重庆仙女山规划设计任务书v0100.doc

谦翔置业(牧马山庄)规划设计任务书重庆XXX地产顾问公司2012年 6 年 4 月目 录I.、项目基本情况2II.、项目定位与开发理念6III.、项目技术经济指标8IV.、总体规划设计原则9V.、交通与流线规划9VI.、建筑规划10VII.、景观规划11VIII.、公共配套规划12IX.、分期建设13X.、规划设计成果13XI.、进度安排14I. 、项目基本情况1项目概况1）项目位置项目位于被誉为“东方瑞士”的武隆仙女山新区制高点,有较好的景观资源，为新区进入仙女山景区的必经之地，在仙女山最大地产“隆鑫.花漾的山谷”项目上行100米左右。是目前规划范围内离仙女山风景区最近的一块地，其地理位置得天独厚。2）占地面积地块位置：仙女山新区XXX地块用地面积：约200亩，一期用地50亩容积率：小于0.5覆盖率（建筑密度）：不大于20%绿地率：不小于40%建筑限高：12.5米3）地块周边状况 本案处于一个相对成熟板块，处于不断发展完善中的仙女山镇旁，周边配套有：仙女山旅游汽车站、医院、银行、学校、超市等；规划中的仙女山机场也在本案10公里范围内，五大主题公园更是为项目增色。l 公路：已经通车的渝湘高速，将从重庆至武隆的路程缩短到128公里，只需要90分钟即可到达。l 铁路：183公里，到达武隆只需2个小时左右。l 水路：三峡蓄水完成后，500吨的邮轮可直达武隆，重庆到武隆乘水翼船只需两个小时即可到达。l 航空：正在规划建设中的仙女山旅游支线机场，将形成直达仙女山的空中走廊。便利的空中交通更近一步拉近了仙女山与全国各地的交流。4）其它森林覆盖率达80%以上，珍稀植物20余种各种草木本植物1300余种，其中国家保护的珍稀植物20余种，年平均气温17.4，平均日照1121小时。月均温在20左右，最热的7、8月，最高温度也不超过30，人类居住最佳纬度20-30度，仙女山新区处于北纬29.2度，海拔在1100米1200米。2项目优劣势分析优势1）地形优势本地块地形起伏不大，且位于仙女山在建项目最高位置，便于打造优美的景观面，地块临近道路有一定高差，利用其高差可塑造有层次特色商业，对外营业可增加商业的气氛，对内营业可增加社区人群的购物，餐饮，娱乐之需。同时本地块位于有较高名气和销售去化率最高的项目隆鑫花漾的山谷旁，可借助此项目的配套优势为本案所用，提升项目的价值感。2）主题概念优势 本案区别于其他项目的优势，不是有高档酒店、高尔夫基地、主题野营区、人性化的户型设计、优秀的物业管理、多样化的销售手段等，提供这些硬件非常重要，但是没有人来度假，消费就成了最大的问题。通过我们对仙女山调查，这些惯用手段在仙女山镇开发企业的不断修正和模仿，基本上已经用得比较成熟了，最重要的是客户认为这已经是基本功能或者说是千篇一律的打造手段，如果还当成核心要素来规划那务必在陷入了红海，本案着力于打造仙女山露天休闲度假与教育服务区成为可能，兼顾植物博物馆，培训学习，商务会所，特色烧烤，特色餐饮，露天电影等，建立以仙女山度假与教育培训的双重服务体验区，把本案同其他项目区隔开来，吸引大量人流的实地体验促使住宅销售。3）周边生态环境景观优势周边大环境优势明显，乌江山水画廊，芙蓉洞竖井群，仙女山国家森林公园，水上喀斯特原始森林，芙蓉江，4A级世界最大的天生桥群，天生三桥，500米谷深地质奇观，龙水峡地缝，1200多种植物的生物基因库，白马山自然保护区， 7公里黄柏渡漂流。从小环境来说，本案与仙女山部分项目对比看来，周边自然环境较佳，因为本案的70%外围环境没有进行房地产开发，有较好的生态资源和自然环境，这种优势至少目前如此。4）周边交通系统及配套设施优势本案临近公路，交通优势较佳，方圆2-3公里就是医院、银行、学校、超市等。 5）其它仙女山镇现在出让土地受到严格的控制，今后相当长时间内，可供出让土地会越来越少，仙女山度假旅游不断发展，这种驱动力十分强劲情况下，供求不平衡会导致可销售房源量会逐渐减少，只有通过价格来进行控制，房屋价格会不断上升。劣势1）地块劣势本地块劣势来自于地块的规模比较小，仙女山上基本上项目就是200亩以上，社区内有相当对面积进行规划娱乐和休闲设施，这种局限性会对本案价值塑造造成较大的影响。2）环境影响劣势地块有一部分是沿道路的，有一定的噪音污染，社区功能的强化会更加突出，从取舍侧重点上看，打造复合的社区功能配置对本案有较大的优势，适度牺牲环境也是必要的。3）周边不良景观劣势周边人文景观比较缺乏，大量的开发使得本地区环境保护能力开始减弱，武隆政府不进行干预，企业是无法改变这种现实的问题的。