休闲水吧开发项目可行性研究报告.doc

休闲水吧开发项目“ 一、 水吧”目标市场分析（一）水吧开发具有良好的市场商机 水吧开发具有良好的市场商机 1、上海水吧行业的迅速发展 、 随着人均 GDP 的不断增长，有钱的白领以及高校大学生一族较多，寻找上得了档次的 休闲场所，追求高品质的休闲生活，是他们主要的生活方式。水吧刚起步的时期，仅仅是为 了喝杯饮料的地方， 但随着产业的繁荣与周边的不断发展。 水吧成了年轻人追求生活的好地 方，它是学生们享受午后阳光的地方年轻人追求生活的好地方，可以是都市白领减压，放松 性情的地方可以是平常人休息的地方， 也可以为了共同的爱好交流与聚会的地方。 因此水吧 在上海这座大城市正已悄然兴起。上海提供此类娱乐休闲服务的较为著名的水吧已有多家， 并有进一步拓展规模的趋势。 2、水吧具有开发价值 、 1 经济的发展，老百姓储蓄的不断增加，“饱暖思娱乐”，相对而言花在娱乐上的钱也越来越多， 中国的娱乐产业必将获得前所未有的发展机遇。 而爵色酒吧在董事长唐武的领导 下能够敏锐的抓住这个历史性的机遇， 抢占品牌制高点， 前瞻性的提出了走“酒吧连锁”的 品牌经营之路， 2 茶酒消费市场潜力大， 对国内外消费者和经销商都具有较大的吸引力。 白领阶层是茶酒消费的主要对象群体，国内经济发达地区如北京、上海、江苏、浙江、广东、福建等沿海 地带及高原寒冷食用高脂肪的人群地区是茶酒产品的主要消费地。 普洱茶是东南亚国家热衷 喜爱的饮料， 普洱茶酒进入东南亚国家具有广泛的潜在市场。 红茶酒是采用欧洲特别是英国 最喜爱的红茶调制的，对欧洲市场潜力较大。 3 开休闲水吧，除了能喝奶茶、品咖啡、喝果汁、吃简单的套餐外，80 后所喜欢的时尚元素，如音乐、书籍等一样都不能少。也可以把这里当成与朋友聚会聊天或是情人约会的 休闲场所。 4 在咖啡厅、茶楼、西餐厅、酒吧的基础上细分市场的个性化消费场所， “这里既能品到正宗港式奶茶，也能品到西式咖啡，还可以现场参观煮磨奶茶、咖啡等，可谓中西合璧， 对于那些 1535 岁之间的学生与步入社会不久 的年轻人来说， 5 这里既经济实惠又有文化品位，非常适合他们。“1535 岁的消费者可以细分为 ”两个消费群体，一是学生群体，喜欢交友休闲但消费力不够，而刚步入社会的青年人有一定 消费能力但无理财意识， 舍得休闲消费， 基本为月光族。 休闲水吧迎合了这两类人群的需求，在茶艺馆、咖啡馆之间寻找到了错位生存空间。 可见，水吧在这种错位的环境下，具有很大的市场空间，有着巨大的开发价值。 3、奉贤地区水吧市场开发空间很大 奉贤地区水吧市场开发空间很大 就上海各区县的发展状况而言于蓬，奉贤区正处勃发展的开发阶段。因此，奉贤所含的 市场潜力颇为巨大。而水吧，这个在外国已是出门娱乐的最热门地点，在奉贤，在我们的商 学院及其周边地区，可以说是快尚未开垦的处女地。 根据我组的调查，目前，以我院为中心的周围地区的店家涉及到水吧的为数不多，更别 说以大学生为主要顾客的水吧， 简直可以说是块未经开垦的荒地。 除了知名的上岛咖啡店和 学校旁的休闲吧， 就数我院食堂三楼一个装修不错的类似水吧的餐厅， 而上岛的市场定位与 我们不同，所以能算是我们所经营项目的竞争者的仅是学校旁的休闲吧，因此，在奉贤地区 开设水吧的发展商机是巨大的。（二）水吧“目标市场”分析 水吧“目标市场” 1、水吧市场的细分（市场细分表） 、水吧市场的细分（市场细分表） 细分表地区 目 1 23 2 40 可用于娱乐资金 75% 目 目 250 63% 用于娱乐资金 于 500 娱乐 地区可用于娱乐资金 500 可用于娱乐资金 4-5 爱好 20 地区可用于娱乐资金 250 可用于娱乐资金 目 1-2 爱好 16的首要任务，有利于我们制定有效的营销策略。（二）水吧的选址分析本项目经过小组的周密调查，决定将水吧开在韩村路 566-568 号。 （见附件 1.） 。水吧开 在学校的南面，周围人口密集有上海商学院，奉贤中专，工会干部学院，几个居民住宅区。 