2015年湖北省房地产估价师《理论与方法》：城镇基准地价评估的程序和方法模拟试题.doc

2015年湖北省房地产估价师理论与方法：城镇基准地价评估的程序和方法模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某开发商于1999年8月1日获得开发项目用地的土地使用权，2000年6月1日完成规划设计，2000年10月1日获发开工许可证，2002年4月1日项目建成并获发竣工证书，2002年10月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为_。 A1999年8月1日至2002年4月1日 B2000年10月1日至2002年4月1日 C1999年8月1日至2002年10月1日 D2000年10月1日至2002年10月1日 2、在估价报告中应包含一份由（）的估价师签名、盖章的声明。 A本估价机构所有 B所有参加该估价项目 C对该估价项目负第一责任 D任本估价机构法定代表人3、设股票、债券、基金证券的风险分别为R1、R2、R3，则三者之间的关系一般为_。 AR1R2R3 BR2R1R3 CR3R1R2 DR1R3R2 4、房地产估价师从某个特定投资者的角度出发评估出的价值属于。 A：市场价值 B：清算价值 C：快速变现价值 D：投资价值 E：工业用地的监测点评估价格5、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。 A：2049年1月1日一2049年12月31日 B：2050年1月1日2050年12月31日 C：2059年1月1日2059年12月31日 D：2060年1月1日2060年12月31日 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=【2004年考题】 A： B： C：n D： E：工业用地的监测点评估价格 7、季节比率是_。 A说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 8、必须经承兑才能生效的金融工具是_。 A本票 B商业汇票 C银行券 D支票 9、下列关于物业经营中现金流的表达方式，正确的是(2008年试题) A：税前现金流=有效毛收入-经营费用 B：税前现金流=有效毛收入-抵押贷款还本付息 C：税后现金流=税前现金流-所得税 D：税后现金流=税前现金流-准备金-所得税 E：借款合同 10、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为55、5、45，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择。 A：甲土地或丙土地 B：乙土地或丙土地 C：丙土地 D：甲土地或乙土地 E：工业用地的监测点评估价格11、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。 A：独一无二和供给有限 B：独一无二和价值量大 C：流动性差和价值量大 D：不可移动和用途多样 E：工业用地的监测点评估价格 12、一购房者购买房产用于零售商业，购买的价格为150万元，其中购房者自有现金100万元，其余部分申请银行贷款。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为15万元，则该项投资的税前现金回报率是_。 A14% B10% C33% D15% 13、税收区别于其他财政收入形式的重要特征是_。 A强制性 B无偿性 C自觉性 D固定性14、某估价机构接受保险公司的估价委托，拟对一宗因火灾完全烧毁的房地产进行价值鉴定，为保险理赔提供价值参考，估价时点为现在，则其估价对象状况与房地产市场状况分别为。 A：估价对象状况为过去、房地产市场状况为过去 B：估价对象状况为现在、房地产市场状况为现在 C：估价对象状况为过去、房地产市场状况为现在 D：估价对象状况为现在、房地产市场状况为过去 E：工业用地的监测点评估价格 15、关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是_。 A因为住房公积金是政策性资金，所以实行全部免税政策 B个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税 C个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D职工个人及其单位超过国家或地方政府规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税 16、住房公积金委员会各项决策的执行机构是。 A：住房公积金管理中心 B：住房公积金管理委员会委托的银行 C：各个单位 D：全体职工 E：执行层的组织协调 17、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目_的能力。 A盈利 B清偿 C承担风险 D保本 18、现有一套总售价为11万元的住宅，八成15年按揭，按年贷款利率6%计，月还款额为_。 A439元 B1230元 C743元 D928元 19、在固定总价合同中，为避免因承包商承担较大风险而加大不可预见费，可增设_条款，即规定当材料、设备和能源涨价到某百分比时，开发商开始予以补偿。 A按日计价 B重大增价 C延期增价 D涨价增价 20、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、_申请确认。 A土地管理局 B房屋面积鉴定机构 C城市规划行政主管部门 D房产测绘单位 21、收益法根据将未来预期收益转换为价值的方式不同可分为_。 A直接资本化法和报酬资本化法 B直接资本化法和收益乘数法 C毛租金收益乘数法和净收益乘数法 D收益乘数法和报酬资本化法 22、李某从银行贷款56万元购买了一套住宅，该笔贷款的期限为20年，年利率为7.5%，按月等额偿还。如果李某于第7年末提前偿还本金10万元，则从第8年开始的月还款额为元。(2009年试题) A：3456.09 B：3505.95 C：3509.74 D：3705.73 E：借款合同23、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向_提交申请材料。 