房地产开发企业诚信缺失对经济社会的影响分析.docx

【应用经济学研究 】房地产开发企业诚信缺失对经济社会的影响分析薛小荣 1 , 2( 1. 西安建筑科技大学 管理学院 ,陕西 西安710055; 2. 西安财经学院 经济学院 ,陕西 西安710061 )摘要 :为了探讨促进中国房地产业健康 、有序发展的途径 ,采用文献分析 、数据分析等方法对房地产开发企业诚信状况进行剖析 ,结果表明 :房地产开发企业诚信缺失对经济 、社会 、消费者即房 地产开发企业自身发展产生了严重的负面影响 ,对住房金融 、国家土地政策的调整带来了新的挑战 。结论是 :日益严重的房地产开发企业诚信危机已成为制约中国房地产开发企业和谐发展的重大障碍 ,根治房地产开发企业诚信缺失已成为当务之急 。关键词 :房地产业 ;诚信缺失 ;住房金融 ;土地政策中图分类号 : f293. 30文献标识码 : a文章编号 : 1000 22731 ( 2007 ) 03 20045 203隐患 ,也给买卖双方造成经济损失 。由于中介公司存在诚信危机 ,众多房产消费者害怕上当受骗 ,往往 不敢选择经纪公司进行二手房交易 ,这一方面使得 广大房产消费者自身承担了很大的交易风险 ,另一 方面也阻碍了二手房市场的成熟和发展 。(三 )房地产开发企业的诚信缺失阻碍了住房金融的发展在国家的支持下 , 住房金融 ,也就是住房抵押 贷款 1998 年后迅猛地发展起来 , 这给居民 家庭 用 “将来的收入 ”来购买住房带来了方便 ,也大大增加了居民的购买力 。尽管这是国际上通行的做法 ,但尚未经过房地产市场跌宕起伏洗礼的中国老百姓未 必对“寅吃卯粮 ”之中蕴含的风险因素有充分的认识 。购房者由于信息不对称 ,总以为到银行直接办 理按揭会很困难 ,诞生了“专业按揭中介 ”。它的出 现本来是为了便民 ,指导市民填写相关证明单据 ,将客户资源批量输 送 给银 行 , 起初 受 到银 行的 欢 迎 。但是 ,由于越来越多的房地产按揭中介出现 ,一些不 规范不诚实守信的事情就发生了 ,有的中介机构甚至勾结不法分子伪造个人单据 ,从而给银行带来了一 、房地产开发企业诚信缺失对社会的影响(一 )房地产开发企业诚信缺失将阻碍社会经 济增长加入 w to 后 ,中国经济将更全面地对外开放 ,中国的企业在社会竞争中将与国际经济接轨 ,按国 际惯例办事 。我国房地产开发企业诚信体系没有完全建立起来 ,已经制约了房地产开发企业乃至中国 经济和社会的发展 ,成为影响中国国际竞争力和中国改革开放整体形象的一个突出问题 。由于信用混 乱 ,房地产开发企业不敢投资 ,银行不敢放贷 ,许多房地产开发项目因缺乏资金而不能实施 ,政府启动 投资 、扩大内需的政策效用必将大打折扣 。因此 ,信用缺失是房地产开发企业持续 健康 发展 的 最大 障碍 。(二 )房地产开发企业诚信缺失阻碍了房地产 中介业的健康发展房地产 中 介 公 司 最 严 重 的 诚 信 问 题 就 是“暗箱 ”操作 。由于买卖双方不见面 , 双方的权 利义 务 很难得到保障 ,为房产的权属过户 、房款交割埋下了收稿日期 : 2006205 220;修回日期 : 2006 211219基金项目 :陕西省教育厅专项基金项目 ( 06j k114)作者简介 :薛小荣 ( 1956) ,男 ,陕西西安人 ,西安建筑科技大学博士生 ,西安财经学院教授 ,从事技术经济与管理 、项目 投资与融资研究 。45巨大的风险 。由于风险的不可控制性 ,民生银行早在 2004年就逐步退出二手房按揭市场 ;中国农业银 行虽然表示并未退出这块市场 ,但加大了资信审查力度 , 二 手 房 的 抵 押 、公 证 等 以 前 由 中 介 机 构“代 劳 ”的 程 序 , 现 在 都 必 须 由 银 行 信 贷 员 亲 自 操 作 。同时 ,银行信贷员还必须到楼盘调查 ,拍摄房屋的现场照片并留存 ,这些活动都增加了银行的控制成本 ,对发展房地产金融业极为不利 。三 、房地产开发企业诚信缺失对消费者的影响(一 )房地产开发企业诚信缺失导致交易成本 提高房地产行业目前的交易成本过高 ,很大程度上是因为房地产开发企业诚信缺失 。