论住宅小区物业管理法律制度问题研究.doc

学校代码： XXXXX 学 号：XXXXXXX XXXXX学院毕业论文（设计）论文题目： 论住宅小区物业管理法律制度问题研究 学科专业： 物业管理 作者姓名： XXX 指导教师： XXX 完成时间： 2013年5月 选题背景 物业管理作为一种全方位、多功能的不动产管理模式，既是房地产经营管理的重要组成部分，又是现代化城市管理不可缺少的一个环节。在世界上都占着非常重要的地位，被现代化城市誉为朝阳产业。物业管理在我国起步较晚，兴起时间较短。传统的住房制度下，居民住房及维修都由政府、企业承担，属于福利性住房制度，政府、企业不堪重负。随着住房制度由实物性向货币性分房过渡，住房实行商品化，住房的维修保养也由物业公司承担起来。随着城市经济改革的进一步深入，过去计划经济时代的住房福利制度逐步向住房商品化发展，组织住宅生产与流通位目标的住房制度改革与推行有偿解困，实施“安居工程”。本文通过对北京市住宅小区法律中出现的问题进行分析和探讨。积极提出自己的观点。希望物业管理在法律制度问题上能够健全与完善。从而使得国家，企业，和居民得到深刻的重视，积极促进物业行业的发展。 毕业论文进度安排：2013.1.20-2013.12.15提纲2013.2.15-2013.4.20初稿2013.4.20-2013.5.1定稿2013.5.1-2013.5.20装订文稿指导教师意见： 指导教师签名： 年 月 日毕业论文（设计）写作提纲1、 论文题目 论住宅小区物业管理法律制度问题研究2、 论题观点来源： 通过一系列的资料查阅与客观实践发现的自我总结3、 基本观点： 物业管理是随着住房制度改革和房地产管理体制改革的深入而形成的新兴产业,作为一种新型的城市管理模式,物业管理日益成为社会各界和老百姓关注的焦点之一。然而,随着物业管理行业的迅速发展,物业管理法律制度中存在着许多缺陷，值得我们思考与解决。4、 论文结构 一物业管理 1 概念、本质、原则 2物业管理法律关系概述 3物业管理法律关系的内容 4建筑物区分所有权 二住宅小区物业管理法律制度存在问题及其原因分析 三住宅小区物业管理法律制度完善对策 四总结观点毕业论文（设计）工作中期检查表系别：XXX系 班级： XX物业管理 学生姓名XXX学号XXXXXXXX指导教师 XXX职称X教授论文（设计）题目论住宅小区物业管理法律制度问题研究选题是否有变化无如有，请填写原因是否一人一题是是否进行了选题背景、及写作提纲是是否进行了文献调研是本论文拟解决的关键问题住宅小区的法律制度问题教师填写部分论文（设计）进度情况： 提前完成 正常进行 延期滞后（请写出原因）工作态度情况（学生对毕业论文（设计）的认真程度、完成指导教师布置任务情况）： 认真 较认真 一般 不认真中期质量评价（学生已完成部分的工作质量情况）： 好 中 差存在的问题与建议：1. 文章内容不充实而且很多复制的成分，建议按照相关资料进行增加修改完善。2. 格式上还有点缺陷，格式全部按照毕业论文规范调。3. 评语增加，下注增加，参考文献规范。4. 论文摘要是中心思想的浓缩没有体现中心要修改下。5. 目录与论文格式要对应。 指导教师（签名）： 年 月 日系毕业论文（设计）工作领导小组意见（如被查学生为差的，请系毕业论文设计领导小组写出处理意见）： 领导小组组长（签名）： 年 月 日 住宅小区物业管理法律制度问题研究 中文摘要 随着时代的不断变迁，经济的高速发展。物业作为一种新型产业也在不断的自我发展，自我成长。然而在当前法律法规不健全物业服务不完善的今天。物业服务这一伟大行业出现了很多问题，它的问题严重影响到自我的成长。值得我们深刻的反思与探讨。 作为新时代的我们，拥有着舒适和谐的园区生活。清洁卫生、绿化养护、秩序维护，以及一系列安全问题都是由物业为我们做出奉献。保洁、保安、物业管家以及在物业岗位的工作人员都在不辞辛苦的为物业这一行业，为园区业主付出。此时的我们是多么需要物业服务这一行业。因此在它出现危机时，我们要想尽办法来解决。本文通过对物业概念及其一些列特征进行研究，讨论住宅小区物业管理在法律法规上的缺陷及其解决的策略。本文通过对物业管理中法律制度问题的研究，阐述在物业管理中，物业法律不健全、不完善出现的原因及其应当解决的良策，分析目前物业管理这一服务行业在社会中的如何改善自我，如何不断壮大。