北京八达岭山庄管理规约【整理版】.doc

北京八达岭山庄管理规约（公布稿）为规范北京八达岭山庄别墅社区(以下简称“山庄”)物业的管理，维护全体业主的合法权益，维护山庄区域内公共环境和秩序，保障山庄的物业安全与合理使用，根据中华人民共和国物权法、国务院物业管理条例及有关法规、规章、规范性文件制订本规约。本规约对山庄所有业主均具有约束力，全体业主和物业使用人均须自觉遵守。第一章 总则第一条 物业基本情况物业名称：八达岭山庄（销售名称为阳光假日、玫瑰山谷）座落位置：北京市延庆县八达岭镇阳光路8号，位于营城子村西、里炮村东。总占地面积：1490亩总建筑面积：33万平方米，其中住宅25万平方米（别墅22万平方米、公寓3万平方米），配套公建8万平方米国有土地使用证明文件政府批文号：京延国用（1999）字第047号土地用途：建住宅商品房第二条 本规约对山庄物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。第三条 全体业主和物业服务企业应共同保护和提升八达岭山庄的整体价值、品牌和形象，共同创建和谐舒畅、整洁亮丽、优美轩旷的别墅社区。第四条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一) 决定山庄物业自行管理或委托物业服务企业或者其他管理人管理。按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理和服务的有关事项提出意见、建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)旁听业主委员会会议、监督业主委员会工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十) 法律、法规规定的其他权利。具有合法婚姻关系的夫妻，即使房屋权属证书只记载其中一个人的名字，只要夫妻双方确认该房产为夫妻双方共同拥有，则夫妻双方均可以享有业主权利，并共同承担业主义务，但只能通过其中一人行使；如果夫妻双方对共同拥有房产有争议或双方无法确定由谁行使业主权利，则由房屋权属证书上记载的一方行使业主权利，并由该方承担业主义务。上述两种行使业主权利人可以被选举为业主委员会委员。不具备完全民事行为能力的业主，其业主权利由其监护人代为行使，但监护人不具备业主委员会委员的被选举权。第五条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；(五)在无重大的物业服务问题或争议情况下，按时交纳物业服务费用；(六)遵守社会公德；（七）法律、法规规定的其他义务。第二章 物业使用和维修第六条 按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位共用设施设备，自觉维护物业整洁、美观，遵守政府对市容环境要求的相关规定。不占用共用部分和共用设施设备，不利用共用部位搭建建筑物、构筑物等。为了山庄的整洁亮丽，对业主自建围墙、封闭阳台、在原房屋基础上加建和水系景观改造、公共绿地等事项，由业主委员会征求业主意见的基础上另行制定规章，按照北京八达岭业主大会议事规则规定的程序通过后执行。第七条 爱护公共环境，不侵占公共绿地和损坏物业区域内绿地、园林、小品和其他共用设施设备；不随意堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物；不在共用部位乱涂乱画和随便张贴；垃圾应按指定时间和地点堆放，避免遗撒。第八条 自觉维护物业区域内的公共生活秩序，不在共用部位或违反规定在房屋内堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品和其他有毒害物质；不得发出影响其他业主正常生活的噪声；并不得利用物业从事危害公共利益的活动以及进行法律法规及政府规定禁止的其他行为。第九条 业主饲养宠物，应遵守北京市养犬管理规定及有关法律法规的规定。业主在山庄饲养宠物时如有违反规定的情况，应接受物业公司的管理及保安员的提示与劝阻。第十条 机动车辆出入应按要求出示证件，在山庄内行驶，须按照标牌标志行驶，不得超速。禁止机动车停放在消防通道、消防井盖和绿地等场所，停放小区道路时不得影响其他车辆通过。机动车停放期间，发生噪音应迅速解除。所有行驶在山庄的车辆若违反规定，应服从物业保安员的提示与劝阻。第十一条 业主应及时对自有物业影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修；业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时，应及时通知物业服务企业，并采取合理措施防止损失扩大。第十二条 对房产毗连的物业维修，各相邻业主应积极支持、配合，不应人为阻挠；因阻挠维修，造成物业及他人人身伤害和财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。业主应配合物业服务企业和相邻业主必要时进行入户维修，如因该项维修而损害业主利益，应由损害人予以修复或赔偿损失。第十三条 因人为原因造成共用部位共用设施设备损坏，造成损坏的责任人应负责修复或赔偿。第十四条 业主装饰装修房屋时，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。业主签订装修承诺书，保证在房屋装饰装修期间，遵守相应的制度和规定。第十五条 利用公共场所、共用部分、共用设施设备从事经营的，应当在征得相关业主、业主大会或业主代表会议同意后，按照规定办理有关手续。获取的收益，在扣除必要管理成本后，由全体业主共享，可用于补充专项维修资金、业主委员会工作经费或者提升物业管理和服务方面的需要。第十六条 下列资料由业主委员会负责存档保管一份并对业主资料保密。（一）山庄内所有建筑物的产权清册；（二）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（三）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（四）物业工程验收和质量保修文件，物业使用说明文件；（五）物业管理所必需的其他资料，包括业主联系方式、物业交费统计表、物业经营开支统计表、物业管理服务人员花名册等。