置业顾问入职培训——贷款知识及流程培训.doc

贷款知识培训资料1、 贷款的类型及流程 公积金贷款内容：借款人及其配偶必须持有效身份证、户口薄、结(离)婚证（离婚协议、死亡证明等）（未婚证明在户口所在地民政局办理）、收入证明、购房款收据（宜宾县只要复印件），购房合同（购房人必须是借款人本人或配偶）。1、客户提出申请由售房部收集客户资料 内容：审查客户是否符合贷款条件并填写公积金贷款资料。2 、审查客户资料 内容：通知客户夫妻双方到公积金中心签字，并带好有效身份证、户口薄、结(离)婚证（未婚证明在户口所在地民政局办理）、购房款收据等原件与复印件进行核对。3、 公积金中心审查 内容：向银行出具公积金委托贷款通知书同时也要向银行提供客户资料（与提供给公积金的一致），填写银行贷款申请表、借款合同、房地产抵押申请书、约定书、说说明、委托书、具结书等。4、公积中心向委托银行出具委托贷款通知书 内容：客户夫妻双方应持有效身份证件、户口本、结婚证原件，指定银行卡号A4纸复印件一份交银行办理贷款申请签字手续。 5、通知客户到银行签订借款合同和办理抵押手续的相关资料 内容：夫妻双方身份证、结婚证（市及临港房管局需要公证书）、购房合同、借款合同、房地产抵押申请书、约定书、说明、具结书、委托书，资料通过审查后缴纳费用领取他项权利证。6、向房管局提出办理期房预告抵押申请 内容：他项权利证交银行进行核对无误后，将复印件盖银行章和借款合同交公积金，公积金中心核查借款合同及抵押登记。7、到银行和公积金审查他项权证 内容：向公积金中心保证金专户缴纳保证金后，将贷款资金划入受托银行委托贷款账户。8、公积金开支票 受托银行收到公积金开的支票后，在规定时限内放款9、受托银行放款 10、贷款到公司帐户后通知客户还款的时间并领取借款合同。(建行、工行由银行通知)银行按揭贷款内容：借款人及其配偶必须持有效身份证、户口薄、结(离)婚证（离婚协议、死亡证明等）（未婚证明在户口所在地民政局办理）、收入证明、首付款收据（县里只要复印件），购房合同（购房人必须是借款人本人或配偶），公证书（市及临港房管局要求）。客户提出申请由售房部收集客户资料 内容：审查客户是否符合贷款条件并填写银行整套贷款资料审查客户贷料 内容：通知客户夫妻双方到银行签字先要以借款人本人开设还款帐户用A4纸复印一张交银行，并带好有效身份证、户口薄、结婚证（离婚证原件）、购房款收据等原件，在银行客户经理处签字。送银行审查 内容: 银行向上级银行报送审批。银行录入客户基本信息报送上级银行审批 内容：银行行长签字 盖公章(借款合同,委托书,抵押申请书,价值确认书或说明)。银行出具办理抵押手续的相关资料 内容：夫妻双方身份证、结婚证、购房合同、借款合同、房地产抵押申请书等一系列资料向房管局提出办理期房预告抵押申请 内容：资料通过审查后,交纳费用并领取预告登记证明书。到房管局领取他项权证 内容：他项权利证原件和一份复印件。银行放款 贷款到公司帐户后通知客户还款的时间并领取借款合同和借据。（建行、工行由银行通知）二、各银行需要资料及份数农行：身份证复印件3份； 户口本复印件2份； 购房合同原件2份。 婚姻证明（结婚证复印件3份、单身证明原件1份，复印件2份、离婚、丧偶的提供相应的离婚证、丧偶证明）； 收入证明原件2份（个体户要营业执照复印件、税务登记证、近三个月的税票）； 首付款票据复印件1份。建行：身份证复印件4份； 户口本复印件1份； 购房合同原件2份。 婚姻证明（结婚证复印件2份；单身证明原件1份，复印件2份、离婚、丧偶的提供相应的离婚证、丧偶证明）； 收入证明原件1份（个体户要营业执照复印件、税务登记证、近三个月的税票、）、近三个月的流水明细； 首付款票据复印件1份。