房地产策划 房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择提纲.doc

住宅地产营销策划 商业地产营销策划 最新房地产市场研究报告 房地产项目工程管理 房地产物业管理 房地产企业管理 房地产楼书文案 房地产销售管理房地产景观规划设计经典案例、整套施工图合集房地产开发项目资金使用计划与融资方案选择东南大学土木工程学院建设与房地产系 黄有亮关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（央行2003年6月121号文件） 对于房地产开发商的有关规定：对于个人房贷的有关规定：1 投资费用的组成及估算1.1 开发成本1.1.1 土地使用权出让金1.1.2 土地征用及拆迁安置补偿费（生地）1.1.3 前期工程费(1)项目可行性研究费(2)规划设计费(3)地质勘察测绘费(4)场地准备费(5)筹建开办费1.1.4 建安工程费(1)土建工程费(2)设备及安装工程费 1.1.5 基础设施费1.1.6 公共配套设施费1.1.7 不可预见费1.1.8 开发期间税费1) 土地使用税2) 城市（红线外）配套设施建设费（市政支管线分摊费和分散建设市政公用设施建设费），按建筑面积征收3) 供电增容费（用电权费、供电贴费）4) 绿化建设费1.1.9 其他费用1.2 开发费用1.2.1管理费用1.2.2销售费用1.2.3财务费用2 投资资金使用计划的编制2.1 编制投资资金使用计划的依据2.2 资金使用计划表的形式2.3 资金使用计划编制方法 3 融资基本知识3.1 资金投入方式与来源渠道3.2 项目的融资组织形式3.2.1 既有项目法人融资3.2.2 新设项目法人融资3.3 资本金筹集(1)公司融资方式下的项目资本金(2)项目融资方式下的项目资本金3.4 负债融资(1)商业银行贷款u按贷款的期限划分v按贷款的用途划分w按贷款有无担保品划分(2)非银行房地产金融机构3.5 信用保证措施3.6 抵(质)押贷款与抵(质)押物(1)抵押贷款（2）质押贷款3.7 筹(融）资方案分析3.7.1 资金（融资）成本分析3.7.2 融资结构分析3.7.3 融资风险分析3.7.4 资金来源计划表4 融资操作实务4.1 短期资金筹措(1)商业信用(2)商业票据本票与汇票(3)短期贷款4.2 中长期资金筹措（1）开发企业自有资金（2）银行抵押贷款（3）信托贷款（4）以契约式合资结构方式合作开发（5）预售回款与定金（6）让承建商带资承包（7）增资扩股（8）股东借款（9）股票（上市股份制开发企业）（10）发行公司债券（11）银团贷款4.3 开发各阶段融资方案4.3.1 土地竞投与购地（1）资金投入量（2）资金来源4.3.2 规划设计和场地准备（1）资金需求（2）资金来源4.3.3 0以下工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.4 主体结构工程（1）资金需求（2）资金来源4.3.5 多层主体封顶（高层主体2/3)（1）资金需求（2）资金来源4.4 资金回笼与资金管理4.4.1 资金回笼4.4.2 资金运作管理4.4.3 资金运作实战技巧（1）资金运作及风险回避(2) 资金投入与回笼技巧 u短线投资的资金投入与回笼技巧v长线投资的资金投入与回笼技巧5 融资现状与出路现阶段融资方式:（1）自有资金+信托计划（2）股权融资+银行贷款（3）自有资金+房地产投资基金（4）买壳上市、借壳上市（5）企业债券（6）企业之间的资金拆借创新融资模式:（1）开发商贴息委托贷款（2）信托+房地产销售期权（3）承兑汇票贴现（4）私人拆借：浙江“呈会”（5）圈子主义包含六大版块内容：研究报告、规划设计、项目工程、营销策划、商业地产、管理综合41个细分栏目全部在内：市调、前期、景观、户型、土地、施工、营销、物业、商业、企业企业实战（开发商、代理商、广告公司）：世联、万科、中原、中海、博思堂、黑狐、风火热点城市（覆盖全国绝大部分地区）：北京、上海、大连、成都、广州、南京、重庆、青岛仲量联行2010年2月天津泰安道项目定位报告-299页 pdf世联2010年联东集团无锡北塘产业园项目整体定位与一期产品建议-163页 ppt世联2010年8月20日安徽新华综合体项目定位报告-24页 ppt2010年青铜骑士内参（公关媒介部7月份综合报告）-103页 ppt中原2010年3月北京昌平小汤山常兴庄B地块可研报告-71页 ppt易居2010年7月南京建邺万达广场营销推广大纲-105页 ppt德思勤2010年4月28日房地产开发企业取地策略发展研究报告-69页 pdf2010年4月23日无锡保利花园营销执行方案及开盘前工作计划-122页 ppt绿城集团2010年5月别墅景观设计管理浅析-107页 ppt策源2010年无锡苏宁环球北塘项目定位建议-78页 ppt2010年武汉万科城二期营销推广计划-39页 ppt中原2010年北京中建大兴枣园路项目简报-146页 ppt中原2010年6月无锡融侨观邸项目整合推广策略提案-73页 ppt中原2010年6月济南红尚坊招商销售策略报告-122页 ppt同策2010年上海大华圣地维辣竞标方案-76页 ppt中原2010年1月31日珠海华发水郡二期A区开盘报告-23页 ppt同致行2010年海口市富力盈溪谷8月28日活动总结报告-27页 ppt达观机构2010年长沙中粮北纬28整合推广策略提案-214页 ppt2010年7月23日万达商业管理招商前期的市场调查与规划定位-29页 ppt2010年5月1日青岛万科城市花园世博嘉年华执行细案-3页 excel世联2010年上海市普陀区商务楼宇整体定位及发展策略研究-206页 ppt世联2010年合肥金宇房地产肥西9号地块项目市场调研报告-37页 pdf同致行2010年长沙市庄园双河湾项目营销策划报告