浙江省居民小区电力设施建设情况调研报告.doc

浙江省居民小区电力设施建设情况调研报告浙江电监办周志明倪孟平朱筠陈理为了进一步了解浙江省居民小区电力设施建设和运行维护情况，2011年9-11月，我们开展居民小区电力设施建设等情况调研，通过听取汇报、召开座谈会、走访或电话联系相关部门和选取典型地区实地调查，以及审查供电企业提供的统计报表和关联单位的设计、工程预决算等方式，形成以下报告。一、基本情况（一）居民小区发展建设情况浙江省居民小区开发起步较早，早期的居民小区基本都是国有企业、企事业单位的职工住房。1992年浙江省开始住房体制改革，商品化居民小区开始萌芽。2000年以后，随着经济发展、城市化进程加快以及住房体制的不断完善，居民对住房的刚性需求及改善需求不断激发，房地产市场长时间保持高速增长，大批量的房产开发商和大面积的商品化居民小区不断涌现，出现了高档别墅、排屋、普通商品房、经济适用房和廉租保障房等不同用途和档次的居民小区，同时小区电力设施建设作为公用配套项目，也随之高速发展。经统计，在2009-2010年期间，浙江省共建设完成居民小区1196个，其中普通商品房934个，保障性住房150个，豪华类住宅（别墅、叠排屋）112个，总建筑面积达到了7621.1万平方，小区总配电容量达3738646千伏安，平均每平方49瓦，配套电力设施总造价达到了544107万元，平均每平方71.3元。表12009-2010年期间浙江省居民小区建设情况表年份住房类别建筑面积(平方米)配电容量（kVA）总造价(万元)平均负荷（kW）单位面积负荷配置（瓦/平方米）单位面积造价(元/平方米)2009年普通商品房28913729.851254845176404273441.643.461保障性住房5355311.9826859032453.43352050.260.6豪华住宅2888661.559010513842.113006031.2502010年普通商品房31366857.51630711237962.16341450.55275.9保障性住房4499885.224292038234.549483.25485豪华住宅5208029.3525127545189.732755.348.262.9（二）小区电力设施产权归属情况居民小区经过多年的发展，各个阶段的相关政策使得小区及其配套电力设施产权情况较复杂，一般存在四类情况：第一类是小区由房地产开发商开发建设，配套电力设施的建设初期产权归开发商所有；第二类是部分老旧小区原由国有、集体企事业单位开发建设，作为单位员工住房，小区房屋的产权归单位所有；第三类是第二类的住宅经房改后产权归单位员工所有，配套设施产权随房屋的属性归全体员工所有；第四类是近几年发展起来的公租房等保障性居民小区，小区由政府开发建设，并且由政府出资成立的营运公司负责管理，配套电力设施产权归营运公司所有。根据建设部转发国家电力公司的通知通告（建计1998123号）规定，新建居民小区电力设备由建设单位投资，且投资摊入建房成本的，室外配电设施产权属居民小区共有，为确保居民小区供电安全，产权应无偿移交供电企业运行管理。为解决小区电力设施运行维护问题，浙江省供电企业自2008年开始逐步接收小区电力设施产权，由于接收资产需缴纳所得税和移交主体问题，供电企业只是在形式上完成资产接收，没有将小区电力设施作为固定资产，直到2011年5月份财政部和国家税务总局出台了关于电网企业接受用户资产有关企业所得税政策问题的通知（财税201135号），规定小区电力设施可免税移交之后，供电企业才接收了部分的小区电力设施产权。据统计，2009、2010年投产的居民小区电力工程中，352个已办理移交手续，占比为29.6%，还有842个未办理移交手续，占比为70.4%。可见大部分的居民小区公用电力设施未移交，仍处于供电企业代为维护管理的状态。（三）小区电力设施产权分界和出资建设情况目前浙江省内新建居民小区的配套电力设施均由房地产开发商或政府等小区投资主体出资建设，由于现行的法律法规未对小区电力设施的建设投资界面有明确的规定，各地执行不太统一。