江西萍乡某项目市调报告.doc

1 55 江西萍乡项目市场调研报告 doc 江西萍乡项目市场调研报告江西萍乡项目市场调研报告 目录目录 第一部分第一部分萍乡国民经济和社会发展萍乡国民经济和社会发展 一一萍乡市城市概况萍乡市城市概况 1 1 自然地理自然地理 2 2 历史沿革 3 3 人口就业人口就业 4 4 工业情况工业情况 5 5 城市建设城市建设 6 6 交通情况交通情况 7 7 商贸情况商贸情况 8 8 萍乡十大工程萍乡十大工程 二二萍乡宏观经济发展态势萍乡宏观经济发展态势 1 1 国内生产总值 国内生产总值 GDPGDP 2 2 产业结构分布产业结构分布 3 3 全社会固定资产投资完成额全社会固定资产投资完成额 4 4 城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出 5 5 萍乡宏观经济发展对本项目影响的预计萍乡宏观经济发展对本项目影响的预计 6 6 综述综述 2 55 三三萍乡房地产发展简述萍乡房地产发展简述 1 1 20032003 年全社会房屋建筑面积比较年全社会房屋建筑面积比较 2 2 房地产市场供给分析房地产市场供给分析 3 3 房地产交易市场房地产交易市场 4 4 土地状况土地状况 5 5 20042004 年房地产市场情况简述年房地产市场情况简述 第二部分第二部分住宅篇住宅篇 一一萍乡住宅市场研究萍乡住宅市场研究 1 1 热点板块热点板块 2 2 项目规模项目规模 3 3 建筑类型建筑类型 4 4 规划布局规划布局 5 5 房型和面积房型和面积 6 6 售价分析售价分析 7 7 客源分析客源分析 二二萍乡主要住宅楼盘列表萍乡主要住宅楼盘列表 第三部分第三部分萍乡市商业市场研究篇萍乡市商业市场研究篇 一一萍乡零售业业态演变萍乡零售业业态演变 1 1 百货商店百货商店 2 2 餐饮餐饮 3 3 零售品牌需求零售品牌需求 4 4 专业市场专业市场 二二萍乡商业圈萍乡商业圈 1 1 八一路商圈八一路商圈 3 55 2 2 北桥商圈北桥商圈 3 3 跃进路商圈跃进路商圈 4 4 金富利文化路步行街商圈金富利文化路步行街商圈 第四部分第四部分办公楼物业篇办公楼物业篇 一一萍乡市办公楼简介萍乡市办公楼简介 二二恒隆国际恒隆国际 1 1 地理位置地理位置 2 2 项目概况项目概况 3 3 面积分隔面积分隔 4 4 租售情况租售情况 5 5 客源分析客源分析 6 6 车位配置车位配置 第六部分第六部分立地分析立地分析 一一地块评估地块评估 安源新区安源新区 1313 号地块号地块 二二地块四至地块四至 安源新区安源新区 1313 号地块号地块 三三交通交通 1 1 概况概况 2 2 路网系统规划路网系统规划 3 3 道路经济技术指标道路经济技术指标 4 4 广场 停车及加油站规划广场 停车及加油站规划 5 5 公交系统公交系统 四四市政公用设施规划市政公用设施规划 4 55 五五地块分析地块分析 市场前景分析 1 1 所处地段分析所处地段分析 2 2 周边市场前景分析 第七部分第七部分市场建议市场建议 5 55 第一部分第一部分 萍乡国民经济和社会发展萍乡国民经济和社会发展 一 萍乡市城市概况萍乡市城市概况 1 自然地理 萍乡市位于江西省西部 省会南昌市的正西方 东靠宜春市和安福县 南邻湖南省攸县 西接湖南省醴陵市 北连湖南省长沙市浏阳县 萍乡市地处东经 113 35 114 17 北纬 27 20 28 0 之间 总面积 3827 平方公里 市中心城区面积 35 平方公里 萍乡市下辖三区三县 安源 湘东两区及省级安源经济开发区和上栗 芦溪 莲花三县 萍乡属亚热带季风气候区 光热充足 雨量充沛 四季分明 气候温和 年平均气温 17 2 年平均降雨量 1600 毫米 全年日照时数约 1600 小时 无霜期 270 天 萍乡矿产资源丰富 全市耕地面积 5 27 万公顷 主要矿产资源有煤 铁 锰 铜 钼 钨 铝 石灰石 高岭土 花岗岩 矿泉水等 36 种 炭储量 8 52 亿吨 100 年前 萍乡已大规模开采煤炭 现已成为江西最大的煤炭生产基地 有 江南煤都 之称 石灰石储量 56 亿吨 粉石 英储量 4080 万吨 适宜生产高标号水泥和优质碳酸钙 铁矿储量 6760 万吨 各种非金属矿产资源具有十分广阔的开发潜力 全市森林覆盖率达 55 4 植物物种 1200 余种 水资源十分丰富 有袁水 萍水 草水 莲江五条河流 地表水径流量为 26 46 亿立方米 年 水能源可开发量 4 万千瓦 地下水储量为 4 亿立方米 萍乡自然风光秀丽 人文景观众多 江南三大名山之一的武功山 风光瑰丽 高山草甸更是独特迷人 佛教胜地杨歧山是我国佛教五家七宗 6 55 之一的杨岐宗发祥地 地下艺术长廊 孽龙洞被誉为 天下第一洞 还有孔庙 宝积寺 横龙洞等诸多名胜古迹 2 历史沿革 远在 5000 多年前的新石器时代 就有三苗族在萍乡生产劳动和繁衍生息 西周时 萍乡属扬州 春秋属吴国 战国为楚地 汉高祖刘邦时属 豫章郡宜春县地 三国吴帝孙皓于宝鼎二年 267 设立萍乡县 县治设芦溪古岗 唐武德二年 619 县治从芦溪古岗迁至萍乡凤凰池 今 市治所 唐贞观元年属江南西道袁州府 元元贞元年 1295 萍乡由县升格为州 明洪武二年 1369 由州改为县 清属江西省袁州府 民 国 3 年 1914 属庐陵道 民国 15 年直隶于省 民国 20 年 属第八行政区 民国 24 年属第二行政区 建国后属南昌专区 1959 年 1 月 南昌专区改名为宜春专区 萍乡属之 1960 年 9 月撤县设市 由宜春专区代管 1970 年 3 月萍乡为省辖市 1971 