房地产开发大纲.doc

2008年4月自考试题房地产开发试卷 课程代码：00175 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.房地产开发项目的决策者、组织者、管理者、实施者就是( ) A.建筑商 B.开发商 C.消费者 D.销售商 2房地产开发前期工作阶段的主要内容有获取土地使用权、征地拆迁、规划设计、制定方案和( ) A.项目监理 B.工程建设施工 C.项目管理 D.施工现场“三通一平” 3.在房地产消费过程中，金融机构为消费者支付购房款所提供的长期贷款称为( ) A.抵押贷款 B.开发贷款 C.固定资产贷款 D.流动资金贷款 4.某地的住宅价格在一年间上升了5%，销售量下降了6%，则该地住宅的需求价格弹性系数绝对值是( ) A.1.5 B.1.2 C.0.833 D.0 5.区位主体是指( ) A.占有某个区位的企业或法人 B.与人类相关的经济和社会活动 C.某地点的地理位置 D.某地点的自然环境 6.房地产一级市场是_之间的交易。( ) A.土地所有者 B.土地所有者与土地使用者 C.土地使用者 D.以上都可能 7.开发商成本利润率是指_与总开发成本的百分比率。( ) A.正常年份的年平均利润 B.正常年份的年净收益 C.正常年份的年利润总额 D.项目开发总价值减去总开发成本后的余值 8.对土地市场不发育、土地交易资料缺乏的城市，进行土地经济评价时应该采用( ) A.多因素综合评定法 B.单因素评定法 C.市场比较法 D.收益法 9.土地补偿费是对_给予的补偿。( ) A.原所有者失去土地经营权而产生的损失 B.原土地使用者重新进行生产和生活安排的费用 C.征用集体农业土地原来所得的土地收益 D.税务局或财政局 10.确定城市用地发展方向和布局结构属于_的内容。( ) A.城市分区规划 B.城市总体规划 C.城市详细规划 D.居住区规划 11.某一居住区有两座楼房，一座为4层，建筑面积14862m2；另一座为6层，建筑面积16762m2，那么该居住区的平均层数为( ) A.4.86 B.4.23 C.4.75 D.5.12 12.下列对居住用地的说法，正确的是( ) A.居住用地就是住宅用地 B.居住用地不仅包括住宅用地，还包括居住区各类公共建筑用地 C.城市内的道路也属居住用地的范畴 D.城市内分散布局的停车场也属居住用地的范畴 13.房地产开发项目建设这一阶段是从开工准备到( ) A.施工建设 B.竣工验收 C.房地产销售 D.物业管理 14.在开标、评标和定标工作中，_是这一阶段的重点。( ) A.开标 B.评标 C.定标 D.招标 15.房地产开发企业在筹集房地产开发资金过程中，应遵循安全性原则、经济性原则和 ( ) A.超前性原则 B.最小量原则 C.可靠性原则 D.综合性原则 16.房地产抵押贷款应遵循抵押物足量原则、减少风险原则和( ) A.综合性原则 B.法律效力原则 C.阶段性原则 D.最小量原则 17.开发商在评估细分市场后，对目标市场范围的选择，不可采用的策略是( ) A.产品市场集中化 B.产品专业化 C.市场专业化 D.单一进入化 18.以销售价格为基准，根据不同的销售情况给予适当调整各出售单位价格的策略就是 ( ) A.总价策略 B.全程策略 C.稳定价格策略 D.时点策略 二、多选24按土地价格表示方法不同，土地价格可以分为（）。 A土地总价 B单位地价 C基准地价 D评估地价 E楼面地价 25土地所有权的权能通常由（）构成。 A土地占有权 B土地使用权 C土地收益权 D土地管理权 E土地处分权 三、名词解释(每小题4分，共16分) 26房地产直接筹资 27公开招标 28基础设施 29城市规划 四、简答题(每小题5分，共30分) 30一级资质的房地产开发企业应具备哪些主要条件？ 31简答资金流动计划编制的主要内容。 32简答工程监理的工作步骤。 33房地产项目开发过程中一般需要哪些专业咨询顾问？ 34何谓有效需求？构成有效需求必须具备哪些条件？ 35简述居住区规划的主要技术经济指标。 五、计算题(每小题6分，共12分) 36某公司拟开发一房地产项目，预计各年投入与回收的现金流量见下表（单位：万元），假设以上现金流量均发生在相应期期末，如果开发经营期内年贴现率为12%，根据净现值判断该项目是否可行？ 开发经营期 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 第六年 净现金流量 -4000 -3600 3000 7000 600 300 37某开发商新建一办公楼出售，购买者采用分期付款方式购买，首期支付1000万元，此后的10年，每年年末支付100万元，假设年利率为6%，按复利计，则该办公楼一次性付款的价格是多少？ 