工行：身份证复印件2份； 户口本复印件1份； 购房合同原件2份。 婚姻证明（结婚证复印件1份；单身证明原件1份，复印件1份、离婚、丧偶的提供相应的离婚证、丧偶证明）； 收入证明原件1份（个体户要营业执照复印件、税务登记证、近三个月的税票、房屋租赁协议及水电气交费单）； 首付款票据复印件1份。中行：身份证复印件2份； 户口本复印件1份； 购房合同原件2份。 婚姻证明（结婚证复印件2份；单身证明原件1份，复印件2份、离婚、丧偶的提供相应的离婚证、丧偶证明）； 收入证明原件1份（个体户要营业执照复印件、税务登记证、近三个月的税票）； 首付款票据复印件1份。中信：身份证复印件2份； 户口本复印件1份； 购房合同原件2份。 婚姻证明（结婚证复印件2份；单身证明原件1份，复印件2份、离婚、丧偶的提供相应的离婚证、丧偶证明）； 收入证明原件1份（个体户要营业执照复印件、税务登记证、近三个月的税票）； 首付款票据复印件1份。公积金：借款人和配偶身份证复印件各3份。 借款人和配偶户口薄复印件各3份。 收入证明3份。（如双方都缴纳了公积金的不需要开具收入证明，如其中一方未缴纳公 积金的未缴纳一方需开收入证明3份）（须鲜章） 借款人婚姻证明：结婚的要双方结婚证复印件各4份；离婚的需要离婚证、离婚协议复印件各4份及在户口所在地开具的未婚证明原件2份，复印件3份；丧偶的提供丧偶证明及在户口所在地开具的未婚证明原件2份，复印件3份；从未结婚的提供在户口所在地开具的未婚证明原件2份，复印件3份） 购房款收据复印件3份。 购房合同原件3份。 公证书原件1份（仅限市及临港房管局）。 宜宾市住房公积金中心个人住房贷款申请单。三、银行政策及注意事项：1、关于首付和利率问题，目前首套房首付30%（要比30%稍微多点）。利率中信，建行、工行、农行（从2014起）都据客户自身情况上浮不同的点数（至少15%）。二套房目前首付60%，利率上浮20%以上。中国银行首套房上浮18%、二套房目前首付60%，利率上浮23%以上。2、所有银行暂不受理三套及以上的住房贷款（以征信报告为主）。3、 对本地客户的认定，建行、工行以省内为界定；中信、农行、中行是以宜宾八县二区为界定（中国银行：除宜宾以外的省内客户如是首套房，提供宜宾社保等证明首付可付30%利率上浮18%；如是二套房首付60%利率上浮23%）。4、 对征信报告上出现的居住情况为“自置”和“未知”房屋的，须提供不是自己房屋的佐证方可判定是第几套房贷款。农行：对农村的如XX村、XX组之类的“自置”房及“未知”房可不用出具证明，如是城里的房子就要出具证明（房管局或社区开具）。建行：对农村的如XX村、XX组之类的“自置”房可不用出具证明，如是城里的房子就要出具证明（房管局或社区开具）。工行：对城区的房子由房管局、社区出证明，农村的房子由村委会出具。中行、中信：都要依据情况在居委会、社区等地方开具证明。 5、征信中出现的任何形式的贷款（如信用卡逾期、车贷、经营贷款）逾期及担保，视情节轻重银行审定是否办理。 6、除了公积金和农行外，其它银行都能办理借款人和共有人不是夫妻的贷款。7、 对贷款期限和年龄：农行男女均可贷到65岁，最长年限30年； 工行18-65岁之间的男女可贷到70岁（但不是所有人都能贷到70岁，要根据贷款人的工作单位，收入等综合评估），最长30年； 建行、中信、中国银行，男的不超过65岁，女的不超过60岁，最长30年；8、 对于年龄偏大或偏小的单身和离异客户，要求客户多付1成首付，提供真实收入和流水，如还款能力不足可增加共同借款人。9、 客户开宜宾的收入证明的，不能委托他人在银行签字。