北京最有潜力的价值洼地_大兴黄村版块市场研究_80页_年.ppt

大兴黄村版块市场研究 全北京向南看 北京最有潜力的价值洼地 总结 目录 政策环境 Part12 政策环境分析 2011年政策初见端倪 政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示 未来房地产调控的趋势不会改变 一系列调控措施还将继续出台 包括二套房房贷首付比例提高至60 限购政策扩及全国以及二手房交易营业税全额征收等细则 上海 重庆房产税试点细则颁布 自2月9起上调金融机构一年期存贷款利率0 25个百分点 上调个人住房公积金存贷款利率 同时对于利用公积金支持保障性住房建设试点工作的城市 五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10 政策环境分析 各城市国八条落地政策 国八条政策要点 调整税费差别信贷增加土地出让限购升级 政策点评 政策环境分析 2011年 国八条 新政解读 2010年房地产经历了三轮严厉的政策调控 但并未阻止房价上涨的步伐 2011年1月26日 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议 研究部署进一步做好房地产市场调控工作 2011年第一轮房地产调控就此拉开帷幕 2010年房地产调控政策频出 严厉程度不断加剧 但对市场的影响不明显 2011年开年房产调控力度升级 中央明确表明对房产的调控信心 如国八条调控后仍达不到调控目标 政策将再度升级 加码 宏观政策走势 因此政府调控的决心和居高不下的市场矛盾预示 未来房地产调控的趋势不会改变 国家派督察组对各地调研 下一轮调控政策呼之欲出 政策环境分析 宏观政策走势 北京住宅市场 供给 成交 价格小幅下滑 市场不具备 大降 的基础 近郊住宅市场 近郊市场将迎来一个良好的发展机遇 从政策调控的力度和各方对政策的反映来看 未来一段时间北京房地产市场降温将成必然 成交量 价均在一定程度上下浮 政策环境分析 北京后续市场发展趋势分析 版块概览 Part22 两轴 两带 多中心 北京城市总体规划 2004年 2020年 中提出构建 两轴 两带 多中心 的空间布局 实施多中心与新城发展战略 将全市各类分散的资源和功能整合到若干联接区域的交通走廊上 实现城市的集约化发展 版块概览 城市规划 城南计划2009年11月5日 北京市 促进城市南部地区加快发展行动计划 正式公布 按照北京城南发展新计划 南城将建成 一轴一带多园区 的产业发展格局 未来5年内开通7条轨道交通线 并着力发展金融 物流等产业 在未来3年内 政府投资带动社会投资总额将达2900亿元 着力改善南城基础设施和实施民生工程 推动南城快速崛起 版块概览 活力大兴 城南的核心区位优势 让大兴具备了持久发展的动力 同时 交通体系不断完善 公路 铁路 民航三足鼎立 大兴成为北京南部重要交通枢纽 作为北京南部的重要交通节点 大兴坐拥京山铁路 京九铁路等国内重要铁路线路 将东北和中原腹地紧密相连 同时大兴还设有年吞吐量1400万吨的铁路货场 境内分布有三个铁路停靠站 从大兴新城驱车到首都国际机场只需40分钟 到天津新港只需90分钟 位于大兴北侧的南苑机场是中国联合航空公司总部所在 有多条航线通往全国各地 京城南大门 城南交通枢纽 黄村卫星城为国务院1984年批复的首都北京的卫星城 是北京重点建设的三个卫星城之一 是大兴区的政治 经济和文化中心 黄村卫星城是集休闲 旅游 度假 娱乐 居住为一体的现代化城市 城区依托便捷交通 加速发展交通运输 金融贸易 文化教育 商饮服务 房地产 信息服务等第三产业 黄村卫星城从98年重新规划确立第一个十年发展计划起 在北京市政府发展 两轴 两带 多中心 战略目标的指引下 政府每年投入巨资进行城市基础设施建设 