4）其它项目周边虽然有一定的配套，但是还未形成一定规模，因为仙女山上从某种角度上说，这种商业氛围很难形成，受到现实的原因影响，季节性因素是制约仙女山发展的优势同时也是弊病，反季节操作可以实现仙女山商业化问题，但是这需要时间还有资金的支撑。II. 、项目定位与开发理念1客户定位类别家庭年收入水平职业背景购房支付特点产品偏好生活调性生活偏好富豪型100-1000万以上国企，金融，地产，中小企业主董事长，总经理。一次性付款拥有型奢华型享受型休闲型社交型低调、享受，社交休闲娱乐，良好的人际交往，拥有高端的修养住宅场所富裕型30-100万外资企业中高层、国内上市公司高管、民营企业总经理、外资咨询类企业高级咨询顾问、高科技行业高级技术人员、大型制造类行业的高级工程师、医疗卫生机构的高级医师和管理人才、政府高级干部、金融机构经理等。低总价的物业一次性付款，高总价的物业考虑分期付款。投资型拥有型奢华型运动型休闲型赡养型进取、炫耀享受、个性时髦追逐社会高尚生活的表现形式，愿意花时间和金钱进行休闲娱乐消费和健身。拥有私车，喜欢旅游。中产型10-30万外资企业部门经理、上市公司经理、民营企业高管、私营企业主、咨询类企业高级咨询顾问、企事业单位中层干部、医疗卫生机构的中级医师和管理人才、成功的自由职业者、高校教授等。首付能力不很强。但月还款能力高、工作前景预期好。贷款年限可以较长。投资型生活型工作型教育型赡养型休闲型运动型健康型事业、积极前瞻、快捷个性、品味家庭善于社交。喜欢外出购物、吃饭和游玩。喜欢休闲活动。休闲和娱乐比较考虑经济承受能力，计划性很强，生活和工作节奏较快，追求快捷和便利。2主题定位仙女山露天主题度假服务区 集教育及培训、商务会所、特色餐饮（BBQ）、露天电影区等的综合服务区打造度假、商务人群的综合服务配套区，大量的商业及休闲度假人士聚集于此，各种商务活动层出不穷，商业经济繁荣，只要有人气，住宅类物业自然得到青睐。3物业类型仙女山首席山野度假洋房社区注重休闲文化的现代规划理念塑创一个休闲度假，文化教育，娱乐新天地仙女山特有的综合体验服务区4开发理念本社区注重人，自然，人文的互动，从人的意识形态出发，激发人的精神需求，因为光是靠冰冷的建筑是无法打动其内心的购买欲望的，企业在开发理念上必须注重人的精神层面的维护，做到外塑形象，内塑品质，才是谦翔置业打造牧马山庄的基础。III. 、项目技术经济指标1技术经济指标：（华森设计提供经济指标）用地面积：133333.33 m2拟建建筑面积：66090 m2其中： A组团：17280 m2B组团：27360 m2C组团：20250 m2会所：1200 m2地上停车场（库）：115个地下停车库：805个建筑容积率：0.49建筑覆盖率：15.30%绿化率：54.20%2户型配置（营销部提供）核心户型为3540 m2+（可变为50 m2、70 m2、90 m2、甚至100 m2以上）3配套设施社区内配套设施规划原则：重参与性，观赏性，实用性性。具体来讲，功能定位也应3P+1P，即：吃、游、娱四大要素，促使1P（住）功能得到最大提升和发展。在饮食方面，增加多国小吃与地方特色小吃设立山野特色美食专区，增加滞留时间，强化商业功能配置，在娱乐功能上：自然（昆虫）博物馆、增加会所、演艺厅、 美容沙龙、书吧、点心坊、娱乐厅、露天电影院放映场地，同时满足场地处有小吃，烧烤，啤酒等等供应配套场所，露天电影院设计标准参考古典兼备时尚的风格进行规划。IV. 、总体规划设计原则1前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实旅游地产设计水平基础上要有所超越，做一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。2均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求自然资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对旅游地产的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。3人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证旅游度假者有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。4经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，同时兼顾结构布置的经济合理性。5规范性：设计方案必须遵守武隆县有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。