中经济适用房投资100.9亿元，限价房投资177.7亿元，廉租房投资14.5亿元，分别比上年增长86.7%、77.1%和68.9%，公共租赁房完成投资5.5亿元。2003年起，北京的房地产领域的新开工面积已经出现下降。2004年，新一轮宏观调控启动，当年北京房地产的新开工面积出现比较大幅度的下降，下降11.1%。2005年，比上年下降2.9%。 经过几年增幅回落的过程，北京房地产投资在前年较低增幅的基数上，去年有了较快的增长。2006年，房地产领域增长幅度要比全国的增长幅度低将近10个百分点。由于住房商品的特点，不可避免地出现一些投资和投机性的需求。一面是政府抑制投资过热，要减少房地产的投资；一面是需求不断增加。两种力量博弈，再加上住房流通、上市过程当中还有一些不完善的地方，使得住房市场的供需关系发生很大的变化。数据显示，2001年，北京房地产领域新开工面积增长幅度曾徘徊在50%至60%；三年后，增幅降至11.1%。到2006年，本市商品房竣工量更大幅下降30%。投资受抑制，需求却仍大幅增加。1986年至2006年的20年中，北京常住人口年均增加27.7万人，近三年更以每年41.5万人的速度递增。与此同时，境外投资者涌入也导致需求旺盛。供需失衡直接导致房价升高。从供给上看，2006年全市土地供应量比2005年增长了49.7%，住宅新开工的面积增长了7.2%，同时，政府通过推出双限房、供应经济适用住房、廉租房满足中低收入者以下的住房需求。这些政策会使人们对今明两年的市场供给产生信心。同时，国家税务总局提出清算土地增值税，遏制房地产开发商的暴利，对抑制房价也会有一些积极的作用。 房价下一步走势不仅与供给有关，还与需求相关。随着两限房、经济适用房、廉租房制度的完善，满足中低收入者的购房需求压力会减小。 根据一些国家的经验，当人均GDP处于1000至8000美元时，房地产需求将会迅猛扩张。2009年深圳市人均GDP为13581美元，已经超过了这个范围；而北京市人均地区GDP是68788元，还处在这个范围之内，随着住宅商品化的深入，需求普遍增长，主动性需求、被动性需求（指是由于城市化进程的加快及城市改造、拆迁所引发的需求）都很高。因此，客观上存在的住宅房地产供求态势的悬殊，使得住宅房地产价格面临着上涨压力。2、自身因素住宅房地产的自身因素即住宅房地产的个别因素，是指住宅房地产本身的个别特性对住宅房地产价格的影响因素。住宅房地产自身因素的好坏，直接关系到其价格的高低。如土地的位置、地质地势条件、日照、通风、温度、湿度等等。住宅房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系自然与人文因素的总和。住宅房地产位置的变化既受先天的自然条件制约，又受后天的人为影响。因此，住宅房地产的位置有自然地理位置和社会经济位置之别。自然地理位置固定不变，社会经济位置可以发生变化。深圳位于中国南方珠江三角洲东岸，是中国第一个经济特区，经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。中国社会科学院发布的2009年中国城市竞争力蓝皮书：中国城市竞争力报告对全国294个地级以上城市综合竞争力2008年度排名显示，深圳位列第二。深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市的第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一。经济特区建立27年来，深圳由一个边陲小镇发展成为在中国高新技术产业、外贸出口、海洋运输等多方面占重要地位的城市，是中国的金融中心之一。深圳地处珠江三角洲的前沿，是连接香港和中国内的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽。深圳经济特区在中国的制度创新、扩大开放等方面承担着重要使命。北京是中国的首都，四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心，北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是全球拥有世界文化遗产最多的城市。北京是综合性产业城市。综合经济实力保持在全国前列。第三产业规模居中国大陆第一。2009年，北京市地区生产总值11865.9亿元人民币，同比增长10.1%。人均GDP达到67,612元人民币，在中国大陆仅次于上海市。因此，深圳和北京的房地产价格很大程度上受到了其政治、经济、文化地位的影响。3、经济发展因素一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。经济发展水平的提高预示着投资、生产活动的活跃，进而引起对厂房、住宅等各种生产、生活设施以及旅游娱乐设施的需求增加，最终引起土地价格和房地产价格的上涨。物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。