物业管理服务工作问答.doc

南方，你穿着黑衣裳走向天那些寂寞的花朵黑的花朵你是天鹅船唯一的花朵/sogou?query=%E8%AF%97%E6%AD%8C&pid=AQg4A物业管理服务工作问答 1、物业管理公司与业主是什么关系？ 答：双方是互相依存，地位平等的契约关系的两个方面。物业管理公司按相关合同约定为业主提供物业管理服务，业主按相关合同约定享受物业公司提供的物业管理服务，但提供服务与享受服务是一种商业运作形式。用俗语说就是物业公司提供的服务是有偿的，并依靠提供有偿服务而生存的，业主则是花钱买服务，并有权监督其服务质量。双方可以因发展变化的需要，在协商一致的条件下续签，修改或解除合同，但物业公司不能凌驾于业主之上，包打天下，业主也不能至高无上者自居，将物业管理服务，当成自己的保镖。业主应该走出“上帝”的误区，物业管理公司应该走出“管家”的误区。 2、业主虽然购置了小区住宅，但一直没有入住（空置或租赁他人使用），要不要交纳物业管理费？ 答：照样应如数交纳物业管理费用。理由如下： 业主购房后虽然没有入住，但业主购房时签定的购房协议以对物业服务条款形成认同。 物业管理是房地产开发的后续服务，他需要人员去管理维护，而人员的管理服务行为，必然产生成本费用，因此该费用应分摊到每一户已购房的业主名下。 物业提供的是公共区域的管理服务,虽然单户业主购楼后未住,但公共区域的物业服务并不因此停止而且业主的物业本身仍然享受这种物业服务,所以业主有责任按合同规定交纳物业费来支撑物业服务工作的正常运作。物业管理条理规定,业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费,业主违反物业服务合同约定逾期不交纳的,物业管理企业可以依法予以追缴。 3、房屋存在质量问题是否可以不交纳物业管理费? 答：业主物业管理企业间行成的物业管理合同与开发商之间形成的房屋买卖合同是两码事,不管物业管理企业与房地产开发商是什么关系,他们同业主之间不是同一法律关系.按照前一个合同约定没有合理的理由,就应该按时足额交纳物业管理费.房屋的质量问题与物业管理服务内容没有关系。解决房屋存在的质量问题,应该和房产开发商交涉,即使打官司也应该起诉开发商。物业管理条理第31条规定,“建设单位应该按照国家规定的保修期和保修范围承担物业的保修责任”。 4、楼宇对讲防盗门的维护责任，应该由谁承担？ 答：早些年开发的商品住宅是没有对讲门，防盗门的所以年月日国家建设部、财政部出台的住宅共用部位共用设施设备维护基金管理办法和年月日出台的物业管理条例以及邯郸市先后出台的相关规定都没有设计住宅楼单元对讲门、防盗门的管理维修问题。即使开发商、建筑商同意安装单元对讲门，防盗门，售楼时也是另行交费。尽管如此物业管理部门在实际管理工作中，还是将单元对讲、防盗门的维修管理工作额外担负起来，但是这种担负应该只限于技术方面的，不包括维修基金。有些小区在处理涉及到单元对讲防盗门的维修基金时，基本采用的是维修那个单元的对讲、防盗门，由那个单元的业主共同负担。 5、用水、用电、燃气等不属于物业管理收费范围的费用为何由物业管理部门来由？ 答：这是一个长期以来难以协商解决的问题，按相关规定水、电、气、暖方面的业务，属于相关部门的管理责任。这些部门都是服务性企业，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表，计量收费，并担负必要的维修责任，但由于种种原因，这些企业做不到这一点，物业管理企业为了不影响业主正常生活从顾全大局出发，担当起了这些额外负担代收费用，这给一些业主造成一些错觉，认为费用交给了谁，就找谁说事。比如，冬季取暖，物业管理处代热力公司收取取暖费，是怕影响居民取暖而做的义务工作。他们代收取暖费也只是当个“过路财神”物业管理费不能顶取暖费，取暖费不能顶物业管理费，就像井水不犯河水，有时候供暖情况不理想，引起一些是是非非。这些是是非非本来在业主与供热部门之间，但一些业主不是积极配合物业管理部门一起同供热部门交涉，而是把火气撒在物业公司头上，实际上是稀里糊涂“打错了板子”物业管理企业办了好事还要代人受过，岂不怨哉？ 6、在小区内家庭发生歹徒入室盗窃以及自行车、电动车、汽车丢失问题，是否可以拒缴物业管理费？ 答：以理而论，汽车、摩托车在停车场丢失，即使交了停车费，也不应该由物业公司赔偿。