住宅小区车库所有权属问题的争议.doc

中 山 大 学自学考试本科生毕业论文题 目：区分建筑物的小区停车位应界定为业主共有部分 专 业： 法律 专业代码：B030117 学生姓名： 刘湖广 准考证号：030612100272 指导教师： 任 强 论文成绩：优秀（ ）良好（ ）中等（ ）及格（ ）不及格（ ）二一 年 月目录摘要(1)引言（4）一、住宅小区停车位的概念、性质(5)（一）住宅小区停车位的概念 (5) (二)住宅小区停车位的性质(5)二、停车位权属的立法现状及其缺陷(6)（一）关于我国区分建筑物停车位之分类(6)（二）物权法第七十四条第二款的的缺陷(7)三、区分建筑物住宅小区停车位权利归属的分析(8)（一）建筑物区分所有的小区停车位的共有性特点 (8)（二）区分建筑物停车位没有分摊土地使用权面积份额(9) （三）区分建筑物的停车位不具有构造上之独立性(9)（四）区分建筑物的停车位在利用和功能上具有从属性(10)（五）区分建筑物的停车位成本应计入小区商品房定价(10)（六）区分建筑物的停车位成本构成特点具有难以单独区分性(11)（七）区分建筑物的停车位与“房地一体”原则（12）四、结论及立法建议(12)参考文献(12) 区分建筑物的停车位应界定为业主共有部分中文摘要随着我国改革开放以来经济飞速发展，汽车数量越来越多，停车难的问题日渐成为困扰人们生活的重大难题。“住宅小区停车位之争”冲突频发，严重影响了人们生活，扰乱了社会秩序，浪费司法资源，破坏了经济发展社会和谐。为什么区分建筑物停车位的权属问题，让大家争论不休，其核心问题在于区分建筑物停车位究竟是开发商属有，还是业主所有；属于专有还是共有。我国区分建筑物所有权停车位的争议的原因在于：第一建筑物所有权法律不成体系缺乏具体的可操作性。第二物权法第七十四条第二款对停车位作出的模糊界定，是我国小区停车位权属争议的重要原因之一。本文主要从建筑物停车位的立法、现代建筑物区分所有权、建筑工程经济方面的理论，对区分建筑物停车位的性质和权属进行了论述。对物权法第七十四条第二款也提出了一些自己的看法。文章重点从建筑物区分所有的复合共有性特点、区分建筑物停车位土地使用权问题、区分建筑物的停车位构造上的特点、区分建筑物的停车位在利用和功能上具有从属性、区分建筑物的停车位与小区商品房定价关系等七个方面分析了住宅小区停车位的所有权。并得出以下结论：1、住宅小区停车位配套的建设应满足现在及未来一定时间内业主的停车需求的停车位数量，是开发商的法定义务；2、区分建筑物的复合共有性，小区停车位的配套性与附属性，成本与定价关系的规范化，决定停车位应界定为建筑物区分所有者的共有部分，不得成立单独所有权；3、解决区分建筑物的停车位纠纷,应该以建筑物区分所有权理论的法理为前提，其次再考虑适用其它具体法规。关键词：住宅小区停车位；物权法；建筑物区分所有权；权属引言经济的持续增长，汽车工业不断发展，汽车保有量持续增加，城市人口的总量的增大，城市有车一族的队伍越来庞大。城市用地日趋紧张，住宅小区停车位问题已经令人堪忧，由此引发的住宅小区停车位权属问题的争论也愈演愈烈。物权法颁布以前各地方规定不一，各持已见。物权法颂布以后一定程度上减少了纷争，但相关规定存在一定的不完备性，争论也从来没有停止。建筑区分所有权制度在我国长期没有得到法律确认，只有在一些法律条款中对建筑物的部分属有权有相关的零星的规定，导致我国停车位的权属缺乏判断依据和理论支撑。各地出台的有关建筑区分所有权及停车位地方性法规和政府规章，内容不一，规定混乱，没有统一的上位法，反而使停车位权属问题更加复杂。开发商、物业管理公司、业主三方因为停车位权属及其买卖、使用、租赁的争端与日俱增。本论文以建筑物区分所有权理论与当前流行的观点为基础，结合了建筑工程项目方面的一些知识，分门别类对停车位的权属进行分析，提出了一些具体的建议，希望抛砖引玉通过更多的法律人的努力，能为不断发生的停车位权属问题提供法律指引，解决一些实际的具体问题。一、住宅小区停车位的概念、性质（一）住宅小区停车位的概念住宅小区停车位是指小区各种停车场中可供一辆汽车停放单元。停车场由若干停车位构成，停车位是停车场的基本元素。停车位的属权问题清晰了，而由此构成的停车场、停车楼，车库的权属问题自然迎刃而解了。