由于房地产具有保值、增值的特性，一般说来，当通货膨胀严重时，为避免货币贬值，人们会转向房地产投资，以求保值、增值，从而刺激房地产价格上涨。深圳2009年全年本地生产总值8201.23亿元，比上年增长10.7%，在国内排名第四；北京2009年全年实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，增速比上年提高1个百分点，在国内排名第二。因此这两个地区的经济发展都在中国名列前茅，因此房地产价格也在全国居高不下。4、居民可支配收入居民收入水平直接影响住宅房地产价格水平，因为居民收入水平直接决定了居民对住宅的有效购买力的大小。一般来说，居民收入不断增长则意味着人民生活水平的提高，对居住于活动空间的要求也会随之增加，进而可能引起住宅房地产价格上涨。至于对住宅房地产价格的影响程度，有收入水平及边际消费的倾向大小而定。如果是中、低收入水平者的收入普遍增加，则其边际消费倾向加大，其收入增加的部分就会用于改善生活，温饱有余后就会提高居住质量，由于这一阶层的人数在社会上占有较大比例，对房地产的需求量很大，自然会引起住宅房地产价格的上涨。根据600户居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入29244.52元，居民人均消费性支出21526.10元，增长8.8%，实际增长10.2%，排名全国第二，恩格尔系数为35.0%。2009年111月，深圳市新建商品住房平均价格为每平方米14426元，比2008年同期上涨8.8，比2007年同期上涨了8.6。从4月份以后，深圳市房地产市场逐渐从回暖走向过热发展，住房价格过快上涨并超过历史最高水平。2002年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，2002年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，2003年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6；2004年前三个季度，住宅价格又比上年同期上涨了5.5。由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。从2003年以来各月住宅价格看，房价的季节性波动明显，基本呈“12季度价位低平，34季度价格攀升”的规律。2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3。今年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律（见图2），一季度住宅均价为5780元/平方米，二季度为5862元/平方米，三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为二季度1.4、三季度3.3，尤其是三季度价格增长较快。比较今年上半年与去年的价格水平，今年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。从房地产有效需求因素看，影响深圳房价波动的一个重要因素在于房价与居民收入水平的关系。根据国际通行标准，发展中国家房价收入比处在36倍时，房价与经济发展程度和居民的实际收入水平相协调，住房潜在需求方可转化为有效需求。从表3所列历年深圳房价收入比的情况看，1999年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。这首先得益于深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，房价即使增长，也与居民收入水平更快速的增长相去甚远（20012002年深圳家庭收入水平增长达10，房价增长在3以内，即对此最好的诠释）。2009年北京全年城镇居民人均可支配收入达到26738元，比上年增长8.1%，人均住宅建筑面积28.81平方米，增加0.09平方米。而北京住房均价1.7万元，其中建设成本不到20%。 20052009北京城镇居民人均可支配收入及增长速度（资料来源：北京统计局）5、环境因素影响住宅房地产价格的环境因素，是指那些对住宅房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。环境因素可以分为自然环境因素和社会环境因素。（1）自然环境因素.各种噪声，噪声过大，会使房地产价格下降。对，住宅、旅馆等房地产来说，噪声大的地方，住宅价格较低；噪声小、安静的地方，住宅价格通常较高。.环境污染，如废气、废水以及各种垃圾，如果不及时处理，就会污染环境，进而会使该地区的住宅房地产价格下降。.视觉环境，房地产周围的景观是否协调美观，也会影响住宅房地产的价格。.卫生环境，清洁卫生状况、保洁状况等，对房地产价格也有一定的影响。（2）社会环境因素.交通条件。交通是否便利，直接影响人们的工作和生活，因此，与住宅房地产价格关系非常密切。.