晋江单身公寓市场调查报告.doc

目录一、晋江概况41. 地理位置2. 城市概况3. 行政划分4. 人口结构5. 产业结构二、目前晋江单身公寓的市场交易氛围5三、板块代表楼盘分析61. 中心板块6-阳光时代广场 （1）背景资料 （2）项目简介 （3）产品及销售情况2. 福埔板块7-世纪花园9号楼 （1）项目背景（2）产品简介（3）户型分布（4）产品定位（5）销售分析3. 世纪大道板块9-浔兴奥林春天 （1）项目背景 （2）项目概况 （3）产品分布 （4）销售分析四、产品特点分析101.小户型产品分析10 （1）产品配比情况 （2）量化分析 2.当前市场户型特点11 （1）一房 （2）大一房 （3）一房一厅 3.功能诉求13 （1）价格13（2）空置率14（3）租金14（4）客户群体分析15（5）晋江单身公寓今后的发展前景16 五、总结归纳16六、参考资料18摘要近一两年来，小户型产品尤其是单身公寓是晋江楼市一个新亮点，星星之火虽然难成燎原之势，但凭借其独特的地段优势与良好的品质，在市场上赢得了一席之地。单身公寓虽非主流但潜力巨大，国家的宏观调控政策已经取得初步成效，除了楼价虚高成分过多的个别城市外，其他楼市相对稳健的城市这段时间的楼价仍相对平稳，波动细微，而城市的资源包括土地资源日渐紧缺，加之城市人口日益密集，小户型势必成为发展趋势，而且长期存在。本文对晋江市区近两年的单身公寓进行了一个调查和研究，主要针对晋江市区一些小户型的崛起和发展过程进行分析，并对其以后的发展情况提出了一些个人观点。一、晋江概况1、地理位置晋江市地处福建省东南沿海，晋江下游南岸，市域东北连泉州湾，东南临台湾海峡，西南环围头澳、安海湾，与金门隔海相望，西邻南安市，北和泉州市鲤城区一江之隔，东与石狮市接壤，集闽南金三角经济开放区、全国著名侨乡、台湾汉族同胞主要祖籍地于一体。2、城市概况晋江是中国经济发展的前沿地区，作为富有特色的制造业城市2001年被福建省列为中等城市2002年被列为全国深化行政管理体制和机构改革试点单位；先后荣获“中国鞋都”、“全国食品工业强市”、“全国陶瓷生产基地”、“全国科技工作先进市、中国体育城、中国纺织工业基地、中国拉链之都”等称号。3、行政划分现辖15个镇、1个农场、385个行政村（居），各镇、乡以青阳镇为行政市中心；全市海岸线长110公里，海域面积6345平方公里，陆域面积649平方公里，旅居海外侨胞和港澳台同胞200多万，分布在世界五大洲46个国家和地区，素有海内外300万晋江人之称。4、人口结构晋江市常住人口147.93万人，其中：城镇总人口48.04万人，占总人口32.48%乡村人口99.88万人，占总人口67.52%5、产业结构晋江的工业企业逐步从以往的规模小、数量少、档次低、技术含量低走向大规模、高档次、高技术含量。1、现有各类企业15000多家2、已形成：纺织服装、制鞋、建材陶瓷、纸制品、食品、电子机械、制伞、玩具等支柱产业3、已成功创办多个和多项全国驰名商标、福建省著名商标、省部优名牌产品。二、目前晋江单身公寓的市场交易氛围晋江市小房型楼盘或者说单身公寓楼盘的出现最初基于两个因素：一个因素是烂尾楼盘的重新包装上市，如早期的“国贸中心”、“金山钻石公寓”、“德辉华庭”等单身公寓楼盘都是原有烂尾住宅项目的重新包装推广；另外一个因素就是有一定量的市场需求，由于产品面积小适合单人或两人家庭居住，总价低，门槛相对较低，易于出租，有投资价值，很受一部分人的欢迎。从最初的“烂尾”身份的出现到现在，单身公寓已经在晋江的房地产市场中演绎得如火如荼，持续火爆热销，各个楼盘在销售中都表现不俗：2006年7月13日，酝酿已久的阳光时代广场精装单身公寓部分正式推出，主力面积在4448平米间，开盘均价5500元，创下当时晋江市场价格新高。在经历了一段市场磨合期后，销售势头良好，2007年7月份均价已达到6800元，530多套住宅销售现早已销售一空。随后2006年8月份推出的奥林春天的1号楼小户型部分，4678平米的一房、两房，开盘均价3800元/平米，虽然在推出初期销售一般，但经过一定的市场沉淀后，也已销售一空。