杭州市写字楼概况.doc

2009年杭州市写字楼分布情况一、 杭州市场整体情况1 杭州写字楼市场发展阶段1995年之前分为第一阶段：主要以单位自建办公楼，部分用于租售 ，市场表现不成熟。1995年至1998年分为第二阶段：市场化操作的写字楼项目大量开发，市场低迷。1998年至2001年分为第三阶段：98年写字楼开始复苏，2000开始步入正轨 供需两旺。2001年至2005年分为第四阶段：新盘大量涌现，写字楼的板块效应逐步明显，板块发展。2005年至今分为第五阶段：以政府为主导的新板块，如钱江新城和滨江取得较快发展；非传统写字楼形式的办公场所大量出现，板块发展快，销售不温补火。2 写字楼土地出让量分析表1：2005-2008写字楼地块出让列表年份宗数总出让面积（万）可建面积（万）总成交金额（亿元）楼面地价（元/）2005255620965.58393140200626228724.9359286320073587327169.46751882008113413149.09733747统计时间截至12月30日，资料来源：国土资源网分析：2008年土地出让量较2007年大幅下降，但总体出让量依然较大近年来出让地块主要分布在钱江新城、滨江区等商务新区，供应量呈波浪式供应。但这两个新兴片区目前商务氛围不成熟，且写字楼吸纳率的提升需要相对较长的时间过程，预计未来写字楼市场将出现供过于求的情况。2008年写字楼楼面地价的急剧下滑，主要是由于成交土地以转塘、创新创业新天地、滨江区等地价较低地块拉低导致。3 写字楼供应分析4. 整体销售情况销售量：07年1月份-08年10月份，共成交写字楼79万方，月均去化3.5万方，年均去化量仅42万。价格：近两年杭州写字楼价格走势平稳，均价维持在1.21.4万/间。1、 客户群描述杭州写字楼市场的需求客户群体可以初步分为以下几类：政府机关、事业单位客户群，大型企业客户群，民营企业客户群，中小型自营企业客户群，个体工商企业客户群。另外还有一类特殊的需求群体，即纯粹投资客户群体。2、 小结杭州写字楼市场经过十多年的发展，经历了低迷、旺销等阶段，现阶段仍写字楼销售较为平淡。截至09年2月主城区在售写字楼市场存量约33万，0809有200万供应量，写字楼市场供小于求。江干区为供给占整个市场近60%份额，区域竞争激烈。二、 杭州写字楼板块概述1、 板块综述目前杭州办公物业主要分布在市区成熟的商圈，主要包括：黄龙板块、武林板块、庆春/凤起板块、城站板块、文教板块；随着城市的扩张，在传统商圈外正在形成新的写字楼集中区域，主要包括：钱江新城板块、滨江板块（高新&行政）、萧山行政板块、滨江总部基地板块（钱江世纪城）。2.各板块初步分析 从板块成熟度、租金售价价格分析，杭州写字楼板块可分为四个层级： 第一层级：黄龙板块属杭州第一层级，CBD商务区已逐渐成熟，综合品质较高。同时钱江新城板块从政府定位、当前销售情况及未来发展情况来看，亦隶属于第一层级。 第二层级：武林板块、庆春板块、湖滨板块整体办公楼品质与市中心地块价值有差距，综合品质仍有待提高；目前上述板块，写字楼供应量稀少，知名中大型企业已逐渐向更高端的核心办公区转移，如黄龙CBD商务区等。 第三层级：文教板块和城站板块综合品质较低、以满足基本商务需求为主，外溢需求显著。 第四层级：随着滨江区承接主城区功能的体现，区域办公价值将会逐步体现； 滨江区总部基地板块由于受政府政策的扶持和整体办公档次的提升，将会向更高级转化；滨江总部基地板块在未来有一定的潜在供应量，将会与钱江新城形成长期竞争。小结：杭州目前各项产业，辐射力、聚合能力等都处于发展阶段，本身需求量有限，高端写字楼项目在一段时间内不会有大的放量。另外，市场发展是一个渐进过程，因此，对高端写字楼的需求也不可能突然增多。2009年第一季度，杭州甲级写字楼出现了空置率上升的现象。作为甲级写字楼标杆的黄龙地区，出现了 4.2% 入驻率环比最大下降幅度，空置率达到 12% 据分析，部分原因是世贸丽晶城 EAC 新近加入竞争行列。同时，武林和庆春两个租金较低、面积较小的地区，空置率分别维持在相对稳定的 14% 和 16% 水平。总体而言，除了一些敢于出手的科技型企业和一些小型本地企业之外，需求方较为谨慎。而到第二季度，杭州高档写字楼市场出现了转暖的迹象。考察杭州市各个区域时发现，第 2 季度租金最高的黄龙商务区，达到 4 元 / 平方米 / 天；租金最低的钱江新城，也达到 2.5 元 / 平方米 / 天。写字楼不能单独存在必须与金融、教育、医疗等设施配套起来，价值才会体现。市中心的配套最齐全，仍将是写字楼的集中地。有业内人士分析，经过了一段时间的沉寂期后，杭州的写字楼市场面临新一轮开发热潮。高档化、智能化、国际化、花园式是写字楼发展的主要趋势，并且，市中心区智能化高层写字楼和新城区商务花园写字楼成为未来五年写字楼市场的主战场业内人士指出，目前，杭州写字楼市场回暖迹象明显，但总体来看租金、售价仍处低位。换言之，杭州写字楼正处于价值洼地，写字楼价值仍被低