商业设施。商业设施完善可以为人们的生活提供方便，会使这一地区住宅房地产价格上升。.教育设施。质量高、设施完备的幼儿园、小学、中学及大学教育设施，可以提高人们的素质，会使这一地区的住宅房地产价格上升。环境方面因素有很多，但对于北京和深圳来说，并不是每一个因素都有差别。相反，在环境因素上北京和深圳的房地产有很多相似之处。北京和深圳的气候等自然环境不同，文化传承也不一样，因此在北京聚居并购房的大部分是北方居民，另外还有少部分的北方居民因为各种原因到深圳定居；对于深圳来说，气候自然环境以及文化等因素都具有南方特点，因此南方相邻省份的居民到深圳定居较多。这是大环境的影响，相对其他小环境来说，北京和深圳都作为国内一流的大城市，并没有太大的区别，交通都比较拥挤，商业设施都较完备等等。因此，在环境因素上这两座城市的房地产价格影响差别并不大。另外，北京的教育设施比较完备，特别是高等教育学府较多，这也是吸引许多人到北京定居并取得北京户口的一个原因，在一定程度上影响了房地产的价格；在这方面，深圳并没有太大的优势，深圳的高等学府较数量和名气有限，但教育因素相对其它因素来说，对房地产价格的影响并不是特别明显。6、人口因素 住宅房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等情况对住宅房地产价格有很大影响。下面主要从人口数量、人口素质、人口结构、人口流动及家庭规模几个方面，来说明人口因素对住宅房地产价格的影响。人口数量与住宅房地产价格呈正相关关系，人口增加，对住宅房地产的需求增加，住宅房地产价格上升。在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度高的地区，一般而言，住宅房地产供给相对缺乏，求大于供，因而其价格水平会上升。人口密度从两个完全不同的角度影响住宅房地产价格：一种是人口密度提高会刺激商业服务业的发展，进而提高住宅房地产价格；另一种则是人口密度提高会造成生活环境的恶化，从而降低住宅房地产的价格，特别是当大量低收入人群进入某一地区或城市时会出现这种情况。随着经济的迅速发展，目前我国正处于由农业社会向工业社会的转型时期，城市规模化不断扩大，大量农村人口涌入城市，形成了一支庞大的进城务工人员队伍。进城务工人员是一个典型的由经济和社会双重因素造就的弱势群体，他们处于社会的边缘群体，他们受教育程度低，收入较低。LIU等(1996)研究发现，由于对香港经济前景的乐观估计，海外的香港移居者回香港定居的比例逐年上升，在1995年达60%。并且来自大陆的合法移居者的配额也大幅度提高，从1991年的75人到1995年的150人，以及跨国婚姻等等，构成了对香港大量的住宅需求；由于我国住房实物分配制度的取消，社会保障制度的改善，户籍制度的放宽，城乡一体化进程的推广，都促进了国内人口的自由流动，主要体现在农村人口向城市人的转移。同时外来人口中大部分又以中青年的劳动力为主力军，青年人必然会结婚生自组建新家庭，壮年人也会争取解决家庭分离问题，这些都会形成城镇住宅的新需求。此外，改革开放以来，外国人口数量持续高速增长，在我国加入WTO后，大量国外企业进入中国后，尤其在2004年8月实施的外国人在中国永久居留审批管理办法，这些都将促进外国人口更大规模流入我国，推动我国住宅需求的增长。2009年，北京年末全市常住人口1755万人，比上年末增加60万人。其中，外来人口509.2万人，占常住人口的比重为29%。常住人口中，城镇人口1491.8万人，占常住人口的85%。全市常住人口出生率8.06，死亡率4.56，自然增长率3.5。全市常住人口密度为1069人/平方公里，每平方公里比上年末增加36人。年末全市户籍人口1245.8万人，比上年末增加15.9万人。2009年，深圳市年末常住人口891.23万人，比上年末增加14.40万人，增长1.6%。其中户籍人口241.45万人，占常住人口比重27.1%；非户籍人口649.78万人，占比重72.9%。户籍人口出生率13.7，比上年减少0.42个千分点；死亡率0.86，减少0.12个千分点；自然增长率12.84，减少0.30个千分点。从以上数据可以看到北京和深圳都是外来人口较多的城市，特别是深圳，非户籍人口更是接近73%。这些常住人口和非常住人口都会增加房地产供给的压力，因此，只要产业没有进行合理的转移，北京和深圳仍然聚集大规模人口的情况下，两地的房地产价格仍将有上涨的压力。7、利率因素房地产价格一般受利率变动的影响较大，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格上升；从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发商的投资将会源源不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降，因此利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价格和需求的重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方面，上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。