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花园洋房市场研究报告-作者：-日期：重庆市花园洋房市场研究报告第一部分 重庆房地产市场概述一、重庆房地产市场现状1.1房地产开发投资基本适度，但增速有所减缓1.2商品房施工规模小幅增长，新开工面积增幅减缓1.3土地购置面积增速回落，土地要素制约进一步显现。1.4银行信贷规模紧缩，资金结构发生变化。1.5消费者观望情绪蔓延，新盘入市量大幅缩减1.6商品房交易价格增幅放缓，1.7重庆市政府加大房地产业扶持力度，众多利好政策出台1.8部分楼盘遭冷落，高性价比产品热销二、重庆住宅市场走势分析2.1宏观调控还将继续，预计会以规范市场秩序、调整房地产供应结构、抑制投机炒房等方面政策为主。2.2强大需求和良好预期将带动市场逐步走出低谷。2.3随着市场预期的走高、重庆政府救市政策的出台，众多利好因素会直接刺激众商家加速其产品入市的速度，市场将集中放量，供给量加大。2.4成交量上升，价格涨幅不大。2.5普通商品房的建设力度将加大2.6从长期考虑，房地产开发投资强度和建设规模将保持稳定、适度增长。第二部分 重庆花园洋房市场综述一、重庆花园洋房历史沿革重庆最早打出花园洋房旗号的是在水一方和水天花园。不过当初是3年前，作为一个新鲜事物，那时人们对花园洋房的理解，只限于层以下且带有入室花园的房子。然后，经济的发展分化出一批相对富有的人群，少数有实力的开发商也开始尝试着涉足花园洋房，但并未形成真正意义上的市场。直到年月，重庆本地企业金科集团做出大胆尝试，在天籁城的中华坊旁边，推出了花园洋房天籁城美社，以“退、错、露、院”全新形态和每单元户的低密度设置，不仅创造了北部新区的销售神话，而且彻底颠覆了传统花园洋房的概念。作为金科的第一代花园洋房，美社的产品形态逐渐成为人们评判花园洋房是否纯粹的一个重要标志，并具有为重庆花园洋房“正名”的意义。随后，重庆的花园洋房开始风生水起，更多的开发商陆续进军花园洋房，把中产阶级作为花园洋房目标客户的定位也逐渐明晰。花园洋房的黄金季节来自2004年，这一年各花园洋房项目相继横空出世，如雨后春笋般茁壮成长，同时产品也在迅速升级中。年月，金科推出其第二代花园洋房天籁城紫园，将建筑布局进一步升华为“双流向设计”，加宽楼间距，并将退台退得更彻底，从而增大了露台面积。同年月，金科又在金开大道推出了其第三代花园洋房天湖美镇。每层户型均为错层或跃层设计却做到各层的户型各不相同，均带有花园或大露台。同时，与第一、二代洋房比较，天湖美镇在户型的提升表现在底层花园面积更大，“一步阳台”的设计等等。04年年底，中原地产推出其拳头产品中央美地，该项目聘请世界顶级设计师担纲设计，温馨浪漫英伦风情首开文化牌先河，奇妙地融水景、园林、生态、峡谷于一体，把景观做到了一个新的高度。另外，高级石材、别墅用PVC外墙挂板等高级用材的运用更显示出其尊贵的一面，已然成为花园洋房的全新标杆。这期间，更多的花园洋房又接踵而至，棕榈泉国际花园、奥林匹克花园、恒运青河湾、广厦城、建工未来城、美茵河谷纵观重庆花园洋房的发展轨迹，市场细分、景观质量、户型设计、建筑用材、独有特色等已成为众商家角逐的重点，相信随着观念的更新，科技的进步，大量产品的涌入必将带来花园洋房精彩纷呈、欣欣向荣的美丽景象。二、重庆花园洋房市场现状1.区域分布特征分析各区域开发花园洋房项目列表区域花园洋房项目个数所占比例大渡口13%高新区13%沙坪坝13%九龙坡13%巴南区310%江北区310%南岸区723%渝北区1445%合计31100%综合整体的分布情况来看，重庆花园洋房的分布具有以下几点特征：1.