使卫星城的投资环境有了根本改善 城市建设有了很大发展 通过近6年的努力现已发展成为京城少有的极具升值潜力的投资区域 版块概览 黄村版块定位 交通 首都第二机场已确定落户大兴 建成后将形成巨大的空港经济圈 直接带动区域价值飞跃 在道路交通方面 地铁大兴线将于今年开通 实现与4号线的并线运行 3年内大兴将打通蒲黄榆快速路 京台高速 马家堡西路南延和万寿路南延4条与市中心连接的道路 实现大兴至长安街纵向交通的快速通达 版块概览 黄村周边环境概述 教育 目前黄村的教育配套设施已非常成熟 在黄村有印刷学院 经贸大学大兴学区等高校 均谊中学 第八中学等 同时 大兴城建集团还与北京市最优秀的幼儿园合办丽园艺术幼儿园 购物 黄村板块的商业体在近几年内急剧攀升 英国超市巨头TESCO乐购 华堂商场 百联商城 苏宁电器 大中电器等多家购物场所 宜家家居正在兴建的其亚洲最大旗舰店 待其建成后无疑将给周边带来可观的人流和物流 医疗 黄村板块医疗系统较为发达 仁和医院 大兴区中医医院 二级甲等医院 预计明年天坛医院还将迁址到此 环境 南中轴森林公园 三海子公园 半壁店公园 三大城市绿肺的围绕 版块概览 黄村版块四大利好 政策支持 价值洼地 交通畅达 配套完善 发展现状 Part32 2001起步 2003低潮 2007兴起 大兴楼市沉寂8年 大兴楼市由于交通制约起步较晚 2001年 华润置地第一个进入大兴进行地产开发 翡翠城项目成为当时颇为有名的项目 遭遇其他区域夹击 2002年 亦庄经济开发区建立抢走了大兴楼市的客群和风头 2003年通州楼市借助轨道交通优势对大兴楼市造成了冲击 交通的瓶颈问题仍无法改变 2004年1月前五环路还在收费 全市暴涨合理房价被接受 2007年是房价暴涨的一年 大兴区域的房价以其合理区间被购房者所认同 区域居住环境及商业配套有所改善 除华润置业之外 富力地产和金融街也开始进入大兴区域 发展现状 大兴楼市演进史 2009腾飞 名企扎堆面地价格被刷新 政府加快大兴土地供应 400万平米的土地进入大兴市场 保利 金地 绿地等众多名企在大兴拿地 看好大兴市场 2010年底开通的地铁大兴线解决了交通问题 发展现状 大兴黄村版块开发状况 商业提前进入带动区域升温 配套成熟 反哺 住宅价值 宜家 乐购等主力店具有很强的集客能力 能给区域带来大量人气 商业的异军突起也将转化为住宅项目的配套 提升住宅的价值 大兴线的开通给沿线房地产整体市场带来附加值 从而提升黄村的居住价值 地铁将是楼盘房价的又一有力支撑 带动沿线房价全面上涨 2009年开始 黄村版块开始快速发展 住宅用地供应井喷 至少9宗新地放量 万科 保利 金地 首创 绿地 首开大房企纷纷在大兴拿地 2010 2011年 大兴区域至少有10个以上的新盘进入市场 供应量应该在200万平米左右 发展现状 黄村版块项目开发特点 市场分析 Part42 市场概况 2011年2月份由于受到政策的影响 房价得到了有效地控制 3月份到至今房价有不同程度的上涨 随着市场回暖2011年北京市每月开盘数量也逐渐增加 开发商推盘意愿增强 北京楼市开始步入 阳春 期 市场概况 4月25日 5月1日 共有3个项目开盘 新增供应1219套 供应量大幅增加 三个项目均位于郊区 位于大兴的金地仰山96 140平米的两居和三居 均价22000元 平米 开盘当天可享折上折优惠 即全款96折基础上 再打98折 折后均价相当于20700元 平米 最新状况 比较分析 上周 新房和二手房市场供需均出现较大幅度的回升 尤其新房市场 在供应量的大幅增加和促销活动推动下 成交量回升明显 五一三天 成交量迎来了小高峰 虽然同比下跌35 但是与清明节期间已经有明显的好转 未来趋势 从后市来看 楼市将逐步走出低迷 主要原因 1迫于资金压力 开发商将加快推盘 保证市场供应量充足 2政策调控已逐步明朗 