2005年3月17日中国人民银行提高住房贷款利率为了控制对住宅房地产的过度需求，合理引导居民的住房消费，中央银行也适当调整了住房贷款政策，不再对房贷实行优惠利率。调整房贷政策是为了引导购房消费者对住宅房地产未来的收益产生一个合理的预期，它提醒广大的住房投资者，国家正着力运用经济杠杆，间接影响住宅房地产供求，以及与此相联系的房地产价格。对于利率调整，是中国人民银行统一操作的行为，因此影响房地产的大环境，而北京和深圳虽然有各自的政策，但同样是在中国人民银行的统一规划下进行的，在这方面显示不出他们的区别。由于利率关系到国家金融的安全，因此统一度较高，在这方面上北京和深圳的利率调节方向是一致的，因此对两地房地产价格的影响方向也应是一致的。2010年4月19日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知下发后的第一个工作日。北京、上海、深圳三地调查发现，与二套房首付成、利率已普遍收紧不同，几乎所有银行对三套房及以上住房的贷款审批，都陷入停滞状态。如在深圳，除工行率先宣布实行国务院房贷新政外，建行、农行、深发展、招行已停止接单，静待细则出台。8、制度因素主要包括：土地制度、住房制度、城市规划、土地利用规划、土地和建筑物的防火、防灾等管制、房地产税制及相关行政手段政府以公共利益为出发点，积极扶持房地产的发展或消极限制其发展，但最终目的可以说是为了提高房地产的整体效用。土地制度对土地价格具有重要的影响。在实行国有土地“招、拍、挂”之前，我国的土地实行无偿无限期使用，严禁土地的出租、买卖和任何形式的转让，在传统土地制度下，土地的价格无法计量。而目前我国实行的是土地国有，具体分为国家所有和集体所有，土地使用权有偿有限期使用，允许土地转让、出租和抵押。这样一来，有效地激活了土地市场，土地的价格也呈现出多种形式。因此，科学、合理的土地制度和政策，可以刺激土地使用者和投资者的积极性，促进和带动地价上涨，反之，则会使地价低落。房地产制度也是一样，在停止实物分房以前，住宅房地产价格比较低，实行货币分房以后，刺激了住宅房地产市场的发展，推动了住宅房地产价格的上涨。政府对房地产税种、税率进行调整，将影响到住宅房地产的供求变化，从而影响到住宅房地产价格的变化。考察税收政策对住宅房地产价格的影响，我们要注意课税的转嫁问题，即如果某种对房地产的课税可以通过某种途径部分或全部地转嫁出去，那么该税收政策对房地产价格的影响则可以忽略不计。目前，深圳、北京乃至全国房地产的价格上涨过快，为了稳住快速上涨的价格，国务院先后出台了多种措施，包括税收政策就是其中的手段之一。在政策方面，各地政府会根据当前房地产发展状况进行不同的制度调节。1992年北京市制定了北京市实施办法，规定了土地转让标准。为提高土地利用率，防止囤积土地现象愈演愈烈，2001年北京市制定了北京闲置土地处理办法，对闲置2年以上的土地，经原批准机关批准可以无偿收回。为进一步规范国有土地使用权出让行为，杜绝土地协议出让产生的弊端，增加出让行为的透明度和充分实现国有土地使用权的价值，2002年，北京市制定了招拍挂出让国有土地使用权规定(简称33号文)，限制土地协议转让，但同时规定四种例外情况，弱化了该规定的力度，造成了这两年来北京市数量巨大的国有土地使用权被协议低价出让。2004年1月31日，北京市制定了关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知(简称4号令)，规定2004年8月31日后停止土地协议出让。为提高北京市房地产市场准入门槛，2004年7月1日起，北京市国土资源局取消开发商使用临时国有土地使用证，开发商在支付全部合同地价款及相关税费，才能取得国有土地使用权证，然后才可申请办理商品房预售许可证。为进一步清理整顿土地市场， 2004年8月9日，北京市制定北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准(简称48号文)，对北京1091宗历史遗留项目用地是否能够继续协议出让规定了判断标准。2010年6月8日深圳市政府常务会议日通过了深圳市房地产市场监管办法规定，房地产开发企业必须在商业银行设立项目资本金专户，按投资总额的存储项目资本金；开发商销售商品房之前，应当合理确定销售价格，并报价格部门备案，明码标价销售商品房，确需调价且调整幅度超出备案价格的，应当在调价前办理备案变更。这次出台的办法体现了深圳建设“民生政府”的思路，非常具体，“房地产开发企业按投资总额的存储项目资本金”就是针对开发商近一阶段不降价的最重要理由资金做出要求，以及调价前办理备案变更的要求，实际上深圳是在进一步控制开发商的资金流动，操作性很强，对深圳楼市会有影响。9、其它因素影响房地产价格的因素除了以上八种之外，还有很多。