10、 收入证明上的联系电话必须留单位座机，印章须是鲜章并清晰。11、 属本公司及下属子公司的员工，不能在建行办理贷款。12、 办理公积金贷款和办理工行商贷的，如客户子女未满18周岁的需提供子女户口本复印件1份。13、 市及临港楼盘需在公证处办理委托公司工作人员办理抵押的公证委托书，特别特殊不办的须多提供1份身份证、户口本含首页、婚姻证明（结婚证、离婚证、未婚证）复印件。14、 对于一方要放弃产权的，市及临港楼盘在办理抵押时夫妻双方须到房管局签写产权约定书，不能出具公证委托书委托公司工作人员办理。15、 未婚证明的日期：从未结婚的必须从法定结婚年龄之日开，离婚或丧偶的从离婚或丧偶之日起开，因其它原因开不够的要客户本人签写婚姻状况具结书。16、 未婚证明应在签订购房合同之后去民政局开，不能先开未婚证再签订合同。17、 丧偶的要提供户口所在地派出所出具的死亡证明或火化证，且要能反映出与购房人的婚姻关系，如户口本上配偶栏的名字或结婚证复印件。18、 以上资料需复印清晰可见无涂改，客户几大证件名字、号码需一致。4、 公积金政策及注意事项 1、借款人申请住房公积金贷款的条件： a、具有有效身份证件。 b、工作单位按时正常缴存公积金。(连续缴纳半年以上，购房合同签订时间在一年之内) c、购房人必须是借款人本人或配偶。 d、购房人首套购房需支付不低于所购住房总款30的首付款（90平米内可付20%）。二套住 房贷款首付50%，首套房的认定以征信为准。单身证明及集体户口的有限期为（一个月） 2、不能申请住房公积金贷款的情况： a、申请贷款前已中断住房公积金缴存的。 b、已提取住房公积金未缴存满一年以上的。 c、有住房公积金贷款未还清的。 d、有贷款逾期3期以上记录的，特殊情况可酌情处理。 e、购买非自住住房和异地购房的。 f、单位未缴、停缴、欠缴公积金严重，未正常、足额缴交公积金的。 g、为他人提供贷款担保未还清的。 h、已退休的。 3、贷款额度、期限： a、不得高于借款人还贷能力确定的贷款限额。（还贷金额不得超出家庭总收入的40） b、不得高于所购房屋总价的比例确定的贷款限额。 c、夫妻双方最高限额40万元，只有一方缴存公积金或单身职工申请贷款的最高限额25万（但总负债不能超过最高限额） d、借款人申请贷款期限原则上不超过退休年龄（男士不超过60岁，女士不超过55岁）。4、 对征信报告中有房屋贷款已结清的，因不能确定原贷房屋的区域位置，要求提供原贷房屋的借款合同原件（签字时查验）及复印件一份，供公积金审查。 5、公积金不能办理公证委托签字手续，必须借款申请人和配偶亲自到公积金中心现场签字。五、常见问题：1、 什么是等额本金还款？什么是等额本息还款？等额本息：借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。优点：每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本金：即借款人每月按相等的金额（贷款金额/贷款月数）偿还贷款本金，每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清，两者合计即为每月的还款额。简单的说就是前面还的多后面还的越来越少（目前只有农业银行不能选择，只能按等额本息还款法还款）。2、 如何测算客户每月还款额（参考万元测算表）及还贷比？贷款金额万元测算表所对应的金额 如客户贷款20万元，贷款年限20年，应还款金额为多少？选择等额本息还款法（基准）应还款金额为：2074.85201497.04元收入证明收入金额（还贷比，含物业费）：1497.040.