年经江西省革命委员会批 准设立 4 个区 萍乡市现辖芦溪 上栗 莲花三县 经国务院批准 莲花县于 1992 年 8 月从吉安地区划归萍乡市管辖 安源 湘东二区 还有省级安源经济开发区 28 个建制镇 18 个乡 7 个街道办事处 641 个村民委员会 128 个居委会 3 人口就业 全市总人口 180 02 万 非农业人口 52 48 万 全市人口密度为每平方公里 470 人 全市计划生育率为 95 45 人口出生率为 13 28 死亡率 5 95 自然增长率 7 30 全市从业人员 92 78 万人 其中城镇从业人员 29 52 万人 农村从业人员 63 26 万人 全市在岗职工合计 12 83 万人 在岗职工年平均工资 10345 元 其中 国有单位在岗职工 9 47 万人 年平均工资 11647 元 4 工业情况 7 55 萍乡市是江西省重要工业城市 形成了以煤炭 机械 冶金 化工 建材 陶瓷等较为完备的工业体系 钢材 电瓷 工业瓷 烟花鞭炮等 产品畅销国内外市场 目前 煤炭产量占全省的 40 钢材占全省的 30 以上 化工填料产销量占全国 70 电瓷生产在全国占有重要地 位 低压电瓷在全国市场占有率 60 以上 电瓷出口占全省的 85 建材工业发展迅速 已成为全省重要建材生产基地 水泥年生产能力为 500 多万吨 浮法玻璃 2001 年产量达 555 万重量箱 全国排名第八 轻工业产品获各类名优产品奖达 300 多项 次 其中 15 项获国家奖 获新产品成果奖 100 多项 次 改革开放以来 萍乡经济以前所未有的速度向前发展 1978 年至 2003 年国内生产总值平均每年增长 10 2 经济结构不断优化 第一 二 三产业增加值在国内生产总值中构成的比例由 1978 年的 33 3 43 8 22 9 变为 2001 年的 13 6 54 8 31 6 经济实力不断增强 2003 年 全 市工业企业单位 12 243 个 其中 国有及年产品销售收入 500 万元以上的非国有工业企业 155 个 年产品销售收入 500 万元以下的非国有工业企 业 12 088 个 2003 年 全市工业总产值 275 60 亿元 2002 年 主要工业产品产量 原煤 654 47 万吨 发电量 21 02 亿千瓦小时 钢 185 28 万吨 水 泥 373 58 万吨 平板玻璃 583 52 万重量箱 2003 年 全市国有及年产品销售收入 500 万元以上的非国有工业企业现价工业总产值 85 21 亿元 工业增加值 27 60 亿元 产品销售收入 86 28 亿元 实现利税 12 10 亿元 其中利润总额 6 59 亿元 萍乡将坚定不移地推进工业化 实施 工业强市 的战略 努力增大工业经济总量 以改造传统产业和发展新兴产业并举 加速产业结构调 整 以加速建设工业园 构筑工业发展载体 以深化企业改革 加快建立现代企业制度 市委 市政府高度重视优化环境 改善招资环境 全面实施大开放战略 进一步搞好观念创新和体制创新 全方位开展招商引资 十五 期间 工业经济定会实现跨越式发展 5 城市建设 萍乡的城市设施较为完善 2001 年全市公路网密度为每百平方公里 59 54 公里 形成四通八达的道路网络 交通便捷 沪瑞高速及 320 319 国道经过全境 浙赣铁路贯穿境内 76 公里 市区距湖南长沙黄花机场 130 公里 距省会南昌 285 公里 全市拥有完善的通讯设施 以光缆 为主的大容量 高效率传输网实现了城乡无缝隙覆盖 市区还建成了宽带多媒体通信网 全市变电站 37 座 输变电容量 84 万 MVA 每小 8 55 时供电能力 23 万千瓦 形成了城市煤气和市镇供水网络 医疗设施完善 形成了辐射面广 服务功能强的医疗保健网络 环境卫生日益改 善 基本实现城市 无黑烟 目标 拥有投资近 3000 万元的市体育中心 可容纳 2 5 万观众的田径场和室外 50 米标准游泳池 篮球场 馆 网球场 各式训练馆等体育设施完备 文化 娱乐设施齐全 较好地满足了人们对精神文化生活的需要 近年来 萍乡以加强中心城区建设为重点 大规模开展城市环境改造 九五 期间萍乡城区投入的旧城改造和新建城区建设资金近 11 亿元 建成了秋收起义广场 完成了萍水河治理一期工程 改造了绿茵广场和八一东路 跃进路 修建了建设路 安源大道 萍安大道等城市主干 道 建成住宅面积 130 多万平方米 城区面积由建国初的 1 1 平方公里扩展为 35 平方公里 城区人口增加 12 万 2005 年末 中心城面积将 拓展至 50 平方公里左右 人口力争达到 50 万 全面完成萍水河治理工程 建成投资 1 2 亿元的人工湖 完成安源新区建设 加快安源经济 开发区和工业园建设 使工业园成为萍乡新城区的主要组成部分 十五 期间还将加快以县区政府所在地为主的小城镇建设 在市委 市 政府的正确领导下 萍乡正在以 高标准规划城市 高质量建设城市 高效益经营城市 的理念 努力扩大城市规模 加快城市化进程 6 交通情况 萍乡交通发达 通讯便利 境内浙赣铁路横贯东西 319 320 国道十字交叉通过萍乡 沪瑞高速公路正在建设中 萍乡市现有 19 条公交线路 可方便到达城区和近郊区各处 萍乡市现有出租车 600 辆 出租车起步价 5 元 2 公里 超过起步价 1 6 元 公里 7 商贸情况 萍乡商贸落后 传统商贸经营理念仍占据主导地位 市区没有一家大型商场和购物中心 街铺和市场占据了商贸业的主导地位 并且萍乡品 9 55 牌观念落后 以服装为例 经营以中低档品牌为主 并且品牌极少 萍乡市场较多 发展较快 现已有家俱市场 建材市场 电器市场 电脑市场 小商品市场和农贸市场 