拥有丰富自然景观和大量的未开发原生态土地的区域成为开发热点。2.距离传统的市中心较远，居住安静，风景秀美。3.传统商务区渝中区没有花园洋房项目。4.在巴南区分布密度有增大趋势。2.市场供应情况分析2.1已入住项目简析已入住项目列表项目名称区域体量（m2）容积率绿化率价格日月山庄巴南201600.557.20%2300大川水岸江北15000150%2900广厦城江畔语林九龙坡500001.340%3700高山流水南岸25000145%3200竞地溯源居南岸1156661.16250%3900融侨半岛风临洲南岸500001.3660%3400金科中华坊渝北799001.240%4800金科天籁城美社渝北500001.240%3500丽源岛渝北300001.760%2300黄金堡城市花园渝北180000.9245%2680这些已入住项目大都属于早年开发产品，其中大部分并不属于纯花园洋房项目，而是混合多层、小高层于一体的中间形态。随着需求的强劲，竞争对手的增加，各开发商对花园洋房产品的精雕细琢，价格是每年都在上涨。在入住的花园洋房项目中，从早期的黄金堡城市花园、日月山庄到近期的广厦城江畔语林、天籁城美社，每平方米价格上涨1000元之多，而且在户型的设计上越加宽敞明亮。2.2在售项目简析2.2.1在售项目数量目前市场上在售花园洋房共有16个，其中渝北区8个；南岸区4个；沙坪坝区、江北区、高新区、大渡口都只有1个。2.2.2在售项目体量目前市场上在售花园洋房总体体量为652292平方米,其中渝北占有率仍为最大，所占比重达58%,南岸区次之占有20% 。另外，江北区占有6%，高新区占有5%，沙坪坝区占有3%。通过对所有在售花园洋房项目的调查，目前大部分项目销售状况良好，扣除市场已消化部分，市场目前存量仅为202587平方米，消耗量达总体体量的2/3，这部分存量将是未来的一段时间内市场主要供应量。2.2.3在售项目价格情况从各区花园洋房产品的平均价格来看，渝北区仍然排在第一位，该区域的项目尤其是北部新区的几个项目整体品质都比较高，而且基本都为品牌开发商开发的大盘，生态、景观、设计规划等作的都比较到位， “优质优价”顺理成章。南岸区平均价格偏低，主要因为定位较低的崇文小区（平均售价2500元/m2）的价格大幅度拉低了南岸区的整体均价， 江北、沙坪坝、高新区及大渡口四区目前分别只有一个花园洋房项目在售，虽然不足以代表整个区域的平均水平但表现在单个项目的价格上仍然体现了各区间的差距。江北区向来是房地产开发的热点地区，近年来更是发展迅速，其土地价格同等级别情况下明显要比其他四区高，所以终端产品的价格也是四区中最高；沙坪坝、高新区紧密相连，开发成本和市场环境趋同，所以终端产品售价相当。大渡口区由于经济水平、交通等原因房地产开发市场起步较晚，但近两年发展迅速，市场热度逐步提高，显示了强大的潜力，可以发现，大渡口花园洋房的价格虽在四区中最低，但差距也仅有200元，这反映了真实的大渡口市场的水平。2.3未来半年内将入市花园洋房项目项目名称区域预计开盘时间体量香林华府巴南2005年8月申烨太阳城巴南2006年初15000M2天江鼎城江北2005年9月70000 M2金韵天城渝北2005年10月融科蔚城渝北2005年8月据我司调查，未来半年内将入市的花园洋房项目大约5个。从入市时间上看，大部分集中在今年8、9月份，入市时间比较集中。看来众开发商对下半年十分看好，纷纷选择同一时间集中上市。从区域分布上看，渝北和巴南新入市力量强劲，二者分别有两个项目，另外一个位于江北区。