并且积极寻找可用办法和尽量杜绝此问题出现的策略。通过国内外的分析了解物业服务的前景，并且通过对北京市的某些资质较高，物质较雄厚的物业小区进行客观调查分析。了解到物业管理法律制度在当前法律中还很不成熟，某些观点过于模糊化。本文写作目的也很明确，作为一名物业服务行业者，通过对物业服务这一行业的了解，找出它的不足并加以完善。同时希望将来有一天物业管理真正成物业小区业主的好管家、好帮手。减少在物业管理中出现的问题，使得物业与业主达到心与心的交流与相处。使得社会不断进步，人类不断发展。关键词：法律制度；分析原因；解决良策 目录前言.81、 物业管理.8 （一）物业管理的概述81物业管理的概念92物业管理的本质93物业管理的原则9 （二）物业管理法律关系概述.10 （三）物业管理法律关系的内容.10 （四）建筑物区分所有权.112、 住宅小区物业管理法律制度存在问题及其原因分析12三、住宅小区物业管理法律制度完善对策14四、总结观点.14五、参考文献15 前言 在房地产兴起的今天，物业公司也随之兴起。物业就好像一个新生的生命在不断地成长，它需要不断注入新的血液来壮大。就目前而言，物业行业在法律制度问题上有着很大的缺漏。它直接影响到物业与业主之间的关系，甚至两者之间出现对峙的局面。但是它在很大程度上还是很受大家的一致好评，本文就是通过住宅小区物业管理在法律制度问题研究上，分析业主与物业之间的问题。解决造成他们不能和谐相处的因素，拉近二者之间的距离。深刻他们的关系。确保矛盾的及时解决。 我国的物业管理是随着房地产市场的迅速发展和住房体制改革的逐步深化而发展起来，至今仅有二十多年历史。在此期间，物业管理经历了从引出试点，总结经验，到逐步推广的过程。作为一个新兴行业，在其迅速发展同时，暴露出深层次的法律问题。如物业管理法律关系混乱、物业管理权属不清、业主与物业管理企业权责不明等。由于我国物业管理立法滞后，现行法规、规章不够协调、统一使得物业管理纠纷不断，而成为社会生活中焦急解决的迫切问题。现代物业管理规模的不断扩大及管理事务的越来越复杂性，使得专业化的物业管理成为物业管理的必要方式。一、物业管理 （一）物业管理的概念 1.物业 一般认为，“物业”一词源于港澳粤的方言对房地产的称呼，在我国实行改革开放以后传入内地。物业即单元性地产。一住宅单位是一物业，一工厂楼宇是一物业，一农庄也是一物业。故一物业可大可小，大物业可分割成小物业。 李宗锷.香港房地产法【M】上海：上午印书馆，1988：9，转引用夏单胜.物业管理法【M】北京：法律出版社，2002:2.从我国大陆对该词使用情况来看，“房地产”和“物业”并不是同一用语。从所指对象来看，房地产是抽象的整体集合概念，表示一个国家或地区所有的全部房产和地产，一般不做量的区分，是宏观概念；物业则是表示某一项具体的房地产，物业可大可小，是微观概念。从适用场合来看，房地产的概念通常跟开发经营联系在一起，适用于房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理整个流程；而物业则是已经建造好的房产，更多地与各业主的专有所有权为核心、共有权为纽带的权利体系相联系。 1.1物业管理 关于物业管理，有狭义、广义和泛义之分。狭义的物业管理是指五官企业通过公开、公平、公正的市场竞争机制接受业主的选聘和授权，依据物业管理法规的规定和物业服务合同的约定行使管理权，运用现代管理科学和新方法、新技术，对授权管理的物业进行维护，对物业业主和使用人提供特约服务，并依约定合理收取物业管理服务费和特约服务报酬的专业服务性行为。广义的物业管理除了上述物业企业经授权进行的专业化管理外，还包括业主直接对物业进行的自主性管理。泛义的物业管理则在广义的基础上还包括国家对物业管理的指导。 1.2物业管理的本质 物业 管理作为一个心性的行业，在我国尚处于起步阶段，在其发展郭晨中暴露出许多深层次的法律问题，包括：物业管理立法滞后，法制建设不健全；业主深受传统房屋管理体制的影响，物业管理意志薄弱，主体地位难以形成；物业管理服务理念落后，管理人员素质较差；物业管理服务合同内容过于原则，不利于操作；业主与物业管理企业权责不明确，纠纷层出不穷，给司法亦带来种种困扰等等。要解决诸多问题，必须首先明确物业管理的本质 现代管理制度的产生与两个因素相关：一是区分所有；二是社区。 