一季度积累的部分需求将开始陆续释放 预计5月开盘量将会有较大增长 从而带动成交量的继续回升 同时新增供应量的增加将加剧新房市场的竞争 价格或将出现松动 二手房市场价格也开始松动 北京市房地产新房日签约套数 4月2日 5月2日 市场概况 2011年5月北京有48项目计划开盘 纯新盘21个 老项目后期27个 环比上月计划开盘数量增长65 5 同比去年增加3个 其中 大兴一区就有12项目计划开盘 占比最高 虽然2011年的北京楼市承担着 新国八条 和 京15条 的双重压力 但是 今年5月计划开盘量比去年5月还增加3个 分析原因 去年4月底 国十条 颁布 给5月的市场带来很大的冲击 而今年5月的楼市在经历多重楼市调控后 已更加健康成熟 一些品质过硬的项目还是勇于开盘 因此出现计划开盘量同比增长的情况 大兴区2011年5月48项目计划开盘环比 同比均增长 市场概况 大兴 房山5月或掀开盘热潮城八区放量不敌郊区 2009年末2900亿资金打造北京新南城计划使得南城成为热门区域 尤其是大兴 房山 该两区近两年的新盘犹如雨后春笋从开盘方面讲 大兴 房山一直都比较活跃 均是市场放量的主要区域之一 5月大兴有12项目开盘 包括6个纯新盘 而房山区也有8个项目计划入市 其中纯新盘4个 包括金地仰山 旭辉御府等名企项目 5月城八区仅11项目计划入市 一直是放量大户的朝阳区5月也仅7项目计划开盘 主要由于价格因素起了极大的作用 郊区的房价跟城八区相比具有明显的优势 25 市场概况 近九成楼盘推100平内小户型近半楼盘价格明朗 在5月即将开盘的项目中 有41项目主推100平以下小户型 其中15项目推60平以下户型 12项目推60 80平户型 可见小户型依旧是购房者的最爱 5月计划开盘的48项目中有22项目公布了预计价格 占比近五成 开盘预计价格比以前更加明朗 其中最低价60万 套 最高价则达40000元 平提前公布开盘价格的项目在同类产品的价格竞争中更加具有优势 价格优势 市场概况 70 10 5 60 25 黄村板块 客群分析 个案分析 Part5 项目位置示意 本次调研集中在大兴新城北部 黄村板块 该板块临近地铁大兴线 东部靠近京开高速 交通便利 版块内多个楼盘正在出售 金地仰山 马赛公馆 波普公社 首邑溪谷 新里西斯莱公馆 项目概况 首邑溪谷 项目基本信息 首邑溪谷 总体规划 中心高级会所 共分三期 一二期及20 为超高空间及平层 三期为别墅 小学 幼儿园建筑范围 东至兴泰路 西至西旺路 南至22 地 一期 北至金星路 首邑溪谷 物业组合 小学12000 幼儿园5000 高档住宅3203户 17栋16 27层高层楼 6栋多层叠墅 小学12000平米 幼儿园 中心高级会所 中心高级会所 首邑溪谷 物业类型 住宅 首邑溪谷16层高层公寓17栋 多层叠墅6栋 共3203户户型面积在38 202 主力户型为一居38 68 二居87 122 学校 在社区东南角建有12000平米的小学 并带有800m环形操场 为社区学生基础教育提供便利 ThemeGalleryisaDesignDigitalContent ContentsmalldevelopedbyGuildDesignInc 幼儿园 社区东部自带有5000平米双语幼儿园 业主的孩子优先入学 满足社区内对学龄前教育的需求 首邑溪谷 开发模式 开发模式 将全部楼体类型 平层 超高空间 别墅 涵盖在内 分多期推出 以多元化的方式吸引个层次需求客户 为第二 三期楼盘销售增加宣传度 提高影响力根据政策走向 超高层空间成稀有产品 节奏湾 开发节星河首邑溪谷 开发奏 2010 09 一期开放 2010 10 17 一期开盘 2010 12 04 二期首次开盘 2010 12 24 二期第二次开盘 时间暂定 二期开盘 三期开盘 2012 11 预计一期入住 