成都市房地产市场年度宏观数据调研研究报告.doc

成都市房地产市场年度宏观数据调研研究报告? 房地产市场宏观环境分析 1 、省内房地产市场宏观开发情况 （一）投资总量持续快速增长，投资结构进一步优化。 1-11 月全社会投资完成 30023.66 亿元，增长 267.6% 。其中城镇投资 2694.18 亿元，增长 29.2% ，增速列全国 31 个省（市、区）第 13 位、西部地区第 5 位。由于去年 2 季度开始实施宏观调控，去年投资增速呈现高开低走的态势，各月增速波动幅度达 18.6 个百分点。今年四川省投资增长则趋于平稳，各月投资均保持较快增长态势，增速波动幅度在 7.5 个百分点以内（见下图）。与全国比较，四川省 1-11 月城镇投资增速比全国快 1.4 个百分点。今年四川省投资快速增长，既有投资力度加大的影响，也有去年同期增速较慢的因素。 1-11 月，四川省城镇投资中，第一产业投资 49.85 亿元，同比增长 45.5% ；第二产业投资 1108.07 亿元，增长 42.7% ；第三产业投资 1536.26 亿元，增长 20.6% 。第一产业投资得到一定加强，增速比去年同期快 44.7 个百分点。 （二）民间投资活跃，港澳台商企业投资增势强劲 随着投资环境的不断改善，四川省民间投资日趋活跃，投资比重不断上升，成为推动全省投资增长的主要动力。 1-11 月全社会投资中民间投资（全社会投资扣除国有及国有控股和港澳台外商投资） 1266.59 亿元，同比增长 38.6% ，占全部投资的比重由上年同期的 38.8% 上升到 42.2% 。拉动全社会投资增长 15 个百分点，对投资增长的贡献率达 54.4% 。 非国有投资中外商及港澳台商企业投资强劲增长。其中：外商企业投资 53.33 亿元，增长 57 ；港澳台商企业投资 85.66 亿元，增长 1.1 倍；私营企业投资 329.49 亿元，增长 37.7 。 （三）前三季度四川商品房均价 2220 元，房价稳步上涨。 前三季度我省商品房预售价格 2220 元 / 平方米，同比上涨 8% ，比 8 月份上涨 0.1% ，价格保持稳定。但房地产开发市场也存在非住宅用房的空置面积持续增加和商品住宅供应量减少两大值得关注的问题。 今年，在国家和省相继出台一系列房地产宏观调控政策的新形势下，我省房地产市场虽然出现了一些新变化，但总体上保持了平稳发展态势。房地产开发投资持续较快增长，土地供应充足，商品房新开工面积增加较多，供求矛盾得到一定缓解。但也存在一些值得关注的问题：一是商品房供应仍然存在结构性矛盾，非住宅用房的空置面积持续增加。尽管商品房新开发结构趋于合理，但部分城市结构性矛盾依然存在，非住宅空置面积增加。商品房空置面积普遍表现为商业用房等非住宅建设规模过大，普通商品住宅和经济适用住房不足的结构性矛盾。住宅投资增长较慢，占房地产开发投资的比重下降。二是竣工面积同比下降，建设周期延长，商品住宅供应量减少。前 9 个月 , 全省商品房竣工面积 973. 6 万平方米 ，比去年同期减少 84. 7 万平方米 ，下降 8.0% 。 2 、成都市全年房地产宏观市场情况 （本节内容略，以下为主要纲要介绍） 房地产开发投资较去年大幅增长同比增长 53% 。 商品房供应量持续增加，成交量同比下降，房价继续稳步上涨。 二手房成交继续保持上扬 ? 房地产政策及其影响 1 、相关主要政策列表 （本节略） 2 、重要政策解读 （ 1 ） 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 为调整部分地区住房供应结构不合理，开发建设成本提高，住房价格上涨过快的情况，国务院办公厅发布此通知，通知制定了八条措施以抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。