杭州市区范围内小区外部线路基本上由供电企业投资建设，其他大部分地区小区的外部线路由房地产开发商投资建设，另外类似于农村拆迁集居小区的外部线路，供电企业只承担架空线路的建设费用。据统计，浙江省2009-2010年期间新投入的小区，38.88%小区的外部线路由供电企业投资建设，61.12%小区的外部线路由房产开发商投资建设。表22009-2010年期间浙江省居民小区小区外部线路投资情况表年份小区数量（个）内部电力设施由小区投资主体出资（个）外部供电线路由小区投资主体出资（个）外部供电线路由供电企业出资（个）2009年5395393661732010年657657365292（四）小区电力设施运行和维护情况由于小区电力设施产权所属，小区电力设施运行和维护目前有三类情况：第一类是小区电力设施已移交供电企业的，供电企业负责维修维护，小区用电可靠性相对较高；第二类是小区电力设施没有移交供电企业，由物业公司负责维护管理，由于物业公司自身维护能力不足，小区用电可靠性相对较差；第三类是小区电力设施没有移交供电企业，而且小区没有物业公司，其电力设施处于无人维护的状态，小区用电得不到保障。一般情况下，小区电力设施出现故障时，居民会拨打95598电力服务热线进行报修，供电企业承担了抢修维护的责任，其费用主要归入至别的大修、技改经费。其中，资产未移交小区电力设施的维修维护费用给供电企业成本管理和财务核算带来一定困难。目前，居民小区电力设施一般都要供电企业进行运行管理，费用也由供电企业出资。例如，绍兴供电局2010年投入居民小区电力设施维修费用约1000万元，舟山普陀供电分局2010年投入约400万元，定海供电分局2010年投入约2400万元。（五）小区电力设施建设标准居民小区电力设施建设标准基本由当地建设部门出台，其核心是每平方建筑面积配置容量。目前，在浙江省还没有统一的技术规范，仅少数地区政府部门出台了小区电力配套的相关规定，如杭州市在1999年出台了杭州市推荐标准HBD/T001-1999住宅工程户内外配电设计技术规定，宁波市在1997年就出台了宁波市住宅工程配电设计技术规定并于2006年重新修订发布。省内其它地区政府部门没出台规定的，当地供电企业只能按照国家标准、行业标准及相关规定自行出台内部规定，作为小区配套电力设施设计的技术指导。如杭州市规定普通住宅配置容量一般按30-50瓦/平方米计算，高层公用按5-10瓦/平方米计,小区整体公用按25-40瓦/平方米计,小区公变同时率按0.8-0.85计；宁波市规定普通住宅容量一般按60-75瓦/平方米计算，公建按100-150瓦/平方米，没有考虑同时率；绍兴柯桥规定，单户面积在90平方米及以下，按每户4千瓦、同时率按0.7核定容量，面积每增加1平方米增设50瓦；绍兴诸暨规定，建筑面积120平方米及以下的，基本配置容量每户10千瓦，建筑面积120-180平方米的，基本配置容量每户12千瓦，建筑面积180平方米以上的，基本配置容量每户16千瓦等等。按住宅设计规范GB50096-1999（2003版）住宅建筑负荷密度按20-60瓦/平方米设计，公寓建筑负荷密度按30-50瓦/平方米设计，且同时率按表3计算。通过对比发现，目前各地使用的居民小区住宅用电容量配置远远高于住宅设计规范的规定。表3住宅建筑用电负荷同时率表户数346810121416182124100125200260300同时率10.950.80.70.650.60.550.50.450.350.3（六）小区电力设施用电负荷情况此次调研，我们对浙江省杭州、绍兴、舟山地区14个小区进行实地调查，其中投运十年及以上的小区3个，投运五年左右的小区7个，两年内投运的小区4个。从负荷数据来看，十年以上的小区中，平均负载率最高的是檀东颐景园小区，为30%，五年左右的小区中，平均负载率最高的是新江花园小区，为33%，二年的小区中，平均负载率最高的是丽江公寓，为22.2%,总体来说，小区配变的负载率相对还是比较低的。详见表4。