广场建设项目可行性研究报告.doc

广场广场 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 安安徽徽 酒酒文文化化投投资资有有限限公公司司 二二 一三年十二月二十日一三年十二月二十日 0 目目 录录 1 1 项目概况项目概况 1 1 11 1 项目名称及主办单位项目名称及主办单位 1 1 21 2 主办单位概况主办单位概况 1 1 31 3 项目区位优势项目区位优势 3 1 41 4 建设内容与建设规模建设内容与建设规模 3 1 5 主业技术经济指标主业技术经济指标 5 2 2 规划 建设方案规划 建设方案 6 2 12 1 效果展示效果展示 6 2 22 2 规划设计规划设计 7 2 32 3 建筑设计建筑设计 12 3 3 设计说明设计说明 27 3 13 1 总说明总说明 27 3 23 2 规划及建筑方案设计说明规划及建筑方案设计说明 27 3 33 3 结构设计说明结构设计说明 29 3 43 4 给排水设计说明给排水设计说明 31 3 53 5 电气设计说明电气设计说明 34 4 14 1 业态定位业态定位 43 4 14 1 项目发展的背景项目发展的背景 43 4 24 2 项目整体定位项目整体定位 47 4 34 3 功能体系构建功能体系构建 49 5 5 策划营销策划营销 53 5 15 1 项目项目 LOGOLOGO 设计设计 53 6 6 项目建设指标及实施进度安排项目建设指标及实施进度安排 56 6 1 建设项目经济指标建设项目经济指标 56 6 2 项目实施进度安排项目实施进度安排 56 7 7 投资估算 资本金与资金筹措投资估算 资本金与资金筹措 57 7 17 1 投资估算范围与依据投资估算范围与依据 57 1 7 2 7 2 投资估算说明投资估算说明 57 7 37 3 项目建设总投资项目建设总投资 58 7 47 4 资金使用计划资金使用计划 58 7 57 5 资本金筹措资本金筹措 58 7 67 6 其他资金筹措其他资金筹措 58 8 8 财务分析财务分析 59 8 18 1 分析依据及说明分析依据及说明 59 8 28 2 经营收入经营收入 59 8 38 3 成本分析成本分析 60 8 48 4 税收与利润税收与利润 60 9 59 5 财务分析指标财务分析指标 60 8 68 6 偿债能力分析偿债能力分析 61 9 9 结论结论 62 9 19 1 建设的社会效益建设的社会效益 62 9 29 2 结论结论 62 附表 63 附表附表 1 1 建设项目经济技术指标一览表 建设项目经济技术指标一览表 63 附表附表 2 2 投资估算表 投资估算表 64 附表附表 3 3 工程进度及资金需求计划 工程进度及资金需求计划 65 附表附表 4 4 销售收入估算表 单位 万元 销售收入估算表 单位 万元 66 附表附表 5 5 营收入 营业税金及附加估算表 计算期 营收入 营业税金及附加估算表 计算期 1010 年 年 67 附表附表 6 6 成本费用估算表 成本费用估算表 68 附表附表 7 7 利润和利润分配表 利润和利润分配表 68 附表附表 8 8 项目投资现金流量表 项目投资现金流量表 68 附表附表 9 9 项目资本金现金流量表项目资本金现金流量表 69 附表附表 1010 偿还计划表 偿还计划表 69 附表附表 1111 固定资产折旧估算表 固定资产折旧估算表 70 表表 1212 形资产摊销估算表 形资产摊销估算表 70 0 广场广场 项目可行性研究报告项目可行性研究报告 1 1 项目项目概况概况 1 11 1 项目名称及主办单位项目名称及主办单位 1 1 1 项目名称 广场 1 1 2 主办单位 本项目由安徽 酒文化投资有限公司独立兴建 1 1 3 项目建设地点 1 21 2 主办单位概况主办单位概况 安徽 酒文化投资有限公司是新成立的有限公司 注册资金 10000 万元 主要 股东由安徽 商贸有限公司 实业集团有限公司 安徽 信息网络公司三家企业 组成 公司经营范围 酒文化投资 房地产开发 租赁 物业服务 展览 展示服 务 仓储服务 除危险品 商业管理及咨询 国内广告设计 制作 代理及发布 室内外装修 水电安装 除专项许可 音响设备工程设计及安装 建筑材料 机电 设备 日用杂品 工艺美术品 五金交电 化工产品 除危险品 销售 1 2 1 安徽 商贸有限公司简介 安徽 商贸有限公司成立于 2006 年 10 月 注册资金 1000 万元人民币 注册地 为合肥市新站区 2006 年公司通过竞标方式取得 2008 年北京奥运会特许商品安徽 经销权 在北京奥林匹克公园及省内各地市开设奥运特许商品专营店二十多家 两 年营销收入达 2 亿多元人民币 2009 年公司通过四川宜宾市政府牵线与五粮液股份 有限公司合作 成为五粮液白酒安徽运营商 当年完成销售额五千多万元 并荣获 五粮液集团模范运营商称号 2010 至 2011 年 公司在五粮液股份有限公司的大力 支持下 在全省共设立了 10 家五粮液专卖店 两年完成销售产值 3 亿多元 并受到 五粮液公司多次表彰 目前公司已与剑南春 郎酒签约 即将成为剑南春 郎酒在 皖经销商 和国酒茅台 泸州老窖 法国卡斯特博隆葡萄酒等国内外知名企业的合 作正在洽商中 为厂家直营建立市场品牌建立平台 从而形成全国独特营销基地打 