萍乡市近年来大力引进和发展物流业 近几年兴建了金碧辉煌时尚广场 金三角商贸城以及爱家 富森 心连心 雅天等一批大型超级市场 等 增强了萍乡在湘赣边界地区的影响和辐射力 繁荣了城市商贸业 萍乡市消费水平超前 物价和娱乐消费较高 在江西省排在第二位 仅次于省会南昌 8 萍乡十大工程 十大工业项目十大工业项目 为安钢及其配套项目提供良好环境 确保其顺利生产 扶持武冠集团做大做强 力争年总产值达 3 亿元 解决资金问题 扶助腾飞塑胶发展壮大 扶持杨梅岭建材有限公司做大做强 力争年产值达到 1 5 亿元 确保投资 2 亿元的青山特钢厂年产钢锭 20 万吨 确保投资 1 5 亿元的华源钢铁有限公司年产钢锭 15 万吨 投资 1 5 亿元的萍乡焦化厂正式投产 年产焦煤 30 万吨 协助解决资金问题 确保和令集团公司投资 2 亿元的旋窑水泥项目竣工投产 确保安源旅游客车厂年产 1500 辆各类客车 总产值达 1 2 亿元 10 55 支持安源化工填料有限公司新上投资 3000 万元的二期工程 使其年总产值达 1 亿元 十大亮点工程 十大亮点工程 投资 2 亿元的雅典世纪花园 确保 3 月份首期竣工 投资 3 亿元的东方巴黎商住房项目 确保 4 月份完成建筑面积 4 5 万平方米 投资 8000 万元的裕龙商务中心 建成安源新区大型农贸市场和休闲广场 投资 3000 万元的天利园大酒店 确保 10 月份竣工营业 一期投资 8000 万元的安源学院专升本扩建工程 全力做好征拆工作 确保扩建顺利 投资 2000 万元的安源新区学校 一期工程小学部 3 月竣工 投资 2 亿元的云南路桥别墅区 争取 3 月份全面动工 投资 2000 万元的市公交汽车总站 争取 10 月份竣工 投资 2 2 亿元的塞纳名城 总投资 7000 万元的市规划勘察设计中心 区法院 安源土地信息中心等十座楼院 十大旅游景点十大旅游景点 安源影视城二期工程 投资 1000 万元的后山将军纪念园 投资 1500 万元的安源外广场 投资 1000 万元的学院广场 11 55 安源后山 状元泉 红色之旅 纪念墙 投资 1500 万元的五陂民俗文化广场 投资 1500 万元的五陂河风景带和安源至五陂 319 国道沿线风光带 投资 1500 万元的市农科所生态农业科研示范园 投资 5000 万元的五陂双河口森林湖 十大民心工程十大民心工程 大力实施阳光工程 培训农民工 3000 人 确保 90 的农民得到就业 积极协助建设好高坑 安源 城西的采煤沉陷安置小区 加快建设略下生态示范村和王家源小康示范村 完善各拆迁安置小区的硬化 绿化 亮化 支持有条件的村修建农民文化广场 恢复农村文化站 加强社区基础设施建设 确保 34 个社区居委会到 2007 年全部拥有办公用房 深入开展文明村镇创建活动 改善农村人居环境 逐步建立失地农民过度性生活保障体系 为贫困村民提供生活保障 力争 2007 年前全区所有困难村民都能享受到最低生活保障 加大农村水利和公路建设投入 争取 2005 年消除病险水库 2007 年在全省率先实现村级公路网络化 12 55 13 55 二二 萍乡宏观经济发展态势萍乡宏观经济发展态势 1 1 国内生产总值 国内生产总值 GDPGDP 2 2 产业结构分布产业结构分布 20022002 年国内生产总值达到年国内生产总值达到 12040511204051 万元 比万元 比 20012001 年增长年增长 11 811 8 20032003 年全年实现国年全年实现国 内生产总值内生产总值 14286451428645 万元 按可比价格计算 下同 万元 按可比价格计算 下同 20032003 年达到年达到 14286451428645 万元 比万元 比 20022002 年同比增长年同比增长 18 218 2 国民经济 国民经济 比比 20022002 年增长年增长 18 2 18 2 其中 第一产业实现增加值 其中 第一产业实现增加值 160352160352 万元 增长万元 增长 4 6 4 6 继续保持良好发展态势 经济进一步优化 全市经济增长基本保持继续保持良好发展态势 经济进一步优化 全市经济增长基本保持 第二产业实现增加第二产业实现增加 值值 839540839540 亿元 增长亿元 增长 24 0 24 0 第三产业实现增加值 第三产业实现增加值 和实现了和实现了 2 2 位数的增长态势 位数的增长态势 428753428753 亿元 增亿元 增 长长 13 3 13 3 人均国内生产总值 人均国内生产总值 79367936 元 比元 比 20022002 年增长年增长 17 9 17 9 经济结构调整步伐经济结构调整步伐 加快 第一 加快 第一 第二 第三产第二 第三产 业增加值在国业增加值在国 内生产总值中内生产总值中 的比重分别由的比重分别由 20022002 年的年的 12 7 12 7 56 1 56 1 31 2 31 2 调整 调整 为为 11 2 11 2 58 8 58 8 30 0 30 0 0 500000 1000000 1500000 国国内内生生产产总总值值 万万元元 国内生产总值 万 元 995636108450212040511428645 2000200120022003 数据来源 萍乡市统计局 0 200000 400000 600000 800000 1000000 第一产业143439147679152520160352 第二产业540615594662675179839540 第三产业311582342161376352428753 2000200120022003 14 55 3 3 