表42011年1-11月小区用电负荷情况表小区名称投入使用时间入住率配变容量（kVA）年用电量（kWh）年平均用电负荷（kW）最高用电负荷（kW）平均负载率容载比新江花园4年90%931052822132762541533%1.53蓝桥茗苑2年90%1552043079432275446016.3%3.13丽江公寓2年60%792034032781584314422.2%2.27新惠名苑5年46%42602308913005207.8%7.37湘湖家园5年93%1085033785933080500031.6%1.95苏黎世小镇4年69%4790544722600100013.9%4.31快阁苑6年98%22680853055169040608.3%5.03江南世家6年95%37807108842267912.4%5.01檀东颐景园10年100%25202770000681134830%1.68海天景苑2年32%16005300001342719.3%5.310滨海星城2年21%6400901030104.8318.681.8%18.07瑞海家园5年100%63015854121.72583.8%2.2华锦苑10年98%1260823068112.846610%2.43颐景园1号16年98%160042178557.86084%2.37二、关键问题剖析（一）小区电力设施建设投资界面的问题浙江省的大部分地区一直以来按照“专变”模式实施小区电力设施的建设，但小区外部供电线路的出资方式存在多种情况，使得投资界面不清的问题“悬而未决”，在制定小区外部线路方案过程中难免会存在不公平的地方，并存在电力线路资源浪费等问题。因此，需要在政策层面明确小区电力设施的投资建设界面。（二）小区电力设施运行维护存在的问题物业管理条例规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”按照条例规定，小区电力设施的运行维护应当由供电企业承担。由于产权归属问题，供电企业目前处于两难的境地，因供电成本不包含产权不属于企业的电力设施的运行维护费，迫于政府和社会的压力，开支了小区电力设施维修、改造费用，某种程度上来说是造成了国有资产的流失。所以，要加快出台相关政策，解决小区电力设施运行维护难的窘境。（三）小区电力设施产权归属和移交的问题物业管理条例规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。按照条例规定，供电企业应当对小区居民小区供电实现“四到户”，即供电到户、抄表到户、收费到户、服务到户，由于产权归属悬置，供电还没有真正实现到户。物权法明确规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”也就是说，小区建设初期或者小区投运后，小区电力设施产权归业主所有。目前，供电企业无偿借助业主的电力设施实现了供电到户，小区电力设施的电能损耗则由供电企业承担，呈现出了“按专变建设、按公变管理”的怪现象。财政部和国家税务总局出台的关于电网企业接收用户资产有关企业所得税政策问题的通知，解决了供电企业按合法手续接收或即将接收的资产需缴纳企业所得税的问题，为小区电力设施的产权移交扫清了最大的障碍。在此之前，供电企业与一些老旧小区的业主委员会签订资产移交手续后，可以将小区电力设施合法列入供电企业资产序列，供电企业已经承担起运行维护责任。对于新建投运的居民小区，还没有达到召开业主大会和成立业主委员会的要求，供电企业一般与房地产开发商签订资产移交手续，按照物权法的规定，由房地产开发商出资建设的建筑区划外的供电线路可以合法列入供电企业资产序列，但建筑区划内即小区内部的电力设施供电企业在资产接收法律手续上是不完备的，今后可能会产生法律纠纷。（四）新建小区电力设施经济效益的问题小区电力设施作为公用配套，由房地产开发商负责建设。一般情况下，房地产开发项目是一次性的，开发商在小区交付后，基本退出对小区物业的管理，供电企业作为小区电力设施资产的接收者，造成出资建设主体和后期运行维护主体严重脱节。供电企业一般会尽量提高配电容量设置、电气设备档次等标准而增加投入。但是小区用电负荷是随小区入住率的提高而增长的，对于一个新建小区来说，入住率的提高需要很长一段时间，造成小区配电变压器长时间的低负载运行。