下面是我们对于水吧选址的分析： （一）水吧周边的道路交通状况分析 韩村路是一条双向行驶的商业街， 在平时人流量和车流量就很大。 沿街都是饭店， 小商铺， 水果店，电脑用品商店，网吧，发廊，文化用品店。是一条人流密集的商业街。 在我们周围有许多人流密集的消费场所和聚集地， 皇品大酒店， 天天渔港， 韬略网吧， 菜场， 金色港湾，千代温泉，几个住宅区，还有奉贤中专，工会干部学院，当 然还有商学院。 水吧位于交通便利的韩村路，有许多公交线路能到达。在水吧周围有莘南线，南华 线，南嘉线，南奉线，奉川线，南桥 3 路。在沪杭公路上还有莘海线，莘邵线，龙邵线，莲 庄线，南闵线，等等。 根据上述的分析，在韩村路 566-588 号开设水吧是最佳的选择。我们新店的地理位置对 我们十分有利，交通发达，人流密集，特别是大学生，中学生较多，商业繁荣，足以吸引学 生和一定数量的白领。 这为水吧的开设创造了有利的条件。 水吧不仅能吸引周围三个学校的 同学来光顾，更能吸引一些白领在工作之余来放松自己的心情。 （二）水吧周围的消费潜量分析 拥有一定数量的顾客， 是我们选址的一个重要因素。 有一个良好的选址必然有一定数量的顾 客，这要求我们选址的地方要有足够数量的消费人群。要把水吧建立在消费需求量大，人口 密度大的地方，同时还要有持续的购买率。所以在开设在水吧时周边消费者的数量，收入程 度，职业分布，消费偏好与特点。只有这样，我们才可以对消费的数量有所初步的了解和认 识。 1.消费人群的分析 消费人群的分析 根据我们前期的调查我们的消费人群，上海商学院6500 人，有 90%的同学会去水吧， 能接受的价格一般在 20-50 元左右。这些是水吧以后的主要消费人群。随着我们商学院近几 年的发展在学生越来越多，所以我们以后的消费人群会越来越多。消费者比列2.校外消费人群分析 校外消费人群分析 1.奉贤中专和工会干部学院也是次消费群，两个学校的总人数达到 4000 人。其次上海市 内的企业纷纷迁往郊区盖厂房，奉贤工业开发区这里也将成为白领，蓝领的工作场所，这也 是庞大的潜在市场。最后随着市政建设进一步加快脚步，许多市区的居民都搬到这里，我们 就会有更大市场。 2.流动人群消费分析。根据我们的调查在晚上 6 点到晚上 10 点流动人群约为 500 人。加 上商学院的学生每天的总流动人口可达到 1500 人左右。这样让我们更加了解顾客的出门时 间，就能了解到营业的高峰时间。以这个人数看来我们的的水吧的盈利很客观的。消费？综上所述我们以商学院为只要消费对象， 面向人口密集的韩村路商业街， 水吧的市场潜力 还是非常大的，在韩村路开设水吧是一个正确的选择。、 （三）水吧的竞争者状况分析 在小范围我们并没有什么竞争对手， 但是在以后我们发展的道路上他们必将成为我们最主 要的竞 争对手。所以了解对手的经营状况，能有助于我们能更好的发展水吧，尤其我们是刚 刚开设。在他们身上有许多有待于我们去学习的地方。 星巴克在上海的徐汇区的港汇二店，美罗店，浦东新区的八佰伴影城店，传奇店，虹口区 海上海店等上海的 13 个区都有开设分店。可以说星巴克都选址在一些人口闹市区的地方开 设分店。星巴克向各地拓展的做法是先攻下该地区的大城市，塑造良好的口碑后，再以此为 中心，向周围较小的市镇进军。在拓展过程中，星巴克会先参考各地的人口结构资料，仔细 进行分析，确定有合适的客户群之后，才会进入该地区。 星巴克的价格定位是“多数人承担得起的奢侈品” ，消费者定位是“白领阶层” 。这些顾客 大部分是高级知识分子， 爱好精品、 美食和艺术， 而且是收入较高、 忠诚度极高的消费阶层。 在餐饮服务业中，本身构筑差异化的成本很高，所以想通过产品和价格吸引顾客是很难的， 而顾客往往在认同了一种服务之后， 在很长时间内都不会变化， 会长期稳定地使用这种服务， 这一点在白领阶层中表现得尤为明显，他们总有一种追求稳定的心理倾向。因此，星巴克以 “攻心战略”来感动顾客，培养顾客的忠诚度。虽然不赞同加盟模式，但在直营渠道的拓展 上，星巴克寻找一切机会。