全社会固定资产投资完成额全社会固定资产投资完成额 万元万元 从统计部门获悉 固定资产投资显现成高速增长的态势 从统计部门获悉 固定资产投资显现成高速增长的态势 20032003 全年完成全社会固定资产投资全年完成全社会固定资产投资 523370523370 万元 比万元 比 20022002 年增长年增长 130 2 130 2 其中 基本建设投资完成 其中 基本建设投资完成 223939223939 万元 比万元 比 20022002 年增长年增长 131 3 131 3 更新改造投资完成 更新改造投资完成 143368143368 万元 增长万元 增长 159 1 159 1 房地产开发投资 房地产开发投资 6807468074 万元 比万元 比 20022002 年增长年增长 59 8 59 8 城镇镇集体投资完成 城镇镇集体投资完成 1732117321 万元 比万元 比 20022002 年增长年增长 71 1 71 1 私营 个体经营投资完 私营 个体经营投资完 成投资成投资 3711937119 万元 万元 4 4 城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出 元 城市居民人均可支配收入与人均实际消费性支出 元 数据来源 萍乡市年鉴 数据来源 萍乡市年鉴 111852 186666 227345 523370 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 2000200120022003 全全社社会会固固定定资资产产投投资资 万万元元 5081 4 7130 4 6360 6 5516 29 4257 56 4591 52 5157 24 5780 64 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 8000 2000200120022003 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 城市居民人均可支配收入 元 城市居民人均年消费支出 元 15 55 据调查据调查 2003 年 萍乡市居民可支配收入为 7130 4 元 比 2002 年增长 1 1 2003 年 萍乡市 居民平均消费支出为 5780 64 元 比 2002 年增长了1 12 2 和居民人均可支配收入增幅相同 5 5 萍乡规民约宏观经济发展对本项目影响的预计萍乡规民约宏观经济发展对本项目影响的预计 从总体上来说 萍乡市经济发展趋势较为看好 无论是宏观经济 区域性经济的发展 还是第 一 二 三产业的协调发展 针对本项目而言 将存在以下一系列的影响 有利影响 有利影响 随着宏观经济环境不断趋好 萍乡土房地产市场面临着众多有利于发展的因素 萍乡市城市居民可支配收入近几年增长较快 这对于消费是一个利好的因 素 为促进安源新区的发展 安源区政府兴建了世纪广场 并且将世纪广场周 围土地让萍乡及外地有实力的开发商开发大规模的住宅小区 由于城市建设速度加快 居民收入的提高 政府信贷和拆迁安置政策的优 惠 房地产业发展强劲 旧区改造意味着将有许多居民需要购置新的居所 萍乡安源新区的居住人口会增多 安源新区近年将开发出大量的商业设施 以满足在安源新区购房居民的消费需求 市场需求的大幅增加将对本案产 生直接有利的影响 房地产业的发展将会加快 萍乡未来房地产在全市经济中的地位由现在的 重要产业 发展成为 支柱产业 从现在起到 2007 年 全市房地产 业保持每年 18 增幅 在 GDP 中比重超过 8 由于萍乡的城市综合竞争不断增强 投资环境不断改善 作为江西西部枢 纽城市 具有巨大的优势 将吸引更多的省内外资金 企业和人才进入萍 乡 有利于房地产投资和消费的进一步扩张 萍乡都市圈构利于萍用城市发展 形成以萍乡为中心 由安源 湘东 安 源新区等组成的萍乡都市圈构架 将会提高萍乡作为江西省经济中心城市 的地位和作用 并对周边城镇产生强烈的集聚和辐射功能 16 55 萍乡城市建设面临新一轮大发展的契机 将以旧城环境整治 秋收起义广 场 世纪广场等重大基础设施建设为重点启动的新一轮城市建设 为房地 产市场的发展提供了很好的机遇 不利影响 不利影响 萍乡市人均可支配收入和一些开放成市 还存在一定差距 市民投资商铺 的消费受到能力限制 2004 年国家宏观调控后 萍乡市民普遍处于持币观望阶段 央行贷款政策的改变 对购买商铺及二次置业的首付比例上升 老城区商业楼盘过多 投资者选择过多 6 6 综述综述 房地产作为拉动国民经济的强大动力 对萍乡地方经济作用是相当明显 2002 年以来萍 乡房地产业保持了良好的发展形势 全年房地产投资占固定资产投资达到 20 以上 占萍乡市 GDP 的 4 6 萍乡市房地产业对经济增长的拉动已由单纯投资拉动转变为投资和消费双向拉动 房地产业的发展 从而扩大了投资乘数效应 全年房地产业带动相关产业投资 17 55 数据来源 萍乡市年鉴 三三 萍乡市房地产发展简述萍乡市房地产发展简述 1 20031 2003 年全社会房屋建筑面积比较年全社会房屋建筑面积比较 综合情况综合情况 2003 年萍乡市房地产开发投资 68074 万元 与 2002 年相比下跌了 萍乡市房地产发展平稳 还未进入高峰期 2003 年新开工面积为 528086 平方米 与 2002 年相比上跌了 17 8 其中住宅面积为 322632 平方米 同比增长 12 3 营业房面积为 171111 平方米 与 2002 年相比下跌了 37 1 2003 年竣工面积为 416077 平方米 与 2002 年相比增加 