值得关注的是表现十分抢眼的巴南区，该区近年来经济建设的力度加大，交通等设施日趋完善，加之拥有得天独厚的景观资源和土地优势，这些正是花园洋房开发中所稀缺的重要资源，优越的条件吸引了不少商家在此开发花园洋房物业。目前该区域花园洋房类产品建设力量强劲，大有后来居上之势。相信该区域内将来仍会不断的有新项目面世，让我们共同期待。3.产品特征分析3.1地理区位特征目前重庆市场上的花园洋房产品在开发地理区位的选择上仍然倾向于远离市中心、自然景观出色、土地成本低廉的郊区或者欠发达区域，不过由于消费者对各种配套要求的不断提高使其有向近市中心区域发展的趋势。3.2立面风格在立面风格上，大多数产品拥有自己独特的风格流向，目前比较主流的是欧式风格，比如英伦风格、法兰西风格、地中海风格等等；另外，有一部分产品的外立面显得比较凌乱,概念模糊，特点不够鲜明，主要表现为，色彩单调、灰暗、过于复杂等等。3.3小区绿化、配套特点目前，众多花园洋房项目在绿化和配套这两点上下的工夫最大，已然成为开发商主打的竞争力之一，纷纷将其作为最为重要的环节来打造。这些项目大都与江、湖、水挂边，而且呈低容积率、少硬化、大绿化、多配套等特点。总体看来有以下几点特征：绿化率普遍较高，少则30%，多则达50%以上。绿化植被多以草坪、各种灌木为主。湖泊、假山、小桥流水、亭台楼榭应有尽有。会所、学校、游泳池等种类繁多。配套水平不均衡，表现差异大。少部分楼盘景观、绿化规划上存在牵强、不合理等问题。“量”已足够但“质”上有待加强。3.4户型设计特点大户型占绝大部分，小户型数量有限。大部分采取3+1、4+1等平层加跃层结构，也有部分纯跃层和错层产品。动静分区、干湿分区合理，大开间，小进深等户型受青睐。通风、采光、朝向等硬性指标成为热点。露台、入户花园、庭院等渐成为主流。3.5广告诉求特点以项目核心竞争力作为诉求点，比如：金科天籁城美社四度空间,五亲住宅以项目独有特色作为诉求点，比如：奥林匹克花园山水奥运村以天然资源、自然景观作为主要诉求，比如：崇文小区南山森林洋房，洞天养生福邸以案名和概念作为主推点，比如：阳光美地幸福在阳光下以文化特质作为主要诉求，比如：棕榈泉国际花园象棕榈泉一样生活综合品质，虚幻、憧憬型诉求，比如：枫林秀水春华秋实、醉美一生3.6花园洋房之华策定义目前，重庆市场上花园洋房可谓百花齐放、争奇斗艳，各种风格、各种档次的产品充斥着市场，兴盛但混乱。花园洋房的定义或界定范围历来是见仁见智，众说纷纭。综合华策对重庆房地产市场花园洋房的调研结果，得出华策自己对花园洋房的定义和界定范围，姑且称之为“华策定义”： l 拥有独特的社区文化或生活主题，别墅享受，多层价格；l 低密度，一般容积率不超过1.0，建筑密度较高，居住人口密度小；l 产品形式为五层左右，户户拥有花园或大景观露台，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主；l 全大户型设计、户型宽敞、分区合理，崇尚舒适度及生活品位；l 强调景观和稀缺资源，拥有功能齐全的各种生活配套；l 小区园林规划张弛有道、层次分明、风格明显，绿化率较高（一般在50%左右）；针对目前重庆花园洋房市场良莠不齐的局面，我们根据定义将其界定为三个档次：高端：满足5条以上，符合中产阶级的对品位和品质的需求中端：达到3至4条，符合即需品位又无高端消费力的人群低端：不足2条，符合经济条件不高却又有一定感性追求的消费者3.7重庆花园洋房产品存在的不足之处经历3、4年的快速发展，重庆的花园洋房已经取得了长足的进步，设计风格、开发环节等都在不断的进步和完善当中，市场上先后涌现出了金科天湖美镇、中央美地等堪称经典的项目，这无疑给后来者起到了标杆和示范的作用。