因此，本文所讨论的停车位的归属，仅仅限于建筑物区分所有权制度中的住宅小区停车位。 (二)住宅小区停车位的性质要讨论停车位的权属问题，首先应该明确小区停车位的性质。停车位客观存在于人身之外，能满足权利主体的需求并能为权利主体所控制和利用，每一个停车位都有它明确的界限和标记，有的还能构成独立的立体空间，从一般观念上来看能明显与其它物区分，因此它符合法律上“物”的基本特征。然而停车位属于何种性质的物呢？从主从物的角度来看，它是主物还是从物，梁慧星教授认为小区停车位一般属于从建筑物，而房屋为主建筑物。陈华彬教授认为小区停车位为附属建筑物，对区分所有建筑物具有从属关系。根据主物转移，从物随之转移的原则，建筑物所有权转移了，停车位所有权也随之转移。从建筑物区分所有权制度来看停车位是共有物，还是专有物，能否约定所有权呢？杨立新教授认为：从原则上说，停车位是区分所有权人全体共有的，因为在区分所有建筑物中，除了专有部分建立所有权之外，其他部分都应是全体区分所有权人所共有。从使用功能上来说，停车位是住宅小区的重要配套设施。也是衡量小区房产价值的重要指标，小区的车位配套越合理，价格也就越高。在一些发达国家，相关法律规范规定，住宅小区每两个卧室单元就应当配置一个车位。小区车位与建筑物区分所有权是密不可分的，是建筑物区分所有制度中重要的财产。二、停车位权属的立法现状及其缺陷（一）关于我国区分建筑物停车位之分类我国区分建筑物所有权制度还处在一个不完善的阶段，只有在一些相关法律在法律条款中对建筑物的某些部分或部位在权属方面有相关的零星的规定。按照物权法第七十四条、停车场建设和管理暂行规定、城市异产毗连房屋管理规定，目前我国区分所有建筑物主要停车位一般有室外停车位、架空层停车位和地下室停车位三种。随着房地产与建筑业的发展新的停车位形式不断出现，屋顶平台停车位、多层立体停车楼也开始出现。 1、室外停车位室外停车位一般是在区分建筑物的室外空地上或小区路边，以白线或者其他方式划出一些车位，又称露天停车位。 2、架空层停车位我国目前的高层或者多层建筑物，其首层仅有梁、柱相隔，形成所谓的架空层，设计上用来通风、防潮，增加小区居民地面活动面积和视野范围。日常用于社区娱乐活动场所或者儿童游乐场，和用作停车。其中用于停车的，就形成了架空层停车位。 3、地下室停车位由于建筑工业的发展，建筑往空中和地下深度发展成为了可能，而由于土地的稀缺性，土地空间利用的立体化趋势越来越明显，建筑商不仅向上要空间，也向地下发展空间。于是，现代高层建筑都有一层甚至是数层的地下室。这些地下室，主要用途有三：一是城市防空；二是铺设水电、煤气、排污管网等共用设施；三是作停车用。4、屋顶平台停车位 屋顶平台停车位是指在小区商品房楼顶平台上设置的停车位。我国经济发达的沿海城市也比较常见。随着土地资源日益紧张，土地与空间越来越向立体化方向发展的趋势，这类停车位将逐渐普及起来。5、停车楼停车楼是指住宅小区里独立建设的多层停车位，是近年来新开发的一种停车设施，其通常与小区楼房同时设计、同时施工、同时投入使用。 （二）物权法第七十四条第二款的的缺陷物权法第七十四条第二款，其规定区分建筑物的停车位“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。约定的方式，存在几个问题。第一，从民法的基本原则看，表面上约定的方式符合“私法自治，契约自由的原则”其实质平等性和公平性原则是否符合值得质疑，首先二者在信息上是不对等的，房地产行业具备很强的专业性，在国家法律建筑物区分所有权制度并不完善的情况下作为业主方一般为普通的民众，绝大不分是不具备分辨建筑物原权利能力的，因为这是一个相当复杂的问题，需要具备很强的专业知识，房地产金融知识、法律知识、建筑专业知识、财务会计知识等等各方面的知识的一个交叉集成。虽然也不排除一些专业投资购房团体或组织具备这方面的知识，但是开商作其的信息能力总的来说远胜于绝大部分业主的信息能力。其次由开发商拟订的购房合同都由聘请了专业性极强的律师、经济师、财务会计团队根据开发商利益最大化原则拟定的格式合同，购房者大多都只能被动接受，也很少具备改动的能力。第二，停车位的原权利不明，所有权不明确，到底谁才是真正的所有人，谁放弃了自己的利益。如果原权利属于业主共有，那么开发商没有所有权自然不具处分权。