现在政府出台的 方针政策以及一些银行的贷款政策 ,都把房地产业 作为诚信缺失行业来看待 。比如现在银行的贷款要求房地产开发企业四证齐全 ,并且要求企业在投入35 %的自有资金以后才能贷款 ,银行显然是怕房地 产开发企业诚信缺失 。所有这些导致了房地产业的 交易成本增高 ,最后消费者 、房地产开发企业和整个 社会都会受到影响 。(二 )房地产开发企业诚信缺失增加了购房者 风险对于消费者来说 ,诚信的房地产开发企业才能 让人放心买房 。与房地产开发企业相比 ,由于信息 的不对称 ,消费者显得势单力薄 ,在现实条件下 ,惟一能够稍微维持这种平衡的就只有房地产开发企业 的诚信 。因此 ,消费者在购买商品房时 ,权衡选择房 地产开发企业的主要标准就是房地产开发企业的实 力及诚信 ,只有这样才能获得安全感 。同时 ,房地产 开发企业的诚信对消费者居住还将产生影响 ,如各种小区规划 、配套设施的兑现 、房屋质量的保障 、房 产证的办理 ,甚至到后期的物业管理等 。(三 )房地产开发企业诚信缺失使房地产开发 项目信息缺乏 ,购房者易上当受骗房地产行业资金用量大 ,对资金需求非常迫切 ,房地产开发企业为了融资 ,利用开发项目信息不对 称等因素 ,有的竟然将一房多卖或重复抵押 ,使购房 者上当受骗 。加之近年来房地产开发项目重复抵押 事件不断曝光 ,使消费者对房地产开发企业失去了 信心 。二 、房地产开发企业诚信缺失对经济发展的影响由于房地产投资占国民经济的比重较大 ,房地产 开发企业诚信缺失对国民经济的发展也会产生巨大 的影响 。本文通过对房地产销售项目的投诉涉案金 额占 gd p和 gn p的比重来分析 。分析结果如表 1。表 1房地产销售项目投诉涉案金额分析结果年份项目2001200220032004gd p /亿元gn p /亿元投诉涉案 金额 /万元 投诉涉案金额占 gd p的比率 / %投诉涉案金额 占 gn p的 比率 / %95 727. 997 314. 8103 935. 3105 172. 3116 741. 2117 390. 2136 584. 3136 875. 91 183. 11 282. 51 469. 31 733. 61. 2361. 2341. 2591. 2691. 2161. 2191. 2521. 267数据来源 : 2005年中国统计年鉴 ,中国消费信息网同时 ,本文的分析中还发现另一个现象 ,就是相 对于 2001 年来说 ,涉案金额的增长几乎和这几年的 gd p和 gn p 增 长 速 度 一 样 , 如 表 2 所 示 , 而 且 在2003年至 2004 年 , 涉案金额的增长竟超过了 gd p和 gn p的增长 。表 2gd p、gn p以及涉案金额增长比较四 、房地产开发企业诚信缺失对自身的影响(一 )房地产开发企业诚信缺失阻碍房地产业 的可持续发展2004 年四季度 , 全国 35 个大中 城 市房 屋销 售 价格继续快速上涨 ,同比涨幅为 10. 8 % 。与之相对应的是中国消费者协会公布的统计数据 ,商品房投 诉量连续四年以年均 20 %高速增长 ,成为中国消费 者投诉最多的商品 。一方面是屡攀新高的价格 ,一 方面是居高不下的投诉纠纷 。在蒸蒸日上的表象背 后 ,是房地产业日益严重的消费信任危机 。诚信危年份项目 2001 2002 2003 2004 gd p /亿元gd p增长 / % gn p /亿元gn p增长 / %投诉涉案 金额 /万元投诉涉案 金额增长 / %95 727. 910097 314. 8100103 935. 3108. 574105 172. 3108. 074116 741. 2121. 951117 390. 2120. 629136 584. 3142. 680136 875. 9140. 6531 183. 11 282. 51 469. 31 733. 6100108. 402124. 193146. 535资料来源 : 2005年中国统计年鉴 ,中国消费者信息网46机将可能成为制约中国房地产行业健康 、可持续发展的重大阻碍 。 