但我们不得不承认，重庆花园洋房起步较晚，发展历史还尚短，开发理念、规划、设计等环节都存在着不足或有待改善之处，据市场研究部调查发现，目前重庆市场上的花园洋房产品不足之处大体表现在以下几个方面：良莠不齐、鱼龙混杂，宣传内容与实际存在差距。目前重庆的花园洋房市场上存在着“夸大其辞，鱼目混珠”的现象，有开发商在项目销售时，针对没有购房经验的客户，多在项目描述上大做文章，却又在签定合同时将有利自身因素全部考虑，使得众多业主有苦难言。 缺乏人文气息及文化特质。“在功能性需求得到基本满足之后，情感性需求得到了极度的释放。”（马斯洛的需求理论）换句话说就是，人们在得到基本需求之后就会对更高层的需求产生奢望。众所周知，花园洋房的购买者大多以较高收入水平、较高文化素养的中产为主，这部分消费者对于住宅的要求已远远超出满足基本居住功能的范畴，他们追求的更是一种生活品位与人文享受。所以说对于花园洋房和别墅这种高端产品来说文化内涵已经形成了决定其核心价值的标志。然而，重庆市场上真正做到有文化内涵、人文气息的产品很少，大多数开发商仍旧是在单纯得“堆砌”产品，产品的价值也很难有本质上的提高。缺乏以人为本的设计理念。目前重庆市场上的花园洋房产品多数存在规划和设计不合理的问题，主要表现在：简单而一味地的追求容积率、绿化率的高低，楼间距、朝向、绿化带配置等不合理，缺乏以人文本的设计理念。细节处理有待加强。花园洋房作为别墅与公寓类住宅的中间形态衍生品，其定位是属于较高档次的，而档次的高低除了要拥有好的地段、配套、上佳的用材等还很大程度上取决于细节上的处理程度。目前重庆市场上的大多数产品细节之处做得还不够，比如墙面可以做得更细致而不至于脱皮等等。4.竞争分析4.1同类产品竞争分析 随着重庆市场同类产品的大量入市，产品规划、设计理念不断进步，标志着市场细分时代的真正到来，花园洋房应具有稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具竞争优势。就目前的花园洋房而言，多为容积率较低、多绿化，大户型且采取错跃式的建筑等特点。这对大多数花园洋房项目来说，属于基本的符合条件。如何能在众多项目中脱颖而出，需要的是具有独特性。在景观、户型、配套、物管做到进一步的发展，充分考虑准客户的喜好，量身打造。这样才能在众多的竞争中占有一席之位。目前重庆市场上花园洋房的存量大约20万方左右，而且据调查半年内将入市的至少5个项目，入市量至少在10万方以上，无论是目前市场上的存量还是未来市场上的增量其消耗的均为剩余的部分中产阶级客户群和新增中产客户群，二者的数量到底有多大？或者中产客户的增长速度是否能与产品开发速度相匹配？这些问题目前我们都不能妄下结论，但可以预见的是未来花园洋房的同类产品的竞争形势依然严峻，谁的产品有特点、谁的产品核心价值高，谁就将成为最后的胜利者。4.2替代产品竞争分析近两年，花园洋房与江景房一直争锋山城楼市，但由于江景资源的有限，因此花园洋房成了引领中端市场最强势的产品。但是，不是每个楼盘都有那么低的容积率，花园洋房不可能成为市场的主导产品。对花园洋房冲击最大的是高层及小高层产品，这部分产品在重庆这种土地实用面积相对表较少的地域来说更具有优势。经历由花园园洋房引领的2004年后，目前高层住宅大有“卷土重来”之势，市场不断放量。而且在立面、外观、户型等方面都在传统高层上有了创新点，比如高层低密度在非核心区绽放，龙湖水晶郦城首创高层低密度后，润江金韵天城更以10.31%的低密度即将面世。