下坚实基础 1 2 2 实业集团有限公司简介 1 实业集团有限公司是江西省服务业龙头企业 赣北地区最具影响力的零售商 业品牌之一 该公司创立于 1996 年 是一家以商贸经营为主业 集商业连锁 旅游 投资 绿色农业为一体的综合性民营企业 在 创始人 集团董事长严永敏的带 领下 经过多年的艰苦创业和致力创新 在经营管理 网点建设和效益水平等方 面取得了显著的进步和提高 1997 年创建 百货 成为九江市第一家民营商业企业 1999 年成立 成为九江规模最大的会员制企业 2000 年进入商业地产行业 成功地开发了多个住宅小区及商业地产项目 2001 年创 超市 在九江市首开连锁超市先河 2003 年创 购物广场 成功打造九江第一家都市时尚商业广场 2007 年创立 绿色农业开发有限公司 开发建设油茶种植和蔬菜生产 采购基 地 2007 年创立 商业连锁股份有限公司 顺利进行股份制改造 2011 年实施第一个五年发展规划 商业正朝着做强做大 实现上市的战略发 展目标坚实迈进 商业连锁股份有限公司是 实业集团有限公司旗下商贸经营的主力军 目前 已拥有购物广场 3 家 购物中心 3 家 连锁超市 19 家 总经营面积 17 58 万平方米 网点主要分布在九江市区 瑞昌市 修水县 九江县 湖口县 以及江西省南昌市 湖北省黄梅县等地 中国连锁经营协会 2012 年 5 月 7 日发布 2011 年中国快速消费 品连锁百强 商业以 122377 万元的销售规模名列第 75 位 目前 集团总资产 已达到 13 亿元 从业员工近 5000 人 拥有会员 29 万人 2003 年 商标被认定为江西省著名商标 先后获得 中国优秀诚信企业 江西省劳动保障诚信等级 AAA 级单位 江西省守合同重信用 AAA 企业 江西 省模范劳动关系和谐企业 江西省第十二届职工职业道德建设优秀单位 江西 省扶残助残爱心集体 等荣誉称号 连年被评为 纳税大户 2012 年 5 月 实 业集团有限公司荣获首批 江西省服务业龙头企业 称号 1 2 3 安徽 信息网络公司简介 安徽 信息网络有限公司成立于 2006 年 7 月 注册资金 106 万元 现有员工 50 名 包括所属施工队 公司拥有留英 科大博士 硕士及大专以上学历等 10 2 人的多层次的策划 科研 设计及一批有长期实践经验的工程管理 施工团队 公司继成立以来 经过不懈努力 从单一的有线电视安装工程发展成集计算机 软件开发 网络工程 消防工程 智能化安装工程 通信安装工程及维护 地下管 道工程 除燃气管道 压力管道 机电产品 化工产品 除危险品 销售为一体 的多元化工程建设公司 一直以来 公司秉承 精益求精 至诚服务 的理念 并以科学的管理手段 专业的技术力量为合肥本地区多家新建大中型住宅小区建设了有线电视安装工程 与合肥有线电视宽带网络有线公司分别签订的格力工业园 利港 银河新城 博澳 丽苑等新建小区施工合同 以高标准的质量保证 贴心的服务 赢得了主管部门和 众多用户的信赖和好评 特别是自 2010 年底以来承接了安广巢湖分公司所有有线电视系统改造 升级 和新建小区有线电视工程设计 安装 与南京军区政治部合作 完成了部队干休所 内部有线电视改造 升级 监控 自办节目频道工程 重点开设了家庭影院 文件 阅读 远程小病诊断三大功能项目 为多家企业提供了网络 通信 软件开发 智 能化服务 1 31 3 项目项目区位优势区位优势 本项目建设地点为安徽省合肥市包河区徽州大道与繁华大道交口 与合肥高铁 南广场互通 东临站西路 南邻繁华大道 西侧为徽州大道 项目一层为城际铁路 始发站出站口 紧邻地铁 1 4 5 号线 项目距老城区 5 公里 东临包河区政府中 心 西临合肥市政府中心 南临合肥滨湖新城及安徽省政务中心 区位优势极佳 建设条件成熟 1 41 4 建设内容与建设规模建设内容与建设规模 本项目总用地面积为 56832 3 合 85 25 亩 其中净用地面积 30780 98 合 46 18 亩 代征道路绿地面积 26051 32 合 39 07 亩 容积率 6 2 建筑密度 50 用地性质为商业性质 3 结合本案地块周边的现状环境以及未来城市的发展 经综合考虑 本建筑的形 态与布局如下 1 在 B D 地块沿高铁站南广场设置七层大型商业 高度 40 米 形成面向高铁 南广场的商业活力场所 2 在 A 地块布置一栋 100 米高的塔楼 功能为高档商务酒店 拥有客房 400 余 间 3 在 C 地块设置一栋 40 层 180 米超高层塔楼 该塔楼为纯写字楼 塔楼主入 口位于南侧 面向繁华大道 4 A C 地块通过 3 到 4 层的联系体将两栋塔楼连接 紧密联系两栋塔楼的功 能 4 1 5 主业技术经济指标 建设项目经济技术指标一览表 项目数量预期售价 总用地面积 56832 3 净用地面积 30780 00 总建筑面积 291506 00 地上建筑面积 192050 00 地下建筑面积 99456 00 地下一层面积 32802 00 地下二层面积 33327 00 其中 其中 地下三层面积 33327 00 建筑基地面积 15411 00 建筑密度50 容积率6 20 总建筑面积 45212 00 裙房总建筑面积 13312 00 A 地块 塔楼总建筑面积 31900 00 C 地块总建筑面积 74722 00 总建筑面积 72116 00 一层建筑面积 