第三章 物业服务第十七条 山庄物业不管采取何种方式管理和服务，只能由一个物业服务企业实施物业管理和服务。物业服务企业须取得法律法规文件规定的相应资质。第十八条 业主大会授权业主委员会代表山庄业主与物业服务企业协商签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。根据山庄的特殊性，物业服务企业要特别保障山庄业主的人身安全和财产安全。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任，赔偿业主损失。第二十条 山庄内道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。未经业主大会同意，任何人不得改变其用途。第二十一条 业主与物业公司出现重大服务问题或争议时，由业主提请业主委员会协商解决。业主委员会成立前，物业公司与业主的遗留问题，由物业公司与业主依照原约定协商解决。但物业服务企业不得采取断水断电、阻止业主入住、阻止装修、派人骚扰等行为。第二十二条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，根据山庄物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国家行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务收费主要包括：物业管理区内共用设备设施的日常运行、维护费用；清洁卫生费用；绿化养护费用；安保服务费用及相关设施维护费用；物业服务人员的办公费用，工资、社会保险和按规定提取的福利费等。第二十三条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主因故不能按期交纳物业服务费用的，应委托他人按期代交或及时补交。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。对不按业主大会授权业主委员会签订的物业服务合同中的收费标准交纳物业服务费的业主(业主大会同意缓交的除外)，业主委员会可授权物业服务企业采取电话、书面和当面等方式进行催缴。催缴六个月以上未果的，业主大会委托的物业服务企业可在业主大会或业主委员会指定的位置公布该业主欠费情况，也可在业主委员会授权情况下对该业主进行法律诉讼。第二十四条 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。业主自房屋交付之日起空置房屋均应承担与其它业主相同的物业服务费和专项维修基金。房屋开发企业将其商品住宅转为租赁、经营或自用的，应按建筑面积销售均价计算专项维修基金。山庄内非住宅用房（业主共有的除外）按规定缴纳物业服务费和专项维修基金。第二十五条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第二十六条 业主如委托物业服务企业对其自用部位和自用设备进行维修、养护和进行其他特约性服务，应支付相关费用。第二十七条 房屋共用部位共用设施设备专项维修资金业主应按有关规定缴纳和使用，维修资金不敷使用时，应按有关规定续筹。严禁任何人挪用专项维修基金或使用专项维修基金支付物业的保修费用。业主委员会应当至少每年公布一次专项维修基金的使用和筹集情况报告。第二十八条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。物业服务企业若雇请保安人员，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。第四章 物业转让和出租第二十九条 业主在转让或出租其拥有的物业时，应当要求新业主和承租人承诺遵守规约，并于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内，将房屋转让或出租情况告知物业服务企业。物业服务企业应在一周内将业主房屋转让或出租情况书面报给业主委员会。第三十条 业主在出售、转让、抵押或馈赠其自有物业时，所缴纳的专项维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第三十一条 业主转让物业，应与物业服务企业结清物业服务费用；在未取得产权证书情况下，开发商（物业）要按照业主意愿办理变更合同、转让物业等手续。第三十二条 出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第五章 违约责任和违约纠纷的解决第三十三条 业主应自觉遵守本规约的各项规定，违反本规约造成其他业主、使用人人身伤害或财产损失的应负赔偿责任。对业主的违约行为，业主大会、业主委员会、其他业主可督促其改正，也可委托物业服务企业督促其改正。第三十四条 业主委员会成员履行职务时违反管理规约的规定，侵犯业主权益，给业主造成损害的，应当承担赔偿责任。第三十五条 业主对物业管理服务工作的意见和建议，可直接向物业服务企业提出，也可向业主委员会提出，遇有涉及公共利益的争议应通过业主委员会协调解决，或提交业主大会表决。第三十六条 对违反管理规约造成他人合法权益受到侵害的，受到侵害的业主、使用人、业主委员会或其他利害关系人均可向县级以上房地产主管部门或者人民法院请求追究侵害者的行政、民事法律责任。第三十七条 根据民法通则第一百三十四条，承担民事责任的方式包括：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。第六章 附则第三十八条 本规约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。第三十九条 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十条 业主委员会按照北京八达岭山庄业主大会议事