房地产估价结果报告.doc

地址*街89号 电话：123456目 录一、 致委托估价方函第23页二、 估价师声明第4页三、 估价的假设和限制条件第5页四、 估价结果报告第613页五、 附件第1430页致委托评估方函*：接受贵公司委托，我评估公司派评估人员对*拥有的，位于*新区凤祥大街2号凤祥大厦一-五层的商业用房进行了评估作价，评估建筑物面积3，967.39平房米，土地面积12，838平房米，评估目的为房地产抵偿债务提供价值参考依据。根据国家有关房地产评估的规定，按照估价程序、评估目的、采用科学适用的评估方法，遵守客观、公正、合理的估价原则，评估人员对委托方评估项目进行了实地勘察，并查阅了贵公司提供的有关文件和资料，进行了必要的市场调查及资料收集与分析，经认真的测算后，确定评估对象在评估时点2007年3月15日的估价结果为：总计评估价值为28，565，208元（人民币大写贰仟捌佰伍拾陆万伍仟贰佰零捌元整）。评估单位：7，200元/平方米。 *房地产评估有限公司 法定代表人：* 致函日期：二七年三月十九日估 价 师 声 明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的准确的；二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告已说明的假设和限制条件的限制；三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见；四、我们依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告；五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地勘察；六、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 国家房地产估价师：* 国家房地产估价师：* 估价的假设和限制条件报告限制条件及需要说明事项：一、本评估结论为估价对象现时适用状况条件下、于评估时点的市场价值，有效期为一年；二、本次评估不考虑估价对象未来收益，仅以现值评估；三、本评估报告未经我评估公司书面同意，不得提供给其它中介机构，否则后果自负;四、本项估价结果为一定限制条件下的房地产价格。如条件改变，房地产价格应重新评估；五、本评估报告仅作为房地产抵偿债务提供价值依据时使用，它用无效。房地产估价结果报告一、委托估价方委托估价方：*二、资产占有方资产占有方：*三、受理估价方受理估价方：*房地产估价有限公司法定代表人：*住 所：*和平区和平南大街39号估价资格等级：贰级四、估价对象（一）区域条件1.位置状况：*新区暨*国家技术产业开发区位于*城区的南部。国务院2000年1月10日批准了*城市总体规划，*新区为*中心城区的核心组成部分，北临浑河，东南接三环高速公路，西至长大铁路，总面积120.6平方公里。现辖三乡二镇，33个自然村，人口约十万人。*新区区位优势独特，地势平坦，交通便捷发达。所在区域现有三环高速公路，孤石公路，机场高速公路，沈营公路，沈丹高速公路，沈苏快速干道，沈祝公路等七条公路连接周边地区。另有工农桥、浑河桥、长青桥、浑河隧道、栖霞桥与母城*相连。*新区以高新技术产业为核心，科技教育人才为支撑，集高新技术产业、科技、文教、商贸、居住、旅游为一体与国际接轨的现代化科技新城区。*新区作为二十世纪*的蒲东，正以崛起的态势快速向前发展。*产业区、长白乡镇工业区已基本形成。这里有代表新世纪特点的二十世纪大厦；有吸引海外学子报效祖国的辽宁*海外学子创业园；有国际国内市场著名品牌的东大阿尔派，三宝电脑，LG电子；还有展示*与海外强联合的国家及*海峡两岸科技工业园，环保科技工业园，此外，还有正在建设的*软件园，即将建成的德国宝马汽车制造基地、先进制造技术基地、高新的超级市场。起步区位于*新区中部，东起长青南街，西到机场告诉公路，北起浑河南堤，南至苏抚铁路。东西长约3.8公里，南北宽2公里，总面积7.76平方公里。北临浑河观光旅游带，隔浑河与母城相望。南侧视浑河高新技术产业区，东侧为教育科研区。起步区是集金融行政、商贸、文教、宾馆、娱乐、居住等为一体的综合区域。起步区由中心区和居住区等部分构成。其中，中心区占起步区用地的20%左右，约定1.5平方公里；居住区占60%左右，约4.7平方公里；其它1.6平方公里。是为发展高新技术产业服务的金融商贸区。2.道路通达情况：道路网体系完善，对内、对外交通便捷，道路通达程度较高。3.内外交通情况：估价对象周围有沈营公路、机场高速公路、沈丹公路、*绕城高速公路与市内和附近地区连接。估价对象距*站9公里，距*北站约11公里，距桃仙机场约10公里，出行比较方便。4.基础设施条件：估价对象周围市政配套设施已达“七通”，即通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖、通煤气。估价对象周围基本生活设施条件也比较完善，自然灾害威胁较小。5.公共文体设施条件：估价对象周围多为高新技术企业、二十一世纪大厦、科学园、创业园等，公共文体设施较好。6.环境条件：估价对象所在区域其空气污染处于*的较低水平，绿化覆盖度处于*的较高绿化水平，生活环境质量良好。（二）个别因素估价对象*新区凤祥大街2号凤祥大厦一-五层，为商业用房，是*新区最为繁华的地区之一。总建筑面积7141.3平方米，于2003年3月竣工，当年投入使用，混合结构，共九层。估价对象位于第一-五层，建筑面积3,967,39平方米，土地面积12,838平方米。该楼整体使用维护状况较好楼内配有给水、排水、供电、通信、电梯、楼梯等设施，根据沈房1994149号文颁发的“*各类房屋成新评定标准”及评估人员现场勘查，综合评定新旧程度九五成新。土地概况：宗地位于*新区凤祥大街2号，土地使用者为*，使用权类型为行政划拨，用途为住宅用地，土地使用证登记面积为23,109平方米，本次评估土地面积12,838平方米，国有土地使用证号：栖霞国用（2000）字第111号，土地等级为*三级用地。五、估价目的为房地产抵偿债务提供价值参考依据。六、估价时点估价时点为2007年3月15日七、价值定义本报告出具的房地产评估价值，是指评估日期范围内估价对象所在地房地产市场现时价值。八、估价依据1、房地产价格评估委托书；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、房地产估价规范，中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999；4、委托方提供的建设工程规划许可证、房屋建筑面积测算审核分层分户表复印件； 5.委托方提供的栖霞国用（2000）字第111号国有土地使用权证复印件； 6.委托方提供的其它有关资料； 7.估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料； 8.沈房发1994149号文颁发的“*各类房屋成新评定标准”。 九、估价原则 1.坚持全面考察，综合分析的原则； 2.坚持客观、公正、科学、依法、诚信的原则； 3.遵循合法原则； 4.替代原则； 5.估价时点原则。 十、估价方法 评估人员再认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和必要的调查之后，根据评估标的物的土点及实际情况，此次评估采用市场比较法。市场比较法：将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的，修正出估价对象价格的一种方法。 用市场比较法估价时需要对交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等进行修正后得出估价对象房地产价格。公式：估价对象在建工程评估价值=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区域因素修正系数个别因素修正系数。十一、估价结果根据国家有关房地产估价的规定，按照估价程序、估价目的、采用科学适用的估价方法，遵循客观、公正、合理的估价原则，评估人员对委托方评估项目进行了实地勘察，并查阅贵公司提供的有关文件和资料，进行了必要市场调查及资料收集与分析，经认真的测算后，确定估价对象在估价时点2007年3月15日的估价结果为：总计评估价值28,565,20