8727 00 二层建筑面积 9813 00 三层建筑面积 12432 00 四层建筑面积 11115 00 五层建筑面积 11115 00 六层建筑面积 9457 00 B D 地块 七层建筑面积 9457 00 5 2 2 规划 建设方案规划 建设方案 2 12 1 效果展示效果展示 6 2 22 2 规划设计规划设计 7 2 2 1 基地环境分析基地环境分析 8 9 10 2 2 2 功能分析功能分析 2 2 3 停车分析停车分析 11 2 2 4 交通分析交通分析 2 2 5 景观分析景观分析 12 2 32 3 建筑设计建筑设计 3 3 1 商业一层平面图商业一层平面图 13 2 3 2 商业二层平面图商业二层平面图 14 2 3 3 商业三层平面图商业三层平面图 15 2 3 4 商业四 五层平面图商业四 五层平面图 16 2 3 5 商业六层平面图商业六层平面图 17 2 3 6 商业七层平面图商业七层平面图 18 2 3 7 负三层平面图负三层平面图 19 2 3 8 负二层平面图负二层平面图 20 2 3 9 负一层平面图负一层平面图 21 2 3 10 AC 地块一 二层平面图地块一 二层平面图 22 2 3 11 AC 地块三 四层平面图地块三 四层平面图 23 2 3 12 A 地块酒店标准层平面图地块酒店标准层平面图 24 2 3 13 C 地块低区办公标准层平面图地块低区办公标准层平面图 25 2 3 14 C 地块高区办公标准层平面图地块高区办公标准层平面图 26 2 3 15 剖面示意图剖面示意图 27 3 3 设计说明设计说明 3 1 总说明 3 1 1 主要设计依据 中华人民共和国城乡规划法 城市规划编制办法 城市道路交通规划设计规范 GB50220 95 合肥市城市规划管理办法 及相关地方性法规 合肥市城市总体规划 2006 2020 建设用地红线图 规划设计条件书 3 1 2 工程现状 规模和设计范围 本案地处合肥市包河区 位于合肥市高铁站南广场西侧 东临站西路 南邻繁 华大道 西侧为徽州大道 规划中城际铁路线从地块经过 总用地面积为 56832 3 合 85 25 亩 其中净用地面积 30780 98 合 46 18 亩 代征道路绿 地面积 26051 32 合 39 07 亩 容积率 6 2 建筑密度 50 用地性质为商业性 质 1 2 2 地形高程情况 本案基地西侧高 东侧低 东西高差 3 米左右 经勘察 区内无不良地质作用 为稳定场地 适宜进行工程建设 3 23 2 规划及建筑方案设计说明规划及建筑方案设计说明 3 2 13 2 1 项目概况项目概况 本基地位于合肥市包河区 距市中心约 6 5 公里 紧邻徽州大道和繁华大道 交通便捷 地块位于高铁站南广场西侧 是联系合肥老城区与滨湖新区的重要区域 项目地块周边包括了高铁站 城际铁路站以及地铁站多种大型公共交通的流线 同 时地块与城市主干道相邻 是多种人流交织的场所 具有城市门户形象空间的重要 功能 项目地块内部被两天城市支路分成四个设计地块 西侧 A C 地块与徽州大道 相邻 东侧 B D 地块与高铁南广场相邻 总用地面积为 56832 3 合 85 25 亩 其中净用地面积 30780 98 合 46 18 亩 代征道路绿地面积 26051 32 合 28 39 07 亩 容积率 6 2 建筑密度 50 用地性质为商业性质 3 2 23 2 2 总体规划总体规划 3 2 2 1 设计理念 规划依托现有周边特有的交通优势 着力打造一个集 商业办公酒店为一体的现 代城市综合体项目 将功能 形象 活力作为主要的设计方向 打造合肥高铁城市 门户空间的品质 深度发掘中国酒文化内涵 将商业功能与酒文化相结合 同时将高端商业业态 引入 形成特色的交通枢纽区域的商业商务场所 3 2 2 2 总体布局 分析本案结合地块周边的现状环境以及未来城市的发展综合考虑建筑的形态与 布局 1 在 B D 地块沿高铁站南广场设置七层大型商业 高度 40 米 形成面向高铁 南广场的商业活力场所 2 在 A 地块布置一栋 100 米高的塔楼 功能为酒店和办公 其中酒店部分为 200 客房 办公部分以小型 SOHO 客户为主 提供灵活的办公场所 3 在 C 地块设置一栋 40 层 180 米超高层塔楼 改塔楼为纯写字楼 塔楼主入 口位于南侧 面向繁华大道 4 A C 地块通过 3 到 4 层的联系体将两栋塔楼连接 紧密联系两栋塔楼的功 能 3 2 2 3 出入口设置及交通流线安排分析 本区块涉及多种性质的功能安排 产生各自的交通流线及出入口需求 必须针 对地块特征 合理设置各出入口 安排好交通流线 B D 地块车行主入口位于站西 路 车辆地下车库出入口位于西侧以及地块南侧 地块内部道路靠近车行出入口的 位置 车辆可以快捷的出入地下车库 地上主要停车区在地块周边沿路部分 停车 较方便 A C 地块车行主入口结合各自功能各自设置 位于内部支路 便于交通管 理 商业人行主入口位于南侧繁华大道以及南广场位置 面向人流方向 有利于商 业价值的体现 主要商业界面通过立面处理 营造商业气氛 由于高层均沿地块边缘布置 地块的内部支路可作为消防车道并设有消防登高 面 地块西侧的城市绿线及内部广场道路亦可作为紧急消防通道 29 3 2 33 2 3 建筑设计建筑设计 4 2 3 1 平面设计 商业功能科学的空间布局 