停车位为广大业主共有，由于其共有权的复合共有的性质，单个业主其处分权的逻辑性与权利范围是否符合？当停车位被认定为建筑物区分所有权的共有时，权利的主体为全体建筑物区分所有权者，即建筑的所有业主。从其共同性的特点来看，单个业主与开发商的约定,其逻辑性与权利范围的对等性是不符合的。单个业主对停车位公共部分的处分必然影响其他共有人的利益与权利的实现，所以笔者认为单个业主不能代表建筑物区分所有权共有人与开发商单独约定车位的权属关系的。那谁才能与开商约定建筑物区分所有权共有部分属有权呢？笔者认为只有取得了全体业主授权的组织或者个人才能成为其权利处分的合格主体（如：业主委员会或者全体业主授权的业主代表），而单个业主只能成为建筑物区分所有权共有部分主体的一个组成部分，不能代表复合共有性质的建筑物区分所有权共有部分的主体处分车位的权属问题。由此可见开发商在购房合同中与单个购房者约定共有停车位的所有权归属其效力只能为效力待定的约定或者成为无效的约定。如果法律预先设定区分建筑物的停车位归开发商所有，允许开发商出售或者附赠，成立单独所有权，将存在以下问题：一是区分建筑物停车位的本质功能是什么？是区分建筑物的附属设施，供区分所有权人停车用，还是为了让开发商谋取更大的经济利益。二是如果区分建筑物的停车位可以自由买卖，则不能排除区分所有权人以外的第三人购买，那么第三人进入区分建筑物是否有合法准入权，住宅小区的居住安全如何保障？三是 “房地不分离”原则，即“房随地走，地随房走” 是我国现行的房地产制度。区分建筑物的专有部分已经分摊了土地使用权面积，那么建造于区分建筑物地基范围之内的停车位没有分摊土地使用权而将成为空中楼阁。三、区分建筑物住宅小区停车位权利归属的分析笔者认为，作为小区建筑物配套设施之一的停车位，无论其以何种形式存在，法律均应明确其为区分建筑物的共用部分，产权归属全体区分所有权人共有。任何区分所有权人不得请求单独分割，不得单独买卖、抵押，停车位必须与专有部分一体处分。下面笔者将从区分建筑物的建筑物区分所有的性质、停车位与基地的关系、成本构成与定价构成、功能与内部构造等角度，对小区停车位产权归属问题进行深入阐述。（一）建筑物区分所有的小区停车位的共有性特点建筑物区分所有的小区停车位的共有性不同与一般的按份共有与共同检有，应界定为复合共有。在我国的现有法律共有理论中，共有只分为按份共有和共同共有，不存在其他共有形式。建筑物区分所有既强调整栋建筑物的按份共有性质，又强调区分所有部分的专有性和共用部分的互有性，是在一栋建筑物由区分所有人共有的条件下，由个人所有和共同共有有机构成的复合共有。第一，区分建筑物所有权的小区停车位共有权不同与一般按份共有。其一是普通按份共有只有一个所有权，而并不像区分所有权那样是数个所有权的集合，区分建筑物所有权是将建筑物不同部分分别设定数个平行的所有权；其二是按份共有的共有人之一对建筑物的所有部分享有的只是份额权，区分所有人对自己专有部会拥有的是完全的所有权；其三是按份共有只按份额权享受权利承担义务，而区分所有不仅要区分专有的份额享有权利承担义务，还要对专有部分对应的共有的部分享有互有的权利，承担互有的义务。第二，从共有部分看，与共同共有也不相合。建筑物区分所有的共有部分，将其理解为按份共有，其不当之处比较明显；将其解为共同共有，又过于笼统，且多有不合之处。共同共有关系可以终止，当终止时，要分割共有财产。区分所有建筑物中的共有部分，不能要求分割，且这部分共有关系须永久维系。因专有权而产生的共有权只能随专有部分的权利转移而转移，且只能流转一并流转不能请求分割。直至该建筑物报废或完全归一人所有时，才与区分所有关系一起消灭。 建筑物区分所有的复合所有性质决定了专有部分与其非专有部分的不可分割性，应为建筑区分所有权者所共有。（二）区分建筑物停车位没有分摊土地使用权面积份额在我国现行的房地产管理体制下，只有计算建筑容积率（建筑容积率=建筑总面积/土地使用权面积）的建筑物才可以取得土地使用权面积份额。不计算建筑容积率的建筑物由于没有分摊土地使用权面积份额，在房地产登记时不能单独取得房地产证。而根据商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（建设部1995年9月8日发布）、房产测量规范（国家质量技术监督局2000年2月22日发布），作为区分建筑物组成部分的停车位，既不计套（单元）内使用面积，也不属于公用分摊面积。