区分所有是一个复合型所有权，在每一个业主均拥有特定建筑空间的 所有权意义上，业主享有独立的所有权，但同时，因建筑物和土地不可分割及其共有设施的存在使得每一个业主必须负担共有部分维护。在区分所有的情形下，没有将各业主组织起来共同解决物业管理的机制，没有专业化、社会化的物业管理，各物业主就不能够建立共同物业利用秩序，就会诱发大量的“搭便车”行为，争相享用而将责任或负担转嫁于他人。另外，住宅小区内居民共同居住，可能会产生各种矛盾，可能源于各自建筑物的利用问题，也可能源于共用部分利用和维护问题，还可能源于相邻关系或共同居住关系。因此要建立一个物的利用和共同生活的和谐秩序。基于对物业的所有，业主享有物业管理权，这种物业管理权是一种私权，所以，物的利用和共同生活的和谐秩序的建立不便由政府直接参与，一般由业主自己解决，走自治管理的道路。 1.3物业管理的原则 物业管理是无业务管理企业的工作重心，物业的好坏体现一个企业怎 的制度，怎样的原则。 物业管理的基本原则是物业管理理论研究和司法实践的基本依据和指导思想，它表现了物业管理的主要特征。 （一）业主自治管理原则 物业管理中，在具体组织的构建和事务的执行程序方面，要体现业主自治管理原则，这是物业管理可以顺利贯彻施行的的重要前提，实行业主自治是民法中意思自治基本原则的具体表现，自治管理的贯彻有赖于业主的参与。 尹章华，王慧光，林旺根。公寓大厦管理条例解读【M】。北京：中国政法大学出版社，2003:3. （二）物业所有权与管理权相对分离的原则 物业的所有者是业主，对物业享有所有权。根据物权法原理，所有权的内容包括所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。 魏振.民法【M】.北京：北京大学出版社，2000:227.所以物业的所有权是物业管理权的基础，业主实质上是物业管理权额权利主体，物业管理企业是物业管理的直接执行者。物业管理企业只有被业主或者业主委员会选聘后，才能对物业进行管理，物业管理企业在接受业主或者业主委员会选聘后，才成为物业的具体管理者。业主与物业管理企业的这种关系正体现了物业所有权与管理权的相对分离。 （三）业主利益至上的原则 随着我国市场经济的发展，物业管理企业的演变过程也是行政法人的转制过程。物业管理企业源于房地产传统式房屋管理部门的转制，在新的物业管理体制下，物业管理企业从以往的旧模式中走出来，面对市场，独立经营，自负盈亏，成为企业化经营实体。业主真正成为物业的主人，有权选聘、续聘和解聘物业管理企业，业主委员会有权监督物业管理企业。物业管理企业要对业主、业主委员会负责，保护业主的根本利益，为业主和物业使用人提供优质的、全方位的服务。 2.1物业管理法律关系概述 物业管理法律关系是一种较为复杂的社会关系，当这种关系经法律规范确认调查之后，便形成物业管理法律关系。双方当事人就物业管理主要事项达成了协议，并签订物业服务合同后，彼此间就建立了物业管理法律关系。双方依照合同享有权利，承担义务。 2.1.1物业管理法律关系的主体 法律关系的主体即法律关系的参加者，物业管理法律关系主体是物业管理过程的参加者。物业管理是基于业主共同利益的需要而产生的，这种共同利益 产生的基础又正是犹豫去分所有权的存在。本文所指的建筑物区分所有权是指三元论下的建筑物区分所有权，而三元论下的建筑物区分所有权对物业管理的贡献在于对其共用部分权属的明确，和其对成员权的确立，因此，物业管理法律关系中各主体权利义务也集中在共用部分持分权和成员权上。从这个角度出发，物业管理法律关系的主体应该包括业主和物业管理公司。而业主大会和业主委员会是业主自治组织，是业主团体的内部机构，前者为最高意思机构，后者为业务执行机构和代表机构。 2.12物业管理法律关系的客体 物业管理法律关系客体是指法律关系主体的权利义务所指对象。 具体的法律关系中，法律关系主体的权利和义务都是针对特定的对象或者目标而设定的，如果没有明确的对象和目标，法律关系的产生和存在也就失去了基础 。一般来说，法律关系客体的具体表现形式，主要有“物”、“行为”和“智力成果”。物业管理法律关系的客体主要是行为，即物业管理公司根据物业服务合同所实施的物业管理行为（即合同中约定的由物业管理公司实行的各种经营管理和服务合同）。因为在具体的物业管理法律关系中，物业管理行为是物业管理法律关系主体双方的权利和义务所指对象。物业管理公司的主要义务是按照约定对业主的物业进行管理，并向业主提供服务。