2006年12月29日，世纪花园9号楼的MINI单身公寓面市，292套公寓在两天内几乎一销而空。与前两者相比，它的单套面积更小，主要集中在3643平米；因此总价相对更低，首付最低仅3万。2007年5月1号开盘的兰峰城市花园，当时同时推出了公寓A,B,C三幢，共131套精装修的单身公寓，均价5200左右，经过一定的市场消化，现在也所剩无几。三、 板块代表楼盘分析目前晋江市场单身公寓分布显得比较分散，已不象前两年的项目那样集中在泉安中路一个区域。按照不同的区域属性划分可分为以下三个板块：中心板块、世纪大道板块和福埔板块。为更细致地描述晋江市单身公寓的市场现状，更直观地表现单身公寓的分布区域以及其他的诸如市场价格、销售情况、内部配套等等必要的市场要素，在此我选取了目前晋江市三大板块的典型单身公寓楼盘进行逐一的分析介绍。中心板块代表项目：阳光时代广场背景资料项目地理位置：晋江和平南路开发商：阳光房地产代理商：厦门新百瑞经营管理单位：香港SL商业管理公司项目占地面积：30390，容积率：3.23建筑密度：47%；绿化率：20%；住宅：120套；店铺：425个；单身公寓：533套项目简介位于晋江市中心商业繁华地段，以MALL形态打造的复合型商业项目，建筑面积16万平方米，其中商业面积11万平方米，停车位近700个，规划7座建筑物，涵盖了住宅、写字楼、店面、商场、单身公寓等多种产品，有一家五星级洒店，两大商城及商业步行街。集洒店、购物、休闲、餐饮、娱乐、商务为一体。单身公寓产品及销售情况：产品分布G1、G2南北两栋5-13F部分总共533套面积分布4460价格分析开盘均价5500元层差50元/F朝向差80元07年7月份均价6800元/平米销售率已售完备注该产品均包含800元/平米的精装修结论：中心板块的项目拥有着无可比拟的地段优势，项目周边具备成熟的商服、酒店等配套以及大量的潜在居住客群。这些都是中心板块项目价格持续走高的重要支撑因素，阳光时代广场6800元（精装修）的单价也是当时晋江住宅价格的新高。福埔板块代表项目：世纪花园9号楼项目背景项目地理位置：晋江南环路世纪公园西侧开发商：泉州大清集团代理商：福建都市地产产品简介世纪花园作为一个紧邻公园区的住宅项目，拥有优越的居住环境。该项目住宅以三房为主，9号楼是唯一一栋小户型住宅，15层南北向小高层建筑，14层商场，515层单身公寓总计292套，其中14、15层为复式公寓；主要面积在3492平米间，6、10层部分公寓作为精装修样板间。户型分布一房：3443平米，204套（70%）一房一厅：70、92平米，54套（18.5%）小复式：6070平米，32套（11%）大复式：160、180平米，2套（0.7%）本案小户型部分70%为3443平米的一房，只有一间卧室，一套厨卫，部分内阳台；本案还设计了一部分了跃层小房型公寓，户型面积做到6070平米，增加了客厅、餐厅等，在功能上更加完善、空间上更加丰富；产品定位：400亩花园，MINI酒店公寓诉求重点：首付3万起，轻松入住准现房MINI空间销售分析销售价格：起价4000元/平米，均价4500元/平米；层差价80元，朝向景观差价100250元，面积差价200300元；首付最低仅两成。销售情况：12月29日开盘，两天内去化80%以上，目前已销售一空。大部分户型总价在1519万之间，且诉求重点首付最低仅两成，投资门槛低，故吸引大批投资者；开盘现场营造了火暴的销售氛围，给客户造成了强烈的紧迫感，造成争先恐后的认购场面。结论：本案紧邻世纪公园，拥有不错的居住环境，开发商打出公园区MINI酒店的概念，并以低首付来降低投资门槛吸引更多的投资客户，博得销售满堂彩。因本案与艾派项目具有相似的区位特点，其定位及销售手法很值得借鉴。福埔板块是未来晋江的行政和商务中心，随着市政府的搬迁，区域内的市政等公建配套将会逐步完善。随着片区的发展，作为晋江新城中心的福埔新区未来将有大量的迁入人口，单身公寓将拥有良好的市场前景。