100 3 2 2 房地产市场供给分析房地产市场供给分析 房地产投资快速增长 供给结构保持合理状态 市场需求持续旺盛 供求关系基本平衡 94193 1093694 708706 416077 39500 333806 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 基本建设投资更新改造投资房地产投资 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 350000 400000 450000 施工面积竣工面积 18 55 存量房交易兴旺 朝着交易主体的方向前进 商品住宅消费结果平稳 带动供给机构进一步改善 商品住宅价格合理 与居民消费结构基本相符 楼盘规模日趋扩大 旧城改造和 一城三区 开发互动发展 开发热点地区转向 住宅形式日趋多样 环境理念深入人心 3 3 房地产交易市场房地产交易市场 2004 年的萍乡房价 中档楼盘房价均突破了 1000 元的界限 市内几个已开盘 的大盘每个平方米都在 1200 元以上 基本上没有太大的销售阻力 至去年 11 月 萍乡市区商品房交易均价为 1000 元 平方米 比增 3 08 其中住宅交易 均价为 880 元 平方米 比增 3 3 2004 年 萍乡市商品房开发面积为 180 6 万平方米 其中住宅面积为 160 3 万 平方米 占 80 这表明萍乡市商品房住宅消费结构平稳 2004 年萍乡市房地产市场进入历史上最佳 黄金期 在房地产开发投资 商 品房销售 存量房交易等方面均呈现整体突破 全面发展的态势 4 4 土地状况土地状况 从 1999 年起 短短五年时间 萍乡出让土地的身价已经抬高了 14 倍 高地价给开发商带 来的只是开发的风险 购房一族却要实实在在地为之掏出更多的钞票 2002 年经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况年经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况 供应地块 市安源区后埠街朝阳旁 原权属单位 市第二汽车修配厂部分用地 土地面积 3135 8 平方米 挂牌时间 7 月 5 日至 7 月 31 日 竞得时间 7 月 31 日 供应地块 市跃进北路 191 号 原权属单位 市汽车工业贸易 配件总公司部 分用地 土地面积 2371 平方米 挂牌时间 7 月 29 日至 8 月 9 日 竞得时间 8 月 14 日 供应地块 市跃进北路 322 号 原权属单位 市总工会 土地面积 9865 23 平 方米 挂牌时间 8 月 12 日至 8 月 23 日 竞得时间 8 月 23 日 供应地块 市广场路路与昭萍东路相交处 原权属单位 北桥电影院 汽车连 19 55 杆厂 印刷厂 伞厂 几户私房 土地面积 5612 平方米 挂牌时间 9 月 19 日至 9 月 30 日 竞得时间 9 月 30 日 供应地块 市滨河西路江湾段 原权属单位 市科学技术局 土地面积 5844 94 平方米 挂牌时间 10 月 17 日至 10 月 30 日 竞得时间 10 月 30 日 市东大街南塘里交警直属大队后 原权属单位 收购储备土地 土地面积 14311 平方米 挂牌时间 11 月 14 日至 11 月 27 日 竞得时间 11 月 27 日 市安源区后埠街朝阳路边 联通公司旁 原权属单位 收购储备土地 土地面 积 715 平方米 挂牌时间 12 月 9 日至 12 月 20 日 竞得时间 12 月 20 日 2003 年度经营性土地使用权出让情况年度经营性土地使用权出让情况 土地位置 安源区后埠街朝阳路边 大有市场对面 土地出让面积 4496 平方 米 土地规划用途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 822 万元 竞得 时间 2003 3 11 竞得人 市百乐房地产开发有限公司 土地位置 安源区凤凰街八一东路 81 号 土地出让面积 1734 平方米 土地规 划用途 商住综合 出让方式 挂牌交易 成交价 1710 万元 竞得时间 2003 4 25 竞得人 市华雅房地产开发有限公司 土地位置 安源区凤凰街 粮食大厦后面 土地出让面积 30802 平方米 土 地规划用途 商住综合 出让方式 挂牌交易 成交价 2600 万元 竞得时间 2003 4 25 竞得人 市永盛房地产开发有限公司 土地位置 安源区凤凰街中山居委会 土地出让面积 1196 54 平方米 土地规 划用途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 75 0 万元 有附加补偿条 件 竞得时间 2003 8 8 竞得人 市亚普科技开发公司 土地位置 北桥广场南面 土地出让面积 3320 平方米 土地规划用途 商住 综合 出让方式 邀请招标 成交价 51 0 万元 标书即为拆迁安置方案 竞 得时间 2003 8 22 竞得人 萍乡市房地产综合开发公司 土地位置 安源区八一街跃进南路 128 号 原百货商场 入股出让土地面积 2019 68 平方米 土地规划用途 商住综合 出让方式 拍卖 成交价 3480 0 万元 百货商场以出让土地 2019 68 平方米作为总股权的 51 其余 49 股权 为拍卖标的 竞得时间 2003 9 16 竞得人 市百乐房地产开发有限公司 土地位置 安源区后埠街跃进北路 原广播电视局办公楼 土地出让面积 20 55 2084 平方米 土地规划用途 商住综合 出让方式 拍卖 成交价 