A人力资源和社会保障部 B住房和城乡建设部 C所在地省级人事行政主管部门 D所在地省级房地产行政主管部门 24、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行_登记。 A转移登记 B变更登记 C先进行变更登记再进行转移登记 D先进行转移登记再进行变更登记25、某幢写字楼，建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年；设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为（）万元。 A400 B628 C656 D700二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、会计的基本职能包括。 A：反映职能 B：监督职能 C：盈利职能 D：增值职能 E：管理职能 2、住宅建筑净密度与等有关。 A：房屋建筑面积 B：建筑层数 C：层高 D：房屋排列方式 E：房屋间距3、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。 A可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B可比实例的交易类型与估价目的吻合 C可比实例的规模与估价对象的规模相当 D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 4、关于房地产价格中的房价与地价的关系是。 A：相互影响论 B：相互补充论 C：相互制约论 D：需求带动论 E：成本决定论5、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为_万元。 A3758.57 B3942.03 C3966.10 D4769.85 6、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的_。 A权责发生制原则 B收负实现制原则 C配比原则 D划分收益性支出与资本性支出原则 7、房地产估价原则可分为三个层次，即_。 A基本原则 B客观原则 C特殊性原则 D普适性原则 E适宜性原则 8、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积是120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率为6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是_元。 A76880 B79104 C77952 D81562 9、净租的形式一般有以下方式。 A：租户仅按比例分摊与物业有关的税项 B：租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费 C：所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付 D：所有的经营费用都由租户直接支付 E：业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用 10、房地产的部门规章包括。 A：城市房屋租赁管理办法 B：注册房地产估价师管理办法 C：城市房地产抵押管理办法 D：城市房地产市场评估管理暂行办法 E：土地管理法实施条例11、甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为元。 A：1000 B：5000 C：7000 D：10000 E：执行层的组织协调 12、某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供未婚青年居住的“博客公社”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。 A选择专业化 B产品专业化 C大量定制 D市场集中化 13、划拨土地使用权的转让，须经当地审查批准。 A：人民政府城市规划行政主管部门 B：建设行政主管部门 C：房地产市场管理部门 D：人民代表大会常务委员会 E：执行层的组织协调14、维修资金的归属权属于_。 A物业公司 B当地房地产主管部门 C全体业主 D开发商 15、下面四个选项中，说法不正确的是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C乡、村企业的土地使用权可以单独抵押 D以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押 16、设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（）。 A28.74% B32.58% C37.33% D43.92% 17、下列哪种情况会导致房地产价格偏高_。 A有特殊利害关系人之间的交易 B出国急售 C买方对所买房地产有特别兴趣 D卖方不了解行情 18、按我国现行规定，预备费包括两部分。 A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费 19、在房地产销售量预测中，引用愈来愈近期的销售量来不断修改平均值，使之更能反映销售量增减趋势和接近实际的预测方法是（）。 A简单平均法 B移动平均法 C加权移动平均法 D指数平滑法 20、债券是分别由发行的。 A：政府 B：股份公司 C：银行 D：企业 E：发起人 21、城市规划的批后管理主要是。 A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书 B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证 C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证 D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作 E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作 22、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即_。 A估价时点 B待开发项目开工之日 C待开发项目取得土地使用权之日 D该开发项目开始销售