服务空间与使用空间分区明确 使得内部商业空间 可以灵活分隔 能灵活满足不同大小规模客户的需求 通过商业南北中庭设置 提 高商业内部空间品质 超高层塔楼在满足消防分区的要求下 做到最大的使用效率 平面规整 有利 于办公空间的使用 高低分区电梯有效的提升内部使用的感受 酒店塔楼部分结合酒店客房的面积要求 体现合理的经济型 形成塔楼平面的 尺寸 3 2 3 23 2 3 2 造型设计 造型设计 刻化精致建筑细部 协调建筑色彩尺度 规范广告牌匾位置 烘托高品味商业 氛围 本地块建成后的 将成为高铁南站区门户空间的重要建筑空间 建筑形象 空间形式丰富多彩 以其形象的多元化吸引各阶层的消费群体 从达到带动商业区 的繁荣 倡导商业文化 带动周边城市商业向特色化 精品化发展 1 大型集中商业 紧跟流行步伐 追踪时尚信息 是其不可缺少的内容之一 时代广场的时尚元素不盲从于流行 而是在时尚中体现高格调的内涵 简捷的线条 和鲜明的色彩以及新材质中展示健康的生活方式 2 建筑立面的广告的处理风格上多元化 既有精典高贵 也有温馨宜人 通过 各段不同风格的处理 以人为本的尺度感 以及自然材质的应用 体现建筑与人之 间亲切的交流 3 大力烘托商业氛围 在不破坏建筑美的同时 合理布置广告 屏幕 海报 霓虹灯 在统一中求变化 变化中求协调 力求形成格调高雅的繁华商业街 3 2 3 33 2 3 3 建筑装修建筑装修 1 商业部分建筑立面采用玻璃 LED 有机材料以及铝板为主要材料 几何拼接 的铝板材料可以传达出明确的时代感和商业氛围 与本项目的定位相得益彰 LED 具有很好的夜景效果 有助于形成完整简洁的商业形象 2 办公塔楼楼的立面整体上力求干净 简洁的形象气质 在塔楼部分采用玻璃 幕墙充分表达办公形象的同时 在酒店塔楼部分采用铝板幕墙和玻璃幕墙的结合 成为超高层塔楼和商业立面的过渡 3 33 3 结构设计说明结构设计说明 30 3 3 13 3 1 工程概况工程概况 广场位于包河区高铁站南广场南以西 徽州大道以东 繁华大道以北 主要 拟建建筑物主要为 1 栋 40 层框架 剪力墙核心筒结构超高层办公楼及附属 4F 框架结 构商业 1 栋 26 层框架核心筒结构酒店办公楼以及 7 层框架结构商业 总建筑总面 积约 29 06 万平方米 整个场地设有 3F 地下室 3 3 23 3 2 设计依据设计依据 设计执行的主要规范 规程 标准 建筑结构可靠度设计统一标准 GB50068 2001 建筑抗震设防分类标准 GB50223 2008 建筑抗震设计规范 GB50011 2010 建筑结构荷载规范 GB50009 2012 混凝土结构设计规范 GB50010 2010 建筑地基基础设计规范 GB50007 2011 建筑地基处理技术规范 JGJ79 2012 高层建筑混凝土结构技术规程 JGJ3 2010 建筑桩基技术规范 JGJ94 2008 地下工程防水技术规范 GB50108 2008 中华人民共和国工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 中华人民共和国建设部 全国民用建筑工程设计技术措施 结构 2009 年版 3 3 33 3 3 设计荷载设计荷载 3 3 1 楼面设计活荷载标准值 办公室 住宅 2 0KN 会议室 2 0KN 商场 3 5 5 0KN 消防疏散楼梯 3 5KN 办公走道 2 5KN 储藏间 5 0KN 档案库 5 12 0KN 地下停车库 4 0KN 单层 机房区服务器机房 设备通道 8 0KN 电梯机房 7 0KN 上人屋面 2 0KN 31 不上人屋面 0 7KN 3 3 2 基本风压 高层商业办公楼基本风压按 0 35KN 50 年重现期的风压值 采用 承载力 设计时按基本风压的 1 1 倍放大 多层框架的基本风压按 0 35KN 50 年重现期 的风压值 采用 地面粗糙度为 B 类 3 3 3 基本雪压 0 60KN 50 年一遇的雪压 3 3 43 3 4 上部结构选型及抗震设计上部结构选型及抗震设计 本项目结构设计使用年限为 50 年 结构安全等级为二级 根据 建筑抗震设防 分类标准 GB50223 2008 3 栋高层办公楼底部多层商业区段抗震设防类别为乙 类 多层商业区段以上的办公部分的抗震设防类别为丙类 其余的多层商业单体的 抗震设防类别为丙类 抗震设防烈度为 7 度 设计基本地震加速度值为 0 10g 设 计地震分组为第一组 办公楼采用钢筋混凝土框架 核心筒结构 楼板采用现浇钢筋混凝土板 多层部 分采用钢筋混凝土框架结构 上部结构主楼与裙房设缝分开 地下室不设缝 采用 后浇带及其他加强措施 3 3 53 3 5 基础设计基础设计 本工程地基基础设计等级为甲级 由于目前没有详细的地质勘察报告 根据相 邻场地地质情况 各单体拟采用如下基础形式 办公楼拟采用桩基础 多层商业拟 采用独立基础加防水板 地下室基础设计抗浮桩 3 3 63 3 6 结构主要材料结构主要材料 混凝土 高层办公楼 C30 C60 多层建筑 C25 C40 非结构构件 C20 基础垫层 C15 钢 筋 HPB300 HRB335 HRB400 围护墙 烧结煤矸石空心砖 3 43 4 给排水设计说明给排水设计说明 3 4 13 4 1 设计依据设计依据 建筑给水排水设计规范 2009 版 GB50015 2003 建筑设计防火规范 