474 0 万元 竞得时间 2003 9 16 竞得人 市鑫乐园房地产开发有限公司 土地位置 安源区后埠街跃进北路 原再生资源公司综合楼 土地出让面积 614 平方米 土地规划用途 商住综合 出让方式 拍卖 成交价 426 0 万元 竞得时间 2003 9 16 竞得人 市宏达建筑装璜工程公司 土地位置 萍安大道右侧 市制药厂后面 土地出让面积 69478 平方米 土 地规划用途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 2560 0 万元 竞得时 间 2003 9 26 竞得人 市乐升房地产开发有限公司 土地位置 安源区八一街八一西路 土地出让面积 598 4 平方米 土地规划用 途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 955 0 万元 竞得时间 2003 9 29 竞得人 彭志刚 土地位置 安源经济开发区金陵西路 1 号 土地出让面积 2391 平方米 土地 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 880 0 万元 竞得时间 2003 11 28 竞得人 萍乡市蓝天房地产有限责任公司 土地位置 安源区凤凰街青草冲 原江液厂区内 土地出让面积 37841 平方米 土地规划用途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 1726 0 万元 竞得 时间 2003 12 5 竞得人 萍乡市华顺房地产开发有限公司 萍乡市城北房地 产有限公司 土地位置 安源区后埠街滨河西路 土地出让面积 2007 5 平方米 土地规划 用途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 300 0 万元 竞得时间 2003 12 12 竞得人 萍乡市一田旅游开发有限公司 土地位置 安源区后埠街跃进北路 土地出让面积 5284 平方米 土地规划用 途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 2000 0 万元 竞得时间 2003 12 15 竞得人 欧阳雄 土地位置 安源新区萍安大道 韶山路边 土地出让面积 6635 2 平方米 土 地规划用途 商住综合 出让方式 挂牌出让 成交价 210 0 万元 竞得时间 2003 12 19 竞得人 萍乡市规划勘察设计院 土地位置 安源新区井岗山大道旁边 土地出让面积 187356 平方米 土地规 划用途 综合 居住 办公 商业金融 文化娱乐 出让方式 挂牌出让 成交 价 5902 0 万元 竞得时间 2004 1 5 竞得人 上海广厦 集团 萍乡安源置业 21 55 有限公司 土地位置 安源新区萍安大道 世纪广场旁边 土地出让面积 9840 平方米 土地规划用途 综合 居住 办公 商业金融 文化娱乐 出让方式 挂牌出让 成交价 320 0 万元 竞得时间 2004 1 5 竞得人 萍乡市安源燎原贸易有限 公司 土地位置 安源新区韶山西路 土地出让面积 6587 平方米 土地规划用途 商住 出让方式 挂牌出让 成交价 208 0 万元 竞得时间 2004 1 5 竞得 人 王明桂 土地位置 安源区后埠街楚萍路 土地出让面积 2747 平方米 土地规划用途 商业 文化娱乐 出让方式 挂牌出让 成交价 745 0 万元 竞得时间 2004 1 16 竞得人 萍乡市华顺房地产开发有限公司 2004 年度经营性土地使用权出让情况年度经营性土地使用权出让情况 土地位置 安源区后埠街建设西路旁 地块编号 TG 0401 号 出让面积 13819 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 1 19 成交价 622 0 万元 竞得人 萍乡市亚普科技开发有限公司 土地位置 安源区凤凰街公园路 100 号 地块编号 TG 0402 号 出让面积 4769 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 1 19 成交价 970 0 万元 竞得人 萍乡市美尔房地产有限公司 土地位置 安源区后埠街环城西路 地块编号 TG 0403 号 出让面积 23173 3 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 2 12 成交价 768 0 万元 竞得人 萍乡市亚鹏房地产开发有限公司 土地位置 安源区后埠街环城西路 地块编号 TG 0404 号 出让面积 10847 8 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 3 23 成交价 1580 0 万元 竞得人 萍乡钱源房地产开发有限公司 土地位置 安源区八一街八一东路 地块编号 TG 0405 号 出让面积 1587 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 3 18 成交 价 1500 0 万元 竞得人 萍乡市惠安房地产开发有限公司 土地位置 安源区白源街白源村 320 国道边 地块编号 TG 0406 号 出让面 积 38941 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 4 8 成交价 428 0 万元 竞得人 江西天建房地产开发有限公司 22 55 土地位置 安源区凤凰街广场中路 