1990 年星巴克开通了 800 电话，通过邮购建立了全美销售网络； 1993 年起星巴克在巴诺书店开设业务， 400 多家巴诺图书连锁店内只提供星巴克咖啡。 此类 合作风险小，安全体面。 星巴克产品的市场定位并非所有的咖啡饮用者， 口口相传的效果比广告的影响力更强。品 “ 牌是终身事业。品牌活在我们员工与上门的顾客的互动中。 ”舒尔茨对于新产品（比如冰淇淋）的要求是： “强化原有品牌的核心价值，扩展顾客与品牌核心价值之间的情感联系。 ” 星巴克有衡量新品的简单方法： 客户评价。 因为他们能够感到新产品或服务与星巴克品 牌的关系，比如说，客户不认可咖啡与冰激凌口味的不一致性。星巴克提升品牌的另一个战 略是采用品牌联盟迅速扩大品牌优势， 在发展的过程中寻找能够提升自己品牌资产的战略伙 伴，拓展销售渠道，与强势伙伴结盟，扩充营销网络。 当然星巴克已经开设了几百年， 他中间有许多方面需要还是要我们去学习的， 我们只是 刚刚启航的小船还要有许多风浪要我们去经历去摸索去学习。 只有这样我们才能一步步的走 下去。三、水吧的经营损益分析 水吧的经营损益分析我们的水吧准备选址在奉浦区奉浦大道韩村路 566-568 号的商铺，该商铺为他人曾使 用的商铺，需要半 装修，整个商铺分上下两层，下层使用面积为 76.8 平方米，上层使用面 积为 74.2 平方米，租金为 2.4 万人民币/半年，每月 4000 元租金。 项目投资预估有以下几个部分： （1）音响、电视、空调、电脑、水电、等设备费用、 （2） 水吧装修费用，包括吧台、酒水架、内仓等（3）饮品购买费用，共计 21 万元。这些投资预 计以 60 个月折旧。 本项目经营损益预算具体如下： （一）月营业额估算 (1)日营业额估算 校内人数 6500 人入店购买率 0.3%客单价 30 元预估营业额 585 元 校外人数 2000 人入店购买率 1%客单价 50 元预估营业额 1000 元 日营业额=585 元1000 元1585 元 （2） 、月营业额共计 日营业额 1585 元30月营业额 47550 元 （二）合适的水吧经营面积估计 如果水吧平均每天每平方销售额为 20 元，每天的销售额为 1585 元，合适的水吧使用 面积为 15852079.25（平方米） 。为此，我们把营业面积确定为 80（平方米） ，这样水吧 的使用面积应能得到保障。 （三）成本、获利、风险分析 成本、获利、 1、经营费用估算 、固定费用 （1） 固定费用 ） 、 1) 2) 3) 4) 人员工资：7 人 房租：4000 元 折旧费用：210,00060（月）= 水电费用：5000 元 总计： （2） 变动费用考虑的比例 ） 、变动费用考虑的比例 、 1) 2) 进货品 营业税： 总计： 2、投资收益估算 、 （1）销售毛利=营业收入毛利率（水吧属休闲场所，考虑毛利率为 50%） 23775 元/月4755050% （2）预计每月税前损益=销售毛利-变动费用-固定费用 6440 元/月23775145002835 （3）预计每年税前损益=每月税前损益12 77280 元/年644012 3、投资风险评估 、 （1）损益平衡点分析 损益平衡点销售额固定费用/（毛利率变动费用率） 14500（50%6%）32954 元 （2）经营安全率1损益平衡点销售额/预期销售额 1329544755031.1% （四）启动资金准备 启动资金半年租金装修、设备、进购饮品费用流动资金 204,00024,000170,00010,000 （五）四年投资总效益预测（不考虑资金时间价值） 四年投资总效益预测 1、每年获利月税前损益12 77280 元/年644012 2、四年累计获利每年获利4 4% 2% 6%475502853 元 4750 元 共计 2600 元 2600 元 4000 元 3500 元 5000 元 14500 元309120 元772804 3、投资回报率每年累计获利/总投资额 36.8%77280210000 4、投资回收期总投资额/每年累计获利 2.71（年) 210,00077280 根据以上的计算，我们的水吧项目的获利是相当可观的。