GB50016 2006 高层民用建筑设计防火规范 2005 版 GB50045 95 自动喷水灭火系统设计规范 GB50084 2005 32 建筑灭火器配置设计规范 GB50140 2005 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 95 全国民用建筑工程设计技术措施 给水排水 建筑专业提供条件图 3 4 23 4 2 设计内容设计内容 本项目给排水设计内容包括给水 排水 生活热水 雨水排放 消火栓消防 喷淋消防 灭火器配置等 3 4 33 4 3 给水系统给水系统 4 4 3 1 给水用水量 根据 建筑给水排水设计规范 按住宅用水定额 200L 人 日 商场 5L m 日 商铺 300L 间 办公 40L 人 日计算 管网漏失水量和未预见水量按最 高日用水量 15 计 4 4 3 2 供水方式 多层公建利用市政给水管网直接供给 高层住宅采用分区供水方式 低区由市 政给水管网直接供给 高区由小区生活泵房内各自分区的变频生活供水机组从生活 水箱直接加压供水 3 4 3 3 给水引入 各地块给水总进水管由市政给水管分两路引入 引入管径均为 DN200 引入管 在小区内布置呈环状 提供直供区生活给水 地下生活水箱 消防水池水源 小区 室外消防用水量以及小区室外绿化 清扫用水 3 4 3 4 给水管材 市政给水引入管 室外给水管选用球墨给水铸铁管 橡胶圈连接 生活泵房内给水管选用不锈钢管 焊接 给水立管 衬塑镀锌钢管 丝接 给水支管 三型聚丙烯 PP R 管 热熔连接 3 4 43 4 4 排水系统排水系统 3 4 4 1 排水方式 办公内卫生间排水系统采用单立管排水配专用通气立管 以 H 管与排水管相连 的排水方式 综合商业和公建配套设施内的公共卫生间排水系统采用单立管排水配 专用通气立管的排水方式或者排水主立管配环形通气立管的排水方式 33 3 4 4 2 排水管材 地块漩流降噪特殊单立管排水系统的排水立管采用硬聚氯乙烯 PVC U 加强型内 螺旋排水管 厨房排水立管采用 UPVC 中空壁螺旋消音管材 丝扣挤压胶圈密封接口 排水支管及通气管均采用普通实壁 UPVC 排水管材 底层排出管采用高密度聚乙烯 HDPE 排水管 C 栋办公内卫生间排水立管采用 UPVC 双壁消音管材 承插粘接口 通气立管为普通实壁 UPVC 管 排水支管均为普通实壁 UPVC 管 室外排水管采用 UPVC 双壁波纹排水管 橡胶圈连接 3 4 4 3 污水排放 室内生活污水 经排出管排至室外污水检查井 再汇至室外化粪池 经处理后 排入小区污水管网 最终排至市政污水管网 3 4 53 4 5 热水系统热水系统 3 4 5 1 布置方式 本工程热水系统采用每户预留电热水器 燃气热水器冷热水接口的方式 3 4 5 2 热水管材 户内热水管材均采用三型聚丙烯 PP R 管热水型 热熔连接 3 4 63 4 6 雨水排放雨水排放 本工程雨水排放采用有组织收集 根据建筑专业屋面雨水斗布置设置雨水管 沿柱 墙至一层覆土层内 排至室外雨水检查井 最终排至市政雨水管网 雨水系 统管材 住宅部分雨水管均采用 UPVC 承压管 橡胶圈连接 综合商业内部的雨水管 采用给水热镀锌钢管 丝接 DN 小于等于 100 卡箍连接 DN 大于 100 外部的雨水 管采用普通实壁 UPVC 排水管材 承插连接 室外检查井间雨水管采用 UPVC 双壁波 纹管 橡胶圈连接 暴雨强度计算公式采用合肥地区暴雨强度公式 即 q 3600 1 0 76lgP t 14 0 84 P 1 5 3 4 73 4 7 消火栓消防消火栓消防 根据 高层民用建筑设计防火规范 建筑设计防火规范 地块室内外消防用 水量分别为 40L S 30L 消火栓采用单出口 SN65 型 布置于楼梯出入口 消防 电梯前室等明显位置 消火栓箱根据实际情况明设或嵌墙暗装 箱内均设有启动消 防主泵按钮 在地块最高楼屋面设 24m 消防专用水箱 储存消防初期水量 18m 各 单体室内消火栓管网布置呈环状 在室底层外均设地上式消防泵接合器各若干组 消火栓管低区管道均采用给水热镀锌钢管 丝接 高区管道采用无缝钢管 焊接 34 消火栓前静动水压大于 50m 者 采用 SNJ65 减压稳压消火栓 稳定栓后压为 0 3Mpa 3 4 83 4 8 喷淋消防喷淋消防 根据 高层民用建筑设计防火规范 建筑设计防火规范 本工程地块负一层 地下停车库 办公区域 综合商业及公建配套等均设置自喷系统 本工程喷淋系统 属中危 II 级 设计喷水强度 8L min 处 作用面积 160 设计流量 30L S 喷 头选用闭式玻璃球中温级 68 喷头 最大间距 3 4m 距墙边间距不大于 1 7m 不小 于 0 6m 湿式报警阀设于消防泵房或者设备间内 提供喷淋水量 各单体喷淋系统 在底层室外均设地上式水泵接合器各 2 组 喷淋系统管材采用给水热镀锌钢管或无 缝钢管 3 4 93 4 9 灭火器配置灭火器配置 根据 建筑灭火器配置设计规范 在消火栓箱处及其它位置明显处设置手提式 磷酸胺盐灭火器 3 4 103 4 10 室外管线室外管线 3 4 10 1 给水管网 各地块生活给水管由市政管网引入两根 DN200 管径进入小区 在小区内布置呈 环状 提供直供区生活用水 道路绿化浇灌清扫用水 室外消防用水与市政供水管 合用 按一定间距 