9 号 地块编号 TG 0407 号 出让面积 8405 2 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 4 8 成交价 3000 0 万元 竞得人 萍乡市钱源房地产开发有限公司 土地位置 安源区八一街跃进北路与山下路交汇处 地块编号 TP 0408 号 出让面积 16018 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 拍卖 竞得时间 2004 6 3 成交价 3680 0 万元 竞得人 贾文庭 土地位置 安源区凤凰街广场路 地块编号 TG 0409 号 出让面积 7612 6 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 6 9 成交 价 3700 0 万元 竞得人 萍乡市富源房地产开发有限公司 土地位置 安源新区萍安大道旁 地块编号 TG 0410 号 出让面积 14830 5 平方米 规划用途 商业 金融 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 6 29 成 交价 445 0 万元 竞得人 萍乡市天宇燃料有限公司 土地位置 安源区八一街八一东路 地块编号 TG 0413 号 出让面积 1062 5 平方米 规划用途 商住综合 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 7 22 成交价 1620 0 万元 竞得人 萍乡市京友融房地产开发有限公司 土地位置 安源区丹江街亭子下 地块编号 TG 0414 号 出让面积 13093 平方米 规划用途 工业用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 8 6 成交 价 370 0 万元 竞得人 周建萍 土地位置 安源区青山镇水口 地块编号 TG 0415 号 出让面积 2880 平方 米 规划用途 仓储用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 8 9 成交价 170 0 万元 竞得人 肖本云 刘天益 巫海清 土地位置 安源区八一街藕塘边 地块编号 TG 0416 号 出让面积 394 4 平方米 规划用途 商住用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 8 27 成交 价 236 0 万元 竞得人 龙初华 土地位置 安源经济开发区金陵西路 14 号 地块编号 TG 0417 号 出让面 积 2925 平方米 规划用途 商住用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 8 27 成交价 850 0 万元 竞得人 邱守淡 黄桂华 土地位置 安源区安源镇花冲坳 地块编号 TG 0418 号 出让面积 30869 4 平方米 规划用途 商业 金融业用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 8 31 成交价 695 0 万元 竞得人 范继新 23 55 土地位置 安源区八一街三里台 181 号 地块编号 TG 0419 号 出让面积 15353 6 平方米 规划用途 商住用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 9 6 成交价 760 0 万元 竞得人 浙江省嵊州市八达房地产开发有限公司 土地位置 安源新区萍安大道旁 地块编号 TG 0421 号 出让面积 11808 平方米 规划用途 商住用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 10 14 成 交价 542 0 万元 竞得人 徐建 土地位置 安源新区萍安大道旁 地块编号 TG 0422 号 出让面积 17748 8 平方米 规划用途 商住用途 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 10 14 成 交价 809 0 万元 竞得人 李云峰 土地位置 安源区八一街三里台 地块编号 TG 0425 号 出让面积 69468 5 平方米 规划用途 居住公共设施用地 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 11 1 成交价 4400 0 万元 竞得人 江西凯地置业有限公司 土地位置 安源区八一街新生路 地块编号 TG 0426 号 出让面积 400 0 平方米 规划用途 居住用地 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 11 16 成 交价 22 0 万元 竞得人 萍乡市金悦置业有限公司 土地位置 安源区凤凰街广场路 地块编号 TG 0428 号 出让面积 2697 6 平方米 规划用途 商业 住宅用地 出让方式 挂牌 竞得时间 2004 12 3 成交价 1270 0 万元 竞得人 罗冬生 甘承来 张建安 彭解清 土地位置 安源新区韶山路与井冈山大道之间 地块编号 TG 0429 号 出让 面积 114762 0 平方米 规划用途 商业住宅用地 出让方式 挂牌 竞得时 间 2004 12 28 成交价 5408 0 万元 竞得人 云南路桥房地产开发有限公 司 2005 年经营性土地使用权出让情况年经营性土地使用权出让情况 土地位置 