2013下半年 二期预计2013年下半年 一期建筑面积92620 31平米 本期区域内绿化9000平米 二期建筑面积114975 49平米 本期区域内绿化12300平米 三期建筑面积42823 26平米 本期区域内绿化7680平米 首邑溪谷 开发节奏 首邑溪谷 销售情况 均价26000 刚性需求和改善性需求促使成交量大涨 首邑溪谷二期目前38 72平4 8米挑高房源在售 总价99万起 平层90 125平户型均价18000元 平首付20万 适合公车族 首邑溪谷主要针对刚性需求人群 目前一期和二期大部分楼盘已全部售完 只有二期19 22 在售 首邑溪谷 销售周期 三期 一期2010年10月17日2 3 4号楼开盘截止到2010年12月 均价19000 已全部售完 二期 一期 二期11 16 17 18 19 21 22号楼2010年12月18日开盘 1 5 6 10号楼2010年12月4日开盘 当月销售824套二期挑高4 8米房源 均价26000 平层房源均价18000 19000 三期主要推出叠式别墅 大户型在122 200平米 目前还未开售 价格暂定 首邑溪谷 建筑设计 大量采用高科技材料 如双层中空玻璃 舒适性大大提高 意大利托斯卡纳的建筑风格应用于住宅及公寓中 纯属首例 淡黄原石色为主 辅以时光质感的深褐色文化石 给人以质朴坚实之感 首邑溪谷 景观规划 首邑溪谷利用草坪 花卉 灌木 打造出高低错落 层次丰富的五重绿化 形成立体效果 让视觉有层次感 300米长的阿尔诺溪谷贯穿其中 使园林更具灵性 30米宽的绿林带依在建筑的左岸 将城市的烦躁隔绝于外 位于社区入口的康波广场巧妙的实现了公共空间的围合 使整个园林景观规划更加完整 首邑溪谷 配套及交通 中小学 北师大附小 公立 北京小学翡翠分校 君谊学校 私立 兴海学校 兴涛学校 兴华中学 北京大学附属实验学校 北京市英才中学 大学 中国人民公安大学 中央文化管理干部学院 海淀走读大学 城南分校 综合商场 华堂商场 苏宁电器 大中电器 玫瑰城家居 星城商厦 五环建材城 好邻居 京客隆等银行 农行 建行 中国邮政翡翠苑储蓄所 北京农村商业银行康盛园分理处等医院 仁和医院 北京市大兴区中医医院 北京儿童医院大兴会诊中心 首都医科大学大兴医院休闲娱乐设施 翡翠城会所 原生墅会所 翡翠城公园 京城高尔夫俱乐部 文之源书店等 首邑溪谷 户型分析 户型统计 亮点由于该项目叠层户型结构在政策改动之前审批完成 因此成为最后一批拥有 超高空间 结构的楼盘项目 在在售及新开盘楼盘中具有绝对竞争优势 户型以超高空间为主 占在售户数的60 平层次之 占在售户数的38 别墅户型仅占在售户数的2 项目组合多样 吸引各层次需求客户 首邑溪谷 户型分析 户型统计 亮点由于该项目叠层户型结构在政策改动之前审批完成 因此成为最后一批拥有 超高空间 结构的楼盘项目 在在售及新开盘楼盘中具有绝对竞争优势 各居室均含有超高空间 平层等设计 项目组合多元化室内面积从38 125平米 跨度之广 满足不同层次消费者的需求别墅设计豪华 面积在197 202平米之间 适合高端客户长期投资或居家之用 首邑溪谷 户型分析 户型统计 首邑溪谷 户型分析 一室一厅一卫建筑面积45 47 套内面积38 99 户型点评没有玄关设计 入户门直接可以看到客厅 私密性差户型方正 南北通透 通风采光较好卧室较为狭窄 居住不会很舒适 首邑溪谷 户型分析 两室两厅两卫建筑面积57 实得建筑面积114 户型点评本户型为跃层 面积方正 适宜家居布置 卫生间靠近北侧不是明卫 通风和采光不好 客厅离卫生间较远 使用不方便 离厨房较近 会影响客厅娱乐效果 南北通透 但进深太大 影响采光二层4 8米层高的挑空设计 增加了空间感外立面有楼宇门柱 对采光有一定影响 首邑溪谷 户型分析 三室两厅两卫建筑面积63 实得建筑面积126 