因此没有分摊土地使用面积的小区停车位只能认定为属于全体区分所有人共有的共用部分。（三）区分建筑物的停车位不具有构造上之独立性地上停车位不具有构造上的独立性，相关法律理论和实务均无多大争议；架空层停车位在城市的普通住宅小区，没有以墙壁隔离为独立的车库，只是在梁、柱之间以白线等划出一定的空间，不具有构造上之确定性与独立性；地下室停车位上，由房屋桩基、柱或地下剪力墙房屋基础构成，同时有的作为国家人房工程的一部分；屋顶平台停车位，屋顶平台在功能和结构上属建筑物不可或缺的外层构件，担负着覆盖、遮挡、排水和保温隔热等作用，从消防角度来看也是重要的通道设施。我国物权法第六章：“（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共同性部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；”由此可见架空层停车位、地下停车位，屋顶平台停车位皆不能成立专有权，只能认定为属于全体区分所有权人共有的共用部分。 立体停车位广泛存在于立体停车楼，是指住宅小区里独立建设的多层停车位，通常与小区楼房同时设计、同时施工、同时投入使用。立体停车楼具有结构上的独立性，但其共有性并不因此而改变。首先，小区停车位其作为小区配套设施其从属性没有改变。其次，作为从属小区房屋的停车位作为配套设施决定了他的非营利性。再次，依我国各省市的商品房定价规范，主要必需配套设施应该计入商品房交易价格当中，不应该另行收取费用。因此立体停车楼应界定为建筑区分所有者共有。（四）区分建筑物的停车位在利用和功能上具有从属性 区分建筑物的小区停车位与社会公共停车场的相比具有两个最基本的特征：其一，从属性。区分建筑物的小区停车位在功能上是作为住宅小区业主的生活配套设施，性质上属于建筑物的附属设施，法律上从属于专有部分。其二，非营利性。这是其在利用上的固有属性；基于区分建筑物的停车位在功能上具有从属性，利用上具有非营利性，这样两个本质特征，笔者认为只能将其性质认定为区分建筑物的共用部分。（五）区分建筑物的停车位成本应计入小区商品房定价。 为了保证我国社会主义市场经济的公平性，相关省市根据中华人民共和国价格法价格违法行为处罚规范制定了相关的定价规范，我们可以清楚的判定小区停车位的所有权应该归建筑物区分所有权者共有。下面我们就几个省市的相关定价规范作出分析。 根据广东省物价局新建商品房交易价格行为规则第五条 商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取；厦门市商品房销售行为管理办法第七条第一款， 政府定价的房屋销售价格构成包括：成本征地拆迁补偿费、前期工程费、房屋建设、安装工程费、小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用、管理费、利息。开发经营单位向购房者预收购房款的利息按实际抵扣。北京市商品住宅销售价格构成管理办法第九条 配套建设的居住区公共服务设施，其建设开发费用已经计入商品住宅成本后又出售、出租的，应当相应冲减商品住宅成本。由以上三个省市物价部门制定的商品房相关规范我们不难看出，第一，作为建筑物区分所有的配套设施小区停车位，其成本按照相关法律法规的规定应该计入小区房屋专有部分的商品房定价当中，建筑物区分所有者支付了对价而获得其配套设施小区停车位的所有权。第二，作为小区配套设施的小区停车位，如果其成本没有计入商品房定价，其行为为违行为，相应产生的责任与经济损失应当由开发商承担。（六）区分建筑物的停车位成本构成特点具有难以单独区分性 我们从商品房项目工程建设的角度来分析小区停车位成本构的特点，从建设工程法规、建设工程项目管理、建设工程经济三个方面来分析其成本构都具复合性，很难独立区分，单独计算。 第一，从建设工程法规来看我国建筑法、合同法相关条款规定：首先，承包人不得将由一个承包人完成的建设工程肢解成若干部分发包给几个承包人。其次，承包人不得将其承包的工程转包和违法分包。再次，承包人自行完成建设工程主体结构的施工承包人将工程主体结构分包给第三人的该分包合同无效。