不大于 120m 布置室外消火栓 距建筑物不小于 5m 距路边不 大于 2m 3 4 10 2 排水管网 各地块均采用雨污分流 生活污水经化粪池处理后排入小区污水管网 最终排 入市政污水管网 各地块内雨水采用雨水口收集 汇合建筑单体有组织排放的雨水 经小区内雨水管道最终排入市政雨水管网 3 4 113 4 11 设备用房设备用房 集中设置生活泵房与消防泵房 设备用房设于地下负一层 生活泵房内配置生 活水箱 低区 中区 高区变频供水机组各一套 恒压变量提供小区内加压低区 中区 高区生活用水 消防泵房内设有消火栓泵两台 一用一备 喷淋泵两台 一 用一备 提供室内消火栓系统及喷淋系统消防用水 地块消防水池容积 540T 提供 室内消火栓系统 3 小时用水量及喷淋系统 1 小时消防用水量 3 53 5 电气设计说明电气设计说明 3 5 13 5 1 设计依据设计依据 35 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 95 2005 版 火灾自动报警系统设计规范 GB50116 98 民用建筑电气设计规范 JGJ 16 2008 建筑防雷设计规范 GB50057 2010 智能建筑设计规范 GB T50314 2006 低压配电设计规范 GB50054 2011 10KV 及以下变电所设计规范 GB50053 94 有线电视系统工程技术规范 GB50200 94 建筑照明设计标准 GB 50034 2004 地下建筑照明设计标准 CECS45 92 建筑 结构 水 暖等专业提供的设计资料 3 5 23 5 2 设计范围设计范围 根据工程性质及业主要求 电气设计主要承担 电力 照明 防雷及接地 火 灾自动报警及联动系统设计等 并配合甲方选定的集成商共同进行宽带网 摄像监 控 有线电视等智能建筑设计 本次初步设计不包括建筑物外的供电线路及供电设 施 该部分由业主委托供电部门设计 商场部分仅按商家要求做配电设计 内部照 明灯具布置及其配线可由商家二次装修时重新设计 3 5 33 5 3 供电设计供电设计 5 3 1 负荷等级 按照规定 本工程办公楼为高层建筑 其相应的消防泵 防排烟风机 消防电 梯等消防设施电源属于一级负荷 其余为二 三级负荷 酒店 商业等公建其相应 的消防泵 防排烟风机 消防电梯等消防设施电源属于一级负荷 其余为二 三级 负荷 一 二级负荷在双回路电源的设备末端自动切换 5 3 2 电源 本工程由供电部门提供二路不同回路变电所的 10KV 电源 本工程变电所设置下 1 层地下室内 结合当地供电部门供电规划后确定 变电所内变压器采用 SCB10 10KV 0 4KV 系列 10KV 侧为备用单母线分段方式接线 高压开关为真空断路器 直 流操作系统 二路 10KV 电源进线分为主用电源及备用电源 5 3 3 计量 36 1 商业 动力 照明 办公采用高供高计的计量方式 2 高压及低压计量用电流互感器 有功和无功电度表由供电业务部门选型和安 装 高压计量柜柜体采用 KYN28A 12 柜 低压柜柜体采用 GCS 柜 3 每个单位设低压计量用做收费依据 原则上一个租用单位只装一块电度表 电度表集中安装在电度表箱内 表箱安装在电气竖井或电气小间内 生活泵 电梯 及楼道公照灯的用电量在楼内集中计量 5 3 4 无功补偿 在变配电站低压母线侧设置补偿电容器 进行集中补偿 功率因数补偿至 0 92 以上 5 3 5 继电保护 1 高压开关柜设微机综合保护 具有反时限速断 过电流保护 2 低压开关柜进线总开关及母联具有瞬时过电流 短延时过电流 过载保护 馈电开关具有速断 过载保护 4 5 44 5 4 配电设计配电设计 4 5 4 1 空调系统采用分体空调形式 4 5 4 2 消火栓 喷淋泵 正压送风机 防排烟风机 防火卷帘 消防电梯 消防控制室及变配电室等均为双回路电源 在末端本配电箱自动切换 生活水泵和 普通电梯也为双电源供电 但火灾发生时不能使用 4 5 4 3 单台电动机容量为 20KW 及以上者 均为降压起动 降压起动设备采用 软起动器或星三角起动柜 4 5 54 5 5 照明设计照明设计 4 5 5 1 各场所的照度按 建筑照明设计标准 GB 50034 2004 规定范围取其 高 中档照度值 照度 办公室为 150 200LX 商业为 200 250LX 设备用房为 75 100LX 车库为 50 75LX 4 5 5 2 在地下室一层 各种不同用途的场所楼梯间 电梯厅 电梯机房 前 室 内廊等场所 均设事故照明 事故照明与工作照明同时作用 事故照明电量占 总照明容量的 10 左右 4 5 5 3 事故照明用双回路供电 双回路电源来自不同低压母线段 事故照明 灯自带应急电源 双回路在每台事故照明配电箱内自动切换 4 5 5 4 公共通道 楼梯间 电梯厅 前室 电梯机房 防排烟用机房均设应 37 急照明 各楼层出入口 楼梯间和公共通道的适当位置设应急疏散指示灯 楼梯口 设楼层指示灯 以上灯具的应急时间不小于 90min 5 5 5 各楼层设应急型楼层标志灯 5 5 6 疏散指示灯 楼层标志灯在正常与事故情况下均可开启 应急灯只在事 故情况下开启 5 5 7 灯具 以节能型灯具为主 办公以节能型吸顶荧光灯为主 配电房以荧 光灯及壁灯为主 水泵房 电梯机房则分别以荧光灯灯具及节能灯具布置 5 5 8 