户型点评本户型为复式 赠送书房和阳台共24平米明厨明卫 通风较好 但卫生间里客厅较远 厨房离餐厅太远 使用不方便客厅与餐厅之间有错层 增加了空间感 提升了档次一层有卧室 适宜老年人居住 首邑溪谷 样板间效果 首邑溪谷 项目点评 金地仰山 项目基本信息 金地仰山 总体规划 全封闭式社区被中央景观轴线分割为东西两部分 格局鲜明东区5 9层逸墅洋房 全部为板楼 西区11 18层怡景花苑 塔板结合 社区内设有自己的幼儿园和小学 占地 平米三大组团景观带相互衔接 西侧下沉式花园错落有致有两个大型商业配套和一个水上会所 满足居民生活全部为地下车库 严格人车分流 商业街 金地仰山 物业组合 住宅2000户 小学20000 2个大型商业配套 幼儿园4000 东区5 8层逸墅洋房 西区9 18层怡景花苑 2000余 水上会所 会所 即现在的售楼处 金地仰山 物业类型 住宅 金地仰山5 9层逸墅洋房 11 18层怡景花苑 约2000户主力户型为两居87 88 占70 30 三居120 138 无一居室 学校 在社区东边建有小学和幼儿园 目前还在招商中 预计入住后使用 为社区学生基础教育提供便利 商业配套 社区西区5号楼旁边自带有20000平米商业配套 将包括大型商场 大型超市 各类商铺 特色商业街 餐饮 酒吧 娱乐等各种商业生活配套设施 水上会所 2000平米水上会所坐落于13号楼周边 开敞的公共水景 错落的地势落差形成了一道独特的风景 给社区带来了灵气 2010年11月7日 2010年8月28日 2011年3月19日 2011年5月1日 一期开盘 二期开盘 三期开盘 四期开盘 西区4 5 8 16号楼东区11 13 14 15 16号楼 景观楼王西区3 7 14号楼 三期东区1 2 4 5号楼 花样洋房以小三居为主 带地下两层 送花园 四期1 2 10号楼 目前工程进展已近全盘封顶 金地仰山 开发节奏 2012年6月30日 2012年9月30日 一期入住 二期入住 金地仰山 销售情况 均价21000 五一优惠政策促使成交量增加 金地仰山四期西区1 2 10号楼2011年5月1日开盘 户型面积86 120平米 价格区间在21000 30000元 平米营销模式 主要借助网络 实体广告较少 大部分是老客户介绍 11 05 01 限购政策使得价格基本平稳 金地仰山 销售情况 西区高层均价为16000元 平米 东区花园洋房均价为18000元 平米 其中一层送花园和地下室的户型均价25000元 平米 顶层跃层户型均价21000元 平米 最新销售情况 当前售价19000 比上月下跌5 金地仰山 建筑设计 外立面采用高档面砖设计 辅以质感石材点缀户型丰富 配有大量挑空设计的跃式内部自带私家花园 地下室 多重退台 体现了人性化的设计理念 高档质感立面和轮廓天际线 彰显档次内部辅以独立储物间 入户花园 大面积观景阳台主力户型皆朝向社区园林景观地带 采光好 金地仰山 景观规划 中央景观轴线 会所下沉景观带 景观空间带状化设计 中央景观轴线将幼儿园与水上会所相连通 加强整体格局设计感 中 南 北三大景观组团相互衔接 西侧下沉式花园层次感鲜明 南北林荫大道两侧对称种植常绿乔木 道路中间中型落叶乔木 绿化率达到了30 金地仰山 配套及交通 会所 学校 中小学 北京师范大学附属小学 北京小学翡翠城分校 君谊中学 兴涛学校综合商场 华堂商场 吉星德亿商城 玫瑰园商城 宜家亚洲旗舰店幼稚园 十一建华幼儿园 幸福泉幼儿园 项目自身规划幼儿园银行 建设银行 工商银行 北京农村信用银行 中国邮政储蓄银行医院 北京仁和医院 大兴区妇幼保健医院 大兴中医院休闲娱乐设施 琵琶草堂 SPA足疗 交通 大兴线高米店南站距离项目1200米 公交 410 456 610 631 937支 530 大兴环城1路 大兴新城1路 大兴新城2路等到青岛嘉园西门下车即可 