在项目的施工阶段建设工程承包合同价款（以合同竣工结算最终价款总额为建设工程施工承包合同的最终终价格）是建设工程成本组成的重要组成部分，也是构成建筑物区分所有的小区房屋成本构的重要部分，依托房屋主体结构而构成的停车空间的建造成本自然包涵其中。由此我们可以推断其成本是计入房屋主体结构建设成本的。每一位小区建筑物区分所有权者在购买房屋专有部分单元时已经包含了依托房屋主体结构构成停车位的该类停车位的对价。建筑物区分所有权的小区停车位归属于业主共有也就成为理所当然的事情。 第二，建设工程管理方面来看，建设工程项目的寿命周期包括项目的决策阶段、实施阶段、使用阶段。决策阶段可以分为：编制项目建议书，编制可行性研究报告；实施阶段可分为：设计准备阶段（初步设计、技术设计、施工图设计）、施工阶段、动用前准备阶段、保修阶段。这两个阶段的管理成本是构成工程造价的重要部分组成部，而整个项目的管理做为一项智力成果，很难分摊到每一个单位停车位。决策阶段的阶段：由项目的市场分析、投资估算与资金筹措、资源供应、建设规模、建设工程技术工艺、环境影响、盈利能力等方面的分析研究成本构成，决策阶段的成果主要体现在编制项目建议书、项目可行性研究报告此阶段的成本如何细化到具体每个停车位单元呢，恐怕不能。目前来看都是整体计入建筑工程项目管理成本当中最后分摊至单位建筑面积当中。设计阶段具有对整个项目功能、结构、施工、建材和工程造价等等各方面的知识的一个集成，其成果表现在设计图纸上，工程项目设计是一项综合性智力成果，其成本怎么细分到具体停车位？可不可能做为工程项目设计的一个整体的合同价来计入项目成本，最后分摊到具体的建筑面积当中呢，而作为附属设施的停车位大多数不计入建筑面积，不计容积率，自然也不能分摊设计成本。 （七）区分建筑物的停车位与“房地一体”原则我国现阶段的房地关系制度是“房随地走”、“地随房走，“房屋一体”。房屋所有权转移时，其占用范围内的土地使用权亦随同转让，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。在全体业主购买了房屋并分担了小区内的全部土地使用权出让费之后，小区土地使用权转移至业主名下，因此包括小区停车位在内的所有设施亦应转移至全体业主名下，归属于小区业主所共有。五、结论及立法建议通过对区分建筑物停车位性质和权属的分析，我们不妨可以得出以下结论：第一，1、住宅小区停车位配套的建设应满足现在及未来一定时间内业主对停车位的需求数量，是开发商的法定义务；首先，配备标准应该和经济发展，人们生活水平相适应，且具有一定的预见性，不然，将导致房屋过早拆除或改建，造成资源的浪费。现阶段来看，两个卧室单元配备一个停车位，不足两个卧室单元可以登记为独立产权单元的，也应配备一个停车位（比如单身公寓、一房一厅）比较适当。其次，应该将小区停车位的配套数量标准由相关法律法规业明确规定，也可以将其写入建筑行业相关强制性标准。第二，建筑区分所有权制度的完善在我国刻不容缓，法律上的权利不明是停车位权属纠纷的根源，不但建筑物停车位的权属要明确，其它配套设施，非专有部分、专有部分的属权关系也应该需要明确。法律应该明确将区分建筑物停车位的性质界定为区分建筑物的法定共用部分，其产权归属全体区分所有权人共有,不得成立单独的所有权。严禁住宅小区业主以外的第三人拥有区分建筑物停车位的所有权。这也是物权法第七十四条第二款“首先满足业主需要”所必需的前提，住宅小区的产权为七十年，年限到期后符合法律规定条件的还可以延期，在这长期的过程中首先业主的需求是动态的，要满中业主的动态需求，小区停车位产权归属于业主全体共有才能从客观上保证，满足业主对停车位的动态需求。第三，解决区分建筑物的停车位纠纷应以现代建筑物区分所有权理论为基础，应该首先适用建筑物区分所有权法理，其次再考虑适用其它具体法规，然后以停车位复合共有性、土地使用权、构造属性、利用功能、定价关系、成本构成特点、 “房地一体”原则等要素为重要考虑要素。解决区分建筑物之停车位纠纷，“由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”不管何种方式来定，其原权利首先应该明确，从建筑区分所有权法理上来说，这个停车位到底是谁所有，它的权属依据又是什么？