六、论述题(12分) 38试论房地产开发项目定价策略的内容及依据2008年7月自考房地产开发试题 课程代码：00175 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.房地产开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动，它跨越_和流通两个领域。 () A.规划 B.设计 C.消费 D.生产 2.“七通一平”主要用于() A.房屋开发 B.单项开发 C.综合开发 D.土地开发 3.由于房地产开发_特性，因而房地产开发必须做到精心策划，使各个环节相互衔接，协调进行。() A.过程的时序性 B.市场的区域性 C.位置的固定性 D.周期的较长性 4.人们对房地产商品的需求量与该商品的价格之间的关系是() A.正相关 B.逆相关 C.不相关 D.A、B都有可能 5.垄断地租的根本来源是() A.农业雇佣工人创造的剩余价值 B.社会其他部门工人创造的剩余价值 C.所有雇佣工人创造的剩余价值 D.A、B、C都不是 6.下面各市场中，_属于政府垄断的市场。() A.房地产一级市场 B.房地产二级市场 C.房地产三级市场 D.房地产四级市场 7.将房地产市场预测分为定性预测和定量预测是按_进行分类得到的。() A.预测的范围 B.预测的性质 C.预测采用的方法 D.预测的时间 8.内部收益率是指项目在整个计算期内，各年_累计等于零时的折现率。() A.现金流入 B.现金流出 C.净现金流量 D.净现金流量的现值 9.在土地关系中，_处于核心地位，起着决定性的作用。() A.土地使用制 B.土地租赁制 C.土地批租制 D.土地所有制 10.房屋拆迁要对_进行安置。() A.被拆房屋的使用人 B.被拆房屋的代管人 C.被拆房屋的所有人 D.被拆房屋的使用人和所有人 11.城市间土地分等应该采用() A.市场比较法 B.收益法 C.多因素综合评价法 D.单因素综合评价法 12.城市规划中_的内容对房地产开发关系最密切。() A.规划期内城市性质、人口和用地规模及城市规划区范围 B.对历史文化名城编制的专门保护规划 C.针对各类用地提出的建筑高度、建筑密度、容积率三大控制性指标 D.根据规划容量，确定工程管线和工程设施的用地界线 13.居住用地占城市总用地比重较大，一般达到_左右。() A.20% B.40% C.50% D.60% 14.在房地产开发项目建设过程中，开发商的主要职责是项目的() A.规划与设计 B.组织与管理 C.施工建造 D.市场营销 15.工程建设监理的内容主要有工程质量监理、工程进度监理和() A.工程设备监理 B.工程合同监理 C.工程设计监理 D.工程材料监理 16.房地产开发企业的自有资金一般包括现金、近期可收回的各种应收款和() A.银行贷款 B.其他借款 C.速动资产 D.职工工资 17.资金成本费用一般包括资金筹集费用和_两部分。() A.房屋建筑成本 B.土地开发成本 C.资金使用成本 D.综合开发成本 18.市场细分包括物业细分和() A.城市细分 B.需求细分 C.中介商细分 D.消费者细分 19.房地产开发项目定价方法一般有认知定价法、通行价格定价法和() A.单项叠加定价法 B.成本加成定价法 C.平均定价法 D.比较定价法 20.根据房地产开发企业资质管理规定，房地产开发企业共分_个资质等级。() A.3 B.4 C.5 D.6 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.房地产开发企业资质等级实行分级审批制，一级资质的开发企业由_审批。( ) A.县建设局 B.市建设局 C.省建设厅 D.建设部 2房地产企业总体的定价策略中，以提高市场占有率为主要目标的是( ) A.低价策略 B.中价策略 C.高价策略 D.平均策略 3.房地产开发商是以组织者、协调者和_身份对工程施工过程实行管理。( ) A.生产者 B.使用者 C.投资者 D.经纪人 4.大中城市的城市规划一般可分为_阶段。( ) A.2个 B.3个 C.4个 D.5个 5.房地产开发企业的资质实行_检验制度，对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业，由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。( ) A.月度 B.年度 C.二年度 D.五年度 6.