商业照明 由商家另行装饰设计 5 5 9 办公所有插座回路均加漏电保护器 照明选用以节能灯 节能荧光灯为 主的光源 每套设一暗装分配电箱 5 5 10 办公 商业宜选用带电容补偿气体放电灯具 提高照明线路功率因数 0 9 以上 本设计按具有补偿考虑 如荧光灯具不带补偿时 应校验照明线路的电线截 面 照明的单相回路不宜超过 16A 4 5 64 5 6 线路敷设线路敷设 5 6 1 电力 照明配电线路视不同情况可分别采用 BV ZR BV NH BV YJV YJV FR NH VV 等电线 电缆 按不同情况 分别敷设在桥架 线槽内 桥架 线槽敷设在梁底或顶板下 并仅可能敷设在其它管道之上高低压室室内除外 导线也可穿管敷设在顶板 墙壁 地板或吊顶内 电气竖井内的电缆沿梯架明敷 5 6 2 电线可穿敷设在钢筋混土现制楼板内的电管最大外径不应超过板厚的 1 3 SC32 管 两根及多根电管交叉敷设处的局部重叠高度不应超出楼板及垫层的 总厚度 5 6 3 变电所低压馈电柜引出 入 的电缆线路采用上进下出方式 5 6 4 变配电室内低压电缆均采用电缆桥架敷设 5 6 5 凡塔楼有吊顶的场所其配电管线均在吊顶内敷设 无吊顶的场所照明和 插座线路穿管暗敷在楼板 墙壁内 5 6 6 办公楼树向干线采用 380 220 伏单芯交联电缆供电 户内设用户箱 采 用单相 220V 供电 4 5 74 5 7 防雷及接地防雷及接地 按二级防雷标准对建筑实施防雷保护 在屋顶天面由避雷带做接闪器 利用框 架柱内二根主筋直通焊接引下 自 60m 起每隔三层 沿外墙增设 25x4 扁钢带 暗 38 敷于粉刷层内 与框架柱 楼板主筋及金属外窗焊接成一个整体 以防侧击雷 利 用建筑基础作接地极 配电系统及避雷系统共用接地 接地电阻实测应 1 弱电系统接地统一设置接地体 在地下一层设置与大楼绝缘的接地端子排 各 弱电系统接地均引自该端子排 自端子排以 BV 500 1x95 绝缘导线穿钢管 SC40 在 地下一层引出 在室外设置单独接地体 接地点阻实测应 1 各单体采用 TN S 制接地系统 工作中性线 N 与安全保护线 PE 从变压器中心点开始分开 以后 二者不得混淆 所有电气设备的外壳及设备接地专用端子均应与 PE 线相连接 卫生 间 淋浴间做局部等电位联结 确保人身安全 4 5 84 5 8 弱电设计弱电设计 本弱电设计仅包括各单体内的系统管线设计 电话光缆进线室及各弱电系统的 网络设计不属于本设计范围 由业主委托电信部门及承包商负责设计施工 5 8 1 电信及综合布线 本楼由电信部门单设虚拟电话总机 市话电缆直接进入地下一层电话总分线箱 在沿弱电桥架分送至各弱电竖井经各层分线箱 暗敷至各电话终端 5 8 2 有线电视 本设计采用 SYWV 75 12 电缆 将市有线电视信号暗敷至地下一层共用箱 在 沿弱电桥架分送至各弱电竖井经各层分配箱 再由弱电竖井经各层小共用箱暗敷引 至各电视终端 干线电缆为 SYWV 75 12 支线电缆为 SYWV 75 5 住宅楼每户 设电视进线一个 用户端输出电平为 69 6dB 用户分支分配器箱均为嵌墙安装 有线电视系统应由有线电视部门进行安装调试 5 8 3 火灾自动报警系统 1 本设计包括火灾自动报警 消防设备联动控制 火灾紧急广播和消防对讲通 信 整个系统主要设备有 消防报警机 联动控制器 光电感烟探测器 智能电子 差定温感温探测器 信号模块 控制模块 2 火灾自动报警 火灾自动报警系统为地址编码两总线制 车库采用感温探测器 探测器至墙壁 梁边及风管边的水平距离不小于 0 5m 至空调送风口边的水平距离不小于 1 5m 3 联动控制 加压送风机 消火栓泵 喷淋泵 稳压泵除通过联动控制台 以硬线方式直接 控制外 还通过控制模块的接点自动控制 加压送风机 非消防电源 电梯 防火 39 卷帘等其它联动设备通过两总线上的控制模块来控制 联动控制台还显视稳压泵的 工作状态 a 消火栓系统 当某一消火栓报警按钮动作后 控制模块即自动启动消火栓泵 且启泵信号返 回消火栓指示灯 当需要时 可以在联动控制台直接人工控制 启动消火栓泵 b 自动喷淋系统 当某一水流指示器和压力开关同时动作后 控制模块即自动启动喷淋泵 当需 要时 可以在联动控制台直接人工操作 启动喷淋泵 c 稳压泵 稳压泵仅将其运行状态引至联动控制台显示 d 防排烟系统 a 地下一层汽车库设有排烟系统 平时兼排风 当某一防烟区内的探测器报 警时 即自动起动系统的排烟风机与相应的送风风机 b 地下水泵房 高低压变配电室各设有排风兼排烟系统 房内探测器报警时 即自动起动系统的排烟风机及送风风机 关闭非着火防烟分区内的电动复位防火阀 保持着火的防烟分区的电动复位防火阀开启 c 以上所有排烟机及加压送风机除自动控制外 均可在消防控制中心 由联 动控制台经专线直接控制 所有排烟口 加压送风口及防烟防火阀均可有联动控制 台人工键盘进行控制 各种动作信号均返回控制台 d 以上所有排烟机的入口 均设有 280 温控防火阀 当风机入口温度超 过 280 时 阀门自行关闭 阀门 关闭后 排烟及对应送风机即停止运行 e 防火卷帘 当疏散通道的防火卷帘一侧的感烟探测器动作后 控制模块控制防火卷帘下降 距地 1 5m 处 当感温探测器报警时 控制防火卷帘下降到底 动作信号均返馈消防 控制中心 其余防火卷帘一侧的感烟探测器动作后 