V. 、交通与流线规划1.出入口位置建议：本案出入口位置确定必须考量成本和方便度，社区入口（项目开盘起势的重要节点，社区形象展示点与煽情点，吸引人气），所以在社区入口上必须选择面宽，形象昭示面广的地势，选择临街面中间位置比较适合，即满足商业规划要求同时也满足客户通行能力，出入口规划必须满足比较通透，尽量做少住宅，增加商业及休闲茶楼等配置。2.交通与流线规划建议：整个用地形态比较方圆，地势高差起伏不大，无论方案的主入口设在何处，交通流线都有一定规划难度，但是只有在总体规划设计加以利用，人行道不一定要对称，可以把某一边宽度做足些，做出街区的感觉，车行道路无须太宽，曲径通幽，并可降低车速，这样把道路宽窄充分利用起来，宽的道路可以实现人的游玩之需，增加平面的延展度，窄的可以实现车流控制速度。3.设计要求：设计不以设计手段或设计作品去评价设计的初衷，更多源于对人性的关怀上进行思考，做到整体性和局部的合理配合，人的需求不断变化产生的新的需求和欲望。VI. 、建筑规划1.整体建筑空间组织:建筑空间组合应具有相对的整体性，形成良好的群体形象及完整的外部空间形态的同时，尽量做到户户有庭院景观，生活空间。居住区与公共活动区之间应有明显界限，以保证其居住区的私密性，同时又要考虑住户进入公共活动区的便捷性，在分期开发策略上，一期建筑组织上应该强调商业的规划，树立高感的形象，提供销售中心会会所供销售部所用，二期，三期规划设计和一期有互补性。2.建筑和周边环境的关系：在充分分析项目用地周边建筑与配套资源的前提下，合理设计视线与各种流线，达到对外部环境资源的有效利用与阻隔，注意阻隔不良因素对小区的影响（如临路噪音等）以及自身与环境相互协调的目的。3.小区立面的整体性和连续性：小区立面基本上采用欧式风格，商业与住宅区风格有连续性，整体保持浪漫，恬静，温馨等为主调，打动渴望自然风光，闲适生活的人们。4.建筑的可识别性：我们对仙女山镇项目的几次考察发现，深知仙女山上项目的可识别性的不足之处，在建筑本身上，没有人能感到哪一个项目有较为深刻的识别性，标志性钟塔，建筑，园林，销售部，酒店等等，有宏大的销售部夏宫仙女山国际度假区，有创意的隆鑫花漾的山谷入门口，大气，创意但缺乏灵气，死气沉沉，试想本案在标志性形象塑造时考虑文化，教育，信仰符号，如：科普教育中心，山野博物馆，青少年活动中心。5.其它 项目在设计上须考虑成本因素，在地块原山地貌地形尽量不过多加大土石方量，通过用设计手法对地块的合理布局，呈现出多姿多彩的布局。VII. 、景观规划1.景观规划的主题和理念：尊重自然与环境的统一，打造休闲娱乐与饮食相结合的山野景观面。2.景观总体规划要求项目定位休闲娱乐教育服务社区，景观设计时综合考虑景观与建筑立面风格的协调、统一。 3.景观设计的丰富性和层次感：在规划打造景观时，重点考虑部分人文景观面的打造，让客户感受到趣味性，参与性，教育性，娱乐性为一体的丰富社区文化和教育体验。4.会所及销售环境的景观设计：会所可以销售体验中，也可以设计为自然博物馆教育体验销售中心，今后可以作为青少年活动中心等，充分利用地形与建筑、景观关系和组织空间。在示范区营造一种新的人文自然环境，满足消费者对本案好奇，了解，到购买的过程，同时在设计中应考合理利用客户关注的侧重点，树立本案强势的销售环境。5.道路景观设计要求：要求对道路景观进行详细的设计，结合地形要求蜿蜒的道理设计，让道路线更加丰富，形成主道（为人行道）和辅道（车行道）。由车行交通形成的外环线及由人行交通形成的内环线，做到人车分流，基本上是人车各道。 6.私家区域景观设计要求：旅游地产地块比较丰富，客户对地块的拥有意识比较强，对私家花园，露台，私家景观部分的围界有着天然的拥有感。 私家区域景观打造私密性和安全要求十分高，所以在景观打造时必须进行隔断。7.社区商业街、公共区域景观设计：在露天电影放映区域或人流集中区域，设置部分小型的，可自由搭建的小商品销售中心，便于客户购物需求。6.其它仙女山景观设计必须在材料选择、色彩搭配以及细部处理都应根据仙女山气候重点考虑，仙女山缺少，冬天经常下雨，很多植被是不适合在山上生存的。 VIII. 、公共配套规划1会所：建筑面积控制在 1200 左右，内部功能设置包括：咖啡区，参观区，休息区，模型区等。会所位置选择要和重要的景观相结合，要实现建筑与环境的融合。其造型必须具有强烈视觉吸引力，要通过精心设计实现其独特性、标志性,成为社区的视觉中心。2.商业配套设计要求：建筑面积控制在 3000-4000 左右，满足对外部分要求和小区居民基本生活要求，可以分为功能性（经常性消费社区服务店，综合超市）和休闲性（如娱乐、餐饮、咖啡茶楼等）两种。 3其它：如，露天放映场地，昆虫