安源区后埠街建设中路 地块编号 TG 0502 号 出让面积 906 0 平方米 规划用途 商业 居住用地 出让方式 挂牌 竞得时间 2005 1 5 成交价 150 0 万元 竞得人 萍乡市百乐房地产开发有限公司 土地位置 安源区后埠街跃进北路 地块编号 TG 0503 号 出让面积 1241 0 平方米 规划用途 商住综合用地 出让方式 挂牌 竞得时间 2005 1 21 成交价 266 0 万元 李良萍 24 55 5 20045 2004 年房地产市场情况简述年房地产市场情况简述 在宏观经济快速增长的大背景下 萍乡房地产市场继续保持平稳良性的发展势头 房地产投资继续增长 土地出让价格稳步提升 开发商行为更趋于规范化 消费者 购房更趋于理性化 市场供需结构渐趋合理 销售面积继续保持增长 开发投资持续上升 土地市场继续升温 新房市场持续火热 存量房市场最为活跃 三级市场持续发展 第二部分第二部分 住宅篇住宅篇 一一 萍乡住宅市场研究萍乡住宅市场研究 1 1 热点板块 热点板块 萍乡市老城区房地产没有明显的销售问题 只要楼盘产品开发好了 就不愁卖不出去 老城区因为受土地资源的限制 以萍水河 昭萍路和环城西路为交界 2005 年除了一些旧城 改造项目和小楼盘外 不会有什么大盘出现 而出现较多的是商业楼盘 如恒隆国际 雅天 购物公园 钱源商场 金泰地商场 依天时尚等等 还有移动大厦对面的两片空地将来都是 开发商业的对象 这些商业楼盘的出现 萍乡老城区在 3 年内核心商业圈的地位将难于撼动 但是近年来 市中心的住宅楼盘从来是 皇帝女儿不愁嫁 所以也无所谓的 热点 萍乡市 老城区已没有 热点 由于城市化进程的加快 使老城区周边地区的市政配套设施的完善 已成为萍乡市住宅楼盘的热点板块 东部板块 鹅湖公园板块 东部板块 鹅湖公园板块 随着公园路的扩宽和美化 也伴着商业圈的不断推移 25 55 鹅湖公园板块 以萍水河和建设东路为界向东移动将是近年开发的热点 代表楼盘为凤凰 山庄 御景园 城市风情 西部板块 城西板块 西部板块 城西板块 城西板块原是摈弃在市中心外的边缘区 现在随着立交桥的 通车 800 米直达绿茵广场 已成了离市区最近的 世外桃源 现在 城西板块正逐渐成形 将来有更多的楼盘会开发 而且产品形态也越来越丰富 既有别墅类高档房 也有为工薪族 设计的普通住宅 城西板块有可能成为楼市新的亮点 是升值潜力较大的楼市板块 代表楼 盘为塞纳名城 加州阳光 北部板块 秋收起义广场板块和人工湖北部板块 秋收起义广场板块和人工湖 光丰光丰 板块 板块 秋收起义广场板块和人工湖 光丰 板块 热点 在于无论从开发规模 产品品质 还是从开发商的实力来看 这些项 目都称得上萍乡楼市的翘楚 秋收起义广场是作为萍乡城的中心点来规划的 无不蕴涵着潜 在的优势 无不显示了这两个板块的精彩 今年这两个板块已呈现出向北延伸的趋势 而在 人工湖板块 将在开发区政府的强力推动下 各类市政配套建设如期进行 其楼盘代表为金 典城 雅天大厦 美伦华庭 景泰星湖湾 世纪花园 南部板块 安源新区板块 南部板块 安源新区板块 在政府主导的招商政策下 在世纪广场周围掀起了一轮 声势浩大的造新城运动 随着安源区政府的迁入 形成了政治中心 文化和经济配套设施在 规划中按部就班的展开 安源新区板块将成为萍乡楼市的最大亮点 是升值潜力最大的楼市 板块 在未来的几年里 这个板块将是开发商的首选板块之一 安源区政府要求开发公司开 发的楼盘要与安源区政府大楼欧式风格想配合 因此该板块的楼盘全是欧式风格建筑 其代 表楼盘为雅典世纪花园 东方巴黎 2 2 项目规模 项目规模 项项目目规规模模比比例例示示意意图图 37 26 37 5万m2以下5 10万m210万m2以上 26 55 根据调查分析 由于大盘其体量较大 因此在萍乡产生较大的影响 市场接受程度良好 萍乡住 宅楼盘以大规模的大盘较多 总建筑面积在 10 万 m2以上的占到了 37 5 10 万 m2的中规模楼盘占 26 5 万 m2以下的小规模的楼盘占 37 3 3 建筑类型 建筑类型 根据调查分析 近年来 萍乡高层住宅发展较快 市中心和郊区楼盘开发了大量高层住宅 高层 住宅已占到了 22 虽然萍乡出现了大量高层住宅 但多层住宅仍占据着主导地位 占 67 萍乡别墅类住宅极多 占到了 12 建建筑筑类类型型比比例例示示意意图图 22 66 12 高层多层别墅 27 55 规规划划布布局局比比例例示示意意图图 19 2 52 27 点式兵营式围合式单幢式 4 4 规划布局 规划布局 根据调查分析 由于萍乡市中心项目由于土地有限 因此有多个楼盘是单幢住宅楼 此类规划布 局占到 27 半围合式和围合式布局易于营造中央绿化 形成组团 大部分楼盘基本上采用了 围合式规划布局 占到 52 点式布局可以兼顾到更多单位的采光 日照和景观 因此景观较佳的东方巴黎采 用了点式布局 此类规划布局占到 19 兵营式布局相对而言降低了设计的难度 施工进度较快 但规划理念相对滞后 因此只有美伦华庭采用了兵营式布局 此类规划布局只占 2 28 55 5 5 主力房型和面积 主力房型和面积 根据调查分析 与中国其它地区一样 萍乡三房二厅的房型占据了主导地位 占到 58 二房二厅的房型较少 只有 11 四房二厅的房型较多 占到 18 四房以上的房型 占到 8 萍乡的单身公寓开发近年增多 一房一厅的房型占 5 萍乡住宅面积普遍较大 100 m2 以下的占 14 100 150 m2的占 69 150 m2 以上的占 17 6 6 售价分析 售价分析 房房型型比比例例示示意意图图 5 11 58 18 8 一房一厅二房二厅三房二厅四房二