从此项通知对成都市场的影响来看，在一定时间内，成都房地产市场的确受到这项政策的影响， 4 月成都的房地产开发投资相比前一个月出现滑落，市场出现不明朗因素。消费者也被忽然而至的房产政策所惊动，纷纷持币待购，投资性行为也大幅减少，房产市场出现短暂休克。 （ 2 ）关于做好稳定住房价格工作的意见 在 3 月的关于稳定住房价格通知出台后的短短两个月之后，政府继续重拳出击，建设部等七部委联合行动对房地产市场进行更为细化的调控，房产市场一时出现更大的恐慌与不确定氛围。在这项政策出台后，成都房产市场也未能幸免， 6-9 月的房产开发投资一直处于低位，市场不够乐观。 与此同时，商品住宅新开工面积也与投资开发表现出一致， 3 月与 6 、 7 、 8 、 9 月新开工面积出现大幅减少。但我们还可以看到，从去年 10 月份开始，房产市场又恢复信心，新开工面积大增增加，新政带来的观望效应逐渐淡去。 （ 1 ） 国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知 为调整部分地区住房供应结构不合理，开发建设成本提高，住房价格上涨过快的情况，国务院办公厅发布此通知，通知制定了八条措施以抑制住房价格过快上涨，促进房地产市场健康发展。从此项通知对成都市场的影响来看，在一定时间内，成都房地产市场的确受到这项政策的影响， 4 月成都的房地产开发投资相比前一个月出现滑落，市场出现不明朗因素。消费者也被忽然而至的房产政策所惊动，纷纷持币待购，投资性行为也大幅减少，房产市场出现短暂休克。 （ 2 ）关于做好稳定住房价格工作的意见 在 3 月的关于稳定住房价格通知出台后的短短两个月之后，政府继续重拳出击，建设部等七部委联合行动对房地产市场进行更为细化的调控，房产市场一时出现更大的恐慌与不确定氛围。在这项政策出台后，成都房产市场也未能幸免， 6-9 月的房产开发投资一直处于低位，市场不够乐观。 与此同时，商品住宅新开工面积也与投资开发表现出一致， 3 月与 6 、 7 、 8 、 9 月新开工面积出现大幅减少。但我们还可以看到，从去年 10 月份开始，房产市场又恢复信心，新开工面积大增增加，新政带来的观望效应逐渐淡去。 ? 市政发展动态 1 、大成都规划浮出水面 按照规划， 2020 年，成都将形成包括成都绕城高速公路以内区域，面积近 600 平方公里的 “ 中心城区 ” 以及包括市域内中心城五城区、高新区和新都、青白江、龙泉、华阳、东升、温江、郫县区域在内，面积 3681 平方公里的“都市区 ” ，这意味着成都将以多中心组团式的扩张方式取代单中心圈层式扩张方式，城市结构由单一的特大城市向城乡 体化转变。 2 、成都地铁时代来临指日可待 1992 年，成都开始着手地铁工程的前期工作 2014 年 9 月 11 日 ，成都地铁 1 号线一期工程可行性研究报告通过国家发改委委托的专家组评审，目前已上报国家发改委等候批复，成都地铁一期工程最迟将于明年 6 月全面动工。 10 月 5 日 , 成都地铁一号线在人民南路、骡马市等 40 多个主要地点开始钻孔，进行地质勘探。根据可研报告，成都市初步计划地铁 1 号线一期工程于 2009 年底全线试通车， 2010 年 7 月完成一期工程全线建设，提交国家验收，正式通车。 3 、成渝构建西部“双星城” “成都市城市空间发展战略研究”正式亮相成都规划展。新公布的成都市城市总体规划（至年）正是在研究成果的指导下制定出台的，且今后成都市的产业发展、区域空间发展、城市发展等也将按此研究进行。