另外板式高层也已成为新楼盘的主要方向。而对花园洋房威胁最大的则是空中豪宅。怡景天域、海客瀛洲高层豪宅以都市中的豪宅与郊区型中高端产品抢夺市场，而且将于明年初面世的融科蔚城三栋高层更是吹响了上景洋房的号角。针对如此多的同等产品竞争，花园洋房想在市场上突围，一定需要紧紧把握自己的核心竞争力，做出产品的独特性和优异性，这样才能在市场上获得商机。第三部分 重庆花园洋房市场需求简析一、花园洋房目标客户群分析随着人们物质需求的提高，大多数中产阶级成为了花园洋房的消费主力军。选择花园洋房的人都具有较高的文化素养和审美观念。他们收入稳定、生活富庶、品位高雅，他们是城市的中产阶层，包括律师、医生、文化人、企业家等各个行业的精英。但目前重庆市场上的花园洋房客户特征并不明显，究其原因是花园洋房分类不明晰，各类客户皆有。大致分布在别墅客户和普通住宅客户之间，落差极大。从低端花园洋房分析客户：现在有的洋房仅仅从某一方面满足了花园洋房的指标，例如低容积率、全多层或者大景观等等。这些自我标榜为花园洋房低价楼盘偏重周边人群经济条件不高却又有一定感性追求的人们，他们多为无车族，住房需求仍是以解决住房问题为主。从中端花园洋房分析客户：都说花园洋房是中产阶级的宠儿，但现如今准中产阶级的数量远比中产阶级庞大，他们崇尚自由、舒适、小资生活，中产阶级住花园洋房的风气已经逐渐渗入他们的居住理念之中。可以说，正是开发商为了迎合他未成熟的高端购买力和盲目跟风而建造出了品质一般的花园洋房，也直接导致了低端花园洋房的畸形诞生。从高端花园洋房分析客户：高端花园洋房的客户是真正的中产阶级者，包括企业家、律师、医生、教师、文艺界、界等各个行业的精英，他们有车有地位，既需要品位也需要品质，对花园洋房的感性和理性认识都达到了前两种客户所未有的高度。正是他们的存在，引导了高端需求，催化了花园洋房的诞生和进化。二、消费者认可、满意度简析根据市场研究部的调查，消费者购房前趋向于感性消费，在选择自己能承受的好品质楼盘的同时，他们更关心花园洋房社区是否有别于其他花园洋房的独特设计、是否有自己社区的生活方式和文化氛围等；而购房后消费者则倾向与理性消费，对花园洋房的各类硬件指标有着高度关心。调查结果显示：几乎所有的楼盘都存在美中不足之处，业主的意见主要集中在产品的绿化、物管、配套和质量上。正所谓“人无完人，金无足赤”，楼盘也是如此。在高端花园洋房面前，业主们指出的大多为小问题，而且能得到妥善解决；但在中低端花园洋房面前，业主们的意见则是各式各样。究其原因，一是在购房前对花园洋房缺乏理性认识，一味相信售楼人员的描述，对楼盘了解不充分，二是中低端洋房本来就是为了迎合相对较低层客户而设计，在价格上可以吸引消费者，在品质上和高端洋房存在差距。业主们的意见多与规划设计有关，若给予满足，则开发商损失不小，所以业主们的抗议往往只是隔靴挠痒，起不到什么大作用。三、花园洋房市场潜力分析随着中国经济的快速发展，人民的收入水平不断提高，越来越多的人具备了购房能力，加之国家多项政策的出台，促成了如今房地产市场高速增长的局面。作为房地产市场的新锐业态，花园洋房也日趋走向成熟，其潜力可以从三个方面分析：从居住氛围看：花园洋房的居住氛围非常符合中国国情，其社区环境优美，建筑特点突出，文化氛围浓郁，邻里关系亲近，足够大的楼间距，一流治安等都与中国的传统文化和风俗习惯相吻合，而且堪比别墅品质的花园洋房却有着仅仅略高于普通住房的价格，不论从感性还是理性上都强烈吸引着广大消费者的注意，单从这一点上就可以看出花园洋房具有极大的竞争潜力。