中国房地产开发企业诚信缺失是中国房地产业最大 、最显性的泡沫 ,泡沫带来的风险可能使行业崩 盘 ,使行业失去可持续发展的能力 。诚信的缺失 ,伤 害的不仅仅是消费者 ,也伤害了正规运作的房地产 开发企业的利益 ,而最终伤害的是整个行业的形象 。 但诚信的建设 ,不是单个企业所能肩负起来的 ,而是需要整体价值链的协作 ,共同建设全行业的诚信机 制 。(二 )房地产开发企业诚信缺失使企业竞争力 降低目前中国房地产业中的消费危机日益严重 ,投诉持续增长 ,平均每年增长 20 %左右 , 消费者投诉 涉案金额比较大 ,少则十几万 、几十万 ,多则上百万 、 上千万 ;而且群体性投诉较多 ,少则十几个人 ,多则 上百人 、上千人 ,纠纷往往引起社会的普遍关注 ; 投 诉的内容涉及房地产广告 、规划 、物业管理等方方面面 ,非常广泛 。在这样一种现实情况下 ,树立诚信观 念 ,在真正切实维护消费者合法权益的前提下 ,依靠诚信树立自己的品牌 ,才能赢得市场 、赢得消费者 。房地产开发企业是信用最大的需求者和供给 者 。某些房地产开发企业既不注重获信管理 ,也不注重授信管理 ,有些房地产开发企业不仅不以失信 为耻 ,反而以拖欠款项为荣 ,这种现象应该引起各级 政府和企业的重视 。参考文献 : 1 张维迎 . 产权 、政府 、信誉 m . 上海 : 上海三联书店 ,上 海人民出版社 , 1996: 33. 2 王国军 ,刘水杏 . 房地产业对相关产业的带动效应研究 j . 经济研究 , 2004, ( 8) : 19225. 3 刘晓君 . 中国经济增 长与住宅产业现代化 j . 西安房 产 , 2002, ( 2) : 20222. 4 张兴韬 . 诚信是永恒的推动力 n . 中国房地产报 , 2004 212212. 5 薛小荣 ,房地产企业的竞争力构建 j . 商业时代 , 2006, ( 8 ) : 15217. 6 王继仓 , 企业诚信建设研究 j . 机 械 管 理 开 发 , 2004,( 2 ) : 9 211.责任编辑 卫 玲 the effec t of hon e sty def ic ien cy of the rea l e sta te en terpr ise son the econ om y soc ie tyxu e x iao2rong1 , 2( 1. x ian u n iversity of a rch itectu re and technology, x ian 710055, c h ina; 2. x ian u n iversity of f inance and econom ics, x ian 710061, c h ina )a b stra c t: to p romo te the hea lthy and o rde rly deve lopm en t of ch inas rea l e sta te indu stry, it is nece ssa ry to ana lyze the cond ition of ch inas rea l e sta te deve lopm en t en te rp rise shone sty and fa ith and po in t ou t tha t the hone sty and fa ith defic iency of rea l e sta te deve lopm en t en te rp rise s ha s cau sed nega tive influence on ou r soc ie ty, econom y, hou secon sum e rs and rea l e sta te indu stry itse lf and b rough t new cha llenge to the rea l e sta te finance and land po licy of the coun try. the inc rea sing hone sty and fa ith defic iency of rea l e sta te en te rp ri