四年的累计获利可达 309120 元，投资回报率达 36.8%。而该项目的安全率高达 31.1%，可以说是处于优良店的范畴。所 以说该项目的投 资收益绝对是高的，可见对韩村路的水吧的投资是可行的。四、水吧市场定位分析我们的水吧将会开在韩村路 466468 号， 这里可谓商学院外围的商业一条街， 是这个路 段的热闹的地方。而且，经过我们小组的调查，这附近还没有与我们相类似的店铺，所以我 相信我们的发展空间会很大的，我们在这肯定会赢利的，相信我们会在 3 年之内回收成本。 大家都知道，投资都会有风险。但我们有冲劲，面对机遇与挑战，我们会把握和迎战。所以 我们小组成员经过精密的讨论分析， 觉得在这个路段开一家水吧的可行的， 会进行详细的市 场定位分析，从而形成我们独特的经营方式与理念，得以赢得更多消费者的赞成！ （一）水吧的市场定位 由于在奉浦地区没有太多与我们相似的类似酒吧水吧之类的店面， 所以我们将竞争放大 至上海地区。针对上海地区的相关竞争状况，制定了以上的市场定位图，该图说明了我们所 作项目要进入的目标市场。该图中横坐标代表经营范围的狭广，纵坐标代表价格的高低，其 中 A 代表星巴克，其知名度影响力远远超越我们，且辐射范围是非常之大，但没有脱离我们商学院的学生群。B 代表上岛咖啡，它的辐射范围比较广，其是唯一一个在我们水吧周围 的休闲场所，南桥镇的居民及流动人口都可是他们的顾客，而且价格适中，其具有的影响力 和知名度比我们大。C 代表两岸咖啡，规模不大，价格较低。H 代表我们的目标市场，定位 在价格中等， 经营范围较广那一栏， 我们会以我们真诚的服务态度和优质的茶水饮料打开我 们的市场。 （二）水吧的市场定位（方案）设计 水吧的市场定位（方案） 1、店铺布置、环境布置定位 、店铺布置、 我们认为店铺布局和环境布置做到有序、便利、美观，树立良好形象。对于目标店铺的 布局本项目小组绘制了规划示意图。方案实用面积为 100 平方米。 本小组认为： 针对该地段的实际情况与周边学生及居民的需求特点， 我们设计店铺布局和环 境布置的指导思想是合理利用空间， 使布局看起来有序， 商品摆放合理， 拿取饮料方便， 饮料的类型多样化。 我们的店面是只有一个搂层，门面朝南。墙壁四周我们会装有镜子，这样会让顾客觉得 我们店铺是很宽敞明亮的， 这样可以消费者就会有一个轻松的心情坐下来休息和品我们的茶 水饮料。在你一进门会发现我们吧台，也就是收银的地方，在吧台的后面我们会摆放我们所 有饮料茶水的样品，这样你在点单的时候 可以看着样品。在那里你可以点你喜欢的音乐，让 你的心情更加舒畅，烘托出水吧的气氛。我们摆放二十个小圆桌在这个 100 平米的空间里， 当然我们还会设有五个小包间可以满足顾客特殊要求， 在这个包间里我们也同样会提供我们 优质周到服务。 （2）制定合理价格 ） 在价格方面，我们应该以合理的收费标准，吸引消费者，还应采用会员制与普通制两种 经营模式，价格适中，除了为会员提供超值服务外，普通消费者同样能享受到物美价廉的服 务。合理的价格会为我们的水吧保证一定的客流量。 （3）开展周到服务 ） 当你在这里消费时， 你一定会体验到我们的周到服务。 当在某些节日里我们也会免费赠 送一些与该节日相关的小礼品， 还设有个性化服务以满足现今特例独行的年轻一族的个性化 需求。我们也会有建议和投诉箱，如果你对我们的服务还有一些意见或看法，你可以通过这 个方式向我们提出你宝贵的意见，我们会欣然接受、并改正。我们的承诺是：God is the customer! 所以我们一切都会我们的顾客考虑。我们相信没有做不到，只有想不到。希望我 们的水吧会是你放松调节心情的港湾，是你交朋友的会所! 我组认为只有对水吧进行正确的市场定位， 不断创新产品， 热情服务， 树立水吧的形象，增加自我竞争实力，相信在动漫这个市场上一定能抢占一片天地！