从消费水平看：如今越来越多的人迈入了小康生活，他们是城市的中产阶层，在生活中更强调品位和意境，他们的消费理念已经从满足基本住房需要转到了追求舒适和品位的高度。普通的住房档次太低，别墅又高高在上，这时，花园洋房应运而生，现实而恰当地满足了这些中产阶级的需求特征。从消费心理看：中国人向来有崇 “洋”和显阔的心理特征，处于“中间体”的广大中产们这种意识更为强烈。花园洋房凭“洋”“阔”二者兼而有之的优势而备受其青睐。从时代机遇看：由于政府部门严控对容积率在1.0以下别墅用地的审批，可以想见，花园洋房可利用政策上的优势，趁机而作，大展宏图。综上所述，花园洋房潜力极大。但是需要注意的是在开发上依然要注意量的控制：首先，重庆属于人口密度高、土地适用面积少、开发难度大的地区，过度开发低密度的花园洋房无疑会浪费大量的土地资源。据相关媒体报道，目前重庆实际建设用地几乎用完了2010年的规划指标，可见目前重庆的土地形势是非常严峻的；其次，城市中产阶级多，但更多的是准中产阶级，为了迎合他们的居住需要而建造低品质的花园洋房势必会扰乱正常的市场秩序，孰不可取。华策认为：应当适当调控花园洋房的开发量，逐渐放出高品质的楼盘，把花园洋房建成真正的高端住宅。如此说来花园洋房才会稳步持续的发展下去，成为未来新的低密度住宅市场的典范。 第四部分 重庆花园洋房未来发展趋势4.1市场持续放量，竞争加剧，价格会稳中有升由于中产消费群体的庞大需求，会继续刺激增量市场的不断增加，花园洋房比较时代已经来临，随着消费者对产品的了解及消费理性的回归，花园洋房产品会同时面临同类产品和替代产品的双重竞争，竞争激烈程度有增无减。另外，从长时期考虑，随着土地的稀缺性日益凸现，花园洋房等低密度产品的土地成本会逐渐增加，其价格会在平稳的基础上适度增长。4.2城郊化仍为主流，但有向城市中心靠拢趋势城郊区域以景观、生态、土地优势等得天独厚的条件强烈的吸引着花园洋房等低密度产品来此“安家落户”，对于重庆这种适用土地面积少、城市化率低的城市则更是如此，所以短时期内重庆的花园洋房建设仍将保持城郊开发密度大的特征。但花园洋房稀缺和便利的双重特质决定了上述原则并非是一成不变的。近段时间便有了几个直接“闯”进城市中心的花园洋房，这些项目持“新都市主义”的主张异军突起，给了中产阶层居住理念和坐标定位的又一选择。比如南湖大社区的中天阳光美地、石桥铺的南方风林丽舍、新牌坊的枫林秀水它们无一不是正在实践着“既可享受城市生活的繁华，又可领略田园之宁静；既能极尽城市生活之快捷，又能享受城市生活之尊崇”的新都市主义花园洋房主张。4.3市场进入细分时代，风格更加多样化消费者理性的回归、竞争态势的加剧，势必会使重庆的使花园洋房市场提前进入细分时代，“大众”型的项目将很难得到市场的青睐，独特性的，稀缺性、唯一性、不可复制性等特点才更具竞争优势。市场细分下会形成各种风格、各种类型的产品以供消费者选择，比如时下沿海一带比较流行的主题式的花园洋房，情景型花园洋房，度假型、尊贵型花园洋房等等。选择余地的扩大、产品品质的提高无疑是广大消费者的福音。4.4创新是大势所趋，科技将成为突破口消费者对住宅消费从满足基本居住到追求舒适和奢侈消费的消费心理变化，是经济社会发展的必然结果，消费者会越来越挑剔，任何时候都可能存在不买账的时候等等一切都刺激和鞭策着商品的制造者们。路在何方？经济发展的规律告诉我们，唯有创新，不断地创新！一个不会创新的企业是无法适应目前这个瞬息万变的市场的，所以创新是大势所趋。创新的余地很大，比如产品的空间布局、建筑形态、景观营造等都有很大的发挥空间。在创新的基础上，照目前的发展看，节能、环保、生态、健康、智能等科技手段将最先成为创新的突破口。