理由是物业公司收取的停车费用不足以承担赔偿义务，停车场只是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务收费是因为用户占用了全体业主共有的土地场地设施，这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益”谁出钱的原则，同样道理，业主家中财产被盗，更不应该由物业公司赔偿。因为业主付给物业公司的服务费用，只是为提供公共环境的维护费用，而不是个人家庭财产保险费用，但是物业公司有责任承担法律和合同约定的责任，如优化服务，加强管理，减少纠纷，防范事故等为业主分忧。 7、业主家中被盗受到人身伤害后，是否以物业管理收取了保安费为由要求其承担赔偿责任？ 答：物业管理服务合同所约定的保安服务，仅指物业管理企业为维护物业管理区域内的公共秩序，和物业使用人的安全，实施的必要的正常防范性安全保卫活动。物业管理企业也不承担确保物业管理区域内业主和使用人，因人身或财产不遭侵害的义务。业主和使用人因人身或财产受到第三者不法侵害而起诉物业管理企业的经审理，如物业管理企业已进到保安注意义务，可不承担损害赔偿责任，业主和使用人早有约定的除外。 8、因为连丢了三辆自行车，拒交物业费的业主为什么被物业告上法庭？ 答：事情是这样，北京的李某在小区内一连丢了三辆自行车，因此拒绝交纳物业管理费，李某所在的小区物业公司在向其催收年度物业费时，李某认为自己交纳的物业费中包括保安费，小区保安并没有真正做到保证自己的财产安全。物业公司称：保安只负责维护小区的公共秩序和安全，定时开关小区大门，巡逻时发现火警，治安交通事故及时处理，对可疑人员进行盘查，而丢失自行车是治安刑事案件应由公安机关负责处理。与物业公司无关，因双方意见不一，李某拒绝交纳年度物业管理费，物业公司无奈至诉法院，要求李某如数交纳物业管理费，结果北京怀柔区法院判决李某全额交纳所欠的物业管理费。 9、保安服务保什么？ 答：“保安”是一种治安防范服务，而不是“治安保障”服务只能降底物业管理区域的犯罪率，不能也不可能完全杜绝物业管理区域内的犯罪现象。从保安的义务权利上看保安人员虽然统一着装，在管理上比一般行业更严格，更规范，但是他们在法律上绝没有任何超越普通公民的权利和义务。更没有任何意义上的“执法权”在公安部门于2000年出台的关于保安服务公司规范等若干规定中对保安的职权范围有着严格的限制：“保安人员不得剥夺限制民人身自由，不得搜查他人身体和扣押他人合法证件，合法财产不得辱骂殴打他人或教唆殴打他人，保安人员在执勤巡逻中发现实施的不法行为应迅速制止，及时将不法行为人员押送公安机关。 因此物业管理中的保安服务，只能起到群防群治的社会综合治理作用，是维护小区正常秩序和物业使用的安全，实施的必要的正常防范性安全保卫活动，不承担确保物业管理区域内业主，使用人的人身财产不遭不法侵害的义务。但根据物业管理合同，业主公约规定，物业公司保安未履行义务，存在明显过失，则应承担相应责任。 10、业主维权需走出哪些误区？ 答：随着物业管理的逐步发展依示维护自己的合法权益，越来越被业主重视，但目前有一些业主的维权活动明显进入了误区，有关专家认为“业主维权应走出一些误区。” 误区一、责任方只有物业公司。 有业主发现楼上厕所漏水影响自己的生活就理所当然认为是物业公司的事，有业主对窗外交通的噪音忍无可忍，叫来了物业公司，实际上引起纠纷的责任方分别是邻居和交通建设管理部门，搞清楚责任方到底是谁才有助于纠纷的更快解决，不能一味全部把责任推到物业公司身上，以拒绝交费为借口，强迫物业公司解决一些不属于物业管理的工作，而物业公司没有此能为解决不了双方的矛盾纠纷就产生了。 误区二、要低价格的高服务。 物业服务是有偿服务，业主要从市场经济规律分析物业管理的得与失，而不是一味片面的追求好的服务，而不愿意交纳相应的服务费，或是一厢情愿的低服务价格，这样只能造成物业公司的低质量服务，即使暂取得了物业公司的服务，但这种服务往往只能是表面的服务实际上却影响小区长久的服务。 误区三、公德意识不重要： 对小区的爱护是业主共同的事情，而不只是物业公司的事，我们要对小区环境共同维护好，需要有公德意识，公共部位的地面脏了，有可能只是某些人不注意造成的。我们怎么从自身做起，去爱护小区环境，不能仅仅将眼光叮在自己房屋的面积中而丧失对公共部位、公共利益的关注。因此做为小区共同业主，大家都需要布良好的公德意识。 除去上面所提到的这些误区外，在现实生