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2005年上半年非住宅市场整体情况分析2005年上半年，郑州市共投放各类非住宅物业42.33万平方米，较去年同期增加了9.05万平方米,上涨了27.2%。其中，商业物业投放31.87万平方米，办公物业投放9.34万平方米。上半年，各类非住宅物业销售2582套，较去年同期增加了1621套,增幅168.7%；销售面积30.5万平方米，较去年同期上涨了86%。其中商业物业销售2064套，销售面积22.7万平方米;办公物业销售219套，销售面积6.79万平方米；车库、地下室共销售299套，面积1.02万平方米。非住宅物业销售均价为5085元/平方米，较去年同期增加了322元/平方米，增幅是6.8%。其中商业用房均价为5709元/平方米，较去年同期上涨9.4%；办公用房3324元/平方米，较去年同期减少了409元/平方米，降幅为11%。一、 非住宅市场整体投放情况 1.1、05年上半年非住宅投放面积大于去年同期 从以上数据表看出，05年上半年非住宅投放面积较去年同期投放稳中有升，投放面积42.33万平方米，较去年同期上涨了27.2%；但是今年4月份投放面积达到今年以来的新高，投放面积15.89万平方米，较去年同期上涨了149%。 1.2、按季度投放情况 二季度投放面积29.22万平方米，较上季度增加了16.11万平方米，增幅为123%；投放项目28个，较上季度增涨了16.7%，可见投放项目规模普遍大于上季度。与去年同期相比，投放面积增加了9.21万平方米，增幅为46%。 2.1、05年上半年商业用房投放较去年同期稳中有升 从上表数据分析看出，05年上半年非住宅商业用房投放31.82万平方米，较04年同期增加了4.55万平方米，增幅为16.7%；商业用房投放项目55个。 上半年商业用房在投放面积、投放项目较04年同期均有所上升。但是今年4月份商业用房投放10.88万平方米，占总量的34.2%，投放排名第一。 2.2、按季度投放情况 二季度共投放商业物业29个,投放面积21.87万平方米,较上季度上涨了120%,较去年同期上涨了22.5%。除“澳柯玛物流中心”“三恒物流中心”等纯商业项目外，其它大多为住宅底商、小区商业街。随着大盘、大社区的逐渐成熟，住宅底商、小区商业街都有较大的投放，成为商业市场重要的组成部分。 3.1、05上半年办公用房投放面积大于同期 从上图表对比可以看出，05年上半年非住宅办公用房投放面积9.34万平方米，较04年同期上涨了56.2%；投放项目6个。今年2、3月份和04年2、3、5月份均为零投放，05年4月份投放较多，投放面积4.13万平方米，占总量的44.2%，今年上半年办公用房投放面积较去年同期投放多了3.36万平方米。 3.2、按季度投放情况 二季度办公物业投放4个，投放面积6.25万平方米，投放面积较上季度上涨了102%。较去年同期增加了4.09万平方米。”蓝码大厦”、”凯旋门”、”风和日丽”等物业都有不等量的投放。 二、非住宅市场整体销售情况 1.1、05年非住宅市场销售稳中攀升 从上图表数据分析，05年上半年非住宅共销售2582套，较去年同期上涨了169%，销售面积30.5万平方米，较04年同期上升了14.1万平方米，增幅为86%。05年6月份非住宅销售12.24万平方米，占总量的40.1%，名列第一，05年2月份销售最少，占总量的6.3%，但是04年2月份销售量反而最大。 1.2、按季度销售情况 二季度非住宅销售19.63万平方米，销售1720套，较上季度分别上涨了83。6%、99。5%，二季度销售量大幅上升。可见，二季度非住宅市场并没有受到太大的影响，销售量稳步增涨。较去年同期销售面积增加了11.1万平方米。 2.1、05年商业用房市场销售较为火爆 非住宅商业用房销售情况从上表可以看出，05年上半年商业用房销售面积22。7万平方米，较04年同期增幅较大，增幅为90.1%。商业用房在非住宅当中独占鳌头被越来越多的投资客看好,其有广阔的发展前景。 2.2、按季度销售情况 二季度从分类销售情况看，商业用房在非住宅当中上有明显优势，本季度销售1421套，销售面积15.52万平方米，比上季度增加了8.34万平方米。较去年同期增加了9.09万平方米。随着商贸城市进城的加快，商业用房的需求不断增加，销售量也随之上升。 3.1、05年办公用房市场销售基本平稳、略有下降 从上图表数据分析，05年上半年办公用房销售面积6.8万平方米，销售219套，较04年同期销售面积上涨了70%。可见，05年办公用房的销售较04年同期稳中有升,市场需求量较大。然而5月份办公用房销售0.61万平方米，是今年以来的销售最少的月份。却04年5月份增加了0.04万平方米。今年5月份可能受房产新政的影响，销售量暂时略有回落。 3.2、05年非住宅销售价格走势平稳、上下浮动不大 从上表数据可以看出，05年非住宅整体销售价格较去同期有不同程度的上长。05年2月份销售价格7636元/平方米，达到今年以来的新高， 05年5月份销售均价4769元/平方米，是今年以来的新底，但较去年5月份还上涨了34%。 三、1、非住宅分区域销售情况分析 从上表行政分区可以看出，金水区销售面积9.83万平方米，占总量的32.2%，稳居销售第一；郑东新区同样也取得了很好的销售,销售9.32万平方米，与金水区销售量基本持平，排列第二；管城区销售6。17万平方米，二七区、中原区销量相差不大，分别占总量的8.6%、5.3%；惠济区销售0.86万平方米，仅占总量的2.8%。从划区看，东区、中区销售面积较多，分别是12.6万平方米、9.51万平方米，分别占量的41.3%、31.2%。 1.2、商业、办公用房分区域销售情况分析 从上表数据可以看出，05年上半年郑东新区商业用房销售7.99万平方米，销售量跃居第一；金水区商业用房销售5.85万平方米，销售量排名第二；二七区、中原区、惠济区销量都在4万平方米以下，销量分别为2.34万平方米、1.58万平方米、0.67万平方米；惠济区仅销售0.67万平方米，占总量的3%。从办公用房销售看，金水区销售3.51万平方米，销售量最大；管城区销售1.54万平方米，郑东新区仅销售1.25万平方米，中原区为零销售。四、05年非住宅市场供、销情况分析 1.1、非住宅市场供应量略大与销售量 从上表数据可以看出，非住宅投放42.33万平方米，销售面积30.5万平方米，供销比是1.39:1,供略大与求。05年4月份投放面积15.89万平方米，4月份投放最多，占总量的37.5%，3、6月份投放基本持平；仅6月份销售量12.42万平方米，占总量的40.7%。可见，郑州是发展中的商贸城市，非住宅市场需求较大,商业用房、办公用房有很好的发展空间。 1.2、商业用房市场供大于求，市场需求较少 从上表可以看出，商用房投放面积31.82万方米，销售22.7万平方米，供销比是1.4:1,供大于求。05年4月份就投放10.8万平方米，占总投放34.2%，从销售情况看，1、4月份销售都突破了3万平方米，分别占总销量的15.5%。而6月份销售9.69万平方米，占总量的42.7