世纪大道板块代表项目：浔兴奥林春天项目背景项目位置：晋江迎宾大道与梅岭路交界处开发商：SBS福建浔兴房地产开发有限公司广告企划：上海左岸.ZHF企划销售代理：上海多弘投资顾问有限公司物业顾问：新加坡新工产业管理项目概况项目占地面积：60906平方米建筑面积：176480平方米容积率：2.89；绿地率：46.3%；建筑密度：34%；11栋1529层板式住宅，住宅总计1234套；公摊：1519%；住宅层高：3米（1号楼2.8米）产品分布小户型分布：（总312套）一房：46平米，104套一房一厅：61.85平米，104套两房：7880平米；104套小户型产品分析：一号楼分布着312套小户型住宅，47平米的一房、61平米的一房一厅、78平米的两房比例相同。本案小户型设计较为理想，充分考虑到都市居住中对阳光与景观的需求，采取短进深、大面宽、多阳台、大外窗的现代设计手法，创造尽可能多的景观视点和采光面。在设计上用采光井规避了暗厨、暗卫的弊端，使小面积户型更受客户的喜爱；户型设计中也充分考虑到都市人对居住空间和社交生活的需求，户型空间阔朗、布局方正、动静分区明晰合理，大开间客厅给亲朋好友提供了更多的活动空间。可以说体育公寓的小户型设计上堪称晋江同类户型的典范。销售分析价格体系小户型部分起价3500元/平米，均价4100元/平米；层差价3070元，朝向差价50元；销售分析小户型销售率在90%左右，虽然小面积住宅无论从单价还是总价上都较三房部分占据优势，但因目前地段因素造成投资回报率有限始终销售不如居住型产品理想。结论：世纪大道版块因其居住新区的性质，单身公寓投资回报率有限，销售情况不如市区其他小户型楼盘理想。今后该区域还将以开发居住型物业为主，投资型物业在该区域内难有太好的前景。四、产品特点分析小户型产品分布产品配比情况项 目户 型世纪花园9 号 楼阳光时代广场奥林春天兰峰城市花园合 计一房（3555）206套533套104套89套932套一房一厅50-65104套104套65-7566套66套两房一厅（70-100）18套104套42套164套量化分析两房一厅： 12%一房一厅： 14%一 房: 74%3550的一房是晋江小户型中的主流产品，一房一厅与两房所占的比例相对较小；一房主要集中在一些大型的项目的小户型部分，有较为良好的商服配套设施，比如阳光时代广场地处市中心的核心商业地段，并拥有阳光酒店、爱乐酒店等大型酒店配套，而世纪花园则紧邻晋江最大的世纪公园；单身公寓项目虽然比较多，但是单个项目基本为独栋小高层，项目总量不大；目前市场上小户型项目的定位比较明确，许多项目的小户型部分从推广、销售上及产品上已经独立于项目的整体定位；一房一厅与两房的产品主要分布在一些较大型项目的小户型部分以及一些单身公寓的拐角处；一房一厅与两房的户型重叠较大，由于相当部分6080的户型出现在拐角处等原因，户型的可优化空间较小；相当部分两房户型都出现项目的难以规划的位置，或者户型修改的弹性空间较小的位置。两房户型在小户型市场所占的市场份额很小，在项目开发过程中未受到足够重视，该产品的市场客源尚未被长挖掘。当前市场户型特点一房（单身公寓）面积在3550平米左右，该户型是目前市场上比较常见的小户型公寓；此类户型一般包括以下一个卫生间、一个厨房、一个阳台（正常是内凹式的阳台）、一个房间（厅），没有独立的客厅；开间一般在3.54M左右，进深在7.510M左右；卫生间的位置一般在入户门的左侧，面积一般34平米，一般为暗卫；大部分的阳台为凹阳台，面积在45平米，也有部分户型不带阳台；厨房的面积在34平米左右，一般设于阳台位置，但对于部分没有阳台的户型，则设计在入户门的位置；3550平米的户型中，除了卫生间、厨房、阳台，其它的空间都是敞开的，而这一空间就是卧室，面积在15平米左右，当然在这种面积下，功能很容易模糊化，卧室往往要留一个空间作为过道；没有独立的客厅，一般是在房间里设置一空间来摆放沙发，以此充当客厅的功能；大一房面积在5060平米，该户型是在3050平米的基础上适当的放大；基本的功能分区与上述的户型无太大的区别，只是在面积上做一定的放大；一房一厅面积在6070平米；该部分户型所占的比例很低，一般是异形的户型空间，或者是出现在楼层的两端；功能分区较为明确，特别是将卧室与其它空间之间的区别较为明显，卧室的面积同样在15平米左右，有墙体围合，功能相对独立，使用率较高，同时私密性也较好；客厅的面积在1015平米左右；厨房、卫生间、阳台独立分开，但部分项目将在户型中加入了餐厅的空间，使之更加的完善；功能诉求世纪花园9号楼阳光时代广场奥林春天兰峰城市花园装修标准毛坯（6、10层部分精装样板间） 