控制模块控制防火卷帘下降到 底 f 电梯 火灾确认后 自动联动所有电梯迫降至一层 除其中一台消防电梯转为消防状 态待用外 其于电梯停止运行 电梯迫降后 将其返馈信号送回消防中心 40 g 火灾紧急广播 地下室设置火灾紧急广播 当火灾报警后 自动播放事先录好的疏散广播录音 也可人工播音 4 消防通信 消防控制中心设消防通信总机一台 变配电室 水泵房 消防电梯内 电梯机 房等设固定电话 消防电梯前室等设电话插孔 消防控制中心设 119 直通电话 5 设备及管线安装 竖井内的竖向火警线路 信号线 控制线 电源线 通信线 广播线等 均沿 专用桥架敷设 水平方向则沿桥架或穿金属管沿墙明敷 竖井以外的线路均穿金属 管暗敷在顶板 墙体及楼板内 4 64 6 暖通设计说明暖通设计说明 4 6 14 6 1 设计依据设计依据 民用建筑供暖通风与空气调节设计规范 GB50736 2012 高层民用建筑设计防火规范 GB50045 2005 汽车库 修车库 停车场设计防火规范 GB50067 97 安徽省公共建筑节能设计标准 DB34 1467 2011 全国民用建筑工程设计技术措施 暖通空调 动力 4 6 24 6 2 设计内容设计内容 1 通风及防排烟设计 2 空调系统设计 4 6 34 6 3 通风系统设计 通风系统设计 6 3 1 地下车库通风设计均按层高 3m 6 次 时换气次数设计 利用车道入口 自然补风 废气经风道至竖井排出室外 6 3 2 地下各设备用房设置机械排风系统 排风量均按 4 10 次 时换气次数设 计 6 3 3 封闭的公共卫生间按 12 次 时换气次数的排风量设计 排风选用卫生通 风器 6 3 4 通风管道均采用非燃材料 风管与竖井连接的水平管段上均装设 70 防火阀 4 6 44 6 4 防排烟设计 防排烟设计 41 6 4 1 地下车库的排烟设计均按 6 次 时换气次数设计 按每个防火分区设置 独立排烟系统 有直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区利用坡道入口自然补风 无直接通向室外的汽车疏散出口的防火分区采用机械进风 进风量不小于排烟量的 50 排烟系统与通风系统合并 排烟风机前均设置烟气温度超过 280 时自动关闭 的排烟防火阀 废气经风道至竖井排出室外 6 4 2 面积超过 100m2 且经常有人停留或可燃物较多的地上无窗房间或设固定 窗的房间 设机械排烟 排烟量大于最大防烟分区每平方米 120M3 h 排烟口距最 远点水平距离小于 30 米 6 4 3 长度超过 60 米的走廊和长度超过 20 米的内走廊设机械排烟 排烟量每 平方米不小于 60M3 小时 排烟风机前设置烟气温度超过 280 时自动关闭的排烟防 火阀 6 4 4 防烟楼梯间 合用前室 消防电梯间前室等不符合自然防烟条件的均按 规范要求设计加压送风系统 正压风机分别放于风机房内或屋顶 所有风机与消防 控制中心联动 6 4 5 风管设计 风管材质 排烟 排风和送风管均选用不燃材料 其风管厚度根据规范执行 高压系统 正压风管均选用镀锌钢板 其风管厚度为 1mm 6 4 6 风管速度 混凝土竖井风速采用 12 m s 其它风管风速采用 15m s 6 4 7 风口设计 风口布置 消防电梯前室和合用前室每层设一个多叶送风口 风口为常闭 风 口和风机实现连锁 一旦发生火警打开任何一个风口 风机即刻启动 防烟楼梯间 每隔 2 3 层设一个自垂式送风口 排烟口距最远点水平距离小于 30 米 一旦发生火 警风机即刻启动 风口速度 正压送风口 V 4 6m s 排烟口 V 6 8m s 竖井设计要求密封 光滑 4 6 54 6 5 空调系统设计空调系统设计 6 5 1 室外主要气象参数 1 室外通风计算温度 夏季 32 冬季 2 2 室外通风夏季计算相对温度 64 3 室外空调计算温度 夏季 35 冬季 6 4 夏季空调室外计算湿球温度 28 30 42 5 冬季空调室外计算相对温度 73 6 5 2 建设区块西北部的标准层面积为 1450 平方的 26 层的酒店办公综合楼 拟采用分层 VRV 空调方式 每层设 VRV 空调系统 酒店部分设置独立新风 办公部 分不考虑新风与全面机械通风系统 1 4 层裙房的功能业态为拟售商铺 采用分层 VRV 空调方式 每层设 VRV 空调 系统 外机设于裙房屋面 不考虑新风与全面机械通风系统 6 5 3 建设区块西南角标准层面积为 1950 平方的 40 层的办公楼 采用分层 VRV 空调方式 每层设 VRV 空调系统 不考虑新风与全面机械通风系统 6 5 4 建设区块东面是一座 7 层小型城市综合体 拟作自持大商业 其地上 7 层及其整个地块负一层的商业做集中空调系统 空调冷热源采用直燃式溴化锂冷热水机组 冬天供暖 夏季供冷 空调方式采用采用低速定风量全空气空调系统 每层设空调机房 过渡季节采 用全面机械通风系统 4 6 64 6 6 节能 环保设计节能 环保设计 6 6 1 所有动力设备尽量采用低噪声节能型设备 并考虑消声 隔振措施 6 6 2 风机进 出口设有防火帆布软接头 吊装风机均设有减振吊架 6 6 3 主风管考虑设置消声器 尽量控制主风管内的风速不会过大 4 6 74 6 7 燃气规划设计燃气规划设计 6 7 1 调压柜与建筑物外墙距离不得小于 4m 与重要建筑物及一类高层民用建 筑外墙距离