业主支付管理费也主要是针对于物业管理公司提供的管理服务行为而支付的，其权利所针对的同样是物业管理服务行为。因此物业管理法律关系的客体主要是行为，而不是业主授权物业管理公司管理的物业。认清这一点，有利于物业管理法律关系主体双方正确的设定权利和履行义务。 2.2物业管理法律关系的内容 法律关系的主要内容是指法律关系主体在具体关系中所享有的权利和义务。任何一种法律关系，其内容均由权利和义务构成。权利和义务是相互一存、相互对应的。一般而言，任何一方都不能只享有权利而不负担义务，反之亦然。但因法律关系的客体关系不同，以其为对象设定的法律关系的内容也会各有所异。物业管理法律关系的内容因而有其自身特点。 3.建筑物区分所有权 3.1建筑物区分所有权的概念 关于建筑物区分所有权，存在着一元论、二元论和三元论三种学说。一元论认为区分所有权专指对专有部分的专有权;二元论认为建筑物区分所有权包含了对专有部分的所有权和对共有部分的持续权；三元论则认为建筑物区分所有权是专有部分专有权、共有部分持分权和成员权的总和。大量事实证明三元论更准确地界定了建筑物各部分的权属，对推动房地产理论向深层次发展有着重要意义。 根据三元论说，我们可以把建筑物区分所有权定义如下：建筑物区分所有权是指各区分所有权人对建筑物的专有部分所享有的专有部分所有权、对建筑物共同部分享有共用部分持分权、以及因区分所有人之间的共同关系所产生的成员全的总称。 陈华彬，现代建筑物区分所有权制度研究【M】。北京：法律出版社，1995:91. 3.2建筑物区分所有权的特征 与一般的不动产所有权相比，建筑物区分区分所有权具有如下特征： （一）复合性。一般的不动产所有权的构成单一，仅是指权利主体对不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。而建筑物区分所有权内部则由专有所有权、共用部分持份权和成员权构成，这三要素不是各自单独的权利，而是共同构成的一个整体。 （二）统一性。建筑物区分所有权不是权利的组合，而是由专有权、共有权三要素有机结合。且统一不可分割。 （三）权利主体身份的多重性。即具有专有部分所有权人、共用部分所有权人和成员权人三重身份 （四）专有所有权具有主导性。即体现在它的三项权利要素中。 二、住宅小区物业管理法律制度存在问题及其原因分析 1.物业产权界定不清晰 吕培进.物业管理若干法律问题探讨.【D】兰州大学出版社.2011. 产权是一种很重要而且很复杂的概念，各科学对它的定义完全不同，从法律角度来说，产权就是财产权利，或者说是凭借财产所获得的各种权利的总和，而财产权是指存在于任何客体中或之上的完全的权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权和其他与财产有关的权利。从经济学的角度来说，产全包括三个方面的内容：一是生产资料所有制关系，二是建立在生产资料所有制基本上反映、三是生产资料所有权的全能分割及其产权结构组合。因此，业主与物业之间应该明晰物业产权，清楚自己的物业产权。 2.业主不知如何行驶物业管理权利 现代人有很多业主对物业管理得作用及用途不是很清晰。我国物权法草案的第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”所为业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方面反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司运作的一个明间性组织。根据政策规定：居住小区已交付使用并且入住率达到50%以上时，应当在该居住小区开发建设单位、居住小区所在地的区、县房屋土地管理机关指导下建立物业管理委员会。 3.物业管理收费不统一 物业管理收费问题已成为群众投诉的新的热点问题，虽然国家早于1996年就已出台了住宅小区物业管理收费办法，各地也制定了相对的具体收费目标。但许多物业管理企业依然我行我素。不按收取目标执行，擅自收费，有些甚至只收费不服务，物业管理不仅有名无实，还加重了居民的经济负担。 4.房屋所有人即业主因物业没有完成日常所维修内容而拒交物业费 例如：2013年北京市某高级物业小区因某一楼某单元业主房屋出现问题，物业多次维修但并未解决而拒交物业费，导致物业公司与住宅小区业主出现正面冲突。