精装修，包括全套橱具卫浴毛 坯菜单式精装修设备要求精装样板间有 家具但无家电家具和部分 家 电无有 家 具，有 家 电大堂无无无无会所无无无独立会所无独立会所价格世纪花园9 号 楼阳光时代广场奥林春天1 号 楼兰峰城市花园价 格（元/）4500（毛坯）5200（精装修）550038005200装 修 情 况部分楼层精 装 修精 装 修毛 坯菜单式精装修推 出 时 间2006年12月29日2006年7月13日2006年8月8日预计2007年5月晋江单身公寓市场有着很强的区域性，体现在价格上的板块区分也非常明显。目前市场上单身公寓价格分化较大，主要是由地段因素决定的；可以说装修程度和地段是决定单身公寓价格的两个主要因素。由于去年以来小户型产品推出的量较前两年下降，且推出时间存在一定差异，表现在价格变化上有较大差异。空置率对已经交房项目的入住情况进行了调查，基本情况如下所示：宝龙金色家园晋兴国际公寓德辉华庭交房时间2005年2004年12月2004年入住情况60%95%90%备 注均为出租均为出租单身公寓均为出租租金：楼盘户型宝龙金色家园（精装修）晋兴国际公寓（精装修）德辉华庭（普装）一 房（3550）800900元/套月9001000元/套月600700元/套月一房一厅（50-70）12001300元/套月12001300元/套月9001000/套月两 房13001400元/套月备 注管理费、水、电 费 自 付管理费、水、电 费 自 付管理费、水电 费 自 付由于已交房的项目并不太多，三级市场对于小户型产品的需求量还未得到满足；但是，随着几个项目工程进度的加快，将会有数倍于现在的单身公寓投入到三级市场，市场有待进一步的验证；单身公寓在三级市场的表现主要面向酒店娱乐业的从业人员和长期在晋江经商的生意人；客户群分析投资占据80%的比例；经过三级市场的调查，主要选择出租的长线投资形式；主要关注价格（包括首付）、地段、以及项目装修标准；大部分是二次以上购房，有一定的购房经验；由于投资量较小，比较容易受到朋友、亲戚的影响而购买；群体的购房现象经常出现；自用、商用或者其它占到20%左右的比例；由于商业、贸易的发展，处于商务的需求而购买，这一部分主要是从事贸易或者企业主，他们主要关注是项目的地段是不是有一定商服配套功能，内部的配套以及物业管理程度，这一部分客户对产品本身的要求较高；也有一部分客户购买单身公寓出于个人隐私等原因，这一部分人对地段有其特殊要求，因人而异，但由于目的性较强，并非出于投资，对价格的敏感度较低；单身或年轻一族，主要是过渡性用途，主要关注价格、以及地段（距离工作地点等）；单身公寓今后的发展前景单身公寓作为近两年来的楼市黑马，一直被开发商和客户爆炒、议论，那么这种热闹现象究竟能持续多久？其市场前景又究竟如何呢？我认为目前这种以小户型为基本特征的住宅之所以出现热销现象，关键是由供求关系决定的。由于以前单身公寓等小户型住宅太少，所以大量单身公寓上市就出现了井喷现象。但是随着产品在近期内的急剧增多，其市场利润空间也就不再宽广如昔。而且，单身公寓这类住宅毕竟不是住宅开发的主流市场，只不过是一种市场细分的产物，随着近几年蓬勃的发展，在填补了原先的空白的同时也将使这一细分市场达到相对饱和，不会成为楼市的主流产品，其发展前景因此显得很为有限。五、总结归纳我可以从以下几个因素对此进行具体的分析：从市场需求量来看：单身公寓的市场发展潜力将在未来的一到两年内得到充分的挖掘，市场前景也随之有限。晋江这两年已经推出了近3000套的单身公寓，并随着一些项目的继续开发，这块市场蛋糕也将越来越小。今年内远景国际、兰峰二期、华泰六期以及本案均有单身公寓的产品上市。因此在未来一到两年内单身公寓的市场供应量将逐步饱和。2、从规划设计来看，单身公寓本身的建筑缺陷将极大程度地限制其今后的发展。单身公寓因为要求最大程度地控制套内面积，这就不可避免地出现了整栋楼宇的边角结构增多、公摊面积增多、同层户数增