例如，杨波、赵玉等（2008）通过北京、深圳的数据实证分析，探讨影响房地产价格的宏观政策，其结论如下：北京和深圳房价主要受滞后一期房价的形响。除此之外, 北京房价还受到滞后一期货币供应正的影响, 滞后两期的房价和通货膨胀负的影响。与北京相比, 影响深圳房价的经济变较多, 并且影响程度更显著, 深圳房价受到滞后一期的房价和货币供应正的形响, 还受到滞后一期通货膨胀、滞后两期的产出和货币供应负的形响。脉冲响应分析表明, 北京房价波动受到货币供应的影响较大, 且是正的冲击作用深圳房价波动受到通货膨胀的影响较大, 且是反向冲击作用。在当前急剧变化的房地产市场上, 产出的提高并不一定能促进房价的增长。也说明近年来宏观经济变无法很好的解释房价的增长。北京和深圳房地产市场具有一定的相似性, 同时也存在着比较大的差异。根据不同区域房价的决定因素, 相关主管部门可以为规范各地房地产市场, 稳定房价出台一系列有针对性的调控手段。五、结论及对策建议住宅房地产市场作为房地产市场中重要的分类市场，其价格走势对整个行业将产生深远的影响。由于住宅房地产价格自身的特殊性和复杂性，影响住宅房地产价格的因素是多方面的，而不仅仅局限于经济因素，还包括人口因素、环境因素和其他因素等等，并且根据住宅房地产现状和宏观调控政策的效果来看，诸如城市化进程等等非经济因素发挥了越来越大的作用。正影响住宅房地产价格的因素很多，它们之间的关系又错综复杂，根据以上分析，可以得到以下几个结论和对策。1、深圳和北京土地资源有限，未来房地产价格将趋于上升状态。特别是深圳，可以出让的土地已经非常少，因此深圳不断往关外扩展，最近出台的“撤关”制度，正是为了解决土地资源局限，统一经济发展的形势下做出的。而北京也不断往外环扩大城市面积，已接近河北，但北京作为直辖市，其土地面积相对深圳要大的多，因此往外扩展还有一定的空间。深圳“撤关”之后，土地仍会面临瓶颈约束，因此在构建的“深莞惠”一体化，或许可以为深圳解决当前土地资源约束的限制。未来深圳和北京房地产价格仍面临上涨压力。2、保持适度的住宅投资规模，确保供需基本平衡是当前稳定房地产的有效手段。根据市场经济的原理，保持供需平衡，是稳定物价最基本的策略，也是最有效的策略。政府需要借助各种有效手段，引导和调控住宅建设投资的规模和方向，使各个阶层的消费者对不同类型住宅的有效需求均能得到满足，避免在住宅消费上出现过大的贫富差距。积极采取各项土地管控措施，稳定土地价格，稳定建材市场，确保建设成本的平稳，市场经济要靠法律来维护，要确保市场稳定，需要建立一套完善的法律法规和交易程序。鉴于深圳和北京房地产价格的飙升，两地政府最近也积极探索加大住宅投资规模，并收回一些闲置用地，解决开放商囤地问题。3、增加土地供应，扩大经济适用房、廉租房建设。北京和深圳的房价已大大超出了普通公民的购房能力，因此政府应加大经济适用房、廉租房的建设，以抑制房价，解决公民住房的需求。北京和深圳土地资源有限，因此更应当合理规划，划定一部分土地用于经济适用房和廉租房的建设，缓解住房需求，达到抑制房价和解决公众住房需求的双重效果。4、保证建筑市场的稳定，保证建筑开发成本的平稳，扩大“规范市场秩序”成果，继续确保公平公正和信息对称。解决国内通货膨胀和原材料价格上涨过快，降低建筑成本，从而降低房地产成本和价格，保证公众在能够接受的范围内购房。加大价格监督和反垄断效果，打击国内外游资和各方面资本进入原材料等市场哄抬物价，增加经济运行的透明度。5、中央银行要及时运用监管以及货币政策，规范房地产行业的规范经营。从供给方面看，央行可以采取相关的引导措施，影响商业银行提高对开发商贷款的条件、减少对开发商的贷款，限制建筑公司用贷款垫资等行为，规范信贷投放；同时利用提高利率等手段打击市场投机活动，平抑房价，避免向烂尾或土地晒荒的房地产项目投入资金。从需求方面来看，可以采取各种措施改变货币供应量，提高贷款首付比例，控制多套住房贷款，提高房地产信贷的门槛；同时也可以通过提高贷款利率等政策的实施，提高购房成本，利用价格杠杆来调节房地产价格。参考文献：1白涛.2010年北京房地产新政导向J.投资北京2李力等. 从深圳房地产市场波动看我国房地产市场走势.J经济论坛2008.133郭庆.房地产价格快速上涨原因分析.J山西建筑2008。84周建军.我国房地产价格的影响因素及其合理性研究.J商业研究2009.45陆笑一等.西宁市房地产价格走势及思考.J青海统计2008.46杨波等.影响房地产价格的宏观因素.J中国物价2008.117吴树畅等.中国房地产价格运行轨迹及驱动因素.J财经科学2010.28张芳.1992年房产泡沫和现今房价升温的对比分析.J社科纵横2007.129李景国.2008年房地产市场调整的性质及原因.J中国房地产金融2009.1010莫慧强.北京房地产泡沫实证研究.J经济论坛2009.611王利.北京房地产市场供求关系和价格机制作用的实证研究.J经济与管理研究2008.512.胡建颖.商品房价格波动的成因及调控举措J.中国地质大学学报2005，513.Stephen M