分析：首先物业费的构成由：1物业服务人员工资、社会保险和按规定提取的福利费等：2物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费等；3物业管理区域清洁卫生费用；4物业管理区域绿化养护费用；5物业管理区域秩序维护费用；6办公费用；7物业管理企业固定资产折旧费用；8物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；9经业主同意的其他费用。物业共用部位、公用设施设备的大修、中修和更新改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。因此，物业费不包含业主所反映的内容，因此业主必须履行他的义务，按时缴纳物业费。当然物业也应当履行自己的义务，解决业主所提出的问题。缓解双方的矛盾。 5管理责任纠纷 张倩.物业管理安全保障义务研究【D】河南大学.2010 管理责任纠纷主要有四种情形：（1）设施设备的维护修缮责任而产生的责任纠纷。如开发商移交的设施设备不完整或有瑕疵，业主往往找物业管理企业而发生矛盾；因维修不到位也会产生纠纷。（2）环境的维护责任产生的纠纷。有的业主认为物业管理企业没有认真履行维护、美化环境之义务而引起争议。（3）保安责任纠纷。业主与物业管理企业常常因为住宅区内车辆丢失、加重被盗、人员受伤甚至死亡等责任承担问题而引起的纠纷。（4）其他与管理责任有关的侵权纠纷，如火灾、水灾、物业崩塌等重大事故引起的纠纷。 6物业管理中的侵权纠纷 物业管理中发生的侵权行为主要包括两个方面，一是业主对小区公共部分的侵权行为，二是物业管理企业的侵权行为。通过调查发现，北京某些小区业主入住后擅自乱搭乱建，引起其他业主的广泛不满，这部分业主则会要求物业管理企业查处个别业主乱搭乱建行为，由此产生一系列纠纷。物业管理企业侵权行为引起纠纷包括：物业管理企业为了经营而擅自改变小区内土地用途，改变房屋、配套设施的用途、结构、外观，建造违章建筑，侵占绿地而引发与业主的纠纷；北京某高级住宅小区为给员工建地面宿舍，打算在小区幼儿园后面建造，由于此建造会给业主带来不便，如遮阳、占用太大土地，而引起业主们的广泛不满。因此他们联名向物业上级领导发出自己的心声。坚决不同意公司的行为，因而与物业之间矛盾激化。3、 住宅小区物业管法律制度完善对策（一）适应发展需要，提高立法层次 尽管我国物业管理法的体系框架是由宪法、法律、行政法规、部委规章、地 方性法规等构成，但是调整物业管理关系主要靠行政法规物业管理条例 及有关部委规章，这种立法层次难以适应社会发展需要。尤其是现代城市发展， 多层建筑物和物业区域的出现，产生新型的不动产权利形态区分所有权，如 何有效保护业主享有的区分所有权，协调业主之间的权利冲突，理顺业主与物业 公司的关系，在我国物权法尚未出台情况下，已成为我国立法空白点，也是 实践中长期争论不休的问题。 因此，为了全面规范物业管理活动中各方主体的权利义务关系，维护双方合 法权利，完善物业管理监督体制、管理体制，规范物业管理市场，克服已出台的 法规规章未涵盖物业管理的全部内容、可操作性不够强的缺点，有必要由全国人 大常委会制定一部全国统一的物业管理法。（二）重视物业服务合同的签订 物业服务合同是确定物业公司与业主之间权利义务关系的重要依据，尤其是 物业公司要提供什么样的服务，可以收取多少物业费，应该承担什么法律责任， 都可通过合同明确加以约定，详尽充实的合同条款可以有效地预防物业管理纠纷 的发生，可以增强当事人自动完全履行合同的责任感，所以加大签订物业服务合 同的前期投入，可以有效降低纠纷发生的可能性。 刘勇，于海鹰。常见物业管理法律纠纷及其成因分析【J】。中国地产信息，2006,7:67.50（三）业主与物业公司应转变观念，经常进行“换位”思考 物业管理企业要树立“服务”意识，充分认识其管理本质是提供服务。在日 常的经营过程中，物业公司需要对住宅小区及其业主进行管理，但这种管理是物 业服务的手段，以管理为手段为业主提供完善的服务既是其经营活动的目标，也 是其核心的合同义务。业主也应该转变“少花钱、多享受”的错误观念，树立“物 业服务也是消费”的观念和“平等”法治观念。双方应经常进行“换位”思考, 设身处地为对方思考,了解和体会彼此的苦衷，只有这样，才能减少物业管理纠