从调研情况来看，浙江省2009-2010年期间投运的小区，其配电变压器的负载率基本在20%左右。小区配电容量设置过大，配电变压器负载率过低，一方面增加了电能损耗，以S11型油浸式630kVA变压器为例，负载率在70%左右是经济运行点，其综合损耗较少，负载率越低，损耗电量越大。以浙江省2009、2010年新投运的小区为例，按小区配变每台容量按630kVA测算，平均负载率为22.2%，如果将其全部换用315kVA的变压器，在不统计无功损耗的情况下，仅仅变压器的铁损（空载损耗）一年可降低约1700多万千瓦时；另一方面，经济效益性相对较差，假如一个小区近期用电规模按一台630kVA变压器，五年后用电规模达到两台630kVA变压器算,一台S11型油浸式630kVA变压器及其配套的辅助开关设备一次性投入约25万元左右，假定五年内的银行贷款年利率6.9%保持不变，该小区第二台变压器五年后再投入可节约9.9万元。以浙江省2009、2010年新投运的小区为例，先投入一半容量，五年后再投入另一增容量，则可节约2.9亿元。从经济性进行分析，小区电力设施一次性投入在电能损耗和费用投资上都是巨大浪费，不符合节能减排和建设节约型社会的要求。（五）居民小区电力设施建设市场垄断的问题经过调研发现，目前在居民小区电力建设工程市场中，供电企业关联企业仍处于垄断地位。除去设计标准偏高的因素，由于小区电力设施基本都由供电企业关联设计、施工及设备材料供应单位完成相关工程，为了使自身利益最大化，这些关联企业与非关联企业相比，造价普遍偏高。本次调研中，我们抽取了中厦房产、金瑞大厦、江干区农居管理中心等15项工程相关资料，从合同、预决算等多方面对工程进行了复核。通过复核发现，以上工程均不同程度地存在着设备材料价格及工程取费偏高的问题，就电缆价格与当时的市场信息价相比，高出10个百分点左右。由于居民小区电力设施在投运后基本参照公变管理，供电企业往往以“安全”为由，要求开发商选择其关联企业生产的设备，在设计、施工中也基本“一手包办”，有悖于“三指定”专项治理相关要求，有关居民小区电力设施的投诉举报也越来越多。（六）电力建设市场逐步开放带来的问题经过连续几年的“三指定”整治专项行动，浙江省电力用户受电工程规范化建设深入开展，省内供电企业服务行为不断规范，小区电力设施建设市场也逐步放开。因目前小区电力设施一般由房地产开发商建设，属用户工程，一方面开发商尽可能选择价格便宜的电力设备，另一方面不同的开发商选择的电力设备供货商不尽相同。不同厂家的电力设备型号、性能、操作方式等具有一定的差异性，供电企业接收小区电力设施后，这给后期的运行维护带来较大困难,主要是设备操作习惯、备品备件的配置等方面。一旦小区发生故障停电，抢修人员对设备的熟知程度、电气元件的配备都影响到抢修的进度。三、意见和建议（一）落实政策措施，加快小区电力设施产权移交理顺产权归属、运行维护职责，必须要坚持“合法、合规、合理”的原则，由政府主管部门统一协调推进，让广大小区居民小区享有可靠、稳定的电力供应。对现存的老旧小区，供电企业应尽快与小区业主委员会办理移交手续，没有业主委员会的，在当地政府主管部门统一协调下，直接与全体业主办理移交手续，按照国家税务文件精神，将这些小区资产列入供电企业固定资产序列，按照“公变”模式纳入管理。对供电企业已与房产开发商办理产权移交的小区，如果小区已成立业主委员会的，由当地政府主管部门统一协调，供电企业与小区业主委员会重新办理移交手续；如果小区房屋还没有出售完毕且没有成立业主委员会的，由房地产商与已购房的业主签订小区电力设施产权移交协议，房地产商与新购房的业主签订房屋销售合同的同时还需签订小区电力设施产权移交协议，产权移交协议作为购房合同的附件。那么，签订产权移交协议的业主数量达到物权法、物业管理条例等规定的要求时，供电企业接收产权的手续也就达到合法条件，供电企业完全可以按照国家税务文件将这些小区资产列入固定资产，这样基本上不存在法律漏洞。另外，建议建设部门和工商部门对现有的房产销售合同进行修订，将购房者自愿将小区电力设施移交供电企业的条款列入房屋销售合同，解决物权法、物业管理条例中必须由业主委员会具备产权处置的条件，这样使得