五、分析结论（一）休闲水吧开发项目是可行的 综上所述，休闲水吧开发项目具有可行性的理由在于： （1） ） 明确的消费群体：由于有着巨大的学生消费群体，而且大部分都为青年消费者，更 明确的消费群体符合我们水吧消费的要求和标准。 我们针对这些特殊的群体进行不断地开发和挖掘， 会有无 穷的潜力市场。 （2） ） 选址的正确性：我们利用我们有利的地理位置倚靠商学院，旁靠奉浦新村，并 选址的正确性且还有奉贤中专，工会干部学院。交通便利，减少人们无谓花费的时间。另外，我们所选的 地址是一条人流密度较大的街道，有大量的潜在消费需求，并且拥有各种不同的休闲场所。 （3） ） 水吧经营损益的可观性：经过初步的大致的计算，我们的投资回收期为 2.71 年， 水吧经营损益的可观性将近三年的时间我们便能完成回收，这给了我们不少的信心去开创这项目。 （4） ） 多样的经营方式和活动： 由于是新兴的行业， 所以我们会作出一些新颖的花样和活 多样的经营方式和活动：动或者是经营方式，我们需要用这些来吸引人们的注意力和再消费的欲望。服务的周到、环 境的优雅、 价格的合理和活动的多样会让我们的水吧成为一个让 人印象深刻的休闲、 放松的 场所。 （5） ） 作为大学生的创业优势： 作为大学生的创业优势： 一 创新意识。 作为新一代的大学生， 不断推陈出新的创意和异想天开的想法是我们的创业优势。在当今这个竞争相当激烈的社会，有好的创意和让人出乎 意料的想法已经开始慢慢地成为一个企业、公司立足甚至成功的秘诀。所以， 我们拥有这样的一个优势是非常重要的。个性化、时尚、新潮将是我们的主营 方向。 二 大学生创业的政府优惠政策。 根据国家和上海市政府的有关规定， 上海地区应届大学毕业生创业可享受免费风险评估、免费政策培训、无偿贷款担保及 部分税费减免四项优惠政策，具体包括： 高校毕业生（含大学专科、大学本科、研究生）从事个体经营的，自批准经 营日起，1 年内免交个体户登记注册费、个体户管理费、经济合同示范文本工 本费等。此外，如果成立非正规企业，只需到所在区县街道进行登记，即可免 税 3 年。自主创业的大学生，向银行申请开业贷款担保额度最高可为 7 万元，并享受 贷款贴息。 上海市设立了专门针对应届大学毕业生的创业教育培训中心，免费为大学生 提供项目风险评估和指导，帮助大学生更好地把握市场机会。 三 自信心较足，年纪轻，精力旺盛：对于这一点我相信不用过多的说明。大学生正处于精力旺盛时期， 拥有着对新奇事物无限的精力， 并且他们敢想敢做， 没有其他的精神负担。自学能力强，能够迅速接受新事物并及时地作出相应的 措施来适应和满足消费者的消费要求。 （二）休闲水吧项目的创业劣势及对策 休闲水吧项目的创业劣势及对策： 劣势及对策 简单地将我们创业的劣势分为三点： 劣势一：眼高手低。这是现在大学生普遍存在的就业问题。在一些就业岗位上，有些大学生 自恃学识渊博，小分量的工作不愿意动手，大分量的事情却又做不来。这就造成了大学生就 业以及创业的最大阻碍。 劣势二：缺乏社会经验和职业经历，尤其缺乏人际关系和商业网络。对于初入商界的我们， 缺乏创业经验和社会经验以及经历是我们最无可奈何却又是最重要的环节。 我们必须经过这 样的一个真空期来慢慢充实自己的实践经验和经历， 让自己能够建立其广泛的人际关系和商 业网络，有助于我们在一定的经营范围具有相当得影响力。 劣势三：缺乏真正有商业前景的创业项目，许多创业点子经不起市场的考验。由于我们对真 正的消费市场没有完全和彻底的认识，所以我们的想法和创意有些或许不能够与现实接轨， 无法在现实中操作实现。 对策：针对上面所提 到的几点劣势，下面再作出相应的对策： 1 提高创业的实战能力 大学生创业活动不同于一般的校园文化活动， 它是大学生经营和管理经济实体的经营和 服务性活动，不仅仅需要专业知识和实践能力，还必须具备经营管理能力、组织协调能力、 分析和解决问题的能力以及一定的人际交往、 公关、 社会能力等， 是各项能力的综合及运用。 创业能力的高低直接影响创业活动的实施和效率， 创业能力的培养和提高是高校创