下列弹性系数中，一般为负值的是( ) A.需求价格弹性系数 B.需求收入弹性系数 C.供给价格弹性系数 D.以上都不是 7.某工程投资100万元，年利率10%，用单利率计息法计算10年后可得本息和( ) A.100万元 B.200万元 C.250万元 D.300万元 8.企业各级领导者直接行使全职能管理工作，不设专门的管理机构是_组织形式的特点。( ) A.矩阵制 B.直线制 C.职能制 D.直线职能制 9临时安置补助费是对_发放的。( ) A.在规定期限内搬迁的人 B.提前于规定期限搬迁的人 C.被拆迁人自行过渡 D.以上都不对 10.企业形象塑造的作用包括提高管理水平、提高可识别性、扩大传播范围、教育内部员工和( ) A.增加企业实力 B.裁减人员 C.提高收入 D.减小规模 11.建筑容积率是_的比率。( ) A.居住区居住建筑总面积占居住区建设总用地面积 B.居住区建筑总面积占居住区建设总用地面积 C.居住区居住建筑总面积占居住区居住总用地面积 D.居住区建筑总面积占居住区居住总用地面积 12.级差地租的根本来源是( ) A.农业雇佣工人创造的剩余价值 B.社会其他部门工人创造的剩余价值 C.所有雇佣工人创造的剩余价值 D.都不是 13.下面市场中，垄断性最大的房地产市场是( ) A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.四级市场 14.房地产开发项目的促销策略包括项目的人员推销策略、营业推广策略、公共关系策略和 ( ) A.时点策略 B.全程策略 C.广告促销策略 D.总价策略 15.可以指出一个项目能够负担最大贷款利率的指标是( ) A.投资利润率 B.内部收益率 C.财务现值率 D.成本利润率 16.房地产开发投资决策分析阶段的主要工作是进行开发项目选择、可行性研究和( ) A.市场调查 B.市场研究 C.规划设计 D.决策立项 17.城市绿化覆盖率是指绿化覆盖面积占_的百分比。( ) A.城市总建筑面积 B.城市总居住面积 C.城市总用地面积 D.城市总用地面积减去绿化覆盖面积 18.伯吉斯的同心圆理论中最外面的环带是( ) A.中心商务区 B.工人住宅区 C.高收入阶层区 D.通勤人士住宅区 19房地产项目开发的各个环节都是以_为中心展开的。( ) A.建筑商 B.使用者 C.地方政府 D.开发商 2007年4月高等教育自学考试房地产开发试题 课程代码：00175 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.投资收益率是_与投资的价值比。( ) A.正常年份的年平均利润 B.正常年份的年净收益 C.正常年份的年利润总额 D.项目开发总价值减去总开发成本后的余值 2在房地产消费过程中，金融机构为消费者支付购房款所提供的长期贷款称为( ) A.固定资产贷款 B.开发贷款 C.抵押贷款 D.流动资金贷款 3.房地产需求量与_是正相关关系。( ) A.价格 B.供应量 C.收入水平 D.地段 4.绝对地租的根本来源是( ) A.农业雇佣工人创造的剩余价值 B.社会其他部门工人创造的剩余价值 C.所有雇佣工人创造的剩余价值 D.都不是 5.房地产一级市场是_之间的交易。( ) A.土地所有者 B.土地所有者与使用者 C.土地使用者 D.以上都可能 6.由于房地产开发受多种因素的影响，加之开发周期长、资金量大，导致房地产开发具有较高的( ) A.使用性 B.风险性 C.政策性 D.稳定性 7.在房地产开发中，建筑层数越多，则利润率( ) A.越高 B.越低 C.与层数无关 D.A、B都有可能 8.房地产开发项目招标投标的特点是( ) A.联合性 B.竞争性 C.指令性 D.计划性 9房屋的拆迁方式有( ) A.两种 B.三种 C.四种 D.五种 10.城市总体规划的期限一般为( ) A.5年 B.10年 C.15年 D.20年 11.下列对居住用地的说法，正确的是( ) A.居住用地就是住宅用地 B.居住用地不仅包括住宅用地，还包括居住区各类公共建筑用地 C.城市内的道路也属居住用地的范畴 D.城市内分散布局的停车场也属居住用地的范畴 12.如果出让的土地属于住宅用地，则国家规定土地使用权出让的最高年限为( ) A.30年 B.40年 C.50年 D.70年 13.房地产开发项目建设过程主要分为项目建设准备、_、建设施工和竣工验收四个阶段。( ) A.规划设计 B.工程勘测 C.项目立项 D.招标投标 14.工程建设监理的内容主要有工程质量监理、工程进度监理和( ) A.工程设备监理 B.工程设计监理 C.工程合同监理 D.