金地仰山 户型分析 两室两厅一卫建筑面积92 户型点评北侧大阳台为开敞式 购房时只计算一半面积 使用率高 南北通透 主卧带南向大阳台 起居室带大飘窗 通风 采光无遮挡明厨明卫设计 厨房与餐厅连成一体 空间使用率高 进门右手边带宽大衣橱 便于入门后更换衣服 两个卧室的衣橱采用巧妙的壁橱设计方式 节省了卧室的空间 金地仰山 户型分析 三室两厅两卫建筑面积114 户型点评一梯两户多层洋房 赠送庭院和地下空间南向主卧 独立卫浴 采光好 私密性强卫生间与餐厅相对 设计不合理配有保姆间 切实解决居家问题 金地仰山 户型分析 四室两厅两卫一厨建筑面积173 户型点评一梯两户跃层洋房 户型方正 南北通透 明厨明卫主卧自带书房和私人卫浴 私密性强 使用方面客厅方正 4 5m超大面宽 视野开阔 超高挑空 无压抑感动静分区明显 互不干扰 金地仰山 样板间效果图 优势 产品形态多样 既有平层也有复式 满足不同客户的需求 楼间距大 1 8的低容积率提高了居住环境 园林规划紧凑 全部为欧式风格 以西方古典园林为主题 既古典奢华又简洁优雅 规划的西红门商业综合区 总建筑面积79 5万平米 其中含有30 4万平米的宜家亚洲旗舰店 地铁高米店南站规划配套商业规模逾17万平米 首都第二机场即将落户大兴 将带动该板块整体升级 园林 未来潜力 户型 金地仰山 项目点评 东亚马赛公馆 项目基本信息 东亚马赛公馆 总体规划 项目规划为纯正法式园区 全部为10 18层通透板楼19号楼精装MINI公馆共6层 首层共11套140 180平米底商 6层11套loft 东亚马赛公馆 东亚马赛公馆 物业组合 住宅 主力户型为100平方米左右两居 140平方米三居 全部为10 18层通透板楼 一居45 49 二居81 105 三居123 132 公馆 位于 号楼 层 层 精装修 产权 年底商 位于19号楼首层 共11套140 180平米 精装公馆 底商 板楼住宅 公馆 底商 东亚马赛公馆 开发节奏 一期开盘 二期开盘 三期开盘 7 8 11 14 15号楼2010年9月22日开盘均价16000元 9 10 12 13号楼2010年11月28日开盘均价17500元 精装MINI公馆19号楼2011年2月28日开盘起价16800元 均价18000元 第一阶段 第二阶段 第三阶段 2010 09 22 2010 11 2010 11 28 2011 01 2011 02 28 至今 东亚马赛公馆 销售情况 连续的新房供应放量为市场提供了充足的房源 带动了部分刚性需求的释放由于新政的出台 造成了现在开发商和消费者全处于观望态势 因此导致了最近几月销售量减少 东亚马赛公馆45 49平精装loft以及80 130平住宅在售 均价19000元 平 首付20万 精装小户型95折优惠适合三口之家公车族 均价19000 东亚马赛公馆 销售情况 最新销售情况 当前售价19000 比上月上涨12 东亚马赛公馆 建筑设计 由9栋10 18层法式薄板小高层组成 外立面线条凹凸有致 厚重的石材与充满质感的面砖交相辉映 6米挑高精装大堂 尊贵尽显 户型面积80 130平米之间 二居三居全名明户型 南北通透 户户朝阳 方正实用 良好采光通风性能 东亚马赛公馆 景观规划 5 8万平米纯正法式园林 通过沿袭法式园林特征 将凡尔赛宫苑恢弘大气的皇家风范 麦莱维勒花园写实性的自然风景式园林 香榭丽舍大道在城市空间渲染的氛围 融合到社区景观中 塑造出具有法式古典主义倾向的现代景观 东亚马赛公馆 配套及交通 交通 地铁大兴线中小学 大兴一小 二小 三小 五小 八小 北京小学大兴分校 北京师范大学大兴附属中学 大兴一中等大学 北京印刷学院 北京石油化工学院综合商场 华堂商场 星城商厦 帝园商城 百联清城购物中心 物美大卖场 吉星德亿商业中心幼儿园 大兴一幼 二幼 三幼 六幼 民族幼儿园