节能、环保是社会和政府倡导和提倡的；生态、健康、职能是广大消费者切实关心的，所以各种科技手段将会在政府主导和消费者需求的双重作用下在未来的房地产市场“大行其道”，当然定位中高端的花园洋房市场包括在内。附件一：重庆市场部分花园洋房分布图附件二：重庆市场在售花园洋房项目列表附件三：重庆花园洋房典型个案分析附件一：重庆市场部分花园洋房分布图附件二：重庆市场在售花园洋房项目列表项目名称开盘时间体量容积率绿化率总户数核心优势均价工程进度销售状况晋愉绿岛映像04-12-1530002.0435.70%3542000亩生态公园中的花园洋房3400已封顶,外立面修建中已售75%南方新城风林丽舍05-4-2330000164大品牌大型社区平3400错3500/跃3700主体已经建成华立天地豪园04-5-1400001.6442%250江北区中心地段的高档住宅区,闹市中的净土4000现房剩下几套高山流水2004/9/125000145%132生态住宅区3200主体开始做外墙已售完学府大道69号依林雅筑04-12-1600001.1246.87%550半山生态住宅3400已修好尾盘销售帝豪峰04-9-1256773.4341.30%3500已修好尾盘销售中天阳光美地05-4-1280001.5230.56%200离闹市不远的花园洋房3600封顶已售60%崇文小区2期南山郡05-4-1185401.140%206位于南山风景区，空气景色佳，价格优势2500封顶已售70%光华阳光水城05-5-1220002.8534.50%200背依重庆两大天然氧吧之一的10万亩歌乐山生态公园,坐享300多亩城市生态公园及7公里清水溪生态景观带3600已封顶已售15%棕榈泉国际花园05-6-2630000143%390北部新区核心地段4500外立面的修建中尾盘销售金科天湖美镇05-6-26800001.243%376高品质的大型社区4700一,二期已交房,三期主体完工已售40%(三期)奥林匹克花园05-6-27960000.8855%690品牌力3900主体建设中已售45%中央美地05-6-26300001.535%500首家英式风格小区4200封顶已售50%建工未来城05-4-1366300.9245%272大品牌打造大型住宅社区,别墅级景观.3360部分主体完工已售65%东方山水252450.9960.30%594度假休闲住宅4400主体修建中金香林2005/3/6500001.740250低廉的价格2400主体已完工90%附件三：重庆花园洋房典型个案分析1.大川水岸洋房部分地 址：江北石马河体 量：15000（1期加别墅及高层共124890）占地面积：10000（1期共86702）容 积 率：1.44绿 地 绿：50%工程进度：05年1月已经交房楼 间 距：15m总 户 数：110主力户型：三室两厅户型特点：5层，一梯两户，超大阳台+超大落地窗，错层设计动静区分景观特点：北美园林风格，突出原始情调，多用木栏、石板路等。建筑特点：北美建筑风格，红白两色外立面，单元入户处有石刻雕柱。社区配套：大型医疗保健站 幼儿园 5000平米沙滩、10000余平方米的绿野仙踪森林公园、冲浪泳池、60亩的欢乐谷休闲公园、每个组园均有的生态活水景观游泳池以及滑草场、网球场、篮球场、两万多平方米的异国风情商业街。公共配套：重庆8中、农贸市场、银行、餐饮、超市等将在项目一期入往时同步交付使用。周边4000亩生态公园 2000亩的国际标准高尔夫球。广告诉求：已无广告，以前广告推广由深圳博思堂担当，主要为销售诉求、生活