研究指出成都城市发展未来的三个层次：第一层次，构筑中西部地区战略高峰 成渝经济区。这种经济格局将使成渝 “ 双星城 ” 成为中国西部地区最具有竞争力的都市联合体，成为中国长期工业经济保持高速增长的西部核心轴，也将在真正意义上实现重臂战略高峰；第二层次，打造四川自己的 “ 三角洲 ” 成、德、绵城市带。逐步形成 “ 成德绵 ” 、 “ 成眉乐 ” 城市带。其核心是以成都为发展中心，依托成绵高速、成宝铁路构建城市带的主体部分，建设重工业、中小型工业高新产业走廊；第三层次，成都市都市空间战略布局，即成都市区域内各市区中心卫星城的发展战略布局。 4 、城市基础设施建设如火如荼 光华大道的建成通车、天府广场改造工程的开建、玉带桥路网改造工程的顺利竣工、人民中路、人民北路、二环路路面等路面改造工程等等一系列城市基础建设都在 2014 年如火如荼地上演。加上周边各郊县纷纷加快城市的基础建设， 05 年可谓是成都基础设施建设热闹非凡的一年，这无疑会对未来成都的城市发展以及房地产市场锦上添花。 ? 房地产发展动态 1 、房交会、城房会、 住博会接连登台 2014 年成都房地产盛会接连上演。先是房交会、城房会抢先亮相，紧接着，住博会又分别在酷热的 7 月与充满节日氛围的 12 月激情上演。这些活动的接连登场必定会对成都房产市场的活跃有所促进。 2 、外来房产巨头纷纷抢滩成都 更多更具实力的外来开发商都看好成都的房产市场，纷纷抢滩蓉城，和黄、中海、滕王阁就是其代表。短短几年内，由这三家开发的三大国际社区将在成都地产市场一一亮相，开工总建筑面积约 445 万平方米，将会提供约 26000 套的国际水准住宅。另据成都市建委统计， 04 年成都商品住宅开工面积不过 761. 9 万平方米 。而仅三个社区面积就达 400 多万平米，这无疑将会给成都楼市带来巨大冲击，对高端客户的争夺势在难免，同时，也将对成都其他中高档住宅项目形成巨大压力。 ? 2014 年成都新亮点 1 、地铁 早在 13 年前，成都人就开始了地铁项目的筹备工作。经过马拉松式的准备，去年 12 月 28 日，成都地铁 1 号线一期工程终于在成都南三环正式开工建设。 根据规划，成都地铁 1 号线一期工程线路总长 15.998 千米 ，全部为地下线，设计最高运行速度为 80 公里 / 小时。工程总投资约为 69.8736 亿元，工期为 4.5 年。 2015 年土建工程全面开工， 2008 年底全线土建工程完工， 2009 年 3 月开始全线铺轨、机电设备安装、车站装修和设备调试， 2010 年试运营。 成都地铁工程的全面开建，标志着成都已经驶入地铁经济时代，成都未来的房地产市场也必然更加光明。地铁到底会对成都房产市场带来多大的影响，我们将会拭目以待。 2 、城东 “中产城东”的提出，让去年的城东的房产市场可谓风光阵阵，好戏连台。在继城西与城南两大片区趋于成熟，房产潜力有限的情况下，城东适时推出了自己的发展定位，将城东打造为中产阶级的安乐社区。这无疑对改变过去穷城东的观念产生了质的转变。象“万科”“蓝谷地”“卓锦城”等一大批中高端楼盘的相继推出，也给了城东足够的市场证明，城东由此进入中产时代。无疑，城东是去年成都房产市场的一大亮点。 3 、规划 最新的成都发展总体规划，明确了城市向东向南发展的思路，近郊的龙泉、双流两地无疑是最大受益者。另外，大成都概念的提出、城市人口的外移也给近郊其他区县的房产市场带来了巨大的机会。在房地产这个极易受规划影响的行业，成都最新规划的出台无疑是对未来成都房产市场的发展创造了一个更大的平台。 4 、新政 新政无疑是 05 年中国房地产市场最为引人关注的一个词语。回顾新