工程材料监理 15.房地产开发商的自有资金在开发项目总投资中通常占( ) A.5%10% B.20%35% C.40%50% D.55%70% 16.房地产开发企业的流动资金按其占用形态可划分为储备资金、在建资金、成品资金、结算资金和( ) A.货币资金 B.借贷资金 C.自有资金 D.信托资金 17.在资金收入计划表中，资金收入的项目主要包括定金、售楼收入和( ) A.保险费 B.代理费 C.管理费 D.租金收入 18.三级资质的房地产开发企业，其注册资本应不低于_万元。( ) A.500 B.800 C.1000 D.2000 19按照中华人民共和国企业法人登记管理条例的规定，_内无房地产开发业务的房地产开发专营企业，取消其房地产开发资质，并向工商行政管理机关办理注销登记。( ) A.半年 B.一年 C.两年 D.三年浙江省2006年7月高等教育自学考试 一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分) 1.级差地租和级差地租的理论是由_创立的。（ ） A.英国的大卫李嘉图 B.德国的冯杜能 C.马克思 D.克里斯塔勒 2年利率为10%时，5000元资金一年的时间价值为（ ） A.200元 B.500元 C.1000元 D.5000元 3.房地产开发前期工作阶段是指在项目决策立项后至_这段时间。（ ） A.竣工验收 B.施工建设 C.市场营销 D.物业管理 4.“七通一平”或“三通一平”主要是指（ ） A.房屋开发 B.单项开发 C.综合开发 D.土地开发 5.风险度是_与期望之间的比值。（ ） A.概率 B.方差 C.标准差 D.实际值 6.财务评价时，动态法中的收益额是指（ ） A.项目投产后每年的正常利润 B.项目投产后每年的最高利润 C.项目的净现值 D.收回投资后每年的正常收益 7.多核心理论中最主要的城市核心是（ ） A.工业中心 B.批发中心 C.中心商业区 D.大学聚集中心 8.房屋拆迁安置的法律依据是（ ） A.城市房地产管理法 B.城市规划法 C.土地管理 D.城市房屋拆迁管理条例 9居住建筑密度是_的百分比。（ ） A.居住建筑用地面积占居住建筑基底面积 B.居住建筑基底面积占居住建筑用地面积 C.居住建筑投影面积占居住建筑用地面积 D.居住建筑用地面积占居住建筑投影面积 10.根据城市用地分类与规划建设用地标准，城市公用设施按性质可分为（ ） A.六类 B.七类 C.八类 D.九类 11.确定城市用地发展方向和布局结构属于_的内容。（ ） A.城市分区规划 B.城市总体规划 C.城市详细规划 D.居住区规划 12.从工程项目开始准备到竣工各阶段的进度计划，常用网络图法和_来表示。（ ） A.坐标图法 B.横道图法 C.纵道图法 D.表格法 13.房地产开发企业在筹集房地产开发资金过程中，应遵循安全性原则、可靠性原则和（ ） A.超前性原则 B.最小量原则 C.经济性原则 D.综合性原则 14.房地产抵押贷款应遵循法律效力原则、减少风险原则和（ ） A.综合性原则 B.抵押物足量原则 C.阶段性原则 D.最小量原则 15.资金筹集方案选择与决策通常具有综合性、政策性、地域性和_的特点。（ ） A.阶段性 B.固定性 C.边缘性 D.可调节性 16.房地产开发项目定价方法一般有认知定价法、通行价格定价法和（ ） A.单项叠加定价法 B.成本加成定价法 C.平均定价法 D.比较定价法 17.房地产市场调查不包括（ ） A.宏观环境调查 B.市场供求调查 C.市场细分 D.建筑商、中介商调查 18.房地产市场营销的核心是（ ） A.从市场需求出发，引导企业开发产品 B.满足消费者需求的多样性 C.为了企业在市场上长期发展 D.为了企业树立自己的形象和品牌 19文印、文件工作管理制度属于企业管理的_制度。（ ） A.物业管理 B.工程技术管理 C.财务管理 D.人事管理全国2004年7月高等教育自学考试房地产开发试题 一、单项选择题1. 合资开发是按照房地产开发的( )划分出来的一种类型。 A. 客体 B. 主体 C. 区域 D. 规模 2. 建造出满足社会需要的高质量的合格建筑产品是由( )来完成的。 A. 房地产开发商 B. 建筑承包商 C. 建筑师 D. 工程师 3. ( )的主要职责是对房地产开发企业及其所开发项目的经济活动进行核算、监督和管理。 A. 企业法人 B. 经理 C. 会计师 D. 经济师 4. 新建房地产的供给量主要取决于( )。 A. 房地产